桂林市秀峰區正陽東西巷歷史保護街區修繕工程整體籌劃運營報告廣西XXX地產開展廣西XXX開發目錄第一局部桂林經濟及社會概況 3一、桂林城市規劃與開展概況 3二、“兩鐵〞、“兩區〞規劃機遇 4三、2021市政規劃 4四、桂林主要經濟指標分析〔來源2021政府工作報告〕 5〔一〕桂林市GDP增長分析 5〔二〕城鎮居民收入及支出統計 5〔三〕2021桂林市旅游業分析 6第二局部桂林商業市場分析 7一、宏觀市場分析 7〔一〕全國商業地產走勢 7〔二〕調控針對住宅，商業地產現回暖信號 8〔三〕新增信貸與貨幣回落，貨幣政策難言放松 8二、桂林商業場分析 9〔一〕桂林商業地產市場脈絡梳理 9〔二〕桂林商業經營模式分析 11第三局部工程主題概念及規劃要點 13一、東西巷工程規劃要點分析 13〔一〕工程區位 13〔二〕政府針對工程之規劃改造要點 13〔三〕東西巷工程SWOT分析 14〔四〕工程劣勢及威脅的躲避 14二、正陽街東西巷歷史沿革 15三、工程核心主題概念 16〔一〕定位概念的提出 16〔二〕東西巷工程文化定位 17四、商業形象定位 18五、商業類型定位 19六、商業主題定位 20七、業態功能模塊定位 20八、擬定工程檔次定位： 20九、工程規劃 20〔一〕東西巷目整體建筑規劃設計核心思想 20〔二〕依托明藩王文化，重塑山水王城 21〔三〕東西巷的文化價值特色 21〔四〕對桂林市正陽街路東西巷目周邊環境理解 21〔五〕東西巷工程規劃方案 23〔五〕東西巷工程地下局部其他規劃修改建議 39五、工程測算方案 41〔一〕東西巷修繕改造工程現狀 41〔二〕新建房方案和分配 41〔三〕新建房工期和裝修質量標準 41〔四〕改造補償安置方案 41〔五〕本錢效益分析 42〔五〕本錢控制措施 47〔六〕拆遷戶安置措施 47〔七〕工程建設工期 48〔八〕結論及建議 48第四局部區域商圈及商業工程分析 49一、工程周邊重點商圈研究 49〔一〕桂林市核心商圈：十字街商圈分析 49〔二〕成功引進500強：廣運沃爾瑪商圈分析 52〔三〕聯達商業廣場業態分布： 52〔二〕聯達商業廣場售價、租金、物業費用 53二、南京“1912〞商業工程分析 54三、類似工程“中心廣場地下街〞分析 55四、成都“寬窄巷子〞工程分析 56五、結合東西巷工程分析小結及判斷 57第五局部東西巷工程商業業態規劃 58一、商業業態定位與功能區域定位 58三、商業業態及地下區域規劃方案〔待定〕 58〔一〕區域按建筑風貌劃分如下 59〔二〕考慮縱橫交通體系、經營體系如下： 59〔三〕結合縱橫關系，將工程的區域業態規劃如下： 60〔四〕主要業態劃分說明〔略〕 61第六局部東西巷開發和運營模式 61一、工程前期運作模式分解 61〔一〕前期運作模式 62〔二〕地下人防運作要點 62〔三〕開發商獨資投入，風險利益并存 62〔四〕組建銷售團隊，迅速回籠資金 62二、工程后期商業運營分解 62〔一〕零租零售與整租不售兩種方式混合的模式 63〔二〕全“獨資投入〞與“共同股份運營〞 63〔三〕商業地產三種運營模式 63〔四〕走特色商業運營，建桂林文化“耍都〞 63第七局部桂林東西巷工程招商策略 64一、招商總體策略 64〔一〕立足桂林、面向廣西，輻射全國 64〔二〕重點確保主力店引進，以“羊群效應〞吸附中小品牌 64〔三〕集中簽約“聚合效應〞，形成事件營銷的借力點 64〔四〕大型活動引導造勢，細致招商工作執行到底 64二、商家進駐要求和原那么 65第八局部桂林東西巷工程開街策略 65一、東西巷工程開街總體策略 65〔一〕先試營業后正式開業 65〔二〕開業需要具備的條件 66二、東西巷工程開街活動籌劃 66〔一〕SP開業促銷活動 66〔二〕開業典禮等活動 66〔三〕開業慶典演藝活動 67第九局部桂林東西巷商業經營管理策略 68一、商業經營管理的前期介入方案 68〔一〕前期施工建設階段的介入 68〔二〕竣工驗收和接管驗收 68〔三〕商業經營管理知識的咨詢和答疑 68〔四〕商業經營管理的根本工作 69〔五〕后期商業專項維修資金 70〔六〕入駐商家進行評級工作 70〔七〕后期商業經營管理效勞標準： 70二、桂林東西巷促銷宣傳管理 72〔一〕東西巷工程VI系統 72〔二〕東西巷工程年度營銷活動的籌劃 72第一局部桂林經濟及社會概況一、桂林城市規劃與開展概況桂林是一座歷史悠久的文化名城，1998年桂林實現地市合并后，桂林市現轄有五個城區、十二個縣。五個城區為秀峰區、疊彩區、象山區、七星區、雁山區，十二縣為龍勝、資源、全州、灌陽、興安、靈川、臨桂、永福、陽朔、荔浦、平樂、恭城。本工程區位于市區內七星區。七星區位于桂林市漓江的東畔，轄2個鄉〔穿山鄉、朝陽鄉〕和2個街道辦事處〔七星街道辦事處、東江街道辦事處〕，行政區域面積83平方公里。高新區七星區在市委、市政府的領導下，認真貫徹市委、市政府提出的高新技術產業要實現“八個突破〞的要求，發揚“務實為本、開拓爭先〞的高新區精神，始終圍繞年初確定的“一手抓園區建設，一手抓現有企業做大做強，不斷夯實高新技術產業可持續開展根底〞的工作思路，努力按照自治區提出的實現經濟開展“三突破〞的要求開展工作，一年來，高新技術產業保持了持續增長，園區建設取得實質性進展，投資環境進一步優化，各項社會事業全面進步，經濟社會協調開展，根本實現區人大八屆三次會議確定的工作目標，全面完成上級下達的“三突破〞經濟指標任務。“保護漓江，開展臨桂，再造一個新桂林〞的桂林城市開展戰略。逐漸形成高新產業向東開展、高校學府區南移至雁山區、工業行政在西、商貿物流在北的城市格局，充分利用各區域的優勢。臨桂、漓東新區依然是目前桂林城建的主戰場,也是市民矚目的焦點。二、“兩鐵〞、“兩區〞規劃機遇貴廣鐵路：經過市區和龍勝、臨桂、靈川、陽朔和恭城5省。2021年通車。湘桂鐵路：該鐵路桂林段正線長度245公里，經過市區和全州、興安、靈川、臨桂和永福5縣，總投資120億元。“兩鐵〞的建成對桂林的開展：形成2小時商務圈：在湘桂鐵路改造完成以及貴廣鐵路建成后，將有兩條快速、高標準的鐵路經過桂林，桂林將成為“兩鐵〞交匯的節點，其區域性交通樞紐地位會進一步凸顯。未來，市民乘火車到長沙、廣州、貴陽、南寧4個省會城市，最快只需2個小時左右。全面推進“兩區〞建設，優化提升第三產業。強力推進桂林“國家旅游綜合改革試驗區〞和“國家效勞業綜合改革試點區域〞建設，把旅游業和效勞業培育成為我市戰略性支柱產業。桂林的第三產業增加值在國民經濟所占比重在廣西處于領先地位，2021年桂林旅游接待總人數達2246.33萬人次。從經濟開展看，桂林是世界著名的風景游覽城市和歷史文化名城，是廣西東北部地區商業集散中心，商業機構眾多，商業交易活潑，形成國營、集體、民營、外資、個體等多種經濟成分和多種形式并存的商業流通格局，“兩廣〞鐵路的建設為桂林市經濟跨越式開展帶來了新機遇,必將帶動區域經濟合作邁上新臺階,使桂林更快地融入珠三角經濟。從房地產開展來看，擁有獨特的山水風光的桂林將成為一二線城市選擇投資、自住的最正確選擇城市，為桂林的房地產行業看到了未來的開展前景是巨大的。三、2021市政規劃桂林市1212工程〞是指“一橋兩園十二路〞，“一橋〞為龍門大橋、“兩園〞為園林植物園、漓東公園、“十二路〞分別是西二環路、萬福東路、建干北路、陽江南路、陽江北路、濱江南路、濱江北路、福利路、芳香路、芳華路、站前路、臨蘇路等城市根底設施。這些工程的實施,將對進一步完善城市路網,疏解中心城區交通,改善城市交通環境和生活環境,緩解城市交通壓力,促進桂林社會經濟開展產生積極的作用。四、桂林主要經濟指標分析〔來源2021政府工作報告〕〔一〕桂林市GDP增長分析我市地區生產總值在“十五〞期末的2005年為512.03億元增加到2021年的1108.63億元，年均增長13.5%；財政收入由51.61億元增加到121.08億元，年均增長18.6%。累計完成全社會固定資產投資2717.78億元，年均增長35.5%。三次產業結構由23.4∶36.5∶40.1調整為18.3∶45.3∶36.4。以特色效益農業為主導的現代農業穩步開展，農林牧漁業總產值突破300億元、增加值突破200億元，農民人均純收入突破5000元大關。經濟的快速增長，使桂林市民的整體消費力大大增加，人民的購置力穩步提升，社會消費品零售總額也不斷攀升。表一：桂林市城鎮居民可支配收入與消費支出情況表可支配收入消費性支出消費傾向〔%〕2021年1-12月2021年1-12月增減〔%〕2021年1-12月2021年1-12月增減〔%〕桂林市16221.4517949.1410.6510448.5211477.469.8563.94桂林市區16620.3818372.3410.5410966.5111646.96.2063.39桂林縣域15822.2917520.9710.749930.2411306.0313.8564.53〔二〕城鎮居民收入及支出統計表二：桂林市2021年家庭收入構成情況指標單位金額同比增長%占總收入比重家庭總收入元19113.410.89100其中：可支配收入元17949.110.651.工資性收入元11163.98.6858.412.經營性收入元2186.8510.5911.443.財產性收入元782.727.024.104.轉移性收入元4979.913.9326.05桂林市2021年城鎮居民消費性支出增減情況表指標本期上年同期同比增減(%)五、家庭總支出1476513641.48.24消費支出11477.510448.59.85其中:效勞性消費支出2999.892662.4612.67一、食品47654414.187.95二、衣著1016.87949.387.11三、居住1279.221055.6921.17四、家庭設備用品及效勞740.13680.418.78五、醫療保健664.75578.7114.87六、交通和通信1401.171292.898.38七、教育文化娛樂效勞1344.711217.4910.45八、其他商品和效勞265.61259.782.24〔三〕2021桂林市旅游業分析東西巷規劃具有旅游地產屬性，旅游分析較重要。桂林作為國際旅游名城，以旅游業為龍頭的現代效勞業健康開展，質量效益顯著提高，2021年累計接待游客8601.90萬人次，年均增長13.3%；實現旅游總收入549.74億元，年均增長23.8%。桂林借助中國—東盟博覽會在廣西舉辦的優勢，加大了對東盟客源市場的開拓，東盟國家游客量異軍突起，上半年同比增長就超過40%，增幅居全國之首。同時，注重培育穆斯林市場，開展印度、俄羅斯市場，終使使海外旅游頑強收紅。受國家經濟刺激政策影響，去年全國國內旅游仍較為紅火。桂林旅游對此早有準備，在年初海外旅游一片低迷時就做好了“國際損失國內補〞的對策，市領導帶頭在廣東、湖南、上海、北京等國內主要旅游客源城市開展形式多樣的旅游推介活動。同時，還精心籌劃了桂林國際山水文化旅游節、恭城桃花節、興安“桂林米粉節〞、資源老城墻燈歌節等節慶活動，吸引了眾多游人，使國內旅游在去年接待1470多萬人次的高平臺上仍呈現出兩位數的高增長率。在旅游接待和旅游收入大幅增長的同時，接到的游客效勞質量投訴為155起，同比下降16.2%，游客滿意率全年保持在97%以上。第二局部桂林商業市場分析一、宏觀市場分析〔一〕全國商業地產走勢高緯環球機構數據顯示，2021年前11個月，中國商業地產投資增長48.4%，眾多住宅開發商紛紛進入商業地產領域；此外，去年前11個月辦公樓和商鋪的銷售額同比分別增長48.4%和50.2%。商業地產的活潑在上海、北京等主要城市尤為明顯。數據顯示，由于銷售、租用良好，上海甲級寫字樓空置率由2021年末的17.2%大幅降至2021年末的6.1%。租金方面，2021年第四季度上海甲級寫字樓市場平均有效凈租金到達346元/平方米/月，環比上漲3.4%，同比上漲20.7%。商業地產包括：商鋪地產、寫字樓、工業地產、購物中心地產、酒店公寓等。傳統的商業地產工程從規模和形態上分為三大類，一類是大型的ShoppingMall，一類是主體商業街的商鋪店面，還有一類是為社區效勞的便民商店，也就是人們常說的居民社區臨街商鋪。2021—2021年政策頻出、市場多變，通脹壓力不減，商業市場無論是供給量還是成交量，都有所下降。國際經濟局勢動亂不安，先有美債危機，后有美聯儲承諾低息。在調控背景下,央行保持了謹慎的態度。既沒有緊跟美國宣布未來實行低息，也沒有進一步加息或提高存準的操作。新“國十條〞公布下，觀望氣氛出現，但政策也都暫時還未涉及商業市場。商務部門的“限外〞等政策，國內投資者在整個商業地產大宗交易中的比重將加大。〔二〕調控針對住宅，商業地產現回暖信號2021年開始地產行業內部已經開始出現分化，龍頭和商業地產的市場份額提升，呈現出強者愈強、弱者愈弱的局面。2021年這種態勢進一步延續。上半年地產公司銷售回款保持增長，但增幅低于去年同期。其中，一線龍頭和商業地產銷售回款增幅最大，市場份額同比提高；園區土地開發和主題投資類公司銷售回款最差，市場份額有所下降。在房地產調控環境下，一線龍頭公司和商業地產具有逆勢擴張的能力，資金實力較弱的中小開發商面臨市場份額進一步下滑的風險。〔三〕新增信貸與貨幣回落，貨幣政策難言放松根據定量統計數據分析，2021年下半年開發商投資力度持續下降已成定局，籌資環境也不可能有大的改善，最大的不確定性是市場，分析可知，假設銷售增速有所下降，開發商面臨的資金壓力很大。這將直接導致開發商下半年投資力度下降。分析判斷：2021年萬科宣布將在經營戰略上正式向多元化業態經營邁進。王石表示，“在經營戰略上升級為：從單一住宅步入多元化業態經營，進軍商業地產〞。反映了萬科應對市場的策略選擇，“在當前的形勢下，如果繼續現在的策略，將可能面臨巨大的市場風險。〞商業地產似乎成為可以暫時躲避風險和政策的避難場所，與此同時，加上對政府在住宅市場的〔僅2021年本錢就高達1.3萬億元〕保障房方案心存畏懼，越來越多的地產商將未來戰略調整的天平偏向了商業地產。那么正在金融危機中逆勢狂舞的商業地產，未來究竟是一個巨大金礦還是深淵陷阱呢？結論顯而易見：學習萬達和萬科，深入市場、引進前瞻性商業規劃：比方沃爾瑪要求5.4米，300個車位，電影院是5米以上……地下商業規劃須滿足這些硬件，招商才有力度、顯效果。二、桂林商業場分析〔一〕桂林商業地產市場脈絡梳理A、1997年，桂林微笑堂開業；B、1999年，桂林中心廣場正式竣工；C、2000年，桂林中心廣場地下商場：小香港商業城正式竣工營業，占地24108平方米，鋪面共878間。D、2000年，正陽路步行街完工開街，總建面10240平方米，集商業購物、休閑娛樂為一體。E、2005年，國展購物中心引進“南城百貨〞正式營業；F、2005年，聯達商業廣場正式開場，拉動鐵西片區；G、2021年，廣運美居——沃爾瑪購物廣場開業………………商業格局初具雛形，以十字街商圈為主中心，三個副中心分別為：北邊沃爾瑪商圈；南邊聯達商圈；東面甲天下商圈。由于桂林市的城市市政規劃無延續性，加上2021年提交的三個規劃都被國務院駁回。從整體規劃而言，桂林市商圈格局缺乏政府的有效引導，且缺乏大品牌、大商家的進駐，導致整個桂林市的商業狀況，處于一個較無序狀態。

2、商鋪經歷2003、2021兩個疲軟期：2003年，十字街商圈商鋪嚴重貶值，南方大廈、溫州商會大廈、點歌臺大樓商業局部無人問津、門可羅雀，商鋪市場陷入低迷期，此負面影響一直延續到2005年初。由于桂林本地居民消費能力相對有限，造成了桂林市房地產市場上商鋪的租售情況疲軟，除了處于正陽街和中山路核心地段的商鋪情況稍微理想一點外，其他區域商鋪情況不甚理想，幾乎沒有一家二樓商鋪經營成功的。現狀：中山路段寫字樓均欠缺停車位，局部層高較低或采光通風差。甲天下廣場段、三里店大圓盤段多為普通電梯住宅改為商業辦公，物管較差。3、市區案例分析：A、盛景中心：1、租金情況：位于漓東高新區內驂鸞路；中山路段寫字樓租40-80元/㎡/月，七星區板塊25～50元/㎡/月。2、銷售情況：“盛景中心〞目前商業開發市場上唯一以寫字樓標準建造的工程，總建約4.6萬㎡，自2007年底開始銷售至今，銷售率約達65%，目前銷售均價約6500元/㎡。意向購置客戶較少，銷售速度非常緩慢。B、酒店現狀：1、酒店數量：上千家酒店，其中五星級5家；四星級7家；三星級200家；2、酒店分布特點：五星級酒店根本位于漓江畔；四星級酒店位置多數山水環繞；三星級酒店主要集中在中山路段及各城區交通便利，配套齊全路段。3、酒店價格情況：五星級旺季約1000元，淡季約600元。四星級旺季約500元，淡季約300元。三星級旺季約200元，淡季約100元。分析判斷：根據一線商業地產及香港商業地產的經驗測算，支持一個城市商圈〔商業綜合體〕需要30萬人口以上，按桂林70多萬人口來算，只適合支撐兩個這樣的城市商業中心。而目前桂林存在四個商業中心。1、桂林是國際旅游城市，也是個歷史文化名城，為了保護旅游資源和文化遺產，所以對于城市的建設非常謹慎，從而也抑制了桂林的城市化開展，特別對房地產的影響很大。但近幾年來，桂林進行了舊城改造工程，大大改變加進了城市化的歷程，在將來相當長的一段時間內，對桂林房地產的開展都起到很大的推作用。2、房地產業關聯度高，帶動力強，已成為桂林國民經濟的支柱產業。促進房地產市場持續健康開展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的根本要求，是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康開展的有力措施；是充分發揮人力資源優勢，擴大社會就業的有效途徑。〔二〕桂林商業經營模式分析商業地產形態中的商業步行街模式。社區型或者都會型商業區街和商業步行街是當前都市商業地產中比較突出的一個代表形態。近年來，步行商業街正在成為中國城市新的投資熱點和城市名片。A、寫字樓：桂林的寫字樓價格大都在6700－7200元/㎡間，集中在象山區。寫字樓的價錢相當于市中心住宅的售價，空置率在46％左右，反映桂林當地商業活動欠缺活潑度。B、商場商鋪比較：工程地址月租(元/㎡)售價(元/㎡)出租率%南方大廈解放西路2號13327750〔2002年〕30文化大廈解放東路137號110－13319000〔2002年〕43大世界秀峰區桂林十字街90－13320350〔2002年〕60康美大廈秀峰區中山中路33號38－14813300〔2001年〕64八桂大廈秀峰區中心廣場正對面133－15227750〔2001年〕90c、步行街商鋪比較：工程地址月租(元/㎡)售價(元/㎡)出租率%小香港中山中路中心廣場地下層150－26028500〔2002年〕90正陽步行街正陽路360－72048100〔2000年〕95流行港苗圃路28號120-18020000〔2001年〕55天下桂林機場高速路和榕山路交界處36－544860起〔1999年〕362、管理費用管理費用方面，收費標準一般為12元/㎡—48元/㎡,跨度比較大。客戶特征：商鋪的投資者一般都是財力雄厚的公務員、個體老板、當地居民等。商業投資者中，私營企業主和個體經營者占了70%的比例，此類人士一般入行較早，對市場趨勢把握較好，投資決策也相比照較果斷；公務員等有穩定收入，具有一定的投資能力，占到了被調查人數的20%，商業投資者中桂林本地居民約占80%，外地居民那么占了20%，這其中又以桂林周邊的市縣居民為主。第三局部工程主題概念及規劃要點一、東西巷工程規劃要點分析〔一〕工程區位桂林正陽路東西巷屬于以靖江王府為核心桂林古城保護區，東依漓江，南接正陽路步行街、與解放東路相鄰，西鄰中山路十字街。〔二〕政府針對工程之規劃改造要點正陽路東西巷歷史文化街區改造工程,位于桂林歷史文化保護開展區中心靖江王城東南局部地段，含正陽路東巷、江南巷、蘭井巷、仁壽巷、正陽路西巷、正陽路北段、解放東路局部。秀峰區政府已將該工程列入十二五規劃重點建設工程，工程總占地面積2.92公頃〔其中歷史文化核心區2.35公頃，鴻慶隆商業片區0.57公頃〕，區域內地上總建筑面積27543.21平方米。該工程本著保護性開發原那么，擬以修繕改造為主、撤除改建為輔的方式實施該工程的改造建設，預計該工程總投資4.2億元。〔三〕東西巷工程SWOT分析工程優勢〔STRENGTH〕工程劣勢〔WEAKNESS〕處于十字街商圈核心地段，交通便利，有利消費者到達；靖江王城文物保護范圍內，有利于旅游地產模式的規劃改造；商業氣氛濃郁，商業歷史悠久，具有較強的傳承根基；地段及王城文化一脈傳承，是王城遺址復原的前奏及開發探索，東西巷工程具有打造城市名片的潛質；桂林市區目前尚無此類風格的歷史文化保護型街區；可結合正陽路步行街，做為延長段開發；地塊小，回遷量過大，不利于開發運營的本錢回收。拆遷與安置是本工程的操作難點；歷史文化保護要求高，施工難度大；規劃限制因素過多，贏利困難；按同濟大學的規劃模式及建筑風格，假設純復古街區，那么利于旅游地產而不適合回遷居住；如果考慮回遷安置，街區層高那么有悖于保護要求，屬于仿古型居住區，難以吸引游客，也難以承載打造城市名片的規劃；工程缺乏土地置換及拆遷安置的力度，缺乏復原王城文化的決心；明清風貌建筑，與傳統商業的現代風格取向不同，將不可防止地受到相當一局部零售商的抵觸，不利于招商引資；地下一層如不能完全售出，開發商那么具有虧損的風險；工程威脅點〔THREAT〕工程時機點〔OPPORTUNITY〕與步行街商圈距離太近，同質化商業會搶奪客源有限；旅游景點較難留住旅游客源；地面“拆一補一〞，地下“建一補二〞的模式：地下一層的單位如不能完全售出，開發商那么具有虧損的風險；政府打壓住宅，開發商全民開發商業地產，商業地產增勢迅猛有過熱的風險，須加快開發力度，不易拖延太久；地質未有效勘探，這是工程能否建地下人防二層的先決條件，也是工程開發投入的關鍵所在，須慎重；秀峰區及桂林市政府大力支持；地段及王城文化一脈傳承，是王城遺址復原的前奏及開發探索，東西巷工程具有打造城市名片的潛質；緊臨靖江王城旅游景點，旅游人群多；國務院“兩區〞規劃，以及大桂林旅游、大文化特色、保護舊城戰略，有利于本工程的開發；十字街繁華商圈、正陽步行街等，循環軌道交通給商業帶來穩定人流；可結合正陽路步行街，做為步行街的延長段規劃開發；桂林市區目前尚無此類風格的歷史文化保護型街區；靖江王城文物保護范圍內，有利于旅游地產模式的規劃改造；〔四〕工程劣勢及威脅的躲避通過對工程SWOT的分析，我們了解了工程的優劣勢以及工程所面臨的時機威脅。對于工程的優勢及時機，在未來定位時要盡可能地發揮，同時對于劣勢和威脅，應主動采取措施去躲避。以下是我司對工程劣勢及威脅的躲避措施：◎在定位方面。工程盡量多安排一些互補的業態，除了滿足旅游者欣賞以外，工程盡可能地多提供吃、住、娛樂等多功能效勞，同時應盡量將同一業態集中某一區域，減少顧客在不同功能效勞區之間流動的轉換時間；◎在硬件方面。確定與王城統一的工程建風格，需要從工程主題方面來提高工程的獨特性；另外，采用優化規劃設計，以有利于工程未來主力店招商；◎在招商方面。工程考慮錯誤經營，防止商業業態同質化，招商時需要通過大面積主力店的招商來帶動中小商戶的入駐，形成工程的競爭優勢；◎在銷售方面。時間控制上，要盡早啟動營銷策略，縮短銷售期，通過積蓄勢能在短時間消化可售物業；在價格方面，應更多考慮大面積店鋪〔地面地下連體規劃建筑等〕的實際需要，制定出合理價格以吸引投資客戶，而且通過如租售連動等，引入主力店等措施增強投資者信心；在資金壓力方面，可以采用多種戰略合作方式減少投資壓力，盡量發揮工程整體規模以及商戶組合優勢；◎在經營方面。工程免面臨培養期的問題，業態規劃時盡可能地考慮更多項選擇擇目的性業態，其次，根據工程及區域的特點，盡可能連通正陽步行街區與十字街區，增加區域內的固定人流。◎“寬街無鬧市，街巷有商情〞的傳統理念，具體如下：“王城、景觀步行街、小廣場、商業步行街〞構成不夜城的商業框架。一個獨立的商業實體，里面包含了多種業態和產業；景觀步行街：其功能是把五大板塊的商業串聯起來，是人流動線，是交流、溝通、觀光、休息的場所；小廣場：指工程內的文化交流處，客流休閑休憩的地方；商業步行街：具體指五大板塊內，各個獨立的商業子工程間形成的商業街，正如城市里的商業街，其功能是為人們提供購物、娛樂和其他消費的場所。二、正陽街東西巷歷史沿革正陽路東西巷緊鄰靖江王城，歷史文化悠久。唐代武德年間修建“桂林城〞，明代靖江王在此建造靖江王府，正陽東西巷位于靖江王城東側和南側，受藩王沿革及社會多元文化的影響，歷史積淀厚重，是目前桂林主城區僅存最古老的街區之一。它的存在豐富了王城地區歷史景觀氣氛，有助于靖江王城歷史文化感知度的增加。正陽東西巷曾是近代以來桂林商業文化繁華的象征，在桂林歷史上曾經顯赫一時。地塊內建有許多名人居所，如兩廣總督岑春煊的公館，前清秀才，清朝“兄弟翰林〞龍朝翊兄弟的住所；民主人士、解放后任桂林市副市長魏繼昌的住所等。但由于歷史原因，特別是經歷抗戰洗禮，那些豪宅大院已不復存在。東巷現存的建筑，多數是抗戰后重建，雖然已經破舊，但真實反映了城市的一段歷史。桂林地方留傳下來的許多“老字號〞鋪子，表達出東西巷曾經的繁華，如“又益軒〞米粉，“張永發〞的布染水，“曹保元〞的膏丹丸散；“熊同和〞藥店，“巨豐泰〞商行，“友信〞商行，“黃昌典〞毛筆，“鴻慶隆〞的月餅，“車馨蘭〞的生切煙，“抖著肺〞的酸也等，它們的發源地都在東西巷。三、工程核心主題概念〔一〕定位概念的提出A、城市需要什么？B、東西巷能為城市提供什么？城市的功能需要轉變和豐富；城市的商業需要注入文化的因子；城市旅游效勞業不夠集中需要集約化經營；旅游城市的功能需要改善；舊城改造需要新的模式；“保護漓江，再造一個桂林城〞桂林舊城及王城保護提上日程，王城遺址復原的前奏；投資者和商家需要投資的舞臺；消費者和游客需要體驗片區的文化；更完整的呈現城市文化歷史；持續完善與再造旅游熱點，喚醒600多年的藩王城根的文化“記憶〞；更深的挖掘城市內涵；更多的為城市提供就業時機、稅收收入；最能代表城市形象的名片；1、定位思路：◎桂林作為世界旅游名城及靖江王府作為中國保存最完整最大的明代藩王府城是桂林歷史文化的一張王牌；◎600年王城文化，明清歷史文化作為文化背景；◎大桂林旅游、大文化特色戰略的重大舉措。東西巷作為秀峰新區最重要的商業工程，對于實現古都風韻和現代商業完美結合、激活600年王城文化發揮著最關鍵的作用，是桂林“明〞文化旅游的點睛之筆，是桂林的城市名片。2、主題概念的提出：復原一個真正表達王城根文化的時尚生活街區是一個秉承桂林藩王明城、桂北合院歷史的文化精髓，以品味休閑娛樂、精致餐飲效勞、時尚婚慶中心、精品零售、高檔精品酒店會所等多元化高端效勞一體的綜合性時尚休閑商業街區。是一個中國與西方文化相交融的時尚休閑娛樂購物的新天地。東西巷時尚生活街區，千年王城再復興3、工程總體定位本工程的總體定位為：【藩王文化與現代文明對接的平臺】〔二〕東西巷工程文化定位1、工程城市功能和角色定位◎傳承傳統文化、展示城市形象的城市名片；◎桂林城市旅游效勞核心區，城市旅游商圈；2、目標客戶群定位目標市場定位◎一級市場——游客市場二級市場——廣西區內外及桂林市及城市周邊居民，為城市居民提供城市最大規模、最集中的餐飲娛樂消閑場所。◎以400萬人次游客量/年作為消費者目標，為其提供集約效勞一站效勞的旅游效勞核心區，融觀光、文化展示、消閑、吃喝購住行于一體；3、工程功能定位正陽東西巷——【一個城市的文化綜合體】聚集了大型餐飲、各地小吃、民間曲藝、商務酒店、消閑娛樂、旅游購物等等全面的集吃、喝、購、住、行、消閑、民俗、文化功能于一體的具有較強輻射功能和目的性消費的文化旅游體驗基地。世界自然文化遺產城市的旅游效勞五星級場所，旅游城市名片。四、商業形象定位商業形象定位的目的A、符合工程根本建筑特征與文化內涵B、滿足目標客戶群心理需求與經營、消費需求C、商業工程在城市商業中的惟一性、排他性需求XXX地產在充分研究歐美購物中心，同時結合中國購物中心目前開展狀況，將購物中心按照自身物業特征的四個營銷組合要素〔選址/面積，行業組合，消費者溝通，購物娛樂傾向性〕分為10種類型：CityCentre1、都市購物中心ResidentialShoppingCentre2、鄰里購物中心Retail3、購物公園RegionalShoppingCentre4、區域購物中心SuperRegionalShoppingCentre5、超級區域購物中心LifestyleCentre7、時尚生活中心PowerCentre6、功能中心Meal--Entertainmentcentre8、美食娛樂中心SpecialtyMall9、專業市場購物中心CommunityCentre10、社區購物中心通過以上分析，可看出東西巷自以為明代桂林商業繁華的發源地，結合王城根的工程屬性，定位建議如下：工程商業形象定位：東西巷時尚美食娛樂中心企業形象定位：城市運營商城市功能板塊定位：保護性文化旅游商業地，城市旅游商圈五、商業類型定位工程商業類型定位：復合式城市商業綜合體六、商業主題定位傳播主形象定位：山水王城—桂林城市客廳七、業態功能模塊定位以商業中心為核心，在其周邊分布娛樂休閑業作為業態互補。八、擬定工程檔次定位： 對現有競爭工程周邊商圈的分析及對未來開展之考量，我們認為在中高檔特色旅游商業層面上是目前的市場空缺點。鑒于此，本工程定位于中高檔商業將可取得長足開展。九、工程規劃〔一〕東西巷目整體建筑規劃設計核心思想對該舊區的規劃，必須濃縮桂林城千年的歷史——通過建筑的型重點突出表現桂林城“漢代開啟，唐朝興起，宋時繁榮，明清穩定，抗戰期間成為救國救民盛極一時的文化名城的歷史片段。總體讓人感受到新建建筑“修舊如舊〞“懷古又時尚〞“傳統又有創意〞，有文化又不失商業的效果。〔二〕依托明藩王文化，重塑山水王城東西巷依托成都靖江王府，以唐宋文化為靈魂，明、清風貌作外表，并通過很多專業商店，展示桂林的民風民俗。加強夜間效果的塑造，加大燈光光影的運用，逛東西巷，看看商店出售的筷子、茶葉、燈籠、蠶絲被等土特產，你會覺得東西巷是普通的、民眾的、世俗的，但通過臉譜、剪紙、版畫、葫蘆、雕刻、捏泥人、皮影戲等民間工藝，你又會覺得東西巷是藝術的、高雅的。規劃按“漢、唐、宋、明、清〞各朝代建筑風格設計小組團或原地查找改建定形，靠近王城城墻的建筑布局年代較久建筑組群，聚焦唐宋、明清風格，吸取桂北民居經典元素，營造昔日王城風范，彰顯盛世人文風骨，歷史在過度中自然演繹，也方便游人“尋根訪祖〞。特別是“戲臺〞“逍遙性〞的標志建筑要點綴期間，回味悠遠。1、街道盡量按古老的“井〞字設計，各街道元素均順“唐、宋、明、清〞的建筑群配套設置元素。當然也要配一些相連朝代的“微量〞元素過度。2、建筑形式采用古建筑風格，現代建筑結構施工，既滿足游人瞻古也滿足現代商業布局需要。3、整個小區設計成古式商城，在東南西設置三個主要入口設計標志性建筑，沿解放路大街鋪由古式鋪面圍成。4、設地下人防商場，地下商場主要是放置現代繁華商品，地面主要是經營“古〞和“慢生活〞的商品和游藝。地下商場與南面的步行地下街銜接。〔三〕東西巷的文化價值特色東西巷歷史文化地段是桂林古城較集中的傳統風貌片區，是靖江王府保護區的組成局部，整體風貌根本完整，具有一定的規模，歷史文化資源豐富，集中代表了桂林地區典型的城鎮歷史風貌，其具有的“城垣舊地、市井街巷，名人府邸、抗戰文化〞特色，具有較高的歷史文化價值。〔四〕對桂林市正陽街路東西巷目周邊環境理解正陽路東巷規劃范圍隸于以靖江王府為核心的桂林古城保護區，東依漓江、南接正陽路步行街、西鄰中山路十字街。位于靖江王府東南南部的保護范圍和建設控制地帶內，處于文物保護單位和城景交融地段，是唯一能較集中表達桂林傳統風貌的區域，保護與開展處理得當，有助于靖江王府、十字街、漓江濱水帶三個文化遺產區的緊密銜接，并帶動其開展。以下附周邊環境現狀圖：〔五〕東西巷工程規劃方案1、西巷規劃平面圖2、業態規劃平面圖3、東巷規劃平面圖A、東巷規劃效果圖東巷規劃效果圖以上規劃待定。①、唐宋風格百味街〔示意圖〕：以各地小吃、特色小炒、局部大排擋、啤酒屋、城墻根露天茶館為主要經營方向。〔A區〕②、王府地標〔示意圖〕：③、唐宋風格醉香街〔示意圖〕：以川、粵菜輔助其他菜系酒樓、西餐等為主，輔以諸如“XX茶館〞命名的以曲藝表演為主要形式的特色茶館，可穿插傳統曲藝表演、民間奇人絕技等特色工程；內街街道設置文化符號小品及中式亭結構小店，兜售特色手工品及香煙、酒水等；露天設置說書場地及各種曲藝表演場地。〔A區〕④、翰林兄弟故居〔示意圖〕：酒吧、音樂廣場、按摩足道等休閑配套古玩、字畫、手工藝品、旅游紀念品、茶葉、土產、動植物標本等旅游購物區，以及眾多名人故居，諸如翰林兄弟、謝和庚等愛國人士居住地。〔D區〕⑤、翰林兄弟故居〔示意圖〕：酒吧、音樂廣場、按摩足道等休閑配套古玩、字畫、手工藝品、旅游紀念品、茶葉、土產、動植物標本等旅游購物區，以及眾多名人故居，諸如翰林兄弟、謝和庚等愛國人士居住地。〔D區〕⑥、桂林米粉老字號店鋪〔示意圖〕：明清5層風格混合式建筑，規劃為東西巷的住宿接待區及商務區；5層中式建筑，可規劃為自助式青年旅館，諸如便捷酒店或國際青年旅社方式；以及桂林老字號特產，諸如桂林米粉老字號店鋪、桂林豆腐乳老字號店鋪等；〔B區〕⑦、明清風格大型商場〔示意圖〕：明清5層風格混合式建筑，規劃為東西巷的住宿接待區及商務區；5層中式建筑，可規劃為自助式青年旅館，諸如便捷酒店或國際青年旅社方式；以及桂林老字號特產，諸如桂林米粉老字號店鋪、桂林豆腐乳老字號店鋪等；〔B區〕⑧、桂林豆腐乳老字號店鋪〔示意圖〕：明清5層風格混合式建筑，規劃為東西巷的住宿接待區及商務區；5層中式建筑，可規劃為自助式青年旅館，諸如便捷酒店或國際青年旅社方式；以及桂林老字號特產，諸如桂林米粉老字號店鋪、桂林豆腐乳老字號店鋪等；〔B區〕2、交通規劃：〔以下附規劃示意圖〕3、商業配套布局：〔以下附規劃示意圖〕4、城市界面布局：〔以下附規劃示意圖〕5、消防工程布置圖：〔以下附規劃示意圖〕6、電力工程布置圖：〔以下附規劃示意圖〕7、給水工程布置圖：〔以下附規劃示意圖〕8、排水工程布置圖：〔以下附規劃示意圖〕〔五〕東西巷工程地下局部其他規劃修改建議一、人防依據根據第六次全國人民防空會議上提出的全國人民防空建設第十二個五年規劃，“完善人防工程防護體系〞和“人防建設融入城市建設〞的要求，將是未來人防工作的重點。桂林市為桂東北區域中心和歷史文化名城，也是桂東北重要的交通樞紐，除了便捷的陸路和水路交通外，還擁有我國西南地區主要的客運和貨運中心——兩江國際機場，其地處西南、中南腹地及東南沿海地區的結合部，為未來東南沿海作戰的重要戰略后勤支點。桂林歷來為南疆軍事重鎮，是戰時敵方空襲的重要目標，人民防空工作任務艱巨。拓展地下人防空間，開展地下效勞商場，既能滿足周邊居民的商業、文娛、購物需求，也有利于桂林市的經濟繁榮。二、地下空間〔商業〕建筑設計說明地下按市場運作方式建兩層人防工程〔17500㎡/層，雙層共35000㎡〕，作停車〔負2層〕和商業功能〔負1層〕使用，歸開發商配套處置取得收益。車位580位，商鋪12250㎡。為平衡歷史地段開發強度和歷史風貌保護控制的要求，可適當考慮地下空間的開發，但應遵循不破壞歷史街區風貌和歷史遺產的原那么，在論證工程技術可行性的前提下進行。地下空間退讓道路紅線和地塊邊界線的距離不宜小于3米，退讓文物保護單位及歷史保護建筑的邊界外不小于5米。在滿足工程技術要求的前提下，鼓勵地塊的地下空間與相鄰地塊、相鄰道路的地下空間直接相連。鼓勵地下商業、文化等公基設施與地下公共步行系統、軌道交通站點及其他公共交通設施相連通。地下人行通道的寬度不宜小于6米，并同時滿足相關管理要求。通過地下人行通道連接的地下空間，地坪標高宜一致。無法一致的，人流密集地區的人行通道應采用坡道形式；人較少的地下通道可局部采用臺階形式，同時應設置無障礙通道。地下步行系統、公交站點的出入口，宜結合公共建筑、下沉廣場、地下商業空間出入口等設置。地下出入口的建筑構筑物要與風貌區的風貌特色相協調。三、鋪位分割和人流動線設計要點鋪位分割設計原那么要點：1、主題的原那么商鋪的分割，必須遵循主題的原那么。即結合商鋪推廣的主題功能來進行分割。不同性質的商業種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業工程的商業主題定位是必須考慮的內容。2、人性化的原那么商鋪的分割，必須遵循人性化的原那么。也就是說，分割出的商鋪，要符合業主經營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習慣、購物心理和走路習慣。3、科學利用的原那么商鋪的分割，必須遵循科學利用的原那么。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。人流動線設計要點：1、消費者在賣場內的停留時間：賣場的動線設計，要讓顧客在你的店內盡量多停留。2、停步局部和移動局部的通道范圍：顧客停步的空間要大，方便選擇商品。移動局部貨品的陳列要具有吸引力，多放置模型機。3、顧客流動的方向〔自動梯、電梯〕電梯的位置最好直接通向主通道的入口，并陳列具有魅力的賣點商品，以吸引更多顧客。4、環境要作舒適，不要給人疲勞厭倦的感覺。設施和壁面距離是否適合顧客的正常行走活動；地面材料不要太單調或太復雜；地面和商品的顏色要對稱。一般地面的顏色和商品的顏色要有較大的反差以強調商品。四、樓層設計與業態種類地下按市場運作方式建兩層人防工程〔17500㎡/層，雙層共35000㎡〕，作停車〔負2層〕和商業功能〔負1層〕使用，歸開發商配套處置取得收益。車位580位，商鋪12250㎡。分節序：五、工程測算方案〔一〕東西巷修繕改造工程現狀改造區域占地29200㎡〔約44畝〕，改造戶共368戶，總建筑面積31019.74㎡。其中私房230戶，建筑面積12441.58㎡；公房〔單位房〕138戶，建筑面積18580.16㎡〔其中有5928.79㎡為鋪面〕。可修善建筑面積約1000㎡。房屋全部為破舊危房。〔二〕新建房方案和分配經咨詢規劃部門，該改造區域｛約29200㎡〔44畝〕｝容積率平均約1.3～1.4左右，密度50%左右，綠化率約20%。按此規劃指標改建，新建建筑面積〔29200×1.35－1000〕=38420㎡，占地14600㎡，新建建筑平均層數2～3層。新建住宅31019.74㎡用于還建，沿解放東路和濱江路純外鋪面積約〔38420－31019〕=7401㎡，其中的5928.79㎡用于還建公房鋪面。余下7401㎡－5928.79㎡=1472.21㎡作為拆遷安置機動指標。地下按市場運作方式建兩層人防工程〔17500㎡/層，雙層共35000㎡〕，作停車〔負2層〕和商業功能〔負1層〕使用，歸開發商配套處置取得收益，其中：車位580位，負1層商鋪可售面積按60%計約10500㎡。〔三〕新建房工期和裝修質量標準〔一〕建設工期：與全部改造戶簽定“危舊房改住房改造安置補償協議〞，并開始動遷之日起12個月竣工。〔二〕裝修標準按朝代風格裝修完善，可直接經營使用。〔三〕質量標準：綜合驗收合格標準。〔四〕改造補償安置方案〔一〕改造戶的住房和公房鋪面均按1：1原地還建；住宅還建面積為31019.74〔按31020㎡計〕，公房還建鋪面5928.79㎡。〔二〕其他補償費用1、恢復電視、、網絡、空調等安裝費用1200元/戶；2、搬遷一次，每次每戶按800元；3、裝修補償費：按評估公司評估價補償；4、搬遷臨時過渡安置費：給予每戶18元/㎡·月租金，暫按12個月計，超期計發到竣工交房日止；先預交半年租金，后按每季末20日預交下個季度租金。〔五〕本錢效益分析〔一〕補交土地出讓金 1、還建住房面積〔31020〕分攤土地出讓金=500萬元/畝×(31020÷38420)×10%×44畝=1776萬元；2、土地交易稅辦證費=1項×3.6%=64萬元。小計1840萬元〔二〕拆遷補償安置費1、恢復電視、、網絡、空調等安裝等費用：1200元/戶×368戶=44萬元；2、搬遷費1次：800元/戶×368戶=29萬元；3、裝修補償費：約30元/㎡×31020㎡=93萬元；4、搬遷臨時過渡安置費：18元/㎡×31020㎡×12個月=670萬元小計836萬元〔三〕前期勘察報建設計監理評估檢測費1、土地價值評估費用〔2‰〕=20萬元2、危舊房產鑒定費=31萬元3、申辦規劃條件費用=20萬元4、申辦危舊改立項批文費用=10萬元5、補辦土地劃撥變出讓手續費=15萬元6、辦發改委立項備案費用=8萬元7、申辦總平單體方案?用地規劃許可證?費用=20萬元8、拆遷工程保證金〔開工按進度返還〕=1860萬〔按600元/㎡定價〕9、拆房辦證費用=5萬元10、臨時道路工程費用=20萬元11、臨時施工〔800KWA〕配電工程費〔3年〕=100萬元12、臨時施工〔DN80〕供水工程費=60萬元13、地質勘探費用〕=28萬元14、施工圖設計費用=76萬元15、施工圖審核費用=5萬元16、預結算費用=100萬元17、招標代理程序費用=3萬元18、地質災害評估費用=5萬元19、抗震評估費用=11萬元20、環境評審費用=3萬元21、防雷評審費用=2萬元22、建筑垃圾處理費=8萬元23、環保噪聲=9萬元24、城建配套費用=0〔減免〕=025、白蚊防治費用〔1.6元/㎡〕=6萬元26、墻體改革押金費用=17萬27、散裝水泥押金費=3萬元28、建筑工程勞動保險費用〔工程造價2%〕=434萬元29、農民工資保證金押金〔工程造價2%，可返還〕=434萬元30、工程質量監理費用〔1.1%〕=239萬元31、在建工程主體沉降觀測費用=3萬元32、樁基上下應變和靜載檢測費用=2萬元33、消防檢側費用=10萬元34、電梯檢測費用=5000元×8臺=4萬元35、根底支護工程設計費用3萬元小計3574萬元〔四〕建筑工程造價〔平均2～3層〕1、建筑工程造價=2000元/㎡×38420㎡=7684萬元〔含裝修〕2、人防工程〔兩層〕4000元/㎡×35000㎡=14000萬元小計21684萬元〔五〕小區根底設施及配套費用1、道路工程費用〔砼路基、瓷磚路緣、露天透水停車面磚〕〔按250元/㎡×小區道路面積) =150萬元2、路燈工程費=30萬元3、人工造景綠化工程費=30萬元4、給排水工程費=15萬元5、小區上下壓配電工程費〔變壓器〕=300萬元6、小區內通訊電視網絡預埋管道費用〔主站〕=5萬元7、小區安保圍墻防盜監控系統=50萬元8、地下室出入閘門系統〔4套〕費用=10萬元9、地下室停車位示意設施費用=6萬元10、小區內交通、棟號、房號、樓層示意牌等費用=6萬元11、小區主入口智能門衛系統=6萬元12、圍墻工程費用=0萬元13、信報牛奶箱配置費=10萬元14、物業開辦費用=10萬元15、電梯價格和安裝費〔中日合資含自動扶梯〕=75萬×8臺=600萬元小計1228萬元〔六〕管理及財務費用 1、管理費用={(一)＋(三)＋(四)＋(五)－〔七〕}×2%=〔28326－2314〕×2%=26012×2%=520萬；2、墊支資金利息=啟動資金約6000萬×10%〔暫按一年〕=600萬3、小區驗收及辦房產辦證備案綜合費用=30萬元小計=1150萬元〔七〕能返還的報建和工程保證金押金1、墻改押金=17萬元2、散裝水泥押金=3萬元3、農民工工資保障金=434萬元4、拆遷工程保證金=1860萬元小計=2314萬元〔八〕稅金1、還建房辦房產證交易稅費〔3.6元/㎡〕=14萬2、印花稅=10萬元3、土地使用稅=40萬元4、營業稅、所得稅等稅費：31500萬元×12%=3780萬元小計=3844萬元開發本錢合計：{(一)至(八)之和－〔七〕}=31842萬元〔九〕開發收入1、地上鋪面：作為拆遷安置機動指標，不計收入；2、地下負一層商鋪出售=10500㎡×30000元/㎡=31500萬元；小計：31500萬元〔十〕經營收入與公房還建戶〔公房138戶，還建筑面積18580.16㎡〕合股經營收入，暫按平均租金300元/㎡、月經營每戶收入6000元/月、5年標準測算，有｛〔200×18580.16㎡＋6000元/月×138戶〕×5×12個月｝×40%〔分配比例〕=〔372＋83〕×60月×40%=10920萬元的收入。〔十一〕開發利潤：31500－31842=-342萬元。〔十二〕經營利潤：10920萬元〔1-6%-15%×25%〕=9855萬元。〔十三〕地下車位出售、出租收入1、出售300位=300×15萬元/位=4500萬元；2、出租長期收益折算=280位×500元/位·月×10年×12個月=1680萬元；小計=6180萬元〔五〕本錢控制措施從以上分析可看到，本工程的開發利潤約為-342萬元。假設在開發過程中，本錢大幅上漲，那么直接影響工程開發的順利實施。為此，對工程的關鍵本錢提出如下控制措施：1、在規劃設計階段控制本錢，選擇合理的建筑、結構形式盡力降低造價。據測算，工程前期及設計階段的本錢控制最終影響了80%左右的工程造價。而且一旦工程設計確定下來并開工，工程中后期很難再進行整體性的更改，甚至許多環節無法進行局部調整。2、真正落實招投標工作，細化施工合同條款。在工程領域，招投標是降低工程造價的重要方式。要真正落實招投標工作，首先是選好招標代理機構。其次是認真審核標底，包括工程量和各單項單價。再次，在招標文件中把合同條款盡量完善，在保證合同雙方沒有顯失公平的情況之下，盡可能將一些模糊不清的條款予以明確。3、有效控制工程中出現的變更和簽證。變更、簽證是工程中經常出現的問題，一旦工程出現變更、簽證，將干擾到工程的進度和本錢預算。要加強現場施工管理人員、工程技術人員的本錢意識，盡量減少設計變更。4、嚴格執行拆遷政策，無論公房、私房均按1:1進行補償安置。〔六〕拆遷戶安置措施1、本工程正式啟動后，對各住戶進行摸底調查，同時進行規劃方案設計。2、規劃方案獲批后，與各住戶簽訂搬遷安置協議，明確安置房屋的坐落、樓層、房號、面積以及電視、、網絡、空調、搬遷補償、裝修補償、臨時過渡安置費等補償標準。3、臨時過渡時間暫按36個月計，假設超期那么臨時過渡安置費計發到竣工交房日止。4、工程竣工驗收交付后，為拆遷戶辦理房屋產權證，協助其辦理土地使用證。〔七〕工程建設工期方案工程前期預備時間為3個月，拆遷工期3個月，建設工期12個月。〔八〕結論及建議〔一〕結論：從以上分析可看到，通過出售地下負一層商鋪可根本滿足整個工程的資金需求。合作伙伴的利潤表達在地下負二層停車位的出售或出租，以及與公房還建戶〔公房138戶，還建筑面積18580.16㎡〕的合股經營收入。〔二〕建議1、本工程擬撤除房屋均為危舊房，執行?廣西壯族自治區危舊房改住房改造暫行方法?〔桂政發[2021]16號文〕，地下人防工程按現行人防相關政策進行報建建設，選定本工程合作伙伴、補交土地出讓金后直接將土地證辦理到合作伙伴名下。2、鑒于本工程開發利潤為-342萬元，建議將補交的土地出讓金返還合作伙伴用于本工程的建設。3、免交本工程的城建配套費用。4、由秀峰區政府向市政府申請優惠政策。第四局部區域商圈及商業工程分析一、工程周邊重點商圈研究〔一〕桂林市核心商圈：十字街商圈分析十字街商圈處于桂林市的最正確地理位置，是桂林市12區縣的核心商圈，于中山路與解放路交匯處，此區域內業態豐富，客流量集聚非常多；由于東西巷工程屬于該商圈，故對十字街商圈進行重點分析。十字街中山十字街中山中路解放西路解放東路地理位置輻射范圍：主要是南北貫穿的中山中路、東至解放東路、西到解放西路。路段中山中路解放東路解放西路覆蓋范圍置業廣場、大世界、都市桂冠、樂群苑和桂林市公安局宿舍區等多個小區和樂群路、四會路三多路等多條老街住宅生活區。王府花園，中華路、濱江路和伊人路正陽路一段的老住宅區太平路，榕陰路一段的老住宅區和一些單位宿舍銀行交通、中國、工商、農業、建設、郵政、桂林銀行和信用合作社建行、農行、工行、中行、交行、光大、興業和桂林銀行農業、工商、信用合作社通信數碼電信、聯通、移動，樂群城，大世界，南方大廈，文化大廈餐飲肯德基、麥當勞、必勝客、桂林人旺角、鑫樂源火鍋、集集小鎮、貴族餐坊、夜貓香酒樓、神鹵，擔子，崇善米粉等福光飯店、澳門酒家、阿甘酒家、神鹵米粉等稻香村、小南國、金龍寨、亞太家味館等住宿桂林大瀑布、杉湖大酒店、豐源酒店、郵政賓館、金埔大酒店等王城酒店、柏麗商務酒店、環球酒店等景湖大酒店等休閑娛樂桂林電影院、百迪樂KTV、小城故事、時光倒流、馬里奧電玩、絕色酒吧、麗會酒吧等樂庫KTV、金碧輝煌、世新休閑會所、維納斯婚紗攝影等。明生桌球、奧林天元健身館、QQ愛兒童攝影、薇薇新娘婚紗攝影、天長地久婚紗攝影、千禧之戀婚紗影樓、巴黎印象婚紗攝影等購物微笑堂、八桂大廈、小香港、夢之島、桂林百貨大樓正陽步行街、王城商廈、桂林圖書市場等。交通1、10、11、99、100路等10、11、14、18路等12、14、26、31路等學校中華路小學，中山中學，廣西師范大學。樂群小學、奎光中學、桂林中學桂林，培智學校十字街商圈經營范圍：零售業：商圈內有五種不同的零售業態，他們分別是百貨商店、超級市場、專營店、專賣店、便利店。其中主要百貨商店一個有四家，微笑堂、夢之島、王城商廈、桂林百貨。超級市場主要分布在四家百貨商店里：微笑堂超市、夢之島優購超市、王城商廈超市和百貨大樓超市。專業店主要有蘇寧電器、八桂、小香港、惠之林、王者通訊等。專賣店更涵蓋了各行各業，如專賣店〔諾基亞至尊專賣店，摩托羅拉仙人掌專賣店等〕，服飾專賣店〔耐克專賣店、李寧專賣店等〕，家飾專賣店〔黛富妮床上用品專賣店等〕等。便利店共有5家，華榮便利店2家，好又多便利店2家，屈臣氏1家。旅游效勞業：周邊餐飲飯店大約有50多家〔小南國、金龍寨、稻香村、阿甘、澳門、集集小鎮等〕，咖啡廳10多個〔上島咖啡、捷佳咖啡、聞鶯閣、夏綠地、歐文等〕，酒吧10多家〔爵色酒吧、61公路、麗會、伊人、麥克斯等〕，KTV約10家〔金色銘人、國會、百迪樂、樂庫等〕，賓館、酒店50多家〔桂林大瀑布、喜來登、環球、杉湖、柏麗商務、金埔等〕，電玩城3個〔瑪麗奧、金港電玩、恒源電玩〕，銀行30多家，停車場11個，公交站6個。這些使得商圈內的各項設施都非常齊全，集吃喝游娛行于一體，來十字街消費人群都十分方便。十字街商圈消費人群：1由于十字街中心廣場是桂林市最早規劃出來的商圈，在附近大約有10個住宅小區，其中主要有王府花園、樂群園，以及一些政府機關單位宿舍，而周圍有廣西師范大學、桂林醫學院等5所院校和桂林圖書館、漓江劇院、桂林日報社、體育館、文化宮等單位，所以附近的居民受教育程度比較高，消費能力比較高，消費理念比較先進。2由于桂林市一個旅游城市，而十字街、正陽步行街、微笑堂等是桂林市區的一個標志，但但凡來桂林旅游的游客的必去之處，所以在十字街中心廣場的流動人口量大，6成以上都是外地人口。考慮到客流量大，而顧客的層次參差不一，購置水平也不一樣，所以在中心廣場內也有不一樣的商店。檔次低的有小香港商業中心；中檔的八桂、桂林百貨、王城商廈；高檔的微笑堂和夢之島。滿足了不同消費層次的客戶需求。十字街商圈分析結論:1、正陽街東西巷工程屬十字街商圈，規劃上可以考慮與正陽步行街聯成一體的規劃，將工程做成正陽步行街延長段來設計；2、借勢十字街商圈、延長正陽步行街，走特色補充商業業態，將兩大商業引擎作為本工程的配套來運作；3、研究王城及商圈布局，沿革王城風格與“記憶〞，找準市場空白，是本工程的出路。〔二〕成功引進500強：廣運沃爾瑪商圈分析2006年12月26日，世界500強企業“沃爾瑪〞簽約進駐廣運，并在廣運?美居商貿城開設了近2萬㎡旗艦店，作為其進軍桂林市場的第一站。廣運?美居商貿城是桂林市小商品批發零售的龍頭，擁有10年老字號、老碼頭的品牌支撐，是繼中心廣場、甲天下廣場之后的新核心商圈。通過引進世界零售巨頭和承接桂林小商品批零經營龍頭

的巨大優勢，廣運已成為桂林城北商業地產的領跑。交通概況、停車及周邊環境：廣運美居商貿城緊鄰桂林南來北往的交通要道“中山北路〞，地處觀音閣、北極廣場、疊彩區政府“三點一線亮化工程〞的中心位置——北極廣場，交通便捷，是城北商業、物流、經濟、行政、居住的新中心。有公交車線路1路、18路、32路、99路、100路等11條公交車可達市區各處。工程距桂林火車始發站、縣城汽車客運站〔發車通往興安等桂北縣城〕咫尺之遙。廣運美居商貿城擁有地下停車位216個，地面上的暫未確定。周邊主要以居民區為主，學校、銀行、菜市等配套設施較全！〔三〕聯達商業廣場業態分布：聯達商業廣場以地上四層，底下一層的多體建筑：樓棟主力店商業業態1#樓快樂家園—齊集大型賣場，專賣店，美食廣場，人人樂等其中地下一樓有大型購物超市，這是人人樂連鎖商業在桂林開設的第一家大型超市，總面積近2萬平方米，規模位于桂林超市之首。超市商品經營品種豐富，有日用百貨、生鮮蔬果、五谷雜糧、海產干貨、面點熟食等生活必需品，將給桂林人民帶來新的購物體驗。人人樂的加盟，豐富了TOO聯達商業廣場的業態，使TOO聯達商業廣場能更好地滿足不同群體的消費需求。2#樓主體是TOO大摩百貨擁有普羅旺斯主題百貨3#樓販獨基地彷基地建筑，內設全市唯一一座建造在商城內的大型攀巖壁。多以低端零售服飾為主，一樓有些品牌專賣店，二三樓為15-25平米的門面。4#樓夢露影城、KTV等夢露影城是桂林TOO聯達商城的六大主力店之一，占地4000平方米，擁有6個豪華影廳1000個座位，包括可躺著看的VIP豪華廳和來自鳥巢的立體3D設備影廳,是以國際五星級標準設計建造的現代化影城，是桂林最大，影廳最多，最豪華的影城，和自助式KTV，電玩城。交通：聯達商業廣場前廣場與公交站點鏈接，門口有85、16、23、1、21、10公交車，附近有工商銀行，商業銀行，交通銀行網點。〔二〕聯達商業廣場售價、租金、物業費用樓層營業面積〔㎡〕商鋪大小〔㎡〕租金〔元/㎡〕物業費用〔元/㎡·月〕地下一樓約1000040-100㎡90-20017.93〔含水電〕一樓約1800020-100㎡120-180二樓約1800020-4060-80水電包含在租金里面三樓約1800020-4030-40四樓約600020-4050-70步行街約900020-80㎡110-150以上為2021年的租金，較現在的市場可能會略有漲幅。兩大商圈分析結論:1、引進沃爾瑪對開發商、對桂林都是一個轟動效應，成功的招商都是先與世界500強接觸，按要求規劃設計，符合要求的硬件配套等，最后才能爭取500強進駐；2、在老碼頭辟出大量的停車位，是廣運商業地產的前瞻性運作模式，對該商圈開展起飛有助推效應；3、從該商圈的深入研究發現，成熟的一線地產是走“先招商、后規劃〞的戰略是沃爾瑪商圈成功的關鍵；。二、南京“1912〞商業工程分析工程地址：中國南京占地面積：30,000平方米商業面積：23,000平方米〔一期〕開展商：南京東方三采投資公司開業時間：2004/12/24物業資料位置長江路與太平北路交匯處，緊鄰總統府開業時間2004面積一期商業2.3萬平方米;二期商業1萬平方米停車位140個地下停車位，100多個地面停車位市場定位結合民國建筑風情，集餐飲、娛樂、休閑、聚會、觀光于一體的風情商業街區。主要商家星巴克、鹿港小鎮、一茶一座、茶客老棧、亂世佳人、蘇荷酒吧、百渡酒吧、俏江南、BABYFACE“昔日總統府邸，今朝城市客廳〞——歷史文化底蘊深厚，這是令南京1912值得驕傲的關鍵之一，所依托的民國歷史文化，這是全國獨一無二的。集餐飲、娛樂、休閑、觀光、聚會為一體，文化、品位于一身的時尚休閑商業區及知名品牌的最正確展示地。東西方時尚將在這里交融會聚，古典與現代文化也將在這里前后傳承，南京1912將是南京新崛起的高尚休閑商業區。

招商工作一開始，就吸引了500余家企業前來洽談，40％的國際一線品牌入駐。南京1912采取了“只租不賣〞的經營模式，消費群定位“中端加高端〞，考慮市場的需求，既有歷史文化的底蘊，又必須摻入現代時尚的元素，其消費人群主要鎖定城市白領、小資、成功人士、外籍人士、商務客人、游客等。南京1912工程分析結論:1、定位——定位為“昔日總統府邸，今朝城市客廳〞，工程的出現彌補了城市核心商圈中休閑娛樂的缺乏，豐富了南京的商業業態；2、業態——在“L〞型的建筑形態中，合理穿插布臵餐飲、酒吧、休閑和茶座，形成聚集人氣的商業組合，同時一定程度上確保日間和夜間的人流相對平衡；3、特色——以民國風格建筑為載體，配合以集中式的休閑娛樂業態，成為南京的商業焦點。三、類似工程“中心廣場地下街〞分析桂林市中心廣場“小香港〞地下商業街位于桂林市最繁華的中心路段，商業街內共有商鋪878間，總面積24108平方米，日客流量高達4萬人左右，于1999年建成，2000年元月正式投入使用。屬于利用人防工程改建的地下商業街。根據調查，桂林市中心廣場“小香港〞地下商業街門面已全部出售，有產權，產權年限為50年，每間門面4—60㎡左右，門面租金、轉讓費依地段的不同，價格亦有所不同，每間門面的出售價格依據地段的不同、面積的不同而有所不同。中心廣場“小香港〞地下商業街從業者全部經營服裝、鞋帽，日客流量高，是一個較為成功的商業運作模式。結論:小香港商業街工程與正陽街東西巷有相似之處，該工程地面局部亦為撤除或無法贏利。正陽街東西巷地面局部受規劃及限高等因素控制，且大量拆遷客戶須安置，只能在工程地下局部做文章，而地上局部與地下建筑局部價值不可比較。客群人氣及車位的引導對本工程的重要性凸顯，與正陽街聯成一體也是本工程規劃的重點，須考慮借勢的運用及規劃。四、成都“寬窄巷子〞工程分析地理位置：功能結構：耍都全名叫“耍都文化廣場〞。耍都位于萬里橋西、彩虹橋南側、南河之濱，為市區獨有四面臨街的三層古文化商業街區。在三國文化區臨河而建，它以絕佳的地理環境、獨特的建筑風格和豐富的餐飲娛樂種類吸引了眾多成都人和外地游客。耍都共分三條街：美食主題街、臨河觀景街和酒吧主題街。凈用地面積為19849.12平方米，總建筑面積為36780.41平方米。寬巷子是成都遺留下來的較成規模的清朝古街道，與大慈寺、文殊院一起并稱為成都三大歷史文化名城保護街區。由寬巷子、窄巷子和井巷子三條老式街道及它們之間的四合院群落組成，是北方的胡同文化和建筑風格在南方的唯一見證。寬窄巷以“成都生活精神〞為線索，在保護老成都原真建筑風貌的根底上，形成會聚街面民俗生活體驗、公益博覽、高檔餐飲、宅院酒店、娛樂休閑、特色策展、情景再現等業態的“院落式情景消費街區〞和“成都城市懷舊旅游的人文游憩中心〞，打造“老成都底片，新都市名片〞。以巴蜀文化、巴蜀民俗民風為原點，將古樸典雅的風貌與商業之間的激情碰撞完美有序地結合，用獨有的中國牌坊、圖騰戲樓、多功能戲臺、充滿誘惑的酒吧、特色美食、絢麗的演藝廣場、情趣的雕塑與恢弘大氣的旱地噴泉廣場等，為成都營造一個融古典神韻、現代靈魂、時尚活力于一體的“新天地〞，業態涵蓋特色餐飲、西餐、火鍋、特色酒吧、清吧、水吧、迪吧、KTV、咖啡、茶坊、休閑中心、俱樂部、夜總會、手工藝品……將現代的商業運作手法和古典建筑元素融為一體，一個為所有好吃、好玩、好休閑的成都人和外地人量身打造的“天下耍都〞。五、結合東西巷工程分析小結及判斷傳統產品商圈即城市十字街核心商圈，目前已開展較成熟，消費者固有的消費慣性使本工程定位為傳統產品中心面臨巨大難度和營銷難點；微笑堂、王城商廈為中心的市中心傳統業態商圈，——無特色；正陽路為中心商圈最成熟的步行街，因為每個城市的克隆影響力日益下降。市場呼喚特色商圈的出現。分析：1、從以上的分析發現，本工程附屬于十字街商圈，地段優勢佳，交通便利，人氣集中，重點在于規劃與招商。2、整個桂林市區目前缺乏具有特色、或明清風貌的歷史保護街區，東西巷工程依托王城文脈，具有深挖潛力，借勢十字街商圈與正陽步行街，有望打造成為桂林的城市會客廳；3、“王府〞、“明清風貌〞是本工程的市場空白，將傳統舊建筑改造成現代商業場所，配合以特色建筑、特色設施和特色商戶，成為王城商業的新焦點；4、有效的開發地下局部，是平衡開發的關鍵手段；5、招商模式可引進大型商業體，同時連通正陽路步行街，規劃開展風格與王城特色一致，打造歷史保護街區的同時，堅持特色經營，實現收支兩旺。第五局部東西巷工程商業業態規劃一、商業業態定位與功能區域定位商業業態定位與功能區域定位原那么A、為工程提供合理的商業組合方案，奠定繁榮持久經營的基石。B、指導招商工作的有序進行，明確招商目的和后期經營管理方向。C、為有需求的投資者解釋描繪繁榮的商業前景。三、商業業態及地下區域規劃方案〔待定〕根據工程規劃的建筑情況，業態規劃將按照建筑特點劃分為四個主要區域一個輔助區域，以到達商業利用最大化，同時，唐宋與明清風格各個區域都獨有特點，連接后可以相互銜接協調。將正陽步行街與解放東路作為主入口規劃，目的是對商業人群做有效的引導，開展成為“東段繁榮、中段專業、西段高雅〞的格局。〔一〕區域按建筑風貌劃分如下主入口：入口區以仿古地標式3-5層中式商業建筑；A區：沿城墻內街，2-3層步行街布局中式建筑〔明清風格〕；B區：中間局部明清風格混合式建筑C區：配合教堂局部以混合式建筑為主；D區：以唐宋風格建筑為主；地下局部：以停車場與商業人防布局為主；〔二〕考慮縱橫交通體系、經營體系如下：橫向關系：一樓的人流動線最為順暢，勢必要成為各個樓棟之間最緊密的聯結體。通過一樓的整體業態布局帶人流向各個方向分散，為樓上商家提供隨機性客源支撐。規劃便利的地下車庫進出口，建議采用電梯引導等方式。縱向關系：因為各個區域相互聯系中又由道路隔斷而獨立，二樓以上區域間人流交通被阻斷，業態定位主要考慮本區域各樓層之間的照應關系，其次再考慮相鄰區域之間關系。〔三〕結合縱橫關系，將工程的區域業態規劃如下：主入口：王府地標地面地下連通設計，主要引進500強等大型商家專用。A區：八桂第一街百味街：〔老墻一條街〕；以各地小吃、特色小炒、局部大排擋、啤酒屋、城墻根露天茶館為主要經營方向；醉香街：〔內街局部〕以川、粵菜輔助其他菜系酒樓、西餐等為主，輔以諸如“XX茶館〞命名的以曲藝表演為主要形式的特色茶館，可穿插傳統曲藝表演、民間奇人絕技等特色工程；內街街道設置文化符號小品及中式亭結構小店，兜售特色手工品及香煙、酒水等；露天設置說書場地及各種曲藝表演場地。B區：王府東街〔明清商業街、休閑購物區〕明清5層風格混合式建筑，規劃為東西巷的住宿接待區及商務區；5層中式建筑，可規劃為自助式青年旅館，諸如便捷酒店或國際青年旅社方式；同樣委托專業的經營便捷酒店的知名公司運營管理；C區：便利街〔生活配套區——規劃為底商式商住混合區〕1層規劃為東西巷的生活配套區，以超市、百貨、便利店等業態為主。1層以上規劃為東西巷住宅物業。D區：府右街〔唐宋商業街〕酒吧、音樂廣場、按摩足道等休閑配套古玩、字畫、手工藝品、旅游紀念品、茶葉、土產、動植物標本等旅游購物區。地下局部：地下人防及商業街地面東西巷商街，地下是燈火輝煌的商城，兩者有機結合，實現物質與文化的并重互舉，充分利用了不可再生的土地資源。功能設置上，既有商場、電子商城、超市、專賣店和美容美發店等商業設施，有餐廳、酒吧、茶社等餐飲設施，又有保齡球、臺球、舞廳等娛樂設施，充分利用空間，向游人提供全方位的效勞。舒適的環境，熱鬧的氣氛，必將使東西巷地下商城成為桂林城市亮點。南側與西側地