“或躍在淵，無咎”2024-2025年上海樓市年報積極探索嘗試新領域或新高度的狀態，此時即便面臨風險和行事，就有機會突破現有結構的限制，實現向上躍升或開拓Contents下調金融機構存款準備金平在中共中央政治局第扎實推進高質量發展中央政治局對樓市連續表態，強調穩住樓市?9月美聯儲不同尋常地以50BP開啟降息周期，11準利率降至4.5%-4.75%在2024年總統選舉中獲勝，將于2025年1月20日正式就職人大常委會審議通過：增加地方政府債務限額6萬億元，用于置換存量隱性債務弱美元周期下的中國經濟對策1弱美元周期下的中國經濟對策未來房地產的趨勢預判主要遵循兩條邏輯主線：1、大美元周期；2、中國的化債進程11?美元周期?化債進程在經歷2015年至2022年間，三次化債進程后，2024年10月，財政部新聞發布會上官宣：“擬一次性增加較大規模債務限額，置換地方政府存量隱性債務，加大力2026年至2028年，美元周期大概率進入實質性下行通道，這將對中國的貨幣政策及房地產市場產生較大影響22美元大周期為18-19年，根據周期趨勢外推，2025-2028年美元周期進入實質下行階段，考慮到美聯儲近期連續降息，美元周期下降趨勢逐漸增強美元指數80周期擬合數美元大周期18-19年左右美聯儲開啟本輪降息周期，首次降息50美元大周期18-19年左右聯儲宣布繼續降息25個基點0.40.30.20.10-0.1-0.1-0.2-0.3-0.4401971-011972-011973-011974-011971-011972-011973-011974-011975-011976-011977-011978-011979-011980-011981-011982-011983-011984-011985-011986-011987-011988-011989-011990-011991-011992-011993-011994-011995-011996-011997-011998-011999-012000-012001-012002-012003-012004-012005-012006-012007-012008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-012024-012025-01E2026-1E2027-1E2028-1E美元指數美元指數周期擬合---周期預測中國貨幣政策采取“寬貨幣緊信用”對比前一輪弱美元周期，考慮到國際貨幣流入推升基礎貨幣，央行采取貨幣緊縮政策來降低貨幣乘數，旨在平抑資產上漲壓力萬億萬億%4540對比前一輪弱美元周期，中國的對比前一輪弱美元周期，中國的次貸危機，可視次貸危機，可視5552001-012002-012003-012004-012001-012002-012003-012004-012005-012006-012007-012008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-012024-012002-032003-032004-032005-032006-032007-032008-032009-032010-032011-032012-032013-032014-032015-032016-032017-032018-032019-032020-032021-032022-032023-032024-030弱美元周期內，國際熱錢流入推升基礎貨幣，降低貨幣乘數平抑資產上漲壓力9876543210基礎貨幣貨幣乘數大型金融機構存款準備金率——3年期存款利率基礎貨幣貨幣乘數經濟驅動邏輯已改變在過去的40年里，中國經濟依靠人力資本驅動為主（80%），實物資本存量驅動為輔（20%）的增長模式。但近5年來看，實際GDP增速低于潛在GDP增速，未來通過TFP穩定經濟增長是趨勢，這也是提出“新質生產力”的底層邏輯25%20%25%20%14%0%8%8%6%1985年1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年2003年2005年2007年2009年2011年2013年2015年2017年2019年2021年2023年6%1985年1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年2003年2005年2007年2009年2011年2013年2015年2017年2019年2021年2023年4%2%4%2%0%-5%2%TFP（全要素生產率）——人力資本存量增速實物資本存量增速1985年1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年2003年2005年2007年2009年2011年2013年2015年2017年2019年2021年2023年實際1985年1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年2003年2005年2007年2009年2011年2013年2015年2017年2019年2021年2023年實際GDP增速潛在GDP增速GDP增速全要素生產率人力資本勞動力數量從地方化債的路徑來看，一方面通過地方專項債務實現對歷史隱形債務的轉置，實現長債替短債；另一方面，結合美元弱周期、國內增長模式轉換以及房地產行業穩風險，政府會通過積極財政政策引導國內外資本替代部分剛性財政低效支出?貨幣政策采取“寬貨幣緊信用”?貨幣政策采取“寬貨幣緊信用”?通過地方專項債務實現隱形債務轉顯性，用長期債務置換短期?地方專項債可用于收購存量商品房和土地儲備?2025年1月出臺《關于促進政府投資基金高質量發展的指導意?政府通過積極財政政策引導國內外資本進入關鍵領域及民生2.債務轉移3.債務置換4.支出控制政治局關于房地產的提法始終圍繞“化解重點領域風險”，需要注意的是，2024年9月政治局關于房地產市場“止跌回穩”的表述前提是“努力完成全年經濟發展目標”，房地產定位未出現實質性重大變化2024年4月30日政治局會議要持續防范化解重點領域風險民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施2024年12月9日政治局會議穩定預期、激發活力，推動經濟持續回升向好2024年9月26日政治局會議努力完成全年經濟發展目標2、要回應群眾關切，調整住房限購政策，房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展“新模式”2020年人均居住面積30平米以上家庭占比2020年人均居住面積30平米以上家庭占比從全國層面看，除一二線核心城市外，其他區域基本處于“居者有其屋”的飽和階段，新增的購房需求釋放需要居住改善以外的動因支撐，考慮到全國工業化處于轉型階段，尤其是民營經濟較強的區域資金顯示出了向核心城市資產聚集的趨勢全國各省市城鎮人均住房間數、人均居住面積30平米以上家庭占比及民營500強企業個數人均住房間數氣泡大小：全國各省市民營500強企業個數人均住房間數.河南.河南江蘇江西2000-2020年房齡人均居住間數（間/人）新房市場或僅存在于核心城市全國房地產市場施行雙軌制，定位上住宅將強化“市場化”和“社會保障”兩個功能，未來新房市場僅會存在核心一二線城市，其余能級城市將結合“優化存量”與社會保障，強化保民生功能2024年上海樓市發展特征22024年上海樓市發展特征自2023年四季度起上海頻繁出臺新政調控，精準聚焦剛需、改善等不同層次客群。其中，政府著重發力改善客群，一方面放寬外地單身、外地家庭等的購房資格，大量客群涌入二手房市場，接盤置換房屋，另一方面降低二手置換成本，盤活二手置換鏈條，同時放松二胎家庭可購套數，多點發力刺激改善客群需求釋放“滬七條”?非滬籍購房社保或個稅年限“三改一”?非滬籍居住證積分達標+3年社保，等同滬籍購?在臨港新片區工作職住分離群體，可在新片區多買1套?商業貸款/公積金貸款首付比例同?非滬籍購房社保或個稅年限“五改三”?非滬籍購房社保或個稅年限“五改三”?取消普通住房和非普通住房標準?明確取消標準后相關個人住房交易稅?此外，11月全國下調契稅、增政策頻頻出臺下，政策效果邊際遞減自去年9月后上海頻頻放松購房政策，雖然在短期內提振了市場信心，成交量有所提升，但長期來看政策效用持續時間不長，客群對市場預期不斷降低。政策之間較短的間隔期，一方面導致了購房客群“邊看房邊等政策”的政策寬松期望，另一方面政策不斷透支購房需求后，能被刺激的需求愈發少了929政策后市場熱度在國慶節后就大幅下降，而527新政后市場熱度在第二周才開始下降從成交規模來看，9月新政后市場成交量增勢不及527政策000全市來訪指數成交套數客群的購房需求主要受不同生命周期下居住客群的購房需求主要受不同生命周期下居住?在房住不炒的原則下，購房需求主要來源于生命周期的變化帶來的居住矛盾，如外來扎根自住、結婚生子、養老等?以非滬籍單身為例，近期政策刺激提前釋放了購房需求，但新政只是將這類客群2-5年后的購買力提前到現在，但并沒有新增需求政府引導房企提升項目品質的同時給予利潤空間為穩定市場、提振信心，政府多次調整土拍規則，實施“雙高雙競”、“雙放開”，逐漸回歸市場主導，在提升項目品質的同時降低房企開發風險。2023年三批次起項目品質要求提升，而土拍熱度降低；2024年政府加大優質地塊供應，同時取消限價以提升房企積極性。“雙高雙競”新規下，政府對優質地塊的品質要求再次提升，但與此同時給予房企利潤空間2024年6-8月三批次&四批次2024年1-5月一批次&二批次2024年9月-至今2024年6-8月三批次&四批次2024年1-5月一批次&二批次土拍規則土拍規則競價+競品質+搖號實施“雙放開”（地價、房價恢復價高者得實施“雙高雙競”新規 2023年三批次土拍開始“競品質”2023年三批次土拍開始“競品質”以五批次靜安曹家渡地塊為例2024年上海呈“小步快跑”式拍地，但整體供應提質縮量，并在年末有所放量。從成交地塊的區域分布來看，土地供應結構調整，主城區地塊占比明顯增多。從拿地房企類型來看，“雙高雙競”新規下，政府對新開發項目的品質要求提升，拿地回歸市場化，對房企開發能力和資金實力均要求較高，其中國央企集中搶占上海市場宗宗土地供應結構逐漸調整，主城區供應增長12024年土拍呈“小步快跑”隨著項目品質要求增加，國央企仍為拿地主力，同時房12024年土拍呈“小步快跑”隨著項目品質要求增加，國央企仍為拿地主力，同時房企聯合拿地增多5161631509150951414725222364236451457145712673544222527232212926735442225272322129226312221132211第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批第二批首輪第二批第二輪第三輪首輪第三批第二輪第四批首輪第四批第二輪第四批第三輪第一批首輪第一批第二輪第二批第三批第四批第五批第六批第七批第八批第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批第二批首輪第二批第二輪第三輪首輪第三批第二輪第四批首輪第四批第二輪第四批第三輪第一批首輪第一批第二輪第二批第三批第四批第五批第六批第七批第八批主城區寶山區u奉賢區.央企w國企口聯合體（含國央企）w民企a聯合體（民企）□外資/中外合資注：聯合體中包含央國企和民企的，計算國央企拿地金額時將金額2024年上海新建商品住宅市場供應縮減，成交創近3年新低，全年累積成交709.44萬平米。年初市場遇冷、需求釋放超跌，年中“527”、“929”等新政刺激效果明顯，成交回暖，年末翹尾。當前去化周期12.8個月，市場承壓較大，進入去庫存模式2023-2024年上海商品住宅供求及均價走勢上海商品住宅存量及6個月移動去化周期2024年供應面積：758.62萬方，同比降25.76% 全面進入去庫存階段均價：78163元/㎡，同比升17.33%去化周期超過12個月，市場承壓較大去化周期低于去化周期超過12個月，市場承壓較大去化周期低于8個月，市場穩健存量持續上升086464200供應面積成交面積均價(元/㎡)豪宅市場熱度提升，極剛需市場持續萎縮2024年，上海商品住宅市場總價上移明顯，600萬以下成交占比由2021年的69.1%持續下滑至44.5%，新房上車門檻抬升，極剛需客群被擠壓到二手房市場。在供求整體下滑的情況下，內環內供應同比上升123%，成交同比增53%，3000萬以上成交占比創歷史新高，豪宅市場供需兩旺3000萬以上成交占比從2021年-2023年的1.2%攀升至4.8%3000萬以上成交占比從2021年-2023年的1.2%攀升至4.8%2000-3000萬成交占比5.1%，同比增加2個百分點600萬以下占比減少7.1個百分點，近四年占比持續下滑集聚全國高凈值客戶集聚全國高凈值客戶3000(含)以上2000(含)至30001500(含)首次置業少量改善首次置業800(含)至1000600(含)至800400(含)至600的極剛需客群被擠壓到二手房市場數據來源：同策研究院，Dataln新政刺激剛需客群進入以價換量的二手房市場2024年上海二手住宅成交22.42萬套，創近三年新高，“滬九條”“滬七條”階段性催化二手房成交熱潮，年末成交翹尾，量升價跌；2024年二手房與新房成交套數比達近4:1，恢復到2020年水平掛牌價格走低，但年底降幅收窄套套掛牌價格走低，但年底降幅收窄套套新政刺激效果持續性有限新政0“929”新政“929”新政掛牌套數(套)掛牌均價(元/㎡)套套二手房：新房=2.60二手房：新房=1.63二手房：新房=2.60二手房：新房=1.63受21年3季度起三價就低影響及全年疫情反復二手房：新房=2.36二手房：新房=3.900成交套數上海典型客群分析3上海典型客群分析典型客群分類典型客群分類參考范圍政策市場政策置換改善客群核心要素：“人”封閉型市場客群置換改善客群封閉型市場客群作為核心一線城市，上海有較強的虹吸效應，一方面吸附大量優質人才及留學生，另一方面吸附全國資金流入。隨著上海限購政策放松、積分盤減少，外來高凈值客群購房積分門檻降低，而上海本土客戶在前期的豪宅積分時代被逐步消耗，“310”購買力逐漸被被非“310”客群所取代2023年-2024年上海總價30002023年-2024年上海總價30002020-2023年豪宅市場供應量少、項目積分門檻高，2024年購房政策放寬，經濟環境持續下行，外來高凈值客群相繼進入上海豪宅市場豪宅客戶中有較多來自上海周邊華東（江浙24%，安徽4%，山東3%，福建，江西）、東北（黑龍江、遼寧、吉林）以及華中（湖北、湖南、河南）等區域的客戶 l lu上海a江蘇a浙江湖北河南江西a福建a遼寧a湖南u安徽u山東u黑龍江u四川.吉林.其他數據說明：選取24年典型豪宅項目，翠湖天地六和庭、濱江凱旋門、香港置地啟元數據來源：同策研究院，上海統計局，豪宅項目公示搖置換改善客群封閉型市場客群 行業TOP級企業私營業主調研客群典型特征年齡： 行業TOP級企業私營業主調研客群典型特征年齡：40-55歲，80后占比超40%戶籍：新上海人為主，占比60-70%家庭結構：以有孩家庭為主，常住人口3-4人職業特點：各領域TOP級企業，行業類型來看金融/地產減少，文體時尚增加；企業流水約1.5億元以上置業動機：①對新天地等核心地段有情懷，認可老上海元素，在意地段的絕對稀缺性，進行資產收藏資金來源：①自有資金②公司安全流水企企業高管調研客群典型特征年齡：40-55歲，70-80后為主戶籍：新上海人為主家庭結構：以有孩家庭為主，三代同堂職業特點：快富型（醫美等）、資源壟斷型（金融/航運等）、技術壟斷型（高科技/互聯網等獨角獸企業）的企業高管，年收入約400萬以上置業動機：①以自住為主，兼顧資產配置，追求市中心地段②搶占濱江景觀等稀缺資源，看中未來發展及升值潛力資金來源：①自有資金②原有資產騰挪/整合置換改善客群封閉型市場客群企業高管&中型企業私營業主調研客群典型特征年齡：35-50歲，基本集中在35-45歲家庭結構：企業高管&中型企業私營業主調研客群典型特征年齡：35-50歲，基本集中在35-45歲家庭結構：有孩二代人為主，三口之家占7成職業特點：本地企業高管、土建等傳統行業的企業主（企業流水約5000萬元以上）置業動機：①因家庭結構變化或原居住環境老舊而改善自住，帶有資產保值/避險的意向②當前擁有多套房產，通過置換1-2套房產作為首付款，選擇市區核心資產，進行資產整合優化③積累一定財富后，希望通過置業豪宅獲取圈層進階入場券資金來源：①原有資產騰挪/整合②公司安全流水留留學生富二代群體調研客群典型特征年齡：以90后為主，25-35歲家庭結構：以單身/二人世界為主職業特點：與個人職業無明顯關聯，其父母多為二線城市企事業單位領導，或者三四線城市企業主置業動機：①留學落戶上海，獲取購房資格后，父母通過子女資產入滬②定居上海自住，并滿足生活便利需求③隨父母久居上海，留學回國需獨立生活空間，分戶④準備結婚，購置婚房，父母為子女進行資產配置資金來源：支付能力依賴家庭，父母出資，首付約6-7成置換改善客群封閉型市場客群泛長三角客群流入后豪宅板塊向“一江一河但會綜合考慮地段、總價、功能等受土地供應影響，豪宅項目向“一江一河”外圍板塊擴散，疊加外來高凈值客群流入，豪宅板塊重新洗牌。綜合來看，留學生客群對傳統豪宅地段無執念，偏好繁華熱鬧區位，而行業領袖企業家追求絕對核心地段，企業高管雖有一定區位情節，但會綜合考慮地段、總價、功能等豪宅板塊演變豪宅板塊演變2017-2018年公寓別墅打浦橋老西門 灘豪宅客群區位偏好對傳統豪宅地段的認知較弱，對于區位更多在意的是項目周邊更關注資產避險、資產保值，雖然本地企業高管客群有一定的資產收藏屬性強，追求公寓別墅打浦橋老西門 灘豪宅客群區位偏好對傳統豪宅地段的認知較弱，對于區位更多在意的是項目周邊更關注資產避險、資產保值，雖然本地企業高管客群有一定的資產收藏屬性強，追求核心絕版地段、絕對稀缺資源，偏好傳新華路衡山路打浦門楓林橋新江灣城新江灣城、北外灘碧云新閘路四川北路東外灘、北外灘碧云新閘路西郊東郊東郊老西門淮海中路 花木 徐涇西郊西郊東郊東郊老西門淮海中路 花木 徐涇西郊 佘山 佘山旗忠 旗忠 佘山置換改善客群封閉型市場客群2024年豪宅市場走出獨立行情2024年豪宅市場供應增長，前期積壓的豪宅需求得以釋放，短期內帶動市場熱度快速提升，全年3000萬以上豪宅項目累2024年豪宅市場走出獨立行情2024年豪宅市場供應增長，前期積壓的豪宅需求得以釋放，短期內帶動市場熱度快速提升，全年3000萬以上豪宅項目累計認籌超1萬組，多個項目開盤即售罄3000-5000萬客群以海歸富二代、企業高管為主，3000-5000萬客群以海歸富二代、企業高管為主，置業重點考慮資產優化/避險需求5000萬以上客群以行業TOP級企業私營業主為主，置業重點考慮資產收藏需求在客群年輕化、全國高凈值客群流入下，豪宅產品需求分化、區位選擇分化在客群年輕化、全國高凈值客群流入下，豪宅產品需求分化、區位選擇分化而以企業高管、企業私營業主為主的有孩家庭客群，產品偏好4房；行業TOP級企業私營業主追求核心絕版地段未來上海豪宅需求主要以全國高凈值客群為主當前經濟環境下客群脫實入虛趨勢明顯。隨著上海本土客群被逐漸消耗，限購條件的寬松化，“非310”全國高凈值客群未來上海豪宅需求主要以全國高凈值客群為主當前經濟環境下客群脫實入虛趨勢明顯。隨著上海本土客群被逐漸消耗，限購條件的寬松化，“非310”全國高凈值客群逐漸取代上海本土購買力，同時客群年輕化趨勢明顯置換改善客群封閉型市場客群熱銷板塊改善需求底盤穩，客戶關注“質價比”2024年800-1500萬商品住宅成交11831套，占全市成交的20.6%，成交TOP20的項目集中：1）中外環成熟生活片區，近年新房供應稀缺，改善需求積壓；2）同區位價格洼地，區域起步晚，舊改拆遷集中，本地置換需求充足，對周邊客群有較強吸引力；3）外環外優質成熟板塊，如南翔，從全市看區位較遠，但片區產業發展較早，持續引入人口，早期置業客群和區域共同成長，深耕本地，隨著生命周期發展，置換需求催生2024年上海總價800-1500萬新建商品住宅成交11831套，二手房成交18217套，二手房/新房成交比），），本地置換需求充足，對周邊其他板塊客群有），等問題②核心組團軌交空白，出行不便③新房二手房價差過大：桃浦二手房均價4.7萬元/置換改善客群封閉型市場客群置換改善客群以35-50歲上海本地人為主，事業發展較為成功，各行業中高層管理人員，處于上有老下有小的人生階段，未來潛在支出較多；疊加未來預期較低，整體購房趨于理性，杠桿相對保守，購房總預算主要取決于當前住房置換價格，置業需求復雜且驅動力較弱預備養老預備養老客群調研客群典型特征年齡：50歲以上家庭結構：子女成年不長住家中，中年夫妻或中老兩代人職業特征：事業發展成熟穩定，高校、航天城等國企、事業單位置業動機：①子女成年離家，夫妻兩人預備養老，對周邊公園、綠化等生態配套需求提高②子女出國，結婚等因素，家庭資產配置地緣改善客群調研客群典型特征年齡：35-45歲家庭結構：中年頂梁柱，以三四口之家或三代同堂為主職業特征：從事IT建筑金融高端制造等行業中高層管理人員，年收入50萬以上置業動機：①近工作地置業，改善居住產品品質和面積②滿足每個家庭成員需求，減少家庭摩擦③老房子置換，資產保值資金來源：自有存款+置換，上有老下有小，未來潛在支出較大，疊加預期較低，貸款杠桿相對保守置換改善客群封閉型市場客群置換改善客群地緣屬性強，工作生活深耕區域多年，除非少數產品躍級或資產配置邏輯，普遍較難外溢到其他區域。2024年800-1500萬成交TOP10的板塊中，古美羅陽、大場北、梅隴春申等熱門板塊客戶調研數據顯示，改善客群中本區域地緣客占比6-7成a_閔行其他w_七寶w_古美注：出現頻率越高，線條顏色越深注：出現頻率越高，線條顏色越深a_閔行其他w_七寶w_古美注：出現頻率越高，線條顏色越深注：出現頻率越高，線條顏色越深置換改善客群封閉型市場客群核心訴求是減少家庭摩擦，滿足每個家庭成員需求，產品選擇有限置換改善客群對產品綜合要求高，面積空間是首要保障，同時考慮每個家庭成員生活細節，減少家庭摩擦；由于需要滿足多個家庭成員的要求，決策過程更復雜，單因素提升無法促成成交，需要多點突破。考慮置換總價及貸款杠桿限制，可以選擇的優質新房十分有限，市場缺乏真正滿足其要求的好產品客戶調研案例：某項目改善客戶產品因素關注度動靜分區合理/臥室布局能保障家庭成員作息互不打擾/高預算客群希望有雙套房，滿足老人獨立衛浴/儲物空間私密性好、鄰質素高、有步道的互動型園林景觀、室內休閑娛樂空間置換改善客群-上海人中年頂梁柱，置業理性杠桿保守中年頂梁柱，置業理性杠桿保守區域深耕多年，不愿脫離熟悉區域，但品質新房選擇有限裝修品質等現購房需求映射點為品質改善+資產升級保值資料整理：同策研究院C端客研調研現購房需求映射點為品質改善+資產升級保值資料整理：同策研究院C端客研調研置換客群原本在區域深耕多年置換改善客群封閉型市場客群客戶調研數據顯示，改善客群中需要置換的客群占比6-7成，經濟下行周期該客群平均貸款約300萬左右，杠桿相對保守，因此當前房產賣出情況直接影響其置換預算及決策周期；當前住房掛牌價集中在600-1200萬，賣出后加杠桿或存款可以順利置換，該價格段當前平均成交周期130天以上，釋放較慢上海二手房分總價段平均成交周期&議價空間近期市場部分掛牌房源房東定價變化根據閔行南部、大場、南翔等區域客戶調研數據，改善客群平均首付56%，平均貸款額度425萬，其中商業貸款普遍在改善客群平均首付56%，平均貸款額度425萬，其中商業貸款普遍在300萬左右，月供1.3-1.5萬，不影響當前生活品質存量房總價集中在600-1200萬平均議價空間7%1.09%價格不變,0近五年，600-1200萬二手住宅年均掛牌13.60萬套，年均成交2.78萬套，轉換率20.5%0近五年，600-1200萬二手住宅年均掛牌13.60萬套，年均成交2.78萬套，轉換率20.5%總價段平均成交周期平均成交價降幅300萬以下126天7.28%300-500萬131天6.62%500-800萬133天6.43%800-1000萬121天6.47%1000-2000萬149天7.23%2000萬以上147天8.5%置換改善客群封閉型市場客群熱銷板塊改善需求底盤穩，客戶關注“質價比”2024年上海總價800-1500萬新建商品住宅成交熱銷板塊改善需求底盤穩，客戶關注“質價比”2024年上海總價800-1500萬新建商品住宅成交價格洼地及部分外環外成熟板塊800-1500萬置換改善客群以上海本地人為主，中年頂梁柱，購房趨于理性800-1500萬置換改善客群以上海本地人為主，中年頂梁柱，購房趨于理性區域深耕多年，上有老下有小，未來潛在支出多，購房杠桿相對保守，置業需求明確且核心訴求是減少家庭摩擦，品質及舒適性改善120㎡以上3+1房，注重空間布局，房間數量及儲物空間，預算高的客戶希望有雙套房，老人有核心訴求是減少家庭摩擦，品質及舒適性改善120㎡以上3+1房，注重空間布局，房間數量及儲物空間，預算高的客戶希望有雙套房，老人有完善，強地緣屬性，較難突破心理邊界本地糧倉，但置換驅動力弱，需要有優秀的產品打動改善需求積壓，但整體宏觀預期較差，客戶置換動力較弱；同時，受置換鏈條影響，600-1200萬二手房成交周期較長本地糧倉，但置換驅動力弱，需要有優秀的產品打動改善需求積壓，但整體宏觀預期較差，客戶置換動力較弱；同時，受置換鏈條影響，600-1200萬二手房成交周期較長置換改善客群封閉型市場客群根據超500組首置客群意向購房區域和工作地分布的關聯分析，新上海人對上海的地域觀念較弱，意向購房區域主要受軌道交通、產業分布等因素影響，購買新房的首次置業客群可承受的通勤時間多在1小時以內，同時考慮地鐵換乘便利性。此外，上海本地人對于通勤時間要求更高，甚至以自行車、電動車等交通工具來衡量通勤時間軌交銜接，輻射范圍為1小時通勤圈1小時通勤圈彭浦大寧徐匯田林金虹橋徐匯區非單一地鐵直達：長風非單一地鐵直達：長風（通勤30-35min）、浦東陸高架路等道路交通：安亭汽車城·創新港（通勤40-嘉定北部楊浦區楊浦區浦東新區嘉定老城浦東新區外岡嘉定新城徐匯區外岡嘉定新城安亭汽車城高架路等道路交通：閔行航天城（通勤10-置換改善客群封閉型市場客群城市安家客群調研客群典型特征年齡：城市安家客群調研客群典型特征年齡：30-39歲戶籍：外地戶籍、新落戶上海人(居轉戶、人才引進等）家庭結構：以單身/二人世界、三口之家為主置業動機：①外來自住，在上海打拼多年靠自己買一個有品質的住房，滿足內心成就感及財產安全感②子女進入學齡期，考慮學區及未來成長因素，購置房產資金來源：自有存款安家自住、結婚和本地分戶需求城城市新銳客群調研客群典型特征年齡：25-34歲戶籍：新落戶上海人（留學生、人才引進等）、本地戶籍家庭結構：以單身/二人世界為主置業動機：①新上海人落戶自住，當前租房條件無法滿足其居住安全感，同時父母為其投資理想生活，一線城市資產保值②結婚買房，滿足成家置業未來生活的安全感③上海本地人，工作后通勤考慮或家庭資產配置等分戶需求資金來源：父母出資6-8成+少量自有存款，普遍貸款比例較低，不希望月供影響當前生活品質置換改善客群封閉型市場客群新銳客群需求對標老家房產及租房現狀改善新銳客群有一定的購買力，購房時希望比當前租房品質高且對標老家房產，對于產品的需求偏改善化。對比同樣是首次置業的安家客群，對理想住房概念相對模糊，各項因素都關注，且由于購房資金來自父母，本人財務不敏感客戶調研案例：某項目新銳客群產品因素關注度主臥套房/衣帽間/多功能空間室內休閑娛樂空間城市新銳客群-新上海人城市新銳客群-新上海人為樂于探索城市，對生活有追求，不愿降低原有生活品質的新上海人步行可及的商業/生態等配套、有品質的裝修風格及品質新銳客群原本在上海租房，新銳客群原本在上海租房，現購房需求映射點為租房改善+老家房產對標置換改善客群封閉型市場客群客群價格相對敏感，一二手房價差直接影響購房選擇600-1000萬的首次置業客群整體財務敏感，雖然注重生活品質，但同時也會考慮性價比。根據調研深訪，針對一二手房的購房選擇時，客群會考慮兩大因素：1）區域內是否存在優質次新房；2）一二手房間的總價差范圍是否過大。若以上因素存在，客群或因性價比分流至二手房城市新銳客群-上海本地財務敏感：城市新銳客群-新上海人財務敏感：城市安家客群財務敏感：在周邊的墓地不利因素背景下可通過客群價格敏感度調節項目價格根據右圖的不利因素敏感性分析，客戶期望降幅與實際降幅的差距不大于項目總價的4%時，能根據右圖的不利因素敏感性分析，客戶期望降幅與實際降幅的差距不大于項目總價的4%時，能顯著提升因不利因素墓地導致低根據保利海上瑧悅項目客戶問卷，本案客群購房預算均值約613萬，計劃置業房屋面積約100平米，期望降價均值約66本案主力戶型100平產品降價約40-66萬，能在相對不損害產品利潤的同時，大幅提同理可推，戶型128平的總價降價約44-77萬、單價下降3400-6000元/平米時，戶型154平的總價降價約45-80萬、單價下降3000-5200元/平米時，能大幅提升置換改善客群封閉型市場客群600-1000萬客群關注性價比受限于通勤時間、承付總價等綜合影響，600-1000萬新房首置客群主要被近郊洼地板塊項目、規劃潛力板塊項目以及600-1000萬客群關注性價比受限于通勤時間、承付總價等綜合影響，600-1000萬新房首置客群主要被近郊洼地板塊項目、規劃潛力板塊項目以及上海產業園區周邊板塊項目吸引600-1000萬客群年齡以25-39歲為主，600-1000萬客群年齡以25-39歲為主，不愿降低生活品質客群意向購房區域為工作地的1小時通勤圈客群價格相對敏感，一二手房價差直接影響購房選擇客群意向購房區域為工作地的1小時通勤圈客群價格相對敏感，一二手房價差直接影響購房選擇客群的產品需求趨于改善化當前首置客群原本在上海租房，現購房需求映射點為租房改善+老客群的產品需求趨于改善化當前首置客群原本在上海租房，現購房需求映射點為租房改善+老4封閉型市場客群——臨港置換改善客群封閉型市場客群南匯新城工作人口南匯新城來訪人口根據信令數據，臨港職住一體占比較高，居住在臨港主城區的人群有92%在臨港主城區內工作，工作在臨港主城區的人群有90%在臨港主城區內居住，其中租房比例達70%。而購房客群的工作地、居住地、意向地在臨港內部及周邊地緣形成南匯新城工作人口南匯新城來訪人口職住體居住地分布先進智造片區47.5%滴水湖核心29.1%職住體居住地分布先進智造片區47.5%滴水湖核心29.1%新興產業片區11.2%綜合產業片區2.6%惠南1.9%奉城1.6%南匯新城居住人口工作地分布先進智造片區48.9%滴水湖核心31.3%新興產業片區9.4%綜合產業片區3.1%奉城0.9%惠南0.9%南匯新城居住人口娛樂地分布先進智造片區31.5%滴水湖核心23.0%新興產業片區9.0%惠南4.2%奉城1.9%綜合產業片區1.7%居住地分布先進智造片區23.9%滴水湖核心17.9%新興產業片區8.9%惠南7.1%奉城3.1%綜合產業片區2.0%周康1.5%浦江1.3%川沙1.3%南橋新城1.3%南匯新城來訪人口工作地分布先進智造片區25.7%滴水湖核心15.4%新興產業片區6.1%惠南5.0%綜合產業片區2.9%奉城2.3%川沙1.6%張江1.5%高橋1.4%周康1.4%職住先進智造片區新興書院產業片區 綜合產業片區滴水湖核心區惠南奉城張江置換改善客群封閉型市場客群臨港市場受政策驅動明顯，重大政策出臺后帶動市場成交量短期走高隨后快速回落。在無政策等因素的影響下，臨港樓市月均成交量約為550-650套。而受到政策影響，市場需求被集中釋放，月均成交水平約1300套2017年1月-2024年12月南匯新城一二手成交量趨勢線一二手成交量趨勢線規定購房資格由家庭變為個人，社保由5年縮短為3年，并縮短居轉戶年限2023年9月：上海實施“認房不認貸”臨港管委會發布《關于優化調整臨港新片區人支持單位的工作人才工作年限要求從6個月以上縮短為3個月以上，進一步放寬了臨港人才的購房限制首付比例和貸款利率，且在五大新城和南北轉型重點區域實施差異化政策2022年8月公布：定向優化臨港新片區人才購房連續3年上海社保（含臨港1年調整為1年上個人需滿足的5個條件之任意一個，條件4從三年三倍社保調整為一年一倍社保，條件5從特殊貢獻人才調整為居住證積分滿120分分批搖號選房”，其中第一批次為臨港新片區管委會出具的3.1類別臨港優化人才住房政策，放寬重點企業人才購房的社保月限門檻最小值：203套最小值：203套最大值：1084套標準差：201套最小值：399套最大值：2546套最小值：76套最大值：1746套標準差：308套置換改善客群封閉型市場客群一二手市場相互分流，競爭主要集中在低購買力的產臨港工作人口間的收入差距較大，購買力出現分層。根據房貸月供模型和成交結構來看，收入水平相對較低的產業客群的購買力集中在200-300萬，為新房和二手房共同的成交主力價段，這部分客群在一二手市場相互爭奪。而對于高收入的產業客群，由于其購買力較高，足夠在周邊區位更優的浦東近郊購房，加之首付比例下調，臨港改善型需求的選擇范圍增加，在本地釋放可能性相對較低南匯新城產業客群間收入差距較大00近幾年，200-300萬為臨港主城區新房和二手房成交主力價段，其次是300-400萬收入結構貸款情況1.5成首付的房屋總價貸款金額(萬元)總價(萬元)5k以下5-8k8-10k收入結構貸款情況1.5成首付的房屋總價貸款金額(萬元)總價(萬元)5k以下5-8k8-10k219-27410-15k274-41115-20k349-465411-54820-30k465-69830-40k698-931821-109540-50k50k以上1164以上1369以上根據客戶調研和行業訪談，臨港主城區剛需和改善客群首付比例均以1.5-3成為主上海當前首套利率3.15%(LPR-45bp)，那么，按貸款年等額本息計算。貸款是月供的232.7倍20歲以下20-25歲25-30歲30-35歲35歲以上35歲以上5k以下76.70%59.60%49.90%42.50%43.00%43.00%5.40%4.10%5k-8k10.50%10.40%6.70%6.40%8k-10k6.90%9.70%5.30%4.40%10k-15k4.50%12.90%11.10%3.60%4.20%4.20%15k-20k0.60%2.90%5.80%1.70%2.10%2.10%20k-30k0.50%2.50%11.20%8.90%8.90%19.80%19.80%30k-50k0.30%1.70%8.90%27.30%50k以上0.10%0.40%1.20%5.10%12.60%12.60%置換改善客群封閉型市場客群打拼多年的雙職工家庭調研客群典型特征基本情況：30-39歲，三口之家，家中有學齡兒童生活方式：關注子女成長，實用不缺調性，講究家庭生活職業特點：生物醫藥、信息技術、制造業（設備制造）等行業，打拼多年的企業中層職員打拼多年的雙職工家庭調研客群典型特征基本情況：30-39歲，三口之家，家中有學齡兒童生活方式：關注子女成長，實用不缺調性，講究家庭生活職業特點：生物醫藥、信息技術、制造業（設備制造）等行業，打拼多年的企業中層職員資金來源：夫妻雙方共同承擔，公積金+商貸組合，自己還款置業目的：首置安家、學區資源購房預算：300-500萬，新上海人置業動機本地結婚分戶，外來落戶安家預算有限，但對居住有一定要求在臨港打拼多年，企業工作穩定，安家臨港，與臨港共成長家有學齡兒童，急需解決子女的上學需求，被滴水湖核心區的優質學區所吸引部分租住浦東張江、金橋等產業集中區，但區域內房價較高，資金來源靠自己，整體相對有限，受價格擠壓外溢到臨港“527”新政后部分高預算客群或被浦東川沙、惠南、周浦等區域吸附價格敏感的外來新人價格敏感的外來新人調研客群典型特征基本情況：20-29歲，單身；30-39歲，青年夫妻生活方式：獨立新人，初入職場，置業需家庭共同決策職業特點：行業相對分散，各行業的基層務工人員資金來源：首付依靠父母支持，貸款自己還+父母補貼置業目的：外來首套，安家立業購房預算：300萬以下，外地戶口；300-500萬，新上海人置業動機因政策出臺影響，才有在上海臨港區域的購房資格價格敏感，首付要父母支持，家庭年收入有限，傾向一步到位。而在同總價下，臨港新房產品選擇更多，面積也更大資金有限，但對區位有一定要求，首選配套功能完善的核心區域部分租住在浦東惠南、奉賢等區域，受到價格擠壓外溢預算有限，看重優質學校配套價格敏感，看重區位和配套，傾向一步到位置換改善客群封閉型市場客群上海臨港市場需求疲軟，產品同質化，未來新房去化面臨挑戰由于臨港受政策驅動明顯，政策影響下的成交量最高能達日常的兩倍。伴隨政策逐上海臨港市場需求疲軟，產品同質化，未來新房去化面臨挑戰由于臨港受政策驅動明顯，政策影響下的成交量最高能達日常的兩倍。伴隨政策逐化將面臨挑戰200-500萬客群以外地和新上海人為主，價格敏感，關注學校配套和居住品質200-500萬客群以外地和新上海人為主，價格敏感，關注學校配套和居住品質在同價格段中，臨港產品選擇多，城市界面新，配套能級高，有相對好的學校、醫院等生活配套，因而作為有限預算和價格敏感，看重性價比，但對房間數量、學校等有重點需求由于年齡階段、家庭結構、財富支配權等不同，在產品略有分化。雙職工家庭更圍繞小孩，關注周價格敏感，看重性價比，但對房間數量、學校等有重點需求由于年齡階段、家庭結構、財富支配權等不同，在產品略有分化。雙職工家庭更圍繞小孩，關注周衛生間等有需求。而對職場新人而言，除了關心房間數量和周邊配套外，并對核心區域也有要求在后續無足夠人口導入的情況下，未來臨港去化壓力嚴峻臨港目前的問題主要是供應量過大，而需求人口不足，若無法有效解決，后在后續無足夠人口導入的情況下，未來臨港去化壓力嚴峻臨港目前的問題主要是供應量過大，而需求人口不足，若無法有效解決，后房地產市場趨勢&策略4房地產市場趨勢&策略住宅市場客群趨勢客群策略根據測算，2024年預計政府基金性收入在2000億左右，那么由于土地市場成交的迅速下行，政府收支出現缺口，2025年全年，政府推地意愿將進一步增加2014-2024年上海公開招拍掛土地出讓金與基金億億?上海公開招拍掛的土地出讓金占國有土地使用權出讓金占比平均在90%左右2012年2013年2014年2015年2016年20172012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年E0一般公共預算收入+凈政府基金性收入一般公共預算支出公開招拍掛土地出讓金政府基金性收入（國有土地使用權出讓金）一般公共預算收入+凈政府基金性收入一般公共預算支出數據解釋：政府基金性收入除公開招拍掛外還包括各種土地的補繳土住宅市場客群趨勢客群策略伴隨城市發展向中心收縮，供應向主城區傾斜，整體供應量減少伴隨過去優先開荒郊區，以高效釋放土地承載人口的階段進入尾聲，城市發展從0-1的成片開發時代，進入城市更新時期。土地供應向主城區傾斜，郊區供應縮減，整體土地供應量減少。其中，由于主城區可開發的凈地有限，多以舊改或城更等形式出現，以楊浦區為代表的“一江一河”延伸區域將成為土地供應集中區域計劃供應商品住房用地城市發展的大邏輯宗數變化約規劃建面變化約降幅約城市外圍降幅約10%宗數增幅約規劃建面降幅約降幅約11%宗數降幅約規劃建面降幅約宗數增幅約規劃建面增幅約宗數增幅約100%規劃建面增幅約增幅約 虹口宗數增幅約100%規劃建面增幅約變動約降幅約降幅約14%計劃供應商品住房用地城市發展的大邏輯宗數變化約規劃建面變化約降幅約城市外圍降幅約10%宗數增幅約規劃建面降幅約降幅約11%宗數降幅約規劃建面降幅約宗數增幅約規劃建面增幅約宗數增幅約100%規劃建面增幅約增幅約 虹口宗數增幅約100%規劃建面增幅約變動約降幅約降幅約14%宗數變化約規劃建面降幅約變動約降幅約11%宗數降幅約規劃建面降幅約宗數降幅約規劃建面降幅約宗數變化約規劃建面降幅約宗數變化約0%規劃建面變化約0%增幅約增幅約增量時代城市副中心城市副中心大虹橋區域長三角一體化示范區金色中環降幅約10%宗數降幅約宗數增幅約13%規劃建面降幅約降幅約11%金山降幅約31%規劃建面降幅約宗數降幅約規劃建面降幅約降幅約10%宗數降幅約宗數增幅約13%規劃建面降幅約降幅約11%金山降幅約31%規劃建面降幅約宗數降幅約規劃建面降幅約降幅約11%宗數降幅約57%規劃建面降幅約城市金山宗數降幅約100%規劃建面降幅約降幅約15%存量時代主城區的風貌保護主城區的風貌保護一江一河的城市更新一江一河的城市更新住宅市場客群趨勢客群策略上海商品住宅同比增速周期為30個月左右，依此周期規律做趨勢外推，2025年上半年將完成市場筑底。從前瞻性指標如活期存款的走勢來看，市場筑底特征逐步被強化0.40.40.3100%0.250%0.150%0%00%-0.1-50%-50%-100%-0.2-0.3成交面積同比周期濾波---預測住宅市場客群趨勢客群策略