第二部分評估方法與綜合題

考點一：成本法

考點二：收益法

考點三：資產評估方法之間的關系與選擇

考點四：資產評估在企、也合并對價分攤中的應用

考點五：資產評估在資產減值中的應用

考點六：市場法

考點一：成本法

【本考點說明】

今年重點關注進口設備的計算題，其次關注成本法評估復雜設備的成本法（一直沒有考試），

參照習題班4個綜合題。

一、成本法應用的前提條件

1.被評估資產處于繼續使用狀態或被假定處于繼續使用狀態。

2.被評估資產的預期收益能夠支持其重置及其投入價值

【特別說明】

成本法運用中要注意“形成資產價值的耗費是必須的”，這個內容今年教材沒有明確給出這個

內容，但是這個在多處的計算中有體現。

也就是說，按照社會或行業平均水平來確定有效耗費和無效耗費，評估時，應該去掉無效耗費

【關于增值稅的說明】

在進行機器設備評估時，要根據評估對象的具體情況考慮設備的重置成本中是否應該包含增值

稅。在進行屬于一般納稅人的企業的整體評估時，對于可以抵扣增值稅的設備，在計算其重置成本

時，應扣除增值稅額。我的理解此時評估報價分不含增值稅價值和增值稅兩部分報告。其地情況按

照含增值稅評估。

運輸費用結算單據上注明的運輸費用金額的7%計算可以抵扣的進項稅額。

根據概算定額的規定，計算設備的運雜費、安裝費、基礎費、資金成本等其他費用一般以設備

本體的包含增值稅的價格作為計算基數。

二、成本法運用的思路

被評估資產的價值=重置成本一實體性貶值一功能型貶值一經濟性貶值

該公式包含兩種情形：

1.被評估資產的價值=復原重置成本一實體性貶值

一包含超額投資成本的功能型貶值一經濟性貶值

2.被評估資產的價值=更新重置成本一實體性貶值

一不含超額投資成本的功能型貶值一經濟性貶值

三、各項指標的估算

（-）重置成本及其估算

1.重置成本的定義

重置成本分為復原重置成本和更新重置成本。

復原重置成本：用被評估資產原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、規格及技術等，復原

購建與被評估對象相同的全新資產所發生的費用。

自然在功能上也和舊的一樣，只是使用現在的價格。

更新重置成本：只是強調和原來舊的資產功能一樣，可以使用現在的技術、材料和工藝，價格

當然是現在的價格。

二者的關系：采用的價格都是現在的價格，功能都和被評估資產一樣。

【注意】

?評估時盡可能使用更新重置成本。

?一般而言，復原重置成本大于更新重置成本。

?如果選用/復原重置戌本，則復原重置成本和更新重置成本的差額視作是功能性貶值的一部

分（一次性功能性貶值或者叫超額投資成本）。

2.重置成木的計算方法

（1）重置核算法

①特點

按照資產的成本構成，按照現行市場價格和合理消耗量計算該資產的全部成本的方法

②計算公式：

重置成本=直接成本+間接成本=直接成本（1+間接成本分配率）

③說明

成本的構成如果按照資產原來的結構和工藝，則計算出來的是復原重置成本，成本的構成如果

不是按照資產原來的結構和工藝，而是按照現在的新工藝和技術構建的，則計算出來的是更新重置

成本。

使用本辦法時，尤其是計算出復原重置成本時，對原來發生的不合理的支出，應該予以扣除！

④本方法的其他運用

方法1：綜合估價法（KP101公式4-4,2013年修改增值稅，今年十分重要）

Kn_

廠豐林若成本主材率，成本（自加工:

本成本利詞率L

體,n成本+利潤

重7A

主要外購件費（MR）

置X(14?p)

成

消售稅金Kt

本

(1nlF%>x(14Kp)X(l-FKt)

1L非標準設備設計費率里

________＞非標準

RO1pm)X(1+即)X(Kt)X(l+Kd/n)?(4-4)

公式分析：

第一步：主材費Mm（不含增值稅成本）

某王材錚消耗堇含稅市場價

該主材利用率1+增值稅率）,

第二步：ME+K”一一本企業生產該設備的成本費用（不包含外購材料費）

第三步：主要外購件費脂（不含增值稅成本）

主要外購件如果價值比重很小，可以綜合在成本主材費率K”中考慮，則不再單列為主要外購

件。外購件的價格按不含稅市場價格計算，計算公式為：

心=Z（某主要外購件的數量X鬻黯）

第四步：+NL——該設備使用的全部成本費用（包含外購材料費）

第五步：（Mrm4-Km+Mpm）X（1+K?）一生產該設備的正常價格（成本加利潤）

第六步：（Mrm4-Km+Mpm）X（1+KP）X（1+Kt）

--設備的含稅（17%增值稅、城建稅和教育費附加）價格

第七步：（Mrm4-Km+Mpm）X（1+KP）X（1+Kt）X（l+Kd/n）（4-4）

——在上一步的基礎上加上應該承擔的專用設備的設計費

【注意】要理解上面每一步驟的計算原理，不要死記公式，否則考試出題一旦比較靈活，就無

法套用公式了

方法2：進口設備的重置成本計算：教材的116—117頁

明確幾個概念

FOB（離岸價）一一外幣標價

CIF（到岸價）一一人民幣標價

CIF=FOBX（1+國外運費率）【1+保險費率】

計算公式

進口設備附屬8項費用外加設備的離岸價（FOB）之和計算步驟

計算到岸價（離岸價加上國外運費和運輸保險費）

CIF=FOBX（1+國外運費率）【1+保險費率】

到岸價、關稅、消費稅、增值稅、車輛購置稅之和

=[CIF（1I關稅稅率）】X

[1+（消費稅稅率+增值稅稅率+車輛購置稅率）+（1—消費稅稅率）】

【注意】消費稅、增值稅和車輛購置稅計算基礎都是CIF+關稅+消費稅

銀行財務費=FOBX銀行財務費費率

外貿手續費=CIFX外貿手續費率

進口設備購置費總體構成

設備出口設備進國購買

國海關海關終結點

國外運費+國外運保費3

離岸價到岸價其他從屬費國內運雜費

關稅

消費稅

海關

r增值稅

其他從j?車輛購置附加稅

屬費、

通過銀行付款一?銀行財務費

I外貿公司代理進口一＞外貿手續甥

到岸價的計算

設備出口設備進口

國海關外幣計價一國喋一人和曳二

離岸價+國外運費+國外運渝保險費=到岸價

II

FOBX國外運費率（FUB+國外運費）X保險費率

CIF=FOBX（1+國外運若率）X（1+保險謂率）

進=1其他從屬費用

設管出口設備出口

國海關國海關終結點

離岸價到岸價

海關-----關稅CIF

其他從

CIF通過銀行付款一?結匯銀行財務費FOB

屬費用

外貿公司代理進口一?外貿手續費CIF

關稅=到岸價（CIF）＜關稅稅率

）關稅完稅價

CIF+關稅

消費稅=X消費稅率

1-消費稅率

海關一記作A,是消藉稅，熠值稅共同稅基

增值稅=AX熠值稅稅率C1F+關稅+消費稅

I車柄購置附加=AX車輛購置費率

【注意】

?FOB價以外幣表示，CIF價以人民幣表示，按照我以上的計算，一直沒將CIF價折算為人民

幣，所以各個步驟得到的最后答案是外幣計價。

?將以上的（2）+（3）+（4）,就得到類似于國內設備的“設備本體重置成本”，接著需

要考慮的是國內運雜費、安裝費和基礎費，對于進口設備，這三項費用都是按照CIF價為基礎計算

的。

?通過以上的計算得到了設備的必要的、合理的直接成本費用，還需要根據題H的已知條件得

到設備的間接成本和資金成本，全部合計才能夠得到設備的重置成本。

（2）物價指數法（參見市場法中物價指數相關內容）

①本方法計算出來的是笈原重置成本

②進口設備應用所進口設備的生產國（或者設備的出口國）分類物價指數（特別注意比處前10

年教材都是錯誤的，09年才修改正確，考試可能性大）

③一般采用某一類產品的分類物價指數，不可采用綜合物價指數

④一項科學技術進步較快的資產，采用價格指數法的重置成本往往會偏高

（3）功能價值法和規模經濟效益指數法（參見市場法中相關內容）

使用本方法，當參照物的重置成本是更新重置成本的時候，則被評估資產的重置成本也為更新

重置成本；當參照物的重置成本是復原重置成本的時候，則被評估資產的重置成本也為復原重置成

O

（4）統計分析法

I.在核實資產數量的基礎上，把全部資產按照適當標準劃分為若干類別

H.在各類資產中抽樣選擇適量具有代表性資產，應用功能價值法、物價指數法、重置核算法或

規模經濟效益指數法等方法估算其重置成本。

HL依據分類抽樣估算資產的重置成本額與賬面歷史成本計算出分類資產的調整系數，其計算公

式為：

K=R'/R

式中：

K一一資產重置成本與歷史成本的調整系數；

R'——某類抽樣資產的重置成本；

R一—某類抽樣資產的歷史成本。

IV.根據調整系數K估算被評估資產的重置成本，計算公式為：

被評估資產重置成本=￡某類資產賬面歷史成本XK

【注意】

大家應該注意到，這種方法必須和前面的幾種方法結合使用，并不是一種獨立的方法，其計算

結果是復原重置成本還是更新重置.成本，取決于本方法的第II步中計算出來的是什么成本

（-）實體性貶值及其估算

1.實體性貶值的定義

資產由于使用和自然力作用形成的貶值。

2.實體性貶值的計算方法

（1）觀察法

①特點

專業知識和經驗豐富的技術人員，根據被評估資產的狀況，憑經驗判斷資產的成新率,從而估

計被評估資產的成新率。

②計算公式

資產的實體性貶值

=重置成本（1—實體性成新率）

=重置成本X實體性貶值率

（2）使用年限法（又叫年限法KP61、KP121）

①特點

根據資產的實際使用年限占資產的估計使用壽命（年限或者工作量表示）的比率計算實體性貶

值率。即認為資產的實體性貶值率與其已經使用年限成正比關系。

②計算公式

情形一、對于按照工作量來衡最使用壽命的資產可以使用（KP121例4-7）

實體性貶值率=己經使用量彳（已經使用量+尚可使用量）

情形二、對于用使用年限表示資產使用壽命的，資產結構簡單的，或者沒有進行過局部的更新

改造的，應該使用下面公式計算

資產的實體性貶=（重置成本一預計殘值）X實體性貶值率

,主任后、?實際已經使用年限

=（重鼠成本一預計殘值）X-------------------

資產總使用年限

預計殘值：被評估資產在清理報廢時凈收回的金額，也就是說對殘值部分不考慮貶值

總使用年限=實際使用年限+預計尚可使用年限

實際使用年限

實際使用年限=名義使用年限X資產利用率（參見KP62例2-16）

截至評估日資產累計實際利用時間

資產利用率=截至評估日資產累計法定日用時間

名義使用年限：資產開始使用到評估基準日按照日歷計算的時間

情形三、對于用使用年限表示資產使用壽命的，資產結構復雜的，進行過局部的更新改造的

（KP122）

ap=SKiapl（4-29）

公式中：Ki一一第i個部件所占的（重置）成本權重；

aPI——第i個部件的實體性損耗率

【特別注意】如果考慮資產的利用程度，則會更復雜，第4章習題班中綜合題中1、2就將二者

結合了，大家練練。

（3）修復費用法

①特點

把一個舊的資產修復成到全新的狀態所需要花費的成本就是該資產的實體性貶值程度的大小。

如果遇到不可修復損耗（含技術上不可修復和技術上可修復但是經濟上不合算兩種），則實體性貶

值還需要加上不可修復損耗。

②計算公式

實體性貶值

=可修復損耗（技術和經濟上都可修復）+不可修復損耗

實際已經使用年限

=可修復費用+（重置成本-可修復費用）

資L嫌使用年限

（三）功能性貶值及其估算

1.功能性貶值的定義及其構成

①資產由于技術相對落后形成的貶值。

②當重置成本是復原重置成本時，功能性貶值主要體現在超額投資成本和超額營運成本兩個方

面，當重置成本是更新重置成本時，功能性貶值僅僅體現在超額營運成本一個方面。

2.功能性貶值的計算方法

（1）超額投資成本引起的功能性貶值

超額投資成本=復原重置成本一更新重置成本

（2）超額營運成本引起的功能性貶值

③說明：

超額營運成本是由于新技術的發展，使得新設備在運營費用上低于老設備。超額運營成本引起

的功能性貶值也就是設備未來超額運營成本的折現值

④計算公式：

被評估資產功能性貶值

（被評估資產年凈超額運營成本X折現系數）

被評估資產年凈超額運營成本

=超支的各種成本之和X（1一所得稅稅率）

（四）經濟性貶值及其估算

1.經濟性貶值的定義

由于資產以外的外部環境因素變化，引起資產價值降低而形成的貶值。

2.引起經濟性貶值因素及經濟性貶值的計算

（1）生產能力相對過剩引起的經濟性貶值（65頁、教材126頁的市場競爭加劇）

資產的經濟性貶值率

=1-（生產線現在的實際生產量?設計生產能力）x

資產的經濟性貶值額=重置成本X資產的經濟性貶值率

（2）生產要素提價，產品售價沒有提高引起的經濟性貶值

計算方法和由于超額營運成本引起的功能性貶值的計算方法一樣

（3）縮短資產的使用壽命引起的經濟性貶值（KP127例4—11）

首先：如果沒有經濟性貶值因素（如國家的環保政策），按照年限法計算實體性貶值率

其次：如果有經濟性貶值因素（如國家的環保政策），計算綜合貶值率

第三步：經濟性貶值率為：上面兩步數額之差

最后：重置成本X經濟性貶值率=經濟性貶值額

四、成本法在房地產評估中的運用（KP179—188）

1.適用范圍：（KP180）

無收益（從而無法使用收益法）且交易案例少（從而無法使用市場法）。

因土地價值和成本關聯度小，故成本法在土地評估中運用受到一定限制。

2.計算公式

土地評估價值=土地增值收益+土地取得費+土地開發費+稅費+利息+開發商的利潤

（1）土地增值收益（教材183頁）

新的購買者為土地改變用途或功能變化而引起的增值支付的價款，土地增值收益應該在土地所

有者、土地投資者和使用者之間合理分配。

（2）土地取得費（實際上就是拆遷補償費）

途徑一：征用集體土地的費用

征用集體土地需要向農村集體經濟組織及個人支付費用，這些費用包括：

①土地補償費

按該耕地被征用前3年平均年產值的6倍?10倍計算；

②安置補助費

I.每一個需要安置的農業人口，為該耕地被占用前3年的平均產值的4一6倍，但是每公頃的

安置補助費，不超過被征用前3年平均年產值的15倍

II.需要安置的農業人I」數最，按照被征用的耕地數最除以征地前被征收單位平均每人占有耕地

的數量

【注意】按照規定支付的土地補償費和安置補助費，不能夠保證被安置農民原有生活水平的，

經省級政府批準，可以增加，但是土地補償費和安置補助費之和，不得超過土地被征用前3年平均

年產值的30倍

③附著物和青苗補償費

④征用城市郊區的菜地，按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金

＞

6-

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費

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口數

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