精品資料精品資料精品資料第三段：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究范本

商住項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄

1.0項(xiàng)目的基本情況

1.1項(xiàng)目背景

1.2項(xiàng)目主辦單位簡(jiǎn)介

1.3主辦單位之合作意向

1.4可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

2.0項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究

2.1廣州市概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況

2.2廣州市房地產(chǎn)發(fā)展及市場(chǎng)的基本概況

2.2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展較快

2.2.2房地產(chǎn)開發(fā)工作量迅速增加

2.2.3商品房的銷售量不斷提高

2.2.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益顯著

2.2.5對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望

2.3利用外資開發(fā)的法律依據(jù)

2.4荔灣區(qū)一帶高層、多層住宅、商場(chǎng)的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營(yíng)情況

2.4.1供應(yīng)情況

2.4.2需求情況

2.4.3物業(yè)出租情況

2.4.4對(duì)荔灣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的總體評(píng)價(jià)分析

2.5對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營(yíng)銷的建議

3.0項(xiàng)目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析

3.1地塊及周圍環(huán)境、建設(shè)開發(fā)條件

3.1.1地理位置及道路交通

3.1.2地形、地質(zhì)

3.1.3附近商業(yè)及生活配套，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施

3.1.4綜合評(píng)述

3.2地塊拆遷安置情況

3.3場(chǎng)地三通一平的安排

4.0項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃

5.0項(xiàng)目投資構(gòu)成、總投資估算、資金籌措計(jì)劃

5.1基本參數(shù)

5.2土地成本（以下均為人民幣計(jì)算）

5.3建安工程成本

5.4前期費(fèi)用

5.5紅線內(nèi)外工程技工建配套費(fèi)

5.6不可預(yù)見費(fèi)

5.7開發(fā)期稅費(fèi)

5.8資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用

5.8.1資金籌措

5.8.2財(cái)務(wù)費(fèi)用

6.0可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測(cè)

6.1售樓收入的測(cè)定

6.1.1住宅銷售單價(jià)的測(cè)定

6.1.2商鋪銷售單價(jià)的測(cè)定

6.1.3單位銷售單價(jià)的測(cè)定

6.1.4建議銷售價(jià)

6.1.5實(shí)際銷售總收入

6.2大廈經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用收入與支出

6.3經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及所得稅的繳交

6.4土地增值稅

6.5所得稅

7.0項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

7.1項(xiàng)目盈利能力分析

7.1.1內(nèi)部收益率（IRR）

7.1.2凈現(xiàn)值（NPV）

7.1.3凈現(xiàn)值率（NPVR）

7.1.4投資回報(bào)率

7.2項(xiàng)目的不確定性分析

7.2.1項(xiàng)目盈虧平衡分析

7.2.2項(xiàng)目敏感性分析

7.2.3概率分析

8.0可行性研究結(jié)論與建議

8.1項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

8.2有關(guān)說明及建議

8.3項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、指標(biāo)綜合表

附表、附圖

附表一項(xiàng)目綜合收益表

附表二項(xiàng)目動(dòng)態(tài)綜合表

附表三項(xiàng)目投資利息估算表

附表四土地增值稅計(jì)算表

附表五項(xiàng)目敏分析

附圖一項(xiàng)感性分析表

附表六概率目盈虧平衡分析曲線

附圖二項(xiàng)目敏感性分析圖

附錄

1.0—2.3（略）

2.4荔灣區(qū)一帶高層、多層住宅、商場(chǎng)的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營(yíng)情況

2.4.1供應(yīng)情況

1993、1994年荔灣區(qū)商品房供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表

單位：平方米

住宅商場(chǎng)寫字樓合計(jì)

93年推出面積4252391616600586899

占當(dāng)年推出比例72.5%27.5%0%100%

94年推出面積796713188062009173560

占當(dāng)年推出比例46%18.3%35.7%100%

95年總供應(yīng)量5049019354062009760459

所占比例66.4%25.4%8.2%100%

由此可見，荔灣區(qū)商品房的開發(fā)以住宅開發(fā)為主，原因在于受特定的地理環(huán)境影響（該區(qū)多橫巷窄路，民宅多為2、3層的舊式建筑物），城區(qū)規(guī)劃的整體性及商業(yè)發(fā)展的環(huán)境與潛質(zhì)不如東山、越秀、天河等區(qū)，目前推出的大型高級(jí)商務(wù)樓宇亦只有廣州及舊商店的改造，大大促進(jìn)了該區(qū)的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。

以上供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)是根據(jù)政府以發(fā)預(yù)售許可證的數(shù)據(jù)所得，故正待開發(fā)而未領(lǐng)預(yù)售證的項(xiàng)目或地鐵上蓋物業(yè)等潛在供應(yīng)量不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。據(jù)目前所知，舊項(xiàng)目所在地四周有三個(gè)地塊正待拆遷開發(fā)，東有置業(yè)公司，北有廣州市工程承包公司和錦龍公司，西南面有荔灣區(qū)房管物業(yè)。房管局負(fù)責(zé)開發(fā)一棟9層住宅，總建筑面積達(dá)9000平方米。另外，鄰近項(xiàng)目所在地的地鐵沿線上蓋物業(yè)共4個(gè)，總建筑面積達(dá)461922平方米（地鐵上蓋物業(yè)具體情況見表），但以上項(xiàng)目（荔灣區(qū)房管局開發(fā)的9層物業(yè)除外）受舊城區(qū)拆遷困難和地鐵的影響，正式動(dòng)工日期目前仍無法估計(jì)，預(yù)計(jì)還有很長(zhǎng)一段時(shí)間，故在本項(xiàng)目的建設(shè)銷售期間，其供應(yīng)量對(duì)項(xiàng)目的影響不會(huì)太大，對(duì)于潛在供應(yīng)量的開發(fā)情況有待日后進(jìn)一步跟蹤。

地鐵首期工程部分上蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表

序號(hào)地塊編號(hào)所在區(qū)地理位置用地功能總建筑面積（平方米）

1HR-2荔灣區(qū)華貴路以西，寶源路以南，多寶路以北公寓、商業(yè)107874

2HR-3荔灣區(qū)華貴路以東，長(zhǎng)壽西路以南公寓、商業(yè)76508

3HR-4荔灣區(qū)華貴路兩側(cè)，龍津中路以南，長(zhǎng)壽西路以北公寓、商業(yè)、寫字樓233656

4HR-5荔灣區(qū)華貴路以西，寶源路以北公寓、商業(yè)、寫字樓43884

現(xiàn)時(shí)荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)一般規(guī)模不大，總建筑面積約6000—7000平方米左右，多以內(nèi)銷形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的11%左右；而高層所占比例大大超于前者，為89%，總建筑面積一般在2—4萬平方米左右（荔灣廣場(chǎng)除外），主要集中分布在繁華路段或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復(fù)路等路段。至1994年8月，該區(qū)推出的居住物業(yè)中，內(nèi)銷占17.4%，外銷占82.6%。

2.4.2需求情況

2.4.2.1樓宇成交總體情況及分析

從廣州市有關(guān)部門資料可見，1993年至1994年8月荔灣區(qū)商品房總供應(yīng)量為760459平方米，但據(jù)已有登記成交記錄表明，至1994年8月止，該區(qū)已推出銷售的樓盤總面積實(shí)際為441256平方米，故本報(bào)告將以實(shí)際推出的面積總數(shù)作供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。據(jù)資料顯示，至1994年8月，該區(qū)商品房總成交量為212356平方米，占該區(qū)實(shí)際推出可供銷售面積的48.1%。其中內(nèi)銷成交量占13%，外銷占87%。與廣州市其他舊城區(qū)相比（即東山、越秀、海珠區(qū)三區(qū)），荔灣區(qū)的總成交量最高。在成交的商品房中，住宅占大部分，比例為70.2%。由此可見，未來幾年內(nèi)，住宅仍是該區(qū)最大的需求。

1993年—1994年荔灣區(qū)商品房銷售情況

單位：平方米

住宅商場(chǎng)寫字樓合計(jì)

93年成交面積876782420090098

占該年總成交97.3%2.7%0%100%

94年成交面積61413106529777122258

占該年總成交量比例50.2%25.4%24.4%100%

95年總成交量1490943348529777212356

所占比例70.2%15.8%14%100%

由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況，實(shí)際成交率往往高于政府的登記數(shù)，通過對(duì)典型樓盤的調(diào)查可對(duì)商品房的需求情況有更深入和較準(zhǔn)確的了解。

2.4.2.2樓盤調(diào)查范圍

本報(bào)告調(diào)查該區(qū)內(nèi)8個(gè)高層及3個(gè)多層居住物業(yè)，以其為代表分析荔灣區(qū)居住物業(yè)的銷售情況。其中8個(gè)高層居住物業(yè)總建筑面積為50萬平方米，占荔灣區(qū)全部高層居住物業(yè)的83.3%。

2.4.2.3樓盤銷售情況分析

在調(diào)查的8個(gè)高層居住物業(yè)中，成交情況較理想的當(dāng)數(shù)西關(guān)大廈、荔灣廣場(chǎng)和安富花園。（見后表）

西關(guān)大廈是荔灣區(qū)首座推出的高層居住物業(yè)，由于當(dāng)時(shí)僅此一家，市場(chǎng)供少于求，所以1992年5月剛推出時(shí)盡管均價(jià)已高達(dá)每平方米7000港元，但僅一年時(shí)間已全部售完，現(xiàn)時(shí)二手市場(chǎng)住宅價(jià)位每平方米在港元8500—10000元之間，比1992年推出時(shí)價(jià)位上升了約25%左右。

至于荔灣廣場(chǎng)，占盡天時(shí)、地利、人和，特別性較大，為一般樓盤所不能相比，其一：該物業(yè)地處下九路商業(yè)中心區(qū)，西面單邊臨街，距地鐵首期工程沿線長(zhǎng)壽路站步行僅需幾分鐘；其二：荔灣廣場(chǎng)是荔灣區(qū)規(guī)模最大的大型高層居住物業(yè)，總建筑面積達(dá)24萬平方米，同時(shí)也是廣州市舊城改造的典范，受到政府有關(guān)部門的高度重視和廣大市民的關(guān)注、配合，發(fā)展商耗資逾5億港元，僅以一年時(shí)間就完成了所有拆遷工作；其三：發(fā)展商非常注重對(duì)樓盤的宣傳，每期推出均在各大報(bào)刊（包括香港地區(qū)）刊登。

2.4.3物業(yè)出租情況（略）

2.4.4對(duì)荔灣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的總體評(píng)價(jià)分析

（1）供應(yīng)方面，商品房的開發(fā)以居住物業(yè)的開發(fā)為主并向高層發(fā)展。

（2）需求方面，住宅需求大于商業(yè)用房需求。買家香港、國(guó)內(nèi)人士各半，自用客多，中小面積單元的銷路較大。

（3）建議本地區(qū)之開發(fā)項(xiàng)目宜選擇面向大眾的市場(chǎng)策略。通過對(duì)附近樓宇的售價(jià)及銷售情況進(jìn)行比較分析，建議樓宇現(xiàn)時(shí)售價(jià)不宜過高，均價(jià)為每平方米8500—9000港元左右。商場(chǎng)首層均價(jià)宜在每平方米21000—25000港元左右（指整個(gè)商場(chǎng)已有基本裝修和間隔）。

2.5對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營(yíng)銷的建議

1.文昌廣場(chǎng)位于廣州舊城區(qū)人口稠密的地段，生活配套設(shè)施較為完善，鄰近商業(yè)中心區(qū)或主要商業(yè)繁華街道，至廣州首期地鐵長(zhǎng)壽路站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅開發(fā)地點(diǎn)。從市場(chǎng)調(diào)查可知其附近區(qū)域住宅以及商業(yè)物業(yè)的發(fā)展與廣州其他地區(qū)相比，是有較大市場(chǎng)潛力的。但在實(shí)際開發(fā)中仍需要根據(jù)具體條件加以分析，以確定合適的市場(chǎng)目標(biāo)及開發(fā)營(yíng)銷方式。

2.根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示以及項(xiàng)目所在地點(diǎn)環(huán)境條件等因素，文昌廣場(chǎng)地段是以居住為主的地區(qū)，商業(yè)環(huán)境不佳。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費(fèi)地段、市民消費(fèi)習(xí)慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場(chǎng)改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以形成城市商業(yè)中心的，過大規(guī)模的以及過高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商業(yè)用房，容易造成今后在出售和出租上的困難。建議商業(yè)用房在3層以下，標(biāo)準(zhǔn)則以居住區(qū)配套商業(yè)中心較適宜。

3.目前廣州市區(qū)及鄰近供應(yīng)的高層住宅大部分以高檔外銷為主，荔灣區(qū)的出售樓宇更為突出，從成交情況分析，該區(qū)的外銷住宅成交好于其它老城區(qū)。但由于該區(qū)是廣州市舊城改造的重點(diǎn)地區(qū)，鑒于拆遷成本和城市規(guī)劃的要求，今后該區(qū)發(fā)展主要是高層住宅為主，隨著供應(yīng)量的增長(zhǎng)，目前較高的外銷率將會(huì)逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區(qū)域的擴(kuò)大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場(chǎng)將會(huì)增加，因此文昌廣場(chǎng)住宅的市場(chǎng)定位可考慮1/3外銷，2/3內(nèi)銷，在確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與售價(jià)時(shí)應(yīng)充分考慮到這一因素。內(nèi)銷房平均售價(jià)不宜超過港幣8500元，外銷房不宜超過港幣9200元，商場(chǎng)（僅首層）平均價(jià)應(yīng)為港幣23000元左右。考慮到銷售對(duì)象的變化，以及國(guó)內(nèi)用家承受能力，設(shè)計(jì)住宅單元以40—50平方米為主，并具有較高的實(shí)用率。

4.由于近年供應(yīng)量增大，把握好銷售的時(shí)機(jī)和制定好相應(yīng)的銷售策略是十分重要的。首期銷售應(yīng)在結(jié)構(gòu)出地面，或完成裙樓時(shí)推出，鑒于現(xiàn)時(shí)樓花一次性付款的客戶甚少，分期付款以及銀行按揭對(duì)于內(nèi)外銷來說都是十分必要的。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，投資者對(duì)物業(yè)認(rèn)識(shí)的設(shè)計(jì)合理與否、質(zhì)量的高低、企業(yè)信譽(yù)以及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開發(fā)過程中應(yīng)注意好以上的工作。

5.隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)大規(guī)模的開發(fā)，市場(chǎng)已趨平衡，樓價(jià)升幅將相應(yīng)減緩。因此，開發(fā)與營(yíng)銷過程中密切注重市場(chǎng)的變化，嚴(yán)格控制成本在今后將顯得尤其重要，對(duì)營(yíng)銷的影響甚大。

序號(hào)樓盤名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備停車位內(nèi)部間隔（平方米）現(xiàn)時(shí)工程進(jìn)度銷售面積（平方米）銷售率推出日期交樓日期最高價(jià)HKD/M2最低價(jià)HKD/M2現(xiàn)時(shí)平均價(jià)HKD/M2一次性付款折后均價(jià)

1荔灣廣場(chǎng)玻璃幕墻，裙樓高級(jí)花園巖地臺(tái)，住宅內(nèi)柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂進(jìn)口電梯3臺(tái)/座，電腦監(jiān)控報(bào)案系統(tǒng)，商場(chǎng)中央空調(diào)，進(jìn)口自動(dòng)扶手梯48部，住宅配潔具地下層底部共500多個(gè)車位，租金待定住宅：80-89挖椿井12萬71.6%93.195.12118949247110008800

商場(chǎng)：22-17012萬30.8%93.995.1281810326575657545260

2惠城花園玻璃幕墻，花崗巖地臺(tái)，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面名廠快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級(jí)潔具全套，商場(chǎng)采光頂?shù)叵乱粚油＼噲?chǎng)100個(gè)車位租售待定住宅：78-157挖椿井4164760%93.996.612575815298507289

商場(chǎng)：11-20301360080%94.196.647201131582212517700

3安富花園外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板，高級(jí)瓷磚到頂住：每座名廠電梯，配進(jìn)口衛(wèi)生潔具，抽油煙機(jī)，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開IDD手續(xù)-1，-2層為地下停車場(chǎng)全部出售，價(jià)位待定住宅：70-100地面5層3900082%93.196.312004954395008550

商場(chǎng)：12-53（2,3層）578165%93.996.339435124542267120857

4金信大廈外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場(chǎng)大理石地臺(tái)住：名廠電梯2部，配高級(jí)潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機(jī)-1到-3層停車場(chǎng)全部用作出租，租價(jià)待定住宅：70-100地面3層2200038.7%93.1296.69200830085008500

商場(chǎng)：12-53（2,3層）4000未推出

5西關(guān)大廈外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂住：名廠電梯8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇住：名廠電梯8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇有停車場(chǎng)，租金待定住宅：71-118現(xiàn)樓可交付使用22169100%92.594.129283686585008500

商場(chǎng)：共四上一大客包租商場(chǎng)：共四層由一大客包租850092.594.12

6荔灣城玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內(nèi)彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花住：高級(jí)電梯2部，住宅配抽油煙機(jī)、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆-1，-2層為停車場(chǎng)只3000平方米，約300個(gè)單位，租金待定住宅：98-120現(xiàn)已封頂正在裝修1300093%93.194.1210542816790008100

商場(chǎng)：13-73450075%93.194.1228972206132430021870

7荔怡中心外墻高級(jí)配色陶瓷磚住宅內(nèi)墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級(jí)防滑地磚，高級(jí)瓷磚至天花住宅每座名廠高速電梯2部，配廚柜，熱炎爐，抽油煙機(jī)，煮食爐，IDD線路連電話機(jī)，進(jìn)口潔具，熱氣機(jī)等地下車庫(kù)1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定住宅：64-165復(fù)式：186挖椿井1380039.2%94.795.1297008070910079170

商場(chǎng)：13-170（首層）277094.795.1241000280003698032172

8逢源大廈外墻錦磚及高級(jí)紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆，廚廁顏色高級(jí)，瓷磚個(gè)人花，柚木地板及防滑磚，大堂鋪石每座住宅名廠電梯2部，配廚柜一臺(tái)，抽氣扇，不銹鋼洗淋盆一個(gè)，潔具全套及儲(chǔ)物柜，浴室鏡一個(gè)地下車庫(kù)1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定住宅：88-110復(fù)式：151地面2層1700063.2%93年95.912400750085007650

沒有商場(chǎng)

9西灣路商業(yè)住宅樓外墻高級(jí)玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面配不銹鋼洗滌盆，抽油煙機(jī)，坐廁。排氣扇，洗面盆有停車場(chǎng)，租金待定住宅：53-110地面8層380060%94年95.17400420065006305

商場(chǎng)：不賣314095.1

10中山八路商住樓外墻玻璃馬賽克住宅內(nèi)墻灰沙批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門為鋼門窗沒有沒有住宅：72-98地面1層345027.8%94.895.127700667072006264

商場(chǎng)：不賣98795.12

11寶源大廈外墻白色條磚，住宅內(nèi)鋪釉面磚，乳膠漆，廚廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗一部國(guó)產(chǎn)電梯，廁所裝坐廁沒有停車位住宅：32-68開始做三通一平442021.5%94.995.128480828083007968

商場(chǎng)：未推出126794.1195.1222000

3.0項(xiàng)目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析（略）

3.1地塊及周圍環(huán)境、建設(shè)開發(fā)條件

3.1.1地利位置及道路交通

本項(xiàng)目位于廣州市荔灣區(qū)，東為文昌北臨街，南鄰耀華北約，西至荷溪三約直街，北接幸福西街。其中文昌北可通運(yùn)輸車輛，能滿足項(xiàng)目施工需要；而耀華北約，幸福西街為兩條十五米規(guī)劃路貫穿，項(xiàng)目建成后將三面臨街。加上首期地鐵長(zhǎng)壽西出口近在咫尺（從項(xiàng)目地點(diǎn)至前述地鐵出口，步行不超過五分鐘），將來交通會(huì)十分便利。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項(xiàng)目的整體性，并會(huì)為將來的管理帶來不便。

標(biāo)的影響，項(xiàng)目各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)這兩種風(fēng)險(xiǎn)因素的變化較為敏感，尤其是銷售價(jià)格因素。

3.1.2地形、地質(zhì)（略）

3.1.3附近商業(yè)及生活配套，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施（略）

3.1.4綜合評(píng)述（略）

3.2—7.1（略）

7.2項(xiàng)目的不確定性分析

7.2.1項(xiàng)目盈虧平衡分析（略）

7.2.2項(xiàng)目敏感性分析（略）

7.2.3概率分析

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及形勢(shì)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目將來售價(jià)較基準(zhǔn)方案高的機(jī)會(huì)較小，而投資增加的機(jī)會(huì)較大。由此判斷，銷售價(jià)格、建設(shè)投資（兩者之間相互獨(dú)立）等不確定因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值見下表。

較基準(zhǔn)方案變化+10%0-10%

銷售價(jià)格30%50%20%

建設(shè)投資40%50%10%

不確定性因素變化的概率值

貼取現(xiàn)率為15%，對(duì)本項(xiàng)目自有資金的凈現(xiàn)值進(jìn)行計(jì)算，可得凈現(xiàn)值得期望值為379萬港元，有機(jī)會(huì)出現(xiàn)赤字，故本項(xiàng)目有一定風(fēng)險(xiǎn)，但虧本可能性較小。

8.0可行性研究結(jié)論與建議（略）

8.1項(xiàng)目綜合經(jīng)理評(píng)價(jià)

上述市場(chǎng)、投資和財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果說明，本項(xiàng)目作為住宅為主的項(xiàng)目是有較好市場(chǎng)前景的。項(xiàng)目所在地點(diǎn)交通、市政及綜合生活配套設(shè)施完善，尤其是處于老城區(qū)中心、地鐵出口鄰近區(qū)域，地點(diǎn)上有較大的優(yōu)勢(shì)，并且本項(xiàng)目發(fā)展商能獲取所得稅15%的優(yōu)惠，地價(jià)有償使用的支付金額較低，利用外資開發(fā)可有效地減少資金的成本。在實(shí)際測(cè)算中采取較穩(wěn)妥的銷售收入方式，測(cè)算結(jié)果仍能達(dá)到較理想的投資效益率（動(dòng)態(tài)與靜態(tài)），且有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。初步評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目可行；與廣州市目前一般房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目相比，具有較大的優(yōu)勢(shì)。

8.2有關(guān)說明及建議

1.本報(bào)告是在未有具體確定合作方式與條件的前提下進(jìn)行投資測(cè)算的，僅反映項(xiàng)目本身的效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測(cè)算出合作各方的實(shí)際投資效益情況。

2.本報(bào)告的投資估算是按照廣州市目前同類型項(xiàng)目的投資水平及初步考察當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施條件后估算的，由于建筑方案尚有待修改，工程施工條件和方法還需進(jìn)一步落實(shí)研究，搬遷的準(zhǔn)備與計(jì)劃還有待完善，實(shí)際投資成本將根據(jù)設(shè)計(jì)的修改與工程研究的深入及搬遷工作的落實(shí)作相應(yīng)的調(diào)整。

3.由于拆遷工作在前期開展，以及投入的啟動(dòng)資金很大，其拆遷周期的長(zhǎng)短、成本控制的好壞，對(duì)項(xiàng)目投資的整體效益影響是很大的，目前，開發(fā)區(qū)房產(chǎn)公司已作了大量的工作，今后還需給予充分的重視，與后期的開發(fā)必須緊密銜接。

4.本項(xiàng)目位于地鐵長(zhǎng)壽路站鄰近，地鐵的優(yōu)勢(shì)與影響今后售樓是十分重要的，一旦確定投資，應(yīng)抓緊有利時(shí)機(jī)，在地鐵沿線物業(yè)尚未大規(guī)模建設(shè)推出時(shí)，盡快開發(fā)投入市場(chǎng)，地鐵概念在廣州市物業(yè)中將是一個(gè)最重要的市場(chǎng)影響，本項(xiàng)目應(yīng)先入一步，充分利用。

5.鑒于廣州市目前及今后相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的變化，以及以內(nèi)銷為主的變化，售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對(duì)在較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能保持較好的售價(jià)水平是至關(guān)重要的，發(fā)展商除密切注意市場(chǎng)，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還要求合營(yíng)公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍。從設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較高的水準(zhǔn)，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的盈利目標(biāo)。

8.3項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、指標(biāo)綜合表（略）

附圖、附表、附錄部分（略）1、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.ItwasthefirsttimethatIhadseentheToweroranyoftheotherfamoussights.IfI'dgonealone,Icouldn'thaveseennearlyasmuch,becauseIwouldn't1、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.ItwasthefirsttimethatIhadseentheToweroranyoftheotherfamoussights.IfI'dgonealone,Icouldn'thaveseennearlyasmuch,becauseIwouldn'thaveknownmywayabout.Theweatherwassplendidonthatday,whichIthoughtwasrare.IstillremembersomepeopletoldmethatinBritaintherewasweatherandnoclimate.Duringthesameday,itmightsnowinthemorning,rainatnoon,shineintheafternoonandbewindybeforethenightfalls.SoIthinkIwaslucky。TIME\@"yy.M.d"20.6.11DATE\@"M.d.yyyy"6.11.2020DATE\@"HH:mm"13:15DATE\@"HH:mm:ss"13:15:23DATE\@"MMM-yy"Jun-20DATE\@"HH:mm"13:152、最困難的事情就是認(rèn)識(shí)自己。TIME\@"EEEE年O月A日"二〇二〇年六月十一日TIME\@"yyyy年M月d日星期W"2020年6月11日星期四3、有勇氣承擔(dān)命運(yùn)這才是英雄好漢。DATE\@"HH:mm"13:15DATE\@"M.d.yyyy"6.11.2020DATE\@"HH:mm"13:15DATE\@"M.d.yyyy"6