青島中南物業管理有限公司南京分公司訴徐獻太、陸素俠物業管理合同糾紛案?摘要：本案例聚焦于青島中南物業管理有限公司南京分公司與徐獻太、陸素俠之間的物業管理合同糾紛。通過對案件事實、爭議焦點、法院審理過程及判決結果的詳細闡述，分析了物業管理合同履行過程中常見的問題及法律適用要點，為類似案件的處理提供參考。

一、引言隨著我國物業管理行業的不斷發展，物業管理合同糾紛日益增多。此類糾紛不僅涉及業主與物業公司之間的權利義務關系，還關系到小區的和諧穩定以及居民的生活質量。青島中南物業管理有限公司南京分公司訴徐獻太、陸素俠物業管理合同糾紛案就是其中具有典型性的一例，對厘清物業管理中的諸多問題具有重要意義。

二、案件基本事實（一）當事人信息原告：青島中南物業管理有限公司南京分公司，住所地為南京市某區某路某號。統一社會信用代碼為[具體代碼]，法定代表人為[姓名]。

被告：徐獻太，男，[出生日期]，住南京市某小區某幢某室。

被告：陸素俠，女，[出生日期]，住址同徐獻太。

（二）物業管理合同簽訂情況青島中南物業管理有限公司南京分公司（以下簡稱"中南物業南京分公司"）與南京市某小區業主委員會簽訂了《物業管理服務合同》。合同約定了服務內容，包括物業共用部位的維修、養護和管理；物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理；環境衛生管理；安全防范服務等多項內容。同時明確了物業服務費用的標準及繳納方式等條款。

（三）糾紛產生背景徐獻太、陸素俠系南京市某小區的業主，居住在該小區某幢某室。在中南物業南京分公司提供物業管理服務期間，雙方就物業服務質量、費用繳納等問題產生了爭議。

中南物業南京分公司認為，其按照合同約定履行了相應的物業管理服務義務，但徐獻太、陸素俠自[起始時間]起未繳納物業服務費。經多次催繳無果后，遂向法院提起訴訟，要求徐獻太、陸素俠支付拖欠的物業服務費及相應的違約金。

徐獻太、陸素俠則辯稱，中南物業南京分公司在物業服務過程中存在諸多問題，如小區環境衛生差、安保措施不到位、公共設施維修不及時等，導致其生活受到影響，因此不同意支付物業服務費。

三、爭議焦點（一）中南物業南京分公司是否全面履行了物業管理服務合同義務徐獻太、陸素俠主張中南物業南京分公司在環境衛生方面，小區垃圾清理不及時，樓道內常有雜物堆積；安保方面，外來人員隨意進出小區，存在安全隱患；公共設施維修方面，小區內部分路燈損壞未及時修復，電梯也經常出現故障。他們認為中南物業南京分公司未能按照合同約定全面履行服務義務。

中南物業南京分公司則提供了一系列證據證明其履行了合同義務。例如，提交了日常的環境衛生清潔記錄，顯示每天都有專人對小區公共區域進行清掃和垃圾清運；提供了安保人員的巡邏簽到表、外來人員登記記錄等，證明安保工作按規定執行；還提交了公共設施維修記錄及維修費用支出憑證，表明對路燈、電梯等設施的維修工作及時開展。

（二）徐獻太、陸素俠拒絕繳納物業服務費的理由是否成立徐獻太、陸素俠以中南物業南京分公司服務質量不達標為由拒絕繳納物業服務費。他們認為物業服務質量不符合合同約定，其有權行使同時履行抗辯權，即在中南物業南京分公司未改善服務質量之前，拒絕支付物業服務費。

中南物業南京分公司認為，即使在服務過程中存在一些小問題，也不構成根本違約，徐獻太、陸素俠不能以此為由拒絕繳納物業服務費。并且，物業服務是一個持續的過程，對于一些問題一直在積極改進，徐獻太、陸素俠應先繳納費用，再通過合理途徑解決服務質量問題。

四、法院審理過程（一）證據提交與質證在庭審過程中，中南物業南京分公司提交了以下主要證據：1.《物業管理服務合同》，證明雙方存在物業管理服務合同關系及各自的權利義務。2.環境衛生清潔記錄，包括每日清掃區域、垃圾清運次數及時間等詳細記錄。3.安保巡邏簽到表及外來人員登記記錄，顯示安保人員按時巡邏及對外來人員的規范登記情況。4.公共設施維修記錄及維修費用發票，體現對路燈、電梯等設施的維修情況及支出費用。

徐獻太、陸素俠提交了以下證據：1.小區環境衛生照片，顯示樓道內有雜物堆積、垃圾未及時清理等情況。2.小區安保情況視頻，證明外來人員可隨意進出小區，安保措施存在漏洞。3.業主聯名簽字的意見書，反映小區業主對物業服務質量的不滿及相關問題。

雙方對對方提交的證據進行了質證。中南物業南京分公司對徐獻太、陸素俠提交的照片和視頻的真實性、關聯性提出異議，認為照片和視頻不能全面反映整個小區的物業服務情況，且拍攝時間不確定，不能以此證明物業服務長期存在問題。對于業主聯名意見書，認為其不能作為認定物業服務質量不達標及拒絕繳費的合法依據。

徐獻太、陸素俠對中南物業南京分公司提交的清潔記錄、巡邏簽到表等證據的真實性提出質疑，認為這些記錄可能存在造假情況，不能真實反映實際服務情況。對于維修記錄及發票，認為即使有維修行為，但不能證明維修及時有效，公共設施仍存在諸多問題未得到根本解決。

（二）法院調查與認定法院為進一步查明事實，對小區進行了實地走訪，并向部分小區居民了解情況。經調查發現：1.小區環境衛生方面，確實存在部分區域垃圾清理不及時、樓道雜物堆積的現象，與中南物業南京分公司提交的清潔記錄不完全相符。2.安保方面，外來人員登記管理存在一定漏洞，有部分外來人員未進行詳細登記即進入小區。3.公共設施方面，部分路燈損壞后雖有維修記錄，但仍有一些路燈未及時修復，電梯也偶爾出現故障影響居民使用。

法院綜合雙方證據及實地調查情況認定，中南物業南京分公司在履行物業管理服務合同過程中存在一定瑕疵，未能完全達到合同約定的服務標準。

（三）法律適用與辯論在法律適用方面，雙方展開了激烈辯論。

中南物業南京分公司認為，根據《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規定，建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。徐獻太、陸素俠作為小區業主，應按照合同約定繳納物業服務費。即使服務存在一些問題，也應通過合理途徑解決，而不是直接拒絕繳費。

徐獻太、陸素俠則依據《民法典》第五百二十六條規定，當事人互負債務，有先后履行順序，應當先履行債務一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行請求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行請求。他們認為中南物業南京分公司未全面履行物業服務義務，其有權拒絕繳納物業服務費。

法院在聽取雙方辯論意見后，認為物業服務合同是一種雙務合同，雙方都應按照合同約定履行各自義務。中南物業南京分公司未能全面履行合同義務，構成違約。但徐獻太、陸素俠以服務質量問題直接拒絕繳納物業服務費的方式也不妥當。

五、法院判決結果（一）判決內容法院經審理認為，中南物業南京分公司與徐獻太、陸素俠之間的物業管理服務合同合法有效，雙方均應依約履行。中南物業南京分公司在服務過程中存在一定瑕疵，未完全達到合同約定的服務標準，應承擔相應的違約責任。徐獻太、陸素俠以服務質量問題拒絕繳納物業服務費，其理由雖有一定合理性，但不能成為拒絕繳費的合法依據。

綜合考慮雙方的過錯程度及實際情況，法院酌定徐獻太、陸素俠按照合同約定的物業服務費標準的[X]%支付自[起始時間]起至起訴之日止的物業服務費，共計[具體金額]元。對于起訴之后的物業服務費，中南物業南京分公司應積極改進服務質量，待服務質量符合合同約定后，徐獻太、陸素俠應按照合同約定標準足額繳納。

關于違約金，因中南物業南京分公司自身存在服務瑕疵，法院不予支持徐獻太、陸素俠支付違約金的請求。

（二）判決依據與理由1.合同效力認定：依據《民法典》相關規定，雙方簽訂的《物業管理服務合同》系真實意思表示，內容不違反法律法規強制性規定，合法有效，雙方均應受合同約束。2.違約責任認定：中南物業南京分公司未全面履行合同義務，在環境衛生、安保、公共設施維修等方面存在問題，構成違約。但物業服務具有公共性和持續性特點，不能因部分瑕疵而否定其整體服務價值。3.費用支付酌定：考慮到中南物業南京分公司的違約程度及徐獻太、陸素俠因服務質量問題受到的影響，酌定降低物業服務費支付比例。這樣既維護了業主的合法權益，也促使物業公司積極改進服務質量。4.違約金處理：由于中南物業南京分公司存在違約行為，不符合要求業主支付違約金的條件，故對違約金請求不予支持。

六、案例分析與啟示（一）對物業管理公司的啟示1.嚴格履行合同義務：物業管理公司應切實按照合同約定的服務內容、標準和質量要求提供服務，加強對環境衛生、安保、公共設施維修等關鍵環節的管理，確保服務的全面性和及時性。2.建立完善的服務質量監督機制：定期對服務質量進行自查自糾，及時發現并解決存在的問題。同時，積極聽取業主意見，不斷改進服務方式和方法，提高服務質量，增強業主滿意度。3.加強證據意識：在服務過程中，要注重收集和保存各類證據，如清潔記錄、巡邏記錄、維修記錄等，以便在發生糾紛時能夠有力證明自己履行了合同義務。

（二）對業主的啟示1.理性維權：業主在認為物業服務質量不達標時，應通過合理合法的途徑解決問題，如與物業公司溝通協商、向業主委員會反映或通過合法程序更換物業公司等，而不是直接拒絕繳納物業服務費，否則可能面臨法律風險。2.積極參與小區管理：業主應增強主人翁意識，積極參與小區的物業管理事務，監督物業公司的服務行為，與物業公司共同營造良好的小區生活環境。3.明確權利義務：業主在享受物業服務的同時，應清楚自己的權利和義務，按照合同約定及時繳納物業服務費，以保障物業服務的正常運行。

（三）對類似案件處理的參考意義本案例為處理類似物業管理合同糾紛提供了重要參考。在認定物業服務公司是否全面履行合同義務時，要綜合考慮多方面因素，包括雙方提交的證據、實地調查情況等。對于業主以服務質量問題拒絕繳費的情況，法院應根據具體情況權衡雙方過錯，合理確定