奧園成都天府新區111畝項目建筑方Concept

scheme

design

of

111mu

inTianfuNew

District，Chengdu，Aoyuan2020.0601

項目解讀STEP1：——項目定位？項目解讀區域交通配套麓湖板塊TOD天府綠灣未來城市中心區地鐵站旁配套逐步發展地塊優勢明顯，區域性豪宅樓板價接近15000/平方米營銷定位——疊墅最大化規劃條件密度是最大的矛盾常規密度的價值體現——土地價值的挖掘疊墅最大量——貨值疊墅最大量——品質微信：1115955733送福利，h

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m項目定位高端疊墅大盤解決“高密、高容、高品質”之間的矛盾02

業態布局STEP2：——如何打造“品質+貨值”雙贏？營銷定位根據地塊營銷初判價格樓板價1.5w高層疊墅商墅商業18F單價2.2~2.3w11F單價2.4w6+1F單價3.3w8+1F單價3.1~3.2w商墅2w一層商業

3.5w高層極限18F一層商業疊墅土地最大化商墅占地最小化合理利用場地高差195㎡上疊產品五層平面圖六層平面圖屋頂層平優點：1.私屬大花園2.主臥大套間待優化點：1.入戶花園面積2.缺少零距離院3.同質化3.豪華多功能廳空間分析10.3M結論貨值最高，密度最大產品待優化規劃較擁擠不像別墅

更像洋房高密度——高擁擠——可能產生負向價值方案二推演創新產品提升規劃增加貨值梁思成說：院子是中國人安頓生命、安頓家屬和安頓精神的場余秋雨說：這個庭院，不知怎么撞到了我心靈深處連自己也不的某個層面……我隱隱約約找到自己了案例參考融創領館一號院豎向密度的價值——四疊更像聯排鄭州綠地香頌一號集中式庭院互交式庭院延展零距離院落重要性密度創新使用——產生正向價值金字塔型豎向密度變化?

產品提升?

空間提升?

價值提升“六疊六戶”

-------------

“六疊五戶”

推演C28%29%30%CBCBABBAAA中疊185戶型-四房兩廳四衛-入戶庭院及空中圍合院落3F4F上疊220戶型-4+1房兩廳五衛-屋頂贈送南北露臺（六個）5F6F7F傳統“六疊六戶”戶型豎向密度不變——六疊更像洋房微創新“六疊五戶”戶型豎向密度遞減——六疊更像四疊傳統“六疊六戶”戶型微創新“六疊五戶”戶型三重墅—185?

四房兩?

地下贈

100?

電梯后51148.8?

首層庭?

二層陽總贈送達到227平三重墅—185?

四房兩?

地下贈

50?

空中庭贈送18?

首層庭?

二層露4722總贈送達到140平三重墅—220?

4+1房?

首層入?

空中6個積145平13總贈送達到158平規劃定案

方案二各戶型18F疊拼總貨值疊墅量密度：純疊墅密容規劃制勝----密度降低

產品制勝----品質提升規劃生成1.中國傳統禮儀空間2.生成坊3.引入生活軸“街”“巷”方案二總圖及指標用地面積：7總建筑面積：容積率：2.0建筑密度：29.97%天府直管區111畝地塊項目

經濟技術指標項目設計數值設計要點指標單位備注方案二總圖及指標規劃總用地134959.7074072.8134959.7074072.8平方米平方米

約111畝可建設用地綠化用地綠化用地面積道路用地面積35992.4524894.4535992.4524894.45平方米道路用地平方米

代建道路面積其中小區內車行道路小區內景觀面積3845.0048043平方米平方米平方米小區內建筑占地面積2218522185①號地塊用地性質規劃人口容積率住宅兼容商業服務設施用地74072.8平方米23262.00人3.2人/戶2.00建筑密度29.95%不大于30%%住宅建筑高度不小于18m且不大于60m，臨東側規劃綠地住宅建筑高度不大于24m建筑高度54M米建筑層數（地上）建筑層數（地下）綠地率182層層35%不小于35%%住宅總戶數727戶總建筑面積231381.2148145.649827.875656.022221.88000.014221.890.0平方米平方米計算容積率建筑面積住宅業態一（18F住宅）住宅業態二（疊拼）商業125483.7640%平方米

請寫清具體業態，層數平方米

層高xxm60%商業業態一層高xxm其中其中商業業態二（商墅）市政用房層高xxm地上共三處，每處不小于30㎡物管用房總建筑面積的3‰，且建筑面積不小于平方米

400平方米,物管用房可分設置沒處面積不小于100㎡，地面以上部分不低于50%面積段

戶數

總面積

占比配套公建（物管用房）350.0不計算容積率建筑面積地下車庫83235.683235.6平方米18F高層疊加155

324

49827.8

39.71%220

71

15620

12.45%183

142

25986

20.71%183

142

25986

20.71%168

48

8064

6.43%平方米

普通層高3.7米、人防層高3.8米人防地下室普通地下室22184.841477.063661.8036

49.2518068637.6697063其中非機動車位1113.8地下可銷售產權面積18460.0平方米機動車泊位1690個住宅：1.2輛/100㎡；

配套：0.8輛/100㎡；地上泊位地下泊位非人防區域0個16901121569個個個其中普通按37M2/車位計算，人防車位按39M2/車位計算其中人防區域22184.80住宅：1輛/100㎡；配套：1輛/100㎡；商業：1輛/100㎡非機動車泊位1485個地上泊位地下泊位743743個個其中可售面積可售比166165.671.81%平方米地下車庫分析利用原始地形高差（西高東低約6M），地塊東側做2層地下車庫，西側做一層，以達到場方案二日照分析日照分析結論計算依據：日照分析圖所處位置：成都市（北

緯30°4分析日照標準日：大寒日(8-16分析樓棟：所有住宅的日照分析分析結果：1、中疊及以上日照全過，下疊足2小時2、擬建建筑對周邊用地、周邊響滿足《成都市城市規劃管理技的要求

。創新六疊常中疊退臺，對日照更有利密度使用創新傳統----密度用足最大貨值----負向價值創新----豎向密度層層院落----正向價值方案三推演創新產品提升規劃適度貨值“山丘”戶型分析“山丘”戶型分析3.5M3.5M1.5M1.5M“山丘”戶型分析6M2M2M“山丘”戶型分析八疊與六疊相對布置庭院視野大疊疊有露臺2M2M5.5M規劃定案

方案三用地面74072總建筑14810容積率建筑密總貨值疊墅量03

產品制勝STEP3：——如何打造“高層+墅居”4.0時代？標準層

155㎡

一梯兩戶高層產品·一梯一戶·超大寬景陽臺超長飄窗面·豪華主臥套·真寬廳·155㎡：四室兩廳兩衛戶型在典型競品分析保利天空之城中海萬錦熙岸新力·東園碧桂園·

四室兩廳兩衛

·

三室兩廳兩衛·

四面寬

·

三面寬·

主臥無衣帽間

·

次臥無飄窗·

無飄窗·

四室兩廳兩衛·

三面寬·

次臥無飄窗·

主臥無衣帽間·

四室·

四面·

主臥無衣帽間·

無飄·

臥室北向競品總結剛需，首改為主房型配置VS舒適度110㎡

商墅產品單元平面——方案一報規版實施版贈送層110㎡

商墅產品標準層贈送層大面寬真寬廳超大觀景陽臺110㎡

商墅產品單元平面——方案二首層平面標準層平面04

體驗制勝STEP4：——如何打造高標識性示范區？示范區打造原則昭示體驗城市會客廳效果展示效果展示05

立面分析STEP5：——立面精彩打造造型解讀住宅造型東方現代主義簡潔的東方意韻名仕形象造型解讀Regularity規整統一Lightness簡潔輕Elegant時尚典雅Ultimate極致精造型解讀商墅造型精簡主義經典與現代的雙重特質造型解讀高層造型典雅主義時代與品質的奢華交融high-end高端精品luxurious奢華享受the

acme極致品質06

效果展示——

以精展面以園望景我們的成果規劃布局

+

產品策略

+

體驗設計貨值較大

“山丘”式格局

城市山水“街坊巷院”

六疊五戶式格局

“三重墅”方案二總圖及指標用地面積：7總建筑面積：容積率：2.0建筑密度：29.97%天府直管區111畝地塊項目

經濟技術指標項目設計數值設計要點指標單位備注方案二總圖及指標規劃總用地134959.7074072.8134959.7074072.8平方米平方米

約111畝可建設用地綠化用地綠化用地面積道路用地面積35992.4524894.4535992.4524894.45平方米道路用地平方米

代建道路面積其中小區內車行道路小區內景觀面積3845.0048043平方米平方米平方米小區內建筑占地面積2218522185①號地塊用地性質規劃人口容積率住宅兼容商業服務設施用地74072.8平方米23262.00人3.2人/戶2.00建筑密度29.95%不大于30%%住宅建筑高度不小于18m且不大于60m，臨東側規劃綠地住宅建筑高度不大于24m建筑高度54M米建筑層數（地上）建筑層數（地下）綠地率182層層35%不小于35%%住宅總戶數727戶總建筑面積231381.2148145.649827.875656.022221.88000.014221.890.0平方米平方米計算容積率建筑面積住宅業態一（18F住宅）住宅業態二（疊拼）商業125483.7640%平方米

請寫清具體業態，層數平方米

層高xxm60%商業業態一層高xxm其中其中商業業態二（商墅）市政用房層高xxm地上共三處，每處不小于30㎡物管用房總建筑面積的3‰，且建筑面積不小于平方米

400平方米,物管用房可分設置沒處面積不小于100㎡，地面以上部分不低于50%配套公建（物管用房）350.0不計算容積率建筑面積地下車庫83235.683235.6平方米平方米

普通層高3.7米、人防層高3.8米人防地下室普通地下室22184.841477.063661.8036

49.2518068637.6697063其中