房地產企業全面預算管理

2010年08月22日09:48

房地產開發是資金密集型的行業，資金是否能合理的支配、運用這關

系到地產企、也生死攸關的問題，對于預算的要求將更高。“怎樣才能

進行有效的預算管理？”這是大部分地產企業所困惑的。地產企業財

務部門每年都會做預算，但只流于形式，預算、執行兩張皮。“關鍵

問題是什么？”一是編制預算的財務人員不懂地產業務，或者財務編

制的預算沒有與業務緊密結合；二是預算管理是建立在進度與成本管

理之上的，假如企業沒有能對進度、成本進行有效的管理，預算管理

形同虛設。形象的比方預算應當是“一張網”，在這張網內進度管理

是“橫軸”，代表各時間節點達成的目標；成本管理是“縱軸”，代

表各時間節點達成目標所付合同的費用。不管外界的狀況如何改變，

都能在這張網中找到所對應的位置。

介于對這兩個觀點的認同，本文將從“什么是地產公司的全

面預算管理”，“為什么要進行全面預算管理”，以與“如何進行全

面預算管理”三個方面來對預算管理進行全面闡述。

什么是地產公司的全面預算管理？

有這樣幾種理解，一、全面預算就是成本限制；二、全面預

算是銷售預算、成本預算以與費用預算等的預算綜合；三、全面預算

是工作支配的數字化反應。這幾種理解都對，但是都不全面。全面預

算管理是預算編制、執行、考核過程中的全部管理環節的集成。既體

現出成本限制的思路，又是各項預算表格的綜合，更是支配的數字化

反應。

從表現形式上來說，全面預算是各種預算表格的集成。按時

間維度劃分：可以分為靜態項（目標利潤預算）、動態（年度資金預

算、月度資金預算）；按限制項目劃分：可以分為銷售收入預算、工

程成本預算、管理費用預算、銷售費用、財務費用預算、稅金預算、

資本性支出預算等。從管理環節上來說，全面預算是支配、預算、考

評的循環。一、支配：可以分為一級支配（集團關鍵節點支配）、二

級支配（項目主項支配）、三級支配（各專項支配與協助支配，包含

設計專項支配、報批報建支配、選購支配、工程專項支配、營銷與

客服支配）等；二、預算：預算編制、預算調整、預算分析；三、考

評：目標設定（支配目標與預算目標）、結果衡量（時間、質量、成

本）、績效體現（固定工資、季度獎金、年度分紅、項目提成）等C

為什么要進行全面預算管理？

全面預算管理的功能之一：規劃。就是迫使管理者思想超前,

即對市場的可能改變狀況做出預料和打算，仔細考慮完成目標的方

法，使企業目標、企業資源、國家政策有效對接，保證企業戰略目標

按既定軌道得以如期實現。

全面預算管理功能之二：限制。全面預算明確的目標，從而

為限制供應了明確的依據；通過預算執行過程的反饋，可以了解執行

過程中存在的問題與緣由，進行過程限制。房地產的預算管理以項目

成本限制為基礎，現金流量限制為核心，且信息共享，保證了財務部

門與業務部門的統一，真實反映企業營運狀況，為決策供應支撐。

全面預算管理功能之三：溝通和協調。預算編制，是上下左

右溝通、協調的過程和結果，并且把戰略干脆分解到員工的桌面，使

戰略真正落地，實現戰略到執行的一體化。全面預算打通企業橫向協

同，須要公司各部門充分協作，與時刷新業務部門與財務部門的最新

數據，真正實現房地產企業動態現金流管理。

全面預算管理功能之四：激勵與約束。預算與薪酬制度的對

接可以體現獎罰分明的原則，強化企業業績管理。以上四點是進行全

面預算管理的主要功效。

如何進行全面預算管理？

一、實行全面預算管理的保障條件分為兩類

1、資源保證。他包含人、財、物、時四部分內容。人：人力

資源配置，專業人員各司其職，各部門或各種職能均要參加到預算編

制與管理中來；財：預算資金預留；物：信息系統建設，ERP系統在

經營支配、工程成本、銷售客服、財務等各領域的集成；時：工作時

間保證，留下足夠的時間做好事前“預則立”的工作，并在預算運行

事中做好將實際數與預算數比較、糾偏、調整的工作，在期末做好決

算事后考評工作。

2、管理保證。他包含組織保證、流程保證、制度保證以與科

目保證四部分內容。組織保證：設置合適的組織架構，保證預算的上

傳下達、橫向溝通、修改調整、考核評價；流程保證：先梳理基于信

息系統且匹配組織架構的全面預算管理流程，這是全面預算管理勝利

的關鍵；制度保證：將梳理后的流程以與各崗位在全面預算管理中的

職責描述和未完成預算指標的工資薪金考評方案全部以制度形式列

明；科目保證：公司的各種科目統一，財務部、工程部、合約部用同

一種語言行事。

二、全面預算的編制流程

1、確定目標。確定某項目是否進行，且該項目要求的最低利

潤率是多少，前期可供應的資金是多少。以這些標準來最終確定某項

目總收入不低于多少，總成本不高于多少，以保證項目利潤。以行業

標桿成本為前提在公司自身現金流狀況的制約下，綜合考慮公司所需

利潤率，進行成本上限限制，同時編制項目利潤預算。

2、制定支配。依據公司管理的不同層級制定集團關鍵節點支

配以與項目主項支配。項目主項支配是指某項目從拿地到物業銷售與

物業交付各階段所進行的全部項事宜的時間節點，是全部支配的總

綱。將項目主項支配依據各職能分解項目專項支配，專項支配包括設

計專項支配、報批報建支配、選購支配、工程專項支配和營銷與

客服支配。專項支配是各職能部門工作支配的總綱。為了便于工程管

理，抓工程質量與進度，將編制樓棟施工支配，這是現場施工人員的

工作支配。

3、組織實施。在各項支配編制完成后，依據支配事項與時間

節點來編制年度資金預算以與月度資金預算。依據項目利潤預算將該

項目在某年度內的支配事項所對應的銷售回款額、付款金額在年度內

做切片，再依據資金缺口支配融資支配，最終形成年度資金預算°在

年度資金支配的范圍內，依據月度銷售支配以與工程進度支配再配比

月度行政費用等，編制月度資金支配。這些支配在公司層面做若干個

項目的橫向匯總，從而得出公司整體年度資金支配以與月度資金支

配。從以上三點我們可以看出項目的利潤預算是用來做某個項目的成

本限制的，年度資金支配是用資金余缺來支配年度投融資的，月度資

金支配是用開限制付款的。

4、績效管控。將預算的執行狀況納入考核體系，從而與每個

人的最終收益掛鉤，評價前一段的工作成果以與指導下一步的工作。

三、項目利潤預算限制方式

項目利潤預算是靜態的預算，它由收入減去成本、費用以與

稅金最終形成企業的利潤。詳細每一項預算限制方法:

1、銷售收入，此預算由市場部人員依據項目定位、市場前景

預判、公司資金松緊度、公司品牌等因素綜合考慮確定；

2、土地成本，此部分費用相對固定，主要是政府定價，由投

資部門在確定產品立項時確定土地的購買方向，從而確定土地成本；

3、前期費用，由前期報建部門通過各種公關手段來降低各項

報建報批費用，在本文中不作細的表述；

4、工程成本，工程成本主要分為設計階段的成本限制和施工

階段的成本限制。設計階段的成本限制主要是一個摳的過程即：摳結

構、摳材料、摳設計、摳標準，從而達到設計階段的全面優化。這須

要一個專業水平極高的設計部門來完成。詳細設計階段的精細化成本

限制過程由設計部門來完成。而施工階段的成本限制，分為目標成本

的確定、招投標流程管理、合約規劃與管理與現場動態成本管理這幾

個部分，將分別建立相應的管理制度來完善，并由子公司的成本部負

責管理；

5、營銷費用，主要由市場部門負責限制。在確定項目各種物

業類型的銷售均價后，再依據各物業類型的可銷售面積算出整個項目

的總體銷售收入。并由項目決策委員會確定該項目的銷售費用率。項

目總體銷售收入與銷售費用率的乘積就是營銷費用的總額。其包含了

市場調研費、策劃宣揚費、售樓處（中心）的設計建設費用、樣板房

的設計建設費用、廣告宣揚費、展覽費、客戶活動費、銷售人員傭金

提成以與簽約后到交付前發生的物業管理費、售后服務費（客戶回訪、

活動費以與賠款費用）等內容。在該項目的銷售期間，營銷費用不能

突破該費用上限。同時，該費用的運用要配比項目的銷售回籠資金；

6、管理費用，由公司行政部門限制。其主要限制思路為以行

業標準為依據，（一般為總投資額的2%）依據人員編制與費用項目定額

限制。除人員成本是依據工資標準來