物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院研究及繪制 ?2025.550ycLtd.AllRights

Reserved2025年華東區(qū)域物流地產(chǎn)報(bào)告目錄01華東區(qū)域市場(chǎng)概覽02重點(diǎn)城市分析03市場(chǎng)需求分析04市場(chǎng)總結(jié)華東區(qū)域市場(chǎng)概覽第一部分華東區(qū)域市場(chǎng)數(shù)據(jù)一覽上海市江蘇省浙江省福建省山東省安徽省江西省總存量7,393.2萬(wàn)平方米數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved空置率24.26%有效租金24.27元/平方米/月區(qū)域：存量、空置率及租金“三高”截至2025年一季度末，華東區(qū)域現(xiàn)有存量達(dá)7,393.2萬(wàn)平方米，以絕對(duì)體量?jī)?yōu)勢(shì)居全國(guó)之首；區(qū)域空置率錄得24.26%，僅次于華北；有效租金為24.27元/平方米/月，僅次于華南。存量、空置率及有效租金均位于所有區(qū)域數(shù)據(jù)指標(biāo)前列。01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000東北

華北

華東

華南

華中

西北

西南0%5%10%15%25%30%東北

華北

華東

華南

華中

西北

西南2025Q1各區(qū)域存量（萬(wàn)平方米） 2025Q1各區(qū)域空置率05101520253035東北

華北

華東

華南

華中

西北

西南2025Q1各區(qū)域有效租金（元/平方米/月）20%

全國(guó)平均：18.80%全國(guó)平均：22.20元/平方米/月數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved區(qū)域：市場(chǎng)存量連年占比約44%42%43%44%45%46%22Q423Q424Q425Q12022-2025Q1華東非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)存量在全國(guó)占比華東區(qū)域現(xiàn)有存量達(dá)7,393.2萬(wàn)平方米，以絕對(duì)體量?jī)?yōu)勢(shì)居全國(guó)之首。據(jù)物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)據(jù)顯示，華東區(qū)域非保稅高標(biāo)倉(cāng)存量近年來(lái)全國(guó)占比穩(wěn)定在44%左右。2025Q1全國(guó)各區(qū)域非保稅高標(biāo)倉(cāng)存量占比華東區(qū)域43.9%華北區(qū)域12.0%華南區(qū)域13.0%西南區(qū)域11.3%華中區(qū)域11.0%東北區(qū)域4.5%西北區(qū)域4.3%數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved區(qū)域：租金持續(xù)下降

空置率止升轉(zhuǎn)降24.26%10%12%14%16%20%24.2718%22%24%26%28%10152025303523Q123Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q425Q12023Q1-2025Q1華東非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)有效租金及空置率變化有效租金（元/平方米/月） 空置率數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved在租戶市場(chǎng)以及空置率持續(xù)上升的雙重影響下，華東區(qū)域有效租金持續(xù)下降。以價(jià)換量下，市場(chǎng)空置率自去年四季度開始止升轉(zhuǎn)降。省市：蘇、浙、滬為存量前三甲5000江蘇省浙江省上海市山東省安徽省福建省江西省數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved1,0001,5002,0002,500蘇、浙、滬為存量前三甲：江蘇省現(xiàn)有存量超2,500萬(wàn)平方米，浙江省現(xiàn)有存量近2,000萬(wàn)平方米，上海市現(xiàn)有存量近1,000萬(wàn)平方米；華東區(qū)域內(nèi)，三地存量合計(jì)占比超七成。2025Q1華東區(qū)域各省市非保稅高標(biāo)倉(cāng)現(xiàn)有存量（萬(wàn)平方米）3,000省市：上海有效租金居區(qū)域之首2025Q1華東區(qū)域各省市非保稅高標(biāo)倉(cāng)有效租金（元/平方米/月，以存量由高到低排序）40353025

華東平均：24.27元/平方米/月20151050江蘇省浙江省上海市山東省安徽省福建省江西省數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved除上海市平均有效租金以36.14元/平方米/月斷層高于華東平均外，其余省市有效租金在20元/平方米/月左右。省市：蘇、浙、滬空置率25%-30%5%10%15%20%25%

30%35%2025Q1華東區(qū)域各省市非保稅高標(biāo)倉(cāng)空置率（以存量由高到低排序）

華東平均：24.26%

0%江蘇省浙江省上海市山東省安徽省福建省江西省數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved作為華東區(qū)域前三大存量省市，蘇、浙、滬存在一定去化壓力，其空置率同時(shí)也高于華東區(qū)域平均值，為25%-30%。城市：存量TOP2002004001,0008006001,2001,4001,600蘇州市上海市嘉興市合肥市杭州市南京市無(wú)錫市濟(jì)南市青島市寧波市紹興市金華市南通市南昌市湖州市泉州市福州市溫州市廈門市常州市2025Q1華東區(qū)域各城市非保稅高標(biāo)倉(cāng)現(xiàn)有存量（萬(wàn)平方米）以城市角度來(lái)看，蘇州現(xiàn)有存量近1,400萬(wàn)平方米，遙遙領(lǐng)先于其他城市，位列第一梯隊(duì)；上海與嘉興體量次之。與此同時(shí)，江蘇省與浙江省作為前二存量省份，其存量結(jié)構(gòu)有顯著差異：蘇州在江蘇省“一頭獨(dú)大”，其存量占比超50%；浙江各城市存量相對(duì)更均衡。54.6%13.9%11.7%19.8%2025Q1江蘇省城市存量TOP3蘇州市

南京市

無(wú)錫市

其他城市31.1%20.1%12.8%36.0%2025Q1浙江省城市存量TOP3城市存量：200萬(wàn)平方米以下城市存量：200-400萬(wàn)平方米嘉興市

杭州市

寧波市

其他城市數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved城市：有效租金普遍下降-9%-8%-7%-6%-5%-4%-3%-2%-1%0%0510152025303540蘇州市上海市嘉興市合肥市杭州市南京市無(wú)錫市濟(jì)南市青島市寧波市2025Q1華東非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)有效租金及環(huán)比變化（元/平方米/月，存量TOP10城市）2025年第一季度，市場(chǎng)新增需求疲軟。受此影響，市場(chǎng)普遍采取以價(jià)促量策略，因此普遍錄得平均有效租金環(huán)比下降。25Q1租金

環(huán)比變化數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved城市：空置率表現(xiàn)分化-8-6-4-2

02460%5%10%15%20%25%30%35%40%蘇州市上海市嘉興市合肥市杭州市南京市無(wú)錫市濟(jì)南市青島市寧波市2025年第一季度，在以價(jià)換量策略下，市場(chǎng)空置率表現(xiàn)分化：存量TOP10城市中，蘇州、嘉興、青島以及寧波實(shí)現(xiàn)空置率環(huán)比下降；而另一方面，上海、合肥、杭州及濟(jì)南等城市空置率錄得空置率環(huán)比上升。2025Q1華東非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)空置率及環(huán)比變化（存量TOP10城市）25Q1空置率（左軸） 環(huán)比變化（百分點(diǎn)，右軸）數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved區(qū)域需求：三方物流需求活躍電商快遞快運(yùn)制造業(yè)零售/批發(fā)業(yè)三方物流華東區(qū)域25Q1成交租戶類型占比2025年第一季度，三方物流、零售/批發(fā)業(yè)以及制造業(yè)等為本季需求主力。三方物流需求活躍，成為本季第一大需求來(lái)源。作為區(qū)域第一需求主力，三方物流企業(yè)在目前租戶市場(chǎng)下，積極擴(kuò)張與整合倉(cāng)儲(chǔ)資源。25Q1部分城市主要租戶成交類型城市 需求主力0%5%10%15%20%25%30%35%數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved蘇州 零售/批發(fā)業(yè)、三方物流、電商上海三方物流、制造業(yè)嘉興三方物流、零售/批發(fā)業(yè)、快遞快運(yùn)合肥制造業(yè)杭州零售/批發(fā)業(yè)未來(lái)供應(yīng)：上海、嘉興及蘇州位列前三0501001502002502025-2026年華東區(qū)域未來(lái)供應(yīng)TOP10（萬(wàn)平方米）據(jù)物聯(lián)云倉(cāng)統(tǒng)計(jì)，2025-2026年全國(guó)非保稅高標(biāo)倉(cāng)未來(lái)供應(yīng)合計(jì)或超3,000萬(wàn)平方米，其中華東區(qū)域供應(yīng)量占比為25.5%，僅次于華南區(qū)域。華東區(qū)域內(nèi)，上海與嘉興2025-2026年供應(yīng)位列區(qū)域前二，預(yù)計(jì)各自的供應(yīng)體量約200.0萬(wàn)平方米；蘇州2025-2026年預(yù)計(jì)供應(yīng)面積78.0萬(wàn)平方米。2025-2026年全國(guó)各區(qū)域非保稅高標(biāo)倉(cāng)供應(yīng)量占比華南區(qū)域44.3%上海市嘉興市蘇州市溫州市無(wú)錫市濟(jì)南市杭州市南通市青島市常州市數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved華東區(qū)域25.5%華北區(qū)域13.7%西南區(qū)域6.3%華中區(qū)域,6.6%東北區(qū)域2.2%西北區(qū)域1.4%?2025.0550ycLtd.AllRights

ReservedQ1土地成交：金華成交達(dá)千畝數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)、物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院484.3462.9183.5148.3139.70200400600金華市濱州市新余市東營(yíng)市連云港市臨沂市青島市南昌市濰坊市九江市鎮(zhèn)江市徐州市亳州市德州市阜陽(yáng)市紹興市宜春市湖州市泉州市濟(jì)寧市2025年第一季度，華東區(qū)域合計(jì)成交倉(cāng)儲(chǔ)用地類土地面積達(dá)10,801.5畝，其中金華市成交用地面積超1,500畝，位列華東區(qū)域首位；此外，青島、南昌、紹興、湖州以及泉州等高標(biāo)倉(cāng)存量TOP20城市的土地市場(chǎng)表現(xiàn)也較為活躍。2025Q1華東區(qū)域土地成交城市TOP20（畝）1,8001,600

1,548.4 1,4001,2001,000800重點(diǎn)城市分析第二部分華東存量TOP20城市

數(shù)據(jù)對(duì)比圖覽蘇州市上海市嘉興市合肥市杭州市南京市無(wú)錫市濟(jì)南市青島市寧波市紹興市金華市南通市南昌市湖州市泉州市福州市溫州市廈門市常州市1520253035400%5%10%15%25%30%35%40%有效租金（元/平方米/月）20%空置率現(xiàn)有存量規(guī)模華東平均：24.27元/平方米/月華東平均：24.26%數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved上海、蘇州及嘉興：區(qū)域協(xié)作與競(jìng)爭(zhēng)上海蘇州嘉興區(qū)域協(xié)作互補(bǔ)區(qū)域物流網(wǎng)絡(luò)作為長(zhǎng)三角地區(qū)的核心城市，上海擁有豐富的航空與港口等物流樞紐資源；經(jīng)由緊密完善的公路與鐵路等物流網(wǎng)絡(luò)，蘇州、嘉興跟上海共同構(gòu)建起長(zhǎng)三角區(qū)域的物流運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)；因此，蘇州與嘉興成為了上海需求外溢的第一站。產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展上海：總部經(jīng)濟(jì)、金融及貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)；蘇州：電子信息與機(jī)械制造等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深厚；嘉興：傳統(tǒng)制造業(yè)與特色農(nóng)業(yè)具備一定規(guī)模；三地產(chǎn)業(yè)相互配套，實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。產(chǎn)業(yè)梯度上海：以高端物流服務(wù)、供應(yīng)鏈管理創(chuàng)新、物流總部經(jīng)濟(jì)等為主；蘇州：側(cè)重于制造業(yè)供應(yīng)鏈物流配套，同時(shí)發(fā)展一些區(qū)域性的物流配送中心；嘉興：基于其成本優(yōu)勢(shì)，承接了上海與蘇州部分物流產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。功能互補(bǔ)上海：側(cè)重于國(guó)際物流和區(qū)域分撥；蘇州：側(cè)重與當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)緊密結(jié)合，服務(wù)于生產(chǎn)環(huán)節(jié)；嘉興：在區(qū)域轉(zhuǎn)運(yùn)、分撥以及為電商、大型商超提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)方面具有優(yōu)勢(shì)，是長(zhǎng)三角重要的區(qū)域轉(zhuǎn)運(yùn)和分撥中心。數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved競(jìng)爭(zhēng)倉(cāng)儲(chǔ)客戶競(jìng)爭(zhēng)上海、蘇州與嘉興在實(shí)現(xiàn)倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的同時(shí)，也不可避免存在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。三地非保稅高標(biāo)倉(cāng)現(xiàn)有存量位列區(qū)域前三；截止一季度末，其空置率均超過(guò)30%，去化壓力下，租戶擁有更多選擇權(quán)及更大議價(jià)空間。?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved蘇州：近一年倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)政策數(shù)據(jù)來(lái)源：公開信息整理入選國(guó)家物流樞紐2025年2月，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)了《國(guó)家物流樞紐布局優(yōu)化調(diào)整方案》。根據(jù)該方案，蘇州入選港口型、生產(chǎn)服務(wù)型兩項(xiàng)國(guó)家物流樞紐，為物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，能促進(jìn)物流資源集聚，提升物流運(yùn)行效率；除了此次入選港口型和生產(chǎn)服務(wù)型國(guó)家物流樞紐外，此前蘇州還被列入國(guó)家綜合型現(xiàn)代流通戰(zhàn)略支點(diǎn)城市、國(guó)家糧食物流核心樞紐承載城市、中國(guó)快遞示范城市、國(guó)家貨運(yùn)樞紐補(bǔ)鏈強(qiáng)鏈支持城市等多項(xiàng)國(guó)家級(jí)資質(zhì)載體。《蘇州市推動(dòng)物流業(yè)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》近期，蘇州市政府辦公室印發(fā)《蘇州市推動(dòng)物流業(yè)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》，根據(jù)該《措施》：推進(jìn)區(qū)域性國(guó)際郵政快遞樞紐建設(shè)，推動(dòng)長(zhǎng)三角區(qū)域物流協(xié)同發(fā)展；培育壯大低空物流經(jīng)濟(jì)，加大無(wú)人機(jī)在快遞運(yùn)輸?shù)葓?chǎng)景應(yīng)用，支持無(wú)人車在快遞業(yè)推廣應(yīng)用；推進(jìn)城市郵政快遞綠色化發(fā)展，提升快遞包裝標(biāo)準(zhǔn)化、循環(huán)化、減量化、無(wú)害化水平，持續(xù)推進(jìn)綠色分撥中心和綠色網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)；加強(qiáng)倉(cāng)儲(chǔ)物流用地保障等。蘇州港免費(fèi)堆存政策自

2025

年

4

月

18

日至

7

月

17

日，蘇州港各集裝箱碼頭為全市外貿(mào)企業(yè)進(jìn)出口重箱提供為期三個(gè)月的免費(fèi)堆存服務(wù)，旨在緩解外貿(mào)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力，降低物流成本。蘇州：一季度一項(xiàng)目入市2024Q1-2025Q1空置率變化25%29%

27%31%33%

31.57% 37%35%24Q124Q224Q324Q425Q11,394.9萬(wàn)平方米空置率31.57%環(huán)比下降1.77個(gè)百分點(diǎn)有效租金26.57元/平方米/月環(huán)比下降8.12%截至2025年第一季度末，蘇州非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)總存量為1,394.9萬(wàn)平方米；空置率環(huán)比下降1.77個(gè)百分點(diǎn)至31.57%，有效租金環(huán)比下降8.12%至26.57元/平方米/月。本季，易商花橋中鋼綜合產(chǎn)業(yè)園入市，倉(cāng)儲(chǔ)面積約為22.2萬(wàn)平方米。三方物流、零售/批發(fā)業(yè)在本季表現(xiàn)活躍。新增項(xiàng)目總存量項(xiàng)目名稱數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved區(qū)域倉(cāng)儲(chǔ)面積（萬(wàn)平方米）建成時(shí)間易商花橋中鋼綜合產(chǎn)業(yè)園昆山市22.22025.03蘇州：未來(lái)供應(yīng)位于昆山市與太倉(cāng)市2024Q1-2025Q1平均有效租金變化-10%-8%-6%-4%-2%0%2%051015202530354024Q125Q124Q2 24Q3 24Q4平均有效租金（元/平方米/月）

環(huán)比變化近一年，蘇州非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)平均有效租金總體呈下降趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2025-2026年期間，合計(jì)新增供應(yīng)約為78.0萬(wàn)平方米，主要集中昆山市與太倉(cāng)市。昆山市55.49%太倉(cāng)市44.51%2025-2026年未來(lái)供應(yīng)區(qū)域分布（按面積）數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved蘇州：昆山、常熟及太倉(cāng)為存量TOP3張家港市常熟市太倉(cāng)市昆山市吳江區(qū)吳中區(qū)虎丘區(qū)姑蘇區(qū)相城區(qū)昆山市：依托自身的制造業(yè)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展為制造業(yè)配套的倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)。太倉(cāng)市：蘇州港口型國(guó)家物流樞紐所在地，擁有

“港口

+鐵路”

雙樞紐優(yōu)勢(shì)。常熟市：長(zhǎng)三角區(qū)域重要的物流基地和進(jìn)出口鋼材、木材等貨物的物流集散中心，以及蘇北和蘇南重要的貨物交換樞紐。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%0100200300400500600常熟市姑蘇區(qū)虎丘區(qū)昆山市太倉(cāng)市吳江區(qū)吳中區(qū)相城區(qū)張家港市萬(wàn)平方米2025Q1蘇州非保稅高標(biāo)倉(cāng)現(xiàn)有存量及空置率存量 空置率數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved截至2025年第一季度末，蘇州非保稅高標(biāo)倉(cāng)現(xiàn)有存量前三的子市場(chǎng)為昆山市、常熟市以及太倉(cāng)市，其體量分別為482.4萬(wàn)、227.9萬(wàn)以及216.1萬(wàn)平方米。?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved上海：近一年倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)政策數(shù)據(jù)來(lái)源：公開信息整理《優(yōu)化提升本市物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施及服務(wù)行動(dòng)方案（2025—2027

年）》2025年初，上海發(fā)布《優(yōu)化提升本市物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施及服務(wù)行動(dòng)方案（2025—2027

年）》和《優(yōu)化提升本市物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施及服務(wù)支持政策》，其中提到：目標(biāo)：到

2027

年，上海社會(huì)物流總費(fèi)用與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比率力爭(zhēng)降至12%

以下，推動(dòng)全市倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施層級(jí)網(wǎng)絡(luò)的基本完善，持續(xù)優(yōu)化設(shè)施的空間布局和功能結(jié)構(gòu)，將高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)（高標(biāo)倉(cāng)）的占比提高至

40%

以上；內(nèi)容：支持跨境電商集拼大倉(cāng)布局建設(shè)，對(duì)接國(guó)際物流新通道，助力企業(yè)打通國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)，并優(yōu)化分類監(jiān)管貨物管理；對(duì)交通樞紐節(jié)點(diǎn)加強(qiáng)一體化布局，充實(shí)主城區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)配送網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)，提供物流倉(cāng)儲(chǔ)土地供應(yīng)保障及用地支持等。《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)工業(yè)降本增效推進(jìn)新型工業(yè)化的若干措施》2024年5月，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)工業(yè)降本增效推進(jìn)新型工業(yè)化的若干措施》，其中提到了降低物流倉(cāng)儲(chǔ)成本的具體舉措：提升物流領(lǐng)域數(shù)字化能力。發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)貨運(yùn)平臺(tái)作用，鼓勵(lì)全市集卡車輛接入平臺(tái)。提升碼頭智能化水平、全面推進(jìn)航道管理智慧化。加強(qiáng)物流倉(cāng)儲(chǔ)保障。鼓勵(lì)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)周邊低效物流倉(cāng)庫(kù)改建為高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)庫(kù)。上海：Q1兩項(xiàng)目入市

空置率微升2024Q1-2025Q1空置率變化30.94%26%28%

27%33%32%31%30%29%24Q124Q224Q324Q425Q1989.5萬(wàn)平方米空置率30.94%環(huán)比上升1.83個(gè)百分點(diǎn)有效租金36.14元/平方米/月環(huán)比下降6.53%截至2025年第一季度末，上海非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)總存量為989.5萬(wàn)平方米；空置率環(huán)比上升1.83個(gè)百分點(diǎn)至30.94%，有效租金環(huán)比下降6.53%至36.14元/平方米/月。本季，普洛斯臨舫松江物流園（二期）與熠躍嘉定產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目（一期）建成入市，倉(cāng)儲(chǔ)面積約為18.9萬(wàn)平方米。新增項(xiàng)目總存量項(xiàng)目名稱數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved區(qū)域倉(cāng)儲(chǔ)面積（萬(wàn)平方米）建成時(shí)間普洛斯臨舫松江物流園（二期）松江區(qū)13.72025.03熠躍嘉定產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目（一期）嘉定區(qū)5.22025.01上海：浦東新區(qū)未來(lái)供應(yīng)占比超五成-8%-7%-6%-5%-4%-3%-2%-1%0%05101520253035404524Q125Q124Q2 24Q3 24Q4平均有效租金（元/平方米/月）

環(huán)比變化浦東新區(qū)58.87%松江區(qū)16.68%金山區(qū)14.63%嘉定區(qū)5.92%奉賢區(qū)3.90%近一年，上海非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)平均有效租金總體呈下降趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2025-2026年期間，合計(jì)新增供應(yīng)210.8萬(wàn)平方米，主要集中浦東新區(qū)、松江區(qū)以及金山區(qū)等地。2024Q1-2025Q1平均有效租金變化 2025-2026年未來(lái)供應(yīng)區(qū)域分布（按面積）數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved上海：金山、奉賢及浦東新區(qū)存量TOP3崇明區(qū)浦東新區(qū)奉賢區(qū)金山區(qū)松江區(qū)青浦區(qū)嘉定區(qū)寶山區(qū)閔行區(qū)普陀區(qū)長(zhǎng)寧區(qū)徐匯區(qū)楊浦區(qū)金山區(qū)：位于杭州灣沿海大通道黃金海岸上，是上海南部物流的重要節(jié)點(diǎn)。依托金山化工產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)集聚的優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展化工物流。奉賢區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展與港口相關(guān)的倉(cāng)儲(chǔ)、轉(zhuǎn)運(yùn)等物流業(yè)務(wù)；電商、制造業(yè)以及農(nóng)業(yè)等多元產(chǎn)業(yè)物流支撐區(qū)。浦東新區(qū)：國(guó)際物流樞紐核心區(qū)，擁有外高橋保稅物流園區(qū)和浦東機(jī)場(chǎng)物流園區(qū)等重要物流節(jié)點(diǎn)。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%100806040200160140120200180寶山區(qū)奉賢區(qū)嘉定區(qū)金山區(qū)閔行區(qū)浦東新區(qū)普陀區(qū)青浦區(qū)松江區(qū)萬(wàn)平方米2025Q1上海非保稅高標(biāo)倉(cāng)現(xiàn)有存量及空置率存量 空置率截至2025年第一季度末，上海非保稅高標(biāo)倉(cāng)現(xiàn)有存量前三的子市場(chǎng)為金山、奉賢及浦東新區(qū)，其體量分別為185.2萬(wàn)、179.0萬(wàn)以及172.2萬(wàn)平方米。?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved嘉興：近一年倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)政策數(shù)據(jù)來(lái)源：公開信息整理《嘉興市推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展若干政策（2025

年版）》降低全社會(huì)物流成本。推動(dòng)嘉興生產(chǎn)服務(wù)型國(guó)家物流樞紐、國(guó)家骨干冷鏈物流基地等“國(guó)字號(hào)”平臺(tái)建設(shè)。推進(jìn)物流項(xiàng)目“標(biāo)準(zhǔn)地”改革，新增物流用地不低于400畝。力爭(zhēng)打造1個(gè)供應(yīng)鏈服務(wù)中心；深入推進(jìn)高水平交通強(qiáng)市建設(shè)。2025年，市級(jí)財(cái)政預(yù)算安排40.35億元，重點(diǎn)支持軌道交通、現(xiàn)代公路網(wǎng)、海河聯(lián)運(yùn)樞紐、航空物流樞紐等建設(shè)及低空經(jīng)濟(jì)發(fā)展。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)補(bǔ)助。對(duì)金融、科技、物流、信息、商務(wù)等領(lǐng)域的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，在竣工驗(yàn)收后給予一定補(bǔ)助。《嘉興市人民政府關(guān)于印發(fā)嘉興市推動(dòng)先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)深度融合發(fā)展實(shí)施方案（2024

-

2026年）的通知》物流與制造業(yè)的融合發(fā)展。支持第三方物流企業(yè)與制造業(yè)企業(yè)開展外包合作，引導(dǎo)物流、快遞服務(wù)融入制造業(yè)采購(gòu)、生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)、分銷、配送等環(huán)節(jié)，加快推廣智能化物流裝備、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施和標(biāo)準(zhǔn)化裝載單元。嘉興：空置率處高位

租金顯著下跌截至2025年第一季度末，嘉興非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)總存量為606.2萬(wàn)平方米；空置率環(huán)比下降2.08個(gè)百分點(diǎn)至37.47%，有效租金環(huán)比下降7.31%至21.29元/平方米/月。2024Q1-2025Q1空置率變化37.47%10%15%20%25%30%35%40%45%24Q124Q224Q324Q425Q1總存量606.2萬(wàn)平方米空置率37.47%環(huán)比下降2.08個(gè)百分點(diǎn)有效租金21.29元/平方米/月環(huán)比下降7.31%數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved嘉興：秀洲區(qū)未來(lái)供應(yīng)占比超五成-9%-8%-7%-6%-5%-4%-3%-2%-1%0%05101520253024Q125Q124Q2 24Q3 24Q4平均有效租金（元/平方米/月）

環(huán)比變化秀洲區(qū)54.39%海鹽縣18.39%桐鄉(xiāng)市10.76%平湖市9.83%嘉善縣6.64%近一年，嘉興非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)平均有效租金總體呈下降趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2025-2026年期間，合計(jì)新增供應(yīng)202.3萬(wàn)平方米，主要集中秀洲區(qū)、海鹽縣以及桐鄉(xiāng)市等。考慮到目前嘉興倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)情況，新增供應(yīng)將進(jìn)一步施壓，租金與出租率或有一定下降空間。2024Q1-2025Q1平均有效租金變化 2025-2026年未來(lái)供應(yīng)區(qū)域分布（按面積）數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved嘉興：平湖、南湖及嘉善存量前三嘉善縣平湖市海鹽縣海寧市桐鄉(xiāng)市秀洲區(qū)南湖區(qū)南湖區(qū)：嘉興市重要物流節(jié)點(diǎn)區(qū)域，在城市配送、承接周邊產(chǎn)業(yè)物流需求方面作用顯著。嘉善縣：利用靠近上海的優(yōu)勢(shì)，注重與上海的對(duì)接和協(xié)同發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展面向上海市場(chǎng)的倉(cāng)儲(chǔ)配送服務(wù)。、平湖市：擁有靠近上海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，逐步形成了包括冷鏈物流、電商物流保稅物流等多種業(yè)態(tài)在內(nèi)的完整產(chǎn)業(yè)鏈條。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%020406080100120140160海寧市

海鹽縣

嘉善縣

南湖區(qū)

平湖市

桐鄉(xiāng)市

秀洲區(qū)萬(wàn)平方米2025Q1嘉興非保稅高標(biāo)倉(cāng)現(xiàn)有存量及空置率存量 空置率數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved截至2025年第一季度末，嘉興非保稅高標(biāo)倉(cāng)現(xiàn)有存量前三的子市場(chǎng)為平湖市、南湖區(qū)及嘉善縣，其體量分別為148.2萬(wàn)、102.9萬(wàn)以及95.0萬(wàn)平方米。市場(chǎng)需求分析第三部分快遞快運(yùn)業(yè)青睞大面積雙邊庫(kù)（1/2）?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved數(shù)據(jù)來(lái)源：中華人民共和國(guó)交通運(yùn)輸部官網(wǎng)2004060801001201601401802001月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月10月

11月

12月2024-2025年4月全國(guó)快遞業(yè)務(wù)量（億件）2024年 2025年開年來(lái)，全國(guó)快遞業(yè)務(wù)量及快遞收入雙雙實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)；其中，東部地區(qū)快遞業(yè)務(wù)量與快遞收入全國(guó)占比均超過(guò)七成。快遞業(yè)務(wù)增長(zhǎng)對(duì)倉(cāng)配成本與效率提出了新的要求，特別是對(duì)于東部地區(qū)而言。02004006008001,0001,2001,4001,6001月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月2024-2025年4月全國(guó)快遞業(yè)務(wù)收入（億元）2024年 2025年?yáng)|部71.4%中部19.4%西部9.2%4月地區(qū)快遞業(yè)務(wù)量占比東部74.0%中部15.5%西部10.5%4月地區(qū)快遞業(yè)務(wù)收入占比快遞快運(yùn)業(yè)青睞大面積雙邊庫(kù)（2/2）?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院與此同時(shí)，區(qū)域持續(xù)下跌的租金水平與較充足的可租賃面積也給快遞快運(yùn)業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)空間整合布局提供了良好的契機(jī)。結(jié)合前文提到快遞業(yè)務(wù)同比持續(xù)增長(zhǎng)的因素，物聯(lián)云倉(cāng)發(fā)現(xiàn)來(lái)自快遞快運(yùn)業(yè)針對(duì)大面積雙邊庫(kù)的市場(chǎng)問(wèn)詢及需求顯著活躍，特別是十萬(wàn)平以上的雙邊庫(kù)。24.2724.26%10%12%

14%16%18%20%22%24%26%28%10152025303523Q123Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q425Q12023Q1-2025Q1華東非保稅高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)有效租金及空置率變化有效租金（元/平方米/月） 空置率雙邊庫(kù)對(duì)于開展快遞快運(yùn)業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)滿足高效作業(yè)需求：雙邊庫(kù)兩側(cè)的裝卸平臺(tái)及通道可以有助于快速進(jìn)出庫(kù)，從而減少貨物在庫(kù)內(nèi)的搬運(yùn)距離和時(shí)間，以及提升運(yùn)輸車輛的周轉(zhuǎn)效率，整體提升倉(cāng)配效率。適應(yīng)大規(guī)模業(yè)務(wù)：快遞快運(yùn)業(yè)務(wù)具有規(guī)模大與增長(zhǎng)快的特點(diǎn)，需要大面積倉(cāng)庫(kù)來(lái)存儲(chǔ)和處理大量貨物。同時(shí)，大面積雙邊庫(kù)可易實(shí)現(xiàn)多功能區(qū)域劃分，如存儲(chǔ)區(qū)、分揀區(qū)、包裝區(qū)等，以滿足大規(guī)模業(yè)務(wù)的分類與存儲(chǔ)。應(yīng)急處理能力：如遇緊急情況，一側(cè)通道或裝卸貨平臺(tái)故障、擁堵，另一側(cè)可作為備用，確保業(yè)務(wù)正常進(jìn)行。新能源上網(wǎng)電價(jià)市場(chǎng)化

或影響光伏租戶?2025.0550ycLtd.AllRights

Reserved數(shù)據(jù)來(lái)源：《關(guān)于深化新能源上網(wǎng)電價(jià)市場(chǎng)化改革

促進(jìn)新能源高質(zhì)量發(fā)展的通知》根據(jù)《關(guān)于深化新能源上網(wǎng)電價(jià)市場(chǎng)化改革

促進(jìn)新能源高質(zhì)量發(fā)展的通知》，新能源電價(jià)將實(shí)施市場(chǎng)化定價(jià)。屆時(shí)，市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)將壓縮部分新能源項(xiàng)目（風(fēng)電、太陽(yáng)能發(fā)電）利潤(rùn)空間，特別是增量項(xiàng)目；光伏板類設(shè)備的需求或受此影響，從而導(dǎo)致光伏租戶需求變動(dòng)，例如常州這類以光伏租戶為主的市場(chǎng)。對(duì)比維度政策前政策后電價(jià)形成機(jī)制固定電價(jià)或政府核定電價(jià)（如補(bǔ)貼電價(jià)、保障性收購(gòu)電價(jià)）全部進(jìn)入電力市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)化交易形成存量項(xiàng)目電價(jià)執(zhí)行原有固定電價(jià)（如補(bǔ)貼期內(nèi)電價(jià)），保障性收購(gòu)電量按固定價(jià)格結(jié)算即2025

年

6

月

1

日前投產(chǎn)項(xiàng)目：機(jī)制電量取代保障性電量，電價(jià)維持現(xiàn)行政策價(jià)格機(jī)制電量規(guī)模逐年遞減（需自主選擇比例，不超過(guò)上年水平）增量項(xiàng)目電價(jià)新投產(chǎn)項(xiàng)目按政府核定電價(jià)或補(bǔ)貼政策執(zhí)行（如補(bǔ)貼電價(jià)、指導(dǎo)電價(jià)）即2025

年

6

月

1

日后投產(chǎn)項(xiàng)目：電價(jià)通過(guò)市場(chǎng)化競(jìng)價(jià)形成（無(wú)固定補(bǔ)貼）電價(jià)穩(wěn)定性價(jià)格穩(wěn)定，收益可預(yù)期性強(qiáng)收益核心驅(qū)動(dòng)因素 政策補(bǔ)貼和保障性收購(gòu)規(guī)模受電力市場(chǎng)供需、現(xiàn)貨價(jià)格波動(dòng)影響大，收益不確定性增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力（成本控制能力、發(fā)電效率）和電力市場(chǎng)供需關(guān)系光伏板類設(shè)備需求預(yù)測(cè)短期長(zhǎng)期短期需求或增加2025年6月1日前的存量項(xiàng)目仍存在政策紅利，可能刺激企業(yè)在此之前加速項(xiàng)目建設(shè)和并網(wǎng)，以享受存量項(xiàng)目政策，從而短期內(nèi)推高光伏板等設(shè)備的需求長(zhǎng)期需求調(diào)整收益降低或?qū)е率共糠制髽I(yè)謹(jǐn)慎投資新的太陽(yáng)能發(fā)電項(xiàng)目，對(duì)光伏板等設(shè)備的長(zhǎng)期需求產(chǎn)生一定的抑制作用長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著太陽(yáng)能發(fā)電技術(shù)進(jìn)步與規(guī)模擴(kuò)大，或帶動(dòng)相關(guān)設(shè)備需求上升市場(chǎng)總結(jié)第四部分?2025.0450ycLtd.AllRights

Reserved市場(chǎng)總結(jié)數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)字研究院新增供應(yīng)截至2025年一季度末，華東區(qū)域現(xiàn)有存量達(dá)7,393.2萬(wàn)平方米，以絕對(duì)體量?jī)?yōu)勢(shì)居全國(guó)之首，區(qū)域存量占全國(guó)約43.9%；蘇州、上海與嘉興是該區(qū)域存量前三城，其現(xiàn)有存量分別為1,394.9萬(wàn)、989.5萬(wàn)與606.2萬(wàn)平方米；2025-2026年全國(guó)非保稅高標(biāo)倉(cāng)未來(lái)供應(yīng)合計(jì)超3,000萬(wàn)平方米。華東區(qū)域內(nèi)，上海與嘉興2025-2026年供應(yīng)位列區(qū)域前二，預(yù)計(jì)各自供應(yīng)體量約200.0萬(wàn)平方米；蘇州2025-2026年預(yù)計(jì)供應(yīng)面積78.0萬(wàn)平方米。租金&空置率在保有高存量的同時(shí)，華東區(qū)域非保稅高標(biāo)倉(cāng)的有效租金及空置率也處于全國(guó)較高的水平；區(qū)域空置率錄得24.26%，僅次于華北；有效租金為24.27元/平方米/月，僅次于華南；租戶市場(chǎng)下，“以價(jià)換量”策略導(dǎo)致區(qū)域有效