物業工程服務常見問題操作處理技巧4:其他類通過對物業工程服務中常遇維修操作技巧的收集沉淀，快速提升工程員工維修操作技能，提高工作效率及對客服務質量，提升對客服務滿意度2、適用范圍：唐商物業已交房區域管接頭斷裂于墻內暗埋接頭中的處理技巧：可采用鋸割、剔鑿理出斷裂接頭的方式進行處理，避免剔打墻體更換墻內接頭存在的破壞墻面裝飾、處理費用大、處理時間長等弊端。如下圖：鋸割斷裂接頭剔鑿理出斷裂接頭接頭斷裂于墻內鋸割斷裂接頭剔鑿理出斷裂接頭接頭斷裂于墻內地面暗埋管道（如：水管）維修更換中對不便開挖地面（如公路等）位置管道的處理技巧：更換管道在道路中間不便開挖及恢復在能保證使用流量前提下，可開斷該段管道，采取稍小匹配規格管道穿入開斷管道中進更換管道在道路中間不便開挖及恢復穿入稍小匹配規格管道連接安裝新管道開斷公路兩側故障管道穿入稍小匹配規格管道連接安裝新管道開斷公路兩側故障管道戶內水閥開啟后出水量小處理技巧：單個水閥水量小多為該水閥濾網堵塞引起，戶內各水閥出水量均小而市政供水壓力正常的情況下，多為該戶水表濾網堵塞引起，需清潔水表濾網進行解決。如下圖：被堵塞的濾網清洗后的濾網安裝正常使用拆下濾網被堵塞的濾網清洗后的濾網安裝正常使用拆下濾網衛生間異味處理方式：多屬污排功能管未安裝存水設備（如：存水彎、防臭地漏）或存水設備未存積適量水量，以致戶內與主污排管管道間未能有效水隔離引起；處理方式：加裝存水設備且存水裝置防臭地漏內無水將達不到隔臭作用防臭地漏內無水將達不到隔臭作用無水不具備防臭功能的裝飾地漏防臭地漏防臭地漏此處加水單溫或雙溫水閥漏水（關不嚴）處理技巧：在閥體未損壞情況下多為閥芯損壞造成，處理方式是直接更換水閥閥芯，該方式可大大降低處理成本且能保證處理效果，若屬閥體損壞，建議更換水閥。如下圖：換上新閥芯取下損壞的閥芯換上新閥芯取下損壞的閥芯管件卸裝自制便利工具：在對圓形給排水接頭拆裝維修中，若單純采用管鉗等常用工具處理易損傷管接頭且不易有效拆裝，同時因配置管鉗等常用工具規格的局限性并不能滿足所有管件拆裝需求，如圖：通過繩索+撬棍的合理搭配組合為圓形管件拆裝器，有效解決了上述難題。采用自制管件拆裝器拆裝管件材料準備：繩索+撬棍采用自制管件拆裝器拆裝管件材料準備：繩索+撬棍在日常維護保養到位的前提下單元排水管頻繁堵塞返水至戶內：在主管道不便維修或整改前提下，若主管道不便處理可采取在單元排水管的易堵塞部位前端與返水口之間加裝溢流管的方式，如下圖：安裝變徑三通連接好溢流管道鋸開主排污管安裝變徑三通連接好溢流管道鋸開主排污管給水主閘閥不能開關的維修技巧：給水主閘閥閥盤扳動正常但不能打開或關閉水閥，多為閘閥閥桿銹蝕絲牙損壞造成，低成本且較快速、有效的處理方式是加工、更換閥桿，如下圖：更換閘閥閥桿裝配恢復打開閘閥閥盤及上蓋更換閘閥閥桿裝配恢復打開閘閥閥盤及上蓋業主戶內用水量無端增大，或者戶內各水閥關閉狀態下水表依然轉動的排查技巧：上述現象多屬馬桶進水閥或排水閥故障出現微漏引起，建議首先對其進行排查。疏通機疏通廚房等油污堵塞管道技巧：疏通時可加入一些油污清潔劑（如洗衣粉、洗潔凈）至堵塞管道中進行疏通，提高疏通效果及鋼絲取出后的清潔度。開啟閘性閥門技巧：打開閘性閥門時（如：閘閥、三角防盜閥不可完全打開（可完全打開后回轉約半圈不然不利于后期有效關閉等操作。馬桶或蹲便器水箱排水閥漏水臨時處理技巧：馬桶或蹲便器水箱排水閥漏水多屬排水閥橡膠墊老化變形所致，在沒有找到匹配材料更換的情況下，簡易處理技巧是：將橡膠墊清潔干凈并放入燙水中加熱軟化后再整理安裝使用，軟化后的橡膠墊容易貼實封閉排水口，避免漏水（當然需給業主講清楚屬臨時處理，購回材料后需更換）。漆工作業漆面邊線平直或避免非漆面污損處理技巧：在漆面邊線位置貼上紙膠帶或封口膠后，再漆工作業可達到較理想效果。如下圖：貼上封口膠撕除封口膠漆面平直非漆面無污損刷漆貼上封口膠撕除封口膠漆面平直非漆面無污損刷漆臺盆、玻璃等打密封膠操作技巧：在打密封膠的邊沿限位位置粘上封口膠或紙膠帶，打上密封膠后，用粘上肥皂或香皂水的手指修正表面，最后拆除封口膠或紙膠帶（該方式能達到密封膠表面順直美觀且密封膠不粘手的效果）。如下圖：采用粘上肥皂水的手指修正修正后順直美觀打上密封膠采用粘上肥皂水的手指修正修正后順直美觀打上密封膠入戶門鎖芯使用不靈活、入戶門關閉鎖舌不易進入鎖槽處理技巧：由于加潤滑油存在油凝、油污等弊端，宜采用加入鉛筆粉的處理方式進行簡單、有效處理。將鉛粉加入鎖芯中鎖芯使用變靈活準備鉛粉將鉛粉加入鎖芯中鎖芯使用變靈活準備鉛粉游樂設施等配套軸承損壞更換技巧：常遇軸承損壞軸套不易取下的現象，可用角磨機將軸套開口，然后用金屬鏨脹開軸套即可。金屬鏨脹開已開口的軸套金屬鏨脹開已開口的軸套軸套取出角磨機對不易取下的軸套開口避免貼窗花貼、及時貼時起泡、起皺現象的技巧：張貼前，先將張貼面清潔干凈并均勻涂上清潔劑（如洗衣粉、洗潔凈）溶液，后再進行張貼，可達到張貼窗花貼、及時貼的平整、美觀效果。如下圖：張貼張貼后平整美觀張貼面均勻涂抹清潔劑溶液張貼張貼后平整美觀張貼面均勻涂抹清潔劑溶液有機玻璃粘接技巧：在日常物業工程維修材料中，可利用香蕉水與有機玻璃的可溶原理進行粘接。座椅木條損壞后更換新木條調色顏色存在差異處理技巧：可采取將該座椅木條整體更換，拆下的可用木條保留用于后續相應座椅木條損壞后的更換維修，彌補同一座椅木條色差影響品質的問題。如下圖：整體更換拆下木條更換后續損壞座椅木條局部更換新木條顏色有差異整體更換拆下木條更換后續損壞座椅木條局部更換新木條顏色有差異硬度較高部位釘鐵釘（如墻上）技巧：在釘尖沾上黃油或肥皂或蠟再釘，不易將鐵釘釘彎曲。關門時因鎖舌不易進入鎖槽不便關閉或用力關閉聲音大的處理技巧：最好是及時在鎖舌上加鉛筆粉維修處理，若不能及時維修，可按下鎖舌關門，減少關門噪音，帶給客戶良好服務感受。按下鎖舌關門鎖舌上加鉛粉按下鎖舌關門鎖舌上加鉛粉木螺絲省力旋入木材中的技巧：在轉入前先把木螺絲涂上油脂或肥皂，就能夠比較省力地將木螺絲旋入木頭中了。鋼鋼鋸條鋸金屬材料使用技巧：用鋼鋸鋸金屬材料時，可先把肥皂水涂于鋸條上，然后再鋸，不但省力，而且鋸條不易折斷。降低控制電柜溫度技巧：控制電柜安裝于鎖閉房間內（如：電梯機房、配電室等）的情況下，除空調、通風等降溫措施外，自身散熱降溫方式是打開控制電柜門，避免熱量在電柜內的積聚、降低電器使用環境溫度，減少故障的發生。如下圖：配電室控制柜開啟散熱電梯機房控制柜開啟散熱配電室控制柜開啟散熱電梯機房控制柜開啟散熱對射若因下雨或太陽直射原因導致誤報的處理技巧：在對射端外殼表面上部加裝遮擋帽，避免太陽直射及雨水淋于對射端外殼表面。如下圖：鐵皮加工、刷漆后鐵皮加工、刷漆后，加裝好的遮擋帽用電筆判斷配電房補償電容好壞的技巧：采用電筆測試低壓無功補償電容器的接線端，若接線端有供電，而電容器沒有發熱，可判斷該電容器多以損壞。對業主設施設備實施維修、保養前處理技巧：在對客戶設施設備（如：風扇、電腦、燃氣灶等）實施維修、保養前，需先判斷其相應功能的完好性，以防出現意外增加后續不必要的協調成本。公共燈具季節調整提升客戶滿意度技巧：針對業主敏感部位（如：單元大堂、電梯轎廂等可針對性采取季節性燈具色調調整的方式（高溫季節統一更換為冷色調，帶給客戶清涼的感受，低溫季節統一更換為暖色調，帶給客戶溫暖的感受更換下來的燈具可作為后續更換使用?？蛻裘舾胁课辉O施損壞材料不能（及時）購回的處理技巧：為減少對客品質的影響，可將非敏感部位同型材料（如：專用燈罩、高樓層電梯外招板損壞換為對客影響小的二樓外招板等）用作臨時替換，并后續跟進完結處理。如下圖：臨時拆除隱蔽面燈罩靠人行面損壞燈罩更換好靠人行面