世茂地產世茂地產·廈大工程市場分析及工程定位建議2021年01月目錄TOC\o"1-3"\u第一局部 宏觀環境 -1-一、 經濟狀況 -1-1、 2005-2021GDP增長走勢 -1-2、 城鎮居民消費水平趨勢分析 -3-3、 人口結構情況 -4-4、 廈門產業結構分析 -5-二、 城市整體規劃及工程周邊地塊的規劃 -6-1、 城市區域劃分及城市開展 -6-2、 思明區在廈門的位置及開展概況 -10-3、 各板塊特點分析 -11-4、 區域房地產市場分析 -13-5、 廈港片區開展規劃及房地產市場解析 -25-三、 近年廈門土地市場分析 -33-1、 近三年廈門公開出讓各類土地供給分析 -33-2、 未來土地供給趨勢 -35-四、 工程調查及分析 -36-1、 工程概況 -36-第二局部 工程競爭市場分析及產品建議 -38-一、 重點在售樓盤及三級市場分析 -38-1、 重點在售樓盤分析 -38-2、 房地產三級市場分析 -39-二、 寫字樓、SOHO辦公空間、酒店式公寓、酒店市場現狀市調 -40-1、 寫字樓市場現狀調研 -40-2、 SOHO辦公空間市場現狀調研 -51-3、 高端酒店式公寓市場現狀調研 -54-4、 酒店市場現狀調研 -67-宏觀環境經濟狀況2005-2021GDP增長走勢年度GDP(億元)戶籍人均GDP(元)常住人均GDP(元)財政收入(億元)農民純收入(元)人口(萬人)城鎮人均住房面積農村人均住房面積200049637654/924030130//200155640968/111442513418.4740.2020026484658930328126472213718.3140.1320037605362135029149515214219.5943.1620048836017540146160564714721.544.42005103067320457582106230153224520061162.377247649887275.176868160.3822.934820071375.268223356595348.447637167.2431.9252.3320211560.028982762651410.148475173.6729.5554.102021(1-8)968.94————300.58————————廈門市近年經濟得到迅速開展，國內生產總值〔GDP〕從2000年的496億元，增加到2021年的1516億元，提高了3倍，財政收入410億元。戶籍人均GDP實現89827元，城鎮人均可支配收入23948元，農民人均純收入也到達了8475元，人們生活水平得到明顯提高。居住條件也有明顯的改善，2021年城鎮人均住宅面積29.55平米，農村人均住宅面積54.1平米。城鎮居民消費水平趨勢分析人均可支配收入(元)人均消費支出(元)2002年1176885042003年1291594592004年14443107392005年16403118492006年18513141622007年21530163802021年23948171172021年上半年96678856數據顯示：2002年以來，廈門居民生活水平逐漸提高，收入保持穩定增長， 年平均增加可支配收入1686.25元，年增長率為12.9%，居民生活消費支出保持穩定，年平均增加消費性支出1414.5元，2003-2021年居民消費性支出呈現高速增長，年平均增長率到達13.5%。人口結構情況分類年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2021年戶籍人口134.36137.16141.76146.77153.22160.38167.24173.67城鎮人口69.7376.383.7491.0496.18109.24114.16118.58城市化率％51.90%55.63%59.07%62.03%62.77%68.11%68.26%68.28%外來常住人口73.2474.2475.2474.1471.7872.6275.7675.33外來/戶籍54.51%54.13%53.08%50.51%46.85%45.28%45.30%43.38%全市常住人口210.4211217220.91225233243249未來廈門人口預測：近年來，廈門市人口增長率保持在4%左右；截止2021年，廈門全市常住人口249萬人。全市戶籍人口173.67萬人，其中城鎮人口118.58萬人。按照近年來的增長速度，預計未來5年全市戶籍人口將到達210萬人左右，外來常住人口到達100萬人，全市常住人口規模將到達310萬人。廈門產業結構分析年度第一產業第二產業第三產業合計億元比例％億元比例％億元比例％億元比例％2004202.27%52459.34%33938.39%883100%2005212.04%57355.58%43742.39%1031100%2006181.60%62854%51644.40%1162100%2007171.30%73553.50%62345.20%1375100%202121.81.40%81752.40%72146.20%1560100%202111.61.20%48149.60%47749.20%969100%廈門市產業結構經過多年的調整，目前已比擬合理，以第二產業為主，第三產業為輔，兩者相輔相成；第一產業比重很小。2021年上半年國內生產總值中，三大產業所占比例之比為1.2：49.6：49.2.城市整體規劃及工程周邊地塊的規劃城市區域劃分及城市開展廈門城市規劃綜述2000年經國務院正式批復的總體規劃明確廈門城市性質為我國經濟特區，東南沿海重要的中心城市，港口及風景旅游城市。根據國務院的批示，2006在通過的廈門市?“十一五〞規劃綱要?中也明確提出，廈門的城市開展定位是“現代化港口風景旅游城市和海峽西岸重要中心城市〞。同時，在2004年初，福建省提出海峽西岸經濟區概念，明確指出“以廈門為中心的廈門灣城市群，其定位是海峽西岸經濟區的龍頭。通過體制上的優勢，走在福建開展的前沿、生產力的前沿，以此帶動漳州的經濟開展，并向閩西、閩中、粵東、贛南拓展。〞在“國際性港口風景旅游城市〞及“海西主要中心城市〞的開展定位上，廈門市制定了建設“海灣型〞城市的城市開展與規劃戰略，具體是以廈門島為中心，形成一個以環廈門灣為背景的扇形狀海灣，數個島嶼和優良港口沿東、西海域周邊展開布局，從而形成“一環數片、眾星拱月〞的城市格局。廈門“海在城中，城在海上〞的特殊城市形態，是國內獨特的城市景觀。城市規劃功能布局結合城市空間自然形態和城市行政空間分布，在廈門市規劃中對廈門城市的空間結構描述為：“一心兩環、一主四輔八片〞的組團式海灣城市。“一心〞：即廈門本島“兩環〞：環西海域的“兩灣三區〞,環東海域及同安灣的“東部地區〞；“一主〔城〕〞：即廈門本島〔含鼓浪嶼〕，作為全市的政治、經濟和文化的中心;“四輔〔城〕〞：海滄輔城、集美輔城、同安輔城、翔安輔城；“八片〔區〕〞：海滄輔城的馬鑾片區，集美輔城的杏林和集美片區，同安輔城的大同和西柯片區，翔安輔城的馬巷和新店劉五店片區;按此組團式結構開展規劃，將使廈門的城市中心分布呈現為“單心多核〞的模式。主城與輔城由海域分隔，輔城之間由海灣、自然山體分隔，輔城的組團之間也由海灣、自然山體或防護綠廓分隔，總體形成與自然生態環境配合較好的規劃布局結構模式。未來城市開展方向目前廈門本島開展日趨成熟飽和，未來城市開展空間主要向海灣地區和內陸腹地拓展，未來空間開展總體應以“優化本島、拓展島外、兩翼并舉、各有側重、集約高效、持續開展〞為指導方向。具體為：廈門島內開展一直處于由西向東擴展的過程中，由于地處海島，盡管人居環境優越，但島內剩余土地資源的稀缺一直是制約城市開展的瓶頸，島內東北部片區擁有的較大規模可開發土地就成為城市開展的必然方向和重中之重，甚至被視為“廈門島內最后的奶酪〞。選擇島外東西兩翼為今后城市空間拓展的重要方向，根據兩翼的開展現狀和實際條件，采取“同時開展、各有側重〞的方式，從空間上真正實現從海島型向海灣型的開展。杏林和集美以用地功能完善和優化為主，輔以適度的外延拓展。杏林和集美是島外開發最早的功能組團，已經具備一定的規模，功能仍需完善，但缺乏有規模的可建設用地，應以功能完善和優化為主。推進同安城區的完善與拓展的同時，積極引導同安的集中城市化和農業產業化進程。在開展時序上，由于本島向大陸的北通道〔廈門大橋、集美大橋、BRT、公鐵大橋〕和西通道〔海滄大橋〕已形成，因此，介于兩個門檻之間沿西海域的海灣地區為空間拓展的首先區域，包括杏林灣、集美北部以及馬鑾灣等區域，成為近期開展建設重點。上述地區跨市政走廊向西北延伸的地區，包括后溪、灌口及東孚地區為空間拓展區域，已進入開展建設階段。隨著翔安隧道的修建，東部翔安地區成為適應本島產業轉移和近期產業開展的方向，將以馬巷為依托，劉五店、新店等區域成為重點開展區域。同安區依托同集路交通優勢，近期向南集中開展西柯潘涂片區，蓮花、五顯地區，在上述開展趨勢根底上形成的環東海域片區成為幾個片區交匯的重點開展區域。城市規劃對房地產開展的影響廈門建設國際性港口風景旅游城市及海西主要中心城市的開展定位，并以此進行的城市開展規劃，對提升城市綜合競爭力，更快更好的開展打好了堅實的根底，同時也對廈門房地產業開展帶來了機遇。廈門國際性港口風景旅游城市的建設，改善了廈門市的居住環境，提高了人們的生活質量，使廈門成為更適宜居住的城市，提高了城市知名度，這從而改善了廈門房地產開展的環境，給房地產業開展帶來時機。同時，海西主要中心城市的開展建設，吸引了海峽兩岸、國內外眾多的投資者，帶來了人流、物流、資金流，為行業開展帶來了機遇。廈門“海灣型〞城市開展戰略，以及圍繞其展開的眾多具體措施，拓寬城市開展思路，給島外社會經濟開展帶來了機遇，眾多政策的傾移，道路交通、醫療等眾多城市根底設施的建設，使得島外配套日益完善。使廈門房地產逐步走出廈門島，走向島外，從最初的島內房地產獨大，到目前島內到外平分秋色，廈門房地產業在逐步走出廈門島的過程中，逐步壯大。思明區在廈門的位置及開展概況廈門本島由思明區和湖里區組成，思明是是廈門市的經濟、政治、文化、金融中心，轄區面積76平方公里，常住人口近80萬人〔其中戶籍人口60萬人〕，2021年全區完成地區生產總值480.3億元，財政總收入76.3億元廈門本島由思明區和湖里區組成，思明是是廈門市的經濟、政治、文化、金融中心，轄區面積76平方公里，常住人口近80萬人〔其中戶籍人口60萬人〕，2021年全區完成地區生產總值480.3億元，財政總收入76.3億元，社會消費品零售總額246.9億元。經濟總量已躍居全省各縣〔區〕首位。區域規劃：“一帶、兩地、三圈、四區〞“一帶〞——環島路經濟帶；“兩地〞——廈門高新技術研發與產業基地、區域外工業基地；“三圈〞——中山商圈、富山商圈、會展商圈；“四區〞——觀音山國際商務營運中心區、鷺江道中心商務區、環筼筜湖商務休閑區、東坪山休閑度假區。湖里區湖里區思明區思明區片區內按照市場特征劃分為市中心環湖板塊，廈大廈港板塊、環島路板塊、蓮前前埔板塊、蓮坂江頭板塊本工程位于廈大廈港板塊，是成功大道、環島路、環島干道等城市主干道交匯處，交通直達性強；距離機場15分鐘車程、距火車站10分鐘車程、距廈門港10分鐘車程；各板塊特點分析內容廈大廈港板塊環筼筜市中心板塊蓮前前埔板塊蓮坂江頭板塊環島路板塊區塊規劃教育、科技、文化交流與合作的重鎮和平臺，廈港建設為表達傳統與現代生活交融的濃厚的文化藝術氣息的可持續社區廈門行政中心、商務中心大中型住宅社區集中分布的區域廈門重要的商圈之一海景自然觀光帶，商務營運中心土地資源寸土寸金。需拆遷才能獲得新的地塊寸土寸金。地塊資源極少有較多尚未開發的地塊土地稀缺有較多尚未開發的地塊人口環境以高校教師為代表的高素質人口密集富人區，高素質人口也較多工薪階層、務實家庭商貿人士為主，受教育程度低村莊村民與高收入人群并存，人口少功能定位兼具CBD功能和文化、旅游購物、休閑功能的“財富港灣〞和“文化家園〞。金融商務、行政中心區，文化娛樂、旅游休閑為輔居住功能為主，具有會展會務和一定的商業購物功能購物、餐飲、休閑、娛樂功能為主觀光、旅游、居住環境依山傍水，文化機構眾多，居住環境舒適，蘊涵豐富的人文景觀。景觀豐富，出行便捷，配套較齊全。根底教育設施缺乏環境一般。只有會展一帶臨海環境較好。環境較嘈雜，依山傍水，環境清幽。醫療、公交等生活配套相對較弱商業環境休閑氣氛濃厚，公交便利，但停車位嚴重缺乏會聚了廈門市各政府機關、金融單位，環境優越購物、休閑氣氛還較差，商業氣氛正在快速開展中人口眾多交通興旺，購物環境成熟，商業氣氛濃厚購物氣氛不成熟。商業、金融等生活配套較弱經濟環境 創意產業、教育產業、CBD金融產業、購物、休閑產業、商務氣氛較濃厚會展經濟開展良好商業興旺觀光旅游業區域房地產市場分析思明區思明區位于廈門市南部，由廈門本島南部和鼓浪嶼全島組成，北面與湖里區毗鄰，東、西、南面與小金門諸島及漳州市隔海相望，是廈門市的政治、經濟、文化、金融中心。2021年至今思明整體供銷比為0.72，住宅供需整體相對平衡。2021年1-8月，思明區商品住宅累計新增供給45.5萬平米，累計銷售90.2萬平米。2021年8月區域住宅銷售量延續前兩個月上漲勢頭，共成交住宅14.8萬平米，占全市住宅銷量的53%，環比上升22%，同比大幅增長6倍；銷售均價再創新高，為15578元/㎡，環比上揚19%。2021年8月區域住宅銷售量延續前兩個月上漲勢頭，共成交住宅14.8萬平米，占全市住宅銷量的53%，環比上升22%，同比大幅增長6倍；銷售均價再創新高，為15578元/㎡，環比上揚19%。2007年以來思明區工程銷售率一覽表〔數據截止2009年8月31日〕月份預售證號工程名稱銷售率銷售價格07年4月20070029魯能·陶然北岸94.04%1179107年5月20070039康橋圣菲98.77%1023807年6月20070046云頂至尊25.21%1761420070047巴厘香墅五組團100.00%831720070048新華城97.32%1101520070056上東美地100.00%1140207年7月20070062百源雙璽66.93%1566020070063嘉盛新村二期G組團69.20%1028307年8月20070072萬科·金域藍灣花園二期81.30%2110307年9月20070080翡翠城二期96.56%951520070081鴻圖嘉園二期95.21%1088007年10月20070094鷺江海景花園二期94.21%1312220070095南中·山景疊院99.27%1435220070097瑞景公園三期100.00%829707年11月20070102萬科?金域藍灣花園三期99.54%1452020070105魯能?領秀城二期37.91%1422620070108海峽國際社A區一期92.21%1667507年12月20070110香山·碧海晴空83.06%812620070115海峽國際社區A區二期52.27%3194620070116香港時代廣場43.29%1457908年1月20210003怡富花園二期3#、11#100.00%771820210005國際廣場48.21%1364720210006玉濱城三期54.86%1302808年2月20210011中山海景廣場99.02%1053820210012英皇·湖畔華庭96.86%1089608年3月20210017萬科·金域藍灣花園B地塊一期95.35%1257908年4月20210021羅賓森廣場一期96.20%745408年5月20210026萬科·金域藍灣花園B地塊三期(10#樓)100.00%1309020210027世貿·鉑勛63.70%1289520210030新景5.897.13%1024008年7月20210038領秀中山80.19%1267408年8月20210057萬科·金域藍灣花園B地塊二期94.95%1195008年10月20210072新景禾祥·龍郡65.90%1409608年11月20210077塑膠總廠綜合樓49.13%275409年4月20210011御園92.19%1353020210012億力百家苑97.25%830620210014禾祥·觀斕88.38%1209720210015森海麗景72.24%872809年5月20210018林海陽光90.83%974620210019魯能·領秀城一期0.00%009年7月20210031海峽國際社區A區二期11#-22#樓50.23%1619709年8月20210032皇府御園〔A-E型〕0.00%0思明區由于地處城市中心區，因土地的稀缺性和各種生活配套的便利性，最受購房者青睞，銷售量和房價長期占據全市各區中的第一。2021年前8個月，全區銷售量約占全市1/4。湖里區湖里區是廈門經濟特區的發祥地，位于廈門島北部，三面臨海。陸地面積61.41平方公里，占全島46.33%，海岸線長達24公里。湖里區依靠五緣灣和湖邊水庫的科學規劃建設，吸引了越來越多的購房置業者。2021年1-8月，湖里區商品住宅累計新增供給23.6萬平米，累計銷售59.6萬平米。供不應求矛盾突出。2021年8月湖里區無新批準預售面積，區域市場供給較為缺乏。本月住宅共成交5.1萬平米，環比縮減24%，同比增長2倍；銷售均價小幅滑落，為11418元/㎡，環比降幅5%，同比下跌29%。2007年以來湖里區工程銷售率一覽表月份預售證號工程名稱銷售率銷售價格07年2月20070017源昌豪庭(一期)94.50%1255907年5月20070041國貿藍海99.04%1792507年7月20070065翰林苑81.10%1360320070067書香佳緣99.16%1131707年8月20070073

禹洲·香檳城95.24%983207年9月20070083芙蓉苑五期92.77%740920070084幸福密碼97.99%799120070085源昌鑫海灣(二期)51.67%2296020070086源昌鑫海灣(一期)75.88%2316320070089源昌鑫海灣(三期)58.01%2157907年10月20070098水晶森林-晶尚名苑70.85%1127207年11月20070101佳馨美墅35.64%1441007年12月20070111源昌鑫海灣(四期)37.09%1842308年1月20210001聯發五緣灣1號一期67.31%1200508年2月20210010福隆·國際65.66%1183608年5月20210023東渡村改造(都市港灣)99.86%794408年7月20210041富貴門花園一期39.39%1619008年9月20210059新景緣50.30%1188020210065富貴門花園(二期)66.09%763609年1月20210004凱悅新城55.23%901809年3月20210008幸福密碼2期83.61%772509年4月20210016鷺島新筑17.40%1037409年5月20210022御之苑69.04%969709年7月20210028國際郵輪城(一期)56.33%10598海滄區海滄位于廈門島西面、閩南金三角突出部，西與漳州接壤，北與集美相連，東南與廈門本島隔海相望。海滄區是離島內最近的區域，擁有環山、面海、臨湖的景觀資源，知名開發商的進駐提升了區域樓盤品質。09年1-8月，海滄區商品住宅累計新增供給10.6萬平米，累計銷售55萬平米。供銷比為1：5海滄區8月無新批準預售面積，區域在售房源有限，顯現供不應求局面。8月海滄區住宅共成交2.5萬㎡，環比下降52%，同比那么增長24%；成交均價7723元/㎡，環比抬升6%，同比大幅度上漲22%。月份預售證號工程名稱銷售率銷售價格07年1月20070005泉舜·濱海上城A地塊80.17%787107年2月20070013加州海岸·水印象100.00%694820070014廈門海滄綠苑商城99.45%685707年4月20070024未來海岸·天成47.06%854220070025海岸1號99.61%958220070037未來海岸·天御93.80%624307年7月20070064尚海46.26%701020070066濱海陽光100.00%593607年9月20070082綠苑海景國際84.63%755007年10月20070096禹洲·華僑金海岸98.90%693807年11月20070103未來海岸?天心島〔1#-3#、5#-10#樓〕68.21%563020070104未來海岸?天心島〔11#-13#、15#-20#樓〕88.96%561120070106東方高爾夫別墅40.18%3019620070107此岸·Patio89.56%596007年12月20070112泉舜·濱海上城B地塊71.71%674308年5月20210029綠苑·水岸名筑99.86%443020210031金海華景83.16%749908年6月20210036海景·奧斯卡92.03%789608年8月20210051綠苑·水岸名筑1-11#樓99.36%427109年1月20210006幸福港灣96.54%528309年7月20210027禹洲·華僑城〔B地塊〕19.37%76612007年以來海滄區工程銷售率一覽表〔數據截至8月31日〕集美區集美位于福建省東南沿海，居閩南金三角中心地段，西北與漳州長泰縣交界，東北與同安區接壤，西南與海滄區毗鄰，東南由廈門大橋及高集海堤連接廈門島，是進出廈門經濟特區的重要門戶。09年1-8月，集美區商品住宅累計新增供給18.4萬平米，累計銷售54萬平米，供銷比為1：3。8月份集美區依然是住宅銷量縮減幅度最大的區域，銷售均價繼續在上行通道運行，整體表現為量縮價升的態勢。本月集美區仍無新增住宅供給量，已連續三個月無新增供給。本月區域共成交住宅2.1萬㎡，環比下降68%；成交均價7123元/㎡，環比上揚6%。2007年以來集美區工程銷售率一覽表〔數據截至8月31日〕月份預售證號工程名稱銷售率銷售價格07年2月20070020金海灣1-4號樓及三期4號樓95.67%693207年5月20070040金海灣二期5#樓、6#樓99.03%704107年6月20070051悅美·筼筜1#—4#樓92.16%687807年7月20070059中鐵海灣華庭92.00%808607年8月20070076天鵝美苑97.89%662107年11月20070099樂活小鎮99.46%453620070100金海灣三期1-3＃樓97.51%600420070109夏商·大學康城二期〔A地塊〕99.57%596607年12月20070117祥和雅筑78.32%560708年3月20210014夏商·大學康城二期1#樓70.73%530720210018泉舜泉水灣1#地塊58.85%844108年5月20210028夏商·大學康城二期〔A地塊〕97.28%461808年8月20210052萬美花園7.82%700008年9月20210061特房.紅樹康橋56.90%586420210064海韻華庭76.07%558608年11月20210078集美中心花園六期1-7號樓100.00%786509年4月20210010金博水岸(3#、4#、5#)81.56%583309年5月20210017古龍·御景0.00%0同安區同安是廈門市六個轄區中面積最大的一個區，是廈門市建設海灣型城市的重要組成局部。同安房地產將是廈門未來住宅郊區化的重要區域，成為連接廈門島外東部翔安、南部集美和西部海滄的中心，房地產開展的空間很大。09年1-8月，同安區商品住宅累計新增供給13.7萬平米，累計銷售49萬平米，供銷比為1：3.6。8月同安區住宅成交量繼續下挫，成交均價有所上揚，呈現量縮價升態勢。本月同安區無新批準住宅面積。住宅銷售量共為3.0萬㎡，環比下滑38%，同比增長6倍之多；成交均價為5021元/㎡，環比上抬9%，同比下跌23%。2007年以來同安區工程銷售率一覽表〔數據截至8月31日〕月份預售證號工程名稱銷售率銷售價格07年1月20070009星海灣R、R1、R2、S、T別墅54.99%1299107年6月20070057大溪地43.73%672807年7月20070060廈航同城灣一期85.11%613607年8月20070074

鳳凰城一期96.56%549207年9月20070077湖居湖墅三期83.11%292920070078麗水云天88.68%683020070087陸豐嘉園1號、2號樓34.81%579720070088汀溪山莊30.98%392107年10月20070092錦華金都商住組團56.87%636108年3月20210013我愛蓮花41.95%343320210015同安大唐世家三期B1幢98.34%619220210016麗水云天F、G地塊F1-F5、G1-G6幢41.37%684808年4月20210022麗水云天B地塊49.10%651208年5月20210025金利·藍灣新城41.36%442108年6月20210032蕓溪居住公園三期94.12%409220210034錦輝國際花園55.89%471720210035古莊新村(南區)85.31%439008年7月20210037星海灣四期A1-A12(R、S型)別墅6.77%1593820210039廈航同城灣二期90.42%482108年8月20210048麗水云天C地塊34.32%650420210058西池新城一期96.58%351008年12月20210080禹洲·大學城一期〔1#-7#樓〕84.29%425620210083陽光清境86.55%500009年1月20210001祥順新村(5#、7#、10#、11#)66.87%404920210005蕓溪小區南段步行街〔10-12#樓〕0.00%009年3月20210007同安區西池小區E組團4#樓100.00%346409年5月20210021大興商城1號、2號樓0.00%009年7月20210025鳳凰城二期13#-17#、21#36.89%443520210026星海灣高層區3區3.12%4518翔安區翔安區位于廈門東部沿海方向。東北與泉州市交界，西邊與同安區接壤，南面隔海與廈門島、金門島相望，地理環境優越。是廈門市實施海灣型城市開展戰略，重新調整行政區劃后新設立的一個區，是廈門市最年輕的行政區。房地產開展起步時間較晚，但開展較快。截止2021年8月，翔安區住宅市場保持零新增供給量；住宅銷售量、成交均價均保持上個月水平，區域市場緩慢平穩開展。8月翔安區共成交住宅面積4616㎡，與上個月持平，同比增長8倍多；成交均價為7075元/㎡，保持上個月價格水平，同比跌幅12%。2007年以來翔安區工程銷售率一覽表〔數據截至8月31日〕月份預售證號工程名稱銷售率銷售價格07年7月20070068特房·錦繡祥安一期63.99%585307年12月20070113特房·錦繡祥安二期12.02%598508年1月20210008特房·美地雅登二期4.21%618520210009匯景新城中心45.71%6979廈港片區開展規劃及房地產市場解析廈港片區開展規劃規劃定位——傳承歷史，打造城市新地標廈港片區規劃定位：表達傳統與現代生活交融的濃厚的文化藝術氣息的可持續社區。未來片區將以文化交流、旅游購物、休閑娛樂為主要功能，兼有少量辦公、居住、旅館功能。其中一期對原避風塢的改造是其重點，在保存避風塢的前提下，建設游艇碼頭、觀景平臺。分期開發策略一期：民族路-大學路以西，環島路以東，演武路以北，廈成海景花園以南，規劃用地22.57公頃，可開發用地16.8公頃。理由：①拆遷安置量小，符合產業開展策略，市場期望值較高，有條件改造。②該范圍與機場路及環島路的關系較密切，其面貌關系到社區的整體形象，需要改造。二期：民族路-大學路以東，思明南路以西，蜂巢山路以南，演武路以北，規劃用地27.05公頃可開發用地11.45公頃。理由：避風塢周邊的改造提升了土地價值，商品房開發有了依托條件，相應的文化休閑及購物等需求增長，公共設施的開發有了市場前提和成熟度。三期：民族路-大學路以東，思明南路以西，碧山路以南，蜂巢山路以北，規劃用地15.09公頃，可開發用地12.25公頃。理由：①現狀質量較好的建筑數量較多，建筑容量較大，改造難度大，而且地勢復雜，分成小地塊改造不利于整體面貌的塑造。②該片區相對獨立，改造要求不迫切，可選擇在遠期整片進行更新改造。規劃布局規劃結構——“一心兩翼一帶三片〞“一心〞：指沙坡尾避風塢文化藝術中心，是一期以及整個廈門港片區的核心。“兩翼〞：指沙坡尾避風塢文化藝術中心南北兩側，是對中心的景觀襯托和功能支撐的主體。“一帶〞：指濱海步行景觀帶，串連起各個功能區和主要的公共活動空間，是片區主要的休閑和觀景空間。“三片〞：包括南北中三個功能片區，即北部酒店、辦公和居住綜合功能組團，南部辦公、商業和居住綜合功能組團，以及中部沙坡尾避風塢文化藝術休閑功能組團。功能分布——山海相連相互借勢片區的功能由居住、商務辦公、文化娛樂、商業、酒店以及相關市政配套設施等局部構成，其中以居住、商務辦公、文化娛樂為主。功能布局遵循“外側〔靠海一側〕公建、內側〔靠民族路一側〕居住、底層商業及配套〞的布局原那么，以控制好濱海的建筑景觀效果。具體布局如下：廈港片區總平布局圖1〕在機場路以北布置底商住宅；2〕在機場路及避風塢北岸，外側布置酒店，內側底層布置110KV變電站及輔助用房〔靠北裙房〕和局部商業用房〔靠南裙房〕，內側塔樓局部布置辦公樓；3〕在避風塢周邊布置文化娛樂、藝術創作和展示、文化休閑商業等功能；4〕在浪琴苑南側地塊設置上部商務辦公〔外側〕和居住功能〔內側〕，裙房商業功能，并通過室內空中連廊將裙房商業串連為一體，裙房屋頂設置屋頂花園，供住戶、工作人員觀海之用；5〕在浪琴苑東側結合山海花園、恒達大廈以及已批綜合辦公樓，設置居住、停車樓、步行小型商業街等設施。廈港片區總平布局圖土地利用規劃——塑造濱水活力社區規劃區范圍內除鴻山公園外的用地主要以居住用地、工業用地、特殊用地、市政用地及道路廣場用地為主。廈港片區內土地批租包括已批在建及已批未建用地，已批在建用地均為商品房用地，已批未建的用地以居住、酒店為主。規劃區范圍內除城市公園、軍事用地、主要道路用地、新建設用地、風貌建筑保存用地以及公共衛設施配套需求用地等用地后，僅剩余82公頃可改造用地，而其中還有很大一局部用地，因拆遷量太大，近期難以改造。片區土地利用規劃圖圖一期開發范圍土地使用的總體原那么是適當的功能混合，以增強濱水區的活力，同時兼顧土地使用的效率，可根據市場需求及反響，對商住或辦公的地塊功能進行適度的“浮動〞，即保持商住與辦公功能的兼容性。片區土地利用規劃圖圖空間景觀體系——山海滲透錯開布局一期范圍既是良好的觀景點，也是良好的景觀點。在空間景觀系統組織上，規劃充分考慮到景觀的因借與構建。整體形成南北高、中間低，山海滲透的空間景觀效果。外景借勢——充分引入山體與大海景觀，留足山與海的對話通道，建筑采用錯開布局方式，減少建筑相互之間的遮擋，在片區內形成多處觀山望海的觀景區域，提升建筑的景觀價值。內景構建——通過建筑高度與造型的控制，形成上下起伏的天際輪廓線效果。規劃建議在北側形成建筑制高點，建設標志性建筑單體〔星級酒店〕；中部避風塢周邊建議以保存改造利用為主〔藝術港，文化休閑區〕，遠期再根據運營情況決定改造的方向，但必須始終保證避風塢周邊的建筑必須以多層及低層為主，保證山海之間的視線通道；南側通過辦公樓建筑群體的景觀效果，形成與標志性建筑單體照應的標志性建筑群體，同時也是片區內的建筑次高點。規劃同時要求考慮道路對景點的空間景觀效果，向海方向必須保持通透，落在建筑上的對景點必須精心處理。廈港片區房地產市場解析片區市場概述作為廈門老市區的廈港片區，由于土地資源稀缺，近幾年土地出讓規模十分有限，片區房地產開發強度小，但稀缺的地段、完善的各項配套〔特別是優質的教育配套〕、絕佳的景觀資源外等資源優勢受到客戶特別是廈門本地老市民客戶的青睞。目前區域僅有鷺江海景二期一個在售工程，且處于尾盤階段，市場放量小。主要在售工程鷺江海景二期工程分析工程概況：工程思明區碧山路，生活配套完善，教育資源豐富。工程為一棟34層的高層，總建筑面積39217㎡，住宅總套數265套，地下車位137個，10層以上樓層可觀海景，戶型主要以二房、三房、四房為主，由實力開發商中糧地產開發。工程各項規劃指標占地面積2902m2建筑形態高層建筑面積39217m2綠地率30%戶數/套265套車位/個137建筑密度—容積率11.9主力戶型兩房、三房、四房戶型面積88m2—161m2工程戶型配比及售價：戶型戶型面積〔m2〕總套數銷售率兩房兩廳88-92㎡9892%三房兩廳143-153㎡13496%四房三廳157-161㎡3394%備注：該數據來源房管局網上備案數據，截止該工程于07年10月27日開盤，開盤當日起價8869元/㎡，均價14000元/㎡，開盤銷售率超過70%。此后市場形勢急轉直下，該工程銷售根本處于停滯狀態，目前工程銷售率為94%，工程所剩房源根本上屬于高樓層的房源，起價15000元/㎡，均價約18000元/㎡，滯銷戶型以高樓層的兩房為主。工程客戶分析：工程70%以上的客戶屬于廈門本地居民，其中有很大局部屬于老市區居民，外地客戶較少，約占25%，其中晉江、泉州區域客戶約占10%，龍巖、三明、莆田區域客戶約占10%。大局部客戶購房主要用于自住，用于改善居住環境，少量年輕客戶購房用于婚房。客戶購房過程中最關注工程的地段、景觀資源〔特別是海景〕，良好的教育資源也吸引了一局部客戶。未來市場供給從短期來看，區域內僅有位于民族路與碧山路交叉路口的當代天境工程，占地面積約5300平米，總建筑面積約2.9萬平米，戶型以大戶型為主，預計2021年年中推出市場。近年廈門土地市場分析近三年廈門公開出讓各類土地供給分析近4年酒店用地宗數土地面積萬㎡容積率建筑面積萬㎡總金額〔萬元〕樓面地價〔/元㎡〕200721.14.04.4120302746202124.30.72.92879985202124.91.01.5157802209合計17511.1581910893309近4年辦公用地宗數土地面積萬㎡容積率建筑面積萬㎡總金額〔萬元〕樓面地價〔/元㎡〕2007754.02.6139.729397021032021513.72.534.07316121482021940.02.391.21263301386合計21107.72.52654934611863在酒店式公寓用地方面：由于廈門酒店式公寓市場仍處于起步開展階段，酒店式公寓工程特別是中高端工程數量較少，近幾年根本上沒有酒店式公寓用地的出讓。商住用地2005-2021年商住用地供給總量廈門近幾年商住用地成交幅數維持在26-28之間，商住用地年出讓總建筑面積在330萬平米左右，08年宏觀市場低迷使得08年商住用地出讓規模嚴重萎縮，09年市場回暖使得商住用地成交量快速反彈至正常水平。在土地成交價格方面，廈門全市商住用地平均成交樓面地價呈現快速上升態勢，08年宏觀市場低迷亦沒有影響平均樓面價上漲趨勢，商住用地具有越來越高的價值。商住用地成交總額除08年因土地出讓規模急劇萎縮導致成交總額萎縮，其它年份呈現快速上漲態勢。高端商住用地供給目前廈門高端商住用地供給主要是以島內為主，多在2007年土地市場火爆時出讓，這里高端商住用地判定標準為地塊成交樓面價高于7000元/㎡。宗數土地面積萬㎡容積率建筑面積萬㎡總金額〔萬元〕樓面地價〔/元㎡〕2007638.92.180.796650011979202110.92.42.116700.079522021734.42.069.872060010321合計1474.132.1153170380011165未來土地供給趨勢供給重點區域島外為主、杏林灣、環東海域、翔安、后溪片區等是未來供給重點區域土地出讓方式以掛牌為主工程調查及分析工程概況工程概況工程周邊配套分析廈大國際廈大國際會議中心〔待建〕廈大醫院廈門大學南普陀寺廈大一條街華僑博物館華僑中學演武小學中華兒女美術館廈門理工學院工程地處文化底蘊濃厚的廈港片區，為廈門大學所在地，周邊各項生活配套齊全，交通便利。工程主要資源盤點景觀資源：廈港片區整體上為東北高，西南低的走勢，區內有虎頭山、峰巢山等山脈，東北側靠著萬石山山脈，三面環山〔起于廈大〕，一面向海的半圓形形狀，對面為漳州招商局開發區。其山景、海景資源豐富。文化底蘊：工程周邊有洪厝、李厝、蔣厝、盧厝等清化民居以及鸚哥樓、南華別墅區、華僑博物館等中西合璧的建筑物。在這邊依然可以清晰的看到包括閩南文化、延平文化等文化遺風以及濱海漁民的一些民俗活動。同時還有建于唐朝會昌、大中年間的千年寺院，現今每天都接待上萬名四方游客來此觀光。教育資源：由陳嘉庚先生于1921年創辦的，同時也是我國“211工程〞和“985工程〞重點建設的高水平大學——廈門大學與本工程緊臨，還有廈門理工學院總部也與工程緊臨，同時還有演武實驗小學，華僑中學等，教育資源雄厚。交通：從廈港之間橫空穿越而過的成功大道貫穿南北，對接演武大橋，鷺江道和美麗的環島路。從工程地到廈門火車站、國際展覽中心只需10分鐘，到飛場只需15份鐘、交通極為便捷。商業配套：區域內現有的商場有大學城商業中心、演武商業廣場。大學城商業中心由于規劃不合理，造成商業氣氛差，商家進入較少，多數經營低檔次產品，負一樓為新華都超市，經營較好。演武商業廣場為08年新開業的商業中心，規劃為立體式街，以學生及周邊居民為主要消費對象，經營良好。同時帶有文化休閑類的商業，如：咖啡廳、異國餐廳、書吧等正不斷興起。工程競爭市場分析及產品建議重點在售樓盤及三級市場分析鑫海灣〔挑高〕均價18400重點在售樓盤分析鑫海灣〔挑高〕均價18400五緣灣1號均價五緣灣1號均價12,150國際郵輪城國際郵輪城均價14000福隆國際福隆國際均價11897海峽國際社區16500海峽國際社區16500世貿國際均價18000島內在售高端住宅工程以聯發五緣灣1號、鑫海灣、海峽國際社區、云頂至尊、世貿國際、福隆國際、領秀城、國際郵輪城為代表世貿國際均價18000云頂至尊均價22000云頂至尊均價22000領秀城領秀城均價16000房地產三級市場分析商品房市場與二手房市場比照二手房市場表現出強勁的開展態勢，未來島內二手房依然保持較大的交易量，近3個月二手房維持在30萬平方米左右，與一手房市場份量相當。隨著剛性需求的不斷釋放，未來二手房將是島內商品房市場的重要替代產品。二手房市場表現出強勁的開展態勢，未來島內二手房依然保持較大的交易量，近3個月二手房維持在30萬平方米左右，與一手房市場份量相當。隨著剛性需求的不斷釋放，未來二手房將是島內商品房市場的重要替代產品。二手房市場對商品房市場的影響二手房市場轉移了局部剛性客戶需求，特別對于首次置業階層，二手房的地段優勢、總價優勢、現房優勢等表達較為明顯。在外來人口的逐漸增加，二手房作為過渡性產品將受到市場的青睞。二手房稅收優惠政策將刺激未來市場放量。寫字樓、SOHO辦公空間、酒店式公寓、酒店市場現狀市調寫字樓市場現狀調研銷售走勢市場整體銷售走勢分析2003-2021年寫字樓市場年均銷售15萬平方米，價格出現了較大的波動，新區大規模開發對整體市場影響較大。市中心寫字樓價格保持在15000-22000元/㎡左右。從季度銷售情況看，09年第二季度、第三季度有了較大的成交量，第三季度寫字樓銷售面積〔7.59萬平方米〕環比上漲8.77%〔09年第二季度為6.98萬平方米〕。區域銷售走勢分析備注：近郊區主要指五緣灣、觀音山、會展島外，市中心指鷺江道、濱南、濱北、蓮板、江頭等區域，目前全市寫字樓銷售量以近郊區的觀音山CBD、湖里運營中心等為主，從09年第三季度銷售走勢看，近郊區共銷售43728平方米，其環比下跌3.3%〔09年第二季度為45219平方米〕；而市中心依然以新景中心3＃地塊、銀聚祥邸、百腦匯科技大廈為主，環比上漲254%〔09年第二季度為6855平方米〕。銷售價格分析銷售價格指數分析03年1季度～09年3季度銷售價格指數〔以03年1季度為100〕進入到09年第三季度，寫字樓價格指數繼續保持平穩態勢。自2021年第一季度～2021年第三季度全市寫字樓銷售價格指數均在200～250之間。近期價格走勢08.09～09.9各月成交價格走勢圖數據來源：廈門房地產管理局從上圖可以看出，進入到09年第三季度，全市寫字樓成交價格在震蕩中升高，09年9月份上升到9365元/平方米，其中09年9月份的成交價格為一年來最高。究其原因，主要是受到市中心銀聚祥邸、新景中心3＃樓、百腦匯科技大廈成交價格較高〔這三個工程第三季度成交價格均在13000元/平米以上〕，且成交量較大的影響。隨著市中心寫字樓工程的供給減少，價格上漲的后續推力不夠，未來1年內銷售的熱點依然集中在近郊區。如上圖所示，市中心成交價格呈現波動性大的特點。而近郊區寫字樓一方面由于供給量巨大，目前供過于求。另一方面，其周邊配套還不夠完善，還未得到購寫字樓客戶的足夠認可，使其價格保持相對平衡的走勢。主要工程存量分析純租賃型物業工程名稱面積存量〔㎡〕租金范圍推入時間備注建行大廈1500090-11009年底09年底結算中心退出大廈，到時候將全部推入市場銀行中心200080-140正推底層空置局部國際銀行大廈約1200080-110正推現空置率約為20%第一廣場7800070-90正推現已有兩家簽約，面積約2000平方米中閩大廈約300065-80正推裙樓空置局部龍巖大廈約5000035-50正推整棟招租建設科技大廈500050-65正推09年6月分交付，已于3月份開始對外招商，簽約約50%北方商務大廈480035-45正推現空置19間，朝北較多聯泰大廈110035正推現空置5層約1100平方米，整體出租，不進行分割處理航空港大廈約15000——2021年工程的建筑高度為162米、主樓42層、裙樓５層，總建面積為78517平方米，現已開始落架，其中1-5層為五星級酒店，6-16樓為寫字樓，18-42層為佰翔匯馨酒店的客房及會所，2021年投入使用凱迪克商務中心27000——2021年底——市政大廈12300——正推——運通商務中心540050-60正推目前已達成的客戶多為走空運的物流公司，以合資和外資企業為主，大面積需求的企業較多，現簽約量約10家左右SO商務360024-35正推目標客戶群體鎖定于成長型企業，推出的產品面積區間在38.10～84.6平方米，物業費1.3元/平方米/月。現入駐率企業多為電子類和貿易類為主，40-60平方米的需求最大，現入駐率約70%。國際航運中心約10萬60-80正推——合計334200銷售型物業工程名稱面積存量租金范圍備注鉆石海岸約5000080-12009年5月30日交房，由晟城地產統一招商，起價80，均價約96東方財富廣場約200070-100億力大廈約500050-60業主多數委托物業和中介對外招租，由于內部軟件配套較差，租金較低國貿金海岸約300050-60由于交通問題，本工程入駐率一向較低，內部企業均為國內及省內中小企業中信廣場約200060-90剛進駐不到二年的寫字樓，交通方便，配套完善，但內部規劃割據不好百腦匯科技大廈約3000未裝修60，有裝修80剛進駐，多為電子及IT類的中小企業新景世紀城10萬未確定分為ABC三棟樓，2021年8月交房，由各小業主自行出租。海富中心6552740-5009年9月份獲得預售證，由聯發物業統一招商翔安商務大廈28342未確定09年9月獲得預售證，將于近期推入市場銷售，均價約6500元/㎡合計258869備注：銷售型物業存量面積當中，未包括市中心其它低檔寫字樓、觀音山運營中心、湖里科技園區及軟件園等空置面積。近期島內待推和正推的寫字樓出租面積存量超過59萬平方米，其中租賃型物業面積存量到達33.4萬平方米，銷售型物業存量面積到達25.9萬平方米，未來市場的競爭將格外劇烈。未來重點競爭工程分析裕景中心“裕景中心〞，位于廈門市鷺江道與廈禾路交匯處，地處城市核心，與海上花園－鼓浪嶼隔海相望，雄距CBD中心，商務辦公氣氛濃厚，交通便捷，自然環境優越，區位優勢明顯。本著定位于世界級城市商業綜合體的工程遠景，裕景中心總用地面積21,810㎡，總體規劃面積約35萬平方米，擁有4棟塔樓和1座裙樓商場。包含6萬平米的超五星級酒店、1萬多平米的酒店式效勞公寓、近17萬平米的甲級寫字樓、4萬平米的頂級商業物業以及1,600個的大型地下停車場等全方位配套設施。客戶定位：A歐、美、日、澳洲等西方興旺工業國家的實力企業，對廈門有投資或貿易意愿的重要消費者；B東南亞地區及港澳臺的實力企業；C國內大中型知名企業，為尋求自身的開展，特別以房地產、金融為主。廈門財富中心廈門財富中心2008年9月8日正式開工。該大樓將以218米的高度成為島內在建的第一高樓。廈門財富中心，就坐落在曾經的廈門第一高樓———廈門建行大廈旁，面朝西海域、鼓浪嶼，具有很好的自然景觀資源，其也將是恒興集團的總部大樓，建成后將成為廈門又一地標性建筑。預計在2021年底竣工。規劃投入10億元、“身高〞218米的財富中心，已然成為目前廈門島內在建的“第一高樓〞，遠高于“鄰居〞建行大廈的43層176.7米，層高4.2米，凈高2.9米，超低公攤，面積使用率75%，東側設置花池與花園露臺，竭力打造海景生態世界級寫字樓。廈門財富中心總面積為7.8萬平方米，為地上39層、地下5層，每平方米造價就高達1.3萬元，僅電梯就配備14臺，極顯奢華。為純出租型的寫字樓。客戶定位：廈門財富中心瞄準的客戶群為希望在具有一流海景景觀的辦公樓辦公、能承受100元/平方米·月的租金的高端企業客戶。其他工程國際銀行大廈銀行中心大西洋海景中閩大廈立信廣場建筑面積40467㎡49468㎡19483㎡35292㎡45365㎡套數240套362套140套〔5-40〕層36層191套主力戶型130-240㎡套均136㎡套均139㎡平層1198㎡可自由分割80%戶型100-250m2；20%戶型超過1000物業性質持有型物業持有型物業產權分散型產權分散型產權分散型配套情況停車位緊張，雅子餐廳停車位緊張，福滿樓餐廳國際會，周邊生活與商務等配套較好停車位緊張，周邊生活與商務等配套較好停車位緊張，周邊生活與商務配套較好車位216個，比擬緊張，商務配套較完善租金情況租金80－110元/㎡租金80-140元/㎡租金約60元/㎡售價11767，預計租金80元/㎡6000～10000,銷售率達80%，租金100-110綜合評判廈門一流海景辦公樓，引入先進的智能化辦公系統，入住企業以國際公司、銀行為主；頂級寫字樓，入住的企業知名度高，具有行業代表性；車位缺乏，地上停車難；廈門高級的商務寫字樓之一，以本地知名公司為主建設部智能示范大樓，地段好，緊鄰市政府，濱北中央商務區融為一體。惟一全鋼骨結構歐式寫字樓。工程定為高檔寫字樓。SOHO辦公空間市場現狀調研工程分布杏林灣商務區SOHO概念在廈門主要應用于營銷概念包裝，實質意義上的SOHO工程目前市場仍是空白。杏林灣商務區類似工程有濱北BINGO國際、富山騰王閣SOHO、目前在建杏林灣SOHO商務區。騰王閣SOHO騰王閣SOHOBINGO國際BINGO國際Bingo商務中心概況：Bingo商務中心位于濱北市政府旁成熟地段，是集辦公、商務、會議、培訓于一體的多功能辦公樓。空間規劃：2-4樓為辦公區間，面積在40-100平方米左右。配套：內部設有“經理人會所〞，面積約2400平，內設健身房、瑜伽室、游泳池等；同時還配有休閑區、臺球娛樂、棋牌室、中醫按摩室、美容室、更衣室、淋浴區、桑拿房等。在公共區域設有沙發區、洽談間、咖啡區、休息區等。軟硬件設施：采用精裝修設計，同時帶全套高檔家具，并配有節能環保空調、衛星電視等設施。在軟件上，提供包括翻譯、酒店定房、信件收發效勞；來電留言、禮賓接待、文書處理、行政支援、會議支援、通訊支援等效勞。客戶情況：租戶主要為規模較小的公司或在廈員工很少的外資、外地企業。此類客戶占到70%左右，并以短期實時商務辦公為主。租金：現租金在80-120元/平方米/月之間〔包括了水電費、公推、物業等費用〕。騰王閣SOHO概況：工程位于富山商圈，周邊有國貿大廈、磐基中心等寫字樓，商業氣氛濃厚。工程為廈門第一個以“SOHO〞命名的寫字樓，共19層，于2000年建設完成。面積區間：面積在40-200平方米之間，主力戶型面積在40-80平方米之間。客戶情況：租戶主要為規模較小的公司或剛組建的公司為主，人員在3-6個人左右。租金：現租金38-50元/平方米/月之間，售價在10000-12000元/平方米左右。杏林灣商務運營中心棟號樓層規劃1號樓26層其中1-3層為商業裙樓，建筑面積11820平米，層高5.0-5.5米；4-26層為辦公樓，建筑面積38950平米，層高3.6米，規劃為單元面積60-100平米SOHO辦公樓2-3號樓31層其中1-4層為商業裙樓，建筑面積14330平米，層高5.0-5.5米；5-31層為辦公樓，建筑面積80190平米，層高3.8米，規劃為單元面積100-400平米辦公樓。4-5號樓4號樓26層5號樓20層其中1-3層為商業裙樓，建筑面積7350平米，層高5.0-5.5米；四層以上為公寓，建筑面積46810平米，層高3.4米，規劃為單元面積40-60平米公寓。6號樓20層其中1-4層為商業裙樓，建筑面積10175平米，層高5.0-5.5米；5-20層為辦公樓，建筑面積30535平米，層高3.6米，規劃為單元面積60-100平米SOHO辦公樓位于廈門市集美區杏林灣園博苑北岸的“杏林灣商務營運中心〞,總占地面積約12萬平方米，地上建筑面積約55萬平方米〔其中寫字樓約38萬平方米，商業約12萬平方米，公寓約5萬平方米〕，共規劃有12棟建筑，包含一棟262米的福建第一高樓和一棟150米的超高層。目前，工程一期1-6＃樓的招商工作已經啟動，正式接受招商預訂，其中寫字樓對外出售，現均價4500元/平方米，SOHO局部方案采用打包出售的方式，現價格還未確定。高端酒店式公寓市場現狀調研廈門酒店式公寓是近幾年才出現并迅速開展起來，中低端酒店式公寓隨著市場競爭的加劇及近兩年政府加強對中低端酒店式公寓的監管，目前已所剩無幾。另一方面，與本案類似的高端酒店式公寓數量也相對較少，其中主要以桔祥家園、京閩中心酒店的酒店式公寓為代表，高端酒店式公寓通過營造良好的居住環境、完善的配套設施及高標準的效勞受到了客戶的廣泛認可，其經營狀況始終保持良好的狀態。尊爵湖畔公寓〔桔祥家園〕尊爵湖畔公寓主要經濟技術指標：客房數96開業時間2002年建筑形態高層〔14-26層〕梯戶配比2梯8戶主力戶型三房、二房出租率80％以上公寓內部配套咖啡廳、健身房、自助洗衣房、國際國內直撥、寬帶光纖高速上網、地下停車場等會議設施公寓內部配有商務中心、會議室、臨時出租辦公室交通狀況距離市中心(公里)：5，火車站(公里)：4，機場(公里)：12效勞內容免費使用公寓會所的健身房、不加床可免費住宿〔16歲以下和父母同住〕、豐富的免費早餐并提供航空票務、國內外快遞、信息咨詢等多種效勞周邊餐飲設施西餐廳、中餐廳、咖倫比咖啡、雅子咖喱、突本意意大利餐廳、舒友大灑樓、肯德基等周邊健身設施諾顏之約仕女SPA會所，長生堂中醫康復診所周邊娛樂設施櫻苑日式酒吧以及馬可波羅的相關娛樂配套周邊星級酒店步行5分鐘商圈有五星級索菲特酒店、4星級馬可波羅酒店、金海岸酒店產品結構：類別面積〔㎡〕套數〔套〕套數比例市面價格〔元/套、天〕協議日租〔元/套、天〕協議長租〔元/套、月〕主要設施備注二室一廳1144648%1498568〔全景〕，618〔海景〕+4%政府調節基金〔可送雙份早餐〕16000〔6個月以下〕，13000〔6個月以上〕〔含4%政府調節基金〕〔可送雙份早餐〕自助洗衣房、國際國內直撥、寬帶、空調,冰箱,彩電,熱水等根本設備日、月租價格〔含水、電、煤氣、寬帶、物業管理、清潔費用等〕三室一廳1404648%1598668〔湖景〕，718〔湖，海景〕+4%政府調節基金〔可送雙份早餐〕18000〔6個月以下〕，15000〔6個月以上〕〔含4%政府調節基金〕〔可送雙份早餐〕自助洗衣房、國際國內直撥、寬帶、空調,冰箱,彩電,熱水等根本設備日、月租價格〔含水、電、煤氣、寬帶、物業管理、清潔費用等〕樓中樓22044%工程優劣勢分析優勢劣勢景觀優勢：地處白鷺洲旁，周邊環境好，整個白鷺洲花園廣場盡收眼底；周邊配套優勢：步行5分鐘商圈有五星級索菲特酒店、四星級馬可波羅酒店、金海岸酒店、中行、工行、建行、舒友大灑樓、咖啡廳、酒吧、SPA會所、健身中心、娛樂中心、肯德基及醫院等；資源優勢：濱北是外籍商務人士聚集的地方，尊爵湖畔地處濱北，對于吸納外籍客戶資源有較大優勢；大戶型設計：全部客房共有三種戶型，二房一廳、三房一廳、樓中樓，都為大戶型，充分滿足了國外常住客戶的需求；交通便利：毗鄰市政府，距離火車站4公里，距離機場12公里。自身配套較差：酒店地處濱北，本身只配有咖啡廳、會議室、娛樂健身中心外，其它的主要依靠周邊配套；房租賃客戶群分析：整個公寓共96套，客戶以外國人為主，其中日本約占60％，歐美約占20％，臺灣約占15%，國內約占5％。其中日本客戶主要為派駐廈門的單身高級主管。由于周邊設置了西餐廳、中餐廳、咖倫比咖啡、雅子咖喱、突本意意大利餐廳、櫻苑日式酒吧、諾顏之約仕女SPA會所、長生堂中醫康復診所和馬可波羅的相關娛樂配套，吸引了大量的國外的常住客戶，他們和企業根本上都簽定租賃協議，企業來支付租金。派駐廈門的外籍單身高級主管需要一間房自住，一間作為書房，有朋友來時那么把書房作為客房。主要承租二房一廳的公寓，有家庭的那么主要承租三房一廳的公寓。目前，外籍客戶對于尊爵湖畔相當認可，外籍客戶看重尊爵湖畔的四個方面分別為環境優美、平安、性價比高、便利。工程規劃分析：本酒店式公寓為準四星級，位于桔祥家園高層住宅的14-26層內，整個白鷺洲花園廣場盡收眼底，同時內部配有咖啡廳、健身房、自助洗衣房、國際國內直撥、寬帶光纖高速上網、商務中心、會議室、臨時出租辦公室、地下停車場等，并提供航空票務、國內外快遞、信息咨詢等多種效勞，酒店公寓在大堂內設有咖啡廳，供客人休閑及會客時方便使用。客房分析：酒店式公寓主要以二室一廳〔114㎡〕和三室一廳〔140㎡〕為主，各占套房總數的48%。14-25層每層各有四套二室一廳和三室一廳，無樓層差價，滿足了不同戶型和不同樓層組合的客戶的需要。26層分布4套樓中樓。客房的西面可以看到海景，南面可以看到湖景，東北面可以看到廈門繁華的夜景。滿足了不同的觀景的需要，但同時由于設計成塔樓，通透與采光不佳。客房是按中西結合的風格來裝修的。營銷策略分析：濱北附近是外國人聚集的主要場所，優美的環境，良好的市政配套和治安，加上周邊高端的定位，使得這周邊成為最受外國人歡送的區域。定位于中長期出租型酒店式公寓的尊爵，利用周邊較多外國的高端客戶，推出以外國人為主要目標客戶群的營銷理念，以公寓式的價格和與四星級酒店相媲美的效勞，受到在廈門中長期租住的外國客戶的歡送〔目前該酒店公寓入住率80%以上〕。總結尊爵湖畔公寓利用目前廈門外籍客戶長期租住的高級公寓比擬缺乏的市場機遇，結合自身的地理位置，周邊齊全的餐飲設施、康樂設施、會議設施等設施配套以及有利的外國高端客戶的資源，全力打造以外國客戶為核心的高端效勞型公寓，充分滿足了高端客戶的住宿需求、就餐需求、商務往來需求、健身需求、娛樂需求、被尊重被識別的需求，取得良好的經營業績。京閩中心酒店公寓工程簡介酒店外景圖酒店的主樓和附樓京閩中心酒店位于廈門思明區長青路北松柏小區，是福建省規模最大且唯一擁有豪華公寓的酒店。毗鄰市政府，距機場8公里，火車站5公里。酒店樓高30層，建筑外型宏偉、氣派、保障系統先進。各類客房共490間，備有中央空調、衛星電視、國際國內直撥、小酒吧、小冰箱、保險箱等。住房客人可免費使用室內游泳池及健身房。主要經濟技術指標及配套：客房數490間開業時間1997年建筑形態高層，分主樓、附樓主樓梯戶配比4梯19戶酒店式公寓梯戶配比2梯9戶主力戶型標準間出租率90％以上餐飲設施西餐廳、中餐廳、富士日本料理、大堂吧、港灣吧、櫻花俱樂部、京都堂健身設施恒溫游泳池、廈門唯一的壁球室、德式水床、水力按摩艙、乒乓球室、臺球室、娛樂設施澎湖灣歌舞廳、夜總會、KTV包廂、滄浪臺桑拿足浴中心會議設施有大中小型高檔多功能會議室一應俱全，面積從40至398平方各異，最多可同時容納四百人交通狀況距機場8公里距火車站5公里。從6：00到15：00每小時酒店有巴士發往機場，18:00有一班效勞內容免費的接機送機、免費使用游泳池、豐富的免費早餐并熱情效勞雅博園西餐廳京閩中心游泳池京閩中心酒店歌舞廳京閩中心酒店會議室產品結構：類別標間豪華單間標準套間二房一廳一衛二房一廳二衛三房二廳二衛面積〔㎡〕2430447090180主要設施保險箱、兩種上網接口保險箱、兩種上網接口保險箱、兩種上網接口整套廚具、保險箱、兩種上網接口整套廚具、保險箱、兩種上網接口整套廚具、保險箱、兩種上網接口房價648元/天798元/天838元/天955元/天，15000元/月1256元/天，19000元/月35000元/月協議價498元/天618元/天658元/天14500元/月左右18500元/月左右34000元/月左右工程優劣勢分析優勢劣勢體量優勢：總客房數到達490間，客房數量在廈門首屈一指，客房體量大帶來酒店完善的配套；規劃設計合理：標房、豪華房、兩房一廳單衛、兩房一廳雙衛、三房一廳兩衛各種戶型都有，能夠滿足各種客戶的需要；完善的酒店自身配套：擁有西餐廳、中餐廳等完善的餐飲設施；擁有游泳池、健身房、歌舞廳等康樂設施；有大中小型高檔多功能專業會議室一應俱全，面積從40至398平方大小各異，最多可同時容納四百人；設施齊全，保障系統先進交通便利：毗鄰市政府、外國駐廈領事區，距離機場8公里，火車站5公里周邊環境一般：酒店地處老社區嶼后南里，周邊中檔住宅多，周邊環境很一般無自然風景：工程離筼筜湖還有幾百米的距離，離大海較遠，無風景優勢；因為是90年代建造，建筑顯得較為陳舊，房型結構和建筑特色都無創新。客房租賃客戶群分析：日本占30％，歐美占30％，國內占20％，團隊旅客20％〔團隊里國內外都有〕。酒店設置了咖啡廳、酒吧、西餐廳、日本料理等日本、歐美客人需要的設施，同時提供一流的效勞，得到外國顧客的充分認可。因此外國顧客在酒店總體顧客中的比例近70％。京閩中心酒店也得到來廈的國內旅客的認可，因此京閩中心酒店酒店入住率在廈門各酒店中名列前茅。工程規劃分析：從主樓、附樓的客房都可以直接到達游泳池、歌舞廳、桑拿足浴中心，無需經過一樓大堂再去這些設施，規劃空間以人為本；規劃有近1000平米的大堂，安排完大堂吧和自助餐廳后，仍有寬敞的空間供客人休閑與走動。客房分析：主樓標房只是一間。標準套房除了有臥室外還有一個會客廳。主樓全部沒有廚房。附樓為公寓樓，設置了廚房、客廳餐廳，衛生間也比擬寬敞，設置了浴缸。客廳餐廳都靠近走廊，無窗光線較暗；衛生間無窗有排氣扇；有的廚房有窗戶有的廚房無窗戶。每個房間有窗戶。京閩中心酒店建于1997年，當時在設計戶型是重點照顧房間，因此客廳餐廳無窗戶。這是酒店的缺乏之處。客房是按中西結合的風格來裝修的；營銷策略分析：與經常來本酒店消費的企業客戶簽訂合作協議，給其更優惠的住宿價格，同時規定每個月住宿需到達一定的消費額度，以此促進酒店和客戶的雙贏。合作企業協議價為大堂散客住宿價的76－78％。小結京閩中心酒店在酒店外部資源比擬匱乏的情況下，對酒店自身的餐飲設施、康樂設施、會議設施給予更高的重視，充分滿足了客戶的住宿需求、就餐需求、商務往來需求、健身需求、娛樂需求、被尊重被識別的需求。因此開業十年來經營狀況良好。海峽國際社區原石灘〔在售〕海峽國際社區二期原石灘產品共4棟層數為24層的高層，總建筑面積約5萬㎡。該產品戶型主要是93㎡、156㎡和212㎡三種戶型，總共480套。該產品2021年6月底開盤，截止目前該工程銷售均價約2.3萬/㎡〔含3500元/㎡精裝標準〕，目前已售89套，銷售率僅為18.5％，客戶以廈門及周邊區域的高端商務型客戶為主。工程銷售進度緩慢主要原因：距離會展酒店偏遠，無法共享酒店相關配套，且沒有相關酒店管理公司負責管理。未來廈門高端酒店式公寓開展前景短期內市場供給增加廈門高端酒店式公寓未來市場供給主要是濱北的信和·湖畔廣場工程。工程住宅總建4.6萬，40F,300車位；主力戶型：30-230㎡，總共560套；預計年底開工，未來售價預計在2-3萬/㎡，租金在1.5-2萬/月〔高檔精裝〕；依托良好的地段、景觀優勢及信和豐富的高端酒店資源和運營經驗，該工程的投入使用將對目前高端酒店式公寓市場形成一定的競爭壓力，但同時也有利于市場的進一步開展成熟。未來開展潛力巨大隨著海峽西岸經濟區的加快建設，廈門作為海峽西岸經濟區的重要中心城市，隨著經濟的快速開展，城市輻射范圍的進一步擴大，廈門良好的居住環境和豐富優質的旅游資源將吸引越來越多的高端人士包括外籍客戶來廈出差商務或休閑度假，必然蘊含著巨大的市場需求，高端酒店式公寓未來開展潛力巨大。酒店市場現狀調研廈門旅游業分析2005年2006年2007年2021年2021年上半年旅游接待人數〔萬人次〕1712.881857.320602