鉑雅苑工程銷售講義〔第一版〕鉑雅苑工程組二〇一二年八月二十九日目錄第一局部成都房地產(chǎn)市場(chǎng) 91.1成都房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 9近期主要行業(yè)動(dòng)態(tài) 9近期主要市場(chǎng)政策及影響解析 11主城區(qū)住宅市場(chǎng)情況 14成都各方位住宅情況 16產(chǎn)品供需特征 181.2成都房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì) 19大勢(shì)分析與判斷 19住宅情況走勢(shì)分析 19成都市場(chǎng)走勢(shì)小結(jié) 211.3成都豪宅情況 22成都豪宅分部 22成都豪宅特征 23成都豪宅格局 25麓山豪宅格局 271.4鉑雅苑競(jìng)品情況 28譽(yù)峰 28 34保利康橋 38城南一號(hào) 43金悅灣 48錦天府 54望今緣 58雍錦匯 62第二局部區(qū)域介紹 652.1中國未來第四城——成都 65成都文化 65成都開展 69成都未來——中國中西部經(jīng)濟(jì)金融中心 702.2天府新區(qū) 71天府新區(qū)規(guī)劃范圍 71天府新區(qū)空間布局——一帶兩翼、一城六區(qū) 72天府新區(qū)實(shí)施步驟 73天府新區(qū)交通規(guī)劃 73天府新區(qū)代表工程 742.3麓山板塊 79麓山概況 79麓山人文 80麓山交通 81麓山配套 822.4交通 83城市動(dòng)脈 83區(qū)域動(dòng)脈 832.5鉑雅苑對(duì)區(qū)域價(jià)值的提升 83城市價(jià)值 83規(guī)模價(jià)值 842.6麓山板塊未來的開展 84未來新城中心 84田園都市 85全國高端人居板塊 85第三局部開發(fā)商品牌介紹 863.1雅居樂集團(tuán)介紹 863.1.1雅居樂集團(tuán)介紹 86企業(yè)理念 87公益事業(yè) 88榮譽(yù)歷程 89集團(tuán)產(chǎn)業(yè) 90各地代表工程 913.2星河灣地產(chǎn)控股簡介 93企業(yè)理念 94榮耀中國 95贊譽(yù)：世界友人看星河灣 97星河灣集團(tuán)產(chǎn)業(yè)介紹 98星河灣各地工程介紹 1003.3兩大品牌開發(fā)商的合作意義 1043.4品牌故事 105廣州星河灣 105北京星河灣 106浦東星河灣 106海怡半島 106太原星河灣 107上海星河灣 107鄂爾多斯星河灣 108澳門星河灣 1083.5公關(guān)活動(dòng) 1093.5.1北京星河灣: 1093.5.2廣州星河灣及星河灣·海怡半島 1103.5.3上海浦東星河灣 1123.5.4太原星河灣 1173.5.5上海星河灣 1193.5.6成都鉑雅苑 120中國星河灣大會(huì) 120第四局部、成都鉑雅苑規(guī)劃介紹 1244.1鉑雅苑總體規(guī)劃特色 124地塊根本數(shù)據(jù) 124規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 125建筑布局 126工程與周邊環(huán)境的融合 127動(dòng)線布局 127成都鉑雅苑創(chuàng)新 128第五局部、成都鉑雅苑工程信息 1285.1鉑雅苑建筑介紹 128建筑風(fēng)格 1285.1.2建筑用材解析 129土建、結(jié)構(gòu)工程 131車庫 131工程建設(shè)及配套 1325.2鉑雅苑裝修介紹 1345.2.1戶型設(shè)計(jì)原那么 134鉑雅苑精裝設(shè)計(jì)原那么 136設(shè)計(jì)理念及風(fēng)格 1375.2.4室內(nèi)精裝選材介紹 1385.3成都鉑雅苑園林 145園林設(shè)計(jì)理念 145鉑雅苑園林規(guī)劃五大原那么 146鉑雅苑一期園林景觀介紹 1475.3.4成都鉑雅苑園林特點(diǎn)介紹 1525.4成都鉑雅苑配套 162成都雅居樂-星河灣酒店介紹 162酒店效勞體系 164高端開放式商業(yè)街 167高端教育配套 1685.5鉑雅苑物業(yè)介紹 169物業(yè)管理公司介紹 169物業(yè)“金鑰匙〞效勞介紹 170物業(yè)效勞范圍 171物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 173鉑雅苑物業(yè)效勞的優(yōu)勢(shì) 175第一局部成都房地產(chǎn)市場(chǎng)本篇將結(jié)合中國房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)情況，一方面通過分析和比照住宅市場(chǎng)的供給、成交及價(jià)格等根本情況，旨在了解成都市住宅市場(chǎng)開展的整體趨勢(shì)；另一方面就各區(qū)域?qū)κ袌?chǎng)做進(jìn)一步比照分析，旨在了解各區(qū)域市場(chǎng)開展情況及走勢(shì)。同時(shí)針對(duì)性的對(duì)鉑雅苑競(jìng)品工程進(jìn)行詳細(xì)的分析，了解成都豪宅工程的局勢(shì)。成都房地產(chǎn)市場(chǎng)情況2021年的中國樓市猶如一場(chǎng)博弈大戰(zhàn)，高潮迭起，備受關(guān)注。行政手段不斷加碼，“限購〞、“限價(jià)〞、“限貸〞等調(diào)控政策全面升級(jí),但從頻頻出臺(tái)的政策依然可以看出，央行在2021年上半年持續(xù)收緊貨幣政策，下半年收緊步伐卻明顯放緩。在經(jīng)歷過2021年央行三次加息、六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、一次降準(zhǔn)的貨幣政策后，2021年上半年三次降準(zhǔn)，缺乏一個(gè)月里連續(xù)兩次降息，不難看出2021年的貨幣政策趨于寬松。然而，我們也看到，除貨幣政策有所放松之外，房地產(chǎn)調(diào)控并沒有大的政策出臺(tái)，多是在穩(wěn)固調(diào)控的根底上，進(jìn)行微調(diào)。在價(jià)格方面，各大開發(fā)公司屢次對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，幾經(jīng)波瀾，甚至出現(xiàn)階段性價(jià)格觸底，在推盤方面，各大開發(fā)公司也時(shí)時(shí)調(diào)整推盤策略，以求在最好的時(shí)間節(jié)點(diǎn)得到相應(yīng)的銷售效果回報(bào)。近期主要行業(yè)動(dòng)態(tài)1.1.1.1第39屆春交會(huì)191樓盤亮相三環(huán)外樓盤打主力4月29日－5月3日在成都世紀(jì)城新國際會(huì)展中心舉行的第39屆成都市房地產(chǎn)交易會(huì)(2021春季)，截至目前，共有參展開發(fā)商111家，參展工程191個(gè)，保利、華僑城、華潤、萬科、藍(lán)光、置信、中糧、把戲年、綠地、和記黃埔等品牌企業(yè)悉數(shù)參加。參展工程的分布來看，三環(huán)外占據(jù)絕對(duì)主力，達(dá)147個(gè)，其次是二三環(huán)之間。從城市方位來看，城南、城西的樓盤最多，都在50個(gè)以上。1.1.1.2成都首套房貸款或已放寬稱最高8.5折優(yōu)惠據(jù)富房不動(dòng)產(chǎn)黃忠店店長凌杰介紹：“農(nóng)行、招商等有時(shí)機(jī)拿到9.5折，甚至是9折的優(yōu)惠。〞美聯(lián)物業(yè)西南區(qū)區(qū)域經(jīng)理?xiàng)钚∪A那么告訴記者：“我所知道最優(yōu)惠政策出現(xiàn)在郵儲(chǔ)銀行，給了8.5折。〞不過他們均稱，這些客戶的資質(zhì)非常優(yōu)秀。“除了個(gè)人資信非常好之外，有的銀行要求貸款人在該行有一定數(shù)量的存款，有的銀行那么希望貸款付出去以后至少有50%的貸款額能夠在賬面上滯留3個(gè)月。〞1.1.1.3新春網(wǎng)上房交會(huì)上百房企參展7個(gè)區(qū)(市)縣組團(tuán)2月27日~3月4日，第4屆成都市網(wǎng)上房地產(chǎn)交易會(huì)將隆重舉行。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，本次展會(huì)已有108家開發(fā)商參展，展示樓盤達(dá)173個(gè)，不僅萬科、華潤、中海、龍湖、華僑城、綠地、中糧、藍(lán)光等一線品牌開發(fā)商攜旗下名盤悉數(shù)參展，近一兩年進(jìn)入成都的實(shí)力開發(fā)商也攜品質(zhì)樓盤首度亮相。1.1.1.4去年130城市賣地收入超1.8萬億土地市場(chǎng)入寒冬2021年全國130個(gè)城市土地出讓金總額為18634.4億元，同比減少13%。其中上海土地出讓金1260億元，居全國第一，但與前年相比減少16.7%；北京位列第二，同比減少37.9%，降幅非常明顯。中國指數(shù)研究院發(fā)布?2021年中國130個(gè)城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)?顯示，成交量減少和成交單價(jià)下降是住宅類用地出讓金減少主因。中國指數(shù)研究院副院長黃瑜接受采訪時(shí)表示，開發(fā)商資金鏈緊張，整體拿地?zé)崆椴桓撸珖鞔笾行某鞘谐山涣俊⒊山粏蝺r(jià)下跌，各地緩拍、流拍現(xiàn)象屢見不鮮，土地市場(chǎng)進(jìn)入名副其實(shí)的“寒冬期〞。1.1.1.5成都住房公積金將下限調(diào)至960上限至13284元成都公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2021年度成都市的住房公積金繳存基數(shù)將上調(diào)，調(diào)整后，職工每月的住房公積金繳存額將相應(yīng)增加，職工使用住房公積金購房或還貸都將享受到更多的實(shí)惠。本次調(diào)整的具體方案為：彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、大邑縣、蒲江縣職工住房公積金繳存基數(shù)下限由780元上調(diào)為960元；成都市其他區(qū)〔市〕縣職工住房公積金繳存基數(shù)下限由850元上調(diào)為1050元。同時(shí)，全市繳存基數(shù)上限由11571元調(diào)整為13284元。1.1.1.6今年投資1818億元成都將會(huì)實(shí)施650個(gè)重點(diǎn)工程從成都市2021年重點(diǎn)工程工作會(huì)上得悉，今年成都將實(shí)施市級(jí)重點(diǎn)工程650項(xiàng)，總投資10740.86億元，年度方案投資1818.36億元，平均每個(gè)工程投資約2.8億元，主要涉及重大產(chǎn)業(yè)化工程、根底設(shè)施工程和民生社會(huì)事業(yè)工程。在這批重點(diǎn)工程中，重大產(chǎn)業(yè)化工程有511個(gè)，年度方案投資數(shù)量占全年方案投資總額六成以上。有91個(gè)工程已列入四川省重點(diǎn)工程，年度方案投資574.11億元。今年成都市將要實(shí)施的650個(gè)重點(diǎn)工程中，產(chǎn)業(yè)化工程有511個(gè)，年度方案投資1092.92億元；根底設(shè)施工程59項(xiàng)，年度方案投資598.37億元；民生社會(huì)事業(yè)工程80個(gè)，年度方案投資127.07億元。按照重點(diǎn)工程建設(shè)方案，今年將有96個(gè)工程竣工投產(chǎn)，331個(gè)工程將加快建設(shè)步伐，促進(jìn)193個(gè)工程開工，還有30個(gè)工程進(jìn)入前期儲(chǔ)藏階段。市發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為確保這一批重大工程的建設(shè)，今年成都將從資金、土地、電力、天然氣等要素上對(duì)重點(diǎn)工程進(jìn)行保障，確保193個(gè)市級(jí)重點(diǎn)工程開工建設(shè)，427個(gè)在建重點(diǎn)工程順利實(shí)施，加快30個(gè)儲(chǔ)藏工程的前期工作，全年確保完成重點(diǎn)工程投資1818億元，力爭完成2300億元；確保26個(gè)省重點(diǎn)工程開工建設(shè)，65個(gè)工程順利實(shí)施，全年力爭完成省重點(diǎn)工程投資574.11億元。近期主要市場(chǎng)政策及影響解析住建部：建設(shè)用地容積率管理方法2021-03-20主要內(nèi)容：要求容積率等規(guī)劃條件未納入土地使用權(quán)出讓合同的，土地使用權(quán)出讓合同無效。此外，任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整。?方法?還規(guī)定，城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)將容積率調(diào)整程序、各環(huán)節(jié)責(zé)任部門等內(nèi)容在辦公地點(diǎn)和政府網(wǎng)站上公開。在論證后，應(yīng)將參與論證的專家名單公開。違反本方法規(guī)定進(jìn)行容積率調(diào)整或違反公開公示規(guī)定的，對(duì)相關(guān)責(zé)任人員依法給予處分。影響：住建部要求嚴(yán)控容積率，違規(guī)將予以處分，這一標(biāo)準(zhǔn)有利于標(biāo)準(zhǔn)全國土地出讓市場(chǎng)，促進(jìn)市場(chǎng)健康合理開展。央行：決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2021-02-18主要內(nèi)容：從2021年2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。影響：央行頻繁的運(yùn)用各類數(shù)量型工具，調(diào)節(jié)銀行體系流動(dòng)性。可以預(yù)見在穩(wěn)健的貨幣政策下，適時(shí)適度的微調(diào)開始提上日程并發(fā)揮作用。預(yù)計(jì)，中短期內(nèi)政策鼓勵(lì)的首套消費(fèi)需求將繼續(xù)得到信貸支持，而降準(zhǔn)周期的到來也或?qū)楦纳菩孕枨蟮姆抠J開啟大門。央行：決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率并調(diào)整利率浮動(dòng)區(qū)間2021-06-07主要內(nèi)容：自2021年6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。自同日起：〔1〕將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的1.1倍；〔2〕將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.8倍。影響：信貸破冰將全方位加力剛需入市，給樓市走出底部提供了政策支持，預(yù)計(jì)局部樓盤工程的成交量會(huì)逐漸增加。成都市規(guī)劃管理局：成都市中心城區(qū)大型城市綜合體工程規(guī)劃管理補(bǔ)充規(guī)定2021-05-09主要內(nèi)容：從選址，規(guī)模，城市功能和規(guī)劃控制幾個(gè)方面做出詳細(xì)的規(guī)定影響：該規(guī)定旨在提高準(zhǔn)入門檻的政策，被業(yè)界視為成都相關(guān)主管部門對(duì)綜合體瘋狂擴(kuò)張的現(xiàn)狀踩下剎車的舉措。成都市房管局：關(guān)于2021年第一次公布成都市中心城區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格2021-03-28主要內(nèi)容:公布了中心城區(qū)不同環(huán)域范圍土地上按建筑面積計(jì)算的住房平均交易價(jià)格，享受優(yōu)惠政策普通住房按規(guī)定應(yīng)同時(shí)滿足的條件。影響：該政策的出臺(tái)明確了中心城區(qū)享受優(yōu)惠政策的普通住房的條件。成都市國土局：成都市北城改造土地利用實(shí)施細(xì)那么〔試行〕2021-05-28主要內(nèi)容：細(xì)那么明確，被確認(rèn)為北城改造的工程，所在地區(qū)政府應(yīng)制定詳細(xì)的改造方案。改造方案中應(yīng)明確改造類型、被拆遷人安置方案、建成后的建筑形態(tài)，產(chǎn)權(quán)如何分割等內(nèi)容。影響：由于“北改〞區(qū)域內(nèi)已形成許多很小的區(qū)域，不利于進(jìn)行整體規(guī)劃建設(shè)，通過“地隨房走〞原那么和第三項(xiàng)“實(shí)施整體規(guī)劃統(tǒng)一建設(shè)〞，可以整合邊緣的土地，不僅使“北改〞更深入，更多居民享受“北改〞惠民政策，還可以科學(xué)整理土地資源，吸引社會(huì)資金參與北城改造。1.1.3主城區(qū)住宅市場(chǎng)情況住宅市場(chǎng)概況2021年上半年開春后市場(chǎng)處于低迷階段，但是進(jìn)入2月后開始上升并提前進(jìn)入了小陽春，在首套房貸利率回歸基準(zhǔn)及開發(fā)商的“以價(jià)換量〞，一定程度上減少了購房需求者的觀望情緒，市場(chǎng)開始回暖，成交量也逐漸攀升。市場(chǎng)一路活潑，一直維持到6月開始緩慢下滑。2021年上半年一手住宅市場(chǎng)在小陽春和房交會(huì)的雙重影響力下，供給出現(xiàn)階段性頂峰，成交呈現(xiàn)波動(dòng)上升的趨勢(shì)，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。2021年上半年，成都主城區(qū)新增供給商品住宅35290套，供給面積為348.98萬平方米，環(huán)比減少30.7%；成都主城區(qū)商品住宅成交41213套，成交面積為378.75萬平方米，環(huán)比增長23.7%；供需比0.92。2021年上半年剛需集中爆發(fā)，主導(dǎo)市場(chǎng)，加之信貸微調(diào)，央行降低存款準(zhǔn)備率，政府再次強(qiáng)調(diào)了抑制投機(jī)投資性需求，首次置業(yè)的客戶群體紛紛下手，成交量震蕩上揚(yáng)。整體上看，2021年上半年商品住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求，市場(chǎng)較為活潑。供給震蕩上升2021年上半年，在經(jīng)歷“小陽春〞“紅五月〞后，市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。在這良好的市場(chǎng)下開發(fā)商信心增大，急于回籠資金，加快了推盤速度。故在房交會(huì)后市場(chǎng)一手住宅供給在連續(xù)幾周下滑又開始上升，庫存仍處于調(diào)整期，預(yù)計(jì)后期供給會(huì)逐漸平穩(wěn)。2021年1-6月，一手住宅供給量為348.98萬平方米，環(huán)比減少30.7%。同比減少3.1%。政策微調(diào)剛需入市2021年上半年受政策影響，局部剛需購房者處于觀望態(tài)度，成交量受挫。而進(jìn)入2021年以后，受央行降息、利率優(yōu)惠、住房公積金政策利好等影響，剛需結(jié)構(gòu)性入市。1月傳統(tǒng)春季淡季，成交較為平淡；二月三月“小陽春〞，成交上漲，五月“紅五月〞飄紅，六月傳統(tǒng)上的淡季來臨，成交量開始回歸平穩(wěn)。2021年上半年，一手住宅成交量為378.75萬平方米，同比增長11.5%，環(huán)比增長23.7%。整體上看，住宅成交較為活潑。價(jià)格階段性觸底2021年上半年量漲價(jià)跌成為市場(chǎng)的主旋律。在信貸與政策相對(duì)放松，地方政策頻頻出臺(tái)政策刺激剛需市場(chǎng)的背景下，導(dǎo)致住宅市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的復(fù)蘇，開發(fā)商再度大幅度調(diào)整價(jià)格體系的期望減弱。2021年上半年，成都商品住宅均價(jià)為8214元/平方米，同比下降5.0%，環(huán)比下降7.3%。商品住宅市場(chǎng)供需特征2021年上半年，除了1月春節(jié)來臨市場(chǎng)處于淡季供給量疲軟以及5月市場(chǎng)以消耗存量為主外，一手住宅的供給量一直上揚(yáng)；到了二月三月市場(chǎng)環(huán)境壓力有所減緩，市場(chǎng)進(jìn)入旺季，開發(fā)商推盤放量的速度開始有所加快，4月供給到達(dá)頂峰。2021年1-6月，商品住宅供給量348.98萬平方米，同比減少3.1%。由于政策的良好形勢(shì)，自小陽春后，市場(chǎng)一手住宅成交量一路高位波動(dòng)到五月，成交市場(chǎng)活潑，臨近淡季，成交量開始逐漸下滑到平穩(wěn)。2021年1-6月，商品住宅成交總量為378.75萬平方米，環(huán)比增長23.7%。2021年上半年，“微調(diào)〞、“降息〞、“利率優(yōu)惠〞“樓市見底〞成為市場(chǎng)熱詞，以價(jià)換量效果顯現(xiàn)，開發(fā)商趁此時(shí)機(jī)推出各類降價(jià)促銷，降價(jià)成為主旋律，6月局部房價(jià)開始止跌。2021年上半年成都商品住宅均價(jià)為8214元/平方米，同比下降5.0%，環(huán)比下降7.3%。1.1.4成都各方位住宅情況各方位商品住宅市場(chǎng)概況2021年上半年，各方位商品住宅新增供給依然是呈現(xiàn)出東、南、西三足鼎力的局面，城南依舊是主力軍，商品住宅新增供給149.25萬平方米，環(huán)比下降27.7%，占市場(chǎng)新增供給量42.8%。供給量相對(duì)于去年下半年來說有所下降，然而成交量卻是一路看漲。各方位成交量齊齊上揚(yáng)。良好的政策形勢(shì)，各方位均推出的剛需型產(chǎn)品滿足首次置業(yè)客戶需求，城南區(qū)域依然位居各方位之首，城東城西其次，大致持平。城中方位供過于求，依然掉尾。去年的限購、限貸政策之下，今年政府強(qiáng)調(diào)對(duì)房價(jià)的過快上漲進(jìn)行控制，開發(fā)商以價(jià)換量，各方位成交均價(jià)齊齊下降。中、東、南、西、北成交均價(jià)分別為10000元/平方米、8075元/平方米、8412元/平方米、7930元/平方米和7850元/平方米。環(huán)比分別下降2.4%、2.9%、5.6%、3.6%和3.8%。供給城南沖高2021年上半年，新增供給以城南為主，其次為城東和城西，自去年下半年到今年上半年，城南一直首沖，供給量處于在較高位。上半年城南供給149.25萬平方米，環(huán)比下降27.7%，占市場(chǎng)新增供給量42.8%。其次城西，供給70.78萬平方米，占比20.28%；城東總供給67.98萬平方米，占比19.48%。城中方位供給量最少，作為城市的核心，城中區(qū)位和配套是無可置疑，但是由于城中方位地少，價(jià)格高，所以供給量一直都在低位。2021年上半年城中方位新增供給25.6萬平方米，占總供給量的7.34%。環(huán)比減少36.1%。各方位價(jià)格齊齊下跌2021-2021年上半年，各方位商品住宅成交均價(jià)波動(dòng)起伏，到去年下半年房價(jià)開始呈下降趨勢(shì)。延續(xù)2021年的限購、限貸政策，今年政府仍然三令五申，持續(xù)對(duì)房價(jià)的過快上漲進(jìn)行控制，開發(fā)商以價(jià)跑量，各方位成交均價(jià)齊齊下降。中、東、南、西、北成交均價(jià)分別為10000元/平方米、8075元/平方米、8412元/平方米、7930元/平方米和7850元/平方米。環(huán)比分別下降2.4%、2.9%、5.6%、3.6%和3.8%。其中城南跌幅最大，主要是城南上半年供過于求，而城南為天府新區(qū)，高品質(zhì)樓盤較多，在某種程度上降低價(jià)格促使成交量上漲。各方位商品住宅成交紛紛上揚(yáng)較去年同期，2021年上半年各方位成交量齊齊上漲。其中漲幅最大的為城東。商品住宅成交面積為80.3萬平方米，環(huán)比增長78.2%。一方面東邊開始入駐大品牌樓盤，讓該區(qū)域價(jià)值得到上升；另一方面“北改〞等政策因素刺激。成交量最高的依然是城南，隨著天府新城建設(shè)的推進(jìn)，區(qū)域抗跌性日益增強(qiáng)，南富西貴的理念一直都是消費(fèi)者置業(yè)考慮的一個(gè)因素，在今年上半年，城南方位成交121.48萬平方米，占比32.1%。環(huán)比增長8.4%。城中區(qū)域成交占比依然最小，該區(qū)域工程多為投資小戶型或豪宅大戶型，價(jià)格稍高，在限購政策下屬于不討好的產(chǎn)品，因而銷量欠佳。不過比起去年下半年也有所增長，今年上半年城中區(qū)域成交20.37萬平方米，環(huán)比增長14.4%。1.1.5產(chǎn)品供需特征高層、小高層、超高層占據(jù)主導(dǎo)目前，成都商品住宅市場(chǎng)主要以高層、小高層和超高層工程為主，市場(chǎng)供給占比達(dá)98.1%，成交占比達(dá)98.0%。其中，高層工程的供需最為旺盛，供給占比為58.0%，成交占比為77.7%。而多層工程由于開發(fā)本錢較高，目前主城區(qū)供給量越來越少，上半年供給占比僅為1.0%。別墅工程定位高端客群，歷年供給偏少，今年上半年的別墅產(chǎn)品供給占比為1.0%，成交占比為0.3%，別墅類工程中，上半年供給量最大的是位于城東的綠地錦天府。70-90平米戶型是市場(chǎng)主流從各面積段的供需情況來看，70-120平米中大戶型占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，樓市供需結(jié)構(gòu)相對(duì)合理。并且與市場(chǎng)以剛需和改善型需求為主的情況相吻合。在各面積段中，70-90平米戶型供給和成交占比最大，供給占比為42.6%，成交占比為47.2%；其次是90-120平米戶型，供給占比和成交占比均在22%左右，供需根本飽和。由于投資需求被極大抑制，50平米以下產(chǎn)品供給占比最小，供給占比僅為3.8%，成交占比也僅在2%左右。1.2成都房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)1.2.1大勢(shì)分析與判斷從圖表分析可看到，判斷大勢(shì)是否向上，必須考察商品房和土地兩個(gè)要素的量價(jià)變化情況。而這幾個(gè)變量是否上漲，必須依賴如下圖的一些要件的滿足。追溯到底，有幾個(gè)“根要件〞很關(guān)鍵：政策是否允許非剛需進(jìn)場(chǎng)；如果不允許，開發(fā)企業(yè)是否提價(jià)迫使剛需離場(chǎng)。如果剛需離場(chǎng)，而改需未入，那么成交量堪憂。土地市場(chǎng)的信心恢復(fù)也是短暫的，會(huì)受到商品房市場(chǎng)的影響。1.2.2住宅情況走勢(shì)分析后期供給小幅度上揚(yáng)并開始趨于穩(wěn)定2021年上半年供給量比去年下半年有所減少，但是仍在正常范圍內(nèi)波動(dòng)。2021年上半年較好的商品房成交消耗了一定的市場(chǎng)庫存，信貸微調(diào)，五月成交量飄紅，大大的增加了開發(fā)商推盤熱情，力求通過增加銷量最大限度的回籠資金，所以后期在供給量方面并沒有在低位徘回而是有一定幅度的上升，預(yù)計(jì)后期供給量小幅上揚(yáng)后將趨于穩(wěn)定，但不排除集中放量的可能性。成交量穩(wěn)中有降2021年下半年，受限購政策影響，整體市場(chǎng)較為蕭條。在這種情況下，今年上半年不少高價(jià)樓盤開始選擇割肉削價(jià)以換取銷量，剛需型戶型集中放量，成交在上半年2月到五月出現(xiàn)了一個(gè)小頂峰。6月，成交量回落開始趨勢(shì)明顯，整體市場(chǎng)進(jìn)入淡季后結(jié)構(gòu)性回落。而且現(xiàn)在入市的商品房大多為剛需產(chǎn)品，外加信貸方面的政策還繼續(xù)在市場(chǎng)中發(fā)酵，所以預(yù)計(jì)后期成交量會(huì)穩(wěn)重有降，歸于平穩(wěn)。成交均價(jià)止跌微漲去年市場(chǎng)量價(jià)齊跌成為一個(gè)主流趨勢(shì)，而今年上半年這種“以價(jià)換量〞的現(xiàn)象更是延續(xù)到了今年五月。政策的微調(diào)更是促進(jìn)著成交量的攀升，開發(fā)商趁良好的市場(chǎng)環(huán)境加緊回籠資金，加大促銷力度，價(jià)格下調(diào)對(duì)成交量的拉動(dòng)作用顯得極為重要。然而這種趨勢(shì)在6月開始結(jié)束，進(jìn)入6月以后，局部住宅止跌微漲，均價(jià)在一定的程度上有了小幅度的上升。但是目前市場(chǎng)心態(tài)下的“降價(jià)跑量〞“政策微調(diào)〞等關(guān)鍵詞,而且僅僅是針對(duì)首次置業(yè)者的貸款利率等進(jìn)行的調(diào)整，由此引發(fā)的房價(jià)微漲預(yù)期難以獲得市場(chǎng)認(rèn)可，在這種“量價(jià)齊漲〞的態(tài)勢(shì)下，必定會(huì)加大消費(fèi)者的觀望情緒。而開發(fā)商在回籠資金后市場(chǎng)環(huán)境壓力減小，故減少優(yōu)惠或小幅調(diào)整價(jià)格。預(yù)計(jì)在后期，房價(jià)止跌微漲。70-120平米戶型仍是主流市場(chǎng)主要由剛需自住和改善型需求支撐，預(yù)計(jì)未來一手商品住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品供需仍將以70-120平米中大戶型為主。由于投資需求被極大抑制，較小戶型產(chǎn)品的市場(chǎng)需求量將維持在較低的水平。而各建筑物業(yè)類型中，高層、小高層和高層的供需將持續(xù)旺盛。1.2.3成都市場(chǎng)走勢(shì)小結(jié)從上半年各經(jīng)濟(jì)指數(shù)看，我國經(jīng)濟(jì)情況并不樂觀。CPI、PPI均持續(xù)下跌，低于預(yù)期，未來或?qū)⒊霈F(xiàn)“防通縮〞的局面。政府將繼續(xù)“穩(wěn)增長〞，加大政策預(yù)調(diào)微調(diào)力度，或?qū)⒊雠_(tái)新的刺激經(jīng)濟(jì)政策，如降準(zhǔn)、稅率改革等。國房景氣指數(shù)持續(xù)下滑，落入不景氣區(qū)間，根據(jù)我司對(duì)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及國房景氣指數(shù)變化與政策調(diào)整變化關(guān)聯(lián)性的監(jiān)測(cè)與研究，得出下半年政策出現(xiàn)一定微調(diào)的概率大。關(guān)鍵的一點(diǎn)是是否放寬對(duì)改善性需求的購房門檻。而從國家以時(shí)間換空間的調(diào)控手法看，調(diào)控最終目的應(yīng)該是調(diào)整國家住房結(jié)構(gòu)，因此在加強(qiáng)保障房建設(shè)的同時(shí)，鼓勵(lì)中低端房源建設(shè)，以抓住調(diào)控時(shí)機(jī)，積極改善中低端居住供給，以實(shí)現(xiàn)供需結(jié)構(gòu)調(diào)整，最終實(shí)現(xiàn)全國樓市良性開展。因此，下半年鼓勵(lì)“首改〞入市的概率大，而其他需求估計(jì)不能允許入市。另外，各地微調(diào)因地制宜，并非某個(gè)政策在某城市成功了，就能以此復(fù)制開來。從全國樓市上半年的表現(xiàn)看，開發(fā)商資金回籠狀況良好。而在目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，貨幣刺激措施陸續(xù)出臺(tái)，預(yù)計(jì)，下半年開發(fā)企業(yè)資金或?qū)⑦M(jìn)一步得到緩解。從土地市場(chǎng)看，綜合當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，預(yù)計(jì)后期住宅用地供銷走勢(shì)穩(wěn)中小升。辦公、商業(yè)等目前政策真空地帶吸引眾多開發(fā)企業(yè)嘗試進(jìn)入。而以成都而言，商業(yè)、工業(yè)用地已然占據(jù)半壁江山，非住宅物業(yè)供銷量也劇烈猛增。但供銷關(guān)系已經(jīng)比擬惡劣，雖然未來有經(jīng)濟(jì)開展的支撐，有未來效勞業(yè)快速開展的產(chǎn)業(yè)支撐，未來商業(yè)辦公市場(chǎng)前景看好，但目前而言供求關(guān)系仍然非常惡劣。從商品房市場(chǎng)看，不管是全國還是成都市場(chǎng)，都要清醒的看到，上半年的成果是“以價(jià)換量〞得來的。而從6月數(shù)據(jù)看，開發(fā)企業(yè)已然為4、5月成交旺季沖昏了頭腦，價(jià)格略有上漲。如果下半年非剛需不入市，成交價(jià)格已然面臨巨大天花板壓力。“性價(jià)比〞是目前市場(chǎng)主力弘揚(yáng)的基調(diào)，因此城西的商品房供銷情況良好。下半年如果市場(chǎng)需求格局不發(fā)生變化，產(chǎn)品依然以高“性價(jià)比〞為需求主力。1.3成都豪宅情況1.3.1成都豪宅分部從成都豪宅分布示意圖觀察得知：城南為成都豪宅起源地，同時(shí)是豪宅體量最大，競(jìng)爭最劇烈區(qū)域。2021年度，城南板塊與城東攀成鋼板塊是成都最炙手可熱的豪宅板塊。1.3.2成都豪宅特征電梯豪宅以“大面積〞純住宅規(guī)劃為主現(xiàn)有的電梯豪宅工程類型主要以“純大面積〞住宅規(guī)劃為主，以強(qiáng)調(diào)工程的高端品質(zhì)和圈層感受，占78%的工程均為“純大宅〞規(guī)劃。如譽(yù)峰、龍湖世紀(jì)景峰、華敏世家、藍(lán)光公館1881、中海.金沙府、望今緣、九龍倉.雍錦匯等。同時(shí)，有22%的工程那么采取“混合型〞規(guī)劃，在工程地塊內(nèi)景觀、地段等價(jià)值最好區(qū)域開發(fā)大面積“樓王〞戶型，其他區(qū)域那么以中小戶型規(guī)劃為主，如城南1號(hào)等工程。電梯豪宅梯戶配置以“3梯2戶〞和“2梯3戶〞高配置為主在工程梯戶配置上，電梯豪宅工程為提高居住檔次，保障住戶的居住私密性，表達(dá)居者尊崇身份，均采取有高端的梯戶配置，而且工程檔次越高，電梯配置越多。在現(xiàn)有電梯豪宅工程中，品質(zhì)最高端的工程采用了“2梯2戶〞或“3梯2戶〞的高端配置，分別為主人和保姆設(shè)置了不同的電梯通道，有效防止了保姆與主人日常生活動(dòng)線的相互干擾，提高主人居住品質(zhì)。如譽(yù)峰、紫檀、世紀(jì)景峰均采用了此種配置。同時(shí)稍低檔次的電梯配置也為“2梯3戶〞，盡量減少同層居住戶數(shù)，保障居住空間的開闊性和良好的居住品質(zhì)。現(xiàn)有電梯豪宅梯戶型結(jié)構(gòu)以“平層結(jié)構(gòu)〞為主，同時(shí)戶型設(shè)計(jì)更講究別墅級(jí)功能分區(qū)及功能擴(kuò)展現(xiàn)有的電梯豪宅工程中，戶型結(jié)構(gòu)以“平層結(jié)構(gòu)〞為主，占了81%的絕比照重；躍層式結(jié)構(gòu)的戶型配比僅占了4%的小比例，主要分布在建筑的頂層或底層；雖然戶型以“平層結(jié)構(gòu)〞為主，但在產(chǎn)品上更加講究內(nèi)部功能分區(qū)的合理性，大局部戶型設(shè)計(jì)了雙入戶、主人臥室功能擴(kuò)展、工人起居活動(dòng)區(qū)與主人活動(dòng)區(qū)完全獨(dú)立等，有效防止了工人活動(dòng)對(duì)主人生活的干擾。頂級(jí)私人會(huì)所、恒溫泳池、五星級(jí)酒店、極致園林景觀等高標(biāo)準(zhǔn)配套是成都高層豪宅的標(biāo)配從目前電梯豪宅配套設(shè)施來看，“豪華會(huì)所〞、“入戶大堂〞、“景觀資源〞、“頂級(jí)物管〞等是現(xiàn)有電梯豪宅最主要的共同配套。所有工程均在工程的會(huì)所、入戶大堂等公共局部投入了大量資金進(jìn)行豪華設(shè)計(jì)，紫檀工程那么在每單元規(guī)劃設(shè)計(jì)了雙入戶大堂，并規(guī)劃了獨(dú)立的休閑廳。對(duì)于電梯豪宅工程而言，會(huì)所及入戶大堂的檔次成為了工程檔次的代言。在工程的景觀環(huán)境打造上，由于大局部工程外部自然景觀資源缺失，因此各工程充分利用地塊的地形地貌，精細(xì)規(guī)劃，最大限度地利用地塊進(jìn)行小區(qū)中庭園林景觀的打造，營造最正確的小區(qū)園林景觀環(huán)境。現(xiàn)有的電梯豪宅中，除南湖國際社區(qū)、保利康橋等工程有良好的外部自然景觀外，其他工程的外部景觀環(huán)境那么更多地依賴于市政配套景觀。客戶群體經(jīng)歷三代居住文化，出現(xiàn)別墅—城市電梯豪宅回歸熱潮，半個(gè)“豪宅產(chǎn)品專家〞，眼光挑剔，圈層效應(yīng)明顯從第一代居住文化開始，高端客戶大量涌入城市中心購房；隨著城市化進(jìn)程的加快，人們又開始經(jīng)歷第二代居住文化，向城外進(jìn)軍，追求田園般的居住享受；但由于郊區(qū)功能的單一，交通的不便和效勞配套設(shè)施的缺乏，人們慢慢發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代都市人自身的社會(huì)屬性制約了他們不能離開城市；大批曾購置別墅居住的高端人群出現(xiàn)回流潮，出現(xiàn)第三代居住文化，他們不再僅僅滿足只是購置一處住所，他們更傾向于居住空間的資源全方位的優(yōu)勢(shì)，眼光挑剔，圈層效應(yīng)明顯。1.3.3成都豪宅格局豪宅作為城市化進(jìn)程中的必然產(chǎn)物，代表著一個(gè)城市最高端的居住形態(tài)。近年來，隨著一線知名房企悉數(shù)進(jìn)入成都，由他們帶來的豪宅之風(fēng)，讓成都樓市如步青云，目前成都豪宅開發(fā)水平已經(jīng)比肩國內(nèi)一線城市，成為西部豪宅的領(lǐng)跑城市。大腕云集城南最早發(fā)力在豪宅的城市布局上，目前來看豪宅最集中的區(qū)域非國際城南莫屬。城南作為成都傳統(tǒng)的富人區(qū)，是率先開展豪宅的區(qū)域，隨著國際城南開展的種種利好刺激，加上高新區(qū)財(cái)富人居的聚集，開發(fā)商在豪宅布局上也更傾向于城南。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前成都50%的豪宅都集中在城南，特別是城市中軸人南延線天府大道兩側(cè)，更是成都豪宅最密集的區(qū)域。城南豪宅市場(chǎng)的爆發(fā)集中在2021年，正是這一年成都豪宅進(jìn)入了快速開展階段，同時(shí)奠定了城南豪宅區(qū)的根底。當(dāng)年，中海、九龍倉、新鴻基、深長城、龍湖、華敏、華潤、新世界、千和、森宇等一批知名的實(shí)力企業(yè)先后進(jìn)入該區(qū)域，打造豪宅工程。中海·城南一號(hào)、晶科名苑、新鴻基悅城、半島城邦、華敏世家、紫檀等高層豪宅工程的華美亮相，讓成都樓市為之震驚，首次領(lǐng)略到高層豪宅的魅力，而以天府大道為主軸的豪宅分列地圖，也讓城南快速躍升為豪宅最密集的區(qū)域。緊隨其后的2021年，城南豪宅大軍又新增了置信麗府、合景泰富·譽(yù)峰等業(yè)界關(guān)注的豪宅工程，譽(yù)峰開盤價(jià)每平米過萬更是帶著成都豪宅真正駛?cè)肴f元時(shí)代。今年，城南的豪宅布陣中還將增加保利、重慶棕櫚泉、復(fù)地、廈門建發(fā)、仁和春天多家實(shí)力房企，有業(yè)界人士認(rèn)為，正是由于此前多家一線房企的入駐及開發(fā)的深入，使得城南豪宅開展已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新的階段。后起之秀城東緊隨其后最先改變城東居住品相的建設(shè)路，集中了龍湖、萬科、首創(chuàng)等實(shí)力開發(fā)商，他們帶來了居住品質(zhì)的提升，也將該區(qū)域領(lǐng)入豪宅開展的方向。相對(duì)于城南，城東的豪宅市場(chǎng)開展略顯滯后，但隨著九龍倉、華潤、國嘉地產(chǎn)等企業(yè)重磅推出的豪宅工程，使城東成為又一豪宅開展的重點(diǎn)區(qū)域。時(shí)代豪庭是九龍倉在成都打造的首個(gè)工程，其打造的豪門生活已經(jīng)讓這個(gè)工程坐擁15000元/平米的身價(jià)；城東首席大盤華潤翡翠城也在去年推出依云府187-316平米的河岸云邸；四海逸家空中別墅的成功案例，讓城東豪宅也有了標(biāo)志性的作品。有業(yè)界人士認(rèn)為，城東豪宅市場(chǎng)的后發(fā)制人，與成都制定的“一街一城〞金融雙核產(chǎn)業(yè)格局有緊密的聯(lián)系，隨著全國最大融資超市在東大街啟動(dòng)運(yùn)營，成都豪宅市場(chǎng)布局也將向東轉(zhuǎn)移。在城東，聚集了20000畝國家4A景區(qū)三圣花鄉(xiāng)、100000畝的十陵中央公園、2000畝的綠軸公園等大面積的公園景區(qū)等，與打造豪宅所要求的自然條件吻合；而金融雙核的規(guī)劃，大量金融機(jī)構(gòu)以及相關(guān)的高收入金融人士的入住，也將帶動(dòng)城東豪宅的開展。1.3.4麓山豪宅格局在成都樓市，麓山板塊一直以來都是最高端的豪宅集散地，麓山國際社區(qū)獨(dú)立別墅長島、蔚藍(lán)卡地亞、成都雅居樂香草山、藍(lán)山國際等一個(gè)個(gè)在業(yè)界頗具知名度的品牌工程，只要有房源很快就銷售一空。隨著樓市調(diào)控力度的逐漸加大和成都地鐵1號(hào)線的開通，麓山板塊豪宅格局正在發(fā)生改變。品牌開發(fā)商云集打造國際社區(qū)麓山板塊即麓山大道沿線區(qū)域，是城南副中心的重要組成局部，它的開展初期主要由占地4000余畝的麓山國際社區(qū)構(gòu)成，該工程是集運(yùn)動(dòng)、居住、休閑、娛樂、教育等功能為核心的超大型開放式國際社區(qū)，是與城南副中心配套的重要功能區(qū)。隨著成都市經(jīng)濟(jì)的快速開展、城南國際化步伐的加快以及房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的持續(xù)推進(jìn)，以麓山國際社區(qū)為代表的麓山板塊已經(jīng)集中了麓山國際社區(qū)、蔚藍(lán)卡地亞、雅居樂花園、洛森堡新殿、河畔新世界等一批規(guī)模大、品質(zhì)高的大型綜合型工程。“隨著萬華、旭和地產(chǎn)、新鴻基、新世界、萬科、恒大等品牌開發(fā)商相繼入駐該區(qū)域，多個(gè)具有國際元素的樓盤使這里成為名副其實(shí)的國際人居區(qū)。〞成都全心地產(chǎn)代理中心總經(jīng)理李國峰認(rèn)為，這里將作為城市未來開展的居住中心之一，結(jié)合原生生態(tài)環(huán)境，以低密度住宅開發(fā)為主，建設(shè)以高尚居住和娛樂休閑產(chǎn)業(yè)為主的“國際城南第一居所〞。資源稀缺配套完善板塊價(jià)值凸顯李國峰說，目前麓山板塊優(yōu)勢(shì)日益顯現(xiàn)。南湖度假風(fēng)景區(qū)落成、極地海洋世界開門迎賓、地鐵1號(hào)線通車、第二繞城高速開工和麓湖的加快建設(shè)，直接把麓山板塊推入了開展的快車道。目前，區(qū)域內(nèi)除了麓山國際社區(qū)、蔚藍(lán)卡地亞、洛森堡等多個(gè)別墅工程外，也出現(xiàn)了恒大名都、萬科海悅匯城等精品樓盤，形成一個(gè)滿足中、高端居住的品質(zhì)生活住區(qū)。未來，這里將集高端物業(yè)、頂級(jí)華宅和時(shí)尚秀場(chǎng)于一體，形成多個(gè)商業(yè)中心、五星級(jí)酒店、國際學(xué)校，在稀缺的自然資源和高端配套的相互作用下，這里已經(jīng)成為國際城南最主要的居住區(qū)之一。據(jù)了解，在成都市建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市的規(guī)劃中，新鴻基、新世界、萬科、恒大相繼入駐該區(qū)域，新世界20萬平方米的大型商業(yè)中心，極地海洋世界大型商業(yè)廣場(chǎng)近在咫尺，麓山生活超市，麓鎮(zhèn)商業(yè)中心已開放營業(yè)。多條主干道快速直達(dá)麓山大道，即將開建的紅星路南沿線以及地鐵1號(hào)線延長線直通家門口，片區(qū)繁華指日可待。“正是由于生活配套的逐漸成熟，才使麓山板塊成為更多購房者關(guān)注的區(qū)域，讓原本想在其他區(qū)域置業(yè)的消費(fèi)者最終選擇了這個(gè)區(qū)域，分享新城南向國際化大都市一日千里的開展速度與建設(shè)成就。〞成都健鷹地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)罱→椪J(rèn)為。1.4鉑雅苑競(jìng)品情況1.4.1譽(yù)峰1.4.1.1工程介紹譽(yù)峰薈萃家裝頂級(jí)品牌，德國杜拉維特，漢斯格雅全球衛(wèi)浴專家，西門子廚房電器，大金中央空調(diào)，頂級(jí)中央地暖及熱水系統(tǒng)。根底信息物業(yè)類別住宅建筑類別高層占地面積174畝總建筑面積380000m2物業(yè)地址高新區(qū)萬象南路360號(hào)所屬商圈新城南板塊〔高新區(qū)〕容積率2.95綠化率43%車位1：2樓層狀況30層戶數(shù):1644社區(qū)配套會(huì)所、酒店梯戶比2梯1戶，2梯2戶，3梯2戶裝修狀況6000-10000元/㎡精裝戶型面積201-221㎡物業(yè)費(fèi)3.95元/平方米·月開盤時(shí)間二期2021-05-15入住時(shí)間2021開發(fā)商成都市中天盈房地產(chǎn)開發(fā)物管公司廣州市寧俊物業(yè)管理成都分公司開發(fā)周期二期開發(fā)售樓地址高新區(qū)萬象南路360號(hào)周邊配套商業(yè)配套：國際城南規(guī)劃200萬方商業(yè)，工程內(nèi)37萬平方米的高端商業(yè)配套；城南一號(hào)27萬平方米商業(yè)，中信廣場(chǎng)，萬達(dá)廣場(chǎng)，中航廣場(chǎng)都將打造大型的旗艦店商業(yè)。學(xué)校：工程對(duì)面成都泡桐樹小學(xué)，已在招生成都美術(shù)國際學(xué)校，成都職業(yè)技術(shù)學(xué)院，四川大學(xué)分校區(qū)，華西醫(yī)科大學(xué)分校區(qū)，四川音樂學(xué)院分校區(qū)等幼兒園：工程后面，雙語幼兒園醫(yī)院：成都市急救中心、四川省第二人民醫(yī)院、四川省中醫(yī)藥研究所、成都市第一人民醫(yī)院等；政府機(jī)構(gòu)：成都市政府新辦公區(qū)、國際會(huì)展中心、成都海關(guān)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)孵化園、外國領(lǐng)事館區(qū)、新益州公園、極地海洋世界、生態(tài)濕地、成都港旅游碼頭、國際高爾夫等；金融機(jī)構(gòu)：建行、農(nóng)行、工行、平安保險(xiǎn)等10多家金融機(jī)構(gòu)形成一個(gè)西部最大的金融后臺(tái)效勞中心為這里的各大企業(yè)提供金融支持CBD國際化配套：國際城南購物商圈、驕子國際會(huì)議中心、洲際酒店、假日酒店、宜家家具、歐尚超市、荷蘭GTC、時(shí)尚天堂購物街等，帶人造沙灘的海洋樂園、1800座的歌劇院與2萬平米的藝術(shù)館、高爾夫主題體育公園等國際都會(huì)城市配套。工程配套創(chuàng)新景觀泳池5000平方米的高端會(huì)所14000平方米的集中景觀45度錯(cuò)位建筑設(shè)計(jì)，戶戶不對(duì)望，私密性的保證銀、白、灰的建筑立面，挺拔修長，簡潔、大氣9米挑高，五星級(jí)大堂入戶配置產(chǎn)品信息①歷次推售戶型配比面積套數(shù)百分比面積套數(shù)百分比四房75262.67五房32827.33200-210㎡37331.08㎡988.17180-190㎡16513.75220-230㎡605㎡13211240-250㎡544.5220-230㎡564.67210-220㎡484190-200㎡252.08360-360㎡302.5210-220㎡10.08350-360㎡272.25三房1149.5330-340㎡40.33190-200㎡1149.5290-300㎡20.17躍層60.5360-370㎡20.17㎡20.17340-350㎡20.17310-320㎡10.08260-270㎡10.08330-340㎡10.08㎡10.08㎡10.08②在售戶型配比面積套數(shù)百分比223㎡5633.70%201-203㎡5633.70%182-184㎡5432.53%③在售戶型展示180平米，4室3廳3衛(wèi)1廚200平米，4室2廳3衛(wèi)1廚④價(jià)格及銷量從價(jià)格走勢(shì)上看，工程價(jià)格呈緩慢下降趨勢(shì)，目前均價(jià)16000元/平。成交上，月均走量約20套，在成都豪宅中仍處于領(lǐng)先地位。目前譽(yù)峰在銷售上暫無優(yōu)惠，銷售均采用一口價(jià)。小結(jié)優(yōu)勢(shì)：1、開發(fā)商名氣較大，在市場(chǎng)上有較大影響力；2、消費(fèi)者對(duì)開發(fā)企業(yè)工程品質(zhì)感的認(rèn)同；3、戶型面積區(qū)間跨度較大，消費(fèi)者選擇面較廣；劣勢(shì)：1、現(xiàn)推2期局部樓緊鄰變電站，客戶擔(dān)憂輻射對(duì)此存在抗性；2、一期現(xiàn)房，與局部客戶預(yù)期有差距；3、一期市政規(guī)劃的幼兒園和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)影響高端物業(yè)的品質(zhì)感。譽(yù)峰在經(jīng)歷了長時(shí)間的品牌沉淀以后，已經(jīng)逐漸成熟，在成都乃至西南片區(qū)都有較為廣泛的認(rèn)知度。它的產(chǎn)品及園林一直是成都豪宅的典范作品，目前譽(yù)峰一期已經(jīng)開始交房，銷量也一直處于成都豪宅的領(lǐng)導(dǎo)地位，足見其在成都的品牌地位。工程簡介成都ICC-“成都環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)〞由新鴻基地產(chǎn)、恒基兆業(yè)地產(chǎn)、九龍倉集團(tuán)三強(qiáng)聯(lián)手打造。工程體量大、綜合性強(qiáng)，是西南地區(qū)最具標(biāo)志性的城市綜合體之一.本身擁有包含280米的超高層雙子塔樓及頂部城市觀景臺(tái)、大型購物中心、高檔住宅、五星級(jí)酒店、等高端物業(yè)，將構(gòu)筑未來成都門廊式的新地標(biāo)。根底信息物業(yè)類別住宅、城市綜合體建筑類別高層、超高層占地面積308畝總建筑面積125萬m2物業(yè)地址錦江東大路二環(huán)路外沙河畔所屬商圈東大街容積率6.1綠化率18%車位10893個(gè)住宅局部1：1.6工程配套本身擁有包含280米超高層雙子塔樓及頂部城市觀景臺(tái)、大型購物中心、高檔住宅、五星級(jí)酒店、等高端物業(yè)戶數(shù)共計(jì)2359，當(dāng)期930戶梯戶比暫無資料戶型面積開盤預(yù)計(jì)推出100-180㎡住宅房源物業(yè)費(fèi)暫無資料開盤時(shí)間2021年4月27日入住時(shí)間2021-1開發(fā)商祥寶投資〔成都〕裝修狀況毛坯開發(fā)周期:三期開發(fā)售樓地址錦江東大路二環(huán)路外沙河畔工程周邊配套交通配套：二環(huán)路、龍舟路、東大街及延伸線、雙桂路、驛都大道、東客站、2.5環(huán)等。公交：地鐵2號(hào)線〔在建〕、地鐵4號(hào)線〔待建〕、地鐵9號(hào)線〔待建〕、104路、47路、51路、52路等醫(yī)療配套：成都市第六人民醫(yī)院、成都市第十人民醫(yī)院、成都市第四人民醫(yī)院、腫瘤病醫(yī)院、成都市婦女兒童醫(yī)院等教育配套：川師附中、龍舟路小學(xué)、田家炳中學(xué)、成都七中、七中小學(xué)等購物配套：南鄰萬達(dá)商圈、北接萬象城商圈，西面三公里接春熙路商圈，社區(qū)配套商圈。銀行：中國工商銀行、成都銀行、中國銀行、中國郵儲(chǔ)蓄銀行等。工程自身配套本身擁有包含280米超高層雙子塔樓及頂部城市觀景臺(tái)、大型購物中心、高檔住宅、五星級(jí)酒店、等高端物業(yè)。同時(shí)內(nèi)部設(shè)置高檔會(huì)所及底商。產(chǎn)品信息①戶型配比面積套數(shù)百分比153-159㎡16744.89%103-117㎡17847.85%160-210㎡246.45%②在售戶型展示③價(jià)格及銷量成都ICC工程于2021年4月27日開盤，共推出220套房源，102、117、155平米戶型開盤均價(jià)98000元/㎡，內(nèi)部認(rèn)購110余套，誠意金收取60余套〔5萬〕首批次70%客戶屬于沿海及港澳客戶〔新鴻基渠道客戶〕開盤三個(gè)月以來，初期成交較為火爆，7月開始有所下滑。小結(jié)優(yōu)勢(shì)：1、地處攀成鋼區(qū)域，擁有較強(qiáng)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，在未來區(qū)域內(nèi)將成為成都未來幾大主要商圈之一；2、地處于成都核心區(qū)域之一——攀成鋼，周邊配套成熟，交通便利；3、工程本身配套較為完善，可以形成一體化消費(fèi)模式，有一定優(yōu)勢(shì)；4、成交價(jià)格在區(qū)域內(nèi)處于下游水平，高性價(jià)比是工程的一大優(yōu)勢(shì)；劣勢(shì)：1、工程商業(yè)氣氛濃厚，為形成較好的高端住宅氣氛。2、工程內(nèi)部的人居配套也較差，建筑密度較高。ICC作為攀成鋼區(qū)域第二大的一個(gè)綜合體工程，它的住宅產(chǎn)品天曜從客觀來說居住品質(zhì)相較其他豪宅來說要低一些，工程更多側(cè)重的是其商業(yè)價(jià)值。在戶型及園林設(shè)計(jì)方面沒有太多出彩的地方。1.4.3保利康橋1.4.3.1工程簡介保利康橋工程位于成都城市核心區(qū)建設(shè)路板塊，并且三面環(huán)水，被數(shù)個(gè)主題公園環(huán)抱，為原生半島生態(tài)住區(qū)，是成都難得一見的適宜居住的珍貴地脈。康橋工程本身是保利地產(chǎn)最高端產(chǎn)品——“尊享系〞系列中的城市豪宅系列工程。保利將康橋系首次引進(jìn)成都，是為中國西部豪宅物業(yè)樹立新的標(biāo)準(zhǔn)，作為成都東二環(huán)建設(shè)路板塊絕版的資源性豪宅，保利康橋深諳“和者善筑〞的人居理念，在工程打造之初，就被賦予了極為苛刻的要求：康橋系列工程必須同時(shí)具備濱水景觀和地處城市重點(diǎn)核心開展區(qū)域，以及具有濃郁的人文氣氛三個(gè)條件。并且成都保利康橋作為為“康橋系〞第四代產(chǎn)品，在延續(xù)了優(yōu)良的鍛造工藝外，還融入了長三角豪宅設(shè)計(jì)的理念，對(duì)于豪宅產(chǎn)品全面升級(jí)，以最高規(guī)格的打造實(shí)力，為成都實(shí)現(xiàn)“出那么繁華，入那么寧靜〞的高端人居夢(mèng)想。工程根本信息物業(yè)類別住宅建筑類別高層占地面積120畝總建筑面積24.7萬m2物業(yè)地址成華區(qū)東二環(huán)沙河公園內(nèi)大蓉和旁所屬商圈沙河板塊容積率3.0綠化率38%車位2364個(gè)樓層狀況32-35層戶數(shù):當(dāng)期1182戶社區(qū)配套下沉式游泳池、室內(nèi)恒溫泳池圣約翰皇家會(huì)所、鉑金貴族幼兒園梯戶比3梯2戶、2梯2戶2梯3戶、2梯4戶裝修狀況毛坯戶型面積100-500m2物業(yè)費(fèi)3元/平方米·月開盤時(shí)間2021-11-12入住時(shí)間2021-12開發(fā)商保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份物管公司保利金鑰匙物業(yè)管理開發(fā)周期一期開發(fā)售樓地址成華區(qū)東二環(huán)沙河公園內(nèi)大蓉和旁工程周邊配套交通：2、51、52、61、114、159、412、541路麻石橋站，180路建設(shè)南三路站，72、324路SM廣場(chǎng)站。機(jī)場(chǎng)高速東延線規(guī)劃中的地鐵8、9號(hào)線。自然：一河三公園，即麻石煙云公園，東區(qū)音樂公園，工業(yè)博物館是其最主要的價(jià)值點(diǎn)之一。工程三面環(huán)水，擁有得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)。商場(chǎng)：伊藤洋華堂、SM廣場(chǎng)、沃爾瑪、龍湖三千集、第五大道、萬象城等

教育：建設(shè)路小學(xué)、石室小學(xué)、三十中、華西中學(xué)、樹德中學(xué)、電子科大，成都理工大學(xué)等醫(yī)院：第六人民醫(yī)院、成華區(qū)第三人民醫(yī)院、成華區(qū)婦幼保健院銀行：建設(shè)銀行、中國銀行、工商銀行、興業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行郵局：中國郵政其他：東區(qū)音樂公園、成華萬達(dá)廣場(chǎng)〔規(guī)劃中〕、銀泰五星級(jí)酒店〔規(guī)劃中〕、王府井百貨〔規(guī)劃中〕自身配套下沉式游泳池、室內(nèi)恒溫泳池；圣約翰皇家會(huì)所、鉑金貴族幼兒園；60畝法國皇家園林風(fēng)格園林產(chǎn)品信息①歷次推售戶型配比面積區(qū)間〔㎡〕供給套數(shù)百分比311.08295.69%199.1295.69%170.958717.06%182.3285.49%123.2125650.20%170.06295.69%199.245210.20%②在售戶型配比面積〔㎡〕套數(shù)百分比12325650.69%170.958717.23%170.065210.30%1998116.04%325295.74%③主要戶型展示123㎡，三室二廳兩衛(wèi)172㎡，三室兩廳三衛(wèi)198㎡，四室兩廳三衛(wèi)④價(jià)格及銷售情況保利康橋從2021年11月開始銷售，到目前為止銷售100套左右，月均去化10套左右，整體走量較為緩慢。保利康橋從開盤開始銷售價(jià)格就保持在14000—15000元/㎡，客戶抗性較大。小結(jié)優(yōu)勢(shì)：1、工程本身擁有較強(qiáng)的自然資源優(yōu)勢(shì)，一和三公園：沙河，麻石煙云公園，東區(qū)音樂公園，工業(yè)博物館，工程三面環(huán)水。2、采用圍合式建筑，擁有超大中庭景觀。3、周邊商業(yè)及生活配套較為完善。劣勢(shì)：工程雖貨源充足，但是產(chǎn)品配比失調(diào)，182平米躍層產(chǎn)品較少。現(xiàn)根本斷貨，而123,170三居產(chǎn)品體量較多，余貨較多。保利康橋地處于沙河旁，三面環(huán)水，其中更有三個(gè)公園圍繞工程，形成了得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢(shì)，而且工程周邊的商業(yè)及生活配套也較為完善，這樣使其即便是清水房也能賣出15000-16000的高價(jià)。1.4.4城南一號(hào)工程簡介中海城南1號(hào)地處天府新城核心位置，東面距離南北向城市中軸交通動(dòng)脈天府大道500米，距成都新中心地標(biāo)性建筑——新益州城市廣場(chǎng)“六朵花瓣〞約400米；北面緊鄰天府新城東西向景觀中軸錦程大道〔錦城大街道寬130米，兩側(cè)各50米銀杏綠化帶，中間30米車行道〕；南面緊鄰政府南苑小區(qū)。中海&城南1號(hào)周邊有“三橫六縱〞與地鐵1號(hào)線構(gòu)筑現(xiàn)代便捷交通網(wǎng)路，城市大規(guī)模寫字樓等現(xiàn)代商務(wù)配套、十大國際化平臺(tái)、高新產(chǎn)業(yè)基地群落、國際總部商務(wù)園、五星級(jí)酒店集群、金融后臺(tái)效勞中心、海洋樂園、水上歌劇等；工程南望500米寬原生態(tài)城市景觀公園帶、3000畝天府城市公園、國際體育公園，北鄰130米行政級(jí)林蔭大道，東眺新益州城市景觀公園。工程根本信息物業(yè)類別住宅建筑類別高層占地面積15萬m2總建筑面積32萬m2物業(yè)地址高新區(qū)錦城大道199號(hào)〔新益州城市廣場(chǎng)西側(cè)〕所屬商圈高新區(qū)容積率2.85綠化率30%車位2490個(gè)〔1:1〕樓層狀況24層戶數(shù):2049戶工程配套80000平米皇家園林，游泳池，網(wǎng)球場(chǎng)等梯戶比2梯2戶戶型面積三居160㎡-240㎡物業(yè)費(fèi)3.00元/m2開盤時(shí)間2021-6-1入住時(shí)間2021-6開發(fā)商中海振興〔成都〕物業(yè)開展;裝修狀況毛坯開發(fā)周期:分兩期開發(fā)售樓地址高新區(qū)錦城大道199號(hào)〔新益州城市廣場(chǎng)西側(cè)〕周邊配套學(xué)校：成都七中，泡桐樹小學(xué)，美視國際學(xué)校等；商業(yè)：宜家、歐尚超市、富森美家居、荷蘭GTC幼稚園：新加坡雙語幼稚園；銀行：中國建設(shè)銀行、成都市商業(yè)銀行、中國工商銀行、中信銀行醫(yī)院：成都市第一人民醫(yī)院、宋慶齡婦女兒童醫(yī)院、巴伐利亞國際醫(yī)院公園：新益州城市公園、體育公園其他：海洋樂園、世紀(jì)城會(huì)展中心工程自身配套80000平米皇家園林，游泳池，網(wǎng)球場(chǎng)等產(chǎn)品信息①歷次推售戶型配比名稱套數(shù)(套)配比(%)三房84558.6170-180㎡36725.45158-158㎡16211.23190-200㎡16011.1250-260㎡14810.26㎡80.55四房43129.89185-240㎡30621.22㎡845.83180-190㎡392.7170-180㎡20.14二房16611.5180-90㎡16611.51②在售戶型配比面積〔㎡〕套數(shù)百分比1954488.00%330612.00%③主要戶型展示195㎡，3室2廳3衛(wèi)248㎡，4室2廳4衛(wèi)253㎡，4室2廳四衛(wèi)④價(jià)格及銷售情況一期開盤到目前為止，工程在09年下半年和11年下半年銷售較好。銷售最好的月份為2021年11月，一方面工程價(jià)格有所下降，另一方面園林景觀大局部呈現(xiàn)。銷售價(jià)格從開盤以來一直上漲，國家調(diào)控政策出臺(tái)后，開始有所下滑，雖然期間有所波動(dòng)，但整體處于下滑趨勢(shì)，工程目前均價(jià)12000元/平方米，實(shí)際成交價(jià)11000元/㎡。小結(jié)優(yōu)勢(shì)：1、工程在品牌商具有一定優(yōu)勢(shì)。中海作為全國10大房地產(chǎn)開發(fā)商，在業(yè)內(nèi)及野外有較強(qiáng)號(hào)召力。2、工程性價(jià)比高，工程在配套及地段上都較好，但是價(jià)格并不高，在成都豪宅市場(chǎng)屬于典型的性價(jià)比高樓盤。3、工程地段優(yōu)勢(shì)明顯，處于城南核心的商務(wù)區(qū)域內(nèi)，各種配套設(shè)施完善。劣勢(shì)：1.工程在內(nèi)部配套上與譽(yù)峰等工程相交還有一定差距。2．工程已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售。人氣開始下降。城南一號(hào)最大的特點(diǎn)在于其超大的園林景觀，94000㎡的園林是目前成都建成工程的第一大。同時(shí)，由于城南一號(hào)在前期入市時(shí)機(jī)較好，同時(shí)價(jià)格相對(duì)較低。為城南一號(hào)形成了足夠的工程影響力。目前城南一號(hào)高層在今年四月開始交房，所剩貨源也不多，僅剩40余套。未來對(duì)工程的競(jìng)爭不大。1.4.5金悅灣工程簡介華潤金悅灣是華潤頂級(jí)高端系產(chǎn)品第一次在成都的落地之作，也是成都目前規(guī)模最大、定位最純粹、配置標(biāo)準(zhǔn)最高的頂級(jí)高端居住區(qū)。它的亮相，即將給成都高端住宅帶來全新的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)理念和生活體驗(yàn)，并在成都豎起一個(gè)全新的高端豪宅價(jià)值標(biāo)桿。華潤金悅灣-中國高端居住的全新范本。金悅灣工程位于成都市歷史文化底蘊(yùn)最濃厚、自然資源最豐富、生活配套最齊全的金沙板塊。從商稷周祀的金沙遺址，到杜鵑啼血的望叢寺，再到杜甫草堂的盛唐文韻、青羊?qū)m的晨鐘暮鼓……三千年成都，人文向西，貴脈相承。根本資料物業(yè)類別住宅建筑類別高層占地面積168畝總建筑面積33萬m2物業(yè)地址青羊區(qū)清波路77號(hào)〔IT大道跨線橋北·西三環(huán)外〕所屬商圈城西金沙板塊容積率3.0綠化率30%車位292個(gè)1：2.3樓層狀況21層、23層戶數(shù)1300戶，當(dāng)期672戶工程配套4000㎡高端豪華會(huì)所梯戶比2梯2戶戶型面積205—390㎡物業(yè)費(fèi)4.6元/平方米·月開盤時(shí)間2021-9-16入住時(shí)間2021-6開發(fā)商華潤置地〔青羊〕裝修狀況精裝修開發(fā)周期:/售樓地址青羊區(qū)清波路77號(hào)〔IT大道跨線橋北·西三環(huán)外〕工程周邊配套商場(chǎng)：仁和春天百貨、樂賓百貨；教育：西南財(cái)大、草堂小學(xué)〔翠微〕校區(qū)、成都市青羊?qū)嶒?yàn)中學(xué)、成都市樹德實(shí)驗(yàn)中學(xué)〔西區(qū)〕、成都市樹德實(shí)驗(yàn)中學(xué)〔西區(qū)〕、石室聯(lián)合中學(xué)、市級(jí)機(jī)關(guān)第二幼兒園、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)幼兒園、金蘋果成都花園多元智能幼稚園；醫(yī)院：四川省醫(yī)院、華西醫(yī)院、成都市西區(qū)醫(yī)院、四川省婦幼保健院、成都中醫(yī)藥大學(xué)附屬醫(yī)院、成都金沙醫(yī)院；銀行：中國工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中信銀行、招商銀行、光大銀行、興業(yè)銀行；公園：百仁公園、摸底河公園、河濱公園、浣花溪公園、清水河公園;運(yùn)動(dòng)：天鵝湖高爾夫俱樂部、東坡體育公園、諦美斯國際健身俱樂部、圣珈瑜伽花語印象店、私人室內(nèi)高爾夫俱樂部、裕華保齡球館;餐飲：一品天下大街、琴臺(tái)路美食街、蜀粹典藏食府、銀灘鮑魚火鍋(金沙店)、泰國魚翅館、川派印象、柴門河鮮館、茅廬、金沙元年、徽泰閣;工程自身配套內(nèi)部配套重點(diǎn)在于其獨(dú)立會(huì)所，會(huì)所共三層包含室內(nèi)游泳池、斯諾克臺(tái)球室、咖啡廳等星級(jí)會(huì)所標(biāo)準(zhǔn)；三大歐式中庭花園構(gòu)建舒適環(huán)境；千米商業(yè)街提供業(yè)主購物休閑。產(chǎn)品信息①歷次推售戶型配比樓棟面積〔㎡〕戶型總量〔套〕百分比19298四室五廳五衛(wèi)4214.29%4210三室四廳三衛(wèi)4214.29%20249四室四廳三衛(wèi)4214.29%2210四室四廳兩衛(wèi)8428.57%22298四室五廳五衛(wèi)4214.29%21249四室四廳三衛(wèi)4214.29%合計(jì)294100.00%②主要戶型展示J戶型298㎡，四室五廳五衛(wèi)249㎡，四室四廳三衛(wèi)210㎡，四室四廳兩衛(wèi)210㎡，三室四廳三衛(wèi)③價(jià)格及銷售情況每個(gè)月走量在1套左右，成交單價(jià)約2萬。金悅灣從開始銷售以來并無太多走量，上個(gè)月甚至面臨滯銷的為難處境。小結(jié)優(yōu)勢(shì)：1、其主推內(nèi)部設(shè)施，包括其皇家園林設(shè)計(jì)、L型戶型設(shè)計(jì)、私人會(huì)所配備、金鑰匙管家配置等2、“只為超越所有〞表達(dá)了華潤不惜本錢只為打造品牌的意圖，城西立豪宅標(biāo)桿的野心表達(dá)得淋漓盡致劣勢(shì)：1、地段三環(huán)，目前工程周邊配套不齊，暫無優(yōu)勢(shì)2、戶型注重客廳系統(tǒng)、豪華主臥系統(tǒng)的展現(xiàn)，而忽略其他臥室的舒適度，整體超商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)靠攏，對(duì)于深度舒適居家來說還欠缺金悅灣作為城西精裝的最高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，精裝報(bào)價(jià)較高，在城西還未形成豪宅氣氛時(shí)，客戶更多的是選擇城南及城東的工程，同時(shí)，工程周邊除自然資源以外，根本沒有更多商業(yè)及其他配套。無法構(gòu)成完善的居住環(huán)境。1.4.6錦天府工程簡介綠地.錦天府處于東二環(huán)中心的繁華區(qū)域，配套設(shè)施齊全，緊鄰規(guī)劃公園。工程?hào)|北方向分布有規(guī)劃公園和建設(shè)中的婦女兒童中心及文軒yoyo幼兒園。緊鄰工程的即是成都第三幼兒園，成師附學(xué)，成都七中及社區(qū)衛(wèi)生效勞中心，該配套緊鄰錦天府，2分鐘路程即可到達(dá)；工程周邊可依托步行十分鐘內(nèi)的由香港置業(yè)和香港合景泰富聯(lián)合打造的高端百貨midtown及新鴻基及九龍倉，恒基兆業(yè)三家聯(lián)合打造的綜合大型賣場(chǎng)ICC，韓國樂天百貨，以及大型綜合性商業(yè)中心萬象城，萬達(dá)廣場(chǎng)和距工程2公里處的幾大商圈—建設(shè)路商圈，東大街商圈，春熙路商圈及紅星路商圈等，購物配套成熟；整個(gè)區(qū)域消費(fèi)人群層面較高，形成營造品質(zhì)樓盤的市場(chǎng)根底.根底資料物業(yè)類別住宅、豪華居住區(qū)建筑類別疊拼、高層電梯占地面積138畝總建筑面積28萬m2物業(yè)地址錦江區(qū)東二環(huán)與匯泉南路牛沙路交界處〔攀成鋼舊址〕所屬商圈東大街容積率3.0綠化率30%車位2758個(gè)〔1:2.2〕戶型面積高層185—345m2，疊拼310—490m2戶數(shù):1243戶梯戶比3梯2戶3梯3戶開盤時(shí)間2021年2月〔疊拼〕物業(yè)費(fèi)疊拼6.8元/m2高層5.8元/m2開發(fā)商上海綠地集團(tuán)入住時(shí)間2021-6開發(fā)周期:一期開發(fā)裝修狀況高層精裝〔標(biāo)準(zhǔn)6000元/㎡〕疊拼清水售樓地址錦江區(qū)東二環(huán)與匯泉南路牛沙路交界處〔攀成鋼舊址〕工程周邊配套地塊周邊以中低檔根本生活配套為主。周邊商業(yè)配套較欠缺，但二環(huán)路沿線的商業(yè)帶已經(jīng)逐步完善。教育配套：周邊的教育配套極為成熟，地塊旁的七中和小學(xué)也在修建，教育配套日趨完善。醫(yī)療配套：地塊附近規(guī)模大的醫(yī)院較少，距離四川省第六人民醫(yī)院最近。附近的居民小區(qū)內(nèi)有一些小診所。市政配套：地塊周邊距離望江樓公園和塔子山公園較近，到三圣花鄉(xiāng)較為方便。工程自身配套“九杏〞頂級(jí)會(huì)所〔4D影院、雙游泳池、健身室、紅酒吧等〕全球最尖端的居家科技系統(tǒng)〔智能家居控制系統(tǒng)、日本頂級(jí)收納系統(tǒng)、防脅迫系統(tǒng)等〕3000平米的中心水景以及集音樂、燈光、噴泉、雕塑為一體的特效噴泉產(chǎn)品信息①工程所有戶型配比面積區(qū)間〔㎡〕供給套數(shù)百分比201-2055715.41%183-18511330.54%198-1998422.70%343-344297.84%306-307297.84%268297.84%270297.84%合計(jì)370100.00%②主要戶型展示C2戶型200㎡三室二廳三衛(wèi)A3戶型343㎡四室二廳五衛(wèi)③價(jià)格及銷售情況錦天府至今僅在11.12.24內(nèi)部認(rèn)購，均價(jià)15000-16000.推出20套，認(rèn)購10套。一期一批次12.7.28開盤，均價(jià)18000元/平米，60套銷售15套；它采用的并不是日常銷售模式，今天現(xiàn)已經(jīng)在持續(xù)蓄客中，日常并不做銷售。小結(jié)優(yōu)勢(shì)：1、開發(fā)商名氣較大，在市場(chǎng)上有較大影響力；2、開發(fā)商在推廣過程中大量，長時(shí)間的線上線下推廣為工程塑造良好的形象；3、戶型面積區(qū)間跨度較大，消費(fèi)者選擇面較廣；4、工程地段優(yōu)勢(shì)明顯，處于攀成鋼板塊，連接萬達(dá)廣場(chǎng)及東大街區(qū)域。劣勢(shì)：價(jià)格較高，在目前市場(chǎng)環(huán)境下難以被較多客戶認(rèn)可；錦天府的開發(fā)商綠地集團(tuán)從客觀的角度來說，缺乏豪宅的血統(tǒng)，在豪宅的打造上缺乏經(jīng)驗(yàn)，錦天府的產(chǎn)品無論是園林，還是室內(nèi)設(shè)計(jì)等方面，都僅僅是對(duì)品牌裝飾品的一種堆砌，沒有更多的考慮客戶對(duì)于產(chǎn)品的需求和產(chǎn)品的品質(zhì)感，同時(shí)其戶型都較大，產(chǎn)品線較窄，不利于客戶選擇。1.4.7望今緣工程簡介朗基望今緣坐落錦江之濱，與望江樓公園隔江相望，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中從工程獨(dú)特文脈出發(fā)，從“緣〞字文理出發(fā)，精心打造精心打造代表天地陰陽兩棟獨(dú)特人文建筑，男戴王冠，女戴鳳儀，雍容莊重，低斂平實(shí)。朗基望今緣在建筑設(shè)計(jì)中，充分理解運(yùn)用成都的歷史文化，使建筑和望江樓公園完美融入整體城市文脈。以此為設(shè)計(jì)立意，在外立面設(shè)計(jì)過程中充分強(qiáng)調(diào)外立面設(shè)計(jì)的文化感和儀式感，運(yùn)用起源18世紀(jì)法國后風(fēng)行全球的ArtDeco設(shè)計(jì)手法，精心打造建筑體量。在細(xì)部處理上，挖掘凝練具有成都?xì)v史文化元素的傳統(tǒng)材料及細(xì)部處理手法，中體西用，使整個(gè)建筑即彰顯個(gè)性又可以完美的和整個(gè)城市的歷史文脈融為一體。根底信息物業(yè)類別住宅、豪華居住區(qū)建筑類別高層電梯公寓占地面積14617平米總建筑面積59831平米物業(yè)地址錦江龍舟路2號(hào)〔望江樓正對(duì)面〕所屬商圈東大街容積率4.0綠化率25%車位374個(gè)〔1:2.5〕戶型面積主力戶型240-630m2戶數(shù):146戶梯戶比3梯2戶層高開盤時(shí)間2021-11-11物業(yè)費(fèi)12元/m2開發(fā)商成都市朗基望錦房地產(chǎn)入住時(shí)間2021-12開發(fā)周期一期開發(fā)物管公司朗基物業(yè)精裝標(biāo)準(zhǔn)8000元/㎡1.4.7.3工程周邊配套周邊商業(yè)：九眼橋酒吧一條街、香格里拉大酒店、好望角、合江亭周邊銀行：成都市錦江區(qū)三圣農(nóng)村信用合作社成仁分社、中國農(nóng)業(yè)銀行望江嘉苑分理處、建行三官堂街儲(chǔ)蓄所、農(nóng)村信用社東光分社、工行龍舟路支行、工行東光小區(qū)分理處周邊公園：望江樓公園周邊醫(yī)院：空軍醫(yī)院、成都市第七醫(yī)院周邊學(xué)校：四川大學(xué)、川大附中、川大附小、成都市得勝小學(xué)、成都市紅專小學(xué)、成都市順江路小學(xué)、成都市龍舟路小學(xué)周邊交通：臨二環(huán)，龍舟路，順江路等主要城市干線，交通便利地鐵六號(hào)線(規(guī)劃中)工程自身配套宮廷級(jí)私人空中全江景會(huì)所〔壁球館、高爾夫練球室、恒溫泳池、SPA、健身房、瑜伽館等共計(jì)20000平米超享受配套〕產(chǎn)品信息①工程歷次推售戶型配比名稱套數(shù)(套)配比(%)四房11498.28270-280㎡4236.21260-270㎡2319.83230-240㎡1916.38280-290㎡1512.93330-340㎡1512.93五房21.72530-540㎡21.72②主要戶型展示240㎡四室六廳四衛(wèi)③價(jià)格及銷售情況小結(jié)優(yōu)勢(shì)：1、地處一環(huán)路望江旁，幾乎戶戶看江，位置優(yōu)越；2、周邊配套成熟，交通便利；3、工程規(guī)模較小，一定程度上不具備打造豪宅工程前提；劣勢(shì)：1、物管費(fèi)12元一平，在銷售中是一大硬傷；2、產(chǎn)品前期的定位靈感來自于國外很多國家，在成都產(chǎn)品過于前衛(wèi)等；3、工程整體設(shè)計(jì)風(fēng)格以及定位在成都接受度較低，銷售速度較慢，近兩月除推特價(jià)房；4、有所改變以外，月均銷售2套。來訪較低直接導(dǎo)致有效客戶的轉(zhuǎn)換率。望今緣作為曾經(jīng)成都高層電梯價(jià)格的頂峰，在價(jià)格上確實(shí)做足了噱頭，但無論從客戶的認(rèn)可度還是后期銷量來看都不盡如人意。望今緣從產(chǎn)品上來說，品質(zhì)是足夠的，從園林上來說，望今緣由于體量較小，缺乏打造真正豪宅的條件。1.4.8雍錦匯工程簡介九龍倉雍錦匯是香港九龍倉集團(tuán)在成都打造的首個(gè)城市中央核心腹地高端精裝豪宅物業(yè)，工程位于東大街版塊，城東的核心區(qū)域。區(qū)域配套成熟，家樂福、北京華聯(lián)近在咫尺。步行到地鐵2號(hào)線二環(huán)路站5分鐘。春熙商圈、萬達(dá)廣場(chǎng)無縫對(duì)接，盡享城市繁華，踏出家門即購物、美食、玩樂、時(shí)尚……優(yōu)享配套信手拈來，隨時(shí)隨地對(duì)味高端品質(zhì)生活消遣。根底信息物業(yè)類別住宅建筑類別高層占地面積23畝總建筑面積76,099m2物業(yè)地址錦江東大街錦東路一心橋6號(hào)所屬商圈水碾河板塊容積率4.0綠化率25%車位400個(gè)樓層狀況38-40層戶數(shù):240戶戶型面積220m2梯戶比3梯2戶裝修狀況6000元/m2精裝開盤時(shí)間2021-02-28物業(yè)費(fèi)6元/平方米·月開發(fā)商龍悅房地產(chǎn)開發(fā)〔成都〕入住時(shí)間2021-2開發(fā)周期一期開發(fā)物管公司九龍倉物業(yè)管理公司售樓地址錦江東大街錦東路一心橋6號(hào)周邊配套商場(chǎng)：家樂福

教育：小學(xué)：成都巨星小學(xué)

幼兒園：音樂學(xué)院幼兒園

醫(yī)院：錦江區(qū)中醫(yī)院

銀行：中國銀行、工商銀行自身配套超豪華私家會(huì)所〔含游泳池，健身房。咖啡吧，活動(dòng)室等〕產(chǎn)品信息①在售戶型配比戶型面積〔㎡〕供給套數(shù)〔套〕百分比〔%〕223.017494.87%390.0522.56%222.2122.56%合計(jì)78100.00%②主要戶型展示220㎡3室2廳4衛(wèi)③價(jià)格及銷售情況目前雍錦匯在2021年銷售根本停滯，目前售樓部改造中。小結(jié)優(yōu)勢(shì)：1、工程地處東大街沿線，地段優(yōu)勢(shì)明顯。2、九龍倉品牌優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)：1、無形成規(guī)模的園林景觀，客戶認(rèn)可度較低。2、價(jià)格較高，客戶接受度較低。從產(chǎn)品上來說，雍錦匯的產(chǎn)品線過于單一，客戶選擇面小，產(chǎn)品品質(zhì)也較差。從自身配套來說，沒有園林，沒有休閑娛樂配套，難以支撐高端客戶的居住需求，無法到達(dá)足夠的居住舒適感。第二局部區(qū)域介紹2.1中國未來第四城——成都2.1.1成都文化成都，是一座歷史久遠(yuǎn)面現(xiàn)代時(shí)尚的歷史文化名城，從夏代紀(jì)年早期甚至更早的時(shí)期，地處成都平原的古蜀國已形成了高度興旺的青銅文明，成為了華夏文明的重要源頭和中華民族的發(fā)祥地之一。并有““天府之國〞、“蜀中江南〞、“蜀中蘇杭〞的美稱。熊貓、錦里、武侯祠、金沙、寬窄巷子、青城山、都江堰、天府廣場(chǎng)等眾多成都名片都已深深印入五湖四海人的腦海。川菜、川酒、川小吃，成都已成為當(dāng)之無愧的世界美食之都。歷史長河中，成都從來就以文化興盛著稱：金沙文化、蜀國文化、詩圣文化、蜀繡文化、川劇文化、茶館文化……，成都的文化從公元前繁榮至今——金沙文化金沙遺址位于成都市西郊青羊區(qū)金沙遺址路。金沙遺址是中國進(jìn)入二十一世紀(jì)第一項(xiàng)重大考古發(fā)現(xiàn)，被評(píng)為全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位。“金沙遺址〞是民工在開挖蜀風(fēng)花園大街工地時(shí)首先發(fā)現(xiàn)的，在沉睡3000年之后被開掘出來，“一醒驚天下〞，其太陽神鳥環(huán)十分絢麗。距離三星堆遺址50公里，該文化所處年代約在公元前1250至前650年，在公元前1000年時(shí)較為繁榮。金沙文化和三星堆文化有相似之處，但沒有城墻，約等于三星堆文化的最后一期，代表了古蜀的一次政治中心轉(zhuǎn)移。金沙遺址的開掘，對(duì)研究古蜀歷史文化具有極其重要的意義。成都有文字可考的建城歷史最早可追溯到張儀筑成都城的戰(zhàn)國晚期。金沙遺址所提示的是以往文獻(xiàn)中完全沒有的珍貴材料，將改寫成都?xì)v史和四川古代史。太陽神鳥金飾它呈圓形，器身極薄。圖案采用鏤空方式表現(xiàn)，內(nèi)層分布有十二條旋轉(zhuǎn)的齒狀光輝；外層圖案由四只飛鳥首足前后相接，四只神鳥圍繞著旋轉(zhuǎn)的太陽飛翔，中心的太陽向四周噴射出十二道光輝，表達(dá)了遠(yuǎn)古人類對(duì)太陽及鳥的強(qiáng)烈崇拜，所以又被稱為“四鳥繞日〞，是古蜀國黃金工藝輝煌成就的代表。環(huán)繞太陽飛翔的四只神鳥，反映了先民們對(duì)美好生活的向往，表達(dá)了自由、美好、團(tuán)結(jié)向上的寓意，圓形的圍合也表達(dá)了保護(hù)的概念。十二道太陽光輝與四鳥的“十二〞與“四〞是中國文化經(jīng)常使用的數(shù)字，諸如十二個(gè)月，十二生肖、四季、四方等，表達(dá)了先民們對(duì)自然規(guī)律的深刻認(rèn)識(shí)！現(xiàn)在，成都很多地方均使用太陽神鳥的標(biāo)志，如天府廣場(chǎng)，寬窄巷子等等，均表達(dá)了金沙遺址的文化內(nèi)涵。蜀國文化成都是蜀漢政權(quán)的首都，在三國歷史上占有重要的地位。自蜀漢以降，由于諸葛亮和三國英雄人物在成都人民心目中所具有的特殊地位和深刻影響，三國文化積淀在成都地區(qū)特別豐厚，在現(xiàn)今中國所有的城市中，成都留下了最豐富的三國遺跡。明清以來，特別是小說?三國演義?問世以來，遍布成都地區(qū)巷里村落的眾多三國遺跡，更為人們津津樂道。成都武侯祠，位于四川省成都市南門武侯祠大街，是中國惟一的君臣合祀祠廟，由劉備、諸葛亮蜀漢君臣合祀祠宇及惠陵組成。始建于公元223年修建劉備陵寢。現(xiàn)存祠廟的主體建筑1672年清朝康熙年間〔康熙十一年〕重建。1961年公布為全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位。2021年被評(píng)為首批國家一級(jí)博物館，享有“三國圣地〞之美譽(yù)。是國內(nèi)紀(jì)念蜀漢丞相諸葛亮的主要?jiǎng)氽E，也是成都市一個(gè)主要的旅游參觀點(diǎn)。成都武侯祠是中國影響最大的三國古跡。以文、書、刻號(hào)稱“三絕〞的?蜀丞相諸葛武侯祠堂碑?最為知名。詩圣文化杜甫草堂位于成都市西門外的浣花溪畔，是中國唐代偉大現(xiàn)實(shí)主義詩人杜甫流寓成都時(shí)的故居。公元759年冬天，杜甫為避“安史之亂〞，攜家入蜀，在成都營建茅屋而居，稱“成都草堂〞。杜甫先后在此居住近四年，創(chuàng)作詩歌流傳至今的有240余首。其中的?聞官軍收河南河北?現(xiàn)已成為不少地區(qū)學(xué)生必學(xué)課。草堂故居被視為中國文學(xué)史上的“圣地〞。杜甫當(dāng)年來到成都時(shí)，覺得成都景色宜人，便在此定居，自己建立了杜甫草堂，由于當(dāng)時(shí)貧窮，他還寫了不少詩來向當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)名流索要一些花草樹木，自己親手栽培，他看上了浣花溪旁的一塊寶地，便依溪而建草堂，他的詩“萬里橋西宅，百花潭北莊〞中提到的便是成都草堂。蜀繡文化東晉?東陽國志?將蜀繡與蜀錦并成為“蜀中之寶〞，蜀繡主要以軟緞、彩絲為主要原料，其刺繡技法甚為獨(dú)特，至少有100種以上的精巧針法繡技。蜀繡是我國公益美術(shù)長廊中一顆璀璨的明珠，它與蘇繡、湘繡、粵繡齊名，一齊并稱為中國四大名繡。它具有悠久的歷史和獨(dú)特高超的刺繡技法。川劇文化川劇，是四川文化的一大特色。成都，是戲劇之鄉(xiāng)。早在唐代就有“蜀戲冠天下〞的說法。清代乾隆時(shí)在本地車燈戲根底上，吸收融匯蘇、贛、皖、鄂、陜、甘各地聲腔，形成含有高腔、胡琴、昆腔、燈戲、彈戲五種聲腔的用四川話演唱的“川劇〞。其中川劇高腔曲牌豐富，唱腔美妙動(dòng)人，最具地方特色，是川劇的主要演唱形式。川劇中最有名的技巧為變臉，它有拭、揉、抹、吹、畫、戴、憋、扯這幾種方法。在四川號(hào)稱川劇變臉之王的是王道正先生。茶館文化泡茶館，歷來是成都人最典型的休閑生活方式之一，代表了成都人與生俱來的沉著氣度和浸入骨子里的悠閑。成都的茶文化博大精深，歷史源遠(yuǎn)，種茶、采茶、制茶、泡茶、飲茶、茶器、茶禮、茶規(guī)、茶法、茶技、茶藝、茶心……茶文化種種，早已將之融入到生活點(diǎn)滴之中，而其中最負(fù)盛名的當(dāng)屬成都茶館文化。2.1.2成都開展成都是中國重要的商貿(mào)城市之一，外資零售業(yè)進(jìn)入數(shù)量居全國前列，有春熙路、騾馬市、天府廣場(chǎng)、新南天地、建設(shè)路、光華、紅牌樓、荷花池、磨子橋、太升路等大型商圈。成都經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速健康開展，國際化水平日益提升，社會(huì)文明和諧有序，人居環(huán)境不斷改善，初步成為西部大開發(fā)引擎城市和引領(lǐng)西部經(jīng)濟(jì)開展的重要增長極。2021年，全市實(shí)現(xiàn)GDP6854.6億元，比上年增長15.2%，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額379.1億美元，增長53.9%，地方財(cái)政收入680.7億元，增長30.1%；完成固定資產(chǎn)投資5006億元，增長19.2%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額2861.3億元，增長18.4%。這些數(shù)據(jù)在中國同類城市中均位居前列，也可以看出成都經(jīng)濟(jì)整體規(guī)模和良好開展態(tài)勢(shì)。作為致力于建設(shè)中國中西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最正確、綜合競(jìng)爭力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市，成都具有人居環(huán)境比擬優(yōu)良、市場(chǎng)輻射能力較強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)開展配套較好、根底設(shè)施比擬完備、金融效勞較為完善、政府效勞標(biāo)準(zhǔn)高效等投資環(huán)境比擬優(yōu)勢(shì)。成都良好的投資環(huán)境和巨大的商機(jī)受到了國內(nèi)外企業(yè)的廣泛關(guān)注，各位企業(yè)家紛紛前往成都考察、投資。成都在實(shí)際利