上海市居住物業管理招標投標暫行規定11?一、總則（一）目的和依據為了規范本市居住物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》和其他有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本規定。（二）適用范圍本規定適用于本市行政區域內，業主通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業從事居住物業管理的活動。（三）基本原則居住物業管理招標投標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。二、招標（一）招標人1.業主大會是招標的招標人。業主大會尚未成立的，由區、縣房地產管理部門或街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織業主推選產生的業主代表作為招標人。2.招標人可以自行組織招標，也可以委托具有相應資質的招標代理機構辦理招標事宜。（二）招標條件1.新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前，制定業主臨時公約，選聘物業管理企業實施前期物業管理。2.業主大會決定采用招標投標方式選聘物業管理企業的，應當按照本規定組織招標。（三）招標程序1.招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。2.招標文件應當包括以下內容：招標人及招標項目的基本情況；物業管理服務內容及要求；對投標人及投標書的要求；評標標準和方法；招標活動方案；物業服務合同的簽訂說明；其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。3.招標人應當按照物業管理項目所在地的區、縣房地產管理部門規定的時間、地點發布招標公告或發出投標邀請書。4.招標人可以根據招標項目的具體情況，組織潛在投標人踏勘項目現場。5.招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。三、投標（一）投標人1.具備相應資質等級的物業管理企業均可參加投標。2.投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，并在規定的時間內送達指定地點。（二）投標文件內容1.投標函；2.投標報價表；3.物業管理服務方案；4.企業資質證書副本、營業執照副本復印件；5.項目負責人的身份證明及資質證書復印件；6.其他資料。（三）投標文件的送達與補充、修改、撤回1.投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，在開標前任何單位和個人不得開啟投標文件。2.在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，投標人可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分。四、開標、評標和中標（一）開標1.開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。2.開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證；經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封、宣讀。開標過程應當記錄，并存檔備查。（二）評標1.評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人的代表和有關技術、經濟等方面的專家組成，成員人數為五人以上單數，其中技術、經濟等方面的專家不得少于成員總數的三分之二。2.評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較。招標文件沒有規定的評標標準和方法不得作為評標的依據。3.評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，并推薦合格的中標候選人。招標人根據評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人確定中標人。招標人也可以授權評標委員會直接確定中標人。（三）中標1.中標人確定后，招標人應當向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發出后，招標人改變中標結果的，或者中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任。2.招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面物業服務合同。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。五、監督管理（一）監管部門職責區、縣房地產管理部門負責本行政區域內居住物業管理招標投標活動的監督管理。（二）投訴處理1.投標人或者其他利害關系人認為招標投標活動不符合法律、法規規定的，可以自知道或者應當知道之日起10日內向招標人提出異議，招標人應當自收到異議之日起3日內作出答復；作出答復前，應當暫停招標投標活動。2.投標人或者其他利害關系人對招標人的答復不滿意或者招標人未在規定的時間內作出答復的，可以自知道或者應當知道之日起10日內向有關行政監督部門投訴。有關行政監督部門應當自收到投訴之日起3個工作日內決定是否受理投訴，并自受理投訴之日起30個工作日內作出書面處理決定；需要檢驗、檢測、鑒定、專家評審的，所需時間不計算在內。投訴人捏造事實、偽造材料或者以非法手段取得證明材料進行投訴的，行政監督部門應當予以駁回。六、法律責任（一）招標人違法行為責任招標人有下列情形之一的，由區、縣房地產管理部門責令改正，可以處一萬元以上五萬元以下的罰款：1.依法必須進行招標的項目而不招標的；2.將必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招標的；3.招標人以不合理的條件限制或者排斥潛在投標人的，對潛在投標人實行歧視待遇的，強制要求投標人組成聯合體共同投標的，或者限制投標人之間競爭的。（二）投標人違法行為責任投標人有下列情形之一的，由區、縣房地產管理部門責令改正，可以處一萬元以上五萬元以下的罰款：1.投標人相互串通投標或者與招標人串通投標的，投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄的手段謀取中標的；2.投標人以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標的。（三）其他違法行為責任招標代理機構違反本規定，泄露應當保密的與招標投標活動有關的情況和資料的，或者與招標人、投標人串通損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權益的，由區、縣房地產管理部門處五萬元以上二十五萬元以下的罰款，對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員處單位罰款數額百分之五以上百分之十以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節嚴重的，暫停直至取消招標代理資格；構成犯罪的，依法追究刑事責任。給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。評標委員會成員收受投標人的財物或者其他好處的，評標委員會成員或者參加評標的有關工作人員向他人透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦以及與評標有關的其他情況的，由區、縣房地產管理部門給予警告，沒收收受的財物，可以并處三千元以上五萬元以下的罰款，對有所列違法行為的評標委員會成員取消擔任評標委員會成員的資格，不得再參加任何依法必須進行招標的項目的評標；構成犯罪的，依法追究刑事責任。七、附則（一）施行日期本規定自[具體施行日期]起施行。（二）解釋權本規定由上海市房屋土地資源管理局負責解釋。本規定詳細規范了上海市居住物業管理招標投標活動的各個環節，從招標、投標到開標、評標、中標以及監