寶能亞洲城定位籌劃報告深圳市寶能投資集團2021年元月18日目錄一．工程根本情況 31.1工程概況 31.2所在區(qū)位 31.3周邊現(xiàn)狀 41.4交通情況 41.5周邊配套效勞 41.6所屬區(qū)域的城市定位 5二．工程規(guī)劃定位 62.1南地塊主題定位 62.2北地塊主題定位 62.3南地塊功能定位 62.4北地塊功能定位 7三．設(shè)計建議 83.1SHOPPINGMALL定位 8商業(yè)定位 8業(yè)態(tài)構(gòu)成 83.2五星級大酒店和四星級效勞式高級公寓定位 83.2.1園區(qū)企業(yè)的市場需求 83.2.2五星級酒店帶動四星級效勞式高級公寓的定位 93.2.3五星級酒店的規(guī)模和品質(zhì) 93.2.4高級公寓的市場需求 93.2.5工程形象和目標客戶定位 103.3總部基地定位 103.3.1工程周邊規(guī)劃及開展方向 103.3.2目標客戶類型 103.3.3目標客戶群的分布 113.3.4目標客戶的需求 11具備開展科技企業(yè)總部基地的條件 123.3.6總部基地是更高層次的商務(wù)、辦公空間 123.3.7總部基地的開展規(guī)模和檔次 123.3.8市場定位 133.3.9產(chǎn)品特色 133.3.10產(chǎn)品業(yè)態(tài) 133.3.11工程規(guī)模及開展方案 143.3.12目標客戶定位 143.4其他定位 14四．面積配比建議 154.1總的面積配比 154.1.1shoppingmall主力店面積分配 164.1.2shoppingmall輔助店面積分配 174.1.3五星級酒店面積分配 174.1.4高級公寓面積分配 194.1.5室外設(shè)施面積分配 194.1.6產(chǎn)業(yè)大廈和總部基地面積分配 20總部基地商務(wù)配套面積分配 21一．工程根本情況1.1工程概況寶能亞洲城位于深圳市寶安區(qū)龍華清湖，由南地塊〔宗地號A828-0022〕和北地塊〔宗地號A828-0023〕組成，總占地面積為300400.17平方米,計入容積率總建筑面積為600700.00平方米。其中南地塊總占地面積為174561.96平方米,計入容積率總建筑面積為349100.00平方米；北地塊總占地面積為1.2所在區(qū)位寶能亞洲城地處龍華、觀瀾、布吉三街道的交匯處，與三街道中心區(qū)直線距離分別為5、4、9公里。是深圳市九大重點開展園區(qū)之一的“龍華－觀瀾－坂雪崗高新區(qū)〞的區(qū)域內(nèi)，并處中心位置。地塊東部是坂田街道崗頭村的工業(yè)園區(qū)，西部是龍華街道城區(qū)；南面為坂雪崗，北部相隔機荷高速是觀瀾高新科技園區(qū)。整個區(qū)域是特區(qū)外新的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域，也是深圳市新的城區(qū)最重要的組成局部。1.3周邊現(xiàn)狀地塊周邊目前尚處于開發(fā)和建設(shè)階段，已建成并開始生產(chǎn)的只有深圳卷煙廠和深圳市彩煌實業(yè)開展兩家。已經(jīng)規(guī)劃待建的工程有富安娜工業(yè)園、深圳市播送電影電視集團文化產(chǎn)業(yè)基地、深圳特區(qū)報工業(yè)園和富士康效勞配套工程等。周邊一公里1.4交通情況地塊交通現(xiàn)狀是：西為梅觀高速公路；北為機荷高速公路；東為水官高速公路；南為布瀾路。地塊交通規(guī)劃是：靠近本地塊東為五和大道，還有清平快速。地鐵四號線續(xù)建工程將終點站處長到龍華中心城區(qū)，十一號線從深圳西站到塘坑，在本片區(qū)設(shè)有坂田站和雪崗站；現(xiàn)有的平南鐵路和平鹽鐵路也將進行改造。以上的交通布局將有效串聯(lián)南山、龍華、坂雪崗、橫崗、鹽田、東莞及惠州。1.5周邊配套效勞工程周邊兩公里內(nèi)沒有大型生活配套效勞設(shè)施。一公里內(nèi)除華為坂田基地有百草園是華為的員工公寓〔包括宿舍、會所、酒店和社康中心〕外，沒有大型生活配套效勞設(shè)施二公里內(nèi)有崗頭村社區(qū)，社區(qū)現(xiàn)有小規(guī)模低檔次的效勞根底，龍華崗頭客運站、萬勝購物廣場、金太陽酒店、崗頭社區(qū)健康效勞中心、三和休閑中心、華城百貨等初級五公里內(nèi)有龍華街道中心城區(qū)，區(qū)內(nèi)的酒店、餐飲、商貿(mào)、金融、證券、保險、休閑娛樂、物流、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)有一定的規(guī)模，是深圳中北部的金融、餐飲、商貿(mào)儲運中心及房地產(chǎn)龍頭。城區(qū)內(nèi)有各類檔次的酒店，餐廳500多家，有多家三、四星級酒店，為周邊地區(qū)提供根本的生活效勞。從現(xiàn)狀看，一公里內(nèi)的配套效勞空白，二公里內(nèi)能提供生活效勞的設(shè)施和場所缺乏而且檔次較低；能提供較完善的生活效勞條件的地方距離較遠。周邊五公里范圍內(nèi)除華為百草園定位與本工程高級公寓接近外，SHOPPINGMALL、5A智能化寫字樓、五星級大酒店和總部基地無論品質(zhì)、檔次和規(guī)模無競爭產(chǎn)品。本工程建成后必將成為龍華、觀瀾、布吉區(qū)域最高標準最高品質(zhì)的城市綜合體1.6所屬區(qū)域的城市定位根據(jù)深圳市規(guī)劃局于2003年公布的?深圳市城市功能組團結(jié)構(gòu)研究?，確定在全市域劃分十一個功能組團，并提出了各組團的功能定位及開展策略。在特區(qū)外，打破原有區(qū)、街道辦行政界線，劃分八個功能組團。本地塊位于龍華街道辦，根據(jù)寶安龍崗各組團分區(qū)規(guī)劃屬于中部綜合組團，包括寶安區(qū)的龍華、觀瀾和龍崗區(qū)的布吉〔現(xiàn)為坂田街道辦轄區(qū)〕的坂雪崗，總面積203.5平方公里。2004年底城市建設(shè)用地80.9平方公里，占總面積的40.2%。組團的功能定位為市中心區(qū)的配套綜合效勞區(qū)。組團將重點開展：以華為、富士康等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱的制造業(yè)；以華南物流園與和記黃埔物流園為代表的倉儲業(yè)；以商貿(mào)、教育、衛(wèi)生、文體娛樂為主的配套產(chǎn)業(yè)。組團現(xiàn)狀總?cè)丝?3.2萬人，至2021年，組團人口控制規(guī)模為125萬人；組團將進一步集約有序開展，至2021年組團城市建設(shè)用地規(guī)模為119.5平方公里，生態(tài)控制用地61.0平方公里，限制區(qū)用地20.9平方公里。按照城市規(guī)劃布局，本片區(qū)的所在的組團建設(shè)目標是成為經(jīng)濟繁榮、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、社會和諧、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中的現(xiàn)代化客運交通樞紐和綜合效勞組團，是深圳市中長期開展的新核心。二．工程規(guī)劃定位2.1南地塊主題定位南地塊定位為集綜合城市消費、星級酒店效勞和高端商務(wù)辦公為一體的城市綜合體。2.2北地塊主題定位北地塊定位為集新材料科技研發(fā)、生產(chǎn)、加工、展示、交易、國際資本市場信息交流、創(chuàng)投孵化、商務(wù)辦公和企業(yè)集團總部為一體的具有國際化多功能環(huán)保生態(tài)產(chǎn)業(yè)式總部基地。2.3南地塊功能定位南地塊滿足城市綜合配套效勞和商業(yè)效勞功能。包括：1.以大型室內(nèi)SHOPPINGMALL實現(xiàn)綜合城市消費效勞。主定位為經(jīng)營超市、大百貨、品牌專賣、電腦通訊、圖書音像等；輔定位為餐飲類、休閑娛樂、美體健身、生活效勞等。2．以5A智能化甲級寫字樓實現(xiàn)高端商務(wù)辦公效勞。主定位為創(chuàng)投金融、國際商務(wù)、國際資本、信息效勞中心等。3．以五星級大酒店和四星級酒店式高級公寓實現(xiàn)多方位的星級酒店效勞。主定位為五星級大酒店和四星級酒店式高級公寓效勞。4.以多種文化設(shè)施實現(xiàn)社區(qū)綜合輔助配套效勞。主定位為演藝中心、展覽中心、培訓(xùn)中心、會員中心等；輔定位為銀行分理處、證券交易大廳、郵政郵電、醫(yī)療防疫、書吧、網(wǎng)吧等。2.4北地塊功能定位北地塊滿足科技產(chǎn)業(yè)CBD形態(tài)的全方位綜合效勞。包括：1.以多功能產(chǎn)業(yè)大廈實現(xiàn)新材料產(chǎn)業(yè)科技研發(fā)、生產(chǎn)、加工、展示、交易、商務(wù)辦公等功能。2.以相對獨立的辦公空間企業(yè)總部基地實現(xiàn)國際資本運作、信息交流、創(chuàng)投孵化和高端商務(wù)等功能。3．以多形式特種效勞設(shè)施實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)綜合輔助配套效勞。主定位為多功能智能化會議效勞、工商稅務(wù)效勞、海關(guān)進出口事務(wù)效勞、商標注冊效勞、產(chǎn)品鑒定效勞、第三方軟件評測效勞、專利及新技術(shù)效勞、博士站提供的特殊技術(shù)和數(shù)據(jù)庫效勞、創(chuàng)投孵化效勞、信貸擔保效勞、法律事務(wù)效勞、特種電信業(yè)務(wù)效勞、快遞物流效勞、特種環(huán)衛(wèi)效勞、辦公設(shè)備維護效勞以及非工作時間的常規(guī)性職工餐飲、美容美發(fā)、健體健身、休閑娛樂、生活效勞等。三．設(shè)計建議3.1SHOPPINGMALL定位3.1.1商業(yè)定位以“品牌化、時尚化、個性化、年輕化〞為主題，以“中高檔品牌、群眾效勞、一站式享受〞為特征，以“都市白領(lǐng)階層〞為消費群體，集“購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、藝術(shù)、體育〞為一體的綜合性體驗式購物天堂、娛樂之都、美食之城。3.1.2業(yè)態(tài)構(gòu)成零售以主力百貨店、大型超市、精品專賣店為主，餐飲以美食街、快餐店、高檔餐廳、茶館等為主，娛樂以文藝表演、互動體驗工程等為主。3.2五星級大酒店和四星級效勞式高級公寓定位園區(qū)企業(yè)的市場需求高級商務(wù)人士的出行方式根本上是機場-大酒店-會場，并以大酒店為根本點，因此靠近商務(wù)活動地點選擇五星級大酒店帶動四星級效勞式高級公寓是最正確選擇。通過對本工程周邊情況調(diào)查，此種模式目前以及可以預(yù)見的未來還沒有，園區(qū)企業(yè)的需求和周邊大型企業(yè)的需求將是本工程五星級大酒店和四星級效勞式高級公寓的目標客戶。五星級酒店帶動四星級效勞式高級公寓的定位大酒店可以滿足短期商務(wù)居住的需求，效勞式高級公寓可以滿足長期本區(qū)域高管、白領(lǐng)階層人士以及商務(wù)客人的需求，“酒店+高級公寓〞的組合完全可以滿足本工程及周邊企業(yè)中高端商務(wù)人士的需求。“五星級大酒店+四星級效勞式高級公寓〞的開發(fā)可以起到承上啟下的作用，首先可以提高本工程多功能研發(fā)商務(wù)空間的市場吸引力，其次可以為本工程的商業(yè)局部帶來一個穩(wěn)定的客源。以大酒店帶動效勞式高級公寓的管理模式，也可以提升公寓的品質(zhì)，實現(xiàn)單身公寓向效勞式高級公寓的跨越。增加公寓的投資價值。高級公寓建成后將用來出售或出租，并委托酒店管理公司提供效勞，以增加工程的投資價值。五星級酒店的規(guī)模和品質(zhì)大酒店的品質(zhì)以五星級為設(shè)計標準，效勞配套追求與同級別同地域酒店效勞工程的差異化、自然人性化和高端化。高級公寓采用每相臨兩間可分可合式又相對獨立的模式，以滿足客戶的投資、自用、出租的不同選擇。高級公寓的市場需求關(guān)外的高級公寓開展很慢，根本上是由一些住宅承當著這局部的需求。從開展趨勢看，一旦特區(qū)內(nèi)的商務(wù)辦公活動遷移到關(guān)外，對高級公寓的需求會大量增加。本工程未來將吸引大量的科技企業(yè)進駐，對高級公寓這個細分市場的需求也會日益聚增。工程形象和目標客戶定位工程形象定位：建議開展五星級大酒店及效勞式高級公寓，為入住總部基地和甲級寫字樓的高科技與金融企業(yè)提供舒適、便捷的商務(wù)效勞，方便總部基地及周邊企業(yè)商務(wù)會議、商務(wù)培訓(xùn)以及居家休閑生活。目標客戶以入住總部基地的科技企業(yè)為主，兼顧工程周邊科技企業(yè)的需求。3.3總部基地定位3.3.1工程周邊規(guī)劃及開展方向本工程重點開展通訊設(shè)備、計算機及配件、光機電一體化、電子信息、新材料及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。以本工程為中心，方圓20公里內(nèi)涵蓋了深圳未來主要的產(chǎn)業(yè)集群，根據(jù)分析這里有條件成為未來深圳一個區(qū)域商務(wù)及商業(yè)中心。寶能寶能總部基地富士康光明高新區(qū)觀瀾高新區(qū)深圳中心區(qū)平湖物流基地華為坂田基地3.3.2目標客戶類型深圳十大優(yōu)勢行業(yè)包括：通訊產(chǎn)業(yè)、半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)、新星平板顯示產(chǎn)業(yè)、數(shù)字視聽產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、汽車電子研發(fā)與制造業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)。寶能總部基地位于這些產(chǎn)業(yè)集群的中心地帶，毫無疑問，這些產(chǎn)業(yè)將是寶能總部基地的目標客戶群。根據(jù)對客戶資料的統(tǒng)計分析，進駐商務(wù)辦公樓的客戶以金融保險業(yè)、電子信息及通信、交通物流、咨詢參謀等行業(yè)企業(yè)為主，分別占行業(yè)的20.1%、18.12%、13.63%、13.87%，合計占總量的65.72%.3.3.3目標客戶群的分布寶能總部基地的目標客戶主要分布在福田區(qū)、南山區(qū)以及寶安區(qū)的寫字樓群和工業(yè)區(qū)內(nèi)，具體來講就是天安數(shù)碼科技園、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)以及中心區(qū)、蛇口工業(yè)區(qū)以及本工程周邊的觀瀾高新區(qū)、龍華工業(yè)區(qū)、平湖物流園區(qū)、華南物流園區(qū)等地。3.3.4目標客戶的需求這類企業(yè)和部門對辦公商務(wù)空間的需求是：商務(wù)空間具有靈活性，既可滿足辦公需求，又能進行科技研發(fā)以及必要的生產(chǎn)功能和物流操作功能。3.3.5具備開展科技企業(yè)總部基地的條件寶能總部基地地理位置十分優(yōu)越，周邊科技類企業(yè)云集，具備開展成為區(qū)域商務(wù)的根本條件。通過高綠化率，低密度率建筑布局，使得局部總部基地具備獨立冠名權(quán)，這種綠色的、生態(tài)化的人文的環(huán)境十分符合大型科技類企業(yè)總部的需求。3.3.6總部基地是更高層次的商務(wù)、辦公空間從建筑形態(tài)上，總部基地也是高性能的商業(yè)辦公樓宇，產(chǎn)業(yè)大廈是多家企業(yè)位于一棟辦公樓內(nèi)，而總部基地使每一家都可能擁有一棟相對獨立的辦公空間，更容易提升企業(yè)的形象。從提升管理效能上，各種職能部門位于同一個辦公空間，更容易形成交流和溝通。3.3.7總部基地的開展規(guī)模和檔次總部基地分產(chǎn)業(yè)大廈和相對獨立辦公樓兩種形態(tài)，產(chǎn)業(yè)大廈針對的客戶是面向中小型企業(yè)，獨立辦公樓針對的客戶是產(chǎn)業(yè)金子塔頂端的大型國際和國內(nèi)的企業(yè)，產(chǎn)業(yè)大廈的客戶數(shù)量較大，獨立辦公樓的客戶數(shù)量較小，因此獨立辦公樓的規(guī)模不宜過大，以防止造成開發(fā)經(jīng)營上的壓力?？偛炕嘏cCBD城市核心區(qū)爭奪的是同一類客源，因此在設(shè)計和規(guī)劃上要精益求精，做到高品位、高規(guī)格。重點是滿足不同客戶的不同需求，實施差異化競爭，往往是出得起大價錢的客戶也是最挑剔的客戶。3.3.8市場定位寶能總部基地應(yīng)當開展成為梅林關(guān)外最適宜科技研發(fā)、辦公的科技企業(yè)總部基地，建筑形態(tài)和環(huán)境規(guī)劃可借鑒天安科技園和華為坂田基地的特色，走品牌、高端化之路。3.3.9產(chǎn)品特色工程的開展主題將突出表達： 科技?多功能?生態(tài)科技研發(fā)科技研發(fā)科技商務(wù)辦公科技展示、交易充分滿足不同科技開發(fā)企業(yè)的需求，以科技為本，科技企業(yè)為核心。產(chǎn)業(yè)大廈獨立辦公樓企業(yè)類型統(tǒng)一、效勞多元化產(chǎn)業(yè)大廈獨立辦公樓企業(yè)類型統(tǒng)一、效勞多元化科技展示交易中心針對大型科技企業(yè)；個性化效勞。針對中小型快速成長的科技企業(yè)；集商務(wù)辦公、科技研發(fā)、小批量生產(chǎn)等功能為一體；空間分割靈活?？萍挤鲋舱弋a(chǎn)品展示產(chǎn)品交易商務(wù)交流培訓(xùn)科技多功能多功能商務(wù)辦公，科技研發(fā)、展示交易多功能為一體商務(wù)辦公，科技研發(fā)、展示交易多功能為一體生態(tài)打造生態(tài)科技園區(qū)與城市CBD競爭倡導(dǎo)綠色環(huán)保、科技節(jié)能。生態(tài)打造生態(tài)科技園區(qū)與城市CBD競爭倡導(dǎo)綠色環(huán)保、科技節(jié)能。3.3.10產(chǎn)品業(yè)態(tài)3.3.11工程規(guī)模及開展方案根據(jù)前期調(diào)研，多功能產(chǎn)業(yè)辦公空間應(yīng)應(yīng)規(guī)劃較大的建筑面積，北地塊規(guī)劃20萬平方米的產(chǎn)業(yè)大廈，5萬平方米的相對獨立的辦公樓再加上南地塊6萬平方米的5A甲級寫字樓，才能成為大型總部基地規(guī)模，形成強大的企業(yè)凝聚力。3.3.12目標客戶定位本工程的客戶群主要以深圳開展最為成熟的電子、計算機網(wǎng)絡(luò)及軟件開發(fā)企業(yè)、通訊企業(yè)、物流企業(yè)為核心，并適當覆蓋各類實業(yè)和效勞類公司。3.4其他定位建議南地塊考慮在覆蓋率和綠化率許可范圍內(nèi)合理安排室外籃球場、室外網(wǎng)球場、游泳場、音樂噴泉、露天表演場地等不計入容積率的設(shè)施和開展預(yù)留空地。四．面積配比建議4.1總的面積配比區(qū)位功能規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建議〔平方米〕比例南地塊寶能亞洲城SHOPPINGMAIL17560030%室外文體中心5A甲級寫字樓6000010%五星級大酒店6250011%高級公寓500008%北地塊寶能總部基地產(chǎn)業(yè)式大廈20000033%獨立辦公樓500008%合計598100100%shoppingmall主力店面積分配序號功能類別比例具體業(yè)態(tài)數(shù)量建議經(jīng)營室內(nèi)面積〔平方米〕比例一零售64%百貨12000024%超市130004%家居150006%家電150006%精品專賣〔服裝、鞋類、化裝品、通訊、數(shù)碼〕2502000024%二餐飲8%工作餐飲店530004%便利性餐飲〔快餐店、咖啡店、冰淇淋店等〕1030004%三娛樂28%溜冰場150006%游樂園11200015%其他娛樂工程160007%四合計100%28082000100.00%建筑面積140000平方米，經(jīng)營面積82000平方米，使用率為58%，停車位1000個以上。4.1.2shoppingmall輔助店面積分配序號具體業(yè)態(tài)數(shù)量建議經(jīng)營建筑面積〔平方米〕比例一風(fēng)味餐飲8500014%二娛樂酒吧/娛樂215004%三DISCO酒吧/娛樂115004%四藝術(shù)精品展銷專賣店120006%五圖書城〔館〕1500014%六現(xiàn)代演藝中心1800023%七影劇院1500014%八健身中心120006%九重競技訓(xùn)練館126007%十球類訓(xùn)練館115004%十一配套效勞〔酒吧、咖啡廳、健康咨詢等〕315004%合計35600100%輔助店建議設(shè)計為相對獨立的空間和客人通道。五星級酒店面積分配序號功能類別比例具體業(yè)態(tài)數(shù)量建議經(jīng)營建筑面積〔平方米〕建筑面積合計一標準客房69%36%標準單人房1007522730標準雙人房11690標準豪華房4275標準套房15100殘疾人房270二商務(wù)/行政客房24%商務(wù)單人房1009014640商務(wù)雙人房3690商務(wù)豪華房1880商務(wù)套房8120三豪華客房9%豪華單人房50805460豪華套房8120豪華酒廊2150總統(tǒng)套房1200四大堂1.70%效勞總臺11001060總臺辦公室1150大堂副理175貴重物品存放1100團隊接待，團隊休息1120行李間180吧175精品店1150便利書店1120大堂吧190五餐飲2.57%茶吧11001600全日制西餐廳1800咖啡吧/果汁吧1100廚房及便利西餐1300中餐廳及操作間1300六會議/宴會/多功能廳7.95%商務(wù)中心18004960網(wǎng)吧1300貴賓接待室8300休息大廳2200化裝間1260宴會廳(多功能會議廳〕1800七其他6.02%娛樂〔KTV)32003750電腦設(shè)備房1300乒乓球室1100棋牌室1100桑拿浴1750游泳池1