廈門翔安區工程可行性研究報告投資開發部2021年03月目錄1.工程概況 41.1工程區位 41.2規劃指標 51.3土地現狀與交地條件 61.4工程背景 82.廈門宏觀經濟概述 102.1城市概況 102.2經濟開展 112.3與周邊城市比照 152.4城市規劃 163.廈門市房地產市場分析概述 223.1房地產投資 223.2新開工/施工/竣工 243.3銷售面積/銷售金額/銷售價格 253.4人均居住面積 263.5市場供給 273.6市場需求 293.7區域價格 314.土地市場分析 334.1整體土地市場 334.2區域土地市場 355.周邊區域房地產市場分析 385.1區域住宅市場根本情況 385.2區域在售住宅工程銷售情況 395.3重點工程介紹 405.4區域潛在市場供給分析 445.5影響工程銷售的因素分析 446.工程開發經營方案 506.1投資建議 506.2總體定位建議 506.3開發策略和順序 50開發策略 506.4工程產品建議 516.5本錢控制策略 526.6初步規劃方案 536.7經營銷售方案 636.8重要節點安排 657.工程投資效益分析 657.1測算假設條件 657.2本錢控制 667.3工程融資方案 697.4工程經濟效益分析 708.綜合分析與建議 768.1工程綜合評價 768.2結論與建議 76

1.工程概況1.1工程區位工程地塊位于廈門市翔安區，翔安區是廈門市規劃實施的四個新城之一，區域定位為廈門的城市副中心。工程所處位置為翔安區的核心區，是廈門市翔安區的政治、經濟、文化中心，具體位置為翔安大道以東，瓊湖路以北；距現區政府駐地500米，未來區政府辦公駐地不到1000米，距離即將開通的翔安隧道不到8690米，距離廈門市核心區—島內中心區，約15公里；距離廈門高崎機場約10公里，距離泉州下屬的晉江市和石獅市，約40公里工程地塊區位示意圖宗地四至范圍：東至縱二路〔暫命名〕，南至瓊湖路〔府前大街〕，西至縱一路〔暫命名〕，北至橫五路〔暫命名〕。工程用地示意圖1.2規劃指標規劃建設用地性質：住宅、商業；總用地面積：28168.906㎡；建設用地面積：28168.906㎡；總規劃建筑面積：64800㎡〔地上〕；其中包括受委托代建郵政所1座150㎡，生鮮超市便利店1處15-100㎡，附屬式"二合一"環衛設施〔公共廁所和道班房〕建筑面積200㎡容積率：2.3。建筑密度〔上限〕：35%；綠化率〔下限〕：30%；1.3土地現狀與交地條件土地現狀宗地現狀為凈地，已用圍欄圈圍。地塊內部干凈平整，四周有少量低齡灌木。地塊北側現狀地塊北部體育中心及社區地塊地塊東側現狀地塊西部現狀地塊地塊內部地塊內部承諾交地狀況出讓人同意在交付土地時應到達以下規定的土地條件：場地平整到達：地上建筑物和構筑物已撤除；受讓人假設需對場地進行整理或實施土石方工程，自行處理并承當相應的費用。周圍根底設施到達：地塊四周道路均已修建；工程的給水、雨水、污水可由周邊道路接駁。出讓人授權第三方會同受讓人在交地日依照廈門市測繪與根底地理信息中心出具的?工程測量示意圖?驗明宗地界址坐標及界樁并簽署土地交接書。受讓人應妥善保護土地界樁，不得擅自改動；假設界樁受破壞或移動，受讓人應重新委托廈門市測繪與根底地理信息中心放樣，恢復界樁。承諾交地時間在受讓人于2010年4月19日之前簽訂?廈門市國有建設用地使用權出讓合同?當日，出讓人將宗地交付。前期市政狀況根據現場考察情況，宗地現狀已為凈地狀態，土地根本干凈平整，到達交付條件。〔1〕四周道路均已建成北側：北側為已建成的橫五路〔暫命名〕，馬路對面為廈門體校預留地；南側：已建成的瓊湖路；西側：已建成的縱一路〔暫命名〕；東側：已建成的縱二路〔暫命名〕，對面是匯景新城中心一期社區。〔2〕污水、雨水、電力、有線電視等其他設施都具備接入條件，可參考周邊道路市政狀況。1.4工程背景本地塊使用權以拍賣方式出讓，按照價高者得原那么確定競得人。掛牌底價：1.59億元人民幣，增價幅度為100萬元人民幣。中華人民共和國境內、外的法人、自然人和其他組織，除法律法規另有規定外，均可申請參加競買，申請人可以單獨申請，也可以聯合申請。聯合申請的，各方都必須符合拍賣文件所要求的條件。競買申請人提交競買申請前，應提交地塊競買保證金。保證金為貳仟肆佰萬元〔￥24,000,000.00〕。提交競買申請時間：2010年3月30日至2010年4月6日，法定工作日上午8:30-11:30，下午2:30-5:00時。經審查，申請人具備申請條件，并按規定提交競買保證金的，廈門市土地開發總公司將發給?競買資格確認書?確認其競買資格，并通知拍賣會的時間、地點。拍賣會定于2010年4月8日上午9：00在廈門市土地礦產資源交易市場〔蓮岳路156號松柏大廈三樓〕舉行，聯系5107718。拍賣起叫價為人民幣壹億伍仟玖佰萬元〔￥159,000,000.00〕，不設拍賣底價;增價幅度為人民幣壹佰萬元〔￥1,000,000.00〕。確定競得人后，出讓人委托廈門市土地開發總公司與競得人法定代表人或委托代理人在拍賣現場簽署?成交確認書?。競得人交納的競買保證金，在拍賣成交后直接轉作受讓地塊的定金〔定金可抵作土地出讓價款〕；未競得人交納的競買保證金，可在做出確認后或拍賣活動結束后次工作日起向廈門市土地開發總公司辦理保證金本金的退還手續。根據?成交確認書?中的約定，競得人應當于2010年4月15日之前付清本地塊第一期出讓價款〔即成交總價的50%〕。付清第一期出讓價款后，競得人持出讓價款繳納憑證及本?成交確認書?，在2010年4月19日〔即成交之日起七個工作日〕之前與廈門市國土資源與房產管理局簽訂?廈門市國有建設用地使用權出讓合同?。競得人需在出讓合同簽訂之日起6月內向出讓人支付第二期國有建設用地使用權出讓價款，即總出讓價款的50%，并支付利息。〔注：利息=當期應支付的地價款×計息期×利率。其中：計息期為合同簽訂后第61日起至實際支付之日止；利率根據計息期的長短分為兩檔：第一檔為合同簽訂之日起第60日中國人民銀行公布的半年期貸款利率，適用于計息期少于半年〔含半年〕的情形，第二檔為合同簽訂之日起第60日中國人民銀行公布的一年期貸款利率，適用于計息期半年以上的情形。〕受讓人在按本合同約定付清本宗地全部出讓價款后，持?出讓合同?和出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權登記。2.廈門宏觀經濟概述2.1城市概況區位：廈門，我國十五個副省級城市之一，十四個沿海開放城市之一，五個方案單列市之一，是東南部沿海城市，同時也是全國首批實行對外開放的五個經濟特區之一，享有省級經濟管理權限并擁有地方立法權。從區域開展來講，廈門是國家提出的“海峽西岸經濟區〞的核心和力量源泉。位置：廈門市西與漳州毗鄰，北接泉州，東南與臺灣、金門島隔海相望，地理位置特殊，是大陸與臺灣聯系的橋梁。廈門是港口城市，廈門港是一個條件優越的海峽性天然良港，是我國東南沿海重要的對外貿易口岸。廈廈門交通：廈門交通四通八達，十分便利。海上交通有廈漳車客渡碼頭、旅游客運碼頭、國際貨柜碼頭、廈門港、東渡漁港等；廈門高崎國際機場就在島內，距離市區非常近，另有在建的廈門閩南國際機場〔大嶝島第二國際機場〕；陸地交通廈門環島路、環廈BRT線，十分便捷。榮譽：廈門是海港風景旅游城市，有鼓浪嶼、園博園等著名的旅游景點，擁有“國際花園城市〞、“國家衛生城市〞、“國家園林城市〞、“國家環保模范城市〞、“中國優秀旅游城市〞和“全國十佳人居城市〞、“聯合國人居獎〞、“全國文明城市〞等特殊榮譽。區域規劃：廈門正在實施島內外一體化的城市開展戰略，正在加緊島外新城的開發建設，工程所在區位的翔安區就是廈門市重點開展和開發的區域，未來將建設成為廈門市的城市副中心。2.2經濟開展GDP：總量逐年增長，但近幾年增幅持續回落統計數據顯示，2021年，廈門市實現生產總值〔GDP〕1619億元，同比增長8%，略低于全國GDP增幅0.7個百分點。2002—2007年以來，廈門市經濟增長速度根本保持在16%，近兩年，受外部經濟形勢影響，作為外向型經濟體，經濟增速放緩。2001-2021年廈門市GDP與增長率資料來源：廈門統計局，中國指數研究院居民收入水平：較高，城鎮居民人均可支配收入是全國的1.5倍廈門市居民人均收入和GDP水平明顯高于全國平均水平。2021年，城鎮居民人均可支配收入26131元，是同期全國水平的1.5倍；人均GDP為63740元，是全國同期水平的2.5倍。〔注：2021年人均儲蓄余額數據暫缺〕與沿海城市比擬來看，城鎮居民人均可支配收入低于滬、京、廣、深、杭，高于南京、廈門、天津。人均可支配收入連年穩健增長，為房地產行業提供了有利的消費根底支持。圖：2001-2021年廈門市人均GDP、人均儲蓄余額和城鎮居民可支配收入資料來源：廈門統計局，中國指數研究院表：2021年全國各城市人均GDP排名排名城市人均可支配收入〔元〕1深圳292452上海288383廣州276004杭州268005北京267386蘇州263207廈門261318南京255049廈門2236810天津2143011長沙2021712大連1907013西安1896314成都1865015沈陽1856016武漢1838517重慶17175數據來源：各大城市統計局城市化與人口：常住人口增長平穩，2021年城市化率68.3%廈門市人口增長平穩，且近兩年的增速有所加快；廈門城市化進程也不斷加快，城市化率遠高出全國平均水平。2021年城市化率水平68.3%；2021年全市常住人口為249萬。2003年至2021年來常住人口增速平穩。圖：2001-2021廈門市常住人口資料來源：廈門統計局，中國指數研究院

產業結構：廈門經濟逐步以第三產業為主導，第二產業比重逐步降低2021年廈門市第一、二、三產業占比分別為1.3%、48.4%、50.3%。自2006年以來第三產業比重逐年上升，第二產業比重逐步下降。第三產業的主導地位逐步確立。圖：廈門市三次產業構成比例資料來源：廈門統計局，中國指數研究院房價收入比：比值10.3，在各主要大中城市排名居中從全國范圍內來看，2021年，廈門市房價收入比在各主要大中城市中處于中等水平，比值為10.3，略低于全國平均水平。圖：各主要城市房價收入比資料來源：各大城市統計局，中國指數研究院注：房價收入比=〔住宅房價*90〕/〔人均可支配收入*3〕2.3與周邊城市比照類別福州市泉州市廈門市漳州市GDP〔億元〕2521300216191113常住人口〔人〕683779249477人均GDP(元)36911385376502023333城鎮人均可支配收入〔元〕20316229132613116616商品房平均售價〔元/平米〕7906569280005323.75以上數據可以看出，泉州市的經濟開展水平最高，但人均GDP較低，廈門市的城鎮人均可支配收入和人均GDP水平最高，支付能力最強，同時廈門的商品房價格最高，約8000元/平方米。

2.4城市規劃2.4.1整體規劃廈門下轄思明、湖里、集美、海滄、同安、翔安六個行政區。其中，思明區、湖里區在廈門島內，其他四區在廈門島外。隨著城市建設的快速開展，廈門島內建設已經根本飽和。最近，廈門大手筆啟動“島內外一體化〞建設戰略，城市建設重點由島內轉向島外，跳出局限于島內100多平方公里土地的開展目光，轉而投向1500多平方公里的廈門全局。圖：廈門市行政區劃圖湖里區湖里區思明區海滄區集美區翔安區區同安區區廈門島根據?廈門市城市總體規劃?和“島內外一體化建設〞要求：廈門市規劃定位“我國經濟特區，東南沿海重要的中心城市，港口及風景旅游城市〞。規劃人口規模：2021年，全市總人口規模為270萬人〔其中城市人口規模為210萬人〕；2021年，全市總人口規模為330萬人〔其中城市人口規模為290萬人〕。廈門本島城市人口規模控制為100萬人。城市空間結構布局：“一心兩環，一主四輔〔八片〕〞的組團式海灣城市。一心：廈門本島中心城；兩環：圍繞杏林灣、馬鑾灣和東嶼灣的環西海域開展區；圍繞同安灣、東坑灣的環東海域和同安灣開展區。一主：廈門本島主城；四輔：海滄輔城、集美輔城、同安輔城、翔安輔城；八片：海滄輔城的海滄、馬鑾組團；集美輔城的杏林、集美組團；同安輔城的大同、西柯組團；翔安輔城的馬巷、新店組團。主城與輔城由海域分隔,輔城之間由海灣、自然山體分隔；輔城的組團之間由海灣、自然山體或防護綠廊分隔，總體形成城市與自然生態環境相互融合的布局結構模式。圖：廈門市“一心兩環，一主四輔〔八片〕〞分布圖空間開展策略：〔1〕廈門本島為“優化〞；〔2〕沿西海域開展區為“整合〞；〔3〕環東海域開展區為“拓展〞。城市產業布局：主要圍繞“兩大基地、四大中心〞，即把廈門建設成為高新技術生產研發基地、對臺交流合作基地和航運物流中心、金融商貿中心、旅游會展中心和文化教育中心，形成具有強大競爭能力、效勞能力和聚集擴散能力的區域性中心城市。2.4.2翔安區域規劃〔1〕廈門本島城市主中心職能：市級行政、商務、文化中心；〔2〕翔安新城職能：市級體育中心，地區級商貿、文化中心，對臺文化、貿易交流基地；〔3〕環東海域新城職能：綜合性分區配套效勞中心；〔4〕海滄新城職能：綜合性分區配套效勞中心；〔5〕集美新城職能：綜合性分區配套效勞中心。翔安區規劃定位：廈門城市副中心，島外東部地區中心，以工業、商貿、文教、風景旅游、港口物流為主的輔城。其中，馬巷片區的城區定位為：商貿、工業；新店片區的城區定位為：文教、風景旅游、港口物流，工程地塊位于新店片區。到2021年，城市規劃建設用地約為19.11平方公里，規劃人口約為17.18萬人。到2021年，城市規劃建設用地約為40.34平方公里，規劃人口約為26.97萬人。規劃結構〔1〕城市形態：馬巷、新店鎮依托溪流開展，城區呈自然的組團式格局。規劃將未來的城市形態歸納為“一城四鎮、一心一軸四區、南北差異拓展〞的格局。〔2〕布局結構：規劃采用組團式布局結構，結構布局依托自然水系和交通軸線，在規劃期限內，翔安行政區呈“一城四鎮〞的格局。“一城〞指規劃期限內的城市建設區，“四鎮〞指新圩鎮、內厝鎮、蓮河鎮和大嶝鎮四個建制鎮。城區呈“一心一軸四區〞的城市形態。“一心〞指區級的行政、商業、金融中心；“一軸〞指以翔安大道與新大線為依托形成的南北開展軸；“四片〞指馬巷工貿片區、祥吳新城區、新店文教園區、劉五店物流園區。〔3〕拓展模式：近階段開展為“點軸拓展〞的模式，即以翔安大道與新大線為開展軸，在軸線上重點開展假設干個生長點，以生長點為根底向外拓展。為了防止各個生長點的無序開展，規劃分別對其進行定位，表達“南北差異拓展〞。馬巷舊鎮主要為周邊工業區的產業工人效勞，因此繼續開展現有的社區效勞功能。祥吳行政效勞中心將展現翔安新城面貌，以開展區級公共設施為主。新店舊鎮表達的是效勞功能的轉換，形成文教園區的配套效勞中心。海濱東大道海濱東大道海峽論壇火炬園2.4.3翔安在建、擬建翔安海底隧道：2009年11月5日，全線貫穿；預計2021年4月份將通車運行；通車后，翔安區至島內車程將由海濱東大道：今后翔安南部濱海片區最主要的城市干道，濱海東大道一期工程全長20.5公里，北起翔安北路，向南環灣而行，與海翔大道相交，經過東坑灣，越過翔安隧道，奔大嶝而去，終點接大嶝大橋。海濱東大道建成后，可以完善、構建同安灣周邊區域的交通主框架，還將與翔安隧道共同形成翔安區與本島之間的快捷通道，對加快島內外一體化建設的進程具有十分重要的意義。海峽論壇：廈門市從2021年開始籌備海峽論壇會址工程，該選址翔安區大嶝島西側。根據規劃，海峽論壇工程總用地面積約為437公頃，總建筑面積約56.5萬平方米，會址內不僅有會議中心、高端接待酒店和游艇工程等，還有體育公園和其他配套工程。已于2021年圖：海峽論壇會址廈門第二機場：總投資約40億元的大小嶝納泥造地工程于2021年開工，工期5年。這一新造出來的地塊將用來建設廈門第二機場。根據新一輪的廈門城市開展規劃，擬在大小嶝之間建廈門第二機場。對臺經貿小額商品交易市場總部：在開業十周年紀念日之際，著名的大嶝對臺小額商品交易市場將擴建，總投資約61.7億元。擴建后的大嶝對臺小額商品交易市場將分為入口效勞區、商貿休閑區、文化休閑區和商務休閑區。廈門大學翔安分校：占地3645畝，位于翔安區新店鎮內，東至沙美村，南至翔安南路〔水瀏線〕，西至茂林村西側山包，北至香山省級風景名勝區核心區范圍線。2009年8月以上圖片為廈門大學原校址的圖，供參考火炬〔翔安〕產業區：火炬〔翔安〕產業區為廈門火炬高新區最大的綜合性園區。友達光電、冠捷電子、東元集團等一批臺灣知名企業相繼落戶于此，成為海峽西岸承接臺灣優勢產業及先進制造業轉移的最大基地。火炬產業園區的建設不僅促進了當地的經濟開展，更是帶動了的消費，催生了住房需求。文教區〔大學城〕：文教區是廈門市政府、翔安區政府重點建設以大學城為根底的區域開發工程，目前已入住海洋學院、南洋學院、東南職業學院、廈門高級技工學院、華天涉外學院等多所高等學院。廈門大學、文教區〔大學城〕、火炬產業園等的建設帶動了當地經濟的開展，同時催生了住房需求。翔安隧道、第二機場、海峽論壇等的建設運營，極大的改善了工程所在區域的交通條件和配套條件，提升了工程競爭了。但是從另一方面來說，翔安新城規劃建設剛剛起步，各項重大規劃工程，或在實施、或在選址、或在規劃，區域開展形成規模尚需時日。3.廈門市房地產市場分析概述3.1房地產投資2006年以來，投資力度加大；但2021年以來受金融危機影響大，投資出現負增長2006年以來，廈門市房地產投資力度加大，但是受2021年全球金融危機影響較大，截至目前，投資額持續負增長。2021年，廈門市房地產投資額為267.42億元，同比下降18.2%，較同期全國增速低32個百分點。

圖：2001年-2021年廈門市房地產開發投資額及其增長率資料來源：廈門統計局，中國指數研究院2001年－2021年廈門市房地產投資占GDP比重普遍高于全國平均水平。圖：2001年-2021年房地產開發投資額占GDP比重2005年以來，廈門市房地產投資占GDP比重急劇上升，由2005年的11.1%上升到2007年的25.1%，而這一時期全國投資比重穩定在9%左右；而后由于受金融危機影響，比重有所下降，圖：2001年-2021年房地產開發投資額占GDP比重資料來源：廈門統計局，中國指數研究院

3.2新開工/施工/竣工新開工面積增速受金融危機及市場影響波動較大圖：廈門市商品房施工和新開工面積及其增長率資料來源：廈門統計局，中國指數研究院2005年以來，廈門市每年施工面積增速較大，而新開工面積受金融危機和市場影響波動較大。2021年廈門市施工面積和新開工面積分別為3094.96萬平方米和249.27萬平方米，較去年同期分別下降8.1%和40.9%。2021年廈門市商品房銷售面積低于竣工面積，銷竣比為0.7：1.圖：廈門市歷年銷售面積與竣工面積及銷竣比2021年廈門商品房銷售面積和竣工面積分別為529.28萬平方米和711.08萬平方米。分析統計數據可看出，在2005-2007年，廈門市銷售面積大于或接近竣工面積；但2021年以來，受金融危機影響，商品房銷售面積小于竣工面積，兩年銷竣比分別為0.66：1、0.74：1。圖：廈門市歷年銷售面積與竣工面積及銷竣比資料來源：廈門統計局，中國指數研究院3.3銷售面積/銷售金額/銷售價格銷售面積持續上升，2021年受經濟形勢影響明顯圖：2001-2021年廈門市商品房銷售面積和銷售額及其增長率資料來源：廈門統計局，中國指數研究院圖：2001-2021年來廈門市和全國商品房銷竣比及銷售額/投資額資料來源：廈門統計局，中國指數研究院2021年，廈門市商品房銷售面積和銷售額分別為529.28萬平方米和421億元，較去年同期分別增長29.7%和76.2%，這一跡象說明，廈門市的房地產市場正在從2021年金融危機的陰霾中逐步走出來，市場逐步恢復。2021年，廈門市銷竣比和銷售額/投資額兩項指標均得到上升。竣工面積711.08萬平方米，銷竣比為0.74：1，比08年上升了0.08；銷售額/投資額比值為1.57，較08年上升0.83。2002-2021年，廈門市商品房銷售均價增長率大多高于全國平均水平〔2021年除外〕，2021年同比增長35.8%，高于全國增長率16個百分點。2001-2021年廈門市商品房銷售均價及其增長率資料來源：廈門統計局，中國指數研究院2021年，廈門市商品房銷售均價到達7951元/平米，同樣說明，廈門市房地產市場正在逐步擺脫金融危機的影響。3.4人均居住面積2021年人均居住面積為29.55平方米，高于全國水平圖：2001年至今廈門人均住宅可居住面積資料來源：廈門統計局，中國指數研究院自2001年來，廈門市居民的居住條件有了明顯改善，尤其是自2007年以來，至2021年，廈門人均居住面積由2003年的缺乏20平米上升到2021年29.55平方米，高出全國城鎮居民平均水平〔28平方米2021年全國2021年全國25個城市人均住房建筑面積〔單位：平米〕資料來源：廈門統計局，中國指數研究院3.5市場供給〔1〕總體在過去的2021年，廈門市整體市場表現出嚴重的供不應求，住宅供銷比僅為0.4：1，供求矛盾突出。2021年廈門市住宅批售供給量為162萬平米，而銷售量為406萬平米，即2021年住宅銷售量中約有60%是2021年及以前批售供給。圖：2003-2021年廈門市供銷比趨勢圖數據來源：廈門市國土資源與房產管理局，中國指數研究院究其原因，2021年市場信心缺乏使得土地延緩開發，導致2021年新增供給缺乏。截止2021底，2007年出讓的地塊仍有近一半未取得開工許可證。表：2021年廈門是市場供給年初年終比照2021年廈門市場供給時間比照全市島內島外思明區湖里區海滄區集美區同安翔安在售工程庫存年初379987466566619.3〔萬㎡〕年末190543020284216.4未批售工程住宅庫存年初46413186381047134〔萬㎡〕年末9681531928433510797數據來源：廈門市國土資源與房產管理局，中國指數研究院2021年，住宅在售工程庫存從年初的379萬平方米到年末的190萬平方米；未批售工程從年初的464萬平方米到年末的968萬平方米。據此分析，庫存逐步減少、未來供給陸續增加，但緩解供給缺乏的矛盾仍然需要時間。截止2010年3月23日，市場可售住宅供給面積為178.4萬平方米，從〔2〕區域分布2021年底，商品房住宅市場在售庫存，島內供給占44.1%，島外占55.9%；從區屬來看，思明區供給最大，約為54萬平米；翔安區供給最小，僅為16.4萬平方米。但從未來中期潛在供給來分析，島內供給主要是商業和寫字樓工程，住宅產品比重將逐漸減少，約為35.6%，島外逐漸成為住宅市場主導，上升到64.4%。集美區供給量將最大，翔安區市場供給在短期內依然不高。島島內島外圖：2021年底市場在售庫存區域分布圖：中短期內未來市場供給區域分布島外島內數據來源：廈門市國土資源與房產管理局，中國指數研究院3.6市場需求〔1〕總量在剛剛過去的2021年，廈門市全年成交起伏不定，整體成交量大幅攀升。2021年商品房成交477萬平米，再創歷史新高；商品住宅406萬平米，比08年同期增長290%。成交價格：商品房均價7358元/㎡,商品住宅均價8792元/㎡，價格保持強勁態勢。表：2006-2021年廈門市場表現類別商品房商品住宅面積〔萬㎡〕均價〔元/㎡〕面積同期比照價格同期比照面積〔萬㎡〕均價〔元/㎡〕面積同期比照價格同期比照2006433.27686941%24%317673151%33%2007497.7825015%20%370890716%32%2021408.045854-18%-29%1709979-54%12%2021529.28753830%29%401.38792139%-12%數據來源：廈門市國土資源與房產管理局，中國指數研究院〔2〕區域分布島外成交遠超過島內2021年全年，思明區成交量明顯大于其他各區，為7948套。島外的海滄、集美、同安三區域成交分別為6306、6722、6116套，湖里區成交4947套，翔安最少，為604套。綜合來看，島外成交遠遠超過島內成交量。表：2021年廈門各行政區劃住宅成交一覽區域套數面積〔萬平米〕均價〔元/平米〕思明區7498110.7412484湖里區484770.4411070海滄區630673.846997集美區672270.136129同安區611661.814626翔安區6044.856997圖：2021年廈門各行政區劃住宅成交面積占比數據來源：廈門市國土資源與房產管理局，中國指數研究院2021年，島內城區住宅成交面積占比為46.24%。其中，成交面積前三位的分別為思明、海滄和湖里，成交面積分別為110.74萬平方米、73.84萬平方米和70.44萬平方米，分別占到28%、19%和18%。〔3〕成交戶型/面積分布圖：2021年廈門市不同居室住宅成交占比數據來源：數據來源：廈門市國土資源與房產管理局，中國指數研究院從2021年市場成交數據來看，一居、二居室成交占據市場總成交的半壁江山，分別占25%、27%；一居室套均面積73.36平米，二居室套均面積108.58平米。三居室套均面積152.79平米，占30.68%；四居室及以上套均面積494.66平米，占15%，其他〔別墅、洋房〕占2%。3.7區域價格圖：圖：2021年廈門各行政區劃住宅成交面積占比數據來源：廈門市國土資源與房產管理局，中國指數研究院價格方面，島內兩區均價破萬元，思明區成交均價12484元/平米，島外區域，同安區4626元/平米，其他三區均價均在6000-7000元/平米之間。翔安區均價6997元/平米。另據實地調查，2021年年底，思明區成交主要集中在海峽國際社區和領秀城工程；湖里區成交主要集中在鷺島新筑工程；海滄區主要集中在海晟維多利亞；集美主要集中在金博水岸和熙海家園；翔安區主要集中在地塊旁邊的匯景新城中心工程。

4.土地市場分析4.1整體土地市場廈門土地市場四大運作特色：定期成交制雙月8日加9月凈地出讓制〔1〕權屬清晰〔2〕場地平整〔3〕圍墻已建〔4〕配套完善信息預告制在土地市場網站提前發布擬出讓地塊規劃、地價等信息，在與意向人充分交流開發設想的根底上確定出讓方案。掛牌〔預申請〕制在土地市場發布出讓公告后，可與意向人就規劃、地價等出讓方案內容進行洽談，達成一致的，通過公開程序確定受讓人。2021年廈門市土地供給放量，島外漸成主角；板塊價值明晰，區域級差漸顯圖：2006-2021年廈門國土供給及成交情況數據來源：廈門市國土資源與房產管理局，中國指數研究院2021年全年，廈門共成交土地63宗，面積313.12萬平米，建筑面積786.49萬平米；總建筑面積分別為2006、2007、2021年的1.6倍、1.64倍和4.57倍。其中成交住宅用途土地39宗，建筑面積495.13萬平米，是2006、2007、2021年的1.31倍、1.51倍和4.62倍。圖：2021年廈門市各區土地成交狀況數據來源：廈門市國土資源與房產管理局，中國指數研究院2021年上半年土地市場的繁榮很大程度上歸功于島內土地資源的優質性拉動；下半年，隨著“島內外一體化建設〞戰略、“島外新城建設〞提上日程，島外土地市場逐漸搶占主場。2021年，島外土地成交35宗，土地面積230.96萬平米，占總成交的73.8%，建筑面積543.50萬平方米，占69.1%。從各區來看，集美區18宗，海滄區3宗，同安區8宗，翔安區6宗，四區成交建筑面積分別占總成交的64.08%、13.13%、9.69%和13.10%。島外土地市場遍地開花。尤其是翔安區，翔安海底隧道的通車預期和新城建設帶動了該區的土地出讓。從2021年廈門市成交存在溢價的土地來看，樓面價和溢價率兩項指標思明區最高、翔安區最低思明區成交土地樓面價前兩名分別是廈門本島內的思明區和湖里區，思明區平均土地樓面價8968元/平米，平均溢價率79%；湖里區平均樓面價7395元/平米，平均溢價率51%。翔安區兩項數據最低，分別為2810元/平米和24%。2021年各區住宅類土地平均樓面價與溢價率數據來源：廈門市國土資源與房產管理局，中國指數研究院4.2區域土地市場2021年翔安區成交地塊分布工程工程位置萬科地塊首開地塊成交地塊明細地塊編號工程地址占地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率綠化率建筑密度起始價(萬元〕起始單價成交價成交樓面價元/㎡溢價率成交日期土地用途中標公司萬元29新店片區，洪琳湖東二路〔規劃路〕以830%30%656019768300250026.5%9-8居住、商業廈門東區開發公司30馬巷鎮舫山北路西側、翔安北路北側7384150002.030%35%270702372270702372-9-8居住、商業、教育〔幼兒園〕翔安建030%35%35496710002.030%35%39舫陽北路與舫陽東路交叉口東南側31460630002.035%25%213901962213901962-10-8居住、商業廈門萬科22981460002.035%25%42翔安東路西側30010549501.8-2021365620213656--辦公廈門電信46翔安大道和新店路交叉口東南側1031752149902.130%25%897892646110290325122.8%12-8居住、商業、辦公北京首都開發620961243002.030%25%居住、商業、幼兒園52東方新城一期內29767609.872.616%58%13400217616500268023.1%12-17居住、商業廈門翔安建設2053433070.261.636%34%1103120897.581.935%46%數據來源：廈門市國土資源與房產管理局，中國指數研究院翔安區房地產市場起步晚，之前區內房地產市場幾乎空白。目前，由于廈門市提出“島內外一體化建設〞戰略、翔安新城規劃和翔安海底隧道即將建成通車的利好因素，翔安區土地市場后勢強勁。2021年，翔安區共成交土地建筑面積71.21萬平米。其中以北京首開工程地塊規模最大，建筑面積33.93萬平米，土地溢價率23%。2021年2月-3月，翔安區再成交2地塊，均在新店片區。表：2021年翔安區成交土地資料地塊編號工程地址占地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率綠化率建筑密度起始價(萬元〕起始單價成交價成交樓面價元/㎡溢價率成交日期土地用途中標公司(萬元〕2021XP01翔安區翔安大道和瓊湖路交叉口東南側9681.911275002.820%35%3600130936001309-2-8辦公50年\酒店40年福建五華集團、廈門閩泰實業〔聯合競買〕X2021P01南部新城起步區翔安大道東側、西濱立交南側104379.62375002.330%35%61660259681500343232.2%3-3居住70年、商業40年廈門明發地產數據來源：廈門市國土資源與房產管理局，中國指數研究院此前，區內僅有商品房工程為特房美地雅登和匯景新城中心工程，年成交量缺乏1000套。預計未來翔安區后續土地供給將持續展開。作為廈門市副城市中心規劃，以及翔安隧道的建成通車，翔安區在中短期內將成為熱點區域。

5.周邊區域房地產市場分析5.1區域住宅市場根本情況圖：翔安區市場在售工程分布工程工程位置萬科金色悅城〔即將上市〕首開地塊特房美地雅登匯景新城中心國貿金門灣特房錦繡祥安本地塊所處翔安區域，存在相當規模的安置房和經適房，商品房工程不多，市場在售的僅有匯景新城中心、特房美地雅登、特房錦繡前程工程，建筑類型為高層，多為中小戶型產品。特房美地雅登均價6700元/平米；匯景新城中心均價約9000元/平米。短期內區域內將有國貿金門灣和萬科金色悅城工程推出。工程規模分別為28萬和11萬平米，產品類型分別為小高層、別墅和小高層。5.2區域在售住宅工程銷售情況〔1〕區域住宅工程銷售情況指標匯景新城中心特房美地雅登特房錦繡前程產品形式高層高層、多層高塔、小高層總套數約1500戶2480規模〔萬平米〕2043.0531.68容積率2.32.572主力戶型單身公寓38-46平米；一居46-65平米；二居86-91平米20-61平米一居；74-90平米二居；217平米四居已售周期24個月30個月3個月月均銷售套數502560最近成交均價

〔元/㎡〕一期尾盤，均價7000元/平米；三期平層均價8600元/平米，loft均價9100元/平米63075700開發商廈門匯景集團廈門經濟特區房地產開發集團廈門經濟特區房地產開發集團位置翔安區政府西側水瓊線以南、翔安大道以東、翔安東路以西馬巷鎮東部，東至舫陽東路，西至規劃的舫陽西從表中可看出，區域住宅工程銷售均價差異較大，在5700-9000元/平米之間。在售的區域領頭工程是地塊東側的匯景新城中心工程，報價近萬元每平米，價格有上漲趨勢。匯景新城中心工程一期由七幢高層住宅、兩棟城市公寓組成，二期為6萬平米3-4層商業街配套；三期2棟高層住宅。特房美地雅登工程體量大，入市時間早。由于入市時周邊配套欠缺而工程本身生活配套規劃不完善，使得該工程銷售周期長，市場消化速度較慢。隨著匯景新城中心工程商業不斷引入商戶之后，該工程市場反響才有起色，但是成交價格依然較大落后于匯景新城中心工程。由此可見，目前在該區域工程取勝的法寶是解決生活配套問題。〔2〕區域商業租售情況該區域目前各類生活配套相比照擬欠缺，尤其是商業設施尚處于不斷完善過程中。從目前商業配套規模最大的匯景新城商業產品來看，底商報價26000-30000元/平米；購物廣場商鋪報價平均39000元/平米。據悉，目前已進入或意向進入的商家有中國電信、人人樂超市、蘇寧電器、崇尚百貨、中國煙草、德克士、新食尚等。5.3重點工程介紹〔1〕匯景新城中心根本情況匯景新城中心根本情況工程名稱匯景新城中心位置翔安區政府西側開發商廈門匯景集團物業管理匯景物業管理公司規模總建面20萬平方米物業類型住宅、青年公寓、商業廣場產品形式高層、商業3-4層容積率2.3住宅戶數約1500戶綠化率35%開盤時間2008-3-30銷售狀態一期尾盤，三期在售裝修標準毛坯銷售單價住宅均價9000元/平米；商業30000-39000元/平米主力戶型單身公寓38-46平米；一居46-65平米；二居86-91平米主要賣點商業配套規模、交通、升值潛力數據來源：中國指數研究院

工程地塊圖：匯景新城中心效果圖及工程工程地塊工程特點及客戶情況匯景新城中心工程，以較好的地段開展空間和較大體量的商業配套規模為主要優勢，吸引市場的目光。市場實踐證明，在該區域，該工程處于暫時領頭羊地位。并且該工程的商業體量也很好的帶動了該區域的開發和開展。聚集新城中心于2021年3月份開盤，目前一期住宅1000戶左右已接近為期，三期住宅和商業正在銷售。該工程戶車比約為1：0.6。從客戶來源來看，該工程以翔安區內高中、院校教師、及醫院工作人員、政府公務員的改善型住房；火炬園區中高層管理者工作居所為主，另有局部投資客戶。隨著翔安海底隧道的開通和翔安新城建設進程的加快，投資的客戶有不斷增多勢頭。總體評價優勢：工程位于翔安區行政、教育中心區，人文氣氛較好；緊鄰翔安大道，另外附近有BRT規劃站，交通便捷；翔安隧道開通在即，為工程帶來天時地利的良機；周邊商品房供給少，可供市場選擇的時機少，具有一定的稀缺性。劣勢：周邊居住氣氛、生活配套暫時極為欠缺；景觀資源有限；車位配比擬低。〔2〕特房-美地雅登根本情況特房美地雅登根本情況工程名稱特房美地雅登位置水瓊線以南、翔安大道以東、翔安東路以西開發商廈門經濟特區房地產開發集團物業管理規模總占地16萬平方米，總建面43萬平方米物業類型住宅產品形式高層、小高層容積率2.57綠化率35%住宅戶數2480車位配比1：0.1開盤時間2007年8月銷售狀態1期尾期，2期在售裝修狀態毛坯銷售單價均價6300；主力戶型20-61平米一居；74-90平米二居；主要賣點區域升值潛力數據來源：中國指數研究院效果圖實景圖銷售及客戶情況特房美地雅登工程分2期開發。高層中小戶型。2007年8月開盤，開發銷售周期較長。由于之前該區域各種配套極為欠缺，工程本身配套設計不完善，該工程一直處于較低迷狀態。隨著翔安新城規劃建設進程的加快、翔安隧道開通在即、周邊商業配套逐步完善的利好因素的影響，該工程開始升溫，月均銷售開始升至200套左右。但是由于工程本身規劃的弊端，工程售價仍然沒有競爭力。從客戶來源來看，該工程以各地投資客戶和周邊火炬園的職業者為主。總體評價優勢：工程位于翔安新城中心區，未來開展空間看好；交通快捷便利；市場同比價格優勢；周邊商品房供給少，具有一定的稀缺性。劣勢：周邊生活配套暫時依然很缺乏；戶車配比低。5.4區域潛在市場供給分析翔安新城作為規劃為廈門市副城市中心，以及廈門第二國際機場所屬地，預計將迎來快速開發建設時期。后期土地供給會不斷加大。在中短期內可預見的市場供給已經初現規模。年內預計可實現上市的工程有萬科金色悅城、國貿金門灣工程和編號X2009G02地塊〔廈門東區開發公司工程〕、翔安建設公司馬巷鎮工程。總供給量到達53萬平米。5.5影響工程銷售的因素分析地塊用地條件因素分析〔1〕有利因素地塊所處區域是翔安區中心區域，是廈門市未來規劃重點開發建設區域，區域開展愿景美好；地塊緊鄰交通主干道，規劃有快速公交系統并且臨站；臨近文體教育中心；地塊權屬清晰，無爭議，為地塊有利因素。地塊以凈地標準交付，相對方正平整，有利于規劃開發；〔2〕不利因素周邊缺乏生活氣氛；地塊面積小，規模不大，限制了開發規劃空間的發揮；目前生活配套依然不完善；區位條件〔1〕地塊所處區域為翔安新城核心區，是未來廈門重點城市開展重點區域，前景利好。〔2〕行政中心、文體中心、高教中心三“心〞合一；〔3〕地塊所處區域短期內商品房供給依然具有一定稀缺性。交通條件〔1〕有利因素翔安海底隧道開通在即，今后與島內聯系日趨緊密，是本地塊受益最直接最重大利好。目前廈門業已竣工使用的廈門大橋、集美大橋、海滄大橋等跨海大橋重大設施已經給島外帶來了生機和活力，表現在房地產行業，最直接的就是極大地帶動了區域的房地產商品房的開發與銷售。可以預見，翔安海底隧道的開通將給多年以來缺少開發的翔安區帶來重大利好，區域房地產市場也將迎來新熱潮。緊鄰翔安大道，規劃有BRT快速交通系統，并設有站點。〔2〕不利因素公共交通系統短期內較缺乏。在廈門，由于島嶼城市的自然交通條件制約原因，島內外的開展差距一直存在。島內是行政、文教、商務商業中心，經濟較興旺，但是開展空間近乎飽和；島外開展相對滯后，但是各方面急需開展，空間巨大。由此，連接島內外的跨海大橋或者跨海底隧道等重大交通根底設施，是影響區域開展的最重要最明顯因素之一。可比工程分析選擇與工程具有同等區位條件的工程進行比擬，比方集美大橋兩側的泉舜泉水灣〔島外〕、古龍御景〔到位〕和新景緣〔島內〕，以及海滄大橋的海晟維多利亞等，同時我們也選擇了與工程臨近的島內兩個工程五緣灣1號〔島內〕、國貿藍海〔島內〕。具體工程位置見下表。表：相關工程簡況指標集美大橋翔安隧道〔島內〕海滄大橋泉舜泉水灣古龍御景新景緣〔島內〕五緣灣1號國貿藍海海晟維多利亞產品形式高層小高層、高層高層、別墅高、小高層別墅、高層高層總套數242316104014217492580規模〔萬平米〕35.8267.83017.337容積率3.163.32.52.12.13.4主力戶型40平米一居；60-90平米二居；105-140平米三居46-89平米一居；90-141平米二居；89-151平米三居95-136平米二居；167-192平米三居128-205平米三居；159-230平米四居別墅340-565平米；住宅144-177平米二居；186-207平米三居84-89平米二居；119-164平米三居；115-307平米四居以上戶車比1：0.71：0.31：11：21：0.91：0.5已售周期23個月6個月15個月24個月33個月6個月月均銷售套數20套50套5套15套4套5套最近成交均價〔元/㎡〕887297001262815259180008300開發商廈門泉舜集團廈門古龍集團廈門新景地集團廈門聯發集團廈門國貿金海灣投資廈門海晟地產位置集美樂海路〔嘉庚體育館東側〕集美大橋以北、濱海大道西北側湖里五緣灣體育館旁，明發大酒店南側湖里五緣灣環島路南側、安嶺路西側五緣大橋旁湖里五緣灣商務中心內、營運中心東海滄滄虹路與海滄大道交匯從上表的分析可以看出，與本工程具有同等區位的工程的產品形式主要為高層和小高層，戶型品種多樣，從一居到三居都有，成交均價根本位于9000元/平方米左右〔最近成交均價〕。比方集美大橋附近的泉舜泉水灣、古龍御景、海晟維多利亞等。與島內可比工程相比，島外工程售價普遍低于島內，但從歷史經驗的來看，同一區域內島內工程和島外工程的售價，不會相差很大，如集美大橋附近的古龍御景〔到位〕和新景緣〔島內〕售價相差不到3000/平方米。依次可以位于翔安隧道兩側的五緣灣1號〔島內〕、國貿藍海〔島內〕和本工程的售價相差也應不大，因而可以推測本工程的售價水平應在10000元/平方米以上。而且隨著翔安隧道的開通和各種利好因素的影響，工程投資應比擬可行。

5.5.5地塊周邊配套情況〔1〕地塊周邊配套根底較好，公園、醫院、學校、文體配套設施較為齊全，但是分布分散；〔2〕地塊所處區域商業配套尤為匱乏，是目前制約工程開展的主要弊端；〔3〕工程所處區域是副城市中心新城建設核心區，高教區、廈門大學翔安分校的開工建設等規劃前景利好為本工程的有利因素；〔4〕地塊周邊交通便捷，尤其是翔安隧道開通在即，是地塊升值的關鍵所在；〔5〕火炬產業園的規模逐漸擴大，能為工程提供很好的產業支持，是工程不可無視的一大有利因素；〔6〕廈門大嶝島第二國際機場的規劃假設和海峽論壇規劃，有利于提高區域競爭力。

6.工程開發經營方案6.1投資建議基于前面對廈門市總體經濟環境、房地產總體市場、土地市場以及區域市場的調查研究，結合本工程特點，在充分考慮公司戰略布局和投資策略的根底上，建議以此工程為依托，積極開拓廈門市場。6.2總體定位建議建議該工程在開發過程中充分利用工程周邊原有的交通、配套，以及區位優勢，同時結合工程自身特點和遠洋的開發經驗，合理規劃，將工程打造成為廈門市翔安新城區高品質的、高檔次的、地區標志性的社區典范。原有交通、配套，以及區位優勢主要指工程周圍各種已建和擬建的各種生活配套設施〔酒店、辦公、商業、休閑、體育等〕，以及工程所處的核心地段優勢〔廈門副中心、翔安正中心〕。工程自身特點主要指工程的規模小、周期短、易開發等。遠洋的開發經驗主要指在開發類似工程所積累的短、平、快開發思路和處理疑難問題的開發經驗，比方古墓等。高品質、高檔次、地區標志性，主要是指提供貴族式、現代、時尚的精品，成為地區的標志性居住社區。6.3開發策略和順序開發策略注重品質、打出品牌；快速開發、快速銷售、合理回報。開發順序考慮本工程規模少，不予進行分期開發，按一期開發安排。總體進度安排銷售周期：12個月，從2021年7月至2021年7月；〔如果能在5月開盤，最適宜〕建設周期：17個月，從2021年5月至2021年10月；工程周期：30個月，從2021年4月至2021年10月。6.4工程產品建議工程總體客戶定位工程當地原生態居民中的中高收入者，〔如學校的教師、拆遷的居民、小型私營企業主燈〕主要是一種自住性、品質性、生活性、享受性的需求；周邊園區里的企業高管，〔火炬園、友達光電、中華映管等〕此局部人事業有成，財力雄厚，置業追求居住舒適享受的同時，表達文化品味的特質；廈門本島居民的外溢，且多為白領人士，此局部人財力一般，但收入穩定，主要是一種被迫式自住需求和主動式的投資需求；翔安周邊區域，泉州、南安以及閩南地區，甚至全國的購房者，這局部人購房的需求比擬復雜，主要有幾種，一是投資性的需求，主要考慮工程的升值空間和回報周期；二是享受性需求，主要考慮工程的地段、景觀等；三是養老性需求，主要考慮廈門適宜的氣候條件、適宜的房價水平；四是對資源的占有性需求，全球人均海岸線稀缺，尤其是適宜居住地區海景資源的稀缺。工程詳細戶室配比建議住宅：以兩居和三居的戶型為主。居室戶型面積〔㎡〕套數〔套〕平均面積〔㎡〕面積〔㎡〕套數比例1居65-708468571215%2居88-110170951615030%3居110-1502861203432051%4居及以上160-2002418043204%合計56410860502100%工程銷售價格預估住宅銷售均價預計約為1.1萬元/平方米；地上商鋪銷售均價預計為3萬元/平方米；地下車位銷售價格預計為15萬元/個。工程建筑、高層、裝修標準、車位和配套設施建議建筑形式：高層板樓〔15-18層〕、多層〔6層〕；住宅層高：2.8米交房標準：毛坯房〔清水房〕商業局部：以沿工程西北兩側一層住宅、裙樓為商業，住宅內一層，裙樓兩層，一層層高4.2米，二層層高3車位局部：總車位數為435個，其中地下車位為335輛、地上為100輛。住宅：建筑面積>150平米，1輛/戶；建筑面積90-150平米，0.8輛/戶；建筑面積<90平米，0.5輛/戶；商業：0.4輛/100平米，主要分兩局部，分別為地下和地上。6.5本錢控制策略6.5在方案設計階段，要充分利用現有地勢、地貌，并進行多方案經濟比擬分析，結合市場和工程實際情況，確定經濟合理的設計方案和產品配置。在施工圖設計階段，推行限額設計。在設計合同中對鋼筋、砼含量提出限額要求，并約定優化鋼筋、砼含量的獎勵措施和未到達限額的懲罰措施。同時優化車位位配比和地下面積等，另外在設計任務書中明確各專業的常用材料、做法等。6.5在采購階段嚴格執行公司的規章制度，通過集中采購、工程采購、專業采購等多層面有效控制本錢，并對采購結果進行績效評估、有效鼓勵。6.5加強施工圖審核力度，防止重復施工帶來浪費，加強施工過程管理，盡量減少設計變更、工程洽商的發生，對目標的執行情況進行動態監控和復核，做到本錢控制心中有數，依據合同，合理支付工程款。6.5嚴格依據合同、招投標文件、變更洽商等資料進行結算審核，有效控制工程本錢。對本錢數據的進行積累分析，為后續工程開發提供參考。6.6初步規劃方案規劃設計要求〔1〕規劃概要該工程位于翔安大道以東、瓊湖路以北，土地性質為居住和商業用地。〔2〕規劃指標用地性質用地面積〔㎡〕容積率建筑限高建筑密度〔﹪〕綠地率〔﹪〕居住、商業Far≤2.3多層和高層≤35≥30〔3〕面積指標地上建筑總面積不超過64800平方米，其中居住：60100-60500平方米；商業：〔4〕公共配套〔代建指標〕建設生鮮超市便利店1處，建筑面積15-100平方米，郵政所150平方米，附屬式"二合一"環衛設施200平方米，以2200元/生鮮便利店建筑面積15-100㎡,設于地面一層，同時符合廈規[2021]76號及廈規[2007]219號文、廈規[2021]16號文〔詳見附件〕。附屬式“二合一〞環衛設施〔公共廁所和道班房〕建筑面積200㎡，必須符合廈門市規劃局2007年8月28日發布的?“二合一〞環衛設施建設標準的規定〔試行〕?郵政所建筑面積150㎡，設于地面一層。〔5〕建筑紅線、間距及停車位建筑退讓用地紅線要求居住建筑北側西段退讓用地紅線3米以上、東段退讓用地紅線7米以上，東側北段退讓用地紅線9米以上、南段退讓用地紅線3米以上，西側、南側退讓用地紅線3米以上；其他符合2006年?建筑間距按2006年?廈門市城市規劃管理技術規定?控制停車位符合2006年?廈門市城市規劃管理技術規定?要求。〔6〕市政規劃要求市政規劃要求市政配套設施所有市政配套設施用房應符合2006年?廈門市城市規劃管理技術規定?要求。市政管線接入口管線綜合利用四周市政道路市政設施室外地坪標高參考周邊規劃道路標高及現狀地坪標高控制,比周邊市政道路最低點豎向標高高出0.3米基地主要出入口基地主要機動車出入口應沿北側、東側或西側規劃路設置，且距道路交叉口及現狀道路的距離應符合相關要求〔7〕建筑設計要求建筑設計要求日照分析要求滿足廈門市建筑工程日照分析技術管理規那么建筑平面與空間布局沿瓊湖路不得設置沿街商業店面建筑形態與風格景觀環境要求底層是否架空第五立面〔建筑屋頂形式〕陽臺形式與面積沿瓊湖路陽臺需采用封閉凹陽臺，沿西側道路住宅建筑陽臺采用全封閉處理。其他符合?福建省住宅建筑層高和面積等有關設計問題的暫行規定?〔閩建設〔2007〕18號〕和廈規[2007]131號文的規定，同時符合廈規[2021]6號文規定。建筑色彩應符合?翔安新城修建性詳細規劃?要求層高應符合?福建省住宅建筑層高和面積等有關設計問題的暫行規定?〔閩建設〔2007〕18號〕規定，同時符合廈規[2021]6號文規定。立面形式沿西側道路住宅建筑外立面采用公共建筑形式手法處理，立面簡潔大氣，色彩統一、整體性強。其他要求底層裙房建筑材質采用高檔材料。應符合?福建省住宅建筑層高和面積等有關設計問題的暫行規定?〔閩建設〔2007〕18號〕規定，同時符合廈規[2021]6號文規定。〔8〕其它要求公共開放空間符合2006年?廈門市城市規劃管理技術規定?地下空間用途滿足民防、地下車庫等相關配套要求,競得人假設需進行地下空間開發，需向規劃局提出申請，開發方案以規劃局審批為準。空間范圍地塊空間范圍，平面四至以用地紅線為準，地上和地下至建設工程許可證核定的空間范圍。其他規劃要求住宅樓下商業不得作為產生油煙及噪音擾民的餐飲與娛樂用途使用。建筑主體外觀設置LED夜景工程,并要求該夜景工程采用LED〔半導體超高亮度發光二級管〕為根本材料；也可利用其他材料，但應到相關部門審批。地塊規劃應符合?翔安新城修建性詳細規劃?要求備注規劃要求中的：強制性要求-不可變更的一定執行的要求；建議性要求-經規劃批準可以變動的要求；引導性要求-按此要求原那么的前提下可多樣方式選擇執行。總建筑面積〔計容)指?廈門市房產面積測算細那么?規定的地面以上計入地價局部的面積，地塊容積率計算按2006年?廈門市城市規劃管理技術規定?和規劃局相關規定執行。本圖那么內路名為規劃路名，最終路名以廈門市地名辦批準路名為準。規劃設計方案指標〔1〕總體指標指標規劃方案總占地面積〔㎡〕28168.906總建筑面積〔㎡〕78618.0地上建筑面積〔㎡〕64800.0容積率2.3建筑密度29%綠地面積〔㎡〕8451綠地率30%建筑最大層數〔層〕18住宅戶數〔戶〕534居住人數〔人〕1495車位數〔個〕435非機動車輛〔輛〕1068樓棟個數〔個〕10建筑形式高層、多層戶均面積〔㎡〕108戶型面積區間〔㎡〕65－200各建筑形式的戶型配比多層：2個單元，1梯2戶高層：2個單元，1梯2-3戶〔2〕建設面積指標類別面積單位備注總建設面積79485.0平方米地上面積64800.0平方米地上可售面積64350.0平方米可售商業3850.0平方米代建商業450.0平方米其中生鮮超市便利店1處，建筑面積15-100㎡，郵政所150㎡，附屬式"二合一"環衛設施200㎡住宅局部60500.0平方米地下面積〔可售車庫〕7455.0平方米35平米/輛，可售213輛地下人防面積7230.0平方米人防地下室2960平方米，車庫人防面積為用地分析工程用地為居住和商業用地，總用地面積為28168.906平方米工程位于翔安新城翔安大道東側、翔安區府大道南側，宋坂村西北側，位于集行政、文化、金融、商務于一體的翔安新城的中心商務區，翔安區政府、翔安文體中心、四館合一〔主要包括文化宮、青少年宮、群藝館、婦女兒童活動中心〕均位于地塊北側不遠處。居住建筑北側西段退讓用地紅線3米以上、東段退讓用地紅線7米以上，東側北段退讓用地紅線9米以上、南段退讓用地紅線3米以上，西側、南側退讓用地紅線3米以上；其他符合2006年?廈門市城市規劃管理技術規定工程內部地形平坦、土質較好，外部西側距離工程約60米，有古墓一處〔唐朝名將郭子儀第三十代子孫明朝大學士郭環先之墓〕，應在設計時考慮回避工程南部，已出讓地塊為辦公、酒店和SOHO辦公地塊，為工程提供了局部的辦公和酒店配套。工程內部及周邊空氣質量好，無明顯污染源和危險源。工程地塊臨市政道路較多，根本上是被路包圍，可在符合工程規劃條件下，適當增加商業面積，滿足居民生活的需要，增加工程開發價值。設計方案分析建筑形式小區內建筑形式總體采用一梯兩戶的多層(6層)和一梯2-3戶的高層建筑，最大程度的提高產品的檔次和舒適度。產品為二室和三室為主，適當增加一室和四室及以上。最大程度的做到南北通透、三面采光。建筑立面設計上采用現代風格，運用現代的手法結合高檔面磚，金屬漆等材質，充分表達海濱城市的風景住宅，強化工程線條感和現代感，給人品質優越與現代時尚之感，營造出國際化高檔樓盤的品質。建筑布局住宅均為南北向布局。多層和高層相結合，布置錯落有致，豐富工程天際線。最大限度的拉大樓間距，保證每棟樓的采光和通風。臨街的西邊和北邊局部布置沿街底商，郵政所布置在小區東南角。從戶型布置來看，多采用一梯兩戶的戶型，局部一梯三戶，最大限度的提高工程檔次。園林景觀充分考慮廈門市的氣候特點，利用地塊自身特點，以生態系統為根底，注重環境的平衡，合理分配各景觀要素—植物、道路、建筑、山石、水體的比例關系，重點突出植物造景，運用高大喬木和地被植物構成多層次綠化結構。在滿足居住區景觀使用功能根底上，利用中心花園和棟與棟間以推土造坡的方式，營造出豐富的立體景觀效果，使各景觀之間相互補充，互為照應，表達“均好性〞特征，創造移步換景，形色聲香，回歸自然，遠近俯仰皆怡人的文化景致。裝修風格本工程建議毛坯交房〔清水房〕。交通設計工程設計兩個出入口，方便居民出入，分別位于工程東側和北側，小區內人車分流，保證小區內交通平安。

暢銷戶型典型戶型圖——3室典型戶型圖2〔2室〕典型戶型圖3〔大3室〕6.7經營銷售方案租售方案本工程的住宅、商業、地下車位等產品全部銷售，地上車位采用租賃的方式。其余幫助政府代建的局部，按照2200元/平方米銷售給政府〔廈門市土地開發總公司〕。進度安排工程整體銷售周期為12個月〔2021年7月至2021年7月〕。共分一期銷售。具體推盤節奏如下：第一次試推盤：2021年7月，開1棟高層，1#樓，預計開盤售價為9800元/平方米。共推出96套。第二次推盤：2021年9月，開3棟高層〔2#、3#〕，預計售價為10000元/平方米。共推出154套。第三次推盤：2021年12月開盤，開2棟高層〔4#、6#〕，預計售價為11000元/平方米，共推出128套。第四次推盤：2021年3月開盤，開1棟高層和4棟多層〔5#、7#、8#、9#、10#〕，預計售價為12000元/平方米，共計推出152套。另外推出商業和車位局部，商業售價為30000元/平方米，車位為15萬/個。銷售周期安排類別2021.3Q2021.4Q2021.1Q2021.3Q住宅開盤售罄商業開盤售罄車位開盤售罄售價預測本工程住宅局部預計整體銷售均價為11000元/平方米。商業局部整體銷售均價為28000元/平方米。車位預計15萬元/個。銷售方案預計工程銷售周期12個月，工程整體銷售資源約81394.5萬元，總銷售面積71805.0平方米，其中住宅銷售金額為66550.0萬元，面積60500平方米，商業銷售金額為11550萬元，面積3850平方米，代建商業銷售金額99萬元，面積450平方米，車位銷售金額工程銷售方案物業類型工程總計2021.3Q2021.4Q2021.1Q2021.3Q2021.4Q住宅銷售面積〔㎡〕605001815012100242006050銷售均價(萬元/㎡)1.100.981.071.161.27銷售金額〔萬元〕665501778712923281677674回款〔萬元〕6655088941535520545179203837銷售金額合計〔萬元〕66550商業銷售面積〔㎡〕385019251925銷售均價(萬元/㎡)3.003.003.00銷售金額〔萬元〕11550577557750回款〔萬元〕11550288857752888銷售金額合計〔萬元〕115500代建商業銷售面積〔㎡〕450450銷售均價(萬元/㎡)0.220.22銷售金額〔萬元〕9999回款〔萬元〕9999銷售金額合計〔萬元〕99車位銷售個數〔個〕213107107銷售均價〔萬/個〕151515銷售金額〔萬元〕31951598159831950總回款合計〔萬元〕81394.588941535525030253926725總銷售金額〔萬元〕81394.581394.506.8重要節點安排工程重要節點安排節點工程日期備注前期節點拍地2010-4-8拍地與交付土地為同一日，土地年限從交地之日起算交付土地2010-4-國有土地使用許可證2010-10-30立項2010-11-30建設用地規劃許可證2011-1-30工程建設方案2011-1-30建設工程規劃許可證2011-3-30建設工程施工許可證2010-4-30商品房預售許可證2011-7-30工程節點開工2011-5-1整個建設周期為17個月首層結構完成2011-7-15結構封頂2011-12-30竣工備案表2012-6-30入住2012-工程整體竣工時間2012-銷售節點開盤銷售2011-7-30整個銷售周期為12個月銷售面積達50%2011-12-30銷售面積達100%2012-7-30從上表周期來看，影響工程開發進度主要是土地款的繳納時間，如果土地款繳納及時，可縮短整個工程的周期。7.工程投資效益分析7.1測算假設條件〔1〕估算依據1、廈門市市國土資源與房產管理局和建設局提供的地塊規劃設計條件。2、政府相關要求。3、工程開發進度和銷售進度安排。4、廈門實地調研結果。〔2〕各項測算假設條件1、土地本錢〔掛牌出讓起始價〕：15900萬元。2、前期工程費：按建安本錢5%取費。3、建安本錢〔地上、地下平均水平〕：高層和多層平均為2500元/平方米。4、裝修本錢：無。5、根底設施費：按建安本錢11%取費。6、不可預見費：按建安本錢3%取費。7、銷售費用：銷售額的3.5%提取。8、財務費用：工程取得“四證〞，總投資到達25%以后，將土地抵押銀行獲得貸款，貸款時間1年，利率6%。9、營業稅及附加：銷售收入的5.5%。10、所得稅：銷售收入扣除本錢、營業稅附加的25%。11、土地增值稅：詳見土地增值稅表。12、政府要求代建的局部按照面積要求取上限計算。13、政府要求代建的局部的銷售均價按照2200元/平方米計算。7.2本錢控制本錢特性分析本工程屬于廈門住宅市場高端工程，建安本錢高于廈門市平均水平。本工程風險：開發周期內的人、材、機價格上漲風險。建造本錢主要構成建造本錢構成表工程總額單位比例前期工程費993.6萬元4.20%建安本錢19871.3萬元84.03%根底設施費2185.8萬元9.24%不可預見費596.1萬元2.52%合計23646.8萬元100.00%建造本錢明細工程工程造價〔萬元〕所占比例前期工程費993.6100%設計費397.440%可研費9.91%評估費19.92%咨詢費79.58%勘探測繪39.74%招投標費5.00.50%前期工程施工費317.932%市政開通費19.92%檢測費24.82.50%其他前期費49.75%不可預見費29.83%建安工程19871.3100%建筑工程7948.540%室內裝修5961.430%外立面1391.07%門窗1003.55.05%欄桿、百葉等198.71%土建其他39.70.20%給排水411.32.07%采暖596.13.00%通風198.71%空調39.70.20%電梯496.82.50%強電496.82.50%弱電397.42%燃氣111.30.56%消防298.11.50%夜景照明59.60.30%監理費99.40.50%不可預見費198.71%根底設施2185.8100%大市政437.220%電力236.110.80%燃氣26.21.20%給水4.40.20%雨污水12.20.56%道路16.20.74%交通21.91.00%監理10.90.50%不可預見109.35%小市政1748.780%園林綠化590.227%電力520.223.80%熱力284.213%燃氣43.72%弱電19.70.90%給水120.25.50%雨污水43.72%道路32.81.50%環衛6.60.30%交通13.10.60%體育設施10.90.50%大門28.41.30%圍墻21.91%監理21.91%7.3工程融資方案根據工程開發各時間節點和自身現金流情況，安排工程融資如下：工程總的貸款為2.28億元，其中銀行貸款1.59億，內部委托貸款0.69億，其它資金利用銷售回款。

7.4工程經濟效益分析靜態效益分析在上述假設下測算顯示，工程預計總收入80624.5萬元，工程開發總本錢費用46354.7萬元，凈利潤18334.8萬元。毛利率42.51%，收入凈利率22.74%。工程效益靜態測算表序號項目總額〔萬元〕折合可售單價〔不含車位〕〔元/平米〕各項支出占收入比例1銷售收入80624.512529.1100.0%2銷售本錢46354.77203.557.5%土地取得本錢15900.02470.919.7%前期工程費993.6154.41.2%建安工程費19871.33088.024.6%根底設施費2185.8339.72.7%管理費用596.192.60.7%財務費用1777.4276.22.2%不可預見費596.192.60.7%營業稅及其附加4434.3689.15.5%3毛利34269.85325.542.5%毛利率42.51%4銷售費用2821.9438.53.5%土地增值稅7001.61088.08.7%5所得稅6111.6949.77.6%6凈利潤18334.82849.222.7%收入凈利率22.74%工程分產品經濟收益如下：序號項目總額〔萬元〕一期住宅商業代建商業車位一期小計建筑面積〔平米〕72,25560,5003,8504507,45572,255可售面積〔平米〕72,25560,5003,8504507,45572,2551銷售收入80,62466,55010,780993,19580,6242銷售本錢46,35540448.82,5741903,14246,355開發本錢41,92036735.92337.7162.12684.741,920土地取得本錢15,90014948.79510015,900前期工程費994831.9536103994建安工程費19,87116638.41,0591242,05019,871根底設施費2,1861830.2116142262,186管理費用596499.232462596財務費用1,7771488.395111831,777不可預見費596499.232462596營業稅金及附加4,4343712.923628