1/103/10·大公國際：以房價變動之窗透視城市經(jīng)濟韌性技術(shù)研究部（研究院、業(yè)務(wù)風(fēng)險控制部）|趙藝苑戚旻婧2025年3月27日一直以來，中國房地產(chǎn)市場都是社會各界關(guān)注的焦點。2024年中國整體房價呈現(xiàn)下行態(tài)勢，但存在新房與二手房市場分化、各線城市分化等現(xiàn)象。在房價普遍下跌的當(dāng)下，城市的房價跌幅不僅直觀地反映了房地產(chǎn)市場的冷暖，也映射出城市的人口流動、城市的吸引力、以及居民對城市的未來發(fā)展預(yù)期等多維度信息，可以說，透過房價跌幅，我們可以從側(cè)面初步評估一個城市的經(jīng)濟韌性，甚至可以在一定程度上突破原有城市線級的限制，更有預(yù)見性地透視城市發(fā)展?jié)摿?。具體而言，當(dāng)前我國二手房市場存在“以價換量”現(xiàn)象，因此現(xiàn)階段新房價格跌幅對城市經(jīng)濟韌性的代表性更佳，但我國房地產(chǎn)正逐步向存量房市場轉(zhuǎn)型，隨著二手房市場非理性擾動因素的逐步消散，未來二手房價格或代表性更強。一、城市經(jīng)濟韌性的定義與意義“經(jīng)濟韌性”這一概念通常用于描述區(qū)域在競爭性市場中抵御沖擊、恢復(fù)增長及重組路徑的能力。對于城市來說，城市經(jīng)濟韌性指的是城市面對內(nèi)外部經(jīng)濟沖擊和變動時，其經(jīng)濟系統(tǒng)能夠維持穩(wěn)定運行、及時調(diào)整并恢復(fù)活力的能力。城市經(jīng)濟韌性的強弱，對于城市的未來發(fā)展具有至關(guān)重要的意義。一個具備經(jīng)濟韌性的城市，不僅能在逆境中減少損失，還能迅速找到新的發(fā)展機遇，實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。在全球化的大背景下，各城市面臨的外部挑戰(zhàn)日益復(fù)雜多變，如經(jīng)濟周期的波動、全球貿(mào)易環(huán)境的惡化、新興技術(shù)的沖擊等。當(dāng)城市擁有較強的經(jīng)濟韌性時，才能在激烈的城市競爭中脫穎而出，成為經(jīng)濟活動的熱點和樞紐。同時，一個經(jīng)濟韌性強的城市，能夠更好地提供就業(yè)機會、教育資源、醫(yī)療保障等公共服務(wù)，提高居民的生活質(zhì)量和幸福感。二、2024年中國房價整體走勢根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市的商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)，2024年中國房價整體呈下降態(tài)勢，但存在新房與二手房市場分化、一二三線城市分化等現(xiàn)象。分市場來看，新房方面，2024年1月至12月，70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)平均值環(huán)比跌幅國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比以上月為100，同比以上年同月為國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比以上月為100，同比以上年同月為100進行測算，此處以70個城市指數(shù)平均值與100的差值作為漲跌幅進行測算，大于100為漲，小于等于100為跌，本節(jié)下同。圖170個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)平均值同比、環(huán)比跌幅情況（%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，大公國際整理圖270個大中城市中新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比、環(huán)比漲跌城市數(shù)量占比（%）與新房市場相比，二手房市場的整體表現(xiàn)更為低迷。2024年70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)跌幅走勢與新房相似，除最后一個季度跌幅收窄外，前三個季度環(huán)比跌幅波動擴大，同比跌幅逐月擴大，但二手房市場下跌趨勢較新房更為明顯。特別是在房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量占比方面，二手房市場持續(xù)處于低位，除6月達到5.71%、最后一季度到達10%外，其余月份均在3%以下。而同比方面，70個大中城市二手住宅價格同比均為下跌，無一上漲。這種整體下跌的態(tài)勢，不僅表明二手房市場正承受著巨大的下行壓力，也預(yù)示著市場調(diào)整可能需要更長的時間。二手房市場銷售價格指數(shù)下跌趨勢較新房更為明顯是受到了多種因素的影響，包括非理性因素擾動、市場供需關(guān)系失衡、居民降價預(yù)期等。在過去的一段時間里，二手房市場受到如恐慌性拋售、價格虛高等非理性因素的擾動，疊加二手房市場更為復(fù)雜且更易失衡的供需關(guān)系，二手房市場更容易出現(xiàn)大幅波動性下跌。同時，由于二手房市場“以價換量”現(xiàn)象的持續(xù)存在，購房者普遍持觀望態(tài)度，等待價格下跌后再入市，進一步加劇了二手房市場價格的下跌趨勢。圖370個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)平均值同比、環(huán)比跌幅情況（%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，大公國際整理圖470個大中城市中二手住宅銷售價格指數(shù)同比、環(huán)比漲跌城市數(shù)量占比（%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，大公國際整理分區(qū)域來看，一、二、三線城市在新房和二手房市場上的表現(xiàn)也呈現(xiàn)出顯著差異。在新房方面，一線城市中，新房銷售價格指數(shù)平均值除上海實現(xiàn)了同比上漲（4.6%），北京、深圳、廣州均下跌，分別下跌2.4%、6.9%和8.2%；二線城市中，除西安上漲了2.9%，其余城市則不同程度下跌，跌幅在0.2%-8.3%之間；而三線城市，所有城市新房價格全部下跌，下跌幅度在1.4%-8.9%之間?？傮w而言，一線城市房價相對堅挺，二線城市尚有城市房價上升，但三線城市則韌性不足。在二手房方面，一、二、三線城市則全線下跌，此外，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計的百城價格指數(shù)報告，截至2024年底，全國百城二手住宅價格環(huán)比已連跌32個月，由于二手房市場“以價換量”現(xiàn)象的持續(xù)存在，疊加居民降價預(yù)期，預(yù)測未來一段時間內(nèi)市場仍然承壓，房價還將繼續(xù)下降。三、從房價變動透視城市經(jīng)濟韌性（一）房價跌幅背后的城市經(jīng)濟韌性分析將國家統(tǒng)計局公布的2024年1-12月70個大中城市新建商品住宅及二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比漲跌幅進行均值計算。在新房方面，僅上海和太原上漲，其余城市均下跌，分一二三線城市來看，一線城市漲跌幅均值為-0.34%，二線城市漲跌幅均值為-0.47%，三線城市漲跌幅均值為-0.53%。在二手房方面，各線城市均下跌，一二三線城市跌幅分別為-0.58%、-0.68%和-0.73%。可以看出：一線城市房價相對堅挺，綜合實力強，經(jīng)濟韌性顯著。2023年以來，中央持續(xù)發(fā)布房地產(chǎn)市場利好政策，各城市也紛紛跟進，而一線城市由于其綜合實力較強、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元、基礎(chǔ)設(shè)施完備，虹吸效應(yīng)下吸引人口持續(xù)涌入，購房需求相對旺盛，并且出于對人口數(shù)量、城市容量等因素的綜合考慮，政策面相對更緊，放松空間相對受限，且放松時間普遍更晚，因此，在房價普跌態(tài)勢下，相較二三線城市，一線城市房價整體表現(xiàn)更為堅挺，能夠較好地維持或小幅下跌。但在房地產(chǎn)下行趨勢不變且持續(xù)承壓的當(dāng)下，雖然一線城市房價整體表現(xiàn)較二三線城市更為堅挺，二三線城市中仍涌現(xiàn)出諸如西安、成都等新一線城市本文中的“新一線城市”定義來源于第一財經(jīng)·新一線城市研究所每年評選的榜單。，房價指數(shù)此處指數(shù)所指為國家統(tǒng)計局公布的每年70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)，下文同。本文中的“新一線城市”定義來源于第一財經(jīng)·新一線城市研究所每年評選的榜單。此處指數(shù)所指為國家統(tǒng)計局公布的每年70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)，下文同。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，對于城市經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義，而在房價普遍下跌的背景下，各城市房價的跌幅差異實際上為觀察城市經(jīng)濟韌性提供了一個獨特窗口，反映出了城市經(jīng)濟活動的變化和市場的預(yù)期。同時，房價作為一個相對高頻且直觀的指標(biāo)，可以一定程度上突破原有城市線級的限制，更加預(yù)見性地反映城市的經(jīng)濟韌性并透視城市發(fā)展?jié)摿Α７績r跌幅較小的城市，往往意味著其經(jīng)濟基本面較為穩(wěn)固，能夠較好地抵御外部沖擊，這些城市通常具備較為多元的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、較為完善的基礎(chǔ)設(shè)施和較高的人口吸引力，因此，在房地產(chǎn)市場調(diào)整時，這些城市能夠相對較好地維持房價的穩(wěn)定。相反，房價跌幅較大的城市，則可能面臨著經(jīng)濟韌性不足的問題。這些城市可能缺乏足夠的產(chǎn)業(yè)支撐，過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致在市場調(diào)整時房價容易出現(xiàn)大幅波動。此外，這些城市的人口吸引力也可能相對較弱，無法持續(xù)吸引人口流入以支撐房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。綜上所述，我們認(rèn)為，在房價普跌形勢下，房價跌幅或成為側(cè)面衡量經(jīng)濟韌性的重要指標(biāo)。（二）通過房價變動透視城市經(jīng)濟韌性結(jié)合百強城市排名及新一線城市榜單對前文結(jié)論進行進一步印證。從城市排名來看，在華頓經(jīng)濟研究院發(fā)布的2024年度百強城市榜單中，新房價格跌幅較大的城市，其排名也相對靠后。但各線城市內(nèi)部經(jīng)濟發(fā)展等本身就存在較大差異，且百強城市評選綜合考慮了各地經(jīng)濟軟硬實力，會受到城市功能定位、歷史發(fā)展等多因素影響，同時，百強城市評選時間頻次較低，而房價變動更新頻率相對較高，并且包含了居民預(yù)期等未來性因素，因此，二者之間并非完全的對應(yīng)關(guān)系，百強城市名單存在一定的滯后性。從新一線城市來看，第一財經(jīng)?新一線城市研究所最新發(fā)布的2024年新一線城市榜單新一線城市榜單是第一財經(jīng)?新一線城市研究所依據(jù)品牌商業(yè)數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)公司的用戶行為數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)機構(gòu)的城市大數(shù)據(jù)對中國新一線城市榜單是第一財經(jīng)?新一線城市研究所依據(jù)品牌商業(yè)數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)公司的用戶行為數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)機構(gòu)的城市大數(shù)據(jù)對中國337個地級以上城市排名而得出的。此外，由于急于拋售回籠資金等因素，二手房市場的交易價格受到不理性情緒的擾動更大，“以價換量”現(xiàn)象顯著，本文認(rèn)為，當(dāng)前新房市場價格數(shù)據(jù)能夠更好地體現(xiàn)城市經(jīng)濟韌性。將2024年1-12月新房指數(shù)同比漲跌幅數(shù)據(jù)進行排序，前十名分別為上海、西安、太原、杭州、天津、成都、三亞、石家莊、北京、?？?，在國家統(tǒng)計局統(tǒng)計房價的70城中，這些城市或更具發(fā)展?jié)摿?，可予以關(guān)注。但是，隨著我國城市化速度達到一定程度后開始放緩，新房供需兩方均會有所減弱，并且我國房地產(chǎn)已逐漸開始進入存量市場，在后續(xù)二手房市場逐步恢復(fù)理性后，二手房價格的代表性將會更強，成為觀察城市經(jīng)濟韌性的重要指標(biāo)?？傮w來看，在房地產(chǎn)市場普遍面臨下行壓力，房價呈現(xiàn)整體下滑趨勢的情勢下，房價跌幅這一指標(biāo)可作為衡量中國各線城市經(jīng)濟韌性的一項重要參考。它不僅能夠反映出各城市房地產(chǎn)市場的基本面變化，還能夠間接揭示出城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的穩(wěn)固程度、人口吸引力的強弱以及政策調(diào)控的效果等多方面信息。因此，通過對房價跌幅的持續(xù)跟蹤和深入分析，我們可以較為簡潔而有效地評估各線城市在面對經(jīng)濟波動時的抵御能力和恢復(fù)潛力，為后續(xù)進一步進行城市研究與判斷提供支持和依據(jù)。參考文獻：[1]徐圓,鄧胡艷.多樣化、創(chuàng)新能力與城市經(jīng)濟韌性[J].經(jīng)濟學(xué)動態(tài),2020,(08):88-104附表：70個大中城市房價漲跌幅排名城市2024年1-12月新房指數(shù)變動情況（上年同期=100）平均漲跌幅平均跌幅排名城市線級百強城市排名（2024）是否為新一線城市（2024）金華91.1-8.91三線47否廈門91.7-8.32二線24否廣州91.9-8.13一線4否南京92.4-7.64二線6是湛江92.4-7.64三線-否溫州92.6-7.46三線34否徐州92.7-7.37三線49否深圳93.2-6.88一線3否九江93.2-6.88三線74否惠州93.3-6.710三線61否武漢93.4-6.611二線8是常德93.4-6.611三線86否福州93.6-6.413二線18否南寧93.6-6.413二線63否瀘州93.7-6.315三線-否寧波93.9-6.116二線13是蘭州94-617二線66否鄭州94.1-5.918二線19是西寧94.1-5.918二線-否安慶94.1-5.918三線-否唐山94.2-5.821三線33否牡丹江94.3-5.722三線-否韶關(guān)94.3-5.722三線-否南昌94.4-5.624二線35否包頭94.4-5.624三線64否揚州94.4-5.624三線42否昆明94.5-5.527二線38否秦皇島94.5-5.527三線-否贛州94.6-5.429三線85否襄陽94.6-5.429三線69否岳陽94.6-5.429三線82否大連94.8-5.232二線25否濟寧94.8-5.232三線65否青島95-534二線12是蚌埠95-534三線-否哈爾濱95.1-4.936二線56否洛陽95.1-4.936三線59否煙臺95.2-4.838三線30否丹東95.5-4.539三線-否宜昌95.5-4.539三線54否銀川96-441二線-否大理96-441三線-否泉州96.1-3.943三線32否桂林96.1-3.943三線-否合肥96.2-3.845二線17是沈陽96.3-3.746二線28否呼和浩特96.4-3.647二線58否貴陽96.7-3.348二線51否錦州96.7-3.348三線-否無錫96.7-3.348三線14是濟南96.8-3.251二線15否重慶96.8-3.251二線10是長春96.9-3.153二線36否吉林96.9-3.153三線-否北海97.1-2.955三線-否遵義97.1-2.955三線89否烏魯木齊97.2-2.857二線57否長沙97.3-2.758二線16是南充97.3-2.758三線-否平頂山97.5-2.560三線-否北京97.6-2.461一線1否海口97.6-2.461二線-否石家莊98.3-1.763二線45否三亞98.6-1.464三線-否成都99-165二線9是天津99.1-0.966二線11是杭州99.1-0.966二線5是太原99.8-0.