北京**住宅小區施工組織設計

第一章工程綜述

LL編制根據

1.1.1.北京**房地產開發有限企業簽發日勺北京**住宅小區工程施

工承包招標文件。

1.1.2名稱編號

1工程測量規范GB500

2人民防空地下室設計規范GB50038-94

3高層民用建筑設計防火規范GB50045-95

4混凝土構造工程施工及險收規范GB50204-92

5屋面工程技術規范GB50207-94

6建筑地面工程施工及驗收規范GB50209-95

7土方與爆破工程施工及驗收規范GBJ2O1-83

8建筑地基處理技術規范JGJ79-91

9地基與基礎工程施工及驗收規范GBJ202-83

10錨桿噴射混凝土支護技術規范GBJ-8685

11地下防水工程施工及驗收規范GBJ2O8-83

12建筑防腐蝕工程施工及驗收規范GB50212-91

13建筑安裝工程質量檢臉評估統一原則GBJ3OO-88

14建筑工程質量檢驗評估原則GBJ3O1-88

15混凝土強度檢驗評估原則GBJ107-87

16采暖通風與空氣調整設計規范GBJ119-87

17采暖與衛生工程施工及驗收規范GBJ242-82

18通風與空調工程施工及驗收規范GBJ50243-97

19建筑采暖衛生與煤氣工程質量檢驗評估原則GBJ3O2-88

20通風與空調工程質量檢驗評估原則GBJ304-88

21火災自動報警系統設計規范GB50116-98

22電氣裝置安裝工程電梯電氣裝置施工及驗妝規范GB50182-93

23民用熱工設計規范GB50776-93

24建筑電氣安裝工程質量檢驗評估原則GBJ3O3-88

25混凝土小型空心砌塊建筑技術規程JGJ/T14-95

26建筑裝飾工程施工及驗收規范JGJ73-91

27鋼筋焊接驗收規范JGJ18-96

28鋼筋機械連接通用技術規程JGJ107-96

29建筑施工安全檢驗評分原則JGJ59-88

30建筑施工高處作業安全技術規程JGJ80-91

31建筑機械使用安全技術規程JGJ33-86

32施工現場臨時用電安全技術規范JGJ46-88

33民用建筑電氣設計規范JGJ/T116-92

1.1.4.

國

家、

北京

市政

府及

有關

部門

頒發

的有名稱備注

關建

筑的

法

律、

法

規、

文

件。

序號

1997年11月1日第八屆全國人

1《中華人民共和國建筑法》

大常委會第二十八次會議經過

2000年1月10日國務院第25次

2《建設工程質量管理條例》

常務會議經過

北京市地方性原則DBJ01-51-2023;

3《建筑安裝工程資料管理規程》

京建質[2023]569號

《北京市建設工程施工試驗實施有京建法口997]172號；

4

見證取樣和送檢制度晌暫行要求》京建法[1998]50號

《預防及工程堿集科反應技

5京建材口999]230號

術管理要求》

1989年12月26日第七屆全國人民代

6《中華人民共和國環境保護法》

表大會常務委員會第11次會議經過

7《北京市防火安全工作管理要求》2023年北京市人民政府令第53號

1.1.5.使用的主要圖集

《建筑物抗震構造詳圖》97G329（一）?（九）

《混凝土構造施工圖平面整體表達法制圖規則和構造圖集》00G101

華北地域《建筑構造通用圖集》:88J、88JX;

《建筑電氣通用圖集92DQ》

《民用建筑給排水設計規范＜91SB〉華北地域通用圖集》

L2.工程概況

京

心

始

京

有

建

北

北

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發

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5部.3.

1524574。4.9

%E2積3

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梁

1序

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級

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二

地

分

部

地

部

下.8L6

內

家

項

2.目

1號樓首層為商業用房、二層以上均為住宅用房；

2?6號樓首層以上均為住宅；7號樓首層和地下

1建筑功能一層設托兒所和會所，會所內設地下游泳池，二

層以上為住宅；地下室主要功能為小型汽車庫，局

部在2、3號樓下設物業管理用房

整個工程從南至北依次由以A字型為基本單元相

互拼接構成的7幢連體住宅構成，立面風格簡潔、

建筑特點

2明快，以灰黑、紅、黃、白為基調，結合建筑形體

相互穿插組合，形體突出，特色鮮明。

序號號項項目目內容

居住區規劃總用地面積：HI()64()2.8m2

住宅用地：28592.2m2

公建用地：5500m?

居住小區用地面積：

46853.2m2

道路用地：3720m2

公共綠地：9041仃

建筑面積

3地下建筑面積：40402.5m2

一號樓：20352.68m2

二號樓：22244.03m2m?

地上建筑面積：三號樓：18901.63m2

129772.4m2

四號樓：21359.25m2

五號樓：20415.4m2

六號樓：11292.78m2

七號樓：15206.63m2

4建筑層數地下一、二層為一種整體

4.8、10、12層

1號樓6號樓11層

4.8、10、12層11.13、15層

2?5號樓7號樓

地下室(B02)3.7m設備層(B01)2.2m

5建筑層高1號樓首層:4.8m;2~12層3.0m

2~7號樓均為2.8m

±0.00絕

54.75m室內外高差0.45m

對標高

基礎埋深-7.10m建筑總高44.45m

12.25m,27.85m,

1號樓33.45m,39.05m

建筑

633.45m,39.05m

高度

12.25m,26.25m,

檐口高度

2~5號樓29.05m,34.65m

29.05m,34.65m

6號樓31.85m

7號樓31.85m,38.85m,44.45m

建筑耐久年限二級(50年)抗震設防烈度8度

7建筑分類二類高層人防工程等級六級(物資庫)

建筑耐火等級地上二級、地下一級

序號項a內容

1號樓外墻采用彩色鋁塑板；

2~7號樓外墻基座部分采用灰黑色仿石面磚，其

8外裝修

他均為紅、黃、白三色外墻涂料；

外門窗采用單框雙玻璃鋁合金門窗或塑鋼門窗

原則為毛坯房，地面考慮面層厚度，由裝修企業

內裝修

9進行二次裝修設計

地下室底板、頂板、外墻均采用防水混凝土，并設

仿水卷材；底板設集水坑，將滲漏日勺水集中機械排

10建筑防水

除；屋面防水為卷材防水；衛生間為涂膜防水

框架填充墻：250厚陶粒混凝土砌塊墻體；

戶內隔墻：100厚陶粒空心條板墻體；

1

衛生間、廚房管井隔墻：60厚陶粒空心條板

號

墻體

樓

衛生間、廚房管井隔墻：60厚陶粒空心條

板墻體

承重墻:200厚鋼筋混凝土墻體；

11墻體

分戶墻：200厚鋼筋混凝土墻體及200厚陶

粒混凝土砌塊墻體；

2~7

戶內隔墻：100厚陶?？招臈l板墻體；

號

衛生間、廚房管井隔墻:60厚陶?？招臈l板

樓

墻體

衛生間、廚房管井隔墻：60厚陶?？招臈l

板墻體

屋面：100厚加氣混凝土加50厚聚苯復合板保溫

層；

外墻：外貼外保溫；

內墻：樓梯間內側及位于伸縮縫處向房間一面日勺

12保溫滯采用內貼保溫；

過街樓頂板、室外挑空部分的樓板：向室夕1、一面貼

外保溫并做吊頂；

地面：考慮在設備層板底貼保溫層

地面：考慮在設備層板底貼保溫層______________

1.2.2.

構造

項目內容

設計

簡介

序號

主體構造基礎型式梁筏式基礎

框架構造，底板梁筏式基礎

地下地下車庫構造體系

部分

1構造型式頂板密肋次梁，底板筏板基礎

地下游泳池

1號樓框架-剪力墻構造；

地上部分

2?7號樓剪力墻構造

土質情況由上至下依次為粘質粉土、卵石層

土質、勘察期間未見地下水，不考慮地下水

2

水位地下水位水質日勺侵蝕作用

建筑物地基土質卵石層

3

地基地基承載力300MPa

構件部位頂板框支梁柱墻

F09-F13C25C25C30C30

F05-F08C30C30C35C35

F01?F04C30C30C35C35

混凝土C35

4B01C30C30C40

強度等級C35P8

C35

B02C30C30C40

C35P8

基礎底板（筏梁）C30P8

基礎墊層CIO

L2.3.專業設計概況

名稱設計要求管線類別

四層如下市政管網直接供水（低區

給水）；五層及以上經過小區變頻

水泵機組供水；五至七層給水支管

給水鑄鐵管（室

設減壓閥；變頻水泵房設在7號樓

給外）；襯塑鍍鋅鋼

日勺地下一層，泵房內設SMC制生

管（室內干管、支

排生活給水活水箱（12m3）一座及變頻泵

管）；鋁塑復合管

（8ODL5O-2OX3）兩用一備。

水或PB管（戶內墊

1號樓地下室內單獨設SMC制生

層內支管）

活水箱（6m3）及變須泵

（65DL32J5X3）兩用一備供1

號樓自用。

小區環狀給水管網上設地下式室

外消火栓6處；

小區全部住宅均設消火栓滅火系

統并設水泵接合器二組；

地下車庫、地下物業辦公室、住宅

中庭設置自動噴水滅火系統，其

中地下車庫及地下物業辦公為干

式自動噴水滅火系統，中庭及時鍍鋅鋼管（噴淋管

消防給水

號樓首層單位場采用濕式自動噴道、消火栓管道）

水滅火系統。

地下車庫、地下物業辦公室、住宅

中庭設置自動噴水滅火系統，其中

地下車庫及地下物業辦公為干式

自動噴水滅火系統，中庭及時號樓

首層單位場采用濕式自動噴水滅

火系統。

生活污水排至室外污水管；脛管（室外）；機

排水小區內設10#化糞池三處;制排水鑄鐵管（室

小區最高日污水量為688.6m3o內）

屋面采用內排水方式；

雨水

小區雨水量為1135L/S

名稱設計要求管線類別

小區設二十四小時集中生活熱水

（溫度60度）；

生活熱水系統不分區，補水由小襯塑鍍鋅鋼管

給區變頻泵供水；（干管、支管）；

排生活熱水首層到七層支管設減壓閥；交聯鋁塑復合管

水熱水循環采用下行上給，立管循或PB管（戶內墊

環，同積壓日勺布置方式；層內支管）。

1號樓生活熱水供給在換熱站與住

宅部分分開設置。

采用集中采暖；

小區內擬采用三級計量方式；

采暖管線采用共用立管分戶獨立焊接鋼管（干管

雙管系統形式；及共用立管）；交

采暖

戶內散熱器連接均采用下接式雙聯鋁塑復合管或

管系統，實現分室溫控制，PB管（戶內支管）

戶內散熱器連接均采用下接式雙

采管系統，實現分室溫控制。

暖

1號樓首層單位場擬采用集中空調

通方式，擬采用風機盤管加新風系

空調

風統

空

調小區地下車庫、地下物業辦公室、

會所、游泳池均設通風換氣系統,

地下車庫與排煙系統合用；

物業辦公室新風換氣量按

通風

20m3/hp計，游泳池通風換氣排4

送3計

物業辦公室新風換氣量按20nr'/hp

計，游泳池通風換氣排4送3計

1號樓、5號樓、7號樓消防電梯

前室內設機械加壓送風系統，送

風機采用斜流風機設于屋面上；

防排煙住宅中庭排煙用高溫消防排煙設

于屋面上；

小區地下車庫按防水分區及防煙

分區設置機械排煙系統

名稱設計要求管線類別

電源由八里莊220千伏變電站引入小

區電纜分界室；

按高壓自管設計，全部變配電室位于

供配電

地下一層，采用上進上出進線方式；

低壓配電為三相380/220V供電；

住宅照明線路采用電纜樹干式供電

照明三相五線制TN-S系統

防雷接地按二類民用建筑防雷設計

小區設兩座電信交接間；

每戶按入2部IDD

電小區設衛星接受天線；

每戶起居室、主臥室設電視出線口,

氣

電視大戶型增長出線口

每戶起居室、主臥室設電視出線口，

大戶型增長出線口

住宅區內設可視對講系統；

安防小區內設電視監控系統、紅外報警

系統、巡更系統、遠程抄表系統

采用集中報警控制系統，設消防自

火災自動報

動報警和聯動控制并分設六個區域

警和消防聯

報警控制器

動控制

室外管網小區內設弱電管路

1.3.工程要點和特點

1.3.1,工程要點

131.1.確保構造工程日勺質量，尤其是構造安全可靠，不但要確保

構造工程外在質量，更主要日勺是要確保構造工程的內在質量。

131.2.本工程防水工程質量，牽涉到幾百家顧客日勺消費利益，直

接影響顧客生活起居，尤其是地下室、屋面、全部衛生間、廚房間、

設備間的防水質量，我們將視其為本工程質量控制日勺要點。

1.3.1.3.確保住宅工程日勺幾何尺寸是業主和顧客非常關心的問題,

所以測量和放線的偏差控制是本工程日勺要點內容之一。

1.3.1.4.本工程全部墻體，尤其是門窗工程要完全實現密封、保溫、

隔熱、隔音、防雨等使用功能，這也是本工程要點內容之一。

1.3.15本工程為群體建筑，建筑物層次高下錯落，南北向、東西向

交叉布局，給塔吊口勺安裝和拆除帶來一定晌困難.為此,，怎樣合理布

置塔吊，極大程度地發揮塔吊的利用率，這也是本工程的要點內容之

一一O

1.3.1.6.本工程基礎構造施工將進入冬期階段，怎樣搞好冬施.確

保構造工程質量，修是本工程日勺要點和難點內容之一。

131.7、住宅工程使用功能日勺實現，尤其是上下水、采暖系統、

電視、、照明系統、通風防排煙、消防噴淋等使用功能，這也是

本工程要點內容之一。

131.8、本工程地下室占地面積大，工程量大，應作為本工程施工

日勺重中之重。

1.3.2.工程特點

1.321.構造復雜。本工程屬于高層聯體住宅小區，建筑形式多樣、

構造比較復雜，施工時有一定難度。

1.322、現場窄。因為建筑物占地面積大，造成施工現場極其狹小，現

場不能設置足夠的臨時設施和材料堆場，施工現場場地H勺綜合使用、

臨水、臨電日勺布置，污水、雨水H勺排放等都需要業主協調處理。

1.323、臨近居民生活區，處理民擾及擾民問題有一定難度。

1.4.招標范圍

1.4.1、本工程招標范圍涉及如下內容：

土建工程（二次裝修除外）；給排水工程；通風工程；

電氣工程；采暖工程；人防通風工程；弱電預埋工程

L4.2?本工程招標范圍不涉及如下內容：

室外工程；降水工程；護坡樁工程；地基處理工程；

土建二次裝修工程；變配電工程；電梯工程；消防報警工程；

弱電工程（隨構造預留、預埋除外）

第二章工程承包組織管理對策

2.1.綜合闡明

我企業是具有一級資質及工程總承包經驗H勺大型施工企業，是一

支具有雄厚技術力量和機械裝備、富有施工經驗的專業施工隊伍。近

年來我企業先后承建了大量。勺具有一定社會影響日勺項目，贏得了很

高日勺社會信譽，積累了豐富H勺施工經驗和大量日勺施工技術資料，對承

建北京**住宅小區工程具有極大日勺信心，對與建設單位日勺合作充斥

真摯的意愿。在收到招標文件及施工圖后，我們組織了各類專業技術

人員對招標文件和施工圖進行了細致日勺探討，并組織有關人員勘察

現場，仔細了解現場情況，精心編制了本工程施工組織總設計，明確

了工程的方針、管理目日勺及施工工期。如我企業有幸承建，我們將依

托我司日勺管理、技術、裝備日勺優勢，遵照設計，信守協議，精心組織,

確保工程優質、準期完畢。

2.LL有關工程工期

本工程定額工期為873天，招標單位要求工期為750天，我單位承諾

工期為548天，留出足夠的天數進行二次裝修。一旦我企業中標，我

司將立即委派有關工程技術人員進駐現場，進行建筑物定位及放線,

以及塔吊基礎口勺施工。項目經理部將按照施工準備和詳細實施兩個小

組同步開展工作，迅速達成生產能力，以利于基礎施工能盡早開始。

計劃2001年10月30日動工，進行定位放線、土方開挖及基礎構造

施工。因為地下室占地面積大，土方工程量將會很大，需較長時間才

干完畢，為預防冬季基土受凍，2023年農歷春節前組織兩大作業隊集

中進行基礎底板施工，2023年3月份復工后兩大作業隊繼續集中力

量進行地下一層構造施工。地下一層構造施工完后，一作業隊進行夾

層施工，另一作業隊進行地下室外墻防水及回填土施工，因1#樓為框

架構造，7#樓層數較多，考慮在回填土施工口勺同步進行1#、7#樓主體

構造施工，2#?6#樓待地下室肥槽回填土結束后進行主體構造施工,

計劃于2002年7月25日完畢全部構造工程。各樓5層以上構造施工

時，穿插進行4層如下各層二次構造及初裝修施工，因在初裝修時仍

要經過一種冬季，準備將地下室的二次構造、墻體抹灰、地面及墻體

膩子、涂料等施工安排在冬季，其他初裝修均在2023年冬季前完畢。

2023年3月底4月初進行局部修補、清理，留出足夠口勺時間進行二次

裝修.在構造梁板模板拆除后，穿插進行機電工程立管、風管口勺安裝,

按照由下至上的原則組織施工，裝修工程則按照由上至下口勺原則穿

插進行，本著抓前不抓后、前緊后松的原則，我司H勺進度計劃安排均

將以確?？⒐槟康模M織好勞動力、材料、機械設備，協調好各方

關系，確保在2003年4月30日前完畢本招標范圍內口勺全部施工內容。

工期目H勺:2001年10月30日—2003年4月30日，合計548日

歷天。

2.1.2.有關工程質量

木工程一旦中標，將列入我司口勺頭號要點工程項目，使該工程在

質量管理和質量水平上都能確保優質工程，為整個工程創成優質工

程打下扎實日勺基礎。本工程日勺質量目日勺為：分部分項工程一次驗收合

格率1()0%,質量評估等級為優良，確保北京市構造長城杯、北京市優

質工程，爭創國家舍班獎。

2.1.3.有關工程總承包管理

我企業是國家一級企業，我企業承建本工程后，將對全部專業承包項

目進行總包管理。為此，我企業將從項目班子、組織機構日勺設置到管

理制度日勺制定，都進行充分日勺準備，使工程在我司口勺管理模式下進行

運轉，將各專業承包單位日勺進度、質量、安全、文明施工納入我司的

總控計劃和管理之中，確保本工程日勺各項工作自始至終處于受控狀

態。同步，我企業將嚴格遵照對有關專業承包單位日勺選定原則，推行

總承包單位日勺職責。

為體現我們的服務，在北京**住宅小區工程_L我司確立急工程所

急，想工程所想日勺服務思想，協調好各專業承包分包單位，并主動主

動地為各專業承包分包單位口勺施工發明必要條件，以確保達成預期

日勺工程目日勺。

2.1.4.項目管理領導班子

為確保本工程全方位日勺組織管理能夠順利實施，我企業將調派具有

豐富施工經臉，年富力強、和有類似工程施工管理經臉日勺工程技術人

員和管理人員構成項目經理部。項目管理領導班子見工程項目組織機

構與職能圖。

2.L5.安全目的

確保無重大工傷事故，杜絕死亡事故；輕傷頻率控制在2%。以內。

2.1.6.文明施工目的

創北京市建筑工程安全文明樣板工地，做到讓業主滿意、讓住戶滿

意。

2.1.7.有關計算機在項目中的應用

我企業將采用當代化日勺管理手段和軟件，經過網絡平臺在業主及項

目部和各專業分包間進行連網，達成共享信息、及時傳遞、處理信息

和相互溝通H勺目H勺，加強過程控制，確保資料日勺真實性，為創北京市

優質工程發明必要的條件。經過計算機網絡系統在各專業間口勺相互協

調和控制，確保工程優質、高速日勺完畢。

2.2.項目管理總體設想及對策

221.項目組織機構（見施工現場組織機構與職能圖）

本工程將采用項目管理法施工，我企業將按照數年來積累的成功

日勺項目管理經驗以及國際慣例來運作和管理該項目，形成以項目經

理部為關鍵，以項目協議管理和成本控制為主要內容，以科學系統管

理和先進技術為手段H勺項目管理機制。同步，項目經理部在企業總部

領導下充分發揮企業日勺整體優勢，高效地組裝和優化社會生產要素。

嚴格按照以GB/T19002idtIS09002原則建立的質量確保體系來運作,

形成以全方面質量管理為中心，以專業管理和計算機輔助管理相結

合的科學化管理體制，以出眾日勺實現我企業日勺質量方針和本工程質

量目日勺，以及對業主日勺承諾。

為優質、高速完畢本工程，我企業將派遣一批具有當代管理知識

和有類似工程施工經驗日勺施工技術、經營人員，構成一支充斥活力,

具有多專業全方面管理能力的領導班子。

項目經理：工程師