萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計項目ARCHITECTURALDESIGNOFWANDA

ZHAOQINGSALESPROPERTY三盤聯(lián)動，各顯特色，宜居宜商，引領(lǐng)潮流Threedishlinkage,eachshowingitsowncharacteristics,livableandsuitableforbusiness,leadingthetrend地塊一

方案一以上帝的視角俯瞰世界，萬達新盤點亮肇慶的黑夜Overlookingtheworldfrom

theperspectiveof

God,Wanda

XinPan

lightsupthenightof

Zhaoqing地塊一

方案二三重軸線，超大花園，讓歸家成為一種禮遇Triple

axisandlargegardenmakereturninghomeacourtesy地塊一依托萬達商業(yè)價值，打造輕奢云端住宅RelyingonWanda's

commercialvalue,buildingalightandluxuriousclouddwelling地塊二地塊三晨曦時分，繁華初上，一片欣欣然之景Intheearlymorning,atthebeginningof

prosperity,

thereisajoyfulscene完全公共、極具滲透性的空間，一直延伸，激活整個社區(qū)Fullypublicandpermeablespace,extendingallthetime,activatingthewholecommunity住宅高低錯落，與遠山交相輝映Thehousesare

scatteredinheight,re?ectingthedistantmountains方案一

商業(yè)街層層疊疊，連廊緊系，休閑商業(yè)空間豐富且充滿趣味性Theleisureandcommercialspaceisrichandfullof

interest方案一

商業(yè)街時尚街區(qū)，體驗都市繁華Modernfashionblock,experienceurbanprosperity方案二

商業(yè)街繁華商業(yè)氣氛，浪漫購物氣息，優(yōu)越購物體驗Prosperousbusinessatmosphere,romanticshoppingatmosphere,superiorshoppingexperience精巧細(xì)致，輕奢體驗，當(dāng)代居住標(biāo)桿Exquisiteandmeticulous,lightluxury

experience,thebenchmarkofcontemporaryresidence標(biāo)志性入口空間帶來前所未有的尊貴感與儀式感Iconicentrancespacebringsunprecedentedsenseof

dignityandceremony入戶門頭，讓歸家成為一種隆重的體驗Gentlemeninthesubpublicspacemakereturninghomeagrandexperience選擇精致細(xì)節(jié)的住宅，即選擇高品質(zhì)的生活態(tài)度Chooseahousewithexquisitedetails,i.e.chooseahigh-qualitylifeattitude方案一

售樓處”山““洞”“水”融合，一種回饋自然的藝術(shù)Theintegrationof

cav"andwate",

anart

of

givingbacktonature方案一

售樓處簡約大氣，細(xì)節(jié)精致，才是當(dāng)代追求的輕奢品質(zhì)Simpleandelegant,withexquisitedetails,istheluxury

qualityof

contemporarypursuit方案二

售樓處流動的曲線，通透的玻璃，宛如江水在眼前潺潺流過The?owingcurve

andtransparentglassare

likethemurmurof

theriverinfrontof

us.地塊一、三總平面圖MASTERPLAN地塊二總平面圖MASTERPLANCONTENTS01020304050607尋Preli解Plan愿Proj論Plan營Prod示Face筑Desi01尋脈Preliminary

Analysis市場分析競品分析基地分析SWOTMARKET

RESEARCHCOMPETITION

ANALYSBASE

ANALYSISSWOT區(qū)域交通REGIONALTRAFFIC臨近鼎湖山核心區(qū)對接廣佛大都市城際軌道線對接廣佛肇規(guī)劃地鐵線銜接市中心核心交通區(qū)位得天獨厚距鼎湖山站

3KM半小時通達廣州1.5

小時暢游香港高速路鐵路線規(guī)劃地鐵線萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY46交通分析TRAFFICANALYSIS周邊路網(wǎng)基本成型沿江路網(wǎng)尚未成型西距端州

15KM可快速通達市中心B-55-04東離肇慶新區(qū)

10KM銜接肇慶兩大重點板塊輻射帶動城市化進程60-03-AB-57-0560-03-B主干道次干道規(guī)劃次干道廣佛肇城軌萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計47ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY圣地廣場文化廣場景觀分析LANDSCAPEANALYSIS鼎湖山國家級自然保護區(qū)南北靠山坐擁西江西江陽光社區(qū)體育公園永久性的江山資源地塊

1、3半徑

2km

內(nèi)有森林公園半徑

4km

內(nèi)有國家自然保護區(qū)地塊

2西臨江景羚羊峽古棧道森林公園朝龍祖廟觀江面景觀視線萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計48ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY富邦歐美家具博覽中心鼎湖區(qū)實驗中學(xué)名星幼兒園配套分析LANDSCAPEANALYSIS貝兒健幼兒園田園寶貝幼兒園萬達成為片區(qū)商業(yè)引爆點引領(lǐng)商住價值提升規(guī)劃體育用地肇慶博藝實驗學(xué)校坑口街道社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心預(yù)防接種門診嘉信富地百貨肇慶鼎湖第一實驗中學(xué)九年優(yōu)質(zhì)教育近在咫尺秀麗山川觸手可及B-55-0460-03-AB-57-05廣東理工學(xué)院（鼎湖校區(qū)）周邊住宅支撐商業(yè)商業(yè)提升住宅價值60-03-B肇慶鳳凰三立學(xué)校規(guī)劃醫(yī)療用地商業(yè)資源教育資源醫(yī)療資源居住用地商住用地萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY49公服用地體育用地周邊現(xiàn)狀STATUS

OFLAND

USAGE地塊一地塊三地塊二用地界面規(guī)整，1號與3號地塊北側(cè)有住宅樓盤，南側(cè)多為荒地魚塘，

片區(qū)規(guī)劃成形還需時間。萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY50核心問題剛需產(chǎn)品

高容積率如何比周邊溢價10%，去化速度快10%？+比剛需賣的快10%比周邊賣的貴10%“快銷+溢價”的唯一秘訣高贈送

高溢價

接地氣在成本可控的前提下，高溢價讓剛需產(chǎn)品盡享奢華禮遇地產(chǎn)新趨勢土地增值盈利暴利炒房時代賣方市場暴利核心競爭力盈利理性投資買方市場正常全面細(xì)分一哄而上粗放全面洗牌精細(xì)化項目成功與否，關(guān)鍵看綜合溢價能力！厚積薄發(fā)

地產(chǎn)第二春肇慶房產(chǎn)市場剛性需求

主導(dǎo)地位購房

占據(jù)自2017年起，在大灣區(qū)規(guī)劃利好不斷強化及落地的基礎(chǔ)上，肇慶城市化建設(shè)不斷加快。肇慶市中唯一不限購不限售城市，承接廣佛投資客外溢，全市商品住宅成交量價高速增長。截止2018年5月，肇慶市商品住宅庫存約649萬㎡，去化周期約14個月。從鼎湖區(qū)2017-2019年5月各產(chǎn)品面積段供求情況來看，住宅產(chǎn)品趨小化明顯，90-120㎡為市場主流；70-90㎡投資品庫存和競爭較少，隨著投資客不斷涌入，市場均價不斷攀升，低總會凸顯。*

詳見世聯(lián)鼎湖區(qū)住宅市場調(diào)研·

產(chǎn)品趨勢：趨小化明顯，主要成交結(jié)構(gòu)為90-110㎡戶型，其次為110-130㎡，90㎡以下已基本斷供，存在市場機會點。*

詳見世聯(lián)市場調(diào)研報告鼎湖區(qū)住宅市場調(diào)研·

總價趨勢：成交總價集中于70-90萬元/套，其次為90-110萬元/套。*

詳見世聯(lián)市場調(diào)研報告鼎湖區(qū)住宅市場調(diào)研·

競品結(jié)構(gòu)：主要庫存為90-100㎡，屬于供銷兩旺型標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，其次為120-130㎡，此類較為滯銷。*

詳見世聯(lián)市場調(diào)研報告鼎湖區(qū)住宅市場調(diào)研·

競品結(jié)構(gòu)：潛在庫存為90-100㎡為主，其次為100-110㎡*

詳見世聯(lián)市場調(diào)研報告戶配建議地塊一

——

主打主流產(chǎn)品：·商業(yè)價值兌現(xiàn)的常規(guī)偏小面積定位，本地客45%，外地客45%，控面積及總價·

78㎡低總價產(chǎn)品，市場稀缺，實現(xiàn)差異化競爭·

88-98㎡三房占比

55%，順應(yīng)市場主流，搶占份額；控總價，迎合投資客需求。·

108㎡打造為市場接受度更高的

3+1

房，同時滿足剛需、剛改及投資需求·

128㎡滿足本地、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群改善需求戶配建議地塊二——主打改善產(chǎn)品：·臨近鼎湖一小，且為區(qū)域內(nèi)稀缺的江景資源，自住價值大于投資價值，建議適度放大產(chǎn)品尺度·

100-120㎡標(biāo)準(zhǔn)

3

房，快速走量，占比約

50%·

129㎡闊

4

房，滿足客群需要的同時控制經(jīng)濟性·

增加非主流產(chǎn)品的

155小高及165疊墅，充分發(fā)揮地段景觀資源戶配建議地塊三——主打投資：·地塊規(guī)模最小且相對三宗地資源屬性最差，但整體仍屬于鼎湖核心區(qū)，建議以低總價主打剛需、投資客群為核心，更多考慮外部資源導(dǎo)入，本地30%，外圍70%定位。·

78㎡低總價兩房，抓市場稀缺點·

88-98㎡標(biāo)準(zhǔn)小三房，進一步降低市場小三房門檻，引入外來客群·

102-113

㎡三房，屬于市場主流需求及競爭點，建議不超過

40%競品小結(jié)COMPETITIONANALYSIS戶型面積段

80-120m2

左右產(chǎn)品

結(jié)構(gòu)主力戶型為

3

居，4

居競品樓盤多為高層

T4

較多，T4

的接受程度更高。排布方式多以行列式布局，

競品容積率均在

3

左右各競品樓盤較少出現(xiàn)大中庭景觀，以小型景觀居多當(dāng)?shù)貥情g距普遍較大，大部分在

30-50m

之間規(guī)劃

特點朝向

景觀各競品樓盤都優(yōu)先考慮良好的順應(yīng)紅線的良好采光朝向都盡可能創(chuàng)造景觀空間秩序恒泰悅璟府恒大鼎湖豪庭鼎湖龍光·玖龍灣鼎湖碧桂園·藍庭鼎項目名稱戶型配置面積（m

2）房型面積（m2）103房型面積（m2）房型面積（m2）100房型面積（81101161171254室2廳1廚2衛(wèi)4室2廳1廚2衛(wèi)4室2廳1廚3衛(wèi)4室2廳1廚3衛(wèi)3室2廳1廚1衛(wèi)3室2廳1廚2衛(wèi)3室2廳1廚1衛(wèi)3室2廳1廚2衛(wèi)4室2廳1廚2衛(wèi)4室2廳1廚2衛(wèi)4室2廳1廚2衛(wèi)983室2廳1廚2衛(wèi)3室2廳1廚2衛(wèi)3室2廳1廚2衛(wèi)3室2廳1廚2衛(wèi)3室2廳1廚2衛(wèi)4室2廳1廚2衛(wèi)3室2廳1廚2衛(wèi)4室2廳1廚2衛(wèi)4室2廳1廚2衛(wèi)4室2廳1廚2衛(wèi)115100116118128130126101201371401212512133141168均價7000/m28000/m28000/m28000/m28000/m2梯戶比綠化率一梯兩戶/兩梯四戶30%一梯兩戶/一梯四戶30%一梯四戶35%一梯三戶/一梯四戶35%一萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY37我們的策略是一推主流

二打輕奢

三引投資充分依托江景山川資源地塊一城市商居，定位剛需剛改產(chǎn)品地塊二濱江輕奢產(chǎn)品地塊低總價剛需產(chǎn)品面積㎡78房型占比15%24%29%26%6%面積㎡100房型占比30%20%25%10%15%面積㎡78房型3

房

2

廳

13

房

2

廳

13

房

2

廳

23

房

2

廳

23+1房

2

廳3

房

2

廳

1

衛(wèi)3

房

2

廳

2

衛(wèi)3

房

2

廳

2

衛(wèi)3+1房

2

廳

2

衛(wèi)4

房

2

廳

2

衛(wèi)3

房

2

廳

2

衛(wèi)3+1房

2

廳

1

衛(wèi)4

房

2

廳

2

衛(wèi)4

房

2

廳

2

衛(wèi)4+1房

2

廳

3

衛(wèi)88115889812998108128155（小高）165（疊墅）102113*

詳見世聯(lián)萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY38核心痛點存量時代，高周轉(zhuǎn)的高周轉(zhuǎn)產(chǎn)品最大去化如何完成·

我們力求為業(yè)主多賺4.6億貨值·

提前45天取得預(yù)售條件2/3結(jié)構(gòu)完成即可取得預(yù)售，5天一層，18層小高層18*2/3*5=60天取得預(yù)售，333*2/3*5=110天取得預(yù)售，18層小高層產(chǎn)品比33層快50天取得預(yù)售條件。·

同時助力萬達成為肇慶市核心品牌：產(chǎn)品，規(guī)劃整體溢價10%市場邏輯稀缺產(chǎn)品才是硬道理規(guī)劃，產(chǎn)品，形象，示范區(qū)全方位pk競品樓盤，貨值邏輯打造產(chǎn)品差異化，創(chuàng)造高溢價產(chǎn)品，消除低去化產(chǎn)品當(dāng)?shù)厥袌龉⑼顿Y屬性最低商業(yè)首層＞商業(yè)二層＞商業(yè)三層

疊墅＞洋房＞小高層住宅＞高層住宅＞公寓高周轉(zhuǎn)邏輯·

18

層小高層比33層快50天取得預(yù)售許可·

住宅貼邊布置，提高地庫停車效率，減少土方開挖，縮短工期·

商業(yè)以30-50㎡小面積段為主，50-70㎡沖量，總價低，·

示范區(qū)獨立占地，無地庫，便于提前開工五大溢價點土地溢價

形象溢價

營銷溢價

產(chǎn)品溢價

品Land

PremiumImage

PremiumMarketing

PremiumProducts

Premium資源分配產(chǎn)品組合空間溢價城市高端低密度盤形象回家流線，視線管理立面設(shè)計啟動區(qū)策略分期策略產(chǎn)品模式溢價戶型設(shè)計引締產(chǎn)品展示立面經(jīng)濟性萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY42SWOT

分析SWOT

ANALYSIS享受政策福利，灣區(qū)唯一不限購城市高鐵直接廣深港大都市周邊規(guī)劃尚未成型，不確定因素較多周邊多為低端商業(yè)，配套不齊群，品質(zhì)無檔次臨近城市輕軌，噪聲干擾享受端州、肇慶新區(qū)雙城建設(shè)輻射景觀資源豐富北背鼎湖山、南面西江項目周邊居住樓盤多未來商業(yè)融入，地塊人氣高資源有限，短期觀望客群較多政策導(dǎo)向需要周期，地塊熱度有待培育政策導(dǎo)向，地價升值空間較大受新城建設(shè)輻射，未來潛力無窮萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY51支持本案的關(guān)鍵要素八大要點全覆蓋

更享奢華禮遇品

牌—

萬達地產(chǎn)的品牌影響力地

段—

新區(qū)凈地，核心高位交

通—

四鄰道路，交通便利規(guī)

劃—

外部資源極致利用，內(nèi)部資源最立

面—

私人定制，國際化公建立面景

觀—

尊貴的禮儀空間，人性化的景觀城市客廳—

歸家第一道觸媒產(chǎn)

品—

極致設(shè)計，高溢價萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY52產(chǎn)品多角度降維打擊擂臺賽PK制規(guī)劃層面：更大視野，核心花園產(chǎn)品層面：創(chuàng)新戶型，引領(lǐng)潮流高低配

人文禮制相同面積段，增加贈送，提高得房降低公攤，增加實得面積提升競爭力

保證去化速度同價競爭，溢價取勝萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY53多維度打造領(lǐng)航住區(qū)城市客廳

產(chǎn)品

立面

景觀規(guī)劃

配套領(lǐng)航品質(zhì)城市花園人性服務(wù)居家歸屬點睛之作奢享場所創(chuàng)新產(chǎn)品依地鑄就極簡奢華品質(zhì)立面生態(tài)社區(qū)全齡場所理性設(shè)計科學(xué)規(guī)劃02解意Planning

Analysis用地指標(biāo)建筑退線建筑面寬建筑間距用地價值LAND

USE

INDICATORSBUILDING

BACK

LINEBUILDING

WIDEBUILDING

SPACINGLAND

VALUE用地條件BUILDINGEXITLINENB-55-0460-03-AB-57-0560-03-B地塊編號60-03-A、60-03-B

用地性質(zhì)指標(biāo)要求商業(yè)備注含大商業(yè)及銷售物業(yè)可兼容用地性質(zhì)用地面積計容建筑面積容積率建筑密度建筑高度綠地率居住94534.30㎡245789.18㎡≤2.6≤60%B-55-04用地性質(zhì)可兼容用地性質(zhì)用地面積計容建筑面積容積率建筑密度建筑高度綠地率二類居住商業(yè)39648.38㎡118945.14㎡B-57-05用地性質(zhì)可兼容用地性質(zhì)用地面積計容建筑面積容積率建筑密度建筑高度綠地率二類居住商業(yè)68591.6㎡205774.8㎡其中住宅容積率≤1.04其中住宅建筑密度≤22%≤3.0其中商業(yè)容積率≤0.45其中住宅建筑密度≤25%≤3.0其中商業(yè)容積率≤0.45其中住宅建筑密度≤29%≤100m≥20%≤35%≤90m≥30%≤35%≤100m≥30%萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY5660-03-C地下停車場建筑面積

≤4429㎡建筑退線BUILDINGEXITLINEN用地紅線用地紅線B-55-04H

＞

24m

建筑退線H

≤

24m

建筑退線60-03-AB-57-05H

＞

24m

建筑退線用地紅線H

≤

24m

建筑退線60-03-BH

＞

24m

建筑退線H

≤

24m

建筑退線1.

臨公共綠地側(cè)設(shè)置商業(yè)，退讓綠地線的距離不宜小于

10

米。2.

沿城市調(diào)洪湖岸和排洪渠兩岸的新建建筑物，其后退河道湖泊規(guī)劃藍線的距離，不應(yīng)小于

10

米。3.

建筑物退沿江路不小于

30m。退距滿足規(guī)范要求萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY57建筑高度與面寬BUILDINGSPACING建筑高度控制H：建筑高度L：規(guī)劃道路紅線寬度補充：1.

在有凈空高度限制的飛機場、氣象臺、電臺和其他無線電通訊

(

含微波通訊

)

設(shè)施周圍的新建、改建建筑物，其控制高度應(yīng)符合有關(guān)凈空高度限制的規(guī)定。2.

在文物保護單位和建筑保護單位周圍的建設(shè)控制地帶內(nèi)新建、改建建筑物，其控制高度應(yīng)符合建筑和文物保護的有關(guān)規(guī)定，并按經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行。

尚無經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃的，應(yīng)先編制城市設(shè)計或建筑設(shè)計方案，進行視線分析，提出控制高度和保護措施，經(jīng)建筑和文物保護專家小組評議后，由市城市規(guī)劃行政主管部門會同有關(guān)部門具體核定。H

≥

100mH≥60m3.

建筑物臨接兩條以上道路的，可按較寬的規(guī)劃道路紅線計算其控制高度。建筑物直接臨接或其面前道路臨接廣場、河道、電力線路保護區(qū)的，在計算控制高度時，可

將廣場、河道、電力線路保護區(qū)的二分之一寬度核算為規(guī)劃道路紅線寬度。H≥30m38m

≥L

＞

50m20m≥L＞38mL＜20m建筑面寬控制H：建筑高度W：建筑面寬W≤80m建筑沿城市主要街道、公園、星湖、西江、山體等景觀敏感地帶W≤60mW≥90mH＞54mW

≥

100m24m

＞

H

≥

54mH≥24m萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY58建筑間距BUILDINGSPACING高層住宅H2中高層、多層、低層住宅住宅H2H2H1

＞

H2

時，H=H1L

≥

30+0.3（H-30）中高層、多層：L

≥

1.2H

且

L

＞

9m低層：L

≥

1.0HH1≤

H2

時，H=(H1+H2)/2東西向布置時，H=(H1+H2)/2H=100m,L≥51mH=100m,L≥50m高層住宅中高層、多層、低層住宅住宅H1H1H1山墻間距垂直間距D1主L≥0.3H22高層住宅側(cè)高層住宅且L≥15m1D1≥15m且南側(cè)開窗時L=L1

主D1

≥

15m

時L=L1

主1H2H1L≥0.4HD1＜15m時L=(L1主+L1側(cè)

)/2且

L

≥

10m（7

層）或

L

≥

11m（8

層）或

L≥10m（9層）其他情形L=(L1主+L1側(cè)

)/21L=(L1主+L1側(cè)

)/2中高層住宅多層住宅中高層住宅2H2H2H1D1夾角間距L≥0.5H且L≥9m多層住宅H1β

＜

30°30°≤

β

≤

60°β

＞

60°L≥0.5H且L≥9m低層住宅低層住宅H2H1按平行時間距計算按平行時0.7L（低層、多層、中高層）0.9L（高層）按垂直時間距計算萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY59居住價值VALUE

ANALYSISNN住宅價值梯度住宅價值梯度低——高低——高地塊一：基地沿路居住價值較低，西南側(cè)臨近城軌，居住價值最低，庭院內(nèi)部居住價值最大地塊二：基地沿路住宅價值較低，西南側(cè)臨近西江，居住價值較高，庭院內(nèi)部居住價值最大地塊三：基地沿路居住價值較低，南側(cè)緊臨

8000

㎡綠化自然資源，居住價值最較高，庭院內(nèi)部居住價值最大萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY60商業(yè)價值VALUE

ANALYSISNN住宅價值梯度住宅價值梯度低——高低——高地塊一：基地沿路商業(yè)價值較高，臨近Mall處以及路口處商業(yè)價值最高，庭院內(nèi)部價值低地塊二：基地沿路商業(yè)價值較高，路口處商業(yè)價值最高，庭院內(nèi)部商業(yè)價值低地塊三：基地沿路商業(yè)價值較高，臨近西南處綠化隔離帶處商業(yè)價值最低萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY6103愿景Project

Vision設(shè)計愿景DESIGN

VISION本案難點CASE

DIFFICULTYDESIGN萬達

打造宜商宜居城市核心生活WANDA

CREATE

ANIDEALLIFEFORTHECITY為都市精英人群量身定制核心商業(yè)

商業(yè)街區(qū)

品質(zhì)社區(qū)

優(yōu)質(zhì)教育

城市綠地

中央花園六位一體的居住社區(qū)設(shè)計愿景DESIGNVISION中央花園城市客廳歸家體驗產(chǎn)品考量立面特色？在限制條件眾多的情況下，如何實現(xiàn)價值最大化打造領(lǐng)航居住理想的高端大盤？04論策Planning

Deduction金街布局住宅推演規(guī)劃生成COMMERCIAL

STREET

LARESIDENTIAL

DEDUCTIONPLANNING

GENERATION制約因素LIMITINGFACTOR·

如何用商業(yè)消化公寓的量，提高整體貨值原強排方案公寓面積

+

60-03-B

地塊商業(yè)面積1929433880=

3.55層60-03-B

地塊商業(yè)基底面積953360-03-B地塊金街需要做到3.55層消化全部公寓及商業(yè)的量·

如何布局金街既能迎合銷售需求，又能實現(xiàn)對萬達傳統(tǒng)街區(qū)的突破·

售樓部如何結(jié)合商業(yè)布置，方便后期改造為商業(yè)·

如何把控成本，實現(xiàn)快周轉(zhuǎn)、快銷售萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY67金街PROGRAMDERIVATION如何突破萬達金街傳統(tǒng)布局爭取商業(yè)貨值最大化？借鑒市場高溢價商業(yè)街區(qū)的開發(fā)模式現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的趨勢·

主題化商業(yè)空間·

科技與服務(wù)融合·

商業(yè)趨向開放式·

商業(yè)模式彈性化案例分析PROGRAMDERIVATIONBLOCK

商業(yè)街區(qū)傳統(tǒng)萬達街區(qū)動線較長，不利于人流多方向?qū)雴蝿泳€加雙邊鋪形式，容易缺乏趣味性我們的目標(biāo)：一站式BLOCK

商業(yè)街區(qū)，讓一切“街”有可能青島鉑悅靈犀灣商業(yè)街區(qū)深圳匯港商業(yè)中心合肥金大地

1912

街區(qū)社區(qū)型配套商業(yè)，多動線

block

街區(qū)，退臺，屋頂贈送，流動性。銷售為主露臺，廊道，城市花園，活動廣場，辦公樓。銷售為主社區(qū)型商業(yè)街，公寓，影院等，合肥風(fēng)情商業(yè)名片。業(yè)商

1

托

2，2

拖

3

均有露臺贈送，增加溢價空間。銷售為主萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY69案例總結(jié)PROGRAMSUMMARY破題策略核心原則基本技巧價值最大化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化+占盡地利-價值高地挖掘·

臨街鋪最大化規(guī)劃結(jié)構(gòu)合理·

空間尺度合理·

商業(yè)動線流暢·

首層鋪最大化化弊為利-價值洼地提升·

內(nèi)街價值提升設(shè)計細(xì)節(jié)再添彩·

立面細(xì)節(jié)固化·

景觀充分預(yù)留·

高鋪價值提升萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY70金街布局COMMERCIALSTREETLAYOUT原方案INPUT：公寓貨值低，臨近

Mall，商業(yè)區(qū)位價值高優(yōu)點：1.

居住區(qū)中心花園大缺點：1.

覆蓋率不高2.

住宅與地庫邊線夾角較大，地庫停車效率不高3.

公寓體量大，影響去化速度24732㎡貨值：64924.8萬元18350㎡萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY71金街布局COMMERCIALSTREETLAYOUT增值STEP1:

減少公寓量，由商業(yè)補充，增加高價位產(chǎn)品，提升整體貨值萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY72金街布局COMMERCIALSTREETLAYOUT筑街STEP2:

分配商業(yè)體量，重筑商業(yè)街人流模式，新增動線，商鋪展示面最大化原強排方案公寓面積

+

60-03-B

地塊商業(yè)面積19294

3388060-03-B

地塊商業(yè)基底面積9533=

3.55層萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY73金街布局COMMERCIALSTREETLAYOUT成果OUTPUT:Block

街區(qū)增加人流滲透

增強商業(yè)空間的體驗性萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY74金街布局COMMERCIALSTREETLAYOUT破題BREAKTHROUGH:

“二拖三”、高贈送與低總價提高三層商業(yè)招商吸引力私享花園三層商業(yè)

BOX

案例研究——僑城

1

號金街平面圖金街三層商墅功能示意圖共享庭院共享庭院BOX

效果圖贈送空間共享庭院贈送空間*

報規(guī)可能有難度私享花園萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY75如何在物聯(lián)網(wǎng)縱橫的時代打造出更具活力萬達商業(yè)樞紐MORE

POWERFULMORE

ENERGETIC萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY76商業(yè)定位商業(yè)街區(qū)新時代全齡化WHOLEAGE差異化DIFFERENCE體驗化HUMAN萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY77愿景愿景全方位開發(fā)消費潛力，

打造肇慶核心商業(yè)，提

引領(lǐng)體驗式消帶來持續(xù)性商業(yè)活力！升片區(qū)商住價值肇慶網(wǎng)紅消費“三位一體“全方位商業(yè)布局研究各個年齡段的客戶需求，開發(fā)各個節(jié)假日商業(yè)性活動那個、多業(yè)態(tài)組合模式、融入更多的開放性空間，全方位激發(fā)客戶消費欲依托粵港澳大灣區(qū)政策利好，城軌地鐵等城市交通優(yōu)勢，結(jié)合精品商業(yè)設(shè)計，使其成為肇慶最地標(biāo)、最核心的商業(yè)地段強調(diào)空間的體驗性，以豐聯(lián)系商業(yè)環(huán)境與人的良性高速時代，引入品牌業(yè)態(tài)慶新網(wǎng)紅消費萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY78時尚街區(qū)，體驗都市繁華Modernfashionblock,experienceurbanprosperity繁華商業(yè)氣氛，浪漫購物氣息，優(yōu)越購物體驗Prosperousbusinessatmosphere,romanticshoppingatmosphere,superiorshoppingexperience層層疊疊，連廊緊系，休閑商業(yè)空間豐富且充滿趣味性Theleisureandcommercialspaceisrichandfullof

interest商業(yè)首層平面圖FIRSTFLOORLAYOUT商業(yè)追求小鋪率，局部一拖二產(chǎn)品，贈送屋頂花園露臺，商業(yè)進深控制在

8-15

米。萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY金街高端精品商業(yè)街住宅商業(yè)網(wǎng)點空中連廊76商業(yè)二層平面圖SECONDFLOOR

LAYOUT萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY金街高端精品商業(yè)街住宅商業(yè)網(wǎng)點空中連廊77商業(yè)三層平面圖THIRDFLOOR

LAYOUT贈送溢價屋頂花園，贈送率：200%萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY金街高端精品商業(yè)街住宅商業(yè)網(wǎng)點空中連廊78三層院落式商業(yè)THIRDFLOOR

LAYOUT屋頂贈送，外擺及花園空間萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY85尺度分析SCALEANALYSIS節(jié)點一節(jié)點二節(jié)點三節(jié)點四商業(yè)金街節(jié)點金街節(jié)點一金街節(jié)點二金街節(jié)點三金街入7.2m11.4m37.6m14.6m14.5m

6.4m25.7m35.9m8.1m8.3m11.0m29.5m15.7m22.4m9.2m16.8m20.5m7.2m7.5m8.1m18.0m萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY86尺度分析SCALEANALYSIS14.0m32.0m9.8m14.0m15.0m18.0m3.9m63.0m28.0m22.0m18.6m12.6m1.8m9.8m15.4m10.0m20.0m19.4m15.6m9.8m4.2m6.4m萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY87住宅規(guī)劃方向與貨值如何實現(xiàn)住宅貨值最大化

+

快速預(yù)售剛需

+

剛改快銷售

+

快周轉(zhuǎn)萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY88方案對比SCHEMECOMPARISON地塊一39°50°×√正南向東南向西南向優(yōu)點：最佳日照朝向，入住體驗好優(yōu)點：1.

地庫規(guī)整，有效節(jié)省成本2.

減少西曬對居住品質(zhì)的影響優(yōu)點：規(guī)避了城軌，二

~

三層住戶影響小缺點：1.

與用地邊界不平行，地庫容易產(chǎn)生浪費空間，停車效率低，增加地庫成本，降低可售比2.

住宅剪力墻對底商使用體驗影響較大，降低商鋪使用效率缺點：1.

西曬戶數(shù)較多，品質(zhì)不好3.

商業(yè)街對住宅影響較大缺點：靠西南側(cè)二

~

三層住戶受城軌影響結(jié)論：地塊一住宅與用地紅線平行的東南朝向最佳，地庫規(guī)整萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY89方案對比SCHEMECOMPARISON地塊一33F33F33F33F29F18F22F33F33F18F18F15F18F15F方案一方案二全高層33F+18F全高層33F+22F·。·。住宅品質(zhì)高

樓棟單元少，核心花園尺度大。利于快預(yù)售

2/3

結(jié)構(gòu)完成可開始預(yù)售，18F

比

33F

施工進度快

.面積段（㎡）79總面積（㎡）805810300.817582.4571315661.5117185967.510090.58101.893193.5單價總價面積段（㎡）79總面積單價總價層數(shù)層數(shù)（萬元）

（萬元）（㎡）

（萬元）

（萬元）18291.29669.608137.6313890.104513.2712372.5914061.604714.337971.506400.4281731.03182280583827232292072.7195031.29669.603023.3318350.911637.4315407.3714074.561887.4710981.636705.2081737.5188.80.790.790.790.791.2890.790.790.790.791.23388.8方案一比方案二貨值高14359.62萬338998.798.5108.6

11728.8108.6

2389.2108.6

13900.8128.62998.5223398.53318108.5108.5108.5128.618290.790.790.79220.790.790.79333333338487.693196.1合計合計商業(yè)

49086.09*1.6=78537.75萬元總計住宅81731.03+商業(yè)78537.75=160268.78萬元商業(yè)

32184.00*1.6=51494.40萬元

公寓

16902.99*0.75=12677.25萬元總計住宅81737.51+商業(yè)51494.40+公寓12677.25=145909.16萬元結(jié)論：地塊一采用全高層33F+18F貨值最大萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY90住宅朝向推導(dǎo)PROGRAMDERIVATION地塊二×√正南向東南向西南向非最佳觀江朝向，地庫停車效率低，增加地庫成本最佳觀江朝向，景觀溢價度最高西曬嚴(yán)重，非觀江最佳朝向，居住體驗差結(jié)論：地塊二住宅與用地紅線平行的東南朝向最佳，充分利用江景資源萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY91方案對比SCHEMECOMPARISON地塊二33F16F32F32F33F33F33F33F32F33F6F32F33F33F27F33F33F33F33F32F27F32F16F27F6F27F6F16F6F6F33F6F6F6F27F32F6F6F6F6F6F6F方案一方案二方案三極致空間極致疊墅極致商業(yè)高層+小高層+疊拼高層+疊拼·

住宅貨值溢價高。疊墅量做到極致，住全高層·

空間舒適。·

商業(yè)價值高。商業(yè)極致化，全高層庭院多種樓型組合，空間尺度舒展，舒適性最佳。宅貨值溢價最高。空間較大。高層

+

小高層+疊拼高層

+

疊拼方案三

高層

+T4單價（萬元）0.79總價單價（萬元）0.79總價層數(shù)面積單價（萬元）0.79總價層數(shù)面積層數(shù)面積（萬元）113352.5019008.0037128.00169488.50（萬元）121827.1043758.00165585.10（萬元）71012.7863207.90134220.6833166143484.1815840336合計154211.5233660187871.523327合計89889.6800101.21.30.79285601.3169899.6合計187884.18商業(yè)

12000*1.6=19200萬元總計住宅169488.50+商業(yè)19200=188688.50萬元商業(yè)

12000*1.6=19200萬元總計住宅165585.10+商業(yè)19200=184785.10萬元商業(yè)

30000*1.4=42000萬元總計住宅134220.68+商業(yè)22000=176220.68萬元方案一比方案二貨值高3903.4萬方案二比方案三貨值高8564.42萬結(jié)論：方案一高層+小高層+疊墅貨值最大萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY92住宅朝向推導(dǎo)PROGRAMDERIVATION地塊三50°39°×√正南向東南向西南向建筑與用地紅線不平行，地庫停車效率低，增加地庫成本

規(guī)劃布局規(guī)整，地庫停車效率高，東南向視野更好西曬快較多，體驗差結(jié)論：地塊三住宅與用地紅線平行的東南朝向最佳，地庫規(guī)整萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY93貨值統(tǒng)計VALUE

STATISTICS地塊三本地塊用地局促，在滿足日照、間距和容積率的條件下，規(guī)劃方向較少，經(jīng)過多輪比選，本方案是最佳選擇。30F30F30F30F30F30F層數(shù)30面積單價（萬元）0.79總價（萬元）69368.29商業(yè)

6582.46*1.6=10531.94萬元總計住宅69368.29+商業(yè)10531.94=79900.23萬元87807.96結(jié)論：地塊三貨值約為7.99億元萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY94地塊一、三總平面圖MASTERPLAN地塊一經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)PLANNINGDATA一號地塊--肇慶沿江三路60-03-A/60-03-B

地塊強排指標(biāo)表--方案一指標(biāo)89610.0689610.062.6單位㎡備注用地面積凈用地面積容積率㎡容積率≤2.6住宅容積率≤1.04≥20%住宅容積率綠化率1.0420.0053.95%%㎡㎡m建筑密度基底面積住宅基底面積建筑高度全民健身設(shè)施住宅戶數(shù)總建筑面積計容面積萬達廣場商業(yè)D≤60%,住宅建筑密度≤22%48348.003870.0097.50≤100m室外人均用地不低于0.3㎡914.10952戶㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡274434.18232986.1690000.0049086.0993194.4660.00住宅公共廁所環(huán)衛(wèi)工人休息室社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)用房50.00其中285.60㎡每百戶≥30㎡總建筑面積千分之二，且不少于50㎡不超過300㎡物業(yè)管理用房300.00㎡母嬰室地下不計容面積人防車庫面積非人防車庫面積車位10.0041448.0325331.0016117.031155.000.00㎡㎡㎡㎡輛輛輛輛輛暫不包含非機動車庫面積商業(yè)0.8輛/100㎡，住宅0.8輛/戶地上車位地下車位1155.00667其中人防車位非人防車位其中488地塊一MASTERPLAN日照分析日照滿足《肇慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》冬至日日照

1

小時要求。地塊一MASTERPLAN規(guī)劃結(jié)構(gòu)兩軸四心三片區(qū)金街連通空間對話禮制軸線對稱布局萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY103地塊一MASTERPLAN功能分析配套設(shè)施延街布置對小區(qū)內(nèi)部影響較小形成互動性商業(yè)城市綜合商業(yè)T4-1高層T4-2高層T4-3高層金街商業(yè)城市綜合商業(yè)精品商業(yè)社區(qū)休閑商業(yè)濱水風(fēng)情商業(yè)地塊一MASTERPLAN景觀視距分析花園面積：7100㎡本方案55-111M碧桂園都薈100-138M恒大鼎湖豪庭

60-100M融創(chuàng)鼎湖府龍光玖龍灣40-120M40-80M內(nèi)部庭院組團景觀外部庭院組團景觀XXXM視距萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY105地塊一MASTERPLAN戶型分布分析CEB

BECBECBCBEBCBBEBBEEAFAEFDDEAEAEAABCDE78

㎡89

㎡102

戶314

戶A98

㎡98㎡154

戶63

戶108

㎡

256

戶F128

㎡

63

戶景觀陽臺視角萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY107地塊一MASTERPLAN配套分析配套設(shè)施延街布置布局對小區(qū)內(nèi)部影響較小物業(yè)管理用房面積：300㎡環(huán)衛(wèi)工面積：社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)用房

母嬰室面積：286㎡

10㎡小區(qū)配套用地紅線萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY108地塊一MASTERPLAN人行流線分析商業(yè)出入口人行出入口入戶方向商業(yè)人行小區(qū)人行用地紅線萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY109地塊一MASTERPLAN消防分析消防車行系統(tǒng)完善布局對小區(qū)內(nèi)部影響較小車行出入口消防出入口地下車庫出入口消防撲救面用地紅線萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY110地塊一MASTERPLAN高度分析33F95.7m建筑高度33F95.7m33F95.7m由東南至西北依次遞增創(chuàng)造良好的景觀視線29F84.1m29F84.1m33F95.7m18F52.2m18F52.2m18F52.2m萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY111地塊三經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)PLANNINGDATA三號地塊--肇慶鼎湖B-55-04地塊指標(biāo)表指標(biāo)單位備注凈用地面積31623.97㎡，綠地面積8024.41㎡用地面積39648.38

㎡凈用地面積容積率31623.97

㎡3.00FA

R≤3.0，商業(yè)容積率≤0.45≥30%D≤35%,住宅建筑密度≤29%綠化率30.0025.308000.0096.00939%%㎡m戶建筑密度基底面積建筑高度住宅戶數(shù)總建筑面積計容面積商業(yè)≤90m122451.91

㎡94871.91

㎡6582.46㎡FA

R≤0.45住宅87808.01

㎡地上總建筑面積千分之二，且不少于50㎡不超過300㎡物業(yè)管理用房189.74㎡其中社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)用房281.70㎡每百戶≥30㎡母嬰室10.00901.44800.00㎡㎡㎡全民健身設(shè)施地上不計容面積地下不計容面積人防車庫面積室外人均用地不低于0.3㎡架空層27580.00

㎡暫不包含非機動車庫面積8000.00非人防車庫面積

19580.00

㎡㎡車位地上車位地下車位人防車位非人防車位8040804211593輛

商業(yè)0.8輛/100㎡，住宅0.8輛/戶輛輛其中其中輛地塊三MASTERPLAN日照分析日照滿足《肇慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》冬至日日照

1

小時要求。地塊三MASTERPLAN規(guī)劃結(jié)構(gòu)一軸兩心兩片區(qū)景觀大花園入口景觀節(jié)點萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY115地塊三MASTERPLAN功能分析功能布局合理分區(qū)明確T4-1

高層T4-2

高層商業(yè)配套萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY116地塊三MASTERPLAN景觀視距分析本方案碧桂園都薈65-120M100-138M恒大鼎湖豪庭

60-100M融創(chuàng)鼎湖府龍光玖龍灣40-120M40-80M內(nèi)部庭院組團景觀外部庭院組團景觀XXXM視距萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY117地塊三MASTERPLANC戶型分布分析EBBEDCBDBAACEBCBEBDBDADACDAEBABABCDE78

㎡89

㎡98

㎡108

㎡180

戶300

戶138

戶180

戶110

㎡141

戶景觀陽臺視角萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY119地塊三MASTERPLAN配套分析配套設(shè)施延街布置布局對小區(qū)內(nèi)部影響較小母嬰室面積：10

㎡社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)用房面積：260

㎡物業(yè)管理用房面積：300

㎡小區(qū)配套用地紅線萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY120地塊三MASTERPLAN人行流線分析人行出入口入戶方向人行道用地紅線萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY121地塊三MASTERPLAN消防分析消防車行系統(tǒng)完善布局對小區(qū)內(nèi)部影響較小車行出入口消防出入口地下車庫出入口消防撲救面用地紅線萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY122地塊三MASTERPLAN30F87.0m30F87.0m30F87.0m高度分析30F87.0m30F87.0m30F87.0m30F87.0m建筑高度均衡且布局合理30F87.0m萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY123地塊一

·

方案二MASTERPLAN總平面圖萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY125地塊一

·

方案二MASTERPLAN日照分析日照滿足《肇慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》冬至日日照

1

小時要求。萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY126地塊二總平面圖MASTERPLAN地塊二經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)PLANNINGDATA二號地塊--肇慶沿江三路B-57-05地塊強排指標(biāo)表--方案一指標(biāo)68591.6068591.603.00單位㎡備注用地面積凈用地面積容積率㎡FA

R≤3.0，商業(yè)容積率≤0.45≥30%D≤35%,住宅建筑密度≤29%綠化率30.00%%㎡m戶㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡輛輛輛輛輛建筑密度基底面積建筑高度住宅戶數(shù)總建筑面積計容面積商業(yè)25.8917759.0096.00≤100m1454249665.11205774.8012000.00187884.602994.00300.002000.00150.00436.2010.00FA

R≤0.45住宅9班幼兒園物業(yè)管理用房社區(qū)服務(wù)中心居委會地上總建筑面積千分之二，且不少于50㎡不超過300㎡其中≥2000㎡≥150㎡每百戶≥30㎡社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)用房母嬰室全民健身設(shè)施地上不計容面積地下不計容面積人防車庫面積非人防車庫面積車位1395.845200.0043890.3117759.0026131.311259.200.00室外人均用地不低于0.3㎡架空層暫不包含非機動車庫面積商業(yè)0.8輛/100㎡，住宅0.8輛/戶地上車位地下車位1259其中人防車位非人防車位467其中792地塊二MASTERPLAN日照分析日照滿足《肇慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》冬至日日照

1

小時要求。地塊二MASTERPLAN規(guī)劃結(jié)構(gòu)一軸兩心三片區(qū)景觀大花園多景觀節(jié)點輕奢別墅地塊二MASTERPLANT4

高層功能分析T4

復(fù)式T4

復(fù)式T4

復(fù)式疊墅幼兒園T4高層T2

小高層T4復(fù)式疊墅商業(yè)配套萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY131地塊二MASTERPLAN景觀視距分析本方案42-171M碧桂園都薈

100-138M恒大鼎湖豪庭

60-100M融創(chuàng)鼎湖府

40-120M龍光玖龍灣

40-80M內(nèi)部庭院組團景觀外部庭院組團景觀XXXM視距萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY132地塊二DDMASTERPLANA

AD戶型分布分析ADFFAC

CDADAGFFC

CGDHHHAFFDHC

CAGHHHDHHHGHADHHHHAHHHHHHGHHHHHEHHHGHEBHHBHHHHHHHHHHHHHHHHEHHHHABCDE105

㎡114

㎡330

戶132

戶BEHBHHH114

㎡復(fù)式

102

戶128

㎡合計

432

戶128

㎡F128

㎡復(fù)式

194

戶GH155

㎡108

戶160

㎡疊墅

168

戶景觀陽臺視角萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY134地塊二MASTERPLAN社區(qū)服務(wù)中心面積：2000

㎡配套分析配套設(shè)施延街布置布局對小區(qū)內(nèi)部影響較小母嬰室面積：10

㎡物業(yè)管理用房面積：300

㎡居委會面積：150

㎡社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)用房面積：440

㎡幼兒園面積：2994

㎡小區(qū)配套移交政府配套用地紅線萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY135地塊二MASTERPLAN人行流線分析人行出入口入戶方向人行道用地紅線萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY136地塊二MASTERPLAN消防分析消防車行系統(tǒng)完善布局對小區(qū)內(nèi)部影響較小車行出入口消防出入口地下車庫出入口消防撲救面用地紅線萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY137地塊二33F95.7mMASTERPLAN33F33F95.7m95.7m33F95.7m33F95.7m33F95.7m高度分析33F95.7m33F95.7m16F46.4m16F46.4m33F95.7m16F46.4m6F18.0m33F95.7m6F18.0m6F18.0m6F18.0m萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY138地塊二

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方案二MASTERPLAN總平面圖萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY140地塊二

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方案二MASTERPLAN日照分析日照滿足《肇慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》冬至日日照

1

小時要求。萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY141地塊二

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方案三MASTERPLAN總平面圖萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY142地塊二

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方案三MASTERPLAN日照分析日照滿足《肇慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》冬至日日照

1

小時要求。萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY143幼兒園總平面圖KINDERGARTEN萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY144社區(qū)出入口GATEWAY432閘機

/

感應(yīng)門快遞臨時存放點禮賓接待臺文化角

/

休閑吧物管人員臨時辦公室感應(yīng)門入戶價值點1.

人車分流，歸家舒適體驗2.

社區(qū)文化、大堂，禮賓接待合一，服務(wù)至極3.

入口歸屬感，情景景觀554.

情景轉(zhuǎn)換，溫馨歸家5.

與商業(yè)結(jié)合，大氣至極1萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY145社區(qū)出入口GATEWAY歸家長廊情景景觀情景景觀入戶流線、功能分區(qū)分析社區(qū)文化社區(qū)大堂禮賓接待1.

人車分流，歸家舒適體驗外廊2.

社區(qū)文化、大堂，禮賓接待合一，服務(wù)至極3.

入口歸屬感，情景景觀前場景觀4.

情景轉(zhuǎn)換，溫馨歸家商業(yè)步行街區(qū)商業(yè)步行街區(qū)5.

與商業(yè)結(jié)合，大氣至極人行歸家流線非機動車歸家流線萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY146出入戶流線OUTDOORANDINDOORFLOW

LINE1

前區(qū)入口鋪裝2

室外交流空間3

LOGO

墻休息區(qū)信報箱入口大堂4

垃圾收集點5

景觀配置6

泛大堂后勤流線9887投遞流線635214出入戶流線萬達肇慶項目銷售物業(yè)建筑方案設(shè)計ARCHITECTURALDESIGNOFWANDAZHAOQINGSALESPROPERTY147情感鏈接

售樓處4.0作為生活在鋼鐵森林的“追夢者”，