邢臺城發普國商業中心總體籌劃報告二〇一一年七月目錄前言 3市場分析 3一、工程背景 3二、邢臺市場商業現狀 4三、橋東專業市場的開展 6四、邢臺投資市場開展現狀與趨勢 6五、市場核心問題呈現 7六、打造本案的市場方向 8城發普國的區位分析 10一、城發普國工程簡介 101、工程位置 102、規劃設計 103、商業規劃 114、工程交通分析 125、工程開發的目標 126、工程區域環境分析 12二、城發普國的區位分析 131、從邢臺城市的區位分析 132、從橋東區的區位分析 133、城發普國工程地塊SWOT分析 14城發普國的戰略理念與整體策略 16一、工程總體理念 161、理念一：做冀南區域板塊概念 162、理念二：做冀南商業地產門戶概念 163、理念三：復合房地產的開發理念 174、理念四：做商業航母的品牌戰略概念 175、理念五：“共繁榮〞的經營理念概念 17二、工程的整體策略 171、關于策略的思考 172、工程策略的目標 193、具體的策略 20城發普國的定位 23一、工程的戰略定位 231、關于市場交易中心〔MarketCenter〕 232、工程的戰略定位 23二、工程的目標市場定位 231、目標客戶群的類型 232、主要目標客戶的特點 243、投資行為的特征 26三、工程的主題概念定位 261、什么是主題概念 262、工程的主題概念 27四、工程的總體功能定位 271、工程功能規劃的原那么 272、工程功能的規劃 283、功能說明 28五、名稱與形象定位 331、工程名稱：城發普國商業中心 332、形象定位：華北商業航母 333、廣告語 34城發普國的經營理念與模式 35一、經營理念 351、導入“商業經營主導型〞的商業理念 352、選擇適宜的主題，聚集商氣，引進主力店和品牌店提升物業形象 363、長短相濟、動靜結合 364、在打造工程品牌的同時打造企業品牌 365、“既要自掃門前雪，又管他人瓦上霜〞 36二、經營策略 371、贏利模式 372、市場前期的經營管理： 373、市場后續的經營管理： 37城發普國的“工程群〞設計 39一、現代生活的“工程群〞主題經營理念 39二、“工程群〞的整體功能設計 40三、展示交易功能的工程 401、普國服裝服飾交易中心 402、普國針織家紡交易中心 423、普國箱包鞋帽用品交易中心 434、普國家電通訊用品交易中心 445、普國體育休閑用品交易中心 456、普國小商品交易中心 467、普國食品交易中心 478、普國煙酒茶用品交易中心 479、普國汽車用品交易中心 4810、普國機電五金交易中心 4911、普國燈飾交易中心 4912、普國建材家居交易中心 50四、輔助配套功能的工程 501、普國會展中心 502、普國商務休閑會所 513、普國餐飲效勞中心 524、普國配送倉儲效勞中心 535、普國商屋 536、其它 54城發普國商業中心規劃建議 56常規性營銷工作的準備 57結束語 69

前言對邢臺市場進行了數次調研探訪，在此過程中對各大商業狀況有了一定的深層了解與探訪。邢臺市場的總體商業狀況較為良好，特別是各大零售商場的產權式銷售已初現面貌，正將成為投資熱潮。從某種程度來說，它代表著各類投資者或經營者對商業地產有了一定的認識和認可。同時，也給予本案在推廣上奠定了一定的銷售信心。但真正的推廣效果如何，還需取決于對本案定位與推廣策略上確實定。對于本案的營銷推廣方案，將在以下內容中呈現，使之到達市場實際化、籌劃實效化與推廣專業化的目的。市場分析一、工程背景普國集團是以房地產開發為龍頭，集市場開發、建設、運營、管理于一體的實力派造城專家。十八年來造就山西普國電子城、山西普國國際汽配城、永濟普國商廈、臨汾普國裝飾城、臨汾普國機電城、山西旗艦小商品物流港、太原西部購物廣場，跨入山西省百強，傲立電子業龍頭。邢臺城發國際商業中心是普國集團實現企業戰略性開展的關鍵性工程。由于本工程投資大，回報時間較長，又是一個在商業規模、形態、類型、招商、經營等方面操作難度較大的工程，無疑給企業帶來了較大的挑戰。為了最大限度的減少工程運作過程中的失誤，降低工程運作風險，充分利用邢臺橋東尤其是中興大街的商業文脈，我們在對工程進行多角度、多方位、多產業調查根底上，提出以“復合型商貿中心〞開展籌劃理論為指導，通過城發普國商業中心工程，以商貿為龍頭，在更高層次上、以更大力度帶動邢臺城市化進程的升級，這里將輻射邢臺市區及周邊各縣市，并將成為冀中南及豫北地區多種國內外商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心。二、邢臺市場商業現狀邢臺市是冀南重要的中心城市，2021年邢臺市區在河北省經濟排名7，全國城市經濟排名90，但商業地產開展落后于河北其他地市，具有巨大潛力。隨著邢臺市城市定位的清晰化，將促進消費類市場的逐步擴大與成熟，也將進一步穩固消費群體的多樣化，邢臺商業地產即將成為各類投資者熱門追蹤的投資對象，出現風起云涌的現象也并非偶然。隨著現有邢臺商業地產的開展進入加速時期，使各大商業工程已陸續開始啟動與推廣，從邢臺以新世紀廣場為東區中心點中興東大街和以家樂園購物中心為西區中心點的中興西大街無不顯示出了邢臺房地產市場對商業地產開發的濃厚興趣。目前，邢臺市商業布局根本形成了以中興大街為城市核心，往北輻射順德路精品購物街，新華北路機電專業市場、北二環機動車交易市場、北部批發集散市場為中心五大商圈的城市商業布局體系。截止2021年10月份，邢臺市市區面積72平方公里，5000平米以上的超市6個，面積6.67萬平米；2000平米以上百貨及其它商場10個，面積19.5萬平米；總面積26.17萬平米。單個面積2000平米以上的綜合商場〔超市〕10個，專業商場或飯店約50余個，娛樂場所約40余家。大型百貨、超市、餐飲及其他商業主要集中在中興大街，自西向東蔓延，城市商業布局分布不夠合理，邢臺市的商業開展在“量〞上有了很大的進步，但在商業開展的“質〞上還需有大的改觀和提高，尤其欠缺對商業開展規劃的統籌和把控。邢臺市自2000年開始出現第一家公開銷售的明月廣場商業地產工程后，港龍市場、恒泰商城、財富廣場、億德龍綜合市場、華北五金機電市場、米蘭商廈等商業地產工程，目前除港龍市場〔地理位置好、門店步行街〕、億德龍〔原興和市場經營狀況良好，購置者以原經營戶居多〕銷售比擬樂觀外，恒泰商城和財富廣場均存在著規劃設計上的致命問題，再加上工程定位、現金流、股權等其他諸多因素，更是難以收場，形成了死盤。隨著天一城商業中心、世貿天街商業中心的啟動，邢臺市商業地產春天即將到來。各商圈分布圖從各商圈的經營狀況及業態分布情況看，邢臺市商業水平受人均消費水平影響，停留在以滿足日常生活必需品為主的，兼顧專業市場的向幾何城市中心聚散的，以商業零售業為主的城鎮商業格局。[結論]邢臺市缺少強勢商業工程，產權式商鋪銷售不太理想，對于本案有著一定的沖擊力和影響力，因此，也奠定了本案在各個層面的運作上和策略實施上均需要做到一擊即中的目的。邢臺缺少標準的、專業的商業批發市場，且經營品種單一，同質化傾向較為嚴重，價低質次的商品充滿著市場，與城市開展極不協調。城市開展需要城發普國這樣的大型專業批發市場。城發普國工程的規劃應該盡量同邢臺市的城市商業規劃相吻合，一個工程的定位必須符合大的市場趨勢，因為政府在規劃商業的背后，有著與其相配套的各種根底設施投資和規劃。因此，城發普國工程應該考慮引入電子商務的規劃，形成大型專業市場、批發市場和新型零售商場〔麥德龍式〕，利用會展效勞拉動市場的活力，使這里成為華北休閑旅游購物的勝地。三、橋東專業市場的開展較以前相比，2021年橋東區重點工程建設，新開工工程比例增多，占全部在建工程的一半以上。總投資280億元的75個重點工程全部是城建和三產工程，單體工程規模擴大，天一城商業中心、世貿天街商業中心等投資8億元以上工程建設如火如荼。天一城商業中心、紫金泉汽車配件市場、……一批高標準、高檔次的效勞業工程如雨后春筍般在橋東生根發芽，這些工程的實施將使橋東效勞業開展提速升級。今年，邢臺市橋東區緊抓三年上水平之機，圍繞中心商務區、歷史文化核心區、環城市場物流帶“兩區一環〞建設，實施重點工程“2212〞工程，即：20個舊城片區改造工程、20個城中村改造工程、10條城區路網建設工程、20個社會事業和三產效勞業工程。[結論]從市場調研報告的分析可知，批發市場的規模越大，其市場的效果越好。也就是說，市場的集聚效應或扎堆效應十清楚顯，這正是城發普國商業中心的優勢。四、邢臺投資市場開展現狀與趨勢目前，邢臺商業地產已經初露端倪，出現熱火朝天的景象，說明邢臺地產即將開始進入商業地產時代。具表達象如下：1、各類零售型物業的面市給予投資者數不勝數的投資時機，而投資者對于這種單一型態的投資形式也表現了對利潤空間最大化的質疑。2、未來開展趨勢及良好利潤空間使越來越多的投資者的目光投向批發市場，而專業型批發市場將成為投資者首選對象。3、批發市場在未來也將成為搶灘邢臺市民投資的主流市場，實現了跨越式開展，且正逐漸成為房地產市場的主力物業類型之一。4、批發市場必將讓河北及邢臺本地各類投資者將眼光瞄向于橋東區市場各大物業，而現有專業市場那么是經營者為主題，他們主要是購置經營權或實施租賃權的方式進行經營。這類市場對于投資者的投資空間存在一定的限制性，一方面來源于各大物業沒有產權式銷售的權利，另一方面那么局限于經營戶對產權式銷售的認識存在著缺乏。[結論]對于這類現象的存在，將由城發普國商業中心這個具有40萬建筑面積的工程打破這個格局，再造橋東區商圈的宏圖即將在2021年變成一種現實，一種改變傳統商業市場的現實。五、市場核心問題呈現鑒于對市場調研的深刻分析，邢臺商業市場主要狀況浮出水面，而作為操作本案的目的性，需客觀與實際的操作于本案，主要核心狀況如下：零售型物業的投資逐步轉向批發型物業的投資：因這類市場的投資已開展一段時期，投資空間有限，投資形式也較為單一。促進投資市場的最大化是未來商業市場開展的趨勢。批發市場臟、凌、亂等現象依然存在：因這類市場在固有概念當中均是這類形象，但由于市場的逐步完善性，促使這類物業必將得到改變，必將以優化購物環境為背景從而提升市場形象力。批發市場單一功能制約它的有效開展：在邢臺市場，批發市場依然是批發為主，主要看中“量〞的產生，而對于購物環境及產品品質上無太多的追求。同時，批發市場依然是純購物功能，無餐飲、休閑、娛樂、展示等功能的存在。客戶網絡單一化與市場區域化：現有各類批發市場，他們的主要輻射目標就是邢臺本地及周邊市場。對于客戶也是鎖定于這類區域的客戶為主，在層次上偏低。經營權購置狀況甚佳且無產權概念：在現有的批發市場內無一例為產權式物業的銷售出現于市場，反而更多的那么是租賃市場與買斷經營權市場存在。在現階段有2-3家新型物業以產權式銷售方式面市于市場。對購置產權價格敏感且接受程度有待提高：在這次調研過程中，客戶對購置產權的方式存在著多方面擔憂，并對購置了產權式物業的直接利益點不是很清楚。大多數人將產權式物業的首付與二手租賃市場的轉讓費金額做相應比擬，將月按揭金額與每月租金相比擬，從而決定是否購置。寫字間、住宅市場得到開展與提升：在此次調研過程中，經過多方考察與座談，市場現象已明朗呈現，各大商家對寫字間、住宅的需求比擬大，他們更關注寫字間、住宅的功能性，這些是本案針對市場需求需改善和提升的地方。六、打造本案的市場方向未來批發市場的開展前景良好，但對于橋東區商圈的批發市場未來開展趨勢必將成為行業人士高度重視與關切的現實，這也正是城發普國商業中心商業工程打造的原始初衷，是一種引領行業領先的操作模式，一種投資者、經營者、終端消費者三贏的經營模式，更是一種華北地區首創商貿與物流并享的商業新中心。形象力的提升：對于傳統批發市場固有的形象必將得到改變，優化購物環境是本案的根本目標。強化零售功能：固有批發市場以單一的批發功能為主，或者是不拒絕零售的可能性，但也不推薦這類功能的存在。但在本案內，必須零售功能。包括規劃布局、核心客戶的引進及物流人流動線的設計等根本要素上均表達這一特征。網絡化的拓展：一般批發市場以本地市場為主，再輻射到周邊市場，而作為本案，那么強力拓展它的輻射性，以河北乃至全國作為輻射目標。它依托于產業生產力的背景，整合買方與賣方的有效需求向區域化，國際化開展促進這類市場的交易是本案的核心賣點。強力打造“三化〞元素：“三化〞元素即指專業化、標準化、規模化。這個未來批發市場關系生存性的關鍵問題。專業化，有利于商業價值的提升；規模化，有利于產品的多樣化；標準化，有利于促進銷售率的上升，這些方面必須得到有效提高，必將會使本案的持續經營性到達最大化。拓展實力客戶激活市場：本案體量過大，本地客戶也有限，拓展本案實力性客戶乃是本案的關鍵，一方面可利用它的實力性與品牌性吸納同類型的客戶或散戶；另一方面可去化比例較大的商鋪面積。對于這類型客戶，是本案的關鍵所在，也是本案的困難所在。“人流、商流、信息流〞構造強勢賣點：由于本案處于橋東商圈內，為邢臺市的重點支持工程，同時超大規模為構造一個新型MALL奠定根底。邢臺位于華北中心地帶，交通便捷、貨物運輸、商勢輻射力均具備一個現代主體物流中心的核心要素。本案以人流、商流、信息流作為強勢賣點對外推廣，必將引起各類商家的青睞，這種定位，即將改變與提升傳統物流中心的商業價值，另一方面也為現代物流的挑戰者和補缺者做出示范和引導。[結論]城發普國一定不能走目前批發市場千篇一律的攤位制的對手交易模式，積極把連鎖、代理、配送、拍賣等現代營銷方式引入到批發市場中來，對于局部商品大膽探索網絡交易、倉單經營等符合批發市場運作的交易方式，使其成為商品的集散中心、信息中心、價格形成中心和統一結算中心。

城發普國的區位分析一、城發普國工程簡介1、工程位置城發普國商業工程地處冀南邢臺市橋東區，位于襄都北路以東，辛莊北街以北。工程地塊上原為車輛廠和制革廠。2、規劃設計工程規劃用地面積約600畝，擬建總建筑面積約53萬平米，由一、二期的商城和三期的配套效勞設施組成。著力于打造冀南地區集物流倉儲大型商品批發零售商業中心。城發普國商業中心劃分為三大功能區，一大配套區，其中批發零售區建筑面積為33.7328萬平米，商鋪4893個，商品涵蓋服裝、針織家紡、文體用品、箱包鞋帽、家電通訊、食品、煙酒茶、小商品、五金機電、建材家居、汽車用品、燈飾等，共分為18個區。倉儲區建筑面積3722平米，物流區2.4482萬平米，商服配套區建筑面積16.6166萬平米，包括寫字樓、酒店、休閑娛樂中心、多功能效勞中心、配套商住公寓及回遷住宅樓。3、商業規劃4、工程交通分析工程周邊的交通組織以襄都北路、辛莊北街、中興東大街為主，通達全邢臺；進而以京港澳高速、邢臺火車站、汽車站等樞紐輻射外埠，有一定的交通根底。區域內城市次干道道路四通八達，十分便利。5、工程開發的目標工程開發的目標包括兩個方面。其一是要建成冀南最大的綜合性商業批發市場，成為冀中南批發行業龍頭，輻射河北周邊地區及華北地區，進而成為國內具有一定影響的批發商業中心；其二，企業開發的目標是：除了目前的工程要成功運作以外，還要在華北繼續造城方案，追求持續開展。6、工程區域環境分析〔1〕商業形態邢臺橋東區商業形態以中低檔百貨商業為主，隨著商業歷史的變遷，如今已經逐漸形成較有規模的以服裝服飾、小五金機電、建材裝飾等產品為主的專業批發市場，以及大中小型的綜合商場、超市、百貨等。吸引了本地零售客戶的前往。因此，商業氣氛較濃厚，客戶資源龐大。〔2〕人口特性隨著區域經濟的開展變化，使其人文環境、人群素質也在原來的根底上演變和提高著。由區域住宅檔次的逐級提升和新近開發物業的狀況，可以明晰其經濟的開展和由此帶來的人居、人文環境的升遷需求。反之，由于居住人群的提高，也帶動周邊綜合性商業的開展。〔3〕城市開展的空間冀南在華北的整體開展中一直處于劣勢，但相對而言，冀南的開發雖然啟動較晚，但空間和潛力巨大，從目前情況看已經開始提速和有加速度的開展增長勢頭。二、城發普國的區位分析1、從邢臺城市的區位分析邢臺市位于河北省南部，東以衛運河為界與山東省相望，西以太行山與山西省毗鄰，南與邯鄲相連，北分別與石家莊、衡水接壤。邢臺市總面積12486平方公里，人口約710萬，距離省會石家莊106公里，距離首都北京396公里。邢臺是冀南重要的中心城市，以裝備制造、煤鹽化工、新能源、汽車工業、新型建材為主的新型工業基地，同時又是具有濃郁歷史文化特色的生態園林城和歷史文化名城。邢臺市城市總體規劃：邢臺市城市總體規劃〔2021-2021〕確定城市性質是冀南重要的中心城市，開展煤化工、鋼制品、裝備制造為主的新型工業基地，歷史文化和生態旅游名城。中心城區人口規模將在2021年到達100萬以上；用地規模控制在95平方公里；積極推進市區與環城五縣〔市〕10分鐘交通圈。邢臺市交通建設目標：邢臺市將圍繞打通“出海口〞，打造冀南交通樞紐，以實現“半小時進山〔山西〕，四小時出海〞的交通建設目標，將青島港、黃驊港作為邢臺走向世界的出海口，使邢臺成為環渤海、環京津的戰略腹地，即將啟動邢臺機場復航事宜。[結論]邢臺未來交通將非常便利，為冀南建立大型商業及倉儲物流行業奠定了堅實的根底。2、從橋東區的區位分析橋東是邢臺老城區中心，隨著市區往橋西開展，橋東后勁缺乏，目前火車站、汽車站、市政府仍在橋東，橋東區房地產供給量占邢臺市房地產供給總量的三成左右，單個樓盤供給量相對較小，從橋東大盤天一城面世以來，橋東橋西兩區已呈現齊頭并進的良好開展勢頭。橋東是邢臺房地產的價格洼地，相對于橋西而言，開展相對滯后，天一城等大盤的表現正逐漸改變這一成見。橋東商業以新世紀商城和中北商場為核心，主要經營中低檔服裝、鞋帽、小百貨、小家電為主，商場主要以市場租賃柜臺加精品間形式經營，購物環境較差，主要客戶以低收入老城居民、鄉鎮居民為主，他們對商品價格十分敏感，對商品性價比有很高要求，而對購物環境和享受到何種效勞并不敏感。橋東高檔商品消費有限，商業的興旺不僅僅靠地段和硬件設施，經營定位、經營管理、也至關重要，消費習慣引導、商業氣氛興旺的形成需要時間來逐步培養。[結論]城發普國商業中心必須有非常清晰的市場定位、明確的主題特色、完善的管理與效勞體系，而且城發普國還必須經營，只有經營才能獲得更高的收益和更有特色；促銷的手段不僅僅有會展、博覽這些階段性促銷手段，而且要有每天都有多主題的、多概念的促銷方法，包括新品推介、滯銷品的甩賣、季節產品傾銷……從商圈到工程特征、從業態到管理模式、從經營戶到投資者各個層面的要素要考慮到位，使之更為貼切的符合到市場需求，可以使客戶躲避市場風險，堅決投資信心，增加銷售熱度。3、城發普國工程地塊SWOT分析S優勢開發商強大的品牌資源優勢是工程順利開發的保障；獨一無二的大盤優勢，業種齊全，為產權式物業；區域內市政設施較好，道路整潔平整，交通優勢明顯；，地塊平整方正，利于規劃；批零兼營業態模式為網絡各地客戶資源提供了充足的支撐點；W劣勢工程周邊為廠礦企業及其相關配套效勞商業，居住環境較差；O時機本案為政府重要支持工程，大打政府品牌有利于促進本案的去化；開發理念上得到創新、業態模式上得到提升、經營策略上得到改善均為本案提供了有利時機；橋東區目前房地產開展態勢良好，各樓盤銷售速度較快，市場認可度有所提高；地塊離核心商業中心較近，為本工程招商及運作提供了有力的客源支持；市區局部專業市場面臨拆遷；T威脅各種業態對面積大小的要求差異很大，商鋪規劃面積直接影響商鋪銷售、商戶經營；整體規劃體量較大，市場消化量有限，開發周期較長，有一定的開發風險；對于如此大規模的商業大盤的成功操作無疑為整體團隊帶來了較大的挑戰；客戶的引進與業種分布、功能布局、品牌構建比例的妥當性直接影響著本案的成功與否。[結論]通過SWOT分析，我們認為工程整體優勢大于劣勢，時機大于威脅，工程整體具備較強的市場開展前景，結合地塊分析和市場研究，我們認為：邢臺的城市化進程需要能展現現代化城市風貌的，具有城市綜合效勞功能的專業市場。

城發普國的戰略理念與整體策略一、工程總體理念中國房地產的競爭開展到今天，不僅是產品賣點的競爭、營銷手段的競爭，更是品牌的競爭；不僅是一時一地某個工程的競爭，更是企業的競爭、企業全局的戰略思路與經營模式的競爭，歸根結底是戰略理念和開發策略的競爭。1、理念一：做冀南區域板塊概念先做勢后做市，先環境再建筑。城發普國是冀南區域最大的商業房地產工程。作為商業房地產，一方面與華北的商業物業的供給有著直接的關系，另一方面與商業物業的商業業態有著極大的關系。因為商業房地產的成功不僅包括前期的規劃、設計、定位，中期的宣傳、包裝、推廣，還包括后期的經營、管理，保證商家有錢賺，每個環節是環環相扣，密不可分。目前，華北商業房地產總的市場是供大于求，同質化競爭日趨劇烈，市場競爭態勢十分嚴峻，商業房地產已經進入區域板塊階段，進入品牌時代。[結論]城發普國工程必須要做好“冀南專業市場板塊〞的概念，因為冀南區域就是市場概念，做成冀南的新城標，這樣才能與華北的其他商業房地產形成差異。所謂做板塊，是指與市級商業中心與區域級商業中心的零售商業板塊相對應的商業板塊，要進一步強化河北“南部市場〞的概念，從而引起市場目標的關注和興趣，通過做板塊營銷實現產品營銷。2、理念二：做冀南商業地產門戶概念冀南是房地產蓬勃開展，新工程不斷涌現，無論從產品研發還是營銷手段的水平上都有很大程度的提高。然而，縱觀冀南，目前還沒有一個真正能代表冀南外鄉商業地產開發水平的優秀樓盤。[結論]本工程正是立足這樣一個市場背景和根底，提出做冀南商業地產門戶概念，從而提升工程的形象和地位。3、理念三：復合房地產的開發理念房地產不是建造單純的商業物業和住宅物業，而是人類的活動，包括生活、工作、學習、休閑、運動、保健、會展網絡的場所，因此在城發普國的功能規劃中，一方面要復合多個批發商業品種〔主題〕的交易市場；另一方面，要復合多個與人相關的行業，包括休閑娛樂、會議會展等。4、理念四：做商業航母的品牌戰略概念從建筑規模上，城發普國是冀南乃至華北地區迄今為止較大的專業市場；從商業的形態上，城發普國是一個全新的、復合型的市場交易中心，極類似零售業的SHOPPINGMALL,可以稱作批發MALL，是華北批發行業的領頭羊。[結論]城發普國做商業航空母艦概念，做中國現代化批發市場的第一品牌，配合普國集團在山西已形成的強大品牌知名度，具有極大的品牌效應。5、理念五：“共繁榮〞的經營理念概念確立同經營主體的良好關系，主動承當起幫助解決客戶問題的責任。成立公關部門，協調與相關部門的關系，幫助與政府之間的關系，爭取優惠的政策，協助同銀行建立良好的關系，成立專業或行業協會等。二、工程的整體策略1、關于策略的思考同質化的時代如今你隨便舉一種商品或者品牌，人們都可以在幾秒鐘提出完全可以替代的商品或品牌。批發市場，即使在同一個城市或地區，都可以找到經營同類商品的批發市場。[結論]差異化的策略是創造成功時機的關鍵點。差異化的觀念差異化不是為追求差異化而造成差異，重要的是要考慮消費需求，是根據市場導向來創新產品。對于批發市場的營銷，大局部的企業招商都是環繞著如何把目標客戶招進來，而我們的營銷觀念是如何為企業創造一個吸引最終客戶到來的商業平臺。[結論]企業進場的目的是創造利潤！消費個性化如今的社會，人們對生活的形態有更多的選擇需求，追求消費個性化，厭煩單調不合口味的商品已形成一種趨勢。如何實現選擇新穎、獨特的商品，并實現購物的小批量，多品種而不增加過高的本錢是很重要的環節。品牌的認知化中國消費者的消費心態和消費行為日趨成熟。在消費成熟的時代，消費者已把品牌和商品質量作為選購商品的首要因素。[結論]充分發揮普國集團的品牌優勢，并在選擇合作伙伴時引入具有品牌和知名品牌的企業進場是我們成功的關鍵點。便利的購物途徑創造出客戶〔包括零售商、專賣店和大宗直接客戶〕購置商品的方便交易形式，包括郵購、訂購、信用卡、會員制、計算機網絡訂購的效勞體系。[結論]便利多樣的購物方式是吸引消費者來購物的有效手段。增加相互溝通在關系營銷的時代，投資人、目標客戶和消費者將是一個共同的利益集團。注重市場主體的培育，通過多種手段，使企業在銷售出商品的同時，獲得市場的信息。使消費者了解市場的趨勢，新產品的推出，更好地效勞最終消費者，是保證不造成“空場〞的最好，也是唯一途徑。[結論]交流、對話、溝通形成三位一體，建立戰略聯盟的伙伴關系。2、工程策略的目標是一個集散面廣，容量大，商品多、功能全，交易標準的全國性市場；建立統一、開放、競爭、有序的全國性市場的組織體系；建立合理、科學、興旺的市場網絡和配送體系，提高流通效率，減少流通環節；建立完善、高效、靈敏、現代化的商業信息系統；制定公平、完善的交易標準和法規體系；加強培訓流通大軍，為市場的穩定和開展奠定人才根底；建立倉儲管理和效勞體系；建立科學、合理的，在銀行指導和管理下的市場結算效勞體系和信貸體系，減少或杜絕三角債的產生，增加“市場〞運作的信譽；建立質量監控和管理體系，減少假冒、偽劣商品給市場造成的不良影響；建立專為“市場〞目標客戶理財效勞的會計師事務機構；建立“市場〞的行業協會性質的社團組織，保證行業自律和共同管理；建立“市場〞行情報告制度將相關數據經統計整理后反響企業，指導企業對市場的把握，引導生產；使普國集團成為多方位的綜合效勞商。3、具體的策略〔1)策略一：龍頭帶動城發普國的規模和規劃必將是華北商業房地產的龍頭，也是現代型的批發市場龍頭，是冀南區域商業工程的龍頭。城發普國的推出，必將改變冀南區域批發市場傳統、低檔、假冒偽劣充滿的局面。通過定位于復合型龍頭批發商業地產的概念，尋求同一般的批發市場商業物業產生差異化，也同零售業用的商業物業產生差異，防止同質化競爭。[結論]城發普國的龍頭作用，將引發冀南區域板塊的批發市場的升級，并向多元化格局的開展。〔2〕策略二：做新城標城標的概念，它是一個城市的標志，這種標志可以是一個城市地理意義的標志，也可以是有經濟意義的城標、行業領導意義的城標。城發普國是總建筑面積逾50萬平方米的巨型建筑，所以城市地理位置上講，做冀南區域的城標當仁不讓；做中國現代化批發市場的領導者，必然是經濟意義和行業領域的城標性工程，其目的是樹立品牌形象，增加大廈的知名度，有助于傳播和營銷。[結論]：品牌策略：城發普國的形象定位為冀南的新城標。〔3〕策略三：先聲奪人在工程的規劃與建設方面，最重要的策略就是形成差異化，只有形成差異化，才能創造市場，才能領導市場。城發普國通過第一個提出“復合型市場交易中心〞、“批發商業航母〞的概念，根據這一概念進行功能的籌劃與規劃，并集中精力進行現場的形象展示，做出較好的賣場包裝，展開市場推廣攻勢，從而在冀南區域板塊引起震蕩，在中國批發領域引人注目，并涉及國外。先聲奪人的概念有兩個，一個是工程的獨特性；另一個是相對于工程開發，品牌推廣應該超前。[結論]：競爭策略：工程運作求精求穩，品牌運作求快求新。〔4〕策略四：競合雙贏冀南區域是華北的市場板塊，城發普國在功能定位、目標市場定位、檔次水平等方面尋求的差異化，防止同周邊的批發市場形成同構性競爭，實現以競合〔競爭加合作，而非單純的惡性競爭〕的策略取得雙贏。[結論]：競爭策略：以差異化尋求競合和雙贏。〔5〕策略五：做性價比在工程的開發上要嚴格控制本錢，保持價格上相對優勢。同時，城發普國要突顯性價比的附加價值主要表達在：精益求精的工程質量與卓越的工程品質；營造完善的效勞功能，提供多種交易功能創新的交易空間設計與室內景觀營造；時尚休閑商務會所的超級大配套；作為冀南新城標給客戶帶來的特殊心理感受〔自豪感、歸屬感、尊貴感〕；一流的物業管理與效勞〔與名牌物業管理公司合作〕；舉辦多種促銷經營活動，增加城發普國的特色與品位；[結論]：工程產品策略：以精制勝，做足內涵，突出性價比。

城發普國的定位一、工程的戰略定位1、關于市場交易中心〔MarketCenter〕市場交易中心通常是指集聚服裝、室內裝飾、日用品等各類商品的批發店、代理店及廠家的展示、銷售、籌劃等各種部門的建筑物。其中又以將大規模展示場、會議室、貨物倉儲和配送等復合在一起為多。目前商品市場交易中心不僅在業種上多元化，而且在功能上也不局限于在展示、銷售方面，還有向商情中心、大會議中心、智能辦公室、酒店、休閑娛樂、現代效勞業等方面復合化的趨勢。2、工程的戰略定位以城發普國工程為支點，做冀南的新城標，做中國新型現代化市場的新地標，使之成為一個復合產業、具有完善配套效勞功能的，以展示和推介為主題的、經營多種品牌商品的、引入電子商務系統〔Internet網絡〕的、大型和標準的、現代化和國際化的市場交易中心。二、工程的目標市場定位1、目標客戶群的類型城發普國是一個復合型的批發市場，而不僅僅是一個批發市場。所以，城發普國的目標客戶的非常復雜，具體分析大約分為四大類客戶類型：客戶類型目標客戶批發商業投資商鋪客戶、國內外經銷商和代理商、廠家銷售部門、各地批發市場經營者、國外批售中心〔OMM〕、C&C交易模式的批發企業〔藍格賽〕零售商業食品超級市場企業、行業專營店〔國美、〕、品牌專賣店、主題商店〔汽車用品〕、商業街等方面的投資企業輔助商業倉儲、包裝、配送、餐飲、銀行、郵局、托運、會展、商務中心、會所、娛樂和休閑工程、拍賣配套效勞稅務、法律、培訓、商務、財務、中介、信息、廣告、展示2、主要目標客戶的特點〔1〕批發市場的主要客戶特約店：生產有商標品牌商品并具有一定實力的廠家在批發市場中設立特約店。特約店的機制是廠家決定商品的價格，包括批發價格和零售價格，并根據特約批發商的進貨額、結算條件、物流機能完成的好壞，給予回扣〔需要配送、結算、理財效勞，防止三角債〕。銷售公司：銷售公司是生產廠家的子公司企業，可在批發市場內設產品的展示廳〔兼零售〕，主要組織、推介和銷售產品，并負責區域內的批發流通組織工作〔需要配送、推介、宣傳形象和信息反響效勞〕。銷售代理店：對于國外企業進口的商品和國內中小企業的產品，因自己缺乏有組織的渠道，委托代理店代理某個區域的批發業務〔應該有委托授權證書〕，構筑流通渠道，促進商品流通。制造批發商：以設計的優勢，制定商品開發方案，采用OEM的方式生產制造。采用設計展示，看樣訂貨，批發銷售〔設計展示推出產品，品牌宣傳〕，最理想能造出“東北概念〞的時裝系列化。廠家直銷店：對于一些非國內知名品牌的生產企業，在批發市場中設立銷售點，小批量批發和零售為主的經營方式〔展示、交易、配送、理財效勞〕。倉儲式的批發店：國外的大型倉儲式的批發店，類似麥德龍，可以選擇某些業態，如麥德龍是日用品、歐佩德是家居用品。引入專業的批發市場，包括同國外的批發市場合作，例如臺灣的百腦匯的電腦市場，廣東、浙江的其它專業市場。個體經營者：以自己生產加工的產品銷售為主〔前店后廠或仿制流行款式的時裝〕。〔2〕零售類的客戶綜合性超市：綜合型超市屬于日常消費商業，一般選擇在人口聚集區域。區內有足夠的居住人口和消費能力，而從城發普國所處的地理位置和商圈特征來看，中型的百貨、超市能較好地滿足區域商圈內和輻射周邊居住區的消費需求，結合工程大體量的物業情況，中型的百貨或超市作為整個工程的配套，起到“錦上添花〞的作用。與批發商業主體不會形成矛盾。連鎖經營店：連鎖經營在中國的開展如日中天是不爭的事實，無論國內、國外的連鎖經營企業都在中國市場上竭力擴張，工程的商圈地位對這些企業來說肯定是有具競爭力的。特許加盟店：特許加盟是“外來的和尚〞，在目前的大市背景下“很好念經〞。其優質的效勞和商業質量保證體系，在工程周邊還沒有太多的狀況下，商圈未來涌動的人群是巨大的市場。正好是工程區位從批發雜亂的環境過度到新興狀態的“潤滑劑〞。品牌專賣店：作為一個商品集散地，與主體商業形態不發生矛盾或重疊的品牌專賣店是主要的承租戶，有的業主直接就是經營者。主題商店：在體驗經濟日盛的時代，很多有個性的主題商店吸引著追求時尚的人們的消費。在本錢不高，商業氣氛很好的情況下，主題店很容易成行成市。(3)其它的主要目標客戶會展公司：通過建設市場會展場館，依托華北對全國極強的輻射作用，通過會展活動提升商品產品集散地的輻射半徑，提升產品集散地的市場聚集程度，形成以服裝會展為龍頭，其他小商品為輔，帶動周邊各批零市場和市場中心開展的形態，成為永不落幕的集展覽展示、信息發布、商品交易、生產制造等功能于一體的商務平臺。倉儲貨運：以商品批發為主的商業積聚自然形成巨大的貨物流需求。郵政、快遞：這是批發市場必定有的效勞配套。金融：巨大的物流系統不可能沒有銀行的支持。商務中心：具有信息發布、商品廣告、咨詢、培訓、工商效勞、商務會議、新聞發布等功能的商業中心。商務會所：針對企業家的會員制會所。餐飲：大面積的快餐、中檔的中西餐飲業。休閑娛樂：在這個巨大的商業航母中來來往往的商家，需要一個可以緩沖休息的娛樂空間。3、投資行為的特征對于投資性的客戶，資金的回報期望值應該高于銀行存款、債券、購置住宅、購置小區商鋪和其它批發市場；而投資的風險性那么應低于股票和期貨；投資心理是穩健型的，有一定的風險意識，但不愿冒太大的風險；對于經營型的投資客戶，關鍵要表達未來的經營價值，而不是資產增值的價值，對方更關心區位、經營的模式、具體的商業規劃、可持續的經營與開展。對物業的投資可行性往往只有模糊性的綜合判斷，有理性成份，也不排除購置沖動；對于經營型的租賃客戶，關鍵是在短期內的經營商業價值，而不是未來的、長期的、可持續的經營與開展；判斷投資或租賃主要依據：回報分析、區位、其它人士或工程成敗經驗、企業承諾、企業實力和口碑、親友評價和專業人士意見等因素。三、工程的主題概念定位1、什么是主題概念對于主題概念，我們有以下形象的描述：〔1)主題概念是一條主線如果將組成工程產品特色的各要素比喻成一顆顆的珍珠，那么工程的主題概念就像是一條絲線，它把這些閃亮的珍珠串起來，成為一條璀璨的項鏈。〔2)主題概念是一個統領全局的制高點和中心它把構成工程的種種要素，如區位、環境、建筑、配套、管理和效勞、文化統領于它的旗下，構成一個完整的系統，后期工程的營銷推廣、物業管理、文化建設等等行為均必須圍繞這一中心進行。〔3〕主題概念是一種包裝或一種說法在推廣中，工程的要素構成、功能規劃、建筑園林風格、市場形象均通過主題概念得到合理的，深入人心的闡述和解釋。2、工程的主題概念主題概念的本質：商業航母型地產主題概念的表述：城發普國商業中心四、工程的總體功能定位1、工程功能規劃的原那么〔1〕工程的規劃依照客戶資源共享的原那么規劃和設計：市場共享：共同面對同一的市場目標；資源共享：該定同一市場目標所需的效勞功能和設備；空間共享：造成良好的環境〔廣場、景觀、停車場等〕；〔2〕完善的、專業設計的商業物業根據展示交易的要求，委托專業的商業賣場設計師設計，吸取零售、超市和批發市場的優點，使其更符合現代化中心批發市場的需求。合理的賣場動線；完善的商品類別區域規劃；專業的展示設計；表達現代商業經營觀念的場所；舒適的購物環境和優美得體的造型景觀。〔3〕高性能的配套設施供水供電設施，消防平安和保安報警系統、停車場、倉庫、計算機網絡和21世紀智能信息系統。〔4〕完整的、高品質的效勞體系批發市場內有幾千家公司從事經營活動，保證物業管理的優良品質，暢通的配送渠道、專業的展示效勞和有效的推介效果，都是至關重要的。2、工程功能的規劃商務辦公效勞功能區商務辦公效勞功能區信息效勞功能區休閑娛樂功能區會展會議推介培訓功能區倉儲、配送效勞功能區零售商業功能區公共環境設施效勞區管理功能區展示、交易功能區3、功能說明〔1〕展示、交易功能區該功能區是城發普國的主功能區。展示功能與交易功能區，形成了前“展〞后“店〞的格局，依托華北對于全國極強的輻射作用，通過動態的展覽展示提升本工程的輻射半徑，使本工程成為輻射華北地區乃至全國的以五金機電、服裝紡織交易為主導的商品交易中心，成為冀南五金機電、服裝紡織交易行業的龍頭。展示功能將成為本工程的核心引擎。同當前批發市場的主要差異表現在：集中主題規劃，導購便利〔吸收零售商業的優點〕；增加了展示的設計，為交易提供了一個動態的展示平臺〔有利于展示商品的風采，便于看樣定貨〕；經營產品中高檔以品牌商品為主導〔通過展覽展示為品牌企業提供一個推廣新品和展示企業的平臺，有助于吸引品牌服裝企業進入本工程，表達本工程的中檔商品交易中心的定位〕；銷售形式以開架式銷售為主，統一結算，營造了良好的購物環境〔良好的購物環境有利于吸引品牌或名牌企業進入、擴大零售和批發交易量；減輕經營人員工作壓抑，營造舒適的工作環境〕；對于小的代理商可將倉儲和批發、零售一體化，但需到達展示功能要求〔設計標準模式、類似街面專賣店〕；可配計算機，進行客戶管理，倉儲管理〔MIS系統〕。〔2〕會展會議、推介培訓效勞功能區該區域是市場的配套功能區，主要是提高城發普國的檔次和水平；同學院、行業協會等共同成立具有一定權威的專家參謀組委會，為會展會議、推出和培訓奠定根底；有方案、有主題地組織各種會展會議。如對服裝，可以安排各種主題的時裝表演，動態地推出各個新產品，并成為一道獨特的風景城，例如：季節主題：春、夏、秋、冬；類別主題：時裝系列運動系列紳士系列學生系列淑女系列……動態的、系列的活動，可以增加市場的“熱點〞和“興奮點〞，吸引人流；成為中國行業博覽中心和推介中心；有目的、有方案地對批發企業的員工和經理人組織系列培訓，提高經營人的素質，開展其技能，開發其潛力，變得更有才干；〔3〕零售功能區零售功能區主要是拉動市場的人氣，但是引入的零售業，不是按照商業中心區的業態引入，而是引入對批發市場經營有益的業態；引入的企業應該是行業的龍頭，能夠帶動其它中小企業和個體進入。例如，引入法國的低壓電器分銷商企業藍格賽，來帶動五金機電產品批發市場經營。將行業的巨無霸與小批發企業融為一體，借助大企業同小批發企業的錯位經營，形成某種批發產品種類的集群。同時，引入一定比例面積的超市，專營店，可以會聚消費人流，增加本工程的出售或出租面積，降低普國集團的風險，增加工程的成功率。〔4〕休閑娛樂功能城發普國的經營者既是一個龐大的經營群體，也是一個龐大的消費群體，一定對休閑娛樂功能存在著巨大的需求。一方面，為了業務的需要，接待客戶需要一定的休閑娛樂設施，另一方面，批發業務通常在下午3-4點鐘結束，需要一個消費的空間。同時，冀南區域也沒有較高檔次的休閑娛樂設施和場所，在城發普國內建立一定的休閑娛樂設施，可以填補冀南區域相對缺乏休閑娛樂產業的需求。該區域為配套效勞區，以滿足本工程經營主體和消費者需求為主導，兼顧冀南區域對于休閑娛樂的需求，可以規劃批發商會所，設置各種時尚休閑的工程，例如健身房、、游泳池、乒乓球室、美容瘦身、壁球室、棋牌室等運動休閑工程；各種文化主題的咖啡廳、餐廳；設置商務娛樂、餐飲和業余時間休閑活動功能等。〔5〕倉儲物流功能城發普國作為華北較大、輻射全國的商品交易中心，倉儲物流功能是重要組成局部。同樣，也是批發市場必須具備的根本功能。結合目前華北批發市場“多批次、小批量〞的特點，可以為這種類型的批發交易形式提供小包裝，并集中配送；針對未來面向全國的大宗交易，在結合本工程內部短期倉儲庫房的根底上，在邢臺外環建設倉儲物流中心是必要的。倉儲可以采用租賃自用和委托管理倉儲效勞區兩種方式；對于加工處理必須設計標準化的包裝模式；整個倉儲物流效勞可以委托第三方物流公司進行經營，引入倉單經營模式，實現物流現代化。主要的功能有倉位租賃、托管、包裝、加工效勞、配送效勞、驗收貨物、車庫、租車；〔6〕信息效勞功能信息效勞功能區主要是收集、加工和處理各種行情，及時為入駐的企業發布信息，以指導企業生產經營活動，建立21世紀的智能化信息中心、成為行業市場信息發布中心是目標，主要功能為媒體發布行業信息、信息分析和收集、廣告展新規劃、展示廣告設計、建立經濟模型供求線、辦媒體〔雜志、報〕、Internet網絡。委托高校或研究所，設計市場的經濟結構模型，建立相應的供求曲線圖，以預測和分析市場前景；有組織的收集相關信息，并實行免費和有償的效勞；創辦市場自己的專業雜志和報紙，推介產品和郵購效勞，發布推介的活動和企業形象宣傳；攤位展示主題設計效勞，企業和商品的廣告創意和設計效勞，提高市場的整體形象水平；負責市場自身的宣傳，每年必須有完整的廣告方案，廣告主題、廣告創意、設計方案，保證經營人的共同利益；借Internet網絡發布各種信息。〔7〕商務辦公效勞功能區由于城發普國的主要目標客戶是企業，而不是個體經營者，在經營過程中，必然有的需要一定的辦公空間，同時也存在諸多的商務活動。由于增加人員相對會增加本錢，商務功能效勞區就是代理商務效勞。商務交流中心是寫字樓支撐系統最關鍵的關鍵局部。由于仁達大廈的目標市場是中小企業，這些企業由于規模較小，資金能力有限，在商務活動中，迫切需要一個能夠提供一個完善商務效勞的辦公環境。商務洽談室：設在每個市場，供小企業按小時租用，這樣可以防止由于辦公面積較小或沒有辦公場地造成的商務洽談的不便利性。伴隨著商務洽談室的租賃，同時提供各種商務效勞。會議室/中心：供入駐的中小企業召開各種會議使用。俱樂部：中小企業家的樂園，一方面有固定的場所，另一方面可以獲得許多的優惠和效勞。電子商印務中心：文字處理系統〔打字、復印、、裝幀等〕，但必須定價效勞，以減少經營人的經營本錢；各種咨詢效勞，彌補經營者的某些缺乏；秘書效勞：是一大特點，處理經營者攤位外的公共事務，包括合同管理，、網絡訂購記錄效勞，談判記錄等；理財效勞：是代理財務管理〔記帳、憑證、報表〕，真正了解經營的財務狀況，并給出經營財務上的指導和提示；結算效勞：是在銀行統一指導和管理下，保證資金的平安性和經營過程的可信性。商務辦公區將成為大客戶的辦公場所和小型客戶的交易場所，存在局部的灰色交易，與鋪位形成互動。〔8〕管理功能管理是保證交易的正常化的根本保障。組織由政府有關部門、普國集團和經營主體共同參加的市場管理委員會；制定和修改市場的管理規定；解決市場糾紛和分歧；檢查、監督產品的質量；決定非營業時間的進出貨、防盜、防火；確定商品包裝的標準；處理緊急情況的問題；組織有關推介、展示、培訓等有利市場的活動；爭取政府的優惠政策，創造良好的市場平臺環境；成立具有行業特點的中介效勞組織，專業商會，行業協會。〔9〕公共設施、環境效勞區完善的公共設施，才能保障批發市場能夠正常運行。公共環境包括市場內部和外部。外部公共環境是市場的外部形象的直接表達，在建筑外觀設計上追求時代氣息，配套環境協調一致的主題風格，當然還包括公共停車場、良好景觀環境、舒適工作環境、方便的購物工具、快餐吧等；內部環境設計購物動線通暢、清晰，空間利用率高，環境衛生整潔，給人們提供舒適的工作和購物環境，還包括、公共網絡、供水、電暖設備、保安、報警、防火、餐飲配套等。五、名稱與形象定位1、工程名稱：城發普國商業中心2、形象定位：華北商業航母突出國際化、現代化、創新化、復合型的商業新形象〔1〕宏觀層面：城發普國是世界商品進入中國市場的門戶——城發普國是世界商品進入中國市場的第一門戶和巨大展臺。城發普國是中國商業的制高點——世界要通過它走進中國，中國也要通過它走向世界。城發普國不僅是對外的門戶，也是國內商品輻射整個中國的最高出發點。〔2〕中觀層面：城發普國是冀南的新城標——城發普國地處河北邢臺，邢臺本身是重要的交通門戶。城發普國的建筑體量和商業規模無可爭議地成為冀南新城標。城發普國是冀南商業經濟的新引擎——城發普國所在區域恰東區是邢臺專業市場的集散地，是華北市級商業中心之一。城發普國的出現，必將從產業帶動和城區經濟上給冀南帶來一次快速的啟動和提升。〔3〕微觀層面：大——從建筑規模上，城發普國是華北乃至國內亞洲地區迄今為止較大的專業市場。所以說它是中國商業航空母艦一點也不為過。全——從商品品類上，城發普國集多種商品之大成。涉及多種商品品類。旺——冀南是商業繁華之地，萬千商機，盡蘊其中。新——城發普國是創新的復合型市場交易中心，是在傳統商業根底上的一次質的飛躍。城發普國的新一方面表達在多產業復合和多種新型功能上，如信息系統和物流配送系統。另一方面表達在開發和經營的思路上，如大規模展示、現代商務、和人性化設計等方面。優——無微不至的全方位效勞。即對經營者有非常大的意義，也對將來的消費者有意義高——這里的高是指高額的投資回報率。這一點對于投資型客戶有著非常大的吸引力。3、廣告語一鋪傳承上百年，牛城我最牛不用東奔西走，城發普國應有盡有城發普國有多大，財富就有多大城發普國商業中心，普國集團又一城

城發普國的經營理念與模式一、經營理念1、導入“商業經營主導型〞的商業理念金融海嘯后，生產性行業所受到沖擊在所難免，但是商業行業由于國外的商品要進入中國，商業領域反而成為一個超級時機。市場放開，國外的大型商業經營企業、各種著名的商品品牌將大量涌入，在經營模式、效勞水平、價格等方面對中國市場都將形成很大的沖擊。國外一些運作較為成功的現代型的批發市場已經進入中國市場，現在占主流的出租攤位模式的大型市場將面臨挑戰。目前，出租攤位模式的大型批發市場，存在很多的缺乏，物業的業主不負責經營，而經營者只能被動接受物業現狀，物業的功能設計與商家經營的業態的銜接是脫節的，更談不上量身定造，批發市場的經營模式處于粗放狀態，已經遠遠落后市場對商業形態的要求。所以，我們對城發普國商業物業的經營定位，從一開始就將物業銷售與可持續經營結合起來，追求的不僅僅是銷售物業的利潤，而是開發商、投資者、經營者的“多贏〞結構。[結論]城發普國商業工程不是簡單的物業銷售、物業管理模式，而是必須導入“商業經營主導型〞的商業經營理念，也就是說，普國集團不僅要把城發普國這座商業物業建設起來，還要用經營的理念進行系統的規劃，為招商經營“預留管線〞，更重要的是在未來建成之后，對于一局部公共設施進行經營，以保障城發普國永遠繁榮。用城發普國后續的經營要求來指導整個的商業物業的規劃、開發、銷售和經營，這就是商業的理念。2、選擇適宜的主題，聚集商氣，引進主力店和品牌店提升物業形象相關產品高度集中形成一個突出的主題，不僅能夠建立工程的個性與特色，而且能夠使整個工程的靈魂得以顯現，可以在較大范圍內主導行業市場，占據市場優勢，形成規模效應。只有主題明晰，統一經營，統一規劃、統一形象才能落到實處，整體效應才有更好的發揮。成行成市的主題專業市場隨著市場的開展越來越成熟，許多商鋪年年都能升值，投資回報相當可觀，對于投資者和經營者來講，有良好的市場前景。3、長短相濟、動靜結合所謂長短相濟，是指既要考慮到短期的利潤、資金的回籠，也要考慮到長遠的可持續經營，打造品牌，降低市場的風險。動靜結合，是指既要重視物業銷售的同時，也要考慮到人氣聚集，從而雅俗共賞，而不至于造成曲高和寡、或者檔次太低、旺丁不旺財的為難局面。4、在打造工程品牌的同時打造企業品牌通過工程的成功，實現出成果、出人才、出機制、出品牌、出網絡的目的，以工程為依托，使公司在新的平臺和層次上擴展，為企業將來的連鎖經營和資本經營打好根底。所以，商號確實定、人才的儲藏以及相關資源的整合對企業的可持續開展是非常重要的。5、“既要自掃門前雪，又管他人瓦上霜〞〔1〕借勢借力，為我所用：借“城發普國〞的規模優勢，強化本工程商業價值的獨特性；借“城發普國〞的休閑配套成熟之勢，強化我們的休閑氣氛；借“城發普國〞的商圈優勢，強化我們的商業地位無可替代。(2)借勢借力，凸顯個性：在借勢借力同時，樹立城發普國的龍頭地位，將其他工程成為配套和襯托。二、經營策略1、贏利模式首層臨街獨立商鋪銷售，確保首層商鋪的價值，并按照已經確定的商業主題招商經營,合理分割單位面積，盡量滿足經營者的功能需求，以求能實現利潤的最大化；40%物業以銷售為主；60%物業出租為主，為企業提供長期的穩定的現金流，等待周邊商業氣氛成熟和周邊物業升值后再伺機售出，以追求利潤的最大化。如需資周轉時，可在適當的時機將物業售出。出售的鋪位都采用返租的形式，增加投資型業主的信心，返租以3-5年為宜，而且單價不宜太高，否那么，將增加推廣的投入和后續經營的本錢壓力。出售貨運、倉儲、餐飲等經營權，通過強強聯合，提升物業自身的知名度和品質，從而提升物業自身的價值。2、市場前期的經營管理：為了保證銷售與招商的順利進行，應該注意：按照經營主題，統一招商，并作好相應的功能分區安排；把握商品的結構，引導商家經營；統一形象〔市場內、外〕，統一信息發布；多功能公共區域的設計與活動組織：比方展示中心、活動廣場等。3、市場后續的經營管理：目的：使物業升值做出品牌，為企業下一個工程打好根底組建專業的管理公司，引入先進的管理理念；負責城發普國進一步推廣，不斷加強城發普國的市場形象和知名度；大型的公關活動，使城發普國成為客戶注目的焦點；出售經營權〔比方貨運、倉儲、餐飲等等〕，通過強強聯合，提升物業自身的知名度和品質，從而提升物業自身的價值。

城發普國的“工程群〞設計一、現代生活的“工程群〞主題經營理念親親和關懷尊重愛心溫馨感性提高商品力活力資訊情報專業力演出力形象力支持力時代感覺健康自然人性效勞生動演繹城發普國的特質表現普國生活價值普國生活方案普國生活提案普國生活文化構思方向現代都市家庭的生活形態對客戶的承諾新的購物享受突破傳統滿足現代消費市場基點我們設計總的主題經營理念是現代生活。整個“工程群〞的設計環繞為人們提供新的生活方式和內容。二、“工程群〞的整體功能設計根據工程地塊的面積大小和位置等具體情況，我們在此將“城發普國〞工程群的籌劃設計分成兩個層面，即第一層面為市場交易功能設計和第二層面為輔助配套功能設計。我們為“城發普國〞進行的工程群籌劃設計是理念設計和功能設計，建筑設計和商業規劃設計必須委托專門的建筑設計機構和商業規劃機構進行。城發普國普國服裝服飾交易中心普國針織家紡交易中心普國家電通訊用品交易中心普國體育休閑用品交易中心普國箱包鞋帽交易中心普國小商品交易中心普國食品交易中心城發普國普國服裝服飾交易中心普國針織家紡交易中心普國家電通訊用品交易中心普國體育休閑用品交易中心普國箱包鞋帽交易中心普國小商品交易中心普國食品交易中心普國煙酒茶交易中心普國汽車用品交易中心配套效勞功能展示交易功能普國會展中心普國會展中心普國商務休閑會所普國餐飲效勞中心普國配送倉儲效勞中心普國商屋其它配套功能普國燈飾交易中心普國交易中心普國燈飾交易中心普國交易中心普國機電五金交易中心普國建材家居交易中心普國建材家居交易中心三、展示交易功能的工程1、普國服裝服飾交易中心(1)功能服裝服飾及相關產品的展示、交易、新品發布、信息資訊交流、批發、零售等功能。(2)作用依托中國主要服裝服飾及相關產品的產業基地，在華北較成熟的商業根底上提升高度，建立中國服裝服飾的交易平臺，成為中國實用性服裝服飾面料及相關產品的交易中心和發布推介中心。(3)構成服裝服飾構成表內衣睡衣浴衣女裝襯衣T恤運動休閑服裝褲子品牌服裝西服夾克男裝針織服裝絲綢服裝工藝服裝〔禮服〕季節性服裝皮草、絨毛服裝工裝制服特制服裝紡織面料印染面料面料和紡織材料印染材料服飾材料皮革毛皮金屬和石材輔料服飾鞋箱包皮夾腰包、飾帶與裝飾品首飾、手表飾品附件手套、襪子帽子文胸圍巾、領帶、頭巾制衣設備服裝加工機械家用服裝機械、電器展示用品模特、衣架、展架等效勞用品設計加工品整熨洗滌品皮革美容品信息效勞品書籍、教學用品、軟件、音像品其他家庭用織品酒店用織品兒童服裝服飾(4)運作在規劃上以零歸整，推廣上以面概點；整合企業自身資源，在自身網絡中消化局部產業機構；在中國服裝行業的龍頭性區域進行推廣招商，如浙江、江蘇、福建、廣東等地；引入服裝行業的強勢企業；功能劃分比例按有市場需求的優勢產業產品，面積從大到小的順序有序進行。(5)啟動策略找幾個大型服裝服飾企業進行直接推廣，爭取知名集團企業和知名品牌的進入，起到產業帶動作用。2、普國針織家紡交易中心(1)功能針織家紡的商品集散展示、交易、新品發布、信息資訊，相關產品的批發零售功能。(2)作用在冀南創造一個產品齊全，符合現代家居市場需求的針織家紡交易中心。集散商業信息和產品物流。(3)構成針織家紡用品構成表服裝女裝女式居家服小背心吊帶衫打底褲等男裝男式沙灘褲其他男裝內衣保暖內衣無縫美體內衣塑身分體衣塑身連體衣等針織衫羊毛、羊絨衫文胸睡衣短褲泳裝童裝兒童內衣、連身衣、爬服、兒童T恤、吊帶衫、其他童裝嬰幼兒服裝運動服瑜伽服服裝配件服飾絲巾頭巾圍巾帽子披肩領帶領結手套保暖護套襪子針織拖鞋布藝針紡原料:棉類、麻類、蠶絲、羽毛、羽絨、其他天然針、紡織原料窗簾床上用品掛毯(4)運作在中國，針織家紡產業和企業相對較集中。所以，在浙江、江蘇、上海等產業基地和大型公司集中的區域選擇針對性推廣。(5)啟動策略網絡直投和針對性洽談。3、普國箱包鞋帽用品交易中心(1)功能箱包、鞋帽產品的展示、交易、信息資訊交流、批發、零售等功能。(2)作用在原有市場環境下創立新型箱包鞋帽用品市場，擴大產業含蓋面，改變原有交易模式和環境。形成相關產業的商品交易立體網絡。(3)構成箱包鞋帽用品構成表成品鞋運動鞋慢跑鞋

籃球鞋

足球鞋

登山鞋

高爾夫鞋

飛行鞋

練功鞋

舞蹈鞋

暴走鞋

多功能鞋、網羽運動鞋

其他運動鞋工作鞋鋼包頭工作鞋

電工作鞋

防靜電工作鞋

解放鞋

耐酸堿鞋

其他工作鞋功能鞋保暖鞋

增高鞋

減肥鞋

工藝鞋

保健鞋雨鞋

其他類型功能鞋童鞋童皮鞋

童靴

童涼鞋

童拖鞋

童運動鞋

其他鞋正裝鞋

休閑鞋

膠鞋

拖鞋

沙灘鞋

涼鞋

布鞋

靴子

嬰兒鞋

冰鞋

防護鞋

旱〔溜〕冰鞋箱包、袋、皮具時裝包

休閑包

運動包

錢包、鑰匙包

旅行包

拉桿箱、行李箱

購物袋

禮品袋

公文包

CD包背包

腰包

票夾

筆套

電腦包

袋

火機套

化裝包、化裝箱

紙袋

高爾夫球袋工具包、工具箱

箱包配件

塑料袋

其他箱包、袋、皮具帽子時裝帽太陽帽

皮帽

氈帽

針織線帽

其他時裝帽運動帽棒球帽

高爾夫球帽

賽車帽

釣魚帽

自行車帽游泳帽

其他運動帽職業帽門童帽

貝雷帽

軍帽

保安帽

護士帽

廚師帽

防塵帽

平安帽

其他職業帽生活帽浴帽

雨帽

風雪帽

其他生活帽(4)運作在中國箱包、鞋帽最大的集散地江浙和國內生產商分布地區廣東、東莞、深圳、浙江地區集中找尋和針對性推廣。〔5〕啟動策略保定白溝箱包市場重點推廣網絡直投。4、普國家電通訊用品交易中心〔1〕功能家電通訊用品的展示、交易、新品發布、信息資訊交流、批發、零售等功能。〔2〕作用在原有市場環境下創立新型家電通訊用品市場，擴大產業含蓋面，改變原有交易模式和環境。形成相關產業的商品交易立體網絡。〔3〕構成家電通訊用品構成大家電電視、音響、冰箱、空調小家電廚房、生活小家電、個人護理、影音數碼電腦、筆記本、相機、打印機、數碼配件、路由器、移動硬盤等品牌及配件等〔4〕啟動策略普國電子城原有品牌商戶網絡家電、數碼、通訊品牌廠家行業巨頭〔如國美、頤高等〕加盟5、普國體育休閑用品交易中心〔1〕功能體育健身休閑用品的展示、交易、新品發布、信息資訊交流、批發、零售等功能。〔2〕作用積聚體育健身休閑用品產業，搭建商品交易平臺。在現代人越來越注重休閑健身的時候，吸引交易人群。〔3〕構成體育健身休閑用品構成表體育專業用品保齡球、籃球、高爾夫球、登山器材、攀巖用品、乒乓球、健美設備器具、健身用品、水上運動設施、射擊、射箭、羽毛球、武術用品用具、網球、足球、搏擊用品用具、冰雪運動用品、汽車/摩托車運動用品、壁球、極限運動用品〔定向越野、現代多項、蹦級、皮劃艇、滑翔傘、劃水〕、沙壺球、體能運動測試用品體育休閑用品保齡球、高爾夫球、滑板與旱冰、健身器材、模型、網球、游泳/水上運動、自行車、臺球、漁具、登山/攀巖、航空/滑翔、戶外運動、棋牌、汽車/摩托車、馬術用品、臺球、飛鏢、卡丁車運動休閑服裝服飾休閑服裝、運動鞋、運動服裝、箱包、服飾類休閑娛樂用品玩具、游樂設備、音像、歌舞用品、舞臺燈光音響體育博彩專用品賽馬、賽車系列用品旅游旅游設施、探險用品、旅游用品用具〔4〕運作聯系中國的體育運動協會、組織，公關達成協作或業務關系。與相關產業的企業聯系，就工程進行推廣和協作。〔5〕啟動策略以營銷公關為啟動關鍵。中國的體育產業較集中在固有的關系網絡中，因此推廣之初只要有的放矢地找到一個環節，自然以一當十，務必帶出很多相關企業或協會。6、普國小商品交易中心〔1〕功能：小商品交易中心的實質是一個雜貨交易市場，主要功能是交易和配送中心。〔2〕構成：小商品的構成可以設立化裝用品交易區域、洗滌用品交易區域、陶瓷和器皿用品交易區、高端塑料制品交易區和其他雜品區域。〔3〕引擎作用：經營的商品品類較寬，招商適應面較廣；中高端化裝洗滌用品可以提升市場層次；吸引人氣，帶旺地氣；帶動相關行業和品類招商；容易與其它核心工程形成互補和過渡。〔4〕操作建議：日用品最好能夠引入知名品牌的產品的分銷中心，有效利用頭羊的帶動作用。利用這些公司的交易、配送、辦公和新產品推介。在構成上以中高檔為主，在考慮市場與資源的條件下均衡各檔次比例。7、普國食品交易中心〔1〕功能：食品交易中心的主要功能是交易。〔2〕構成:食品交易中心的食品區主要是保鮮期較長的食品、各地的特產。例如：小食品批發區，袋裝兒童食品、小食品、休閑食品等；地方特色食品區，地方特色食品〔保鮮包裝〕、旅游食品；飲料區，奶制品、碳酸型飲料、礦泉水、果汁、功能性飲料等，必要時也可設罐裝啤酒、紅酒、果酒等低酒精度專區。〔3〕引擎作用：開華北食品批發市場之先河，具有先導意義；吸引旅游人流，帶旺地氣，擴大市場知名度；經營的商品品類較寬，招商適應面較廣；容易與其他核心工程形成互補和過渡；輻射面廣。〔4〕操作建議：招商時注意引進著名食品生產廠家和地方特色食品生產廠家及代理商，有效利用頭羊的帶動作用；在構成上以中高檔為主，在考慮市場與資源的條件下均衡各檔次比例；必要時與著名食品生產廠聯手合作，或設地方食品專區。8、普國煙酒茶用品交易中心〔1〕功能普國煙酒茶交易中心主要是煙酒茶和茶具產品的展示交易市場〔2〕構成煙酒茶交易中心主要經營名煙、名酒、茶葉、茶具等〔3〕啟動策略在構成上以中高檔為主，在考慮市場與資源的條件下均衡各檔次比例；網絡本地煙酒茶代理商。9、普國汽車用品交易中心〔1〕功能：普國汽車用品交易中心主要是整車和各種汽車用品的產品的展示交易市場，其主要的功能包括汽車博覽、汽車與汽車用品貿易、汽車商務辦公、會議培訓、交流合作五大主導功能，以汽車博覽和汽車與汽車用品貿易功能為核心。〔2〕構成整車展示交易效勞區：主要安排在一層的展示櫥窗，這樣一方面可以吸引喜歡汽車的一族經常光臨，另一方面可以作為區域引導，告訴客戶這里是汽車用品交易市場。市場以家用轎車為主，倡導時尚生活，主要以供看樣訂貨，業戶包括廠家和代理商，并為汽車用戶提供相關的效勞，如金融、保險、檢測效勞等。汽車用品及零配件銷售區〔批零兼營〕：主要包括汽車內裝飾、外裝飾、汽車防盜、內飾件、保養品甚至汽車改裝用品。如專營玻璃、輪胎、潤滑油、美容品、空調、配件、音響系統、CD系統、電視接收系統、DVD系統、收音機、車載、車載電子計算機、車載辦公系統；電子游藝系統等專業化經營店。新品車展示區：定期展示國內外新品汽車、發布汽車信息。舉辦汽車用品展示和專題汽車博覽〔此項可以放在整個市場的多功能展覽大廳〕。汽車文化俱樂部：舉辦各種包括汽車模型、汽車休閑、汽車娛樂、汽車體育、汽車知識、汽車報刊、汽車書籍、汽車影視、汽車美容業、汽車科普、汽車文化、汽車內裝飾設計等的活動。〔3〕引擎作用：順應大的消費趨勢，汽車已經成為一種時尚，成為人們生活的一局部，有利于吸引規模經營客戶入駐，提升整個市場經營層次；汽車用品交易中心不是以整車為主，也不是以汽車配件為主，而是以汽車飾物、汽車娛樂品、汽車通訊設備等，通過展覽展示聚人氣，吸引愛車一族，人旺地旺，帶動冀南汽車用品銷售。〔4〕操作建議：通過招商階段的展覽展示以及大型活動聚集人氣，提升地塊價值，拉動招商工作。10、普國機電五金交易中心〔1〕功能：普國五金交易中心主要是建材五金、機電五金、五金機械設備、五金工具、五金材料、日用五金等產品的展示交易市場〔2〕構成會聚國內外知名品牌的電開工具、風開工具、液壓工具、手開工具、起重器材、焊割機具、標準件、傳動件、支承件、建筑五金、裝潢材料、管路附件、衛生潔具、消防器材、量儀量具、磨料磨具、刀具刃具、硬質合金、機床附件、中小型機械、動力設備、防爆器材、五金原材物料等。〔3〕操作建議：網絡眾多具有雄厚經濟實力和良好商業信譽的廠商，自產、總經銷、經銷、代理商。11、普國燈飾交易中心〔1〕功能：集產品銷售、效勞及燈光環境照明設計于一體的專業燈具交易中心。〔2〕構成西班牙雪花云石燈、歐式仿古工藝燈、奧地利水晶燈、各式客房燈、現在簡約燈、現代歐式燈、豪華水晶燈、現代燭吊、工程筒燈、射燈、格柵燈、戶外照明燈系列產品。〔3〕操作建議：網絡石家莊、邢臺、衡水、邯鄲的燈飾經銷商。12、普國建材家居交易中心〔1〕功能：建材、家居用品是創造家庭舒適生活中不可缺少的重要組成局部，這里將是建材、家居用品的展示中心、交易中心、加工中心。〔2〕構成：建材、家具、家居裝飾，富含建材、沙發、軟床、兒童家具、松木家具、紅木、板木家具、實木、歐式家具、陶瓷、衛浴、地板、櫥柜、廚房電器、門業等眾多家居類別。〔3〕引擎作用：經營的商品品類較寬，招商適應面較廣；吸引人氣，帶動相關行業和品類招商；容易與其他核心工程形成互補和過渡。〔4〕操作建議：建材家居用品交易中心引入主力店進入是十分關鍵的，招商重點客戶放在行業巨無霸或行業領頭羊上，如歐培德、宜家家居、家世界、紅星美凱龍等。利用其帶動作用，吸引中小企業和個體經營戶進入。注意：交易中心在規劃設計上應有所創新，構建一個有獨特建筑藝術風格、有現代化的設施配置、便于廠家展示陳列產品、能夠提供適量產品儲存的大規模高檔次專業市場。四、輔助配套功能的工程1、普國會展中心這是“城發普國〞的核心功能工程，工程建成后，將定期或不定期地舉辦各種全國性和國際性的主題專業博覽會、展覽展銷會等大型會展商貿活動。會展博覽中心的功能組合，要表達博覽會開幕和閉幕期間的綜合利用，可以設計成“主展館+副展館〞的格局。主展館的面積不宜太大，約2000平方米主題的會展博覽活動可以分成假設干不同的層次和類別，如：國際性的每年或每兩年定期舉辦一次，并且聯合中國的行業協會組織，與此同時，尋求國家經貿委、國家外經貿易部、中國貿促會等有關部門對這個工程的認可和支持，使之成為中國與世界進行交流的大型權威會展活動，以取得權威性、唯一性和排它性；全國性的年度展覽會，促進企業之間的交流與競爭的全國性行業展覽會，是爭創地區品牌的理想展示舞臺；平時可以舉辦各種區域性或者專項性的產品展覽展銷會，這些區域性或專項性的展覽展銷活動的頻繁進行，好戲連臺、多彩紛呈。商務會議往往與活潑的展覽展銷活動有著相伴相隨的緊密關系，并且經常構成一個完整的大型展覽展銷活動的重要組成局部。商務會議的主要類型有：行業交流及協調會議各種專題的行業研討會產品信息發布會產品訂貨會新產品推廣會新聞發布會其它商務會議隨著區域間和國際間經濟交往的增加，商務會議成為現代市場經濟活動中的重要組成局部。2、普國商務休閑會所〔1〕功能：普國會所為配套效勞區，為泛會所概念，以滿足本工程經營主體和消費者需求為主，同時兼顧南城區域對于休閑娛樂的需求，設置商務休閑、休閑運動和休閑娛樂功能。〔2〕構成：普國會所是泛會所，會所包括商務休閑設施〔高檔飯店、洽談室、咖啡廳、KTV、酒吧等〕、休閑運動設施〔保齡球、沙弧球、桌球室、健身房、棋牌室、室內游泳館、壁球、乒乓球、羽毛球等〕和休閑娛樂設施〔影視廳、歌舞廳、游戲廳等〕。〔3〕操作及啟動策略：休閑娛樂效勞設施主要為在商貿客人提供娛樂消遣去處。只要工程引發了這個潛在的消費市