某某某項目市場分析與定價建議063季高端商品住宅成交份額為7%，以06290萬㎡成交量預測，全年高端商品住宅成交量約為20一、高端商品住宅市場容量分析1、063季各價格段商品住宅市場份額臨湖（外太湖、五里湖）高檔別墅區惠山城郊別墅新區城郊別墅城市別墅代表樓盤二、高端商品住宅市場構成分析1、別墅產品：城市別墅、城郊別墅、沿湖景觀別墅新梁溪陽光城市花園吉祥國際香梅花園華府莊園印象劍橋檀溪灣寶屆山莊威尼斯花園.（.....）專業提供企管培訓資料二、高端商品住宅市場構成分析2、熱點板塊的高檔公寓產品湖濱一號陽光城市花園凱燕環球新梁溪人家代表樓盤

10月31各別墅項目存量

項目嘉德公園印象劍橋潭溪灣威尼斯花園二期寶界山莊江南景園新梁溪存量（㎡）6609.4337406.1628961.3826631.7718266.043880.984433.54價格（元）6800-75008k-10k10k-11k11k-12k10k-22k11k-20k8500-9000項目湖光山色金色水岸山水湖濱陽光城市花園吉祥國際金色江南香梅花園存量（㎡）19134.687680.82464510299.94353.472100013383.5價格（元）20k-33k8k-11k10k-18k8000-85006500-75007000-75006500-7500別墅項目10月底存量約20萬㎡，占到三季度末23萬㎡可統計高端產品存量的很大部分。二、高端商品住宅市場構成分析3、別墅項目市場存量.（.....）專業提供企管培訓資料

主要非別墅項目10月底存量

項目陽光城市花園新梁溪湖濱一號凱燕環球建筑類型洋房疊加（類多層）高層（20層以上）酒店公寓存量（㎡）23683.6528710.89約26000約23000價格（元）6800-72006800-75007000-780012k-20k高端公寓產品存量約10萬㎡，其中部分項目未被計入統計量。所以高端商品住宅的實際存量約30萬㎡。4、熱點板塊的高檔公寓產品存量二、高端商品住宅市場構成分析項目嘉德公園新梁溪陽光金色江南湖濱一號凱燕環球加總年初存量120005700002000000890001-10月銷量5500240001300055003000290008000006年新增供應004700065002600053000132500其中未推量00130006500600002550010月底存量65003300034000210002300024000141500預計07年初存量50002800013000200001700018000101000到年底預計總銷售約12萬㎡，不計未推盤量的銷供比0.61。與整體高端市場前3季0.36的銷供比相比，城市別墅和高檔公寓產品的市場表現要好得多。二、高端商品住宅市場構成分析5、城市別墅與高檔公寓項目供求情況.（.....）專業提供企管培訓資料05年以來中心區因沒有供應導致需求無法釋放。以02-04三年平均銷售量計，中心區有年均7.8萬㎡的潛在需求量。銷售面積三、高端商品住宅市場潛在容量分析1、歷年中心區商品住宅市場供求情況副中心區需求同樣受到抑制。以02-05年均銷售量計，副中心區約有年均38萬㎡的需求量。目前年市場成交量約18萬㎡，還有約20萬㎡需求空間。銷售面積三、高端商品住宅市場潛在容量分析2、歷年副中心區商品住宅市場供求情況.（.....）專業提供企管培訓資料綜述：1、05、06年高端產品市場年成交量約20萬㎡。2、中心區因為沒有供應而被壓抑的需求量有7.8萬㎡，預計其中2/3為高端產品需求，則中心區有約5萬㎡高端產品需求未被滿足。3、副中心區有20萬㎡未滿足需求，預計其中1/2為高端產品需求，則有10萬㎡高端產品需求未被滿足。結論：1、高端產品市場的潛在年容量約在35萬㎡左右。2、考慮中心區已無住宅用地可供，同時副中心區趨于“中心化”，副中心區潛在的的高端產品年需求量在15萬㎡左右。對于市場的準確預判，我們需要加入客戶情況分析予以驗證四、高端商品住宅市場潛在容量分析——結論1、副中心區及附近未開發商品住宅用地分布五、副中心區及附近區域未來市場供應量分析國棉廠振新路機床廠虞灣里揚名鎮政府六藥廠蚊香廠.（.....）專業提供企管培訓資料土地編號成交時間位置占地（萬㎡）容積率總建（萬㎡）開發商供地條件2004-222004.5.28清揚路虞灣里3.9311.7無錫南長區毛地2004-432004.8.18六藥廠5.9211.9天安毛地2004-452004.10.29振新路兩側5.81.810.5無錫正大投資毛地2006-212006.5.10原揚名鎮政府5.21946.9深圳茂業凈地2006-322006.8.22蚊香廠地塊6.122.515.3南京朗詩凈地2006-582006.11.23一棉、四棉、太平洋集團等472.5、1.8113無錫國聯集團毛地2006-602006.11.23機床廠、軸承廠等392.5、5.0102市開發毛地2、07、08年副中心區及附近高檔公寓市場供應預測預計以上供應量的1/2在7000元/㎡以上計，則07、08年的高端商品住宅供應量分別約為10萬㎡，18萬㎡。07年預計供應量20萬㎡08年預計供應量35萬㎡五、副中心區及附近區域未來市場供應量分析六、高端產品客戶分析（1）無錫平均住宅成交面積120㎡以上，則高端產品總價應在84萬元以上。.（.....）專業提供企管培訓資料務實家庭8%望子成龍家庭36%富貴之家、投資客14%老齡化家庭19%社會新銳23%時間財富6-20萬6萬以下20萬以上80萬以上40-80萬30-40萬30萬以下六、高端產品客戶分析（2）高端產品對應的客戶家庭年收入購房總價無錫市客戶細分圖六、高端產品客戶分析（3）無錫（%）

大連（%）深圳（%）全國數據（%）44111496143391013894115615141566738221614171613201615121913青年之家青年持家小太陽后小太陽孩子三代老年三代富貴投資務實中年之家無錫市場的富貴之家和投資客的比重占到市場客戶總量的13%。六、高端產品客戶分析（5）名稱購房動機房屋價值土地屬性需求富貴之家更好地享受生活想在無錫長期發展全家團圓的地方給我安穩的感覺1、空氣質量好2、風水比較好3、周邊道路好，交通順暢4、周邊良好配套投資客可以保值/增值是一種很好的保值方式是一種很好的投資渠道是未來生活的保障留給后代的一份財產1、所在區域具有發展2、周邊道路好，交通順暢空3、氣質量好4、風水比較好5、方便的公交路線富貴之家的購房動機以享受型為主，對價格不敏感，有多次購房的財力。投資客更看重房屋的保值增值，多次購房是他們的潛在特征。（來自無錫客戶細分結論）.（.....）專業提供企管培訓資料六、高端產品客戶分析（6）從魅力的情況來看，52%的富貴客戶有投資保值目的。84%的富貴客戶有2次以上的購房行為。出于增值保值目的富貴客戶和投資客一般都有多次購房行為。所以總量13%的高端客戶的高端產品消費潛力可能不止35萬㎡（總市場容量的13%）。周邊項目定價周邊二手房價位新世紀花園7000元/㎡宗地嘉德時代廣場6000元/㎡金色維也納5800元/㎡中大頤和灣7200元/㎡嘉德中央公園6700元/㎡新梁溪人家（別墅）6800元/㎡凱燕環球中心12000元/㎡禾嘉國際酒店公寓8600元/㎡陽光城市花園（花園洋房）7200元/㎡深圳茂業首席（預計6600元/㎡

）世貿中心天安項目七、新項目定價建議（1）.（.....）專業提供企管培訓資料根據周邊競品情況，未來周邊競品價格預計將達到7000-7300元/㎡左右，且未來缺乏同質性樓盤競爭根據二手房情況來看，區域內價格支撐力較強綜上，可將本項目總體均價設定在7800-8300元/㎡，最終售價需通過具體的產品方案來確定。項目總體定價結論七、新項目定價建議（2）.（.....）專業提供企管培訓資料神圣的工作在每個人的日常事務里，理想的前途在于一點一滴做起。創造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創造。逆境給人寶貴的磨練機會。只有經得起環境考驗的人，才能算是真正的強者。16:4616:4616:46:5716:46:57所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。強烈的欲望也是非常重要的。人需要有強大的動力才能在好的職業中獲得成功。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個機會?；茧y可以試驗一個人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節;風平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅競勝。命運的鐵拳擊中要害的時候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。不放過任何細節。4月-254月-254月-254月-25惟一持久的競爭優勢，就是比你的競爭對手學習得更快的能力。把你的競爭對手視為對手而非敵人，將會更有益。一旦做出決定就不要拖延。任何事情想到就去做!立即行動!如果通用公司不能在某一個領域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會把它在這個領域的生意買掉或退出這個領域。我的宗旨一向是逐步穩健發展，既不要靠聳人聽聞的利潤，也不要在市場不景氣時，突然有資金周轉不靈的威脅。17-4月-2516:46:57在艱難時期，企業要想獲得生存下去的機會，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態。若想長期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計讓下一代產品進入用戶家中。時間是一個偉大的作者，它會給每個人寫出完美的結局來。自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關鍵。讓流程說話，流程是將說轉化為做的惟一出路。4月-254月-2516:46:57在一個崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會獲得成功。微軟離破產永遠只有18個月。堅持是一種智慧，固執是一種死板。4月-254月-25命運是一件很不可思議的東西。雖人各有志，但往往在實現理想時，會遭遇到許多困難，反而會使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。一個管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無法有效地管理他們。人們所認識到的是成功者往往經歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來并繼續向前。16:46:5716:464月-25等待。我將要在這三塊基石上建立我成功的金字塔。千方百計請一個高招的專家醫生，還不如請一個隨叫隨到且價格便宜的江湖郎中。是員工養活了公司。2025/4/1716:46能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。不滿足讓客戶滿意，要追求讓客戶感動，創造客戶終身價值。新經濟時代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。路是腳踏出來的，歷史是人寫出來的。人的每一步行動都在書寫自己的歷史。17四月20254:46下午4月-25差錯發生在細節，成功取決于系統。速度就是一切，它是競爭不可或缺的因素。管得少，就是管得好。17四月2025命運本來就不公平所以我要改變命運。投機取巧的人。4:46:57下午16:46