房地產評估師考試重點試題帶答案（精編）房地產基本制度與政策1.以下屬于房地產行政法規的是（）A.《中華人民共和國土地管理法》B.《中華人民共和國城市房地產管理法》C.《城市房地產開發經營管理條例》D.《房地產估價規范》答案：C。《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》是法律；《房地產估價規范》是標準規范；《城市房地產開發經營管理條例》屬于行政法規。2.土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前（）申請續期。A.6個月B.1年C.18個月D.2年答案：B。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前1年申請續期。3.征收集體土地，土地補償費應當歸（）所有。A.縣級以上人民政府土地管理部門B.鄉（鎮）人民政府C.農村集體經濟組織D.土地使用者答案：C。征收集體土地，土地補償費歸農村集體經濟組織所有。4.按照規定，房地產開發企業在變更事項書面通知買受人后，買受人有權在通知到達之日起（）日內做出是否退房的書面答復。A.15B.10C.45D.30答案：A。房地產開發企業在變更事項書面通知買受人后，買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。5.以下不屬于商品房預售條件的是（）A.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書B.持有建設工程規劃許可證C.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的20%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期D.向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明答案：C。按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期才符合預售條件。6.房地產抵押合同自（）起生效。A.合同簽訂之日B.抵押登記之日C.主合同履行之日D.主合同生效之日答案：B。房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。7.房屋租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋所有權轉移的，原房屋租賃合同（）A.對承租人和新房主繼續有效B.對承租人和新房主無效C.對承租人有效，對新房主無效D.對承租人無效，對新房主有效答案：A。房屋租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋所有權轉移的，原房屋租賃合同對承租人和新房主繼續有效，即“買賣不破租賃”。8.房地產轉讓的實質是（）A.房屋買賣B.土地使用權轉讓C.房地產權屬發生轉移D.房地產使用權轉移答案：C。房地產轉讓的實質是房地產權屬發生轉移。9.下列關于房地產登記的表述中，錯誤的是（）A.登記的主要目的之一是保護交易安全B.辦理房屋登記應當遵循房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則C.國家對不動產實行統一登記制度包括統一登記時間、范圍、機構D.因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力答案：C。國家對不動產實行統一登記制度，是指統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，而非統一登記時間。10.業主大會決定籌集和使用專項維修資金，應當經專有部分占建筑物總面積（）以上的業主且占總人數（）以上的業主同意。A.1/2，1/2B.2/3，2/3C.1/2，2/3D.2/3，1/2答案：B。業主大會決定籌集和使用專項維修資金，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。房地產估價原理與方法11.房地產估價的基本原則是（）A.合法原則B.最高最佳利用原則C.替代原則D.獨立、客觀、公正原則答案：D。獨立、客觀、公正原則是房地產估價的基本原則。12.某宗房地產的土地面積為1000㎡，建筑面積為1400㎡，現需拆除重建估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/㎡和50元/㎡，則該宗土地的減價修正額為（）元/㎡。A.350B.250C.200D.150答案：B。減價修正額=（拆遷費用殘值）×建筑面積÷土地面積=（30050）×1400÷1000=250（元/㎡）。13.某宗房地產的土地價值占總價值的40%，建筑物價值占總價值的60%，由可比實例房地產中所求出的土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則綜合資本化率為（）A.7%B.7.2%C.7.6%D.8%答案：B。綜合資本化率=土地價值占比×土地資本化率+建筑物價值占比×建筑物資本化率=40%×6%+60%×8%=7.2%。14.市場法估價的步驟順序是（）A.搜集交易實例、選取可比實例、建立比較基礎、進行交易情況修正、進行市場狀況調整、進行房地產狀況調整、計算比較價值B.搜集交易實例、選取可比實例、進行交易情況修正、建立比較基礎、進行市場狀況調整、進行房地產狀況調整、計算比較價值C.搜集交易實例、建立比較基礎、選取可比實例、進行交易情況修正、進行市場狀況調整、進行房地產狀況調整、計算比較價值D.選取可比實例、搜集交易實例、建立比較基礎、進行交易情況修正、進行市場狀況調整、進行房地產狀況調整、計算比較價值答案：A。市場法估價的正確步驟順序是搜集交易實例、選取可比實例、建立比較基礎、進行交易情況修正、進行市場狀況調整、進行房地產狀況調整、計算比較價值。15.成本法中的“開發利潤”是指（）A.開發商所期望獲得的利潤B.開發商所能獲得的最終利潤C.開發商所能獲得的平均利潤D.開發商所能獲得的稅后利潤答案：C。成本法中的“開發利潤”是指開發商所能獲得的平均利潤。16.某宗房地產預計未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為8.5%，則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A.94.12B.92.35C.95.29D.96.76答案：A。根據收益法公式，V=A/Y，其中V為房地產價格，A為凈收益，Y為報酬率。則V=8÷8.5%≈94.12（萬元）。17.長期趨勢法主要有（）等方法。A.數學曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發展速度法D.以上都是答案：D。長期趨勢法主要有數學曲線擬合法、平均增減量法、平均發展速度法等方法。18.某房地產在正常情況下每年可獲得凈收益5萬元，資本化率為8%，該房地產的收益價格為（）萬元。A.62.5B.60C.65D.70答案：A。根據公式V=A/Y，V=5÷8%=62.5（萬元）。19.假設開發法中，開發完成后的房地產價值所對應的時間通常是（）A.開發結束時的時間B.購買待開發房地產時的時間C.開發期間的某個時間D.全部租售出去時的時間答案：A。開發完成后的房地產價值所對應的時間通常是開發結束時的時間。20.下列關于路線價法的表述中，不正確的是（）A.路線價法實質是一種比較法，其理論依據與比較法相同，是房地產價格形成的替代原理B.路線價法適用于城鎮街道兩側商業用地的估價C.運用路線價法的前提條件是街道較規整，臨街土地排列較整齊D.路線價法是在特定的街道上設定標準臨街深度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格答案：D。路線價法是在特定的街道上設定標準臨街深度，從中選取若干標準臨街宗地求其單位價格或樓面地價。房地產估價案例與分析21.以下哪種情況不適合采用成本法進行房地產估價（）A.學校B.醫院C.商場D.軍隊營房答案：C。商場通常具有活躍的市場交易，更適合采用市場法或收益法估價，而學校、醫院、軍隊營房等難以通過收益體現價值或市場交易較少，適合成本法。22.在房地產抵押估價中，關于法定優先受償款的說法，錯誤的是（）A.法定優先受償款是假定實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額B.已抵押擔保的債權數額不包含法定優先受償款C.拖欠建設工程價款屬于法定優先受償款D.轉讓稅費屬于法定優先受償款答案：B。已抵押擔保的債權數額包含法定優先受償款。23.某房地產估價報告中采用了比較法和收益法兩種估價方法，兩種方法的估價結果有一定差異，最終估價結果應（）A.取兩種方法結果的算術平均值B.取兩種方法結果的加權平均值，權重根據方法的適用性和可靠性確定C.選擇其中一種方法的結果作為最終結果D.重新進行估價答案：B。當采用兩種或多種估價方法得出不同結果時，通常取加權平均值，權重根據方法的適用性和可靠性確定。24.房地產損害賠償估價中，對于可修復的損害，其賠償金額通常為（）A.修復費用B.修復費用加上相關經濟損失C.房地產價值的減少額D.房地產價值的減少額加上相關經濟損失答案：B。對于可修復的損害，賠償金額通常為修復費用加上相關經濟損失。25.在房地產征收估價中，被征收房屋的價值評估時點為（）A.房屋征收決定公告之日B.房屋征收補償協議簽訂之日C.房屋征收實施之日D.房屋征收完成之日答案：A。被征收房屋的價值評估時點為房屋征收決定公告之日。26.某工業房地產，土地面積為10000㎡，建筑面積為8000㎡，土地單價為1200元/㎡，建筑物重置價格為1500元/㎡，成新率為80%，則該房地產的價值為（）萬元。A.1680B.1800C.2160D.2280答案：A。土地價值=10000×1200÷10000=1200（萬元），建筑物價值=8000×1500×80%÷10000=960（萬元），房地產價值=1200+960=1680（萬元）。27.在商業房地產估價中，租金調整是收益法中的重要環節，租金調整的依據通常不包括（）A.市場租金變化情況B.租賃合同約定C.通貨膨脹率D.土地使用年限答案：D。租金調整依據主要有市場租金變化情況、租賃合同約定、通貨膨脹率等，土地使用年限一般不直接作為租金調整依據。28.某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得土地使用權之日起開工，預計建設期為3年，建成后可使用47年，收益法估價時，收益期限應確定為（）年。A.47B.50C.44D.40答案：A。建成后可使用47年，收益期限應確定為47年。29.房地產抵押估價報告中，估價結果應包括（）A.抵押價值B.法定優先受償款C.抵押凈值D.以上都是答案：D。房地產抵押估價報告中，估價結果應包括抵押價值、法定優先受償款和抵押凈值。30.在房地產司法拍賣估價中，估價師進行實地查勘時，應特別關注的事項不包括（）A.房屋的使用情況B.產權狀況C.周邊環境的未來規劃D.拍賣公告的要求答案：C。在司法拍賣估價實地查勘時，應關注房屋使用情況、產權狀況、拍賣公告要求等，周邊環境未來規劃一般不是特別關注的重點。房地產估價相關知識31.下列關于會計要素的表述中，正確的是（）A.資產、負債、所有者權益是反映企業財務狀況的會計要素B.收入、費用、利潤是反映企業經營成果的會計要素C.資產是企業過去的交易或者事項形成的、由企業擁有或者控制的、預期會給企業帶來經濟利益的資源D.以上都是答案：D。資產、負債、所有者權益反映企業財務狀況；收入、費用、利潤反映企業經營成果；資產的定義也是正確的。32.以下屬于金融工具基本特征的是（）A.償還性B.流動性C.風險性D.以上都是答案：D。金融工具具有償還性、流動性、風險性等基本特征。33.城市中最常見的功能區是（）A.商業區B.工業區C.居住區D.行政區答案：C。居住區是城市中最常見的功能區。34.按照城市地形分類，地形坡度小于5%的屬于（）A.平原B.緩丘C.丘陵D.山地答案：A。地形坡度小于5%的屬于平原。35.建筑材料的耐水性用（）表示。A.吸水率B.含水率C.軟化系數D.抗滲等級答案：C。建筑材料的耐水性用軟化系數表示。36.下列關于保險的說法中，錯誤的是（）A.保險是一種經濟補償制度B.保險是一種合同行為C.保險具有互助性、科學性、法律性等特征D.保險標的只能是財產答案：D。保險標的可以是財產，也可以是人的壽命和身體等。37.統計學中，反映總體單位標志值差異程度的指標是（）A.平均數B.標準差C.眾數D.中位數答案：B。標準差是反映總體單位標志值差異程度的指標。38.城市規劃中，控制性詳細規劃的主要內容不包括（）A.規定各地塊土地使用性質、建筑密度等控制指標B.確定各級支路的紅線位置、斷面、控制點坐標和標高C.制定相應的土地使用與建筑管理規定D.確定城市主干道的走向、斷面、控制點坐標和標高答案：D。確定城市主干道的走向、斷面、控制點坐標和標高是城市總體規劃的內容，不是控制性詳細規劃的內容。39.建筑施工圖中的建筑剖面圖主要反映建筑物的（）A.平面形狀B.內部空間布置C.外部造型D.裝修做法答案：B。建筑剖面圖主要反映建筑物的內部空間布置。40.下列關于證券的說法中，正確的是（）A.證券是一種信用憑證或金融工具B.證券按其性質不同可分為憑證證券和有價證券C.股票、債券屬于有價證券D.以上都是答案：D。證券是信用憑證或金融工具，按性質分為憑證證券和有價證券，股票、債券屬于有價證券。綜合練習題41.某房地產開發項目土地面積為10000㎡，規劃容積率為3，建筑密度為30%，則該項目的地上建筑面積為（）㎡。A.30000B.10000C.3000D.9000答案：A。地上建筑面積=土地面積×容積率=10000×3=30000（㎡）。42.某宗房地產的年凈收益為20萬元，購買者的自有資金為100萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數為8%，則該房地產的價格為（）萬元。A.150B.200C.250D.300答案：C。設抵押貸款金額為V1，自有資金為V2=100萬元。已知自有資金資本化率R2=12%，抵押貸款常數RM=8%，年凈收益A=20萬元。根據公式A=V2×R2+V1×RM，可得20=100×12%+V1×8%，解得V1=100萬元。則房地產價格V=V1+V2=100+150=250萬元。43.某房地產開發項目建設期為3年，在建設期第一年借款500萬元，第二年借款為600萬元，第三年借款為400萬元，年利率為8%，建設期內只計息不支付，則建設期利息為（）萬元。A.125.5B.158.8C.180.4D.200.8答案：B。第一年利息=500÷2×8%=20（萬元）；第二年利息=（500+20+600÷2）×8%=65.6（萬元）；第三年利息=（500+20+600+65.6+400÷2）×8%=73.2（萬元）；建設期利息=20+65.6+73.2=158.8（萬元）。44.某商場的建筑面積為20000㎡，土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計。該商場共有兩層，每層可出租面積均為10000㎡。一層于2001年10月1日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/㎡，且每年不變；二層現暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/㎡和120元/㎡，運營費用率為25%。該類房地產的報酬率為9%。試測算該商場2004年10月1日帶租約出售時的正常價格。計算過程：1.計算一層在租約期內的凈收益：一層租約期內月凈收益=10000×180×(125%)=1350000（元）租約剩余期限為2年，根據公式\(V_1=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^n}]\)（A為年凈收益，Y為報酬率，n為收益年限），年凈收益\(A_1=1350000×12=16200000\)元，\(Y=9\%\)，\(n=2\)。\(V_1=\frac{16200000}{9\%}[1\frac{1}{(1+9\%)^2}]\approx29072700\)（元）2.計算一層租約期外的凈收益：一層租約期外月凈收益=10000×200×(125%)=1500000（元）租約期外收益年限\(n_1=4042=34\)年，年凈收益\(A_2=1500000×12=18000000\)元。先將34年收益折現到租約期末，再折現到估價時點。\(V_{1外}=\frac{18000000}{9\%}[1\frac{1}{(1+9\%)^{34}}]\times\frac{1}{(1+9\%)^2}\approx178237300\)（元）3.計算二層的凈收益：二層月凈收益=10000×120×(125%)=900000（元）二層收益年限\(n_2=404=36\)年，年凈收益\(A_3=900000×12=10800000\)元。\(V_2=\frac{10800000}{9\%}[1\frac{1}{(1+9\%)^{36}}]\approx117360300\)（元）4.計算商場價格：\(V=V_1+V_{1外}+V_2=29072700+178237300+117360300=324670300\)（元）45.某建筑物的建筑面積為200㎡，有效經過年數為12年，重置價格為800元/㎡，建筑物經濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現值為（）元。A.102400B.110240C.113760D.118760答案：B。年折舊額\(D=\frac{C(1R)}{N}\)，其中\(C\)為重置價格，\(R\)為殘值率，\(N\)為經濟壽命。\(C=200×800=160000\)元，\(R=2\%\)，\(N=40\)年，則\(D=\frac{160000×(12\%)}{40}=3920\)元。折舊總額\(E=D×t\)（\(t\)為有效經過年數），\(t=12\)年，\(E=3920×12=47040\)元。建筑物現值\(V=CE=16000047040=110240\)元。46.某房地產在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運營費用為10萬元，資本化率為10%，該房地產所在的土地是通過有償出讓獲得使用權的，土地使用權出讓年限為40年，已使用4年，則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A.180B.196C.200D.210答案：B。年凈收益\(A=3010=20\)萬元，收益年限\(n=404=36\)年，根據公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^n}]\)，\(A=20