1總則

1.0.1為貫徹以人民為中心的發展思想，全面推進廣東省城鎮老舊小區改造工

作，改善城鎮老舊小區居住環境和功能品質，制定本導則。

1.0.2本導則適用于廣東省城市、縣城（城關鎮）的建成年代較早、失養失修

失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小

區（含單棟住宅樓）改造。重點改造2000年底前建成的老舊小區，不包括已計

劃征收拆遷和納入棚改范圍的小區（獨棟住宅）。其他各鎮街老舊小區改造可參

照本導則執行。

1.0.3城鎮老舊小區改造指在保持城鎮老舊小區用地現狀建設格局基本不變

的前提下，以局部拆建、加建、改建、翻建等“微改造”和“混合改造”模式進

行的改造。改造內容包括建筑本體修繕、基礎設施改造、小區環境整治、服務設

施提升等。鼓勵對城鎮老舊小區相對集中的片區實施聯動改造。

1.0.4城鎮老舊小區改造除應符合本導則規定外，還應符合國家和廣東省現行

有關標準的規定。

1

2基本規定

2.1基本要求

2.1.1城鎮老舊小區改造應堅持以下原則：

1.以人為本。從人民群眾最關心最直接最現實的利益問題出發，根據居民意

愿合理確定改造內容，重點關注建筑本體修繕和市政基礎設施改造，有條件的小

區提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平。充分考慮兒童、老年人、殘障人

等特殊群體的使用需求，合理配建無障礙設施。

2.共同締造。激發居民熱情，調動小區關聯單位和社會力量的積極性，共同

參與老舊小區改造。

3.因地制宜。根據城鎮老舊小區所在的地區氣候環境特點、小區類型等，科

學制定改造方案，合理確定改造內容和標準，不搞“一刀切”，杜絕政績工程、

形象工程。

4.先急后緩。優先實施居民改造意愿強烈的老舊小區改造項目，優先解決消

防、結構老化、內澇等安全隱患問題，重點保障居民用水、用電、用氣等基本生

活需要。

5.安全環保。安全第一、節約資源、保護環境、可持續，做到安全、適用、

經濟、美觀。

2.1.2城鎮老舊小區在改造過程中，應深度挖掘小區特色文化，嚴格保護小區

內的文物、歷史建筑、古樹名木以及具有歷史文化價值的街巷和景觀，對危舊文

物、歷史建筑等依法開展修繕整治，在保護范圍和建設控制地帶內的各項工程建

設應按程序報批。

2.1.3以“完整社區”“綠色社區”“智慧社區”等先進理念引領城鎮老舊小區

改造。結合城鎮老舊小區改造，大力補齊建設短板，建設安全健康、設施完善、

管理有序的完整居住社區；開展綠色社區創建行動，將綠色發展理念貫穿老舊小

區改造項目的規劃設計、建設、管理和服務等全過程；鼓勵互聯網、人工智能等

信息技術在老舊小區中的應用，整合各類服務資源，為社區居民提供政務、商務、

娛樂、教育、醫護及生活互助等多種便捷服務。

2.2城鎮老舊小區改造范圍劃定

2.2.1城鎮老舊小區改造范圍的劃定包括以下幾種情況，一是既有已命名的小

區，根據小區實際管理的范圍進行劃定；二是由自然分界線、圍墻或道路所圍合

的小區，根據相應的圍合邊界進行劃定；三是獨棟或多棟住宅，根據改造、維護、

管理等工作需要，連同宅旁用地進行劃定。

2.2.2相對集中的多個小區可片區聯動改造，與小區聯系的城市供水、排水、

供電、弱電、道路、供氣、供熱等基礎設施改造，納入片區層面進行統籌。

2.3規劃與評估

2.3.1以市縣為單位，開展城鎮老舊小區基礎數據摸查，科學編制城鎮老舊小

區改造五年規劃和年度改造計劃。五年規劃編制應與歷史街區保護規劃、相關設

2

施管線改造規劃等相銜接，明確改造目標任務，建立改造項目庫，測算改造資金

等。五年規劃編制內容詳見附錄B。

2.3.2城鎮老舊小區改造前，應以街道（鄉鎮）為單位，對小區進行綜合調查

和評估，對小區的房屋建筑本體、基礎設施、小區環境、服務設施等進行診斷評

估，并廣泛征詢小區原產權單位、物業公司和居民意見，調查評估和征詢意見結

果作為確定老舊小區改造內容的依據。

2.3.3城鎮老舊小區的房屋建筑本體應按現行國家標準《民用建筑可靠性鑒定

標準》GB50292及其他相關標準，重點對建筑結構安全、抗震性能、消防安全、

樓梯及公共走道、建筑外立面、屋面、無障礙設施等的綜合情況進行分析評估。

存在下列情況時，應列入改造范圍：

1.樓梯及公共走道破損，外墻破損、滲漏或附著管線混亂，空調外機無序懸

掛，屋面存在保溫層損壞、滲漏等情況；

2.建筑入口、通道及樓梯等不滿足無障礙設計要求；

3.建筑內部的水電氣、消防等建筑設備設施超過使用年限、老化損壞、不滿

足正常使用要求等。

2.3.4基礎設施應按本導則要求，重點對小區市政管網、道路、消防等綜合情

況進行分析評估。存在下列情況時，應列入改造范圍：

1.市政管線及附件破損老化，強弱電架空線路混亂，排水系統未實現雨污

分流，排水不暢易產生內澇積水，環衛與安防設施不滿足要求等；

2.道路不滿足消防、救護等通行要求，路面破損，停車設施嚴重不足，步行

系統不健全或連通性差、無障礙設施不完整等。

2.3.5城鎮老舊小區的公共環境和服務設施應按本導則要求，參照現行國家標

準《城市居住區規劃設計標準》GB50180及其他相關標準，重點對小區公共空

間、公共服務設施等綜合情況進行分析評估。存在下列情況時，有條件的可納入

改造范圍：

1.缺乏公共空間，綠地被建筑物、構筑物侵占，綠化植被質量差，缺失標識

系統等；

2.文體活動設施、老人服務設施、社區管理等公共服務設施配套不足或老

舊破損。

2.3.6城鎮老舊小區改造實施前應在尊重居民意愿、維護居民利益的基礎上，

根據調查評估結果和改造目標，按照“一小區一方案”要求編制改造方案。方案

應符合實際、技術合理、經濟可行、兼顧環境與風貌保護，主要內容詳見附錄C。

方案編制過程應組織公眾參與和專家論證。

2.4城鎮老舊小區分類改造重點

2.4.1城鎮老舊小區類型包括街巷型、單位大院型、商品房型等。

2.4.2街巷型老舊小區大多建于1980年之前，以居民個體為主，基于原有城市

肌理改（擴）建而形成，或成街區的獨立式住宅片區。該類老舊小區改造重點為

3

修繕破損房屋、改造老化基礎設施、整治“三線”亂搭等。

表2.4.1街巷型老舊小區改造重點

建筑結構加固既有建筑結構改造與加固

清理樓道

樓道構件修整

樓梯和公共空間更新改造

樓道照明燈更換

建筑本體

樓梯及公共走道空間內部飾面更新

修繕

防雷排查整治

屋面整修

防水改造

住宅入口無障礙改造

無障礙及適老化設施

樓梯間無障礙及適老化設施改造

供水系統改造

給排水設施改造排水殘舊管網改造和定期清理疏通

化糞池改造和清掏

供配電設施改造

供配電和照明設施改造照明設施改造

基礎設施燃氣接入改造

環衛設施改造

改造環衛設施與生活垃圾分類

生活垃圾分類改造

消防通道整治

消防安全保障

消防設施改造

無障礙通道設施改造無障礙通道設施改造

小區風貌整治小區沿街建筑外立面整治

服務設施康體設施改造

文體活動設施改造

提升兒童游樂設施改造

2.4.3單位大院型老舊小區主要形成于計劃經濟時期和改革開放初期，依托單

位集體住房分配體制建造而成。該類老舊小區改造重點為改造老化基礎設施、整

治小區綠化環境和公共空間、完善養老設施等。

表2.4.2單位大院型老舊小區改造重點

清理樓道

樓道構件修整

樓梯和公共空間更新改造

樓道照明燈更換

樓梯及公共走道空間內部飾面更新

建筑本體建筑外立面改造拆除違章搭建

修繕防雷排查整治

屋面整修

防水改造

住宅入口無障礙改造

無障礙及適老化設施

樓梯間無障礙及適老化設施改造

更換和增設電梯未設電梯住宅增設電梯

車行道改造

小區道路整治

人行道改造

基礎設施

供水系統改造

改造

給排水設施改造排水殘舊管網改造和定期清理疏通

化糞池改造和清掏

4

供配電設施改造

供配電和照明設施改造

照明設施改造

燃氣管線整治

燃氣設施改造

燃氣接入改造

環衛設施與生活垃圾分類環衛設施改造

改造生活垃圾分類改造

消防通道整治

消防安全保障

消防設施改造

無障礙通道設施改造無障礙通道設施改造

小區大門及圍墻改造

小區風貌整治

小區沿街建筑外立面整治

小區環境機動車停車設施整治

公共空間改造

整治公共活動場地改造

既有植被改造

綠化環境整治

新增植被

康體設施改造

服務設施文體活動設施改造

兒童游樂設施改造

提升

老人服務設施改造增設老年人服務中心（站）

2.4.4商品房型老舊小區多建于1980年代以后，一般是由開發商投資建設的

商品住房小區。該類老舊小區改造重點為整治小區風貌和綠化環境、整治停車設

施、完善公共服務設施等。

表2.4.3商品房型老舊小區改造重點

老舊電梯排查、維修、更換

建筑本體

更換和增設電梯未設電梯住宅增設電梯

修繕

電梯配套設施建設

安防設施改造

智慧設施改造建設智能快件箱（智能信包箱）建設

智慧便民設施建設

基礎設施環衛設施與生活垃圾分類改環衛設施改造

改造造生活垃圾分類改造

消防通道整治

消防安全保障

消防設施改造

無障礙通道設施改造無障礙通道設施改造

小區風貌整治小區大門及圍墻改造

公共活動場地改造

公共空間改造

公共晾曬設施改造

新增植被

小區環境綠化環境整治

新增道路綠化

整治

機動車停車設施整治

停車設施整治

非機動車停車設施整治

建筑標識改造

標識系統改造

公共標識改造

康體設施改造

服務設施

文體活動設施改造文化設施改造

提升

兒童游樂設施改造

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增設老人日間照料中心和長者飯堂

老人服務設施改造

增設老年人服務中心（站）

公共管理功能用房改造

物業用房改造

功能性服務設施改造公共衛生間改造

增設郵政快遞末端綜合服務站

增設便民設施

2.5改造項目

2.5.1改造項目分為基礎類、完善類和提升類。

1.基礎類改造項目，為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要是市

政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。

其中，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區內部及與小區聯系的供水、

排水、供電、弱電、道路、供氣、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎

設施，以及光纖入戶、架空線規整（入地）等。

2.完善類改造項目，為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主

要是環境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟增設電梯等。

其中，改造建設環境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明

等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自

行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、

物業用房等配套設施。

3.提升類改造項目，為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及

周邊實際條件積極推進的內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，

包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、

幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保

潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。

2.5.2改造項目宜采用菜單式，尊重居民意愿合理確定改造內容。

表2.5.1城鎮老舊小區改造內容建議清單

改造類型

改造內容

基礎類完善類提升類

建筑結構加固既有建筑結構改造與加固√

清理樓道√

樓梯和公共空樓道構件修整√

間更新改造樓道照明燈更換√

建筑本樓梯及公共走道空間內部飾面更新√

體修繕拆除違章搭建√

建筑外立面改

建筑外飾面更新√

造

建筑外門窗更換√

防雷排查整治√

屋面整修

防水改造√

6

改造類型

改造內容

基礎類完善類提升類

屋面形式改造√

屋面節能改造√

外維護結構節能改造√

節能改造

門窗節能改造√

照明節能改造√

無障礙及適老住宅入口無障礙改造√

化設施改造樓梯間無障礙及適老化設施改造√

老舊電梯排查、維修、更換√

更換和增設電

未設電梯住宅增設電梯√

梯

電梯配套設施建設√

建筑配套設施建筑公共區域水電氣改造√

改造建筑公共區域污廢分流改造√

車行道改造√

小區道路整治人行道改造√

路網改造√

供水系統改造√

給排水設施改排水殘舊管網改造和定期清理疏通√

造化糞池改造和清掏√

雨污分流改造√

供配電設施改造√

供配電和照明充電基礎設施建設√

設施改造電力線路整治√

照明設施改造√

基礎設通信設施改造√

施改造通信線路整治√

智慧設施改造

安防設施改造√

建設

智能快件箱（智能信包箱）建設√

智慧便民設施建設√

燃氣管線整治√

燃氣設施改造

燃氣接入改造√

垃圾分類與環環衛設施改造√

衛設施改造生活垃圾分類改造√

消防通道整治√

消防安全保障

消防設施改造√

無障礙通道設

無障礙通道設施改造√

施改造

小區環小區風貌整治小區大門及圍墻改造√

7

改造類型

改造內容

基礎類完善類提升類

境整治小區沿街建筑外立面整治√

公共活動場地改造√

海綿設施改造√

公共空間改造

公共晾曬設施改造√

風雨連廊改造√

既有植被改造√

新增植被√

綠化環境整治

新增道路綠化√

立體綠化改造√

機動車停車設施整治√

停車設施整治

非機動車停車設施整治√

建筑標識改造√

標識系統改造

公共標識改造√

康體設施改造√

文體活動設施

文化設施改造√

改造

兒童游樂設施改造√

老人服務設施老人日間照料中心和長者飯堂改造√

改造老年人服務中心（站）改造√

服務設公共管理功能用房改造√

施提升物業用房改造√

功能性服務設

公共衛生間改造√

施改造

增設郵政快遞末端綜合服務站√

增設便民設施√

成立小區自治組織

長效管養

聘用物業服務企業

交通組織優化√

路權分配優化√

道路交通設施增設立體步行通道√

連片改造增設公交站點√

共享停車設施√

片區聯適度開放封閉小區√

動改造給排水設施連片改造√

供電設施連片改造√

市政公用設施

通信設施連片改造√

連片改造

燃氣設施連片改造√

環衛設施與生活垃圾分類改造√

公共空間和公改造補充急需設施√

8

改造類型

改造內容

基礎類完善類提升類

共服務設施連開放單位設施√

片改造公共活動場地共享

歷史街區、歷史建筑保護√

歷史文化保護

歷史街區、歷史建筑修繕與活化利用√

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3建筑本體修繕

3.1建筑結構加固

3.1.1改造加固前，應委托具有相應資質的檢測單位、具有相應技術力量的鑒

定機構，依據《建筑結構技術檢測標準》GB/T50344、《民用建筑可靠性鑒定標

準》GB50292、《既有建筑物結構安全檢測技術標準》DBJ/T15-86等現行國家與

廣東省規范、標準，分別對老舊小區住宅建筑的結構性能進行檢測，對建筑結構

的可靠性進行鑒定，并對改造后建筑結構安全性及后續使用安全性做出評定。根

據鑒定結果與民用建筑適修性等級，制定相關結構改造方案與加固措施。

3.1.2改造范圍內的功能改造、改擴建、續建建筑，或其它需進行抗震鑒定的

建筑物，應委托具有相應資質的單位，按《建筑抗震鑒定標準》GB50023對現有

建筑的抗震性能進行鑒定。

3.1.3既有建筑需加固的結構構件或體系，應根據《混凝土結構加固設計規范》

GB50367、《砌體結構加固設計規范》GB50702、《建筑抗震加固技術規程》JGJ116

等現行規范與規程，采取相應的加固措施。

3.1.4加固后的使用年限，應根據現有建筑需要與可能、現行相關規范要求，

由業主（含老舊小區改造主體）與鑒定機構、設計單位共同商定，商定的結構后

續使用年限應在改造結構設計文件中明確。

3.1.5單體改造與加固方案，應考慮原結構的結構形式、結構特點與技術經濟

分析，減少對居民生活的影響，并滿足功能改善要求與建筑美觀要求。

3.1.6對既有結構的改造設計，應根據結構現狀和改造要求評估改造過程中的

結構安全，對既有結構采取必要的防護措施，防止在改造過程中發生結構性破壞

或倒塌。

3.1.7改造內容中如包含新建、擴建的建（構）筑物，新、擴建部分應采用合

理的結構形式，結構設計應滿足現行的相關設計規范、規程與標準。

3.2樓梯和公共空間更新改造

3.2.1破舊、黑暗、雜亂的樓道應進行修繕整治，保障消防通道暢通，達到安

全、明亮、整潔的標準。

3.2.2建筑公共區域欄桿、扶手若有斷裂、變形、松動、脫焊、銹蝕等損壞現

象時，應對受損部位進行整修或整體更換。修繕后欄桿高度、立桿間距、整體抗

側向水平推力，應符合《民用建筑設計統一標準》GB50352、《無障礙設計規范》

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GB50763等的規定。

3.2.3若已有單元門破損則維修更換、若沒有則鼓勵增設，盡可能做到單元封

閉式安全防護。

3.2.4樓梯及建筑物內公共空間內部裝修設計應根據功能需要，并按適用、經

濟、美觀的原則確定。如有地坪破損起塵、墻面地面滲漏等問題，應進行相應修

復。

3.2.5對樓道墻面的小廣告、污漬涂鴉應進行清除，程度嚴重的宜進行粉刷，

做到干凈整潔。鼓勵有條件的小區集中設立公共信息發布欄。

3.2.6樓內公共區域原有內墻、頂棚的飾面破損嚴重或老舊污損均應重新粉刷；

原有墻面保存尚好或為塊材飾面，可保留修復和統一清洗。缺少樓層標識、原有

門牌破損、遺失的，按規定進行更換。

3.2.7應對小區房屋公共樓梯間、走道的老舊照明燈進行檢修和更換。燈具宜

選擇聲光控LED燈、節能熒光燈。

3.3建筑外立面改造

3.3.1建筑外立面更新改造應遵循安全美觀、節能環保、與周邊建筑環境相協

調的原則，滿足城鎮街區風貌控制要求，不得影響原有建筑的日照、采光、通風、

結構安全、防水。

3.3.2拆除私搭亂建的違章建筑，對改變房屋使用功能的宜恢復原狀、對危及

房屋安全的應恢復原狀。

3.3.3綜合治理外立面上的雜亂管線。架空的管線能埋地的，宜通過管溝進行

埋地處理，并設置相應的標識；不能埋地的管線可由相應的專業經營單位進行梳

理歸整，統一高度和線路走向，做到美觀、安全、耐用。嚴禁出現樓層之間、單

元之間、樓棟之間的無固定綁扎、路徑不規則等不規范敷設的架空線。小區廢棄

的管線設備必須拆除。

3.3.4拆除或加固日久失修、存在安全隱患的已建防盜網。在住戶同意的前提

下，進行拆除或平齊建筑外立面重新安裝。可根據外立面改造形式，結合空調位

統一設置窗套或隱形防盜網。

3.3.5以對外墻結構、飾面構造層及外墻附屬物安全性的整體檢測和評估為依

據，對既有建筑上已損壞、陳舊或影響正常使用的構件、飾面材料、設備設施等

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進行維修、更換。延續原有建筑外立面設計的藝術元素，對于現狀較好的宜保留，

局部破損的應修復。

3.3.6有條件的小區宜對沿街建筑物較完整的外墻飾面進行清洗或重新飾面

粉刷，并與周邊環境風貌相協調。對于無法恢復原外飾面的，外飾面材料可根據

小區整體設計的要求選用。

3.3.7破損、陳舊、風化嚴重的房屋外墻應進行防滲、粉刷處理。難以復原的

外立面宜根據實際情況重新考慮外立面，可運用新材料，新材料宜與小區整體環

境對比中保持協調。高層建筑的外飾面優先選用涂料、飾面砂漿等輕質材料。黃

泥石灰批蕩的基層與飾面層宜更新批蕩與飾面。

3.3.8建筑散水沉降或破損應進行修復與改造。

3.3.9屋頂的水池、通信通訊基站等構筑物和外墻懸掛的廣告牌、標識牌、空

調外架等有松動、銹蝕、缺損等導致自身強度不足，或與墻體連接不牢固時，應

進行修繕或更換。外墻懸掛物顏色、材質應與建筑整體風格相協調；沿街廣告牌、

標識牌的色彩、風格及尺寸應服從統一管理。

3.3.10公共區域的缺扇、開啟不靈活、沒有維修價值的采光窗宜進行更換。居

民自行安裝的外窗護欄有安全隱患的應拆除或統一更換。

3.4屋面整修

3.4.1老舊建筑防雷裝置不能滿足安全要求時，應按《建筑物防雷設計規范》

GB50057更新改造。

3.4.2屋面防水改造應征求頂層住戶意見后進行。對局部滲漏的建筑物屋面，

應對明顯漏水點處局部鏟除，重新鋪設防水層，并做好與原有防水層的搭接。屋

面漏水面積超過20%屋面面積時，應整屋面重新做防水層，屋面防水等級不應

低于II級，并宜結合節能改造同時進行。

3.4.3屋面形式盡量不做改變，如需改造可根據小區實際需求，或結合市政街

道外立面景觀改造做相應改造，且應以滿足原結構安全為前提，并應考慮廣東地

區抗風設計要求，避免臺風造成影響。

3.5節能改造

3.5.1應在不影響建筑結構安全的情況下，有條件的選擇適宜方式進行節能更

新改造。改造分項內容包括外窗及遮陽、屋面、外墻等改造，可以綜合改造也可

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以單項改造。

3.5.2外窗節能宜根據現狀條件結合外窗維護和更新進行，優先采用窗扇改造

措施，安裝符合節能要求的窗扇，有條件的可保留原窗框。

3.5.3在進行圍護結構墻體改造時，應綜合考慮結構安全、防火、防水等因素，

夏熱冬冷地區應根據建筑的使用功能和圍護結構現有條件選用適宜的保溫、隔

熱措施；夏熱冬暖地區宜采取反射隔熱涂料、淺色飾面、遮陽等隔熱技術措施。

3.5.4維護和增設外窗遮陽，減少太陽直接輻射的影響。外窗遮陽應結合建筑

外立面整治統一設計實施，并滿足《建筑遮陽工程技術規范》JGJ237的有關規

定。

3.5.5屋面節能改造可采用平屋面更新、增設隔熱系統、平屋面改坡屋面等措

施。屋頂安裝的設施、設備應規范設置，并與屋面防水、建筑防雷等進行一體化

設計。屋面的飾面材料應采用淺色材料。

3.5.6結構條件允許、具有良好可通達性的建筑屋面，可改造為綠化種植屋面，

為居民提供公共休閑空間。

3.5.7公共空間照明及建筑物夜景照明所用燈具應選用節能型燈具，光色宜選

用暖色調。

3.5.8在滿足結構安全和景觀協調的情況下，有條件時可增設太陽能光伏發電

裝置，用于公共照明、小型用電設備等用電。

3.6無障礙設計及適老化設施改造

3.6.1未滿足無障礙設計要求的住宅出入口，宜根據現狀條件改造為無障礙出

入口，可采用平坡出入口或同時設置臺階和輪椅坡道的出入口。同時應完善無障

礙標識系統。

3.6.2未設置扶手或僅有單側扶手的樓梯間，在疏散樓梯寬度滿足規范要求的

前提下，應在樓梯梯段兩側增設扶手，可結合無障礙扶手一體化設計。無障礙設

施的設計、施工、驗收及維護應符合《無障礙設計規范)》GB50763和《無障礙

設施施工驗收及維護規范》GB50642的相關要求。

3.6.3可結合光纖入戶工程或聯網可視對講系統，增加居民家庭應急呼叫系統。

3.7更換和增設電梯

3.7.1對設有電梯的住宅應進行安全隱患的排查，對有安全隱患的電梯進行維

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修或更換。

3.7.2未設電梯的多層住宅，在不影響日照、采光、通風和結構安全的情況下，

根據相關規定鼓勵增設電梯。

3.7.3增設電梯設計方案以實用為原則，建筑面積不計入容積率，不得侵占現

有城市道路空間，不得影響城市規劃的實施，盡量減少占用現狀綠化，盡量減少

對周邊相鄰建筑和城市景觀的不利影響，盡量避免擬增設電梯對交通單元內住

宅或相鄰住宅構成通風、采光、通行的直接影響或嚴重遮擋，不得增加或者變相

增加住宅使用空間。

3.7.4增設電梯方案的梯井（或連廊）與本交通單元內住宅或相鄰住宅主要使

用房間（臥室或起居室）窗戶的正投影凈距宜≥6m。

3.7.5新增的電梯井和連廊的尺度以滿足基本交通需要為準，不得以增設電梯

為名增加非交通必要的使用面積。電梯井占地尺寸<2.5m×2.5m；交通連廊凈寬

<1.2m（與電梯井直接等寬相連的連廊除外）。

3.7.6增設電梯應充分尊重原有城市風貌，在增設位置、體量大小、材料選擇

上應協調周邊的環境，如在歷史文化街區、歷史風貌區等區域內增設電梯，應盡

量減小增設電梯對歷史風貌的影響。

3.7.7增設電梯的建筑設計方案應考慮建筑立面的景觀美化。電梯井道的立面

材質和色彩宜與原有建筑和周邊建筑相協調，或選擇輕盈通透的立面材料；可考

慮立面種植綠化的可能性，交通連廊宜兼顧通透性和安全性。

3.7.8增設電梯的建筑設計方案應在與相鄰建筑的消防間距、保證消防通道和

消防車可達性以及人行疏散通道等方面滿足消防規范的要求。

3.7.9增設電梯的電氣設計應按現行《民用建筑電氣設計標準》GB51348執行。

電梯應具有“停電應急平層裝置”等停電應對措施，轎廂內宜設置視頻監控系統，

確保梯內人員安全。

3.7.10電梯電源管線應規劃預埋好，宜與小區道路和電力線路改造同步施工。

3.7.11既有住宅增設電梯的施工安裝，應當選擇具備保證施工質量和安全性能

所必需的能力、技術力量和檢測手段的施工單位，對其安裝、改造、維修施工安

全負責；不得使用不符合安全技術規范要求或者假冒偽劣的材料、部件、元件、

附（配）件。

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3.7.12電梯增設后，應由具有相應資格的機構進行檢測，并依法辦理竣工驗收

等手續。

3.8建筑配套設施改造

3.8.1對供水、供氣、供電管線未實施“一戶一表”的小區，宜采用遠程抄表

系統或預付費系統同步實施改造。燃氣計量應優先選用智能安全型燃氣表。

3.8.2入戶水表位置應結合建筑的廚房、衛生間布局，統一規整設置在建筑外

圍，并更換損壞的表閥。

3.8.3由于地下管道陳舊并有不同程度的腐蝕和結垢，造成水質差、供水不足、

跑漏嚴重的小區，應按現行規范對小區地下給水管道進行更換。

3.8.4宜充分利用市政管網的水壓，直接由市政管網供水，或按現行規范要求

維護修繕原有天面生活水箱，使其達到衛生防疫和供水需求。有條件的可加設環

保節能型全自動二次供水設備，保證水質安全、水壓穩定。

3.8.5梳理建筑內的污、廢水和雨水管網，宜結合實際情況實施雨污分流改造。

陽臺污水和天面雨水宜分別設置排水管，宜將原來合流立管作為污水管，新建雨

水立管。

3.8.6污水立管應確保接入室外污水管，建筑內生活污水最終進入市政管網之

前必須經過化糞池。

3.8.7雨水立管接小區雨水系統時，宜采用海綿城市理念，將雨水立管斷接接

至高位花壇、植草溝、線型排水溝等設施。

3.8.8排水系統應根據管道腐蝕程度進行局部維修或整體更換，可考慮采用模

塊化同層排水系統。建筑內外的排水管道，有條件的可優先將原有鑄鐵管道和陶

瓷管道更換為塑料新型管道。

3.8.9配電系統、防雷接地系統和電氣設備的保護措施與裝置不滿足安全要求

時，應進行配電系統安全更新改造，并定期檢查和維修。配電系統應采用與改造

前相同的接地型式，并進行總等電位聯結。

3.8.10配電系統更新改造時，引至住戶配電箱的電源線均應配置保護接地線，

每單元或每棟配電箱的進線開關處，宜設置防止電氣火災的剩余電流保護裝置。

新敷設的電線電纜宜采用低煙低毒阻燃型線纜。

3.8.11每套住宅應按戶設置計量電表，低層、多層住宅電表宜相對集中安裝、

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整齊布置。

3.8.12暖通空調凌亂的冷媒管、冷凝水管應調整到平直整齊，空調冷凝水應有

組織排放；原有冷媒管、冷凝水管保溫材料有損壞的，應修補或更換。住宅分體

空調系統冷凝水管宜采用PVC管。

3.8.13廚房油煙機宜利用豎井高空排放，當必須就近排出外墻時，應有除煙措

施。

3.8.14符合加裝燃氣管道設施條件的建筑物，應加裝燃氣管道設施；燃氣管道

應盡可能沿著建筑物外墻架空敷設。樓幢燃氣立管宜沿著建筑物外墻敷設，明設

的燃氣管道應美觀、整齊，不影響通行。對已通氣老舊小區的燃氣樓幢調壓箱、

立管，因周邊環境發生變化的，應設置防車輛沖撞欄加以保護。

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4基礎設施改造

4.1小區道路整治

4.1.1小區內干道的紅線寬度宜為14m～20m，道路斷面形式應滿足適宜步行

及自行車騎行的要求，人行道寬度不宜小于2.5m。對于有條件的道路，可結合

現狀進行整體規劃，優化小區交通組織，實現小區內部人車分離，保障居民出行

安全。

4.1.2小區內附屬道路的規劃設計應兼顧消防、救護、搬家等車輛的通達要求，

主要附屬道路宜設置不少于兩個車行出入口連接城市道路，其路面寬度不應小

于4.0m；其他附屬道路的路面寬度不宜小于2.5m。

4.1.3車行道道路結構改造應采用具有足夠強度和良好穩定性的面層、基層、

墊層構造，以達到表面平整、密實、抗滑和抗裂等要求。

4.1.4應及時整改周邊地塊施工或者管線改造引起路面破裂、凹陷、路面不平

整等問題。

4.1.5小區車行道改造時，小面積破損路面應采用原結構材料進行修補，大面

積破損的路面宜采用瀝青混凝土材料進行修復。路面修復時，應同步修復并完善

交通標志標線。

4.1.6路面維修和提升改造時，市政檢查井蓋、雨水篦子等宜同步進行改造，

條件允許時宜減少車行道上的井蓋設置或置于車道中間，減少車輪壓蓋噪音。同

時，市政檢查井蓋的設置應注意避開盲道。

4.1.7人行道應保證連通性、平整度和舒適度，并應設置照明設施，不得隨意

放置影響行人通行的障礙物。

4.1.8人行道應利用地面劃線標識、地面鋪裝等區別道路分區，提升小區通行

安全性。

4.1.9人行道改造應結合海綿城市要求優先采用透水鋪裝，鋪裝風格宜與周邊

環境協調一致。

4.2給排水設施改造

4.2.1應優先選擇居民反映強烈、供水水質差、壓力不足、漏損嚴重、材質低

劣的管道及附屬設施（水表井、閥門井等）進行改造或更換，實現“一戶一表”

改造到位。

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4.2.2小區供水系統改造，有條件時宜形成環狀管網，如為支狀管線時，要確

保入戶端的供水水質、供水壓力達到有關規范要求。供水設計原則上保留原供水

方式，有條件時宜充分利用市政管網的水壓直接供水。當小區長期供水壓力不足

時，應根據市政給水管網供水條件分析壓力不足原因，合理確定供水改造方案。

4.2.3供水管網改造時，宜采用具有耐久性、不影響水質變化的管材更換原有

給水管道。室外埋地管道應采取有效措施避免管網漏損。

4.2.4未進行雨污分流的小區，可結合實際情況實施雨污分流改造。按現行標

準要求，校核現有排水管徑，新建雨水管，把合流管變成污水管。

4.2.5小區明渠（溝）、單體建筑明溝宜改為暗渠（溝）或管道。雨水篦子宜附

有防蚊蟲網蓋，附防蚊蟲網蓋前，宜采取殺蟲措施。

4.2.6對破損及淤堵管段應進行重點檢查，更換或重建局部破損的管道和檢查

井、井蓋。管材應符合現行標準要求。雨、污水檢查井可采用混凝土檢查井、成

品塑料檢查井等，可增加預制裝配式鋼筋混凝土檢查井。檢查井井蓋可采用球墨

鑄鐵井蓋、復合材料井蓋等。

4.2.7井蓋表面標高應與路面標高齊平，保持路面平整，雨水口標高及位置要

保證排水順暢，不積水，減少徑流污染。

4.3供配電和照明設施改造

4.3.1應檢查小區的電力管溝設施、配電系統、電氣設備本體保護與防雷接地

裝置，檢查配電房等建筑物本體滲漏水、防小動物措施和消防設施等，改造設計

時應同步規劃電力纜線管廊路徑，對老化破舊設施予以更新改造。

4.3.2結合小區用電負荷需求，對安裝容量不能滿足小區居民用電的變電所應

進行擴容改造，確保小區供電安全穩定。

4.3.3小區內存在安全隱患的室外臺架式變壓器和電力配電箱原則上應移入

建筑內，小區改造時應預留相應電房位置及面積，建筑應滿足相關防火要求，并

留有通道方便電力設施運輸；不能移入建筑內的，必須采取相關措施解除安全隱

患。

4.3.4新建變電所應盡量靠近用電負荷中心，宜設置在地面首層，預留足夠的

擴建空間，應結合工程特點、用電容量、所址環境、供電條件、節約電能、運行

維護等因素，合理選用設備和確定設計方案，并滿足當地供電部門有關要求。

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4.3.5室內外配電箱、柜、計量裝置改造應滿足防水、防潮、防雷、防漏電等

安全防護要求，做好相關防護措施，切實保障用電安全。

4.3.6對架空及附著于建筑外墻的中低壓電力線路，進行“三線”整治，有條

件的可下地敷設，并對線路走向進行標識，消除安全隱患，營造整潔美觀的小區

環境。

4.3.7有條件的區域可實施架空線路入地，實現電纜供電。室外電纜敷設應滿

足《住宅建筑電氣設計規范》JGJ242室外布線要求。

4.3.8不具備下地條件的區域，可通過優化線路結構進行改造，采取裝飾性遮

擋或入槽盒、套管、橋架等方式進行有序規整，符合安全要求及橫平豎直的美觀

要求，并設置明顯標識以便識別，管道容量應留有裕度以便后期維修使用。建筑

門面裝修時不應密封原來明敷的低壓線，宜采用柵格式，便于檢查配電線路。跨

越道路的線路高度，必須滿足消防車通行要求。

4.3.9電力架空桿線與通信架空桿線或地下電力電纜與通信、燃氣管線，宜分

別敷設在道路兩側，且與同類地下線纜位于同側。因條件所限，無法避免產生交

叉的，必須滿足相關安全規范要求。

4.3.10小區公共照明設施應滿足居民夜間室外活動的需求并確保安全性，應覆

蓋單元出入口、道路甬道、小區出入口、公共活動場所等區域。

4.3.11新建或改建小區道路照明燈具的安裝高度不宜低于3.5m，維修更換的室

外燈具應具備防水、防噴、防滴、抗風、防火等特性，燈具的電氣部分應防潮、

防漏電和防雷擊，相關設備都應采用取安全措施。

4.3.12新建或改建路燈配電管線，應結合道路或綠化改造同步實施。

4.3.13有條件的小區可依據現行標準配置電動汽車充電設施及其供電設施，按

照因地制宜、安全可靠、技術先進、經濟合理、統籌解決的原則，結合小區室外

停車場和地下停車庫進行配置。

4.3.14可結合小區實際情況設置電動自行車集中充電區域，并滿足安全用電和

所在城市管理要求。區域內的充電插頭應滿足充滿電可自動斷電及智能化管理

的要求。

4.3.15嚴禁在疏散通道、安全出口、樓梯間、電梯廳等公共區域安裝用于電動

自行車充電的配電設施。

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4.4智慧設施改造建設

4.4.1小區整治改造宜同步實施光纖到戶通信系統，建設改造時應實現資源共

享，避免重復建設，滿足多家電信業務經營者平等接入、用戶可自由選擇電信業

務經營者等要求。

4.4.2光纖網絡應滿足5G和光纖寬帶網絡覆蓋，以提升寬帶接入能力，實現

家庭寬帶接入能力超過百兆，社區寬帶接入能力超過千兆。

4.4.3應清理小區內建筑物之間架空、建筑物外墻私搭亂接的通信線路和嚴重

影響小區環境的弱電箱體。

4.4.4小區內的光纜交接箱和通信管線宜集中建設，原則上小區弱電線路應統

一埋地敷設，管道數量應滿足多家通信運營商和其他弱電線路敷設需求。不具備

下地條件的區域，可通過裝飾性遮蔽或槽盒、套管、橋架等方式進行有序規整。

4.4.5通信線路應有權屬單位的明顯標識，應明確標示出線路的權屬、路由、

服務電話等內容，標識牌顏色統一標準。

4.4.6應根據現狀條件，維修或增設安全防范設施，包括建立出入口控制系統、

公共區域視頻安防監控系統和樓宇訪客對講系統，增強小區安全性。

4.4.7小區大門宜設置保安崗亭和門禁系統，實施通行管理。有條件的小區結

合“智慧社區”建設，可配置人臉識別系統、智能車閘管理系統，有效控制人員、

車輛進出。小區門禁管理應做到信息傳輸可靠、控制操作簡單，滿足小區安全管

理的需要。

4.4.8小區應安裝視頻監控系統，控制室宜設在物業值班室或消防控制室。在

小區主要出入口、小區四周、重要通道、公共設施、車輛集中停放等公共區域應

設置監控攝像頭。視頻監控系統宜同時接入街道綜治維穩中心或派出所監控平

臺。

4.4.9小區