小區房地產開發工程可行性研究報告

“城南春天〞可行性研究報告第一章投資環境分析一、國內環境：中國房地產還有20年以上的好景XXXX年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業及相關行業代表參加本屆展會，從側面反映開發企業普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景〞。“中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在XXXX年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產業直接奉獻的。中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。1998年以來，中國房地產開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。XXXX年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經到達了5.7%。而在美國，房地產業作為國家經濟的三大支柱產業〔汽車、醫藥、房地產〕之一，已持續了50多年。2021年，中國的城鎮人口將到達10.2億人，年均增長4%，城鎮住宅存量面積將到達330億平方米，比XXXX年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。〞二、荊州房地產市場：整體良性開展與現階段迅速升溫1、湖北省宏觀政策的指導XXXX年6月，為了促進房地產業的持續快速健康開展，根據?國務院關于促進房地產市場持續健康開展的通知?，結合我省實際，湖北省政府出臺?省政府關于促進房地產業持續健康開展的意見?，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康開展。2、政府出臺房改政策，取消福利分房自XXXX年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛開展。3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市根底設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。XXXX年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%；XXXX年全市農民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：?荊州縱橫?之?XXXX年荊州市經濟運行特點、問題及對策?)XXXX年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。〔摘自：荊州市人民政府新聞發言人辦公室?XXXX年經濟開展情況新聞發布稿?〕以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。近年來，相當一局部住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋〞向“居者優其屋〞開展。電腦、移動、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活潑，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。5、同類物業的市場情況荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此根底上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。三、荊州房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭1、舊城改造，造成了需求量的增加鑒于原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，XXXX年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房〞的新規劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產市場。第二章工程概況一、建設地址新風小區二期工程——城南春天工程〔以下簡稱“本工程〞〕位于荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束；西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經開工，預計XXXX年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本工程的地理優勢。二、工程規模“新風小區〞工程規劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積2XXXX年度房地產開發方案。用地面積52064.24平方米，總建筑面積8XXXX年，效勞過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質深厚，經驗豐富。該公司將在本工程未竣工前即開始介入，從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，防止出現入住后的管理、使用難題。本工程推行“綠色平安環保小區〞概念，全部采取人車分流，設三十米寬的主入口僅供行人出入，在新風二路和屈原南路上還設有兩個側門，供車輛出入。小區入口設保衛室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統，公共場所及外墻設高密度紅外線監控系統，社區內保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統獲得最及時的幫助。此外，本工程物業管理還提供全天候的小區保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設施的保護；公共部位的維修與保養以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業主所想，急業主所急，讓業主享受尊貴自在的居家生活。第三章工程市場分析與整合營銷一、工程市場分析1、地段環境優越本工程位于荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束；西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經開工，預計XXXX年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現本工程與城內的零距離接觸，在相當大程度上增強本工程的地理優勢。2、周邊生活配套完善本工程周邊的生活配套包括：新風超市、金豐園超市、明珠超市；新風菜場、金豐園菜場；農業銀行、工商銀行；胸科醫院、二醫院、荊州市中心醫院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閑配套，生活十分便利。3、園林景觀設計突出本工程對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等〔詳見P.5“建筑環境及園林景觀設計〞〕。4、教育配套優勢顯著自古以來，人們就非常看重環境對人的影響，古有“孟母三遷〞，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購置前期對樓盤綜合素質的關注，開展到對未來居住環境的關注，對未來鄰居的關注。現代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內心的豐盈和自身氣質修養的顯現。目前，全國各大城市的“教育樓盤〞普遍暢銷，銷售價格高于周邊其他條件相同樓盤10%~20%。本工程地處大學城中心，教育配套優勢極為顯著。隨著長江大學的成立，高級職業技術學校等20余所學校逐步遷入大學城，本工程得天獨厚的文化教育氣氛，以及業主以教師為主的特點，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業。5、建筑施工品質過硬本工程施工隊伍來自中國“建筑之鄉〞浙江上虞，推行品牌第一、信譽至上的原那么，對施工品質精益求精，深受業界好評。一期現房到達了卓越的半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留等等，給消費者留下了深刻的印象。施工方在“城南春天〞的建造中，將繼續秉承這種精益求精的作風，把“城南春天〞建造成荊州市品位最高、質量最好、設施最完善的住宅示范小區，創造良好的社會效益和經濟效益。6、市場供求關系良好本工程地處城南開發區，周邊房產開發工程較少。作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，大學城20余所學校的遷入，將為本工程帶來龐大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本工程住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環境，巨大的目標消費群體，使本工程處于良好的市場供求關系中，市場前景令人樂觀。7、開發區的升值潛力巨大本工程所處的城南經濟開發區，屬省級經濟技術開發區、省級臺商投資區，近年來發揮其特有的區位、土地、港口、大學城高校科教優勢，打“高校牌〞、“科技牌〞，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開發區中格外引人注目。在城南經濟技術開發區、大學城大力建設的同時，也刺激了周邊各相關行業的開展，使得城南片區人氣驟增。恰逢現階段荊州房地產市場迅猛開展、持續升溫的大好時機，作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，本工程前景十分看好。二、一期現房整合營銷我公司通過對一期現房滯銷情況的深刻研究，認識到其根本原因并非產品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產品包裝和有效的銷售執行。XXXX年3月，本工程聘請武漢新希望物業代理參謀進行籌劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。武漢新希望物業代理參謀是一家從事房地產營銷籌劃與銷售代理參謀的專門公司，業務廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發商長線合作，擁有8年的實戰經驗，48個樓盤成功籌劃、營銷的經歷。該公司憑借先進的管理模式、扎實的工作精神、精專的業務能力等諸多方面的優勢，屢屢超額完成銷售任務，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個滯銷樓盤做出科學的分析、診斷，并重新籌劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被開展商譽為“房產良醫〞、“開展商的新希望〞。武漢新希望物業代理參謀自接手本工程后，對產品進行了全新的整合包裝、營銷籌劃，運用標準、科學、有效的操作技巧，大大加強了本工程的銷售力度。截止XXXX年底，售罄住宅100套，占接手時未售186套的54%，大大加快了工程的資金回籠速度。XXXX年元旦及春節期間，新希望公司根據返鄉回城人員驟增等趨勢，籌劃舉辦了“迎新年，購房四重禮〞等促銷活動，進一步加強銷售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場。事實證明，本工程聘請武漢新希望物業代理參謀，對產品進行全新的整合包裝、營銷籌劃和強勢銷售，使本工程銷售進度、資金回籠與周轉產生了重大轉折。據此進度預計，一期186套現房將于XXXX年4月實現100%售罄，實現資金全部回籠。三、“城南春天〞價格定位現階段本工程同類物業荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產品的市場說明任務，人們對之廣為接受并希望擁有。另一方面，如上所述，本工程恰逢現階段荊州房地產市場迅猛開展、持續升溫的大好時機。從XXXX年1月我公司對市場同類產品的價風格查〔見下表〕可以看出，目前市場同類產品銷售均價皆在1400元/m2以上。樓盤名稱荊州花園順馳·太陽城翰林苑觀邸起價〔元/m2〕1380161614481428均價〔元/m2〕1550175014601750備注僅剩10余套與上表所列同類產品相比，“城南春天〞在園林景觀設計〔詳見P.5“建筑環境及園林景觀設計〞〕、教育配套〔詳見P.7“教育配套優勢顯著〞〕、產品品質〔詳見P.7“建筑施工品質過硬〞〕等方面具有顯著優勢。如園林景觀設計方面，順馳·太陽城無中心花園廣場，其他工程的設計力度也較弱。而本工程對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等。根據消費者“買升不買降〞的心理特征，我公司將對“城南春天〞的銷售采取“低開高走〞的價格策略，即在入市初期采取較優惠的定價，之后根據供求關系的變化控制漲幅，有方案地逐步提升銷售價格。目前，我公司根據工程自身特點，結合市場同類產品價格，進行綜合研究分析，將“城南春天〞入市階段銷售均價定為1400元/m2。預計將獲得廣泛的市場認同，為本工程的銷售開啟良好的開端，促進資金的良性循環周轉。四、“城南春天〞整合營銷武漢新希望物業代理參謀在對一期現房進行全新的整合包裝、營銷籌劃、強勢銷售的同時，也為二期“城南春天〞的包裝與營銷進行了良好鋪墊，“城南春天〞尚未開盤，其產品優勢，以及在一期根底上的改良已在荊州深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細登記預訂客戶已達100人。預計開盤后，產品銷售將勢如破竹，實現更快的資金回籠，實現將資金周轉的良性循環。“城南春天〞在產品包裝上緊緊抓住產品園林景觀設計、教育配套的重大優勢，切合目標消費群〔以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主〕的特征，推廣“生態〞、“人文〞概念，樹立了產品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。1、案名：新風小區二期·城南春天以“城南春天〞這一富有現代都市人文氣息的新穎命名，引領產品包裝形象的煥然一新。“城南〞點明工程地址，“春天〞帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機勃勃的感受。“城南春天〞寓意二期產品不僅是對一期的創新，更是給城南片區、給整個荊州來了春天般的新意。2、推廣主題：春天里的書香院落“春天〞點題，并緊扣產品的園林景觀設計優勢；“書香院落〞緊扣產品的另一重大優勢——教育配套，并深深契合。3、組團名：梅園、蘭園、竹園、菊園將“春天〞般居住的新意具體到每個組團，給每位住戶屬于自己的居住情趣。梅蘭竹菊既是綠色生態、自然園林的代表，表達產品的園林景觀設計優勢；也是中國傳統文化中高尚品格的象征，極具人文意涵。“梅園、蘭園、竹園、菊園〞的組團命名，同樣是既緊扣產品優勢，也深得目標消費群〔以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主〕所愛。4、主打廣告語：〔1〕XXXX年4月全部售罄，實現銷售收入〔資金回籠〕1300萬元；〔3〕在本工程“城南春天〞第一階段開發建設中，新風小區一期靠近南環路臨街商業用房〔一至二層〕約7600平方米同期熱賣，資金回籠快，預計于XXXX年8月全部售罄，實現銷售收入〔資金回籠〕1672萬元；〔3〕銀行部門貸款支持第一階段工程中的工程款約XXXX年2月開工，5月開始預售，8月至少實現銷售收入XXXX年半內順利完成兩個階段的全部開發建設，三年半內實現全部銷售收入，二年半內還清全部貸款。四、經濟分析本工程的本錢、利潤，由住宅、商業用房、架空層〔車庫、儲藏室〕三局部組成，且架空層本錢已攤入住宅商業用房本錢中，其銷售所得即為純利潤，具體分析如下：1、住宅〔商品房〕，測算本錢為人民幣953，預計盈利3165萬元。如下表：面積〔m2〕單位本錢〔元/m2〕總本錢〔萬元〕銷售均價〔元/m2〕銷售收入〔萬元〕利潤〔萬元〕708039536747140099123165說明：具體明細見附表〔1〕2、商業用房由臨街一至二層組成，測算本錢為人民幣1187元/m2，預計盈利978萬元，如下表：面積〔m2〕單位本錢〔元/m2〕總本錢〔萬元〕銷售均價〔元/m2〕銷售收入〔萬元〕利潤〔萬元〕96591187114722002125978說明：具體明細見附表〔2〕。3、架空層〔車庫、儲藏室〕，因其本錢已攤入住宅、商業用房本錢中，故其銷售收入均為利潤，即人民幣822萬元，如下表：工程面積〔m2〕銷售價〔元/m2〕銷售收入〔萬元〕備注儲藏室4620650300車庫45001160522合計91208224、由上述經濟分析得出，本工程綜合經濟效益分析如下表：工程面積〔m2〕總投入〔元/m2〕總收入〔萬元〕利潤〔萬元〕住宅70803674799123165商業用房965911472125978車庫4500522522儲藏室4620300300合計895927894128594965附表〔1〕住宅本錢分析工程數量每平方米攤銷〔元/m2〕金額〔萬元〕備注建筑面積70803土地款2001416.06城市配套費40283.212土地規劃設計費10.2472.5023中心會所14.92105.6381綠化廣場22.38158.4571配電設施8.5460.4657道路15106.2045土建費、水電安裝5003540.15開發管理費41.4293.1244按銷售收入3%計不可預見費用20.7146.5622按銷售收入1.5%計稅金79.8565.0079按銷售收入5.7%計合計925.98