賬務(wù)

處理

記賬實(shí)操-物業(yè)管理企業(yè)的會計(jì)處理

物業(yè)管理流程

一、物業(yè)管理五個基本流程是什么

物業(yè)管理基本流程分別為物業(yè)管理、安保工作、清潔衛(wèi)生、

綠化環(huán)境和工程建設(shè)，其中管理主要包括人員培訓(xùn)、財(cái)務(wù)、

業(yè)主投訴等等；安保屬于消防、停電,出入登記等管理；清

潔指的是公共衛(wèi)生區(qū)域的垃圾清運(yùn)等；綠化指小區(qū)內(nèi)綠植更

換、澆水等管理；工程建設(shè)包括房屋交接、裝修、租賃等等

管理。

二、物業(yè)安保管理主要有哪些內(nèi)容

1、安保人員

安排相關(guān)的安保人員，一般小區(qū)內(nèi)是要有24小時巡視的，

巡視的頻率需做好詳細(xì)記錄，巡視范圍包括整個小區(qū)、樓道、

建筑外圍等區(qū)域的巡視，安保人員還需要定期做好培訓(xùn)，無

論著裝、用語、態(tài)度等等，都需要嚴(yán)格按照要求執(zhí)行，做到

文明服務(wù)、著裝整潔。

2、監(jiān)控記錄

物業(yè)要設(shè)計(jì)監(jiān)控中心，并且定期對小區(qū)內(nèi)各個攝像頭的監(jiān)控

做監(jiān)察工作，以及監(jiān)控記錄，其監(jiān)控錄像帶應(yīng)妥善保存管理,

不可以存在遺失或者損壞現(xiàn)象。

3、訪客管理

對于出入小區(qū)的外來人員及車輛等，應(yīng)認(rèn)真做好出入登記，

并且詢問來訪目的。

會計(jì)賬務(wù)處理基本流程如下：

1.建立賬簿：首先需要按照公司的業(yè)務(wù)范圍和需求，選擇合

適的會計(jì)制度，并建立一套符合要求的賬簿體系。這個過程

包括創(chuàng)建總賬、明細(xì)賬、庫存賬等。

2,收集和錄入數(shù)據(jù)：收集公司經(jīng)營過程中的各類數(shù)據(jù)，包括

收入、成本、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益等，并按照會

計(jì)科目和核算方法進(jìn)行分類和錄入。

3.審核和記賬：對錄入的會計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行審核，確保數(shù)據(jù)的真

實(shí)、準(zhǔn)確、完整，并根據(jù)審核無誤的數(shù)據(jù)進(jìn)行記賬處理，生

成會計(jì)憑證。

4.編制財(cái)務(wù)報(bào)表:根據(jù)記賬生成的會計(jì)憑證，按照會計(jì)制度

的規(guī)定，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流

量表等。

5.審計(jì)和歸檔:將編制好的財(cái)務(wù)報(bào)表提交給審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審

計(jì)，審計(jì)通過后，將所有的賬簿、憑證、報(bào)表等資料進(jìn)行歸

檔保存。

詳細(xì)來說，會計(jì)賬務(wù)處理過程包括以下幾個步驟:

6.建賬：在開始記賬前，需要根據(jù)公司業(yè)務(wù)性質(zhì)、規(guī)模大小

以及會計(jì)準(zhǔn)則要求，選擇合適的會計(jì)制度（如小企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)

則、企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則等），并設(shè)置賬簿體系。建賬過程中需要

考慮會計(jì)科目的設(shè)置，以便準(zhǔn)確記錄公司的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。

7.憑證錄入：收集公司的各類經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)單據(jù)，將其分類、整

理，按照會計(jì)制度規(guī)定的科目和核算方法，錄入到賬簿中。

這一過程需要確保單據(jù)的完整性和準(zhǔn)確性，以便為后續(xù)的審

核工作奠定基礎(chǔ)。

8.審核：在憑證錄入完成后，需要對錄入的單據(jù)進(jìn)行審核。

審核內(nèi)容包括單據(jù)是否完整、是否符合會計(jì)準(zhǔn)則要求、科目

運(yùn)用是否準(zhǔn)確等。如果發(fā)現(xiàn)錯誤或不合理的地方，需要及時

更正或調(diào)整。

9.過賬與試算：審核無誤后，需要進(jìn)行過賬處理，即將審核

后的單據(jù)轉(zhuǎn)化為會計(jì)數(shù)據(jù)，生成相應(yīng)的借方余額和貸方余額,

并完成試算平衡。過賬過程中需要確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整

性，試算平衡是為了確保賬簿體系的平衡無誤。

10.編制報(bào)表：根據(jù)記賬生成的會計(jì)憑證和賬簿數(shù)據(jù)，按照

會計(jì)制度的規(guī)定，編制財(cái)務(wù)報(bào)表。財(cái)務(wù)報(bào)表的編制需要嚴(yán)格

按照會計(jì)準(zhǔn)則的要求，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。

n.報(bào)稅和納稅：在財(cái)務(wù)報(bào)表編制完成后，需要根據(jù)國家稅

收法規(guī)的規(guī)定，進(jìn)行納稅申報(bào)。這一步驟需要根據(jù)公司的業(yè)

務(wù)性質(zhì)和稅務(wù)要求，計(jì)算應(yīng)納稅額并提交給稅務(wù)機(jī)關(guān)。

12.歸檔：將所有的賬簿、憑證、報(bào)表等資料進(jìn)行整理、分

類、裝訂、歸檔保存。這一步驟是為了確保公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的

完整性和安全性，以便在后續(xù)的審計(jì)、檢查中使用。

會計(jì)科目

1、資產(chǎn)類科目：庫存現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金、短

期投資、應(yīng)收票據(jù)、

應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、長期待攤費(fèi)用、固定資

產(chǎn)、周轉(zhuǎn)材料、固定

資產(chǎn)清理、累計(jì)折舊、在建工程等。

2、負(fù)債類科目：應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、短

期借款、長期借款、

其他應(yīng)付款、預(yù)收賬款、應(yīng)交稅金、其他應(yīng)付款等。

3、所有者權(quán)益類科目：實(shí)收資本、資本公積、本年利潤、

利潤分配、盈余公

積等。

4、成本類科目：無，一般不通過成本結(jié)轉(zhuǎn)，直接進(jìn)主營業(yè)

務(wù)成本或其他業(yè)務(wù)

成本科目。

5、損益類科目：主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入、投資收益、

營業(yè)外收入、主

營業(yè)務(wù)成本、稅金及附加、其他業(yè)務(wù)成本、銷售費(fèi)用、管理

費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營

業(yè)外支出、所得稅費(fèi)用、以前年度損益調(diào)整等。

物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)賬務(wù)處理（僅供參考，請以實(shí)際情況為

準(zhǔn)）

1、存現(xiàn)

借：銀行存款（明細(xì)科目為銀行所在名稱）

貸：庫存現(xiàn)金

2、提現(xiàn)

借：庫存現(xiàn)金

貸：銀行存款

3、計(jì)入稅金及附加

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交教育費(fèi)附加

4、代付上月員工通話費(fèi)

借：其他應(yīng)收款一員工一電話費(fèi)

貸：銀行存款

5、代收電信公司電費(fèi)（預(yù)收一年，每月分?jǐn)偅?/p>

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款一基站電費(fèi)

6、電信公司電費(fèi)計(jì)入

借：預(yù)收賬款一電費(fèi)

貸：管理費(fèi)用一電費(fèi)

7、轉(zhuǎn)存單位定期存款一庫存份

借：其他貨幣資金一定期存款

貸：銀行存款

8、當(dāng)月繳納上月應(yīng)繳未繳的增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅

貸：銀行存款

9、付上月份電話費(fèi)

借：管理費(fèi)用一電話費(fèi)

應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

貸：銀行存款

10、付上月份水費(fèi)（分辦公區(qū)、宿舍、食堂、綠化、商鋪、

消防、生活用水

等）

借：管理費(fèi)用一水費(fèi)（辦公……）

應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

預(yù)收賬款一業(yè)主二次供水（生活用水）

貸：銀行存款

11、付上月中旬及本月中旬電費(fèi)

借：管理費(fèi)用一電費(fèi)

應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

預(yù)收賬款一業(yè)主二次供水能耗

一業(yè)主電梯能耗

貸：銀行存款

12、收電信線路改造勞務(wù)費(fèi)

借：庫存現(xiàn)金

貸：其他業(yè)務(wù)收入一維修收入

13、付萬用表檢測費(fèi)用及購潤滑油

借：管理費(fèi)用一維修費(fèi)

周轉(zhuǎn)材料一維修用具

貸：庫存現(xiàn)金

14、購書刊、洗發(fā)水（發(fā)放員工）

借：應(yīng)付職工薪酬一工會經(jīng)費(fèi)、職教費(fèi)

貸：庫存現(xiàn)金

15、收商鋪水電費(fèi)

借：庫存現(xiàn)金

貸：其他應(yīng)收款一商鋪一電費(fèi)/水費(fèi)

16、發(fā)放上月管理員工工資

借：應(yīng)付職工薪酬-工資等

貸：庫存現(xiàn)金

17、代付上月中隊(duì)?wèi)?zhàn)士、搬運(yùn)工工資（為減少交養(yǎng)老保險

人數(shù)，故作總公司支

付）

借：其他應(yīng)收款一總公司

一房開公司（代付搬運(yùn)工工資）

貸：庫存現(xiàn)金

18、購軍靴、環(huán)衛(wèi)服裝

借：其他應(yīng)收款一員工一服裝費(fèi)

貸：庫存現(xiàn)金

19、支付上月垃圾裝車費(fèi)

借：其他業(yè)務(wù)成本一裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)

應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

貸：庫存現(xiàn)金/銀行存款

20、付維修電機(jī)費(fèi)及購買燈光等費(fèi)用

借：管理費(fèi)用一維修費(fèi)

周轉(zhuǎn)材料一維修用具

應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

貸：庫存現(xiàn)金

21、購置保潔、維修用配件

借：周轉(zhuǎn)材料一保潔用具

一維修用具

應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

貸：庫存現(xiàn)金

22、收員工上月手機(jī)通話費(fèi)

借：庫存現(xiàn)金

貸：其他應(yīng)收款一員工一電話費(fèi)

23、收商鋪管理押金

借：庫存現(xiàn)金

貸：其他應(yīng)付款一商鋪押金

24、退業(yè)主裝修保證金

借：其他應(yīng)付款一業(yè)主一裝修保證金

借：周轉(zhuǎn)材料一廚房用品

貸：庫存現(xiàn)金

31、食堂購液化氣及煤氣罐一只

借：應(yīng)付職工薪酬-福利費(fèi)

周轉(zhuǎn)材料一煤氣罐

貸：庫存現(xiàn)金

32、購發(fā)票辦公用品、報(bào)銷車費(fèi)等

借：管理費(fèi)用一辦公費(fèi)

—差旅費(fèi)

貸：庫存現(xiàn)金

33、付生活垃圾費(fèi)、保潔等

借：管理費(fèi)用一保潔費(fèi)（排污費(fèi)、垃圾處置費(fèi)等）

貸：庫存現(xiàn)金

34、領(lǐng)用周轉(zhuǎn)材料

借：管理費(fèi)用一周轉(zhuǎn)材料攤銷

貸：周轉(zhuǎn)材料一維修用具

一保潔用具

一廚房用具

35、商鋪電費(fèi)計(jì)入

借：其他應(yīng)收款一商鋪——電智

貸：管理費(fèi)用一電費(fèi)

物業(yè)企業(yè)常見的管理模式有哪些

(-)房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門

房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位

投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外，也有部分房

地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立專門部門(不屬于企業(yè))，承擔(dān)售后

物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點(diǎn)是：房地產(chǎn)建設(shè)單位與物

業(yè)管理單位之間屬上下級關(guān)系。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主

要管理對象為上級建設(shè)單位開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但近年來隨

著市場化進(jìn)程不斷推進(jìn)，除了管理上級建設(shè)單位開發(fā)的項(xiàng)目

以外，也通過市場獲取物業(yè)管理項(xiàng)目。

（二）獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)

獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和

其他單位，獨(dú)立注冊、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。

（三）物業(yè)管理集團(tuán)公司

物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬子公司或分公

司構(gòu)成。集團(tuán)總公司是宏觀控制機(jī)構(gòu)，集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略決策

由總公司負(fù)責(zé)，總公司機(jī)關(guān)中設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部

門;子公司或分公司既可按地域設(shè)置，也可按專業(yè)服務(wù)內(nèi)容

劃分，如樓宇設(shè)備的維修公司、清潔服務(wù)公司、保安服務(wù)公

司以及物業(yè)管理公司等。

物業(yè)管理形式是什么

L業(yè)主自行管理

2.委托物業(yè)公司全面管理

3,委托專業(yè)公司進(jìn)行專項(xiàng)管理，如保激公司、保潔公司、綠

化公司等。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有哪些形式

也就二種，包干制，酬金制，包干制是物業(yè)公司向業(yè)主收取

物業(yè)費(fèi)盈余或虧損勻由物業(yè)公司享有或承擔(dān)，酬金制是物業(yè)

公司預(yù)先向業(yè)主收取物業(yè)運(yùn)行資金，物業(yè)公司按合同約定提

取酬金，資金結(jié)余或不足勻由業(yè)主享有或承擔(dān)

委托管理型物業(yè)管理有哪些方式

一共有兩種模式。

第一：包干制。是指物業(yè)公司受開發(fā)公司協(xié)議委托或者業(yè)主

委員會委托，對業(yè)主開展公共建筑物、公共設(shè)備設(shè)施附屬設(shè)

施、公共場地場所的公共秩序、公共衛(wèi)生、公共綠化、公共

維修，以確保其正常使用、運(yùn)行，物業(yè)公司按照***指導(dǎo)價

或者市場調(diào)節(jié)價對業(yè)主進(jìn)行服務(wù)，所得收益和虧損均由物業(yè)

公司自行承擔(dān)的模式；

第二：酬金制。是指物業(yè)公司受開發(fā)公司協(xié)議委托或者業(yè)主

委員會委托，對業(yè)主開展公共建筑物、公共設(shè)備設(shè)施及附屬

設(shè)施、公共場地場所的公共秩序、公共衛(wèi)生、公共綠化、公

共維修，以確保其正常使用、運(yùn)行，物業(yè)公司按照***指導(dǎo)

價或者市場調(diào)節(jié)價對業(yè)主進(jìn)行服務(wù)。物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)管理

合同的約定，派駐一定比例的人員，配備一定比例的物資,

加上法定稅收，企業(yè)利潤，并按年向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi),

所得收益或者虧損均由開發(fā)公司或者業(yè)主委員或承擔(dān)的模

式；

常見物業(yè)管理模式有哪些

(1)監(jiān)督檢查法。監(jiān)督檢查法就是由上而下，對管理的各

個崗位、各個環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督與檢查，并針對監(jiān)督檢查發(fā)

現(xiàn)的問題及時采取糾正措施。監(jiān)督檢查是所有物業(yè)管理公司

最大量采用的一種監(jiān)控方法。

(2)匯報(bào)控制法。匯報(bào)控制與監(jiān)督檢查是同一性質(zhì)的兩種

不同的方法。監(jiān)督檢查是由上而下信息反饋與控制，而匯報(bào)

控制就是由下而上的信息反饋與控制。匯報(bào)本身對于匯報(bào)者

就是一種控制，你必須掌握情況，必須對匯報(bào)的真實(shí)性負(fù)責(zé),

并對存在的問題提出解決措施。

(3)統(tǒng)計(jì)分析法。統(tǒng)計(jì)分析法就是利用數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)的方法，

分析管理質(zhì)量變動情況，尋找存在問題，提出解決問題的措

施，使管理質(zhì)量控制在合理的水平上。例如：《客戶入住情

況統(tǒng)計(jì)表》、《客戶意見征詢統(tǒng)計(jì)表》等。

(4)競爭激勵法。市場是一種競爭，管理也是一種競爭，

只有在競爭中，才能真正實(shí)現(xiàn)對管理質(zhì)量的控制。在物業(yè)管

理中，實(shí)行比較與競爭，讓好的服務(wù)展現(xiàn)在大家面前，也讓

差的服務(wù)展現(xiàn)面前，競爭產(chǎn)生了壓力，這種壓力就是一種控

制，在壓力下形成互相促進(jìn)，不甘落后的局面。

(5)信息監(jiān)控法。信息技術(shù)控制是利用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技

術(shù)對管理質(zhì)量要素進(jìn)行控制的一種方法。智能化樓宇的誕生

使管理發(fā)生翻天覆地的變化，人們可以在監(jiān)控室里清楚地看

到各種設(shè)備的運(yùn)行情況，各種會議、報(bào)告、請示、批覆都可

以在網(wǎng)上進(jìn)行。

(6)總結(jié)提高法。也許把總結(jié)提高作為質(zhì)量控制的手段會

讓人不太理解，但是如果我們從司空見慣的月度總結(jié)、年度

總結(jié)的***圈子跳出來，仔細(xì)思考總結(jié)的本意、目的、以及

應(yīng)該達(dá)到的結(jié)果，可以認(rèn)為，運(yùn)用總結(jié)這種形式，其實(shí)是管

理質(zhì)量控制中非常重要的一種手段。

物業(yè)管理糾紛的處理方式有哪些

物業(yè)管理糾紛處理方式，概括起來有以下幾種：

1)當(dāng)事人各方自行協(xié)商和解；

2)各方當(dāng)事人請求第三人調(diào)解，請求***主管部門行政調(diào)處。

3)當(dāng)事人之間約定仲裁；

4）司法訴訟。

以上幾種方式孰優(yōu)孰劣，難作評定，當(dāng)事人可以自己決定。

自行協(xié)商和解是雙方直接對話解決糾紛的方式，而后面三種

則是借助第三方解決糾紛的方式。

什么是物業(yè)管理服務(wù)模式

包干制，酬薪制、其他方式三種

物業(yè)管理項(xiàng)目的獲取方式有哪些？

物業(yè)管理與房地產(chǎn)管理的主要區(qū)別：一是管理體制不同。房

地產(chǎn)管理是由主管單位采用行政手段直接進(jìn)行的封閉式管

理，管理單位終身制，管理是福利型的、無償?shù)摹Ｎ飿I(yè)管理

是專業(yè)化的企業(yè)通過市場由業(yè)主選擇，并通過合同方式實(shí)行

聘用制，用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行社會化管理的服務(wù)，是有償?shù)模欢?/p>

是管理內(nèi)容不同。房地產(chǎn)管理以單一的收租養(yǎng)房為主要內(nèi)容,

管理內(nèi)容單一。物業(yè)管理是對房屋設(shè)備設(shè)施等實(shí)行多功能、

全方位、綜合性的經(jīng)營管理與服務(wù)，既管物又服務(wù)于人，以

人為核心提供精神和物質(zhì)兩方面的服務(wù)；三是所管房屋的產(chǎn)

權(quán)結(jié)構(gòu)不同。房地產(chǎn)管理的房屋一般是國有公產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)關(guān)

系單一，使用人不是產(chǎn)權(quán)人。而物業(yè)管理所管的房屋產(chǎn)權(quán)不

僅有國家所有、集體所有，還有個人所有，房屋產(chǎn)權(quán)多元化；

四是管理機(jī)制不同。房地產(chǎn)管理是管理者按自身的意志去管

理用戶，與用戶是管理與被管理關(guān)系。物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)人和

使用人通過市場招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司，同時，物業(yè)管理企

業(yè)也有權(quán)接受或不接受選聘，雙方在完全平等的原則下，通

過市場競爭實(shí)現(xiàn)雙向選擇。

物業(yè)管理責(zé)任有哪些

物業(yè)管理法律責(zé)任有多種分類，包括：公法責(zé)任和私法責(zé)任;

過錯責(zé)任、無過錯責(zé)任和公平責(zé)任；職務(wù)責(zé)任和個人責(zé)任;

財(cái)產(chǎn)責(zé)任和非財(cái)產(chǎn)責(zé)任等。按法律責(zé)任的內(nèi)容不同，一般分

為民事法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任、行政法律責(zé)任、刑事法律

責(zé)任四類。違憲法律責(zé)任不在物業(yè)管理法律責(zé)任范圍。各種

法律責(zé)任可以單獨(dú)發(fā)生，也可能與其他法律責(zé)任同時發(fā)生,

換言之，一種違法行為不一定只承擔(dān)一種法律責(zé)任，許多場

合，違法行為人要承擔(dān)兩種以上法律責(zé)任，即出現(xiàn)所謂法律

責(zé)任復(fù)合現(xiàn)象。

相關(guān)規(guī)定

（一）建設(shè)單位違反招投標(biāo)規(guī)定的行政責(zé)任［2］第五十七條違

反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式

選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物

業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民***房地產(chǎn)行政主管部

門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

為了保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，避免在業(yè)主、業(yè)主大會聘用新的

物業(yè)管理企業(yè)之前，在物業(yè)前期服務(wù)過程中，建設(shè)單位和物

業(yè)管理企業(yè)相互勾結(jié)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的情況發(fā)生，針對

目前建設(shè)單位私自選聘物業(yè)管理企業(yè)，導(dǎo)致所選聘的物業(yè)管

理企業(yè)素質(zhì)差，造成業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛不斷的現(xiàn)

狀，條例第二十四條規(guī)定，國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開

發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相

應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招

投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3

個或住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民***房地

產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)

的物業(yè)管理企業(yè)。本條就是從法律責(zé)任的角度確保了第二十

四條的落實(shí)。出現(xiàn)這類違法行為以后，行政機(jī)關(guān)首先是責(zé)令

限期改正，要求建設(shè)單位采用正確的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),

并給予警告。行政機(jī)關(guān)還可以行使自由裁量權(quán)，視違法情節(jié)

或后果決定是否給予罰款。（二）建設(shè)單位擅自處分的行政責(zé)

任和民事責(zé)任第五十八條違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自

處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者

使用權(quán)的，由縣級以上地方人民***房地產(chǎn)行政主管部門處

5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法

承擔(dān)賠償責(zé)任。本條規(guī)定了建設(shè)單位擅自處分的行政責(zé)任和

民事責(zé)任。轉(zhuǎn)讓業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)

備，首先是一種嚴(yán)重的民事侵權(quán)行為，因此違法行為人必須

對權(quán)利人承擔(dān)民事賠償責(zé)任。其次，在物業(yè)管理領(lǐng)域，由于

涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)眾多業(yè)主，建設(shè)單位擅自處分業(yè)主擁有

所有權(quán)或者使用權(quán)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，已經(jīng)侵

犯了公共利益，構(gòu)成了對行政管理秩序的破壞，所以應(yīng)當(dāng)給

予行政處罰，由違法行為人承擔(dān)罰款的行政責(zé)任。要明確的

是，民事責(zé)任和行政責(zé)任并不互相排斥，行政責(zé)任是對國家

承擔(dān)的責(zé)任，帶有懲罰性質(zhì)；而賠償?shù)拿袷仑?zé)任是對受侵害

業(yè)主的責(zé)任，不具懲罰性，一般只有補(bǔ)償性，目的是使業(yè)主

的利益恢復(fù)到侵害未發(fā)生之前的狀態(tài)。所以，行政責(zé)任的承

擔(dān)不影響民事責(zé)任，反之亦然。但是在侵權(quán)人財(cái)產(chǎn)不足以既

承擔(dān)民事賠償責(zé)任，又接受行政處罰時，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保證民事

賠償責(zé)任的實(shí)現(xiàn)。（三）拒不移交資料的行政責(zé)任第五十九條

違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人

民***房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有

關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處I萬元

以上10萬元以下的罰款。本條規(guī)定了拒不移交資料的行政

責(zé)任。物業(yè)資料和相關(guān)的物業(yè)應(yīng)當(dāng)是一體的，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)

屬于全體業(yè)主。在物業(yè)管理活動中，在建設(shè)單位、物業(yè)管理

企業(yè)、業(yè)主之間由于物業(yè)管理問題發(fā)生糾紛，更換物業(yè)管理

主體時，常常出現(xiàn)掌握資料的一方拒不將資料移交給另一方

的情況。

目前物業(yè)管理企業(yè)有哪幾種組織形式，其異同點(diǎn)有哪些

您好，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇適宜的組織

形式。物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有直線制、直線職能制、事

業(yè)部制、矩陣制等。

(-)直線制

直線制是最簡單的企業(yè)管理組織形式，它的特點(diǎn)是：企業(yè)各

級領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，不

設(shè)專門職能機(jī)構(gòu)。這種組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物

業(yè)管理企業(yè)的初期管理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)

管理。

(1)主要優(yōu)點(diǎn)：領(lǐng)導(dǎo)能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，

責(zé)權(quán)分明，指揮及時。

(2)主要缺點(diǎn)：要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識，具備多方

面的知識和技能。

(二)直線職能制

直線職能制以直線制為基礎(chǔ)，在各級主管人員的領(lǐng)導(dǎo)下，按

專業(yè)分工設(shè)置相應(yīng)的職能部門，實(shí)行主管人員統(tǒng)一指揮和職

能部門專業(yè)指導(dǎo)相結(jié)合的組織形式。其特點(diǎn)是各級主管人員

直接指揮，職能機(jī)構(gòu)是直線行政主管的參謀。職能機(jī)構(gòu)對下

面直線部門一般不能下達(dá)指揮命令和工作