武漢房地產市場調研報告2021年1-10月武漢凱斯地產參謀市場研究部目錄第一局部武漢市城市開展規劃1、武漢城市總體規劃2、武漢近期建設規劃第二局部武漢房地產市場分析1、2021年1-10月武漢宏觀政策分析2、2021年1-10月武漢土地市場回憶3、2021年1-10月武漢樓市營銷分析4、2021年1-10月武漢購置信心分析第三局部武漢商業市場調研分析1、武漢商業網點規劃2、武漢城市商圈分析3、武漢主要商圈分析第四局部重點區域樓盤信息匯總第五局部武漢2021年樓市預測第一局部武漢市城市開展規劃1、武漢市總體規劃武漢市城市規劃區以規劃的外環公路為根本界線，結合自然地形、行政區劃，東面到陶家大湖至葛店一線、南面到羅漢山至赤磯山一線、西面到永安至李集一線、北面到天河至灄口一線，并包括龍泉山、索河、道觀河、木蘭山等風景區，新洲火車站、金口和大咀預留港區以及新洲城關、新溝鎮、紗帽鎮、黃陂城關(前川鎮)等，面積為3086平方公里2、武漢近期建設規劃城市開展戰略近期開展方向，在總體規劃圈層式開展框架的指導下，根據城市空間主要沿交通干線拓展被自然山水分隔的特點，結合近年來城市建設實際需要，規劃確定遵循“舊城更新、新區拓展、軸線推進、均衡開展〞的戰略，沿主城重要出口通道構筑西南、西向、北向、東向、南向、五條城市空間開展軸，將主城與各遠城區聯為一體，共同開展。五大板塊武漢城市整體產業布局武漢市房地產開展重點區域交通開展規劃第二局部武漢房地產總體形勢分析一、2021年1-10月份武漢宏觀經濟及政策環境分析1、經濟持續穩定開展2021年初發布的武漢?政府工作報告?，對武漢的城市開展定位有了嶄新的闡釋：“建設中部地區龍頭城市、全國重要中心城市〞；?報告?提出了今年經濟社會開展主要預期目標：地區生產總值突破5000億元，增長12%；地方一般預算收入增長13%；萬元生產總值綜合能耗下降4%，主要污染物排放量削減全面完成“十一五〞規劃目標；城市居民人均可支配收入增長8%，農民人均純收入增長10%，城鎮登記失業率控制在4.6%以內，CPI漲幅控制在3%左右。2021年以來，國民經濟良好開局，呈現“增長強勁、調整加快、效益上升〞的運行態勢，一季度生產總值達1105億元，同比增長15.9%。1—10月份，武漢市完成全社會固定資產投資2121.33億元，比上年同期增長38.9%，繼續保持平穩較快增長，其中，房地產開發完成投資382.71億元，比上年同期增長59.1%。圖：2001－2021年武漢GDP及其同比增長率圖：2004－2021年上半年武漢固定資產及房地產開發投資數據來源：國家統計局、中國房地產指數系統2、多重政策疊加遏制房價繼續上漲從2021年年底開始的政策轉向，到今年4月17日國務院下達關于堅決遏制局部城市房價過快上漲的通知，再到下半年的國五條，意味著中央政府的房地產總體政策已經出現了一定的調整，對全國房地產市場，尤其是局部房價上漲過快的城市將產生了一定的影響。從供給來看，房地產新政通過大幅增加土地供給量、調整供地結構和加強稅收管理等方面的措施來加大房屋供給量；從需求來看，新政嚴格控制了投資性需求。購置第二套住房首付不得低于五成，利率提高到基準利率1.1倍的政策，與09年多數家庭購置第二套住房實際只需三成首付和7-8折的貸款利率優惠相比，貸款購房本錢提高50%以上;在全國范圍內，提出了“認房又認貸〞的新二套房認定標準，一定程度上限制了這些家庭換房的能力;對購置第三套及以上住房的大幅度提高貸款本錢甚至不貸款，將使投資獲利型購房的套利空間大大縮減。至2021年下半年，國家稅務總局密集出臺了加強土地增值稅征收的一系列政策，這些政策一方面將壓縮房地產企業的不合理利潤空間，減少其提高銷售價格動機〔商品房的上漲將導致被征收更多的土地增值稅〕，另一方面將對整個房地產行業產生較大威懾力。在現金流大幅減少的威懾預期下，也有局部地產開發商將樓盤降價促銷回籠資金，從而到達了一定的抑制房價上漲的效果。根據中國指數研究院的調查顯示：多重政策疊加效應已經對消費者的未來預期產生了顯著影響，36.1%的購房者對中央的房地產調控有比擬大的信心，同時近六成購房者持有房價下行預期，其中39.2%的購房者認為房價會在兩年內有小幅下降。圖：購房者對政策的信心圖：購房者房價走勢預期數據來源：中國指數研究院?中指調查二、2021年1-10月武漢土地市場回憶1、土地市場供給仍以中小地塊為主，商服用地供給漸成主流2021年1-10月份，武漢中心城區〔不含新洲、漢南、蔡甸〕累計供給土地62宗，土地供給總面積323.46萬方，雖然土地供給宗數與去年相差不大，但土地供給面積較去年同期增長38.3%，由此可見，上半年推出的地塊以中小面積為主，但從7月至10月，漢陽四新區，武昌濱江片開始推出大面積地塊供給，隨著舊城改造力度的加大，今年武漢150畝以上大地塊的供給不在少數，武漢城區增量用地將主要來源于舊城改造和城中村改造，但隨著舊城改造的推進，越往后成片的土地開發日益困難。從今年土地供給類型來看，涵蓋了住宅、商服、公用設施、工業等多種類型，其中，新增商服用地供給21宗，供給面積172.41萬方，占供給總量的65.16%。武漢房地產市場一直以來都是住宅市場一枝獨秀，但2021年以來，商業地產異軍突起，由于商業地產受政策限制較少，2021年以萬科為代表的全國性企業和以福星惠譽、長城建設為代表的外鄉開發企業都逐漸在向商業地產開發轉型，而自持物業將成為商業地產商的主流選擇，土地市場中綜合型商業用地也成為開發商角逐的重點。2、土地市場受政策影響“前冷后熱〞，居住兼容類地塊成交占比最大2021年下半年受宏觀調控政策影響漸小，武漢土地市場的表現前冷后熱，雖然從成交總量來看，中心城區〔不含新洲、漢南、蔡甸〕累計成交土地62宗，成交總面積323.46萬平方米，較去年同期增加38.3%；但是從土地市場成交樓面地價來看，1-6月，武漢中心城區出讓用地平均樓面地價為1601元/平方米，低于以往三年的年均樓面地價。但7月2日隨著武漢市2021年第六次國有建設用地使用權掛牌出讓會在武漢市土地交易中心舉行。共出讓9宗國有土地，其中兩宗商服用地，7宗住宅用地，總凈用地49萬平方米，供給量為武漢市3至6月居住用地供給總量的2.3倍，較上半年是個較大的轉折，供給的地塊規模也明顯增加，9宗土地中有6宗超過50畝，其中超過150畝的土地就有3宗，成交均價也到達了1716元/平方米。圖：2004－2021年武漢中心城區土地成交情況圖：2007-2021年土地平均樓面地價數據來源：國家統計局、中國房地產指數系統3、洪山區土地成交面積居首，硚口區成交土地樓面地價最高通過對2021年各區域土地成交情況的分析可以看到：洪山區的土地成交量最大，到達153.92萬方；漢陽區的成交面積也較大，為77.73萬方；東西湖區和江夏區的成交面積分別為45.38萬方和29.21萬方；其它幾個區域的成交量相對較小，青山區今年根本上沒有土地推出和成交。從各區域的居住類用地平均樓面地價來看，因硚口區僅有幾宗地塊成交，其中保利獲取的漢西新村地塊，該地塊的用途為居住兼容商業，因此樓面地價較高，到達4150元/平方米；江漢區也是僅有一宗居住兼容商業金融業的土地成交，樓面地價也到達3430元/平方米；武昌區成交的3塊土地中，2宗都是含商業金融在內的居住地塊，因此武昌區的樓面地價也接近3000元/平方米；其它區域的樓面地價都在2000元/平方米以下；東西湖區和黃陂區為遠郊區縣，樓面地價更低，在1000元/平方米以下。4、品牌企業在土地市場的表現依然搶眼一線城市地價飆升，企業經營風險陡然增大，加之房價上漲過快，成為調控重點目標，在此背景下，以萬科為首的諸多品牌企業作出戰略調整，不約而同加大了二三線城市的投資力度。表：2021年局部品牌企業拿地統計數據來源：中國指數研究院數據信息中心，中國房地產指數系統繼萬科、保利、萬達、福星惠譽、金地、地產集團、三江航天等品牌企業加大在漢土地儲藏力度之后，華僑城和陽光100及上海綠地也高調進入武漢；2021年品牌企業在土地市場的表現依然搶眼，保利一連拿下兩宗地塊，累計土地面積超過25萬方，成為上半年新增土地儲藏最多的品牌企業；福星惠譽堅持走城中村舊城改造的開發模式，拿下了三角路地塊后接著又在7月份以97740萬元拿下江漢區賀家墩城中村改造地塊；而下半年上海綠地那么高調拿下武昌車輛廠地塊，并擬建全國第二高樓。該工程建成后將極大提升武昌區甚至武漢房地產水平。根據中國指數研究院華中分院的統計，按照銷售金額計算，2021年在售工程市場占有率十強中品牌企業開發的工程占據六席，根據近年來的土地出讓情況看，今后三至五年，外來企業的市場份額仍會持續攀升。三、2021年1-10月武漢樓市分析1、供給量分析2021年截止10月份，全市供給量為2949.78萬方，相比09年全年，增加13%，與08年全年相比，僅減少4.6%。2021-2021年全市供給量比照2021-2021年全市供給量比照0500100015002000250030002021年2021年2021年

其中，洪山、江岸、武昌區持續保持高供給量，東西湖區在2021年供給大幅放量，四個區域的供給量均過300萬㎡。經濟技術開發區、青山區供給量仍維持低位水平。

從近三年各區域供給走勢看，2021年供給量增長較快的區域有：東西湖區、東湖高新區、漢陽區。其中，東西湖區在機場高速沿線、馬場經濟、中環開通等帶動下，區域價值再現，萬科、金地、沿海等一批全國性房企繼續加大區域投資，東西湖區2021年供給量激增到達322萬㎡，比2007年頂峰值增長了27%，區域增長幅度達55%，位列全市第一，成為競爭性最為劇烈的區域之一。2021年漢陽區在漢江琴臺劇院的帶動下及江城大道等市政的完善下，成為眾多全國性房企又一青睞區域之一，區域供給量達225.18萬㎡、環比增長24%。2、成交量分析1、2021年武漢樓市成交量同比增加約兩成2021年1-10月，武漢樓市實現V型回暖，市場前期和中后期活潑。全市成交商品住宅面積1039萬㎡，同比增加19%，成交套數89294套，同比增加16%，成交金額522億元，同比增加14%。

2、武漢成交超過1000萬㎡，全國位列第六，增幅居第五

全國各城市10年成交實現V型回轉，同比均現移定增長，上海、重慶、北京三城市成交突破兩千萬方，位列前三甲，武漢成交超過1千萬方，位列第六。是全國成交量過1000萬㎡的七大城市之一。其中，上海成交2631萬方，位列榜首；其次為重慶，成交2413萬方；北京位居第三，成交2029萬方。武漢整體成交1039萬方，位列第六位，高于廣州、深圳等一線城市。

3、東湖高新、武昌、東西湖、江岸四個區域成為成交熱點區域

從區域成交排行看，東湖高新、武昌、東西湖、江岸四個區域成為成交熱點區域，成交量均超過萬套/100萬方：其中東湖高新區，成交17828套，約195萬方，位居首位；其此武昌區，成交15408套，約168.96萬方，位居第二；東西湖區，成交13000套，約143.49萬方，位居第三；江岸區，成交12209套，約128.65萬方，位居第四。從2021年1-10月全市各區銷售金額排行看，武昌區高居榜首，成交金額為111.84億元，東湖高新區位居第二，成交金額為106億元，江岸區成交金額為84.11億元，位居第三。東西湖區成交金額為60億元，居第四，洪山、漢陽、江漢三個區域的成交金額均超過50億元，硚口區成交金額接近40億元，江夏區成交金額缺乏30億元，經濟技術、青山區成交金額那么缺乏20億元。武昌、江岸區域由于高成交高均價，保證了區域整體高銷售金額，而東湖高新、東西湖兩個區域那么是憑借高成交量整體提升區域成交金額。余下區域那么或由于平價平量、或因為低價低量使得區域銷售金額相對偏低。3、價格分析1、2021年全市均價平穩上揚，同比上漲9%2021年，全市商品住宅成交均價走勢平穩。整體成交均價為6401元/㎡，同比漲幅為9.08%，相比2021年上漲11.04%。從月度成交走勢看，月度均價呈直線上漲趨勢，1月成交均價為5789元/㎡，至10月成交均價上漲至6401元/㎡，到達全年最高，相比1月漲幅達31%。2、區域全年均價階梯分布，武昌、江岸、江漢三區均價最高，均超過7500元從區域成交均價排行看，武昌、江岸、江漢三大區域成交均價居高不下，2021年成交均價均超過7500元，其中，武昌區以7619元/㎡成交均價高居榜首，比上半年均價增加389元/㎡，增長6.2%；江岸區緊隨其后，成交均價為7538元/㎡，比上半年均價漲510元/㎡，增長9.8%；江漢區位居第三，成交均價為7515元/㎡，比上半年均價漲556元/㎡，增長9.3%。其次為青山、漢陽、洪山、東湖高新、硚口五個區域，成交均價約在6500元/㎡左右。經濟技術、東西湖兩個區域的成交均價在4800元/㎡；江夏區的成交均價那么在3876元/㎡。各區域價格整體呈現平穩上揚。其中硚口區價格一路上揚，年尾年初價差達3000余元/㎡，與該區域短缺的供給相關。東西湖區、經濟開發區、江夏區價格平穩。從價格走勢看，在拔高區域整體均價的情況下，武昌、東湖高新、漢陽、青山區域的價格“天花板〞逐步呈現。3、武漢年度均價漲幅平穩，價格水平全國居中2021年1-10月，武漢價格平穩，增長幅度為9%，位列全國中等水平。主要城市樓市成交均價普遍上漲，上海、深圳和北京位居漲幅前三甲，同比09年分別上漲27.56%、18.32%和16.38%，僅杭州均價微跌1.71%。4、成交面積分析1、小戶型成交居首2021年1-10月，武漢商品住宅成交面積仍以90㎡以下的小戶型為主，成交占比到達41%，這一比例較2021年增加了12個百分點，一方面是因為供給結構的調整，另一方面，隨著房價的快速上漲，消費者的支付能力相對減弱，他們不得不調整了對住房面積的預期；此外，90－120㎡的中等戶型成交占比也到達31%；120－140㎡中大戶型和140㎡以上大戶型的比例分別為15%和13%。圖：〔1〕2021年1-10月武漢住宅成交面積分布圖圖：〔2〕2021年1-10月武漢住宅成交戶型分布圖數據來源：中國指數研究院數據信息中心，中國房地產指數系統總結【供給量分析】2021年1-10月全市商品住房供給2350萬㎡，其中東西湖、東湖高新區、漢陽區供給放量；洪山、江岸、東西湖、武昌四區供給量均過300萬㎡；經濟技術開發區、青山區供給量仍維持低位水平。【成交量分析】2021年1-10月，武漢樓市活潑，實現V型回暖。全市成交商品住宅面積1039萬㎡，同比增加19%；成交套數89294套，同比增加16%；成交金額522億元，同比增加14%。成交熱點區域為東湖高新、武昌、東西湖、江岸四區。武漢2021年在全國重點城市中表現突出：成交量增幅位列全國典型城市第二，躋身成交量過1000萬的七大城市行列。【價格分析】2021年1-10月，全市商品住宅價格走勢平穩。整體成交均價為6401元/㎡，同比漲幅為9.08%。武昌、江岸、江漢三大中心區域全年成交均價過7500元/㎡。青山、漢陽、洪山、東湖高新、硚口五個區域成交均價約在6500元/㎡左右。【成交結構分析】兩房取代三房成為市場主流，與成交戶型面積的變化相同，2021年1-10月，2房的成交到達48%，較2021年增加17個百分點，從而取代3房，成為市場主流；3房的成交占比從2021年的47%降至33%；4房及以上成交占比為13%；1房和別墅的成交占比分別為5%和1%。四、2021年1-10月武漢房地產市場購置信心分析【信心分析】武漢購房者對未來的國家房地產調控政策、地方政府調控房地產政策、房地產行業標準水平、開發商信用、商品住宅價格水平、在售樓盤品質和可選樓盤數量信心雖然略有好轉，但是仍處于悲觀區域。從各項指標來看，武漢購房者對未來的城市資源配置和購置能力信心存在下降，仍處于悲觀區域。武漢購房者對地方政府調控態度和開發商信用水平存在疑慮。第三局部武漢商業市場現狀研究分析1、武漢商業網點規劃2、武漢商圈分析3、主要商圈分析【商圈小結】該商圈是本市最大規模的大型商圈之一，業態組合也最為完善；商圈的整體商業檔次以中低檔為主，消費群以年輕消費者為主；隨著商圈內引進“和記黃埔〞這樣有實力的商業地產開發企業，將為商圈帶來最新的商業形態及優質的商家資源，并將帶動整個商圈的品牌與檔次升級。【商圈小結】由于受到航空路高架橋的影響，解放大道兩端的商業沒有很好的銜接零售密集度高，競爭較為劇烈，特別在百貨業態上，品牌重復度較高隨著武商率先引進“國際廣場〞及新型購物中心的形態，商圈內將掀起新一輪在檔次提升和商業形態升級的競爭。【商圈小結】目前受到市政道路及交通建設影響，交通較為擁堵；商圈主要以區域周邊師生群體及居民為主要消費群體，檔次相對較低。政府將大力開展該區域內的品牌餐飲及多元化娛樂的開展，使商圈的業態組合更加合理化。第四局部重點區域樓盤信息總覽區域環境——關鍵詞：新華西板塊

城市門戶、雙CBD輻射、CLD生活核心、嶄新商圈、城市中軸線

菱角湖萬達廣場最新動態〔清尾盤〕樓盤位置：江漢王家墩江漢區東臨新華下路，西鄰新華西路物業類型：建筑綜合體菱角湖萬達廣場價格：均價10266.56元/平方米開盤時間：2009年11月22日入住時間：2021年預售許可證武房開預售[2021]75號交通狀況：9、47、69、207、291、519、527、535、561、575、595等20幾路公交9、47、69、207、291、519、527、535、561、575、595等20幾路公交工程介紹：武漢菱角湖萬達廣場位于武漢市江漢區，東臨新華下路，西鄰新華西路，南側為規劃道路、武漢新聞出版局,預計將規劃為城市綠地，工程地塊為凈地，地勢較為平坦，北側為馬場公寓、菱湖上品工程，東側、西側為現狀多層居民樓，西北側為武漢市十九中。工程的總規劃用地面積9.47萬平方米，總建筑面積達51萬平米，由商業綜合體、室外商業街、公寓、住宅及底商組成。其中新華下路和新華西路分別為50米寬和60米寬的城市主干道，南側規劃路以南為待建城市綠地，東側為景觀良好的菱角湖。本工程主要規劃為兩局部：〔一〕南側臨新華西路和新華下路的交匯處，建設萬達商業綜合體，地上總建筑面積約為40萬平米，地下11萬平米，主要由購物中心、寫字樓、公寓、購物中心外鋪組成。〔二〕工程用地北側主要室外步行街、住宅和底商。住宅區域采用圍合的設計手法，同時考慮與商業綜合體建立關系，沿軸線兩側布置底商。菱角湖萬達廣場價格走勢及近期歷史活動工程最新動態2010年11月120-150㎡現房最后10套，購房送雙人豪華游2010年12010在售約90㎡精裝SOHO，120-150㎡現房在售45-150㎡現房，80-150㎡精品住宅，45-80㎡精裝最新備案數據：目前住宅總套數1925(套)住房已售1465(套)住宅可售107(套)目前該樓盤房地局備案均價：10266.56元/平米萬景國際信息〔清尾盤〕樓盤位置：江漢武廣江漢區青年路378號物業類型：普通住宅萬景國際價格：均價10046.94元/平米開盤時間：2009年7月26日入住時間：2011年06月28日銷售許可證：武房開預售[2021]306號交通狀況：公交719，721，807，10等可到達工程介紹：萬景國際所在地段優越，交通便利，數十輛公交線路聚集與此通達三鎮，距漢口火車站僅5分鐘，距機場車行僅20分鐘，與武廣商圈車行僅10分鐘。同時工程目前所在區域將是未來幾年內武漢開展最快，最受政府關注的一個區域。王家墩中央商務區，中央生活區，地鐵二號線，后襄河城市公園等眾多大型城市建設工程都在工程周邊。

萬景國際總建筑面積約為20萬平米(含地下建筑面積)，分兩期開發，采用圍合式布局，其中1-4號樓為住宅，5號樓是以56-88平米為主的精裝公寓，6，7號樓那么是兩棟甲級寫字樓，在6，7號樓裙樓及沿街那么規劃的是定位為高檔購物，休閑娛樂，特色餐飲，社區配套為主的大型商業及特色商街，商業街三樓規劃有室內恒溫泳池。本工程的最大特色就是在區域內率先使用水源熱泵式中央空調系統，這種系統是從地下水資源中提取熱能，通過中央空調系統將地下水的能量進行轉換，最后通過戶內終端系統將冷(熱)能以送風方式送到小區各戶(含商業，寫字樓)同時還可提供常年生活熱水。這種空調較其他電力中央空調，燃氣中央空調相比具有更加節能，環保的特性，其使用費用也更為低廉。真正實現365天的恒溫舒適生活。萬景國際價格走勢及近期歷史活動20102010年11月1萬景國際在售79-180平方米花園HOUSE，均價為13000元/平方米。萬景國際在售79-180平方米花園HOUSE，均價為12000元/平方米。最新備案數據：目前總套數1176(套)住房已售859(套)其中住宅可售45(套)目前該樓盤房地局備案均價：10046.94元/平米葛洲壩國際廣場信息樓盤位置：江漢王家墩青年路與常青路交匯處(武漢市博物館對面)物業類型：建筑綜合體葛洲壩國際廣場價格：均價11670.22元/平米開盤時間：2010年3月30日入住時間：2011年07月30日銷售許可證：武房開預售[2021]84號,武房開預售[2021]84號交通狀況：10、38、71、542、526、584、585、648、704、715等幾十條公交線路直達，位于地鐵2號線出口。距漢口火車站缺乏一公里，在建的2號地鐵線從旁邊經過工程介紹：葛洲壩國際廣場由中國葛洲壩集團股份下屬湖北葛洲壩海集房地產開發投資開發，位于武漢市江漢區航側村、武漢市博物館對面，毗鄰在建的王家墩中央商務區，在建的2號地鐵線從旁邊經過。葛洲壩國際廣場規劃凈用地面積約為10.22萬平方米，總建筑面積約為49萬平方米，由1棟69層五星級寫字樓、7棟42層的超高層住宅、1棟40層公寓式酒店和6棟27～32層高層建筑、商業中心、地下商業中心等建筑組成，集金融、辦公、商業、居住、休閑等功能于一體。其中位于南區的五星級寫字樓，設計69層，高度約350米，將超過目前華中第一高樓——民生銀行大廈，成為武漢市一個新的地標式建筑。葛洲壩國際廣場2008年3月30日開工，方案3年建成。葛洲壩國際廣場價格走勢及近期歷史活動2010-11-302010-11-25在售87-160平戶型,均價13000在售97-170平戶型，9號樓即將面世，主推179㎡純板,均價125002010年10月18日葛洲壩國際廣場二組團在售97-170平方米戶型，均價12500-13000元/平方米。一次性付清，可享受98折優惠，按揭可享受99折優惠。最新備案數據：目前推出總套數1923(套)住房已售479(套)其中住宅可售1395(套)。目前該樓盤房地局備案均價：11670.22元/平米泛海國際居住區樓盤位置：江漢王家墩王家墩中央商務區〔武漢CBD〕物業類型：建筑綜合體泛海國際居住區價格：均價13024.24元/平米開盤時間：2010年6月6日入住時間：2021年銷售許可證：武房開預售[2021]177號交通狀況：武漢軌道2號線和規劃中的3號線，共享未來CBD的5條軌道交通線路、6個地鐵站點和30個公交換乘站點，可便利地到達武漢三鎮。工程介紹：泛海國際居住區是武漢CBD首個大型高檔住宅開發工程，緊鄰12公頃王家墩公園，北面是耗資近3億元建成的后襄河公園，還有武漢CBD內夢澤湖公園和體育公園簇擁，生態資源十分優越。其中一期規劃為9棟高層住宅，大開間輕型框架結構，主力戶型130—160平方米，采用新古典主義建筑特色，外立面全部選用天然花崗巖鋪設。泛海國際居住區作為武漢CBD首個國際文化生態社區，一期工程在建設之初就已申報通過國家住建部住宅性能3A預審，被列為2021年度武漢市綠色建筑示范工程、武漢市建筑節能試點示范工程。依托自然環境與人文環境的地緣優勢，結合武漢CBD完善的現代生活配套，打造成為“環境優美、居住舒適、節能環保〞的武漢市高端住宅樣板區。泛海國際居住區價格走勢及近期歷史活動2010年11月198-122平方米房源開盤在售，均價為14000元/平方米，全款96折，貸款97折。2010年10月18日泛海國際居住區房源面積為90-160平方米，均價13500元/平方米。購房一次性98折，貸款99折！最新備案數據：目前所推總套數548(套)住房已售408(套)住宅可售140(套)。目前該樓盤房地局備案均價：13024.24元/平米萬科城樓盤位置：江漢新長青常青路與三環線交匯處物業類型：普通住宅,公寓萬科城價格：均價9488.23元/平米開盤時間：2021年12月入住時間：2021年銷售許可證：武開管預售[2021]100號,武房開預售[2021]61號交通狀況：擁有604、704、803、720、724、534、719、71、207、211、296、603、721、730、713路共約15條公交線路。,在建的地鐵2號線常青花園站和金色雅園站,常青路,江漢經濟開發區,江漢區人民法院,常青立交.工程介紹：萬科城是萬科集團進入武漢8年以來，在城市中心傾力打造的第一個集居住、商務、商業、休閑娛樂為一體的30萬方大型精品社區，也是武漢萬科迄今為止最具規模的城市類旗艦社區。萬科城把守武漢北大門門戶，占據了大漢口交通喉舌及城市商務接駁的重要地位，坐享立體交通體系及城市成熟的生活配套，是武漢城北地標性精神象征。萬科城價格走勢及近期歷史活動2010年11月1→在售約120㎡裝修三房，均價9000元/平，11月感恩盛2010年9月25日→萬科城二組團在售精裝戶型，面積約85-120平方米，均價9200元/平方米，中秋國慶限時特供“冰點價〞房源，85平方米裝修兩房新品加推，價格為9000元/平方米。萬科城二期總套數1054(套)住房已售954(套)其中住宅可售100(套)目前該樓盤房地局備案均價：9488.23元/平米區域樓盤總結：區域樓盤縱向比照工程名稱建筑面積工程定位主力戶型面積區間均價銷售情況交房日期萬達廣場51萬方都市綜合體90—148㎡11000元/㎡目前已是尾盤銷售銷售率90%以上2021年上半年葛洲壩國際廣場49萬方都市綜合體98—116㎡均價12000元/㎡3月30日開盤，當天銷售較火，但4月新政出臺后銷售較慢，目前銷售率約40%2021年底〔僅交付所售11#樓〕萬景國際花園20萬方都市綜合體78—138㎡11000元/㎡目前尾盤，余40套左右，銷售率95%2011年6月28日泛海國際22萬方國際居住區94—160㎡13000元/㎡后期大戶型銷售較緩慢，銷售率約65%2021年萬科城30萬方精裝小公寓42—90㎡均價9500元/㎡后期尾盤銷售階段，銷售率約95%2021年底工程名稱物業管理費外墻用材外墻用色交房標準相關配置萬達廣場1.85元/平米進口涂料咖啡灰+乳白色毛坯雙層中空玻璃葛洲壩國際廣場2.2元/平米進口涂料深灰色局部廚衛裝，局部毛坯〔提供中央空調、新風系統〕室內恒溫游泳池、國際幼兒園萬景國際花園2元/平米面磚咖啡灰毛坯〔含水源熱泵中央空調及熱水器〕室內恒溫游泳池、雙層中空玻璃，地源恒熱泛海國際未定花崗巖咖啡黃毛坯〔含地暖設備及新風系統〕地下恒溫游泳池萬科城3.98元/平米面磚萬科灰精裝修雙層中空玻璃區域樓盤特點建筑規模普遍偏大；目前周邊5個重點競爭工程中，其規模與本工程接近的就有3個“萬達廣場〞、“葛洲壩國際廣場〞、“泛海國際〞，且其品質都將均略高于本工程；入市周期接近；目前5個工程中，均是提前搶占了市場份額，因此2021年上半年的本區域供給量增大，市場競爭劇烈；但隨著10月份以后有3個工程進入尾盤清盤期銷售，降低了區域壓力。定位類似；目前“葛洲壩國際廣場〞、“萬景國際〞“泛海國際〞三個工程均走高端路線，其戶型產品及景觀規劃、配套上均下了重本，而相比擬而言，“萬達廣場〞和萬科城那么走的中高端路線，其報價較其他工程略低，在產品戶型上設計也頗為用心，照顧到青年群體及投資客戶群體；產品亮點;目前由于“萬達廣場〞、“葛洲壩國際廣場〞、“泛海國際〞三個工程的戶型設計均在90平米以上，200平米以下，而根本上均有戶型有贈送面積現象，因此前期客戶群體較為類似，前期競爭較大；值得一提的是，“萬達廣場〞的戶型將面積把控較好，2房占比達一半以上，且面積控制在90——108之間，對在武漢工作的外地高收入白領青年群體、需求婚房群體、投資客戶等的吸引非常大；配置逐漸拔高；5個工程中有三個工程均配有恒溫游泳池，且較為環保的水源熱泵、地暖、新風系統等開始逐漸被高端樓盤采用。第五局部武漢樓市預測2021年2021年，冷;2021年，熱;2021年，穩。今年第一季度，中央三令五申要給樓市降溫，從溫家寶總理的講話到兩會上的舉措，加大保障型住房建設和控制房價過快增長。4月份始武漢樓市銷量，一掃前幾個月的火爆局面，開始降溫。一直持續到2021年的7月，武漢樓市又開始回暖，經過金九的集中放量且量價齊升，十月份開始步入穩步增長，量價一路上漲，明年的樓市究竟起落幾何。依據近年的樓市百態，現將明年的走勢預測如下1、低碳成“瘋〞如果在2021年，不想方設法給自家樓盤安插一“低碳〞標碼，就過時了。年初至今，全市的低碳地產研討會開了一撥又一撥，“建設低碳住宅〞是趨勢。越來越多的本地住宅，也開始打上“低碳〞名號，“樓盤節電節水又節地，武漢樓市，將在明年全面進入低碳住宅時代。〞目前，我國建筑相關能耗占全社會比重偏大，房地產業、建筑業在碳排放占的比重到達了50%到60%。統計數據顯示，中國每建成1平方米的房屋，約釋放出0.8噸碳。因此，中國要兌現承諾，有必要大規模推廣低碳住宅，但一位業內人士指出，對于房地產業來說，要實現真正的低碳，須從生產、采購、建造各環節推廣低碳節能建材產品，工作量龐大得可以。“以目前的現狀來看，國內尚無真正意義上的低碳住宅。〞不過，當地產企業及百姓的視線紛紛瞄準低碳住宅，終究是好事。應對氣候變化，關注環保事業，是造福子孫后代大善舉。最后寄望于明年的樓市，那些打出低碳樓盤們，少一些噱頭，多一些誠意;少一些浮華自夸，多一些技術含量。2、土地推新自今年的國十九條出臺，勒令78家央企退出地產業務……土地市場的風聲，蜚短流長。國十九條明確了土地競賣各個環節的繳交費用，提高了拿地門檻，增加了企業的囤地本錢;加強保障性住房和自主性中小套型商品房供地比例，搭配去年對于各城市出讓單宗地塊面積的劃定，使土地市場上將出現更多用于建設普通商品住房的小地塊，一旦成型，將平抑房價。勒令78家央企退出地產企業，那么是針對近一年來土地市場上的“國進民退〞下了藥，抑制地王頻出。從供給、經費、開發三個環節立體整治土地市場，盡管目前出臺的土地政策，仍有些“頭痛治頭，腳痛治腳〞。但無可否認，中央已下定決心要從根源上遏制高房價。如果上述土地政策成型，點連接成了面，或將催促土地市場的整體轉型，由以往的粗放走向精細。3、商業發力2021年，武漢商業地產逆市飄紅;2021年，武漢商業地產一路狂飆;2021年，武漢商業地產繼續發力。眼下，人信·漢商銀座、竹葉山中環商貿城、武漢天地等老牌商業地產仍廣受關注;首義廣場歡樂城、萬達菱角湖廣場，經濟開發區萬達廣場，漢正街地一大道、中華城等新興工程開始冒尖，且廣受追捧。在近期我們展開的置業調查問卷中顯示，超過7成投資客，仍看好2021年的商鋪投資。“為拉動GDP，2021年商業投資前景仍然向好。〞一位投資客表示。不過，業內人士分析，特色商業地產市場是一個市場開展短板，但是開展前景是非常廣闊的，細分人群，做出特色，應是2021年商業地產開展風向標。4、央行加息人民幣存貸款利率與住房公積金貸款利率紛紛上調按揭貸款取消利率7這優惠，統一上調至85折

中國人民銀行決定，自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。

同時住建部公布，自10月20日起，5年以下〔含5年〕住房公積金貸款利率上調0.17個百分點，由3.33%上調至3.50%，5年以上住房公積金貸款利率上調0.18個百分點，由3.87%上調至4.05%。

京滬多家銀行有關人士28日向中國證券報記者透露,日前各家商業銀行接到口頭通知,取消對首套住房貸款利率7折優惠,僅允許執行同檔期基準利率最低下浮15%,即首套房貸優惠利率最低按8.5折執行。然而，無可否認，加息對樓市的作用，是直接的，如果通脹的壓力繼續加大，央行將有可能出臺更嚴歷的措施來應對。5、小戶型走火“小戶型是高房價的潤滑劑。〞曾有人這樣說。原理很簡單，每一輪房價高漲時，對于那些仍偏向在城市中心置業但手頭資金有限的人，必將置業方向轉向面積小，總價不高的小戶型產品。回望2021年底的武漢樓市，小戶型產品已有抬頭趨勢。萬科圓方、頤和麗晶、中南路88號、光谷世界城，這些把守城市中心，面積不大總價低的產品一經面世，即遭瘋搶。2021年頭3個月，房價不降反升，僅在今年中央新政的持續打壓下，樓價同比漲幅就在20%以上。于是，年輕置業者對于小戶型產品的呼喚，更加強烈。地產企業顯然也沒有放棄這一局部重要客源。在一批老牌小戶型產品仍在發光發熱時，銀泰·大智家園、航天彩虹鎮、未來城、王+one……一系列新興小戶型產品的熱銷也應證了這一說法。目前，城市中心小戶型銷售均價每平方米萬元以上，已成常態，假設價格進一步上漲，小戶型的總價優勢逐步喪失時，此種過渡型產品，路在何方?6、三線轉移自2021年底，天下置業