“南方傳媒廣場(chǎng)”1 1 1 1 1 2 3 3 4 4 5 5 8 8 2 3 9.2.1方案一：全部自持運(yùn)營，等額 9.2.2方案二：全部自持運(yùn)營，償還利息 100 100 102 102 102 102 103 103 103 1031元，是廣東省出版集團(tuán)以主要經(jīng)營性資產(chǎn)和業(yè)務(wù)發(fā)起設(shè)立的股份制公司。20162作為南方傳媒文化物業(yè)板塊的實(shí)體平臺(tái)和實(shí)施主體，公司秉承南方傳媒“文化3），建筑風(fēng)格、色彩、材質(zhì)等須符合琶洲A(西)區(qū)城市設(shè)計(jì)要求。45概算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避措施等進(jìn)行回顧與分析研究，個(gè)重要窗口”的要求。站在新的歷史起點(diǎn)上，廣東在全國改革開放全局中肩負(fù)大的文化吸引力和親和力，展示改革開放的中國故事、中國精彩。6發(fā)展環(huán)境。城市的文化地標(biāo)，不僅是城市精神的雕塑和名片，亦是文化、商業(yè)、地區(qū)的產(chǎn)業(yè)、綜合交通和新型智能交通、基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)配套、城市更新、7交通服務(wù)體系等內(nèi)容。同月，海珠區(qū)發(fā)改局發(fā)布《海珠區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2018-2035）》，擬將琶洲打造成為粵港澳大灣區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)，未來8同、建造標(biāo)準(zhǔn)提升等要求，項(xiàng)目總投資估算為456,153萬元，其中土地成本），9爆發(fā)，其仍將會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來較大的負(fù)面影響,主要體現(xiàn)在：對(duì)商業(yè)市場(chǎng)對(duì)于中國寫字樓市場(chǎng)需求1）中國內(nèi)資公司處于快速增長期，其對(duì)于優(yōu)質(zhì)辦公空間需求的不斷增加，這為當(dāng)前的寫字樓租賃市場(chǎng)帶來了強(qiáng)有力的支撐，從而在一定程度上緩解了貿(mào)易戰(zhàn)給寫字樓市場(chǎng)帶來的沖擊2）相對(duì)于內(nèi)資租對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響將會(huì)較小3）美國和中國之間的貿(mào)易問題惡化可能會(huì)導(dǎo)求上，短期內(nèi)外資企業(yè)不會(huì)大幅縮減其在中國的辦公空間4）對(duì)于一些內(nèi)資實(shí)施關(guān)稅措施的實(shí)際時(shí)間判斷中國寫字樓市場(chǎng)的內(nèi)資租戶是否會(huì)受到實(shí)質(zhì)性影對(duì)于中國零售市場(chǎng)需求1）中國經(jīng)濟(jì)放緩將會(huì)間接的影響到中國一些城也會(huì)相應(yīng)減少2）總體而言，中國穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還是為中國零售業(yè)的發(fā)展近期來看，（1）“一帶一路”對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要集中于中西部流倉儲(chǔ)節(jié)點(diǎn)增長。中遠(yuǎn)期來看2）“一帶一路”有助于改善內(nèi)陸與沿海地區(qū)廣州的內(nèi)外航運(yùn)和貿(mào)易長盛不衰，未來有望成為泛珠三角對(duì)接“一帶一路” 成為全球企業(yè)投資首選地和最佳發(fā)展地，配套的房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來發(fā)展機(jī)遇，有金融業(yè)、深圳有創(chuàng)新科技、廣州有商貿(mào)、其他珠三角城市如中山市有制造業(yè)。即其效應(yīng)將從本市放大至整個(gè)灣區(qū)。大灣區(qū)開放程度高，在全國處于領(lǐng)先地位，廣州大學(xué)城-國際創(chuàng)新城；2.廣州中新知識(shí)城；3.廣州科學(xué)城；4.琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)幾年琶洲島將成為廣州繼珠江新城后比較成熟的商業(yè)中心區(qū)。”第一階段（2000-2002年）第二階段（2003-2007年）第三階段（2008-2010年）第四階段（2011-2020年）啟動(dòng)期協(xié)調(diào)發(fā)展期規(guī)劃定位完善期快速發(fā)展期琶洲地區(qū)發(fā)展正式啟動(dòng)2007年琶洲正式確定以廣州會(huì)展博覽中心的建設(shè)為契機(jī)和核心2010年提出琶洲進(jìn)入CBD琶洲劃入廣州“新城市中心”逐步落實(shí)規(guī)劃階段；總部經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展；“互聯(lián)網(wǎng)+”概念作為琶洲發(fā)展新契機(jī)區(qū)，即總部示范區(qū)，定位為“互聯(lián)網(wǎng)+”創(chuàng)新企業(yè)總部聚集區(qū)，發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)量的雙雙下降。具體體現(xiàn)在1）過去五年，廣交會(huì)每年成交額在五百億美元李克強(qiáng)在十二屆全國人大會(huì)議政府工作報(bào)告中提出，“制定‘互聯(lián)網(wǎng)+’行國家“十三五”規(guī)劃提出，實(shí)施“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)計(jì)劃，發(fā)展物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和為響應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”政策，琶洲的新產(chǎn)業(yè)規(guī)劃確立了以廣州國際會(huì)議展覽中由此體現(xiàn)了琶洲發(fā)展的“三大增長極”，分別是1）會(huì)展博覽：以廣州國際會(huì)議展覽中心為主，發(fā)展會(huì)展博覽、國際商貿(mào)、信息交流等產(chǎn)業(yè)2）高新技術(shù)：包括高新技術(shù)研發(fā)，互聯(lián)網(wǎng)+電商總部，信息3.國家級(jí)“互聯(lián)網(wǎng)+”創(chuàng)新示范區(qū)：培育眾多“互聯(lián)網(wǎng)+”新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)品、展會(huì)經(jīng)濟(jì)是琶洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大驅(qū)動(dòng)力，每年交易量巨大，但受電商沖擊，近幾年“廣交會(huì)”經(jīng)歷了成交量和采購商的下降，成交量大呈下降趨勢(shì)。過去可以預(yù)見，琶洲將以互聯(lián)網(wǎng)+電商總部經(jīng)濟(jì)為新興產(chǎn)業(yè)核心，以商貿(mào)、會(huì)展作為珠臨港商務(wù)區(qū)等核心片區(qū)與白云機(jī)場(chǎng)、南站、東站等重大綜合交通樞紐的聯(lián)系；產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：琶洲將以“互聯(lián)網(wǎng)+”與電商總部經(jīng)濟(jì)作為新興產(chǎn)業(yè)核心，以商琶洲越秀體育中心珠江新城廣州平均租金（元/平方米/月）142.7186.4215.1194.6季度同比0.1%2.5%-0.1%0.3%年度同比9.0%5.4%2.9%4.6%3.2%空置率5.7%4.4%2.4%4.5%4.3%注：數(shù)據(jù)截止至2019年第二季度分布特征物業(yè)特征入市項(xiàng)目（甲級(jí)）A區(qū)（電商總部A區(qū)目標(biāo)打造廣州緊湊型CBD，地塊規(guī)整但面積較小，建筑圍繞磨碟沙涌形成中間高兩邊低的天際線。A區(qū)物業(yè)主要以超高層高品質(zhì)寫字樓、公寓及酒店為主，建筑高度均超過100米，建筑采用整體玻璃幕墻體現(xiàn)新城現(xiàn)代感，業(yè)態(tài)組合綜合了寫字樓、公寓及酒（1）廣報(bào)中心；（2）寶地廣場(chǎng)；（3）中國移動(dòng)廣州信息大廈；（4）邦華環(huán)球貿(mào)易中心洲會(huì)展中B1區(qū)為琶洲會(huì)展中心區(qū)，以會(huì)展中心為中心，沿新港東路和琶洲、新港東兩個(gè)地鐵站布但寫字樓整體規(guī)模不大，空間相比A區(qū)寬松，無新項(xiàng)目建設(shè)。項(xiàng)目多以寫字樓塔樓+商業(yè)裙房的形式布局，綜合了寫字樓、酒建筑高度普遍不高，建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格比較有特色。（4）保利國際廣場(chǎng)；（5）南豐匯；（6）保利世貿(mào)中心；（7）中洲交易中心展綜合服務(wù)區(qū)）B2區(qū)為琶洲會(huì)展綜合服務(wù)區(qū)，項(xiàng)目占地大，體量大，但寫字樓面積相對(duì)較少，主要圍繞萬勝圍地鐵站布局。項(xiàng)目檔次較高，其中保利天幕廣場(chǎng)和萬勝廣場(chǎng)都有甲級(jí)寫字樓+商業(yè)裙房。（8）環(huán)匯商業(yè)廣場(chǎng)；（9）萬勝廣場(chǎng)；（10）保利叄悅廣場(chǎng)；（11）保利天幕廣場(chǎng)；（12）保利中悅廣場(chǎng)成交時(shí)間寫字樓租戶面積（平方米）租賃類型2019年第一季度廣報(bào)中心紫極文化創(chuàng)意（廣州）有限公司1,800升級(jí)搬遷廣報(bào)中心民生人壽保險(xiǎn)廣東分公司1,800搬遷廣報(bào)中心華人文化有限責(zé)任公司3,200升級(jí)搬遷廣報(bào)中心數(shù)字廣東網(wǎng)絡(luò)建設(shè)有限公司7,200搬遷2019年第二季度保利天幕廣場(chǎng)今日頭條16,000升級(jí)搬遷保利中悅廣場(chǎng)完美日記13,000升級(jí)搬遷保利國際廣場(chǎng)保利世貿(mào)中心南豐匯中洲交易中心環(huán)匯商業(yè)廣場(chǎng)萬勝廣場(chǎng)保利叁悅廣場(chǎng)檔次位置科韻路與閱江中路交接新港東路（地鐵8號(hào)線琶洲站C新港東地鐵站上蓋琶洲會(huì)展核心商圈B區(qū)、廣州國際會(huì)議展覽中心東南側(cè)處于琶洲B2區(qū)處于琶洲B2區(qū)，萬勝圍地鐵站上蓋處于琶洲B2區(qū)，保利天悅項(xiàng)目內(nèi)開發(fā)商保利地產(chǎn)保利地產(chǎn)南豐中國廣州中輕新洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合景泰富廣州地鐵地產(chǎn)保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司建筑面積/㎡196000560000136000178000100000310000140000寫字樓部分面積/㎡120600450004500056700960016500092000設(shè)計(jì)單位SOM、SWA廣州市設(shè)計(jì)院-demdesign/廣東珠江外資設(shè)計(jì)院---標(biāo)準(zhǔn)層面積/2000建筑高度/m8090230層數(shù)地上17地下1地上17，地下1地上18地下3地上1棟7-22層的塔樓結(jié)合5層的裙樓地上30地下318~22實(shí)用率70%70%65%75%75%75%層高/m4.10%5客梯8貨梯3/瑞士迅達(dá)客梯8，貨梯6客梯8貨梯2客梯10、貨梯2客梯12，貨梯2車位839地上500地960620-業(yè)態(tài)類型純寫字樓寫字樓、商務(wù)公寓、家居賣場(chǎng)集中商業(yè)寫字樓、集中式商業(yè)寫字樓、裙樓配套商業(yè)寫字樓、地下商業(yè)租金/元物業(yè)管理保利物業(yè)管理第一太平戴維斯第一太平戴維斯廣州一洲物業(yè)管理有限公司廣州東凌物業(yè)管理公司高力國際保利物業(yè)管理有限公司邦華環(huán)球?qū)毜貜V場(chǎng)中移動(dòng)電子商務(wù)中心廣州日?qǐng)?bào)文化中心保利天幕廣場(chǎng)赫基國際大星河灣中心廣鋁遠(yuǎn)大位置地鐵8號(hào)線磨碟沙站上蓋位于琶洲總部經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)，磨碟沙涌以北位于琶洲總磨碟沙涌以北琶洲A區(qū)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)西北角基地南側(cè)為位于琶洲總處于琶洲B2新港東路，北部經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)，區(qū)，保利天悅臨琶洲大道，地鐵8號(hào)線項(xiàng)目內(nèi)東向?yàn)殡p塔磨碟沙站上路蓋位于琶洲總部經(jīng)濟(jì)沙涌以南開發(fā)商廣東邦華集團(tuán)有限公司廣東寶鋼置業(yè)有限公司中國移動(dòng)通信集團(tuán)廣州日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)保利房地產(chǎn)廣州鼎尚股（集團(tuán)）股份星河灣集團(tuán)份有限公司廣州遠(yuǎn)大集團(tuán)建筑面積/120000147349地上53344地下25917地上131850地下6542131000016407382873146030寫字樓部分面積/㎡7439074000560001318501300008287358000102000設(shè)計(jì)單位Aedas建筑大師西-IAPASOMGMPSOM-標(biāo)準(zhǔn)層面積/㎡2000--25002500--建筑高度230311280200層數(shù)5529地上24地下32660地下34642實(shí)用率72%78%-70%70%70%70%-層高/m4.54.5-4.5-車位576-700489-業(yè)態(tài)類型寫字樓、五星級(jí)萬麗寫字樓、街酒店、莎瑪區(qū)式商業(yè)國際公寓寫字樓商業(yè)級(jí)酒店、裙樓寫字樓、酒店字樓、五星級(jí)集中式商業(yè)酒店-寫字樓、配套商業(yè)租金/元182150-164----港聯(lián)物業(yè)保利物業(yè)管Savills物業(yè)管理管理公司，仲量聯(lián)行自管CBRE暫無暫無理有限公司項(xiàng)目名稱邦華環(huán)球貿(mào)易中心項(xiàng)目地址廣州市海珠區(qū)琶洲新港東路148號(hào)發(fā)展商廣東邦華集團(tuán)有限公司物業(yè)服務(wù)港聯(lián)物業(yè)管理公司入市時(shí)間2017年5月總層數(shù)55層寫字樓建筑面積236-2000㎡項(xiàng)目名稱寶地廣場(chǎng)項(xiàng)目地址廣州市海珠區(qū)琶洲大道79-87號(hào)發(fā)展商廣東寶鋼置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)29元/m2/月仲量聯(lián)行總層數(shù)29層寫字樓建筑面積125-2500㎡項(xiàng)目名稱廣報(bào)中心（原名廣州報(bào)業(yè)文化中心）項(xiàng)目地址廣州市海珠區(qū)磨碟沙大街75號(hào)發(fā)展商廣州日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)物業(yè)服務(wù)世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司總層數(shù)地上26層，地下3層辦公層7-25層項(xiàng)目名稱保利天目廣場(chǎng)——超高層一線江景甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目地址處于琶洲B2區(qū)，保利天悅項(xiàng)目內(nèi)發(fā)展商保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司物業(yè)服務(wù)保利物業(yè)管理有限公司總層數(shù)311米，共55層業(yè)態(tài)類型寫字樓、裙樓集中商業(yè)項(xiàng)目寫字樓面積（平方米）2019年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)258,600（13）赫基國際大廈114,000（14）阿里巴巴華南運(yùn)營中心69,000（15）唯品會(huì)公司總部大樓75,6002020年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)669,051（16）環(huán)球夢(mèng)大廈51,100（17）復(fù)星南方總部144,600（18）國美信息科技中心87,797（19）騰訊廣州總部大樓68,500（20）歡聚大廈98,454（21）小米互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園66,800（22）合鴻達(dá)大廈56,600（23）華邦國際中心95,2002021年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)504,837（24）星河灣中心58,000（25）粵科科技金融大廈22,600（26）良業(yè)大廈（B2區(qū)）92,498（27）廣鋁總部經(jīng)濟(jì)大廈102,000（27）遠(yuǎn)大總部經(jīng)濟(jì)大廈（28）康美藥業(yè)華南總部38,500（29）粵傳媒大廈50,400（30）科大訊飛人工智能大廈17,700（31）廣交集團(tuán)（B2區(qū)）66,015（32）廣州鵬潤云端大廈57,1242022年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)211,100（33）廣商中心115,900（34）TCL項(xiàng)目95,2002023年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)212,644（35）三一重工項(xiàng)目72,226（36）樹根互聯(lián)項(xiàng)目69,142（37）中遠(yuǎn)海運(yùn)總部大廈71,2762024年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)175,422（38）128地塊，預(yù)計(jì)2019下半年拍出，容積率16.9111,270（39）164地塊，預(yù)計(jì)2019下半年拍出，容積率12.064,1522019-2024年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)≈2,000,000售商業(yè)存量約13%。從優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)租金范圍來看，海珠商圈的商業(yè)租金約為220-900元/m2/月，低于三大核心商圈，預(yù)計(jì)未來一年呈上升走勢(shì)。同時(shí)商業(yè)物項(xiàng)目類型規(guī)模A區(qū)琶醍酒吧街商業(yè)街30,000㎡寶地廣場(chǎng)配套商業(yè)10,000㎡邦華環(huán)球貿(mào)易中心配套商業(yè)2,000㎡廣報(bào)中心配套商業(yè)40,000㎡B1區(qū)南豐匯集中式商業(yè)50,000㎡吉盛偉邦集中式商業(yè)120,000㎡保利國際廣場(chǎng)配套商業(yè)5,000㎡六元素體驗(yàn)中心集中式商業(yè)80,000㎡B2區(qū)萬勝廣場(chǎng)集中式商業(yè)47,000㎡環(huán)匯商業(yè)廣場(chǎng)配套商業(yè)20,000㎡保利天幕廣場(chǎng)配套商業(yè)10,000㎡保利廣場(chǎng)集中式商業(yè)83,000㎡項(xiàng)目商鋪?zhàn)饨穑ㄔ?㎡/月）寫字樓租金（元/㎡/月）A區(qū)琶堤263/A區(qū)廣報(bào)中心250B2區(qū)保利天悅234B1區(qū)南豐匯250B1區(qū)保利世貿(mào)中心238琶洲商圈/項(xiàng)目商鋪售價(jià)（元/㎡）A區(qū)寶地廣場(chǎng)76898A區(qū)廣報(bào)中心76459B2區(qū)保利天悅83488B1區(qū)保利世貿(mào)中心85000琶洲商圈均價(jià)81153區(qū)域項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目名現(xiàn)在供應(yīng)區(qū)域項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目名現(xiàn)在供應(yīng)（萬平方米）未來2年供應(yīng)（萬平方米）平方米）A已有項(xiàng)目琶醍3邦華環(huán)球貿(mào)易中心0.2廣州日?qǐng)?bào)文化中心0.8廣東移動(dòng)電商中心0.3廣東電網(wǎng)總部0.6寶境大廈0.9在建項(xiàng)目廣商中心0.6廣鋁遠(yuǎn)大0.8星河灣中心0.4赫基國際大廈0.8從興電子0.6歐派家居0.6合鴻達(dá)大廈0.5已拿地，未開工項(xiàng)目7.3未拿地地塊規(guī)劃合計(jì)8.8合計(jì)5.84.4商業(yè)需求：就自身需求發(fā)掘而言，本項(xiàng)目如果全部設(shè)計(jì)為寫字樓，可容納項(xiàng)目指標(biāo)要求地塊位置琶洲A區(qū)AH040245地塊用地性質(zhì)商務(wù)設(shè)施用地（B2）用地兼容性質(zhì)商業(yè)設(shè)施用地（B1）、文化設(shè)施用地（A2）用地面積7671平方米容積率≤15.6計(jì)容總建面≤119668平方米，其中地上計(jì)容面積≤116668平方米，地下計(jì)容面積≤3000平方米地下室總面積38961.3m2,共413個(gè)停車位建筑密度48%-70%綠地率建筑限高320m擬開發(fā)物業(yè)類型寫字樓、商業(yè)規(guī)劃配套設(shè)施1處購書中心（3004.2㎡），1處銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（300.6㎡），1處平價(jià)餐飲（1288.5㎡），1處咖啡廳（206.4㎡），1處公廁（70.4㎡）路，為連接琶洲西區(qū)南北向及通往新港東路及華南快速的重要干路4）東面與相鄰地塊銜接，之間規(guī)劃了支路5）地下?lián)砣龡l地鐵線，為八號(hào)線、十八息大廈、邦華環(huán)球貿(mào)易中心等甲級(jí)寫字樓以及其他配套商業(yè)、酒店。地塊的東、粵港澳大灣區(qū)文化新集群：項(xiàng)目普通辦公樓層（七~五十二層）依托文化中化產(chǎn)業(yè)的全產(chǎn)業(yè)鏈，降低文化企業(yè)間的交易成本，形成企業(yè)與產(chǎn)業(yè)的良性互動(dòng)，企業(yè)總部：項(xiàng)目頂部樓層（四十七~五十三層）將打造成為廣東省出版集團(tuán)意進(jìn)取，推動(dòng)企業(yè)從傳統(tǒng)出版向數(shù)字出版行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展。B1：地鐵接駁口、商業(yè)、設(shè)備房、非機(jī)動(dòng)車庫，層高7m；B2：地鐵接駁口、卸貨區(qū)、機(jī)動(dòng)車車庫、設(shè)備房，層B3~B4：機(jī)動(dòng)車庫、設(shè)備房，層高3L11~L16、L18~L26、L28~L36、L39~L45:辦公層，），L8、L17、L27、L37、L46：避難層，層高8.5m(其中勢(shì)。為滿足高端客戶商務(wù)接待的需求，其要求辦公物業(yè)產(chǎn)品的硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)高，間。本項(xiàng)目打造文化新地標(biāo)的差異化發(fā)展，檔次定位在甲級(jí)寫字樓中最高水平，堆疊至峰頂，最終呈現(xiàn)出書山形態(tài)，意欲表達(dá)中華傳統(tǒng)諺語：書山有路勤為徑。塔樓采用鋼管混凝土框架-鋼筋混凝土核心筒混合結(jié)構(gòu)，純地下室部分采用地下四層~地下二層的樓板主要采用無梁樓蓋結(jié)構(gòu)（核心筒區(qū)域的樓板采用地下空間與裙樓商業(yè)設(shè)置4臺(tái)乘客電梯進(jìn)行連接，服務(wù)于辦公區(qū)域的電梯共電梯使用樓層電梯類型及數(shù)量電梯速度地下室B5~地上6層乘客電梯4臺(tái)2m/s地下室B3~地上2層疏散電梯2臺(tái)7~16層乘客電梯5臺(tái)3.5m/s18~26層乘客電梯5臺(tái)5m/s28~36層乘客電梯5臺(tái)6m/s1~38層乘客穿梭電梯4臺(tái)8m/s38層~45層乘客電梯4臺(tái)2m/s47~54層乘客電梯4臺(tái)3.5m/s54~56層塔冠乘客電梯1臺(tái)地下室B5~地上54層消防電梯2臺(tái)5m/s頂部大堂冷（熱）源由2臺(tái)風(fēng)冷熱泵機(jī)組提供。辦公區(qū)采用VAV變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)，室外排水按照市政要求進(jìn)行雨污分流，室內(nèi)排水按照雨、污、廢分流排放。一級(jí)負(fù)荷為3207kW，三級(jí)負(fù)荷14826kW；計(jì)算容量1.火災(zāi)探測(cè)報(bào)警系統(tǒng)（含火災(zāi)報(bào)警控制器、火災(zāi)探測(cè)器、手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警器、區(qū)域。智能化系統(tǒng)設(shè)置緊跟行業(yè)前沿，配套設(shè)置有智能前臺(tái)、智能停車場(chǎng)系統(tǒng)、南方傳媒廣場(chǎng)甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)廣州國際金融中心珠江城利通廣場(chǎng)凱華國際中心天盈廣場(chǎng)周大福金融預(yù)計(jì)2024年底完工——2009年2012年2012年2015年2016年2016年——22萬4.5m結(jié)構(gòu)層高3.8-4.3m4.5m3.9m4.2m4.2m4.2m4.5m大于3m凈高超過2.7m3.1m2.7-3.0m2.86m2.8m2.9m3-3.3m2165-2375m21800-2200m22600-3070m22700m22138m22300m22000m23500-3700m880約為800-1000m2800m21200m21000m2700m21000m2600m217.000-51.000m8-15m9m20m37.8m10.5m72.72%65-70%以上70%74%78%70%66%65%150mm150mm左右150mm400mm150mm150mm150mm200/300mm進(jìn)口優(yōu)質(zhì)進(jìn)口優(yōu)質(zhì)奧的斯奧的斯通力迅達(dá)3600m2/臺(tái)5000-7000m2/臺(tái)3584m2/臺(tái)5000m2/臺(tái)4571m2/臺(tái)5770m2/臺(tái)4815m2/臺(tái)3793m2/臺(tái)VAVVAV,VRV,風(fēng)機(jī)盤管VAVVAVVAVVAVVAVVAV-150m2配置一個(gè)車位265m2/車位240m2/車位190m2/車位185m2/車位232m2/車位206m2/車位），），工程內(nèi)容所需時(shí)間項(xiàng)目可行性論證（可行性分析、拿地）6-12個(gè)月項(xiàng)目前期工作（四證一書獲得）2-2.5年項(xiàng)目建設(shè)交付使用建成后即可交付使用序號(hào)任務(wù)分解節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)名稱完成標(biāo)志計(jì)劃完成時(shí)間1基坑支護(hù)及土方工程開工簽發(fā)開工報(bào)告2019上半年2取得主要專業(yè)施工圖審查報(bào)告和審查意見書取得主要專業(yè)施工圖審查報(bào)告和審查意見書2019下半年3主體工程總承包招標(biāo)完成發(fā)出中標(biāo)通知書2020上半年4取得主體工程《施工許可證》取得主體工程《施工許可證》2020上半年5基坑支護(hù)及土方工程完工組織專家驗(yàn)收2020上半年6基坑工程交收完成、主體工程開工主體工程開工2020上半年7電梯工程招標(biāo)完成發(fā)出中標(biāo)通知書2020下半年8幕墻工程招標(biāo)完成發(fā)出中標(biāo)通知書2020下半年9機(jī)電工程招標(biāo)完成發(fā)出中標(biāo)通知書2021上半年結(jié)構(gòu)工程完成至±0.000板完成至±0.000板2021下半年裝修工程招標(biāo)完成發(fā)出中標(biāo)通知書2021下半年結(jié)構(gòu)工程封頂完成屋面板2022下半年電梯工程安裝完成電梯工程安裝完成2023下半年幕墻工程完成完成全部圍蔽2023下半年開展招商工作2023下半年建筑施工圖范圍裝修工程完成建筑施工圖范圍裝修工程完成2023下半年機(jī)電工程完成聯(lián)合調(diào)試系統(tǒng)調(diào)試、智能檢測(cè)完成2024上半年物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)2024上半年室外道路、管網(wǎng)、景觀工程完成室外道路、管網(wǎng)、景觀工程完成2024上半年20工程完工內(nèi)部驗(yàn)收工程全部完工2024上半年21消防驗(yàn)收完成取得《消防驗(yàn)收合格證》2024上半年22規(guī)劃驗(yàn)收完成取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》2024上半年23工程竣工驗(yàn)收（質(zhì)監(jiān))取得《質(zhì)量驗(yàn)收意見書》2024上半年24檔案驗(yàn)收完成取得《檔案驗(yàn)收合格證》2024上半年25完成工程竣工驗(yàn)收備案取得驗(yàn)收備案文件2024下半年26辦理初始登記（大確權(quán)）取得初始登記文件2024下半年27展示區(qū)及銷售中心開放、公開招租2024下半年28物業(yè)開荒完成物業(yè)開荒完成2024下半年29辦理工程結(jié)算2024下半年工程建設(shè)其他費(fèi)：前期費(fèi)用、工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、檢驗(yàn)監(jiān)測(cè)費(fèi)、本計(jì)列范圍不同、建筑面積增加、建造標(biāo)準(zhǔn)提升、人材機(jī)漲價(jià)，計(jì)價(jià)依據(jù)變化、對(duì)比原定位策劃報(bào)告的投資估算數(shù)據(jù)與出版置業(yè)公司委托的工料測(cè)量師行同，估算按（建安費(fèi)+土地成本）*3%計(jì)列按（建安費(fèi)+土地成本+工程建設(shè)其他費(fèi)）*6安費(fèi)+工程建設(shè)其他費(fèi)）*5%計(jì)列，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)按序號(hào)投資估算（A.戴德梁行）初步概算（B）計(jì)算面積（平方單價(jià)合價(jià)計(jì)算面積（平方單價(jià)差異金額與估算主要差異原因（A-B）1土地開發(fā)成本投資估算未計(jì)列地下室空間約42,202平方米的出讓金、使用稅、印花稅等；2工程建設(shè)其他費(fèi)1、城市配套費(fèi)估算按穗建城（1998）74號(hào)，僅計(jì)列2,210萬元，概算按穗建規(guī)字〔2019〕3號(hào)計(jì)算，同比增加約7,5742、其他項(xiàng)目同比減少314萬元3建安工程費(fèi)1、概算階段建筑面積增加14,520平方米，按概算單方單價(jià)（12463元）測(cè)算，此項(xiàng)概算同比增加金額約18,098萬元；2、建造標(biāo)準(zhǔn)不一致。估算按9,891元/平方米計(jì)算，概算單方造價(jià)12,463元/平方米，主要原因人材機(jī)漲價(jià)、建筑層高增高、節(jié)能、建造標(biāo)準(zhǔn)提升、消防及機(jī)構(gòu)新規(guī)實(shí)施、計(jì)價(jià)新規(guī)實(shí)施，概算同比增加金額約34,964萬元（估算按2016年第一季度價(jià)格計(jì)算）；4期間費(fèi)用1、建設(shè)期營銷費(fèi)用估算階段未計(jì)列，概算計(jì)列營銷費(fèi)用，同比增加金額約3,0002、管理費(fèi)估算按（建安費(fèi)+土地成本）*3%計(jì)列，概算按（建安費(fèi)+工程建設(shè)其他費(fèi)+土地成本）*3%計(jì)列，相應(yīng)建安費(fèi)及土地成本也不同，同比增加金額約2,999萬元。5建設(shè)期貸款利息原方案自有資金比例較小，建設(shè)期貸款利息增多，本次同比減少11,578萬元6預(yù)備費(fèi)估算預(yù)備費(fèi)按（建安費(fèi)+土地成本+工程建設(shè)其他費(fèi)）*6%計(jì)列；概算基本預(yù)備費(fèi)按（建安費(fèi)+工程建設(shè)其他費(fèi)）*5%計(jì)列，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)按建安費(fèi)*1.5%計(jì)列，概算同比減少2,222萬元。7合計(jì)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)單位序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)單位1計(jì)容建筑面積119,667.6平方米辦公面積105,942平方米商業(yè)面積13,725.6平方米2不計(jì)容建筑面積42,203.2平方米2.1避難層/機(jī)房/架空層6,242平方米2.2設(shè)備用房9,885.7平方米2.3地下車庫26,075.5平方米3總建筑面積161,870.8平方米3.1其中：地上122,909.5平方米3.2其中：地下38,961.3平方米初步設(shè)計(jì)概算（B）初步設(shè)計(jì)概算（B）金額（萬元）單方成本(元/m2)1土地成本176,13310,8812工程建設(shè)其他費(fèi)24,0451,4853建安工程費(fèi)201,75412,4644期間費(fèi)用39,9052,4655不可預(yù)見費(fèi)14,3168846總投資456,15328,180成建造面積單方成本為28,180元/m2。其中：土地成本為下空間出讓金14,116萬元）,工程建設(shè)其他費(fèi)為24,045萬元，建安費(fèi)用為年份資金投入占總百分比累積百分比年份資金投入占總百分比累積百分比2019年172,10037.7%37.7%2020年37,0008.2%45.9%2021年40,0009.2%55.1%2022年70,00016.4%71.5%2023年60,00014.9%86.3%2024年52,20613.7%100.00%產(chǎn)生地下空間地價(jià)補(bǔ)繳款18,033萬元,項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)期自有資金還需投入約合計(jì)序號(hào)費(fèi)用名稱201920202021202220232024合計(jì)序號(hào)費(fèi)用名稱2019202020212022202320241項(xiàng)目投入總資金456,153172,10037,24541,96074,65567,84062,353開發(fā)成本431,306172,10037,00040,00070,00060,00052,206建設(shè)期利息24,847-2451,9604,6557,84010,1472資金籌措456,153172,10037,24541,96074,65567,84062,3532.1項(xiàng)目自有資金231,980172,10017,2451,9604,6557,84028,1802.1.1用于土地款176,133158,100----18,0332.1.2用于項(xiàng)目建設(shè)31,00014,00017,000----2.1.3用于建設(shè)期利息24,8472451,9604,6557,84010,1472.2債務(wù)資金224,173-20,00040,00070,00060,00034,1732.2.1用于項(xiàng)目建設(shè)224,173-20,00040,00070,00060,00034,1732.2.2用于流動(dòng)資金--3項(xiàng)目自有資金比例53.79%100.00%46.61%4.90%6.65%13.07%53.98%1.建設(shè)期貸款總額按照22.4億元，建設(shè)期利息按照4.9%考慮；2.建設(shè)期貸款按照10年期考慮，建設(shè)期每年需歸還本年度利息。權(quán)重廣報(bào)中心赫基國際中心寶地廣場(chǎng)遠(yuǎn)期區(qū)位價(jià)值95區(qū)域成熟程度商業(yè)能級(jí)95交通條件9595基礎(chǔ)設(shè)施及配套95資源環(huán)境9590特色吸引力20%959590運(yùn)營管理9585評(píng)價(jià)分值9994.25項(xiàng)目價(jià)格（單位：元/㎡/月）琶洲西區(qū)參考價(jià)格（單位：元/㎡/月）159.22161.62159.15權(quán)重0.350.350.30西區(qū)寫字樓平均租金（單位：元/㎡/月）160.04考慮地標(biāo)因素租金溢價(jià)珠江新城板塊深圳CBD板塊甲級(jí)寫字樓平均租金（元/㎡/月）214300地標(biāo)寫字樓租金水平（元/㎡/月）250*340*地標(biāo)寫字樓租金溢價(jià)百分比16.7%13.3%平均租金溢價(jià)百分比*備注：參考比較廣州西塔與珠江新城平均水平；深圳平安金融中心與福田CBD平均水平元/m2/月時(shí)，設(shè)定本項(xiàng)目寫字樓目前的基礎(chǔ)權(quán)重邦華環(huán)球貿(mào)易中心匯金中心環(huán)球都會(huì)廣場(chǎng)遠(yuǎn)期區(qū)位價(jià)值85區(qū)域成熟程度商業(yè)能級(jí)9595交通條件9095基礎(chǔ)設(shè)施及配套95資源環(huán)境9595特色吸引力20%9595運(yùn)營管理9595評(píng)價(jià)分值97.594.25項(xiàng)目租金回報(bào)率4.80%4.49%5.06%本項(xiàng)目參考回報(bào)率4.92%4.76%5.01%權(quán)重0.330.330.33本項(xiàng)目租金回報(bào)率4.90%與寫字樓租金增長率同步。考慮市場(chǎng)因素，本項(xiàng)目商業(yè)二層租金現(xiàn)價(jià)為258元權(quán)重珠江新城均價(jià)環(huán)球都會(huì)廣場(chǎng)邦華環(huán)球貿(mào)易遠(yuǎn)期區(qū)位價(jià)值區(qū)域成熟程度90商業(yè)能級(jí)95交通條件9090基礎(chǔ)設(shè)施及配套9095資源環(huán)境80特色吸引力20%90運(yùn)營管理8595評(píng)價(jià)分值97.2596.5項(xiàng)目價(jià)格(裙樓二層)（單位：元/m2/月）350250200318257207權(quán)重0.30.350.35258增長率2019-2022年增長率8%，2023年以后增長率2.5%權(quán)重珠江新城均價(jià)環(huán)球都會(huì)廣場(chǎng)邦華環(huán)球貿(mào)易遠(yuǎn)期區(qū)位價(jià)值區(qū)域成熟程度90商業(yè)能級(jí)95交通條件9090基礎(chǔ)設(shè)施及配套9095資源環(huán)境80特色吸引力20%90運(yùn)營管理8595評(píng)價(jià)分值97.2596.5項(xiàng)目價(jià)格(裙樓二層)（元/m2）600005300048000本項(xiàng)目參考價(jià)格（元/m2）545455449949741權(quán)重0.30.350.35本項(xiàng)目價(jià)格建議（元/m2）52850增長率按照年增長率5%樓層面積（㎡）為首層價(jià)格比例2019年租金水平（元/m2/月）2019年售價(jià)水平F62385.930%26425F5229830%26425F42297.930%26425F32527.945%193.539637.5F21215.860%25852850F1平均租金水平32534樓層面積（㎡）為首層價(jià)格比例2019年租金水平（元/m2/月）2019年售價(jià)水平B1300060%25852850權(quán)重保利天悅琶洲新村邦華環(huán)球中心遠(yuǎn)期區(qū)位價(jià)值9090區(qū)域成熟程度95商業(yè)能級(jí)9090交通條件909085基礎(chǔ)設(shè)施及配套8095資源環(huán)境9590特色吸引力20%958095運(yùn)營管理958095評(píng)價(jià)分值96.7588.7593.75停車場(chǎng)租金（元/個(gè)/月）850950本項(xiàng)目參考租金（元/個(gè)/月）958權(quán)重0.30.350.35本項(xiàng)目租金預(yù)計(jì)（元/個(gè)/月）物業(yè)類型開始租/售年份年均價(jià)格增長率2020年出售價(jià)格（元/m2)2022年出租價(jià)格（元/m2/月）寫字樓2022年開始出租2017-2022年：8%2023年以后2.5%/2152020年開始出售40,790/商業(yè)2022年開始出租同上寫字樓出租/273暫不考慮出售///停車場(chǎng)2022年開始出租23元/m2/月入駐率成熟后按照100%物業(yè)類型開始租/售年份年均價(jià)格增長率2025年出售價(jià)格（元/m2)2025年出租價(jià)格（元/m2/月）寫字樓2025年開始出租2019-2022年：8%2023年以后2.5%/2502025年開始出售4.5%58,602/商業(yè)2025年開始出租同上寫字樓出租/2162025年開始出售43,599/停車場(chǎng)2025年開始出租1194元/個(gè)/月入駐率成熟后按照95%（審慎態(tài)度）下負(fù)一層，而現(xiàn)方案商業(yè)共六層，每層商業(yè)體量較均勻分布，根據(jù)租金衰減發(fā)，），序號(hào)類別項(xiàng)目增長率20192020202120222023202420252026202720381寫字樓逐年4.5%2裙樓商業(yè)逐年5%3地下商業(yè)逐年5%序號(hào)類別項(xiàng)目增長率20192020202120222023202420252026202720384寫字樓/月2022年前8%往后2.5%215232238244250256262344出租率------40%60%80%95%2裙樓商業(yè)/月2022年前8%往后2.5%200205210216221227297出租率------40%60%80%95%3地下商業(yè)/月2022年前8%往后2.5%258279301325333341350359368482出租率------40%60%80%95%4地下停車場(chǎng)月逐年3%1,0001,0301,0611,0931,1261,1591,1941,2301,267出租率------40%60%80%95%序號(hào)項(xiàng)目類別建設(shè)期經(jīng)營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720382038末1甲級(jí)寫字樓銷售收入---------------------2租賃收入------12,69319,51626,67230,75633,27634,10834,96035,83436,73037,64938,59039,55540,54341,5578481023裙樓商業(yè)租賃收入------1,1101,7072,3332,6912,9112,9843,0583,1353,2133,2943,3763,4603,5473,636741954地下商業(yè)租賃收入------5047751,0591,2211,3211,3541,3881,4231,4581,4951,5321,5711,6101,650336765地下停車場(chǎng)租賃收入------23736650258263365267169171273475677880282616849合計(jì)（萬元）------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,50247,668972,821序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期經(jīng)營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381期初銀行貸款--20,00060,000130,000190,000224,173191,132156,473120,11581,97641,968--------2當(dāng)期銀行貸款-20,00040,00070,00060,00034,173--------------3應(yīng)付銀行利息-2451,9604,6557,84010,14710,9849,3657,6675,8864,0172,056--------4本息合計(jì)-20,24561,959134,655197,839234,320235,157200,498164,140126,00185,99344,025--------5實(shí)際付息銀行-2451,9604,6557,84010,14710,9849,3657,6675,8864,0172,056--------6實(shí)際還本銀行------33,04034,65936,35838,13940,00841,968--------7還本付息銀行-2451,9604,6557,84010,14744,02544,02544,02544,02544,02544,025--------8期末銀行累計(jì)-20,00059,999130,000189,999224,172191,132156,473120,11581,97641,968---------表9-15項(xiàng)目2019-2038年末全部投序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期運(yùn)營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381現(xiàn)金流入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4901.1租賃收入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4902現(xiàn)金流出172,10037,00040,00070,00060,00052,2062,4873,8245,2276,0286,5226,6867,01510,82511,09611,37411,66011,95212,252268,8762.1建設(shè)投資172,10037,00040,00070,00060,00052,206--------------2.2經(jīng)營費(fèi)用------2,4873,8245,2276,0286,5226,6866,8537,0257,2027,3827,5677,7577,952174,5042.3增值稅及附加------------1613,7993,8953,9924,0924,1954,30094,3723稅前凈現(xiàn)金流量-172,100-37,000-40,000-70,000-60,000-52,20612,05718,54025,33929,22231,61932,41233,06430,25931,01831,79632,59433,41134,250751,6144累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量695,889財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：稅前NPV（Ic=4.9%）110,500萬元*備注說明：物業(yè)管理費(fèi)收入項(xiàng)與業(yè)務(wù)運(yùn)營管理成本支出項(xiàng)相抵消考慮稅前IRR6.81%表9-16項(xiàng)目2019-2038年末自有資序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期運(yùn)營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381現(xiàn)金流入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4901.1租賃收入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4902現(xiàn)金流出172,10017,2451,9604,6557,84028,18046,51247,84949,25250,05250,54750,7107,01510,82511,09611,37411,66011,95212,252268,8762.1自有資金172,10017,2451,9604,6557,84028,18031,96725,48518,68514,80312,40611,613--------2.2借款本息還貸------120571854025339292223161932412--------2.3經(jīng)營費(fèi)用------2,4873,8245,2276,0286,5226,6866,8537,0257,2027,3827,5677,7577,952174,5042.4增值稅及附加------------1613,7993,8953,9924,0924,1954,30094,3723稅前凈現(xiàn)金流量-172,100-17,245-1,960-4,655-7,840-28,180-31,967-25,485-18,685-14,803-12,406-11,61333,06430,25931,01831,79632,59433,41134,250751,6144累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量631,066財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)稅前NPV（Ic=4.9%）106,227*備注說明：物業(yè)管理費(fèi)收入項(xiàng)與業(yè)務(wù)運(yùn)營管理成本支出項(xiàng)相抵消考慮稅前IRR7.06%表9-17項(xiàng)目2019-2038年末財(cái)務(wù)計(jì)序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期運(yùn)營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流量------12,05718,54025,33929,22231,61932,41233,06430,25931,01831,79632,59433,41134,250751,6141.1現(xiàn)金流入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4901.1.1租賃收入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4901.2現(xiàn)金流出------2,4873,8245,2276,0286,5226,6867,01510,82511,09611,37411,66011,95212,252268,8761.2.1經(jīng)營費(fèi)用------2,4873,8245,2276,0286,5226,6866,8537,0257,2027,3827,5677,7577,952174,5041.2.2增值稅及附加------------1613,7993,8953,9924,0924,1954,30094,3722投資活動(dòng)凈現(xiàn)金流量-172,100-37,000-40,000-70,000-60,000-52,206--------------2.1現(xiàn)金流入--------------------2.2現(xiàn)金流出172,10037,00040,00070,00060,00052,206--------------2.2.1建設(shè)投資172,10037,00040,00070,00060,00052,206--------------3籌資活動(dòng)凈現(xiàn)金流量172,10037,00040,00070,00060,00052,206-44,025-44,025-44,025-44,025-44,025-44,025--------3.1現(xiàn)金流入172,10037,24541,96074,65567,84062,353--------------3.1.1自有資金172,10017,2451,9604,6557,84028,180--------------3.1.2建設(shè)投資借款-20,00040,00070,00060,00034,173--------------3.2現(xiàn)金流出-2451,9604,6557,84010,14744,02544,02544,02544,02544,02544,025--------3.2.1償還債務(wù)本金------33,04034,65936,35838,13940,00841,968--------3.2.2各種利息支出-2451,9604,6557,84010,14710,9849,3657,6675,8864,0172,056--------4凈現(xiàn)金流量-------31,967-25,485-18,685-14,803-12,406-11,61333,06430,25931,01831,79632,59433,41134,250751,6145累計(jì)盈余資金-------31,967-57,453-76,138-90,941-103,347-114,960-81,896-51,637-20,61911,17743,77177,183111,432863,046）（建設(shè)期運(yùn)營期項(xiàng)目合計(jì)20192020202120222023202420252026202720282029203020312032203320342035203620372038經(jīng)營收入1503018000000145442236430566352493814139098400784108442114431714425445364465021020490銷售成本000000000000000000000折舊-456153000000-13416-13416-13416-13416-13416-13416-13416-13416-13416-13416-13416-13416-13416-281742租售費(fèi)用-75151000000-727-1118-1528-1762-1907-1955-2004-2054-2106-2159-2213-2268-2325-51024財(cái)務(wù)費(fèi)用-39976000000-10984-9365-7667-5886-4017-205600000000增值稅及附加-118807000000000000-161-3799-3895-3992-4092-4195-4300-94372土地增值稅000000000000000000000印花稅-1503000000-15-22-31-35-38-39-40-41-42-43-44-45-47-1020房產(chǎn)稅-180362000000-1745-2684-3668-4230-4577-4692-4809-4930-5054-5180-5310-5444-5580-122459稅前利潤631066000000-12343-424242569920141861693919647168431760218380191781999520833469872還銀行貸款利息，并根據(jù)當(dāng)年稅后凈現(xiàn)金流償還部分貸款本金，根據(jù)計(jì)算在序號(hào)項(xiàng)目類別建設(shè)期經(jīng)營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720382038末1甲級(jí)寫字樓銷售收入---------------------2租賃收入------12,69319,51626,67230,75633,27634,10834,96035,83436,73037,64938,59039,55540,54341,5578481023裙樓商業(yè)租賃收入------1,1101,7072,3332,6912,9112,9843,0583,1353,2133,2943,3763,4603,5473,636741954地下商業(yè)租賃收入------5047751,0591,2211,3211,3541,3881,4231,4581,4951,5321,5711,6101,650336765地下停車場(chǎng)租賃收入------23736650258263365267169171273475677880282616849合計(jì)（萬元）------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,50247,668972,821）（序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期經(jīng)營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381期初銀行貸款--20,00060,000130,000190,000224,173223,100215,493200,712181,326158,592133,951107,45182,45755,47926,401---2當(dāng)期銀行貸款-20,00040,00070,00060,00034,173--------------3應(yīng)付銀行利息-2451,9604,6557,84010,14710,98410,93210,5599,8358,8857,7716,5645,2654,0402,7181,294---4本息合計(jì)-20,24561,960134,655197,840234,320235,157234,032226,052210,547190,211166,363140,514112,71686,49758,19727,695---5實(shí)際付息銀行-2451,9604,6557,84010,14710,98410,93210,5599,8358,8857,7716,5645,2654,0402,7181,294---6實(shí)際還本銀行------1,0737,60814,78019,38722,73424,64126,50024,99426,97829,07826,401---7還本付息銀行-2451,9604,6557,84010,14712,05718,54025,33929,22231,61932,41233,06430,25931,01831,79627,695---8期末銀行累計(jì)-20,00060,000130,000190,000224,173223,100215,493200,712181,326158,592133,951107,45182,45755,47926,401----表9-21項(xiàng)目2019-2038年末全部投資現(xiàn)金流量表（物業(yè)全自持2單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期運(yùn)營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381現(xiàn)金流入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4901.1租賃收入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4902現(xiàn)金流出172,10037,00040,00070,00060,00052,2062,4873,8245,2276,0286,5226,6867,01510,82511,09611,37411,66011,95212,252268,8762.1建設(shè)投資172,10037,00040,00070,00060,00052,206--------------2.2經(jīng)營費(fèi)用------2,4873,8245,2276,0286,5226,6866,8537,0257,2027,3827,5677,7577,952174,5042.3增值稅及附加------------1613,7993,8953,9924,0924,1954,30094,3723稅前凈現(xiàn)金流量-172,100-37,000-40,000-70,000-60,000-52,20612,05718,54025,33929,22231,61932,41233,06430,25931,01831,79632,59433,41134,250751,6144累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量695,889財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：稅前NPV（Ic=4.9%）110,500萬元*備注說明：物業(yè)管理費(fèi)收入項(xiàng)與業(yè)務(wù)運(yùn)營管理成本支出項(xiàng)相抵消考慮稅前IRR6.81%表9-22項(xiàng)目2019-2038年末自有資金現(xiàn)金流量表（物業(yè)全自持2單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期運(yùn)營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381現(xiàn)金流入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4901.1租賃收入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4902現(xiàn)金流出172,10017,2451,9604,6557,84028,18014,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17139,35511,95212,252268,8762.1自有資金172,10017,2451,9604,6557,84028,180--------------2.2借款本息還貸------12,05718,54025,33929,22231,61932,41233,06430,25931,01831,79627,695---2.3經(jīng)營費(fèi)用------2,4873,8245,2276,0286,5226,6866,8537,0257,2027,3827,5677,7577,952174,5042.4增值稅及附加------------1613,7993,8953,9924,0924,1954,30094,3723稅前凈現(xiàn)金流量-172,100-17,245-1,960-4,655-7,840-28,180----------4,89933,41134,250751,6144累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)稅前NPV（Ic=4.9%）106,227*備注說明：物業(yè)管理費(fèi)收入項(xiàng)與業(yè)務(wù)運(yùn)營管理成本支出項(xiàng)相抵消考慮稅前IRR7.26%表9-23項(xiàng)目2019-2038年末財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表（物業(yè)全自持2單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期運(yùn)營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流量------12,05718,54025,33929,22231,61932,41233,06430,25931,01831,79632,59433,41134,250751,6141.1現(xiàn)金流入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4901.1.1租賃收入------14,54422,36430,56635,24938,14139,09840,07841,08442,11443,17144,25445,36446,5021,020,4901.2現(xiàn)金流出------2,4873,8245,2276,0286,5226,6867,01510,82511,09611,37411,66011,95212,252268,8761.2.1經(jīng)營費(fèi)用------2,4873,8245,2276,0286,5226,6866,8537,0257,2027,3827,5677,7577,952174,5041.2.2增值稅及附加------------1613,7993,8953,9924,0924,1954,30094,3722投資活動(dòng)凈現(xiàn)金流量-172,100-37,000-40,000-70,000-60,000-52,206--------------2.1現(xiàn)金流入--------------------2.2現(xiàn)金流出172,10037,00040,00070,00060,00052,206--------------2.2.1建設(shè)投資172,10037,00040,00070,00060,00052,206--------------3籌資活動(dòng)凈現(xiàn)金流量172,10037,00040,00070,00060,00052,206-12,057-18,540-25,339-29,222-31,619-32,412-33,064-30,259-31,018-31,796-27,695---3.1現(xiàn)金流入172,10037,24541,96074,65567,84062,353--------------3.1.1自有資金172,10017,2451,9604,6557,84028,180--------------3.1.2建設(shè)投資借款-20,00040,00070,00060,00034,173--------------3.2現(xiàn)金流出-2451,9604,6557,84010,14712,05718,54025,33929,22231,61932,41233,06430,25931,01831,79627,695---3.2.1償還債務(wù)本金------1,0737,60814,78019,38722,73424,64126,50024,99426,97829,07826,401---3.2.2各種利息支出-2451,9604,6557,84010,14710,98410,93210,5599,8358,8857,7716,5645,2654,0402,7181,294---4凈現(xiàn)金流量----------------4,89933,41134,250751,6145累計(jì)盈余資金----------------4,89938,31072,560824,174項(xiàng)目合計(jì)經(jīng)營收入000000銷售成本000000000000000000000折舊000000租售費(fèi)用000000財(cái)務(wù)費(fèi)用000000000增值稅及附加000000000000土地增值稅000000000000000000000印花稅000000房產(chǎn)稅000000稅前利潤000000城建稅、教育費(fèi)附加和教育專項(xiàng)基金分別按增值稅序號(hào)項(xiàng)目類別建設(shè)期經(jīng)營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720382038末1甲級(jí)寫字樓銷售收入------93,12697,316-------------2租賃收入------8,44112,97817,73720,45222,12822,68223,24923,83024,42625,03625,66226,30426,96127,6355639883裙樓商業(yè)租賃收入------1,1101,7072,3332,6912,9112,9843,0583,1353,2133,2943,3763,4603,5473,636741954地下商業(yè)租賃收入------5047751,0591,2211,3211,3541,3881,4231,4581,4951,5321,5711,6101,650336765地下停車場(chǎng)租賃收入------23736650258263365267169171273475677880282616849合計(jì)（萬元）------103,418113,14221,63124,94626,99427,67228,36729,07929,81030,55831,32632,11332,92033,747688,707）（序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期經(jīng)營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381期初銀行貸款--20,00060,000130,000190,000224,173140,99645,30329,59010,360---------2當(dāng)期銀行貸款-20,00040,00070,00060,00034,173--------------3應(yīng)付銀行利息-2451,9604,6557,84010,14710,9846,9092,2201,450508---------4本息合計(jì)-20,24561,960134,655197,840234,320235,157147,90547,52331,04010,868---------5實(shí)際付息銀行-2451,9604,6557,84010,14710,9846,9092,2201,450508---------6實(shí)際還本銀行------83,17795,69315,71219,23110,360---------7還本付息銀行-2451,9604,6557,84010,14794,161102,60217,93220,68010,868---------8期末銀行累計(jì)-20,00060,000130,000190,000224,173140,99645,30329,59010,360----------表9-27項(xiàng)目2019-2038年末全部投資現(xiàn)金流量表（物業(yè)銷售3序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期運(yùn)營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381現(xiàn)金流入------103,418113,14221,63124,94626,99427,67228,36729,07929,81030,55831,32632,11332,920722,4541.1銷售收入------93,12697,316------------1.2租賃收入------10,29215,82621,63124,94626,99427,67228,36729,07929,81030,55831,32632,11332,920722,4542現(xiàn)金流出172,10037,00040,00070,00060,00052,2069,25710,5403,6994,2666,9337,2917,4747,6627,8548,0518,2548,4618,674190,3502.1建設(shè)投資172,10037,00040,00070,00060,00052,206--------------2.2經(jīng)營費(fèi)用------6,4637,6213,6994,2664,6164,7324,8514,9735,0975,2255,3575,4915,629123,5402.3增值稅及附加----------2,3172,5592,6232,6892,7572,8262,8972,9703,04466,8102.4土地增值稅------2,7942,919------------3稅前凈現(xiàn)金流量-172,100-37,000-40,000-70,000-60,000-52,20694,161102,60217,93220,68020,06120,38120,89321,41721,95522,50723,07223,65224,246532,1044累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：稅前NPV（Ic=4.9%）86,353,萬元*備注說明：物業(yè)管理費(fèi)收入項(xiàng)與業(yè)務(wù)運(yùn)營管理成本支出項(xiàng)相抵消考慮稅前IRR6.77%表9-28項(xiàng)目2019-2038年末自有資金現(xiàn)金流量表（物業(yè)銷售3序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期運(yùn)營期201920202021202220232024202520262027202820292030203120322033203420352036203720381現(xiàn)金流入------103,418113,14221,63124,94626,99427,67228,36729,07929,81030,55831,32632,11332,920722,4541.1銷售收入------93,12697,316------------1.2租賃收入------10,29215,82621,63124,94626,99427,67228,36729,07929,81030,55831,32632,11332,920722,4542現(xiàn)金流出172,10017,2451,9604,6557,84028,180103,418113,14221,63124,94617,8017,2917,4747,6627,8548,0518,2548,4618,674190,3502.1自有資金172,10017,2451,