商品房買賣協議糾紛中處罰性賠償在法院民事審判中,包含房地產糾紛案件尤其是商品房買賣協議糾紛案件不僅案件件數增加較快,而且也展現了較高增加率,而中國最高人民法院于二00三四月二十八日下發了《最高人民法院相關審理商品房買賣協議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》（下稱“司法解釋”）,該司法解釋第八條、第九條中,把“處罰性賠償標準”引入到了商品房買賣協議糾紛處理之中來,另外在該《司法解釋》第十四條也對該處罰性賠償作出了要求。對出賣人嚴重違反老實信用標準、損害買受人利益惡意違約、欺詐等行為,明確要求“能夠請求出賣人負擔不超出已付購房款一倍賠償責任”。該處罰性賠償要求為人民法院審理商品房買賣協議及保護購房人正當權益提供了有力保障,下面筆者對處罰性賠償部分具體情況條件簡明進行敘述。一、適用處罰性賠償具體情形。依據《解釋》要求,適用上述處罰性賠償標準具體情形有五種:（一）商品房買賣協議簽訂后,出賣人未通知買受人又將該房屋抵押給第三人;（二）商品房買賣協議簽訂后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。（三）有意隱瞞沒有取得商品房預售許可證實事實或者提供虛假商品房預售許可證實;（四）有意隱瞞所售房屋已經抵押事實;（五）有意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷賠償安置房屋事實。二、處罰性賠償條件經過以上要求情形,還能夠得出以處罰性標準適用需滿足以下條件:（一）只有商品房買賣協議適用處罰性賠償,而并非全部房屋買賣協議糾紛都能夠適用“處罰性賠償標準”。《司法解釋》適適用于“商品房買賣協議”糾紛,而作為《司法解釋》中處罰性賠償標準也僅適適用于“商品房買賣協議”,其并不妥然地適適用于其她集資房、房改房、二手房買賣糾紛。（二）只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用處罰性賠償。在《司法解釋》要求五種情形中,前兩種情形屬于惡意違約行為。依據協議法要求,以及現在中國司法實踐,組成違約責任必需同時含有以下四個條件:第一,行為,也就是一方當事人必需有不推行協議義務或者推行協議義務不符合約定行為,這是組成違約責任客觀條件。違約行為只能在特定關系中才能產生。違約行為發生前提是,當事人之間已經存在著協議關系。假如協議關系并不存在,則不發生違約行為。第二,過失,即違約一方當事人主觀上有過失,這也是違約責任主觀要件。當事人違約可能有多種原因,如不可抗力、對方違約等。因這些原因引發違約,當事人不能負擔違約責任。只有因違約當事人原因造成違約責任。所以,違約當事人要負擔違約責任,主觀上必需要有過失。而在雙方過失情況下,過失大小是其負擔違約責任大小依據。第三,損害事實,損害事實指當事人違約給對方造成了財產上損害和其她不利后果。從權利角度考慮,只要有違約行為,協議債權人權利就無法實現或不能全部實現,其損失即已發生。在違約人支付違約金情況下,無須考慮對方當事人是否真受到損害及損害大小;而在需要支付賠償金情況下,則必需考慮當事人所受到實際損害。第四,因果關系,即違約行為和損害結果之間存在著因果關系。違約當事人負擔賠償責任,只限于因其違約而給對方造成損失。對協議對方當事人其她損失,違約人自然沒有賠償義務。違約行為造成損害包含直接損害和間接損害,對這兩種損害違約人應賠償。在此之外,應該注意是惡意違約要求,而《司法解釋》上述二種情形要求則是要求惡意違約具體要求。后三種屬于“欺詐行為”。欺詐,通常是指以使她人發生錯誤為目有意行為。在欺詐中,為了使她人了生錯誤,通常要作所謂不正確說明和陳說,它關鍵指是一方當事人在簽訂協議之前,為了吸引對方簽訂協議而對關鍵事實所作一個不真實陳說,從而使對方產生誤解并遭受損害行為。它關鍵分為兩種類型:一個叫做非有意不正確說明,假如作出不正確說明人是出于老實地相信真有其事而作,那就屬于非有意不正確說明;一個叫做欺騙性不正確說明。欺詐應被告稱為“欺騙性不正確說明”。假如作出不正確說明人并非出于老實地相信有其事而作,則屬于欺騙性不正確說明。高院司法解釋所說明后三種情形則指是欺騙性不正確說明,也就是欺詐。《司法解釋》中指明后三種情形與《消法》第四十九條要求有相同之處,但卻是不一樣。首先,《消法》中所稱“欺詐行為”是泛指;而本《解釋》中欺詐是有特定范圍,即“有意隱瞞”一些特定事實。另外,賠償標準也不一樣,《消法》要求是確定,是“購置商品價款或者接收服務費用一倍”;而本解釋中要求是“能夠請求出賣人負擔不超出已付購房款一倍賠償責任”。三、對于誤差比超出3%也符合處罰性賠償條件。《司法解釋》第十四條作了明確要求:假如雙方在協議中有明確約定,則按協議要求辦,如沒有約定或約定不明確,則按誤差3％為界,分別作不一樣處理:第一,假如誤差在3％以內,購房者提出解除協議退房,法院不予支持;假如誤差超出3％,購房者提出解除協議,法院應予支持。第二,假如誤差超出3％,購房者同意繼續推行協議,房屋實際面積大于協議約定面積,面積誤差比在3％以內（含3％）部分房價款,由購房者根據約定價格補足,面積誤差比超出3％部分房價款由開發商負擔;房屋實際面積小于協議約定面積,面積誤差比在3％以內（含3％）部分房價款及利息由開發商返還購房者,面積誤差比超出3％部分房價款由開發商雙倍返還購房者。四、只有購房