房地產抵押估價報告

估價工程：浙江省杭州市濱江區長河街道江南大道1090號中南國

際商城1幢1-3層商業房地產抵押價值評估

委托方：XXXXX

估價機構：XXXXX

估價人員：XXX中國注冊房地產估價師

XXX中國注冊房地產估價師

估價作業日期：2010年9月2日-2010年10月20日

報告出具日期：2010年10月20日

估價報告編號：xxxxx

目錄

第一局部致委托方函.................................................4

第二局部注冊房地產估價師聲明.......................................5

第三局部估價的假設和限制條件......................................6

第四局部估價結果報告...............................................8

一、委托人...................................................................8

二、受理估價方...............................................................8

三、估價對象概況.............................................................9

四、估價目的................................................................11

五、估價時點.................................................................11

六、價值定義................................................................11

七、估價依據................................................................11

八、估價原那么..............................................................12

九、估價方法................................................................13

十、估價結果................................................................14

H-一、估價人員..............................................................14

十二、估價作業日期..........................................................14

十三、本估價報告有效期......................................................14

十四、估價對象變現能力分析.................................................15

十五、預期可能導致房地產抵押價值下跌因素分析..............................16

十六、風險躲避提示..........................................................17

第五局部房地產估價技術報告.......................................18

一、估價對象實物狀況的描述與分析...........................................18

二、估價對象權益狀況........................................................18

三、估價對象區位狀況........................................................19

四、市場背景分析............................................................19

五、最高最正確使用分析.....................................................23

六、估價方法適用性分析.....................................................23

七、估價測算過程............................................................24

第六局部附件.................................................34

附件一：估價對象位置示意圖

附件二：估價對象照片資料

附件三：房地產估價委托合同

附件四：委托估價方提供的《國有土地使用證》復印件

附件五：委托估價方提供的《房屋所有權證》復印件

附件六：委托估價方提供的法定受償權利情況說明復印件

附件七：受托估價方估價人員資格證書復印件

附件八：受托估價方估價機構備案證書復印件

附件九：受托估價方企業資質證書復印件

第一局部致委托方函

浙江XXXXX：

受貴方委托，我公司派出注冊房地產估價師XXX、XXX對貴方所屬的于浙江省杭

州市濱江區長河街道江南大道1090號中南國際商城1幢1-3層商業房地產（以下簡稱估價

對象）進行評估。

估價對象：位于浙江省杭州市濱江區長河街道江南大道1090號中南國際商城1幢1-3

層商業房地產，權屬人為浙江XXX,規劃用途為非住宅，實際用途為家居建材裝飾市場,

總層數五層（地上三層，地下二層），產權證記載地上建筑面積平方米，對應的土地用途為

商業用地，出讓，土地使用權面積28312平方米，終止日期為2045年2月21日,《房屋所

有權證》編號為：杭房權證高新字第10124041號；《國有土地使用證》編號為：杭濱國用

（2006）第000026號。

估價目的：為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。

估價時點：二。一O年九月二日

價值類型：減去房地產估價師知悉的法定優先受償款的市場價值

估價方法：本錢法和收益法

估價依據：中華人民共和國國家標準CB/T50291T999《房地產估價標準》；《中華人民

關和國城市房地產管理法》；《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國擔保法》；《城

市房地產抵押管理方法》；建設部、中國人民銀行、中國銀行監督管理委員會發布的《房地

產抵押估價指導意見》；《中華人民共和國物權法》；國務院、建設部、國土資源部以及杭州

市人民政府有關部門公布的其他有關法律、法規和政管文件；委托方提供的資料；我公司

所掌握的杭州市房地產市場的有關資料及估價員實地查看、調查所獲取的資料。

估價結果：估價人員根據特定的估價目的，遵循公認的估價原那么，按照嚴謹的估價

程序，在對影響估價對象價值因素進行綜合分析的根底上，滿足估價的假設和限制條件及

使用報告說明下，確定估價對象在估價時點二。一。年九月二日的估價結果如下：

公開市場價值估價結果

評估總價：RMB38100萬元，折合單價為13134元/平方米。

大寫：人民幣叁億捌仟壹佰萬元整。

需扣減的估價人員知悉的法定優先受償款

根據委托方提供資料及勘查掌握的情況，截止估價時點，估價人員知悉估價對象不存

在特定的法定優先受償款。

抵押價值估價結果

評估總價：RMB38100萬元

大寫：人民幣叁億捌仟壹佰萬元整，折合單價為13134元/平方米。

XXXXX

法定代表人：

二0一0年十月二十日

第二局部注冊房地產估價師聲明

我們鄭重聲明：

1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受

到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系

或偏見。

4.我們依照《房地產估價標準》(GB/T50291—1999)的規定和《房地產抵押估價指導

意見》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5.注冊房地產估價師XXX、XXX于二。一O總九月二日對本估價報告中的估價對

象進行了現場查勘、拍照和記錄，但僅限于估價對象外觀、內部狀況及維修保養狀

況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的局部，依據委托人提供的資料以及當前建筑

行業一般標準或相關標準進行評估。我們不承當對估價對象建筑結構質量等進行調

查的責任。

6.本次估價所得出的估價結果，僅供抵押雙方參考。抵押貸款數額由抵押雙方根據國

家信貸政策、市場風險、變現難易及政府規定的相關稅費等情況最終確定。

7.如因委托方提供的資料失實或報告使用方無視本估價報告揭示的相關事實所引起的

相關法律責任，本估價機構及估價人員不承當相應責任。

8.本估價報告中估價對象的范圍、估價目的及估價時點已經委托方確認。

9.在本估價工程中，沒有人對本估價結果報告提供重要的專業幫助。

10.估價師蓋章

中國注冊房地產估價師房地產估價師注冊號簽章

XXX3320060011

XXX3320080015

第三局部估價的假設和限制條件

一、估價報告結論成立的假設前提

1、本次估價報告所依據的委托方提供的有關資料，包括法律文件，如《國有土地使用證》、

《房屋所有權證》等復印件，由委托方對其真實性、合法性和完整性負責。

2、本報告的估價時點為估價人員完成現場查看之日，2010年9月2日。本次估價以估價

對象于估價時點的權益狀況和實物狀況為估價前提。

3、本次估價是以估價對象能夠按法定用途于所在工程整體持續有效使用為假設前提。

4、估價對象在估價時點的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。

5、本估價結果是在公開市場前提下求取的房地產抵押價值，未考慮快速變現等

處分方式帶來的影響。

6、本報告以產權人不存在欠繳稅費、債權等為假設前提。

7、本報告以估價對象在估價時點處于完好狀態，并到達委托方所提供的使用功能且可持續

經營為假設前提。

8、根據委托人提供的有關承諾書，估價對象于估價時點未設立抵押或原有抵押已經注銷、

未拖欠建筑工程款等，法定優先受償款為零。本次估價以此為依據進行，并對此假設前

提不承當相應責任。

9、估價人員未對估價對象做建筑物根底和結構上的測量和實驗，本次估價假設估價對象無

根底、結構等方面的重大質量問題，并對此假設前提不承當相應責任。

二、估價報告使用的限制條件

1.估價結論為估價對象滿足全部估價假設與限制條件下的價值。

2.本估價報告僅供委托方確定房地產抵押貸款額度作參考依據，如果委托方未經本估價機

構及估價人員同意，擅自將估價報告用于其他估價習的，本估價機構及估價人員不承當

相應責任。

3.本報告涉及的估價對象所采用的有關數據資料及權屬證明、法律性文件均由委托方提

供，其真實性與可靠性由委托方負責。

4.本估價報告的有效期限為半年。如超過有效期或報告有效期之內估價對象或國家經濟形

勢、城市規劃、房地產稅費政策等發生較大變動，對估價結果產生明顯影響時，委托方

應及時聘請房地產評估機構對估價結果作相應調整或重新估價。

5.為保障抵押雙方的合法權益，在確定貸款額時，估價報告使用者應充分關注“預期可能

導致房地產抵押價值下跌因素分析”及“房地產變現能力分析”。

6.未經估價機構書面同意，本估價報告的全部或局部不允許發表于任何公開媒體上，也不

能提供給不相關的第三方。

第四局部估價結果報告

一、委托人

委托方：浙江XXX

住所：杭州市濱江區長河街道濱康路245號

法定代表人姓名：XXX

聯系人：XXX

聯系方式：XXX

二、受理估價方

單位名稱：XXXXX

機構地址：XXXXX

估價機構資質級別：貳級

法定代表人：XXXXX

資質證書編號：XXXXX

聯系人：XXXXX

聯系：XXXXX

三、估價對象概況

1、估價對象評估范圍

根據房地產估價委托合同，同時參考相關的法律、法規和技術性標準，本次估價的具

體范圍為浙江XXX所屬的位于浙江省杭州市濱江區長河街道江南大道1090號中南國際

商城1幢卜3層商業房地產，房屋建筑面積平方米，土地使用權面積合計28312平方米。

2、估價對象用途說明

位于浙江省杭州市濱江區長河街道江南大道1090號中南國際商城1幢1-3層商業房地

產，規劃用途為非住宅，實際用途為家居建材裝飾市場。

3、估價對象權屬登記狀況

根據委托估價方提供的資料，估價對象的房屋權屬狀況如下:

房屋所有權證編號杭房權證高新字第10124041號

房屋所有權人浙江XXX

房屋坐落杭州市濱江區長河街道江南大道1090號中南國際商城1幢

登記時間2010年05月18日

總層數5

霆筑面積(nr)

規劃用途非住宅

附i己總層數包含地下層。

根據委托估價方提供的資料，估價對象的土地權利狀況如下:

土地證編號杭濱國用(2006)第000026號

座落濱江區長河街道，江南大道以北，03國道以南

土地使用權人浙江XXX

使用權面積28312平方米

其中獨用面積28312平方米

地號07-002-010-00007

地類（用途）商業用地

使用權類型出讓

終止日期2045年2月21日

4、土地利用狀況

根據委托方陪同估價人員現場查看，估價對象東臨規劃道路，南面臨江南大道，西面

靠時代大道，北靠濱盛路，緊鄰錢江四橋出口、連接貫穿杭城的中河高架；地塊呈較不規

那么多邊形，地塊地勢平坦，水文地質條件較好，地塊內共有一幢建筑物。

整個土地使用權面積為28312平方米，土地使用權人為浙江中南建設集團，用途為商

業用地，使用權類型為出讓，終止日期為2045年2月21Ho至估價時點，該宗地外到達

“五通”（通上水、通下水、通電、通路、通訊、通氣，宗地內到達“五通一平”（通上

水、通下水、通電、通路、通訊及場地平整）。

5、建筑物狀況

根據房地產估價委托合同，本次估價的委托方為浙江中南建設集團，所有權人為浙江

XXX,基于委托方提供的相關產權資料屬實的前提下，本次估價對象為浙江省杭州市濱

江區長河街道江南大道1090號中南國際商城1幢1-3層商業房地產。

中南國際商城1幢建成于2009年，根本為全新建筑，外墻面采用面磚及玻璃幕墻裝飾，

內墻面采用白色涂料刷白，內外墻保養較好。

估價對象為該五層（含地下兩層）鋼、鋼碎結構的建筑物之第一至三層的商業用房，

建筑面積為，內部格局為大開間,目前分割成多個品牌區域，每層層高約為，室內正處于

裝修階段，地面鋪設拋光磚。估價對象室內通風采光情況較好，水、電、有線電視等線路

設施齊全，房屋總體保養狀況較好。

6、區位狀況

估價對象所在的中南國際商城位于錢塘江四橋邊，緊鄰城市主干道一--江南大道，距

離市中心約20分鐘車程，距離蕭山國際機場約25分鐘。整個商城規劃總建筑面積約50萬

方，包括第六空間現代館、凡爾賽宮、國際裝飾品牌館、現代生活中心以及規劃中的酒店。

估價對象所在區域周邊有凡爾賽宮、大都會、中南國際大廈、濱江區政府、杭州市聞

濤小學、星光大道商場等配套設施；白金海岸、同人?春江時代、水印城等眾多住宅小區，

居住氣氛正逐漸濃郁；

估價對象所在的區域與濱江區高教園區、高新開發區、濱江區政府、蕭山國際機場等

形成迅捷聯動，離建設中的地鐵1號線不到兩公里，附近另有B支3路、K113路、KU6路、

315路、107路等多路公交車通行，交通較為便利。

7、估價對象他項權利狀況

根據委托方提供的資料和我們力所能及的了解核查，至估價時點，估價對象不存在抵

擔擔保等他項權利。

四、估價目的

為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。

五、估價時點

注冊房地產估價師XXX、XXX于二。一。年九月二日對本估價報告中的估價對象

進行了現場查勘、拍照和記錄，根據《房地產抵押估價指導意見》：“房地產抵押估價時點,

原那么上為完成估價對象實地查勘之日”，故本次評估確定估價時點為二。一O年九月二

日。

六、價值定義

本次評估的房地產價格為估價對象在估價時點二0一。年九月二日的抵押價值。

房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償

權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。

法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受

償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法

定優先受償款。

估價對象的抵押價值=未設立法定優先受償權利下的市場價值一知悉的法定優先受

償款。

七、估價依據

（一）本次估價所依據的有關法律、法規和部門規章

1、《中華人民共和國城市房地產管理法》；

2、《中華人民共和國土地管理法》；

3、《中華人民共和國擔保法》；

4、《城市房地產抵押管理方法》。

（二）本次估價采用的技術規程

1、中華人民共和國國家標準GB/T50291—1999《房地產估價標準》；

2、建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會在二OO六年初聯合發布，于

二OO六年三月一日起實施《房地產抵押估價指導意見》。

（三）委托方提供的有關資料

1、房地產估價委托合同

2、《房屋所有權證》、《國有土地使用證》復印

3、法定受償權利情況說明等

（四）估價機構和估價人員所搜集掌握的有關資料。

八、估價原那么

本次估價遵守獨立、客觀、公正的執業原那么及合法原那么、最高最正確使用原那么、

替代原那么、估價時點原那么、謹慎原那么等技術性原那么。

1、合法原那么

遵循合法原那么，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。

所謂合法，是指符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定V

2、最高最正確使用原那么

應以估價對象的最高最正確使用為前提進行。在合法使用前提下，房地產只有在最高

最正確使用狀態下才能發揮最大效用。最高最正確使月應是法律上允許、技術上可能、經

濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象產生最高價值的使用方式。

3、估價時點原那么

房地產價格由市場上供給與需求決定，影響供給與需求因素不斷發生變化，所以房地

產價格為變動狀態，而評估得出的價格為時點價格，屬于靜態分析，要求估價結果應是估

價對象在估價時點的客觀、合理價格。

4、替代原那么

估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。同一供求范圍內，在用

途、規模、檔次、建筑結構等方面類似的房地產之間具有相互影響作用，其價格會相互牽

掣而趨于一致。

5、謹慎原那么

在具體評估測算過程中，在存在不確定因素的情況下，估價人員作出估價相關判斷時,

應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發生的風

險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優先受償款，并在估價報告中作出必要的

風險提示，同時在未設立法定優先受償權利下的市場價值的求取中一些評估參數的選取略

顯保守。

九、估價方法

依照國家行業標準《房地產估價標準》，通常的估分方法有市場法、收益法、假設開發

法、本錢法等。根據委托方提供的資料及評估人員現場勘查、市場調查和向房地產管理部

門了解的政策、規劃等有關資料，在遵循估價原那么的根底上，深入細致地分析了該物業

的特點和實際狀況，選用合理的估價方法分別進行測算，經綜合分析確定本次估價結果。

1、估價方法適用性分析

估價對象所在區域類似專業市場整體轉讓或者交易案例較少，同時可比性較差，故不

宜采用市場法進行評估；

估價對象為專業市場，具有收益性特點，周邊小面積鋪面出租案例較多，其對應的客

觀租金收益可以通過比擬案例修正、調整取得，按照《房地產估價標準》要求存在收益的

房地產可以選用收益法作為其中一種估價方法，所以宜采用收益法進行評估。

估價對象為專業市場，目前正在正常經營，屬于產品，就目前狀態，處于最正確使用，

不存在重新開發利用，故不適合采用假設開發法進行七價；

估價對象根據其對應的客觀本錢、稅費、合理利澗確定重置本錢，然后扣除建筑物折

IB,得出估價對象的價值，故本次評估時適合采用本錢法進行估價；

故本次評估時，采用本錢法、收益法分別進行測算，以上兩種估價方法得出的結果經

定量和定性分析后，確定估價對象的最終價值。

2、估價方法定義

（1）本錢法

本錢法的理論依據是生產費用價值論，是先分別求取估價對象在估價時點的重新購建

價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價格的方法。

公式：房地產價值二土地取得本錢+土地開發本錢+建筑物建造本錢+管理費用+投資利息

+銷售費用+銷售稅費+開發利潤-建筑物折舊

⑵收益法

是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的報酬率將其折現到估價時點后累加，

以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。根據估價對象的具體情況并結合估價目

的，本次評估擬采用如下計算公式：

和yz=a

r-g

式中：V一房地產價格a—房地產的年凈收益r—房地產的報酬率

n一房地產的收益年限g-凈收益遞增比例

十、估價結果

估價結果：估價人員根據特定的估價目的，遵循公認的估價原那么，按照嚴謹的估價

程序，選用適宜的估價方法，在對影響估價對象價值因素進行綜合分析的根底上，滿足估

價的假設和限制條件及使用報告說明下，確定估價對象在估價時點二。一。年九月二日的

布價結果如下：

公開市場價值估價結果

評估總價：RMB38100萬元，折合單價為13134元/平方米。

大寫：人民幣叁億捌仟壹佰萬元整。

需扣減的估價人員知悉的法定優先受償款

根據委托方提供的關于本次估價所涉及的情況、資料及估價目的，截止估價時點，估

價人員知悉估價對象不存在特定的法定優先受償款。

抵押價值估價結果

評估總價：RMB38100萬元，折合單價為13134元/平方米。

大寫：人民幣叁億捌仟壹佰萬元整。

H■■一、估價人員

中國注冊房地產估價師房地產估價師注冊號簽章

XXX3320060011

XXX3320080015

十二、估價作業日期

2010年9月2日至2010年10月20日

十三、本估價報告有效期

本報告應用的有效期為半年，從估價報告出具之日2010年10月20日至2011年4月

19日，超過此期效，本次估價報告及結果自動失效，如委托方再次確定估價對象抵押價值,

那么須由估價單位重新進行估價并出具新的估價報告。

十四、估價對象變現能力分析

變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地

產轉換為現金的可能性C

在變現實踐中，標的物不同位置、不同類型的房地產，其市場供求狀況、市場接受能

力都不同，變現能力和變現價值也會不同，按照《房地產抵押估價指導意見》第二十四條

主要從三個方面分析，即抵押房地產的通用性、獨立使用性或可分割轉讓性；假定在估價

時點拍賣或變賣時最可能實現的價格與評估的市場價值的差異程度；變現的時間長短以及

費用、稅金的種類、數額和清償順序：

（一）、估價對象為浙江省杭州市濱江區長河街道江南大道1090號中南國際商城1幢

1-3層商業房地產，土地性質為商業用地，房屋設計作為家居建材裝飾市場，受所處地理

位置，周邊商業氣氛一般，其依托于整個市場，如果改為其他經營方式，無法發揮其最大

效用，還會導致整個市場配置不合理，故其通用性一般。

（二）、估價對象為濱江區長河街道江南大道1090號專業市場，根據2007年3月16

日公布的《中華人民共和國物權法》中第六章第七十條“業主對建筑物內的專有局部享有

所有權，對專有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權利（建筑物區分所有權）”，

從物理功能分析獨立使用性良好，但專業市場經營中為形成集聚效應，業態分布合理，內

宗經營工程會有一定的限制，從經營上分析獨立使用性一般；根據2008年7月1日起施行

的《房屋登記方法》中第十條中“房屋應該按照根本單元進行登記，國有土地范圍內成套,

以套為根本單元進行登記”，估價對象建筑面積大，從專業市場的經營特點，可分割銷售，

在當地無特殊限制外，可分割轉讓。

（三）、估價對象為專業市場，建筑面積較大，價值大，整體經營或者操盤具有難度，

在交易過程中受讓群體少，變現能力一般。

（四）、假定在估價時點強制拍賣時，拍賣公告的地域范圍、房地產市場環境以及投放

報紙的知名度對標的物變現有影響，房地產價格涉及的金額大，在正常交易過程中買方通

常需要更多的時間對房地產有所了解，因存在短期內強制處分、潛在購置群體受到限制及

心理排斥因素影響有別于正常情況下的交易，最可能實現的價格一般比公開市場價格要低,

預計為拍賣時點估價對象市場價值的60%-65%o

（五）、同時拍賣中涉及處分費用和稅收，其中包括司法訴訟相關費用（包括訴訟費、

執行費和律師費）、司法處置費用（包括評估費和拍賣費）、過戶交易時應由出售者繳納的相

關稅費（包括營業稅及附加、印花稅、土地增值稅等），下表為本機構提供的處分費用和稅

收情況，具體稅收和費用繳納標準按當地最新規定。

評估拍土地增

類型訴訟費執行費律師費菅業稅及附加印花稅

賣費值稅

稅費率5%。1%00.1%-0.3%1%-5%5.6%0.05%20%-60%

（六）、清償順序

拍賣、變賣變現所得價款的清償順序。當事人有持殊約定按約定執行，沒有特殊約定

的，變現所得價款的清償順序為：①實現抵押權的費月，包括訴訟費、執行費、律師費、

拍賣費、評估費用等；②應繳交國家有關稅費，包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附

加、補繳土地出讓金等；③拖欠的建筑工程價款（不含工程墊資費用）；④主債權；⑤利息;

⑥違約金；⑦賠償金；⑧剩余金額交還抵押人。

十五、預期可能導致房地產抵押價值下跌因素分析

（一）、房地產市場本身存在的系統性風險

從1993年海南房地產泡沫破滅到現在，房價持續上揚，且國家頻繁對房地產宏觀調控,

房價漲幅卻越大，繁榮的房地產市場中參與者缺乏理性的思考，在很大程度上無視房價下

降的因素，無視了房地產市場周期的影響，樓市泡沫越來越大，脫離了經濟的根底，一些

正常的經濟理論無法解釋房價現象，在建設用地供給、房產開發方面存在嚴重的壟斷下，

國際游資、投機及投資者積極參與下，地方政府的某種利益驅動下，預期通漲和國內投資

渠道少的背景下，房地產的市場不健康，樓市出現拐點，價格急劇下降的可能性存在。然

而抵押的房地產恰為金融機構將其作為第二還款來源的擔保物，作為貸款方的金融機構須

關注的是當借款人無力歸還債務時，與借款人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵

擔財產時的房地產市場決定未來變現或者折價金額，所以銀行等金融機構須密切關注全國

和杭州房地產市場動態。

（二）、本次評估中存在的一般性風險

在抵押貸款中抵押合同是附屬合同，借款合同為主合同，房地產抵押權為擔保物權，

權屬人依然具有占有、使用、收益、局部處置權，當估價對象實物、權益、區位條件發生

變化，對房地產價值產生較大貶損時，會對金融機構的第二還款來源構成影響，

（1）杭州市區其他地區類似規模相同專業市場的建立，強勁的競爭者的進入分流局部

客商或者取代估價對象所在的濱江區的地位，商戶和客商的大量流失會導致估價對象價值

的下降。（2）這類大型專業市場的運營和操盤具有難度，招商力度和市場營銷管理能力對

市場的成熟度具有重要作用，當專業市場為權屬人完全持有，對其資金實力或者財務融資

能力有很高的要求，如果專業市場以后分割銷售，在市場的管理公司不能到達預期的時候,

市場散戶要求的報酬率無法兌現，合同糾紛接踵，市場容易癱瘓，這是大型專業市場經營

的最大的風險。(3)抵押期限內抵押人繼續使用房屋，建筑物在使用過程中發生嚴重損毀

或者出現保險范圍外的自然災害或者不可抗力導致建筑物嚴重損毀；(4)區位發生變化，

區位包括自然地理位置和社會經濟位置，自然地理位置通常不發生改變，由于城市建設開

展和根底設施改善的需要，城市規劃發生調整，社會經濟位置變差，形成外部不經濟環境。

(5)估價對象在價值評估后抵押登記前這段時間，設定了惡意的租賃或者其他他項權利，

這些他項權利嚴重影響到債權人權利。

十六、風險躲避提示

房地產價格由市場上供給與需求決定，影響供給與需求因素不斷發生變化，所以銀行

發放貸款以后房地產抵押價值也處于變動中，為了更好的控制風險，銀行應全過程的、動

態的、連續性的跟蹤和監控，及時發現風險隱患，謹慎的判斷房價的走勢。

第五局部房地產估價技術報告

一、估價對象實物狀況的描述與分析

（一）、土地狀況

根據委托方陪同估價人員現場查看，估價對象東臨規劃道路，南面臨江南大道，西面

靠時代大道，北靠濱盛路，緊鄰錢江四橋出口、容接貫穿杭城的中河高架：地塊呈較不規

那么多邊形，地塊地勢平坦，水文地質條件較好，地塊內共有一幢建筑物。

整個土地使用權面積為28312平方米，土地使用權人為浙江XXX,用途為商業用地，

使用權類型為出讓，終止日期為2045年2月21Bo至估價時點，該宗地外到達“五通”

（通上水、通下水、通電、通路、通訊、通氣），宗地內到達“五通一平”（通上水、通

下水、通電、通路、通訊及場地平整）。

（二）、建筑物狀況

根據房地產估價委托合同，本次估價的委托方為浙江XXX,所有權人為浙江XXX,

基于委托方提供的相關產權資料屬實的前提下，本次估價對象為浙江省杭州市濱江區長河

街道江南大道1090號中南國際商城1幢1-3層商業房地產，實際用途為家居建材裝飾市場

中南國際商城1幢建成于2009年，根本為全新建筑，外墻面采用面磚及玻璃目前裝飾，

內墻面采用白色涂料刷白，內外墻保養較好。

估價對象為該五層（含地下兩層）鋼、鋼碎結構的建筑物中之笫一至二層的商業用房，

建筑面積合計為，內部格局為大開間，目前分割成多個品牌區域，每層層高約為，室內正

外于裝修階段，地面鋪設拋光磚。估價對象室內通風采光情況較好，水、電、有線電視等

線路設施齊全，房屋總體保養狀況較好。

二、估價對象權益狀況

根據房地產估價委托合同，同時參考相關的法律、法規和技術性標準，本次估價的具

體范圍為浙江XXX所屬的位于浙江省杭州市濱江區長河街道江南大道1090號中南國際

商城1幢1-3層商業房地產，房屋建筑面積平方米，土地使用權面積合計28312平方米。

（一）、估價對象權屬登記狀況

根據委托估價方提供的資料，估價對象的房屋權屬狀況如下:

房屋所有權證編號杭房權證高新字第10124041號

房屋所有權人浙江XXX

房屋坐落杭州市濱江區長河街道江南大道1090弓-中南國際商城1幢

登記時間2010年05月18H

總層數5

建筑面積（m，）

規劃用途非住宅

附記總層數包含地下層。

根據委托估價方提供的資料，估價對象的土地權利狀況如下:

土地證編號杭濱國用（2006）第000026號

座落濱江區長河街道，江南大道以北，（）3國道以南

土地使用權人浙江XX義

使用權面積28312平方米

其中獨用面積28312平方米

地號07-002-010-00007

地類（用途）商業用地

使用權類型出讓

終止日期2045年2月21日

（二）、估價對象他項權利狀況

根據委托方提供的資料和我們力所能及的了解核查，至估價時點止，估價對象不存在

抵押擔保權利。

三、估價對象區位狀況

估價對象所在的中南國際商城位于錢塘江四橋邊，緊鄰城市主干道一一江南大道，距

離市中心約20分鐘車程，距離蕭山國際機場約25分鐘。整個商城規劃總建筑面積約50萬

方，包括第六空間現代館、凡爾賽宮、國際裝飾品牌館、現代生活中心以及規劃中的酒店。

估價對象所在區域周邊有凡爾賽宮、大都會、中南國際大廈、濱江區政府、杭州市聞

濤小學、星光大道商場等配套設施；周邊有白金海岸、同人.春江時代、水印城等眾多住宅

小區，居住氣氛正逐漸濃郁；

估價對象所在的區域與濱江區高教園區、高新開發區、濱江區政府、蕭山國際機場等

形成迅捷聯動，離建設中的地鐵1號線不到兩公里，附近另有B支3路、K113路、K116路、

315路、107路等多路公交車通行，交通較為便利。

四、市場背景分析

（一）、國家宏觀經濟形勢及相關政策簡況

據國家統計局網站消息，2009年全年國內生產總值335353億兀，比上年增長8.7%。

分產業看，第一產業增加值35477億元，增長4.2版第二產業增加值156958億元，增長

9.5%；第三產業增加值142918億元，增長8.9吼第一產業增加值占國內生產總值的比重

為10.6樂比上年下降個百分點；第二產業增加值比重為46.8%,下降個百分點；第三產業

增加值比重為42.6%,上升個百分點。

居民消費價格比上年下降0.7%,其中食品價格上漲0.7%。固定資產投資價格下降2.4%0

工業品出廠價格下降5.4%,其中生產資料價格下降6.7%,生活資料價格下降1.2%。原材

料、燃料、動力購進價格下降7.9%。農產品生產價格下降2.4%o農業生產資料價格下降

2.5%o70個大中城市房屋銷售價格上漲1.5%,其中新建住宅價格上漲1.3%,二手住宅價

格上漲2.4%；房屋租賃價格下降0.6機

全年全社會固定資產投資224846億元，比上年增長30.1乳分城鄉看，城鎮投資194139

億元，增長30.5樂農村投資30707億元，增長27.5%。分地區看，東部地區投資95653億

元，比上年增長23.0%；中部地區投資49846億元，增長35.8%；西部地區投資49662億元，

增長38.1%；東北地區投資23733億元，增長26.8吼

全年社會消費品零售總額125343億元，比上年增長15.5%。分地域看，城市消費品零

售額85133億元，增長15.5%；縣及縣以下消費品零售額40210億元，增長15.7缸分行業

看，批發和零售業零售額105413億元，增長15.6%；住宿和餐飲業零售額17998億元，增

長16.8%；其他行業零售額1932億元，增長2.5%。

（二）、2009年全國房地產市場運行情況概況

1、房地產開發完成情方

2009年，全國完成房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1機其中，商品住宅

完成投資25619億元，增長14.2%,占房地產開發投資的比重為70.7%。

2009年，全國房地產開發企業房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%：房

屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5樂房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5吼其

中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2祝

2009年，全國房地產開發企業完成土地購置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%；

完成土地開發面積23006萬平方米，下降19.9%。

2、商品房銷售情況

2009年，全國商品房鎮售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅

銷售面積增長43.9%；辦公樓銷售面積增長30.8%；商業營業用房銷售面積增長24.2%02009

年，商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長80.0%,辦

公樓和商業營業用房銷售額分別增長66.9%和45.5%o

3、房地產開發企業資金來源情況

2009年，房地產開發企業本年資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內

貸款11293億元，增長48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業自籌資金17906億元，

增長16.9%；其他資金2745g億元，增長71.9%。在其他資金中，定金及預收款15914億元,

增長63.1%；個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。

4、70個大中城市房屋銷售價格指數

12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%,漲幅比11月份擴大2.1個

百分點；環比上漲1.5%,漲幅比11月份擴大0.3個百分點。

新建住宅銷售價格同比上漲9.1%,漲幅比11月份擴大2.9個百分點；環比上漲1.9%,

漲幅比11月份擴大0.4個百分點。

四季度，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.8%,其中新建住宅銷售價格上

漲6.4%,二手住宅銷售價格上漲5.6%；房屋租賃價格與上年同期價格持平；物業管理價格

同比上漲0.4%；土地交易價格同比上漲13.8%,其中住宅用地交易價格同比上漲19.4%。

（三）、2009年杭州商業地產情況

2009年的杭州商業地產市場，整體表現上揚曲線，呈良性趨勢開展態勢。年初受國際

金融風暴影響，杭州商業地產市場開展陷入跌入低谷，商業工程紛紛擱置，實力不濟的商

業地產公司被迫解散。商鋪銷售也創歷史最低點。二季度以來，隨著國家一系列維穩經濟

政策的出臺，杭州整體的經濟形勢得以復蘇。

1、商業用地市場活潑

根數據顯示2009年杭州共出讓土地116宗，出讓面積約5422畝，其中商業金融業用

地占到39宗，出讓面積約913.7畝。就09年商業用地的出讓情況來看，特別是歲末幾次

商業專場交易來看，無論是交易價格和競爭場面都是相當火暴的。

2、實力房企逐漸加碼商業地產

華潤新鴻基、凱德來福士廣場等商業旗艦落戶錢江新城。龍湖地產入住駐下沙…國企、

民企還是海外資本，現在都將視線對準了商業地產。寶龍地產、以及萬科、綠地、保利地

產等均躋身商業地產抄底大軍。百貨賣場類：如泰國尚泰百貨（萬象城）即將入駐、銀泰

（慶春廣場店）已經開業、城西店開張、丁橋物美店、天虹百貨（五福新天地）、（易買得）

星光大道、宜家（濱江）、紅星美凱龍（金茂MALL）等。

3、杭州商業地產的開展格局

隨著杭州城市的開展和擴大，原本以武林商圈為核心，其余區域商業中心為多點的“一

心多點”的商業格局正在向“多心多點”的新格局轉變。錢江新城的華潤萬象城、湘湖的

銅鑼灣、濱江的星光大道、城西的西城廣場、印象城沃爾瑪等區域大型商業工程的開工和

建成，使得這些區域的商業地位大大提高，對武林商圈的核心地位發起了有力的挑戰。隨

著杭州周邊區域的人氣聚集和城市交通系統的快速完善，更多各具規模的區域商業中心將

形成對區域內甚至全市的商業輻射力，“多心多點”的商業格局將在不久的將來成為杭城商

業的新格局。

（四）、杭州家具市場及所在的第六空間介紹

自2007年以來，杭州的家具市場進入大規模擴張時代。目前，已經形成了七大相比照

擬成熟的板塊：西北面古墩路、勾莊一帶，城西宏豐家居，城中北面的大關、石橋一帶，

臨平副城區，城東秋濤路一帶，下沙九堡一帶，江南岸大都會一帶等七大板塊商圈，泛家

居建材賣場主要有杭州陶瓷品市場、恒大建材市場、新型裝飾材料市場、佳好佳衛陶廣場

及華東陶瓷建材市場等，市場競爭劇烈。

第六空間大都會工程鳥瞰圖

估價對象所在的第六空間大都會博覽園位于中河角高架和錢塘江雙軸心交點的錢江四

橋，是杭州新老城市中心接合處，把守進出省城要道。該工程總規劃面積數十萬的家居商

業集群，將擁有8大專業主題商場、10大主力店、40個品牌旗艦店集群、500個品牌店以

及總部寫字樓，其中“凡爾賽宮”歐美館及“紅9”現代美居中心等一期工程已投入使用。

同時由于宜家家居商場入駐濱江區，占據四橋、江南穴道立交的西南側，預計營業面積到

達10萬平方米，與大都會家居博覽園50萬平方米的超大體量將構成杭州家居產業的新地

標。因此以大都會家居博覽園、宜家商場為主體的家居業態，很可能會形成家居零售業的

核心商圈。隨著第六空間大都會二期的建成，第六空間大都會將集傳統專業市場、家居集

散地、品牌旗艦店三種模式的優勢于一身，成為中國家居行業中高端領域規模較大、規劃

超前的一站式商業集群，區域市場前景較好，開展潛力較大。

五、最高最正確使用分析

（一）合法性分析

根據估價對象權屬登記記載及估價人員實地查勘：估價對象為浙江中南建設集團所屬

的位于浙江省杭州市濱江區長河街道江南大道1090號中南國際商城1幢1-3層商業房地

產，規劃用途為非住宅，實際用途為家居建材裝飾市場，適合作為法定用途使用。

（二）估價對象利用前提分析

建筑物的合理利用一般有保持現狀、裝飾裝修改造、轉換用途、重新利用。估價對象

為浙江省杭州市濱江區長河街道江南大道1090號中南國際商城1幢1-3層商業房地產。所

在區域具有凡爾賽宮、國際裝飾品牌館、現代生活中心等專業家具、建材市場，估價對象

作為家居建材裝飾市場（中南國際商城），故采用保持現狀法定用途為最正確方案。

六、估價方法適用性分析

依照國家行業標準《房地產估價標準》，通常的估分方法有市場法、收益法、假設開發

法、本錢法等。根據委托方提供的資料及評估人員現場勘查、市場調查和向房地產管理部

門了解的政策、規劃等有關資料，在遵循估價原那么的根底上，深入細致地分析了該物業

的特點和實際狀況，選用合理的估價方法分別進行測算，經綜合分析確定本次估價結果。

（一）、估價方法適用性分析及估價技術路線

估價對象所在區域類似專業市場整體轉讓或者交易案例較少，同時可比性較差，故不

宜采用市場法進行評估；

估價對象為專業市場，具有收益性特點，周邊小面積鋪面出租案例較多，其對應的客

觀租金收益可以通過比擬案例修正、調整取得，按照《房地產估價標準》要求存在收益的

房地產可以選用收益法作為其中一種估價方法，所以宜采用收益法進行評估。

估價對象為專業市場，目前正在裝修，屬于產品，就目前狀態，處于最正確使用，不

存在重新開發利用，故不適合采用假設開發法進行估價；

估價對象根據其對應的客觀本錢、稅費、合理利潤確定重置本錢，然后扣除建筑物折

10,得出估價對象的價值，故本次評估時適合采用本錢法進行估價;

故本次評估時，采用本錢法、收益法分別進行測算，以上兩種估價方法得出的結果經

定量和定性分析后，確定估價對象的最終價值。

(二)、估價方法定義

(1)本錢法

本錢法的理論依據是生產費用價值論，是以房地產價格各構成局部累加為根底求取估

價對象價值的方法。

公式：房地產價值;土地本錢+開發本錢+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅金+開發

利潤-建筑物折舊

(2)收益法

是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的報酬率將其折現到估價時點后累加，

以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。根據估價對象的具體情況并結合估價目

的，本次評估擬采用如下計算公式：

-1-1

V=—1—---------l和V=--------1—-----—

r(1+/)"」尸一g|_

式中：V一房地產價格a—房地產的年凈收益r一房地產的報酬率

n一房地產的收益年限g—凈收益遞增比例

七、估價測算過程

(一)、收益法

所謂收益法：是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的報酬率將其折現到估價

時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

(1)、確定估價對象客觀租金

估價對象擬作為專業市場經營使用，內局部隔成鋪位進行出租，出租方式按建筑面積

出租。鑒于估價對象屬于新建建筑物，且周邊商業氣氛一般，作為專業市場須有一定的培

育期，因此在本次估價中根據類似物業的經營趨勢對估價對象前期市場培育及后期的經營

趨勢進行適當的模擬，如下所示:

年份出租率增長比例備注

第一年60%0%租金按市場客觀租金的7折計算

第二年70%10%在上一年度租金的根底上增長10%

第三年80%10%在上一年度租金的根底上增長10%

第四年90%10%在上一年度租金的根底上增長10%

第五年95%10%在上一年度租金的根底上增長10%

在上一年度租金的根底上增長5夠并且在之后10

第六年及以后95%5%

年內租金按照5%遞增，10年之后租金保持不變

通過對周邊商業房地產市場的調查，附近市場類的商業房地產租金標準如下: