萬

達

白

鳥

湖

項

目C

地

塊方

案

設

計2

0

2

2

.

1萬

達

白

鳥

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項

目C

地

塊方

案

設

計2

0

2

2

.

1目錄CONTENTSPROJECT

CONTEXTSCHEMEREVIEWUNITCHAPTER住宅篇COMMERCIALCHAPTER金街篇APARTM公寓篇12345品牌簡介大盤規劃1.

柏創品牌2.

項目經驗3.

團隊簡介1.

區位分析2.

用地分析3.

交通分析4.

資源分析1.

規劃及策略2.

產品設計3.

立面圖1.

前期分析2.

方案設計3.

技術圖紙1.

規劃2.

案例3.

產品4.

立面4.

示范區WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

達

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魯

木

齊

白

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項

目

L

\

K

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H

\

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2

地

塊

方

案

設

計目錄CONTENTSPROJECT

CONTEXTSCHEMEREVIEWUNITCHAPTER住宅篇COMMERCIALCHAPTER金街篇APARTMENT

CHAPTER公寓篇12345品牌簡介大盤規劃1.

柏創品牌2.

項目經驗3.

團隊簡介1.

區位分析2.

用地分析3.

交通分析4.

資源分析1.

規劃及策略2.

產品設計3.

立面圖1.

前期分析2.

方案設計3.

技術圖紙1.

規劃解讀2.

案例調研3.

產品設計4.

立面設計4.

示范區WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

達

烏

魯

木

齊

白

鳥

湖

項

目

L

\

K

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H

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C

-

2

地

塊

方

案

設

計設計全產業鏈的解決平臺COMPANY

INTRODUCTION企

業

簡

介是一家集規劃、建筑、景觀于一體的綜合性設計公司。擁有280名員工，核心設計團隊匯聚了幾十位經驗豐富的一級注冊建筑師、注冊規劃師和高級景觀設計師。上海柏創智誠建筑設計有限公司擁有國家建筑設計綜合甲級資質、城市規劃乙級資質、園林景觀乙級資質。致力于提供“一體化”的全程設計服務。我們的一體化設計服務是指將規劃、建筑、景觀三個專業的設計人員組成專項團隊，從項目伊始到實施落地，全方位、多維度的無縫對接及配合，以專門化、定制式的模式為客戶提供以結果為導向的設計創意和全程服務。擅長特色小鎮、高端住區、社區商業、辦公綜合體等領域的項目設計。精品社區、社區商業、商辦綜合體、產業園區等是BDI柏創設計的強項，也積累了豐富的業績。BDI區別于其它設計公司的主要特點在于我們有近20人的研究院，以研帶產，公司先后參與了華夏幸福的幸福小鎮系列、世茂地產國風系列產品立面升級、綠都地產產品標準化研發、中梁地產集裝箱研發、綠地全生命周期住宅研發、中海信辦公社區共享空間研發設計和華夏幸福的孔雀城產品線、安徽高速地產御景系列產品線、吳中地產桃花源系列等專業開發商產品線研發設計。從2004年至今，我們已與眾多知名開發商合作了數百個設計項目，如：

泰禾福州灣二期、恒大飛龍湖康養小鎮、世茂陽光城大唐南寧五象瀾庭府、世茂永泰溫泉小鎮、世茂海上世界項目、世茂泉州星河城項目、金科重慶江津金融城項目、金科山東淄博集美天辰項目、中信地產北京亦莊項目、華夏幸福南京江寧G70項目、華夏幸福嘉善孔雀城項目、華夏幸福德清項目、華夏幸福萬利豐項目等一系列知名項目。憑借專業的服務態度和創新的設計，柏創國際一直延續著和國內眾多一線知名開發商（恒大、世茂、泰禾、金茂、金科、招商、正榮、華夏幸福、華僑城、佳兆業、中駿等）的合作，柏創國際是融創、世茂、泰禾、金茂、金科、祥生、正榮、華夏幸福、恒大、華僑城、美的、均和、佳兆業、中駿、康橋等開發商的戰略采購單位和優秀設計供應商。PARTNERS合

作

伙

伴團隊簡介

Team

Brief方案設計團隊主要設計人員名單在項目中擬任職務姓名李康執業資格工作年限13年一級注冊建筑師/高級工程師項目總負責/設計總監一級注冊建筑師/英國皇家注冊建筑師/高級工程師技術總監王晶18年項目負責人趙永虎倪抒睿齊中坤工程師工程師/17年9年主創建筑師13年設計團隊擁有資深前期方案及后期落地能力，可全方位協助招標發起人通過政府報批報建工作WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

達

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項

目

L

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A

N

D

A建筑面積：23.31萬平方米項目地點：沈陽BuildingArea：233,100㎡ConstructionSite：ShenYangConstructionTime：2019Developer：WANDA建設時間：2019年業主：萬達集團建筑面積：23.31萬平方米項目地點：沈陽BuildingArea：233,100㎡ConstructionSite：ShenYangConstructionTime：2019Developer：WANDA萬達沈陽住宅項目建設時間：2019年S

h

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A

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D

A業主：萬達集團WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

達

烏

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項

目

L

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K

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2

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塊

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設

計WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

達

烏

魯

木

齊

白

鳥

湖

項

目

L

\

K

\

H

\

C

-

2

地

塊

方

案

設

計WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

達

烏

魯

木

齊

白

鳥

湖

項

目

L

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K

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H

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2

地

塊

方

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設

計萬

達

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1

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A建筑面積：176582萬平方米項目地點：蘭州BuildingArea：176582㎡ConstructionSite：蘭州ConstructionTime：2020Developer：WANDA建設時間：2020年業主：萬達集團WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

達

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項

目

L

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設

計WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

達

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湖

項

目

L

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2

地

塊

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案

設

計135㎡全生命周期X-BOX：可與主臥結合，也可為獨立房間自由書房：可與公區或主臥互通超長陽臺可分可合，隨意變換WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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目

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設

計二人世界三口之家三代同堂戶型面積：160㎡4室2廳3衛（雙套房）

160㎡刷卡式獨立老人套房洗衣服務陽臺私家電梯廳豪華主臥套大面寬陽臺LDK+巨廳6.1x9.6=57㎡WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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A建筑面積：6806平方米項目地點：蘭州BuildingArea：6806㎡ConstructionSite：蘭州ConstructionTime：2020Developer：WANDA建設時間：2020年業主：萬達集團WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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目

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地

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設

計北

區

萬

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AWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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設

計方案展示

SCHEMEWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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項

目

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地

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設

計目錄CONTENTSPROJECT

CONTEXTSCHEMEREVIEWUNITCHAPTER住宅篇COMMERCIALCHAPTER金街篇APARTMENT

CHAPTER公寓篇12345品牌簡介大盤規劃1.

柏創品牌2.

項目經驗3.

團隊簡介1.

區位分析2.

交通分析3.

資源分析4.

用地分析1.

規劃及策略2.

產品設計3.

立面圖1.

前期分析2.

方案設計3.

技術圖紙1.

規劃解讀2.

案例調研3.

產品設計4.

立面設計4.

示范區WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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項

目

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設

計項目區位

Project

Location基地位于烏魯木齊市區，緊鄰白鳥湖，距距烏魯木齊南站約15.3公里經濟開發區重點打造區及發展配套區。9.5公里WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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設

計周邊交通

Traffic烏新伊白奧白白0.6KM1.0KM1.4KMLK1.5KM1.7KM2.1KM3.9KMCHWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計周邊資源

Surrounding

resources阿嘜龍幻想樂園新疆工程學院新景中心C地塊K地塊九年制學校烏魯木齊66中（白鳥湖校區）大池國際中心商業安瀾大廈L地塊白鳥翠嶺小公悅來生活廣場園H地塊八音和大廈WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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目

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設

計城市新區大宅項目定位地段優越，新城核心品牌優勢，商圈氛圍未來可期，配套完善城市綠肺，得天獨厚低密

便捷

商圈

生LOW-DENSITYWandaUrPumqiBRainiaoIhuVProjeActL/CK/h/YC-2plotSchemeDesign萬

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烏

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木

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白Q鳥

湖

項U目

L

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2I地

塊T方Y案

設

計ECO規劃條件解讀

Interpretation

of

planning

conditionsC地塊K地塊L地塊H地塊規劃條件C地塊:H地塊:L地塊:K地塊:總用地面積：52679m2容積率：≤1.9限高：≤24m總用地面積：14061m2容積率：≤5.9限高：≤100m總用地面積：52487m2容積率：≤2.3限高：≤80m總用地面積：24172m2容積率：≤2.4限高：≤80mWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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項

目

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地

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方

案

設

計目錄CONTENTSPROJECT

CONTEXTSCHEMEREVIEWUNITCHAPTER住宅篇COMMERCIALCHAPTER金街篇APARTMENT

CHAPTER公寓篇12345品牌簡介大盤規劃1.

柏創品牌2.

項目經驗3.

團隊簡介1.

區位分析2.

交通分析3.

資源分析4.

用地分析1.

規劃及策略2.

產品設計3.

立面圖1.

前期分析2.

方案設計3.

技術圖紙1.

規劃解讀2.

案例調研3.

產品設計4.

立面設計4.

示范區WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

達

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木

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湖

項

目

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設

計鳥瞰效果圖

Bird's-eye

viewWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計人視效果圖

Visual

viewWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計人視效果圖

Visual

viewWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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目

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計規劃及策略Planning

and

strategy?我們如何定義遠離大商業的K/L地塊WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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目

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設

計規劃條件解讀

Interpretation

of

planning

conditions規劃條件新疆工程學院L地塊:總用地面積：52487m2容積率：≤2.3限高：≤80m天然理想城K地塊:愛地悅府總用地面積：24172m2容積率：≤2.4限高：≤80mL地塊九年制學校社區配套亞心佳苑恒大御湖郡小區優勢資源:K地塊1.南面西面擁有良好景觀資源2.北面規劃九年制學校，享受學區便利3.兩地塊之間規劃社區配套用地，提升社區活力與便利性白鳥翠嶺小公園二號臺地公務員小區B區二號臺地公務員小區二號臺地公務員小區A區白鳥湖住宅小區白鳥湖盛唐家園WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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設

計周邊資源各有所長，重新定義地塊b/d/e/fa/g/jk/l都會生活國際社區生態宜居毗鄰新區核心商圈商業配套+景觀公園景觀+學區+社區配套WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計打造充滿活力的“生態社區”-

烏市宜居生活新標桿Create

atop-notchandvibrant”NewInternationalCommunity“-InspireurbanfreshmenWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計總平面圖

General

Layout方案一NWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計指標IndexK地塊L地塊K地塊、L地塊76659.55229114.78178735.11134716.10345006856.01200項目建設用地面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡52487153528.68120720.1079806.20345004177.90500項目建設用地面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡24172.5573766.1058015.0054909.92678.10200項目建設用地面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡項目規劃總建筑面積項目規劃總建筑面積項目規劃總建筑面積項目規劃地上總建筑面積項目規劃地上總建筑面積項目規劃地上總建筑面積高層洋房高層洋房高層商鋪商鋪商鋪郵政網點其中郵政網點公廁文化活動站其中其中蔬菜直銷店文化活動站600蔬菜直銷店公廁6008050080物業管理用房147老年人日間照料中心公廁750老年人日間照料中心物業管理用房750項目規劃地下總建筑面積人防車庫15751.102613.0057380306物業管理用房453項目規劃地下總建筑面積人防車庫32808.574953.00941項目規劃地下總建筑面積人防車庫50379.677566.001514其中人防夾層預留非人防及設備用房容積率12565.002.4其中人防夾層預留非人防及設備用房容積率其中人防夾層預留非人防及設備用房容積率26915.002.341300.002.3建筑密度21.93%35.00%500建筑密度18.99%35.00%1120綠地率建筑密度25.00%35.00%1620綠地率綠地率戶數戶數戶數機動車停車位地上停車位地下停車位輛輛輛輛輛532機動車停車位地上停車位地下停車位輛輛輛輛輛1120機動車停車位地上停車位地下停車位輛輛輛輛輛17171062243434268961374其中其中其中人防其中67人防非人防127人防其中194其中769非人防359非人防1180WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計戶型配比

House

type

matching總戶型配比K地塊戶型配比L地塊戶型配比圖例：方案一戶型50戶數10010858223750322060戶數比5.5%營銷要求5.0%戶型50戶數1001081621851350戶數比

營銷要求戶型50戶數戶數比0.0%營銷要求5.0%50㎡110㎡115㎡14.5%15.7%23.5%26.8%19.6%0.0%5.0%5.0%00756.0%5.0%75750.0%5.0%75㎡85㎡8532.2%13.1%27.8%12.2%3.3%30.0%10.0%30.0%15.0%5.0%8530.0%10.0%30.0%15.0%5.0%854205237.5%4.6%30.0%10.0%30.0%15.0%5.0%959595125㎡110120135合計110120135合計110120135合計3682206032.9%19.6%5.4%95㎡00.0%1810100.0%100.0%690100.0%100.0%1120100.0%100.0%WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計推盤策略

Push

strategy錯位競爭一期首開K地塊：主打50-95面積段快銷產品，尤其占比30%的50-75㎡產品處于錯位無競品狀態，可快速去化K二期開L地塊洋房：洋房施工速度快，可先建先賣，節約動態成本。同時洋房產品恒大御湖郡競品缺失，錯位競爭。三期開L地塊高層：此時恒大御湖郡已售賣一段時間。面積段重疊的直接競品打時間差推盤入市L3期2期3期1期WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計總平面圖

General

Layout方案二NWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計戶型配比

House

type

matching總戶型配比L地塊戶型配比K地塊戶型配比圖例：方案二戶型75戶數2704323783781541541766戶數比

方案一戶數比戶型7585戶數戶數比9.2%方案一戶數比戶型75戶數162108162162594戶數比

方案一戶數比15.3%24.5%21.4%21.4%8.7%5%30%10%

10832421621615415411725%30%10%

75㎡105㎡115㎡27.3%18.2%27.3%27.3%100.0%5%30%10%

8527.6%18.4%18.4%13.1%13.1%100.0%959585控制總價85㎡95㎡105115125合計105115125合計95

105合計8.7%

125㎡

100.0%

WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計日照推導

Sunshine

analysis受北面恒大御湖郡小區影響，地塊北側無法同時布置五棟高層,必須局部降低高度80M80M80M80M80M80M80M80M80M80M80M80M80M80M

80M32M80M

80MWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

達

烏

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齊

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鳥

湖

項

目

L

\

K

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H

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C

-

2

地

塊

方

案

設

計日照分析

Sunshine

analysis滿足南向日照大寒日兩小時0-1小時1-2小時2-3小時3-4小時4-5小時WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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項

目

L

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K

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-

2

地

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方

案

設

計我們為什么要做洋房？1.契合定位——打造“生態宜居社區”2.日照要求——北面恒大項目已報建，滿足日照要求必須局部降層3.控制成本——洋房單方建安成本低于高層WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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目

L

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K

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-

2

地

塊

方

案

設

計規劃結構

Planning

structure一環三軸一心一環：社區運動環,圍繞洋房做社區運動環，賦能運動健康等功能景觀的同時串聯各個組團次中軸次中軸主中軸主中軸三軸：一豎向社區主軸主導社區核心景觀，兩橫向次軸聯系核心景觀與組團花園一心：社區核心大花園景觀，小區的公共客廳WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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項

目

L

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K

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2

地

塊

方

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設

計景觀分析

Landscape

analysis組團景觀組團景觀組團景觀核心景觀核心景觀組團景觀組團景觀組團景觀外部景觀圖例：核心景觀組團景觀外部景觀WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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目

L

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2

地

塊

方

案

設

計消防分析

Fire

analysis消防出入口消防出入口消防出入口圖例：消防出入口消防車道消防登高面消防出入口WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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項

目

L

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2

地

塊

方

案

設

計交通分析

Traffic

analysis人行出入口人行出入口人行出入口圖例：地庫出入口人行流線車行流線人行出入口人行出入口WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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目

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2

地

塊

方

案

設

計天際線Skyline通過建筑高低錯落排布形成優美城市天際線27F

H=81.627F

H=81.627F

H=81.627F

H=81.627F

H=81.627F

H=81.611F

H=33.611F

H=33.6L地塊規劃路配套用地K地塊H計算方式：層高為3M,女兒墻設置為0.6MWandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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目

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設

計?場地南北高差近6M，如何化痛點為亮點WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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目

L

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地

塊

方

案

設

計地庫平面分析圖

Analysis

plan

of

basement844.02地庫出入口846.35地庫出入口地庫出入口地庫出入口846.62849.52地庫出入口地庫范圍K地塊地庫面積：2856.81平方米總車位數：930輛L地塊地庫面積：1192.05平方米總車位數：576輛WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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目

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設

計地庫剖面設計

Basement

Section

design場地標高與南面齊平，北面正好錯出1層高差作商鋪。如此車行北面平進地庫，南面人行出入口，人車完全分流1844.02845.9846.35850.1852.3845.36%地庫集中設計在北面，盡最大可能減少土方開挖，節約挖方成本852.36%850.11現狀場地1-1剖面圖WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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目

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設

計地庫平面

Basement

planK地塊地庫面積：30568.1平方米總車位數：930輛L地塊地庫面積：13920.5平方米總車位數：567輛合計地庫總面積：44488.6平方米總車位數：1497輛WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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設

計產品設計Facade

design市域競品分析

Competitive

analysis融創·江南桃源中南鉑悅府中南鉑悅府碧桂園·天譽白鳥湖·龍璽臺萬科·都會傳本案融創玖璽臺恒大翡翠華旭輝-燕來府WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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目

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方

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設

計市區競品分析

Competitive

analysis融創玖璽臺占地面積：80000平方米建筑面積：217000平方米容積率：2.04綠化率：35.50%停車位：1430樓棟總數：17棟總戶數：1222戶均價：12800元/㎡項目地址：新市區蘇州路與銀川路交會處產品組合：高層（4棟）、多層（13棟）主力戶型：三居（建面105㎡）、三居（建面119㎡）、三居（建面127㎡）中間戶-105-高層邊戶-119-高層T2-127-9F洋房T2-139-5F洋房WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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設

計市區競品分析

Competitive

analysis融創·江南桃源占地面積：345335平方米建筑面積：588000平方米容積率：0.53綠化率：35%停車位：1871總戶數：2253戶均價：6099元/㎡項目地址：頭屯河區五一新鎮崇五路交房時間：2019-04-01交房#產品組合：別墅（2層）、洋房（6-11層）主力戶型：三居（建面99㎡）、三居（建面124㎡）、三居（建面134㎡）WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計市區競品分析

Competitive

analysis旭輝-燕來府建筑類別：板樓板塔結合小高層高層產權年限：普通住宅:50年開發商：烏魯木齊旭輝泰和置業有限公司樓盤地址：沙依巴克區農大旁老滿城街666號占地面積：70532平方米建筑面積：149912.74平方米停車位：地下車位數1102總戶數：1021戶均價：11000元/平方米綠化率：35%（地鐵2號線南梁坡站50m處）戶數：1021戶容積率：1.7三室兩廳一衛-95三室兩廳兩衛-115四室兩廳兩衛-135WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計市區競品分析

Competitive

analysis萬科·都會傳奇3期占地面積：67756平方米建筑面積：176344平方米容積率：2.00綠化率：35%樓棟總數：7棟總戶數：1127戶樓層狀況：戶共7棟項目地址：友好商圈克西路185號價格：均價：13200元/㎡開盤時間：2020-10交房時間：2023-06產品組合：高層主力戶型：三居WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計市區競品分析

Competitive

analysis中南鉑悅府占地面積：90700平方米建筑面積：290000平方米容積率：2.50綠化率：35%停車位：一期520個車位總戶數：506戶項目地址：

烏魯木齊水磨溝區會展新區紅光山路產品組合：高層主力戶型：三居、四居WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計市區競品分析

Competitive

analysis恒大翡翠華庭項目地址：烏魯木齊市天山區賽馬場路58號開盤時間：2021-1-10產品組合：小高層、高層主力戶型：二居、三居、四居占地面積：157010平方米建筑面積：188411平方米容積率：1.20綠化率：35%總戶數：1585戶WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計市區競品分析

Competitive

analysis中南上悅城占地面積：84573.44平方米建筑面積：300044.86平方米容積率：2.70綠化率：35.10%總戶數：1371戶項目地址：

烏魯木齊新市區長沙路555號價格：均價：13000元/㎡開盤時間：2021-1-16產品組合：高層主力戶型：三居三室兩廳一廚兩衛108㎡三室兩廳一廚一衛96㎡三室兩廳一廚兩衛138㎡三室兩廳一廚兩衛118㎡WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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設

計市區競品分析

Competitive

analysis碧桂園·天譽占地面積：20193.92平方米建筑面積：913583.54平方米容積率：3.20價格：均價：10700元/㎡開盤時間：2021-1-16項目特色：宜居生態地產產品組合：高層綠化率：35%停車位：共541個停車位，地上54個，地下487個總戶數：508戶主力戶型：三居、四居項目地址：烏市會展區蘇州路東延與七道灣路交匯處4室2廳2衛1廚140㎡3室2廳1衛1廚90㎡3室2廳2衛1廚128㎡WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計區域競品分析

Competitive

analysis恒大銀湖城恒大御湖郡天然理想城（售罄）LK二號臺地公務員統建房金茂絲路小鎮二號臺地公務員統建房愛地悅府烏魯木齊縣統建房紅陽尚郡日報社集資房A盛唐家園首開區安瀾鉑寓蘇商美苑J隆博大廈文秀雅苑龍璽臺水龍灣B規劃中小學DCGEH創業大道F八音和

水產集團秦基悅山湖山湖景園坤興園(集資房)利民花園北新雅居WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計白鳥湖區競品分析

Competitive

analysis恒大銀湖城序號分析內容競品戶型恒大銀湖城

毛坯

20#占地面積：732000平方米建筑面積：1460000平方米容積率：2.00項目地址：烏魯木齊市經開區萬盛大街軒盛街南巷133號價格：均價：5000元/㎡（毛坯）5800元/㎡（精裝）綠化率：39%停車位：2182總戶數：2154戶開盤時間：2021-1-16項目特色：湖景地產1產品組合：高層主力戶型：二居、三居23產品定位產品特征中戶87.13㎡兩室一衛、東戶142.7㎡三室兩廳兩衛、西戶114.17㎡三室兩廳一衛布局規整，南向臥室帶飄窗，87中戶三室朝南；142/114南北通透，但兩室朝南。從產品力方面，對比萬達，明顯較弱。根據競品產品定位及產品特征分析：87戶型，首開節點，將是主力去化產品；142三室戶型，從總價與裝修壓力考慮，未有價格引導情況下，將成為滯銷產品。毛坯房源，除價格，整體優勢不明顯，對比萬達，產品力弱，且面積偏大，預計價格有下浮或贈送車位使用權、兒童反斗城終身免費暢玩、會所健身年卡等營銷策略。結論序號分析內容恒大銀湖城

精裝2#、3#1競品戶型三室兩廳兩衛戶型：136.54㎡、126.41㎡、124.82㎡23產品定位產品特征三室兩廳一衛戶型：111.94㎡、110.75㎡（中戶）、102.97㎡（中戶）邊戶均約為120以上三房產品，客臥兩室朝南；中戶102-110戶型，不規則布局，三室朝南，102中戶暗廚。根據競品產品定位及產品特征分析：1、從產品情況看，110.75中戶、126.41邊戶，將成為精裝主力去化產品；2、精裝房源，3、120㎡以下122套，125以上84套，產品力對比萬達，南向采光面少，戶型通透尺度弱，產品亮點不足。4、從市場成交情況來看，區域客戶價格敏感，控單價、控總價是客戶選房重要因素，預計恒大精裝房源，將以超高性價比入市。結論WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計市區競品分析

Competitive

analysis白鳥湖·龍璽臺占地面積：20000平方米建筑面積：110000平方米容積率：3.20綠化率：35%停車位：共707個停車位樓棟總數：5棟總戶數：368戶價格：均價：7200元/㎡產品組合：高層主力戶型：二居、三居項目地址：新醫路西延線（萬盛大街）與通達街交匯處WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計白鳥湖區競品分析

Competitive

analysis金茂絲路小鎮住宅部分：項目由牡丹花園、蘭園、海棠花園三個組團構成，引進農大附中附小學區，已推出牡丹花園、海棠花園3460套，兩年銷售1736套，年均銷售800套，目前庫存1724套，但2020年1-11月僅銷售388套，價格下調至5780-6800。金茂牡丹花園商業：項目年度合計去化商業15套，2100㎡，成交額3800萬，均價17894元/㎡。102㎡三房兩廳一衛114㎡三房兩廳一衛128㎡三房兩廳兩衛WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計白鳥湖區競品分析

Competitive

analysis水龍灣本土小開發商，2020年10月2日開盤，推售3棟，292套房源，開盤價5288元/㎡毛坯送車位，截至11月底，成交54套，最新銷售策略4888元/㎡毛坯送車位。項目基礎指標信息項目地址開發商烏市頭屯河區2號臺地鳴谷路南新疆創科銘城房地產開發有限公司占地面積建筑面積總戶數3.73萬㎡容積率綠地率車位配比高層2.035.02%1:110.13萬平方867（二期）產品類型首開時間戶型面積項目特色2020年10月88-125㎡交房時間價格2020年10月5368元/㎡伴山依湖休閑康養生活區，掃去塵埃生活品質社區交通：以田字形井子狀的道路分布，以北蘇州路，以南新醫路西延學校：婦聯幼兒園、農大附中、附小在建公共配套商業：萬達廣場在建、奧特萊斯公園：白鳥翠玲公園、王家溝生態公園、艾丁湖公園92㎡兩室兩廳一衛120㎡三室兩廳一衛132㎡三室兩廳兩衛WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計白鳥湖區競品分析

Competitive

analysis恒大御湖郡l恒大御湖郡首開4棟住宅：84-90㎡三房138套

占比20%，100-105㎡三房

占比60%，97㎡三房占比7%，119㎡三房占比13%。?

產品類型：T4高層?

戶型面積：89-125㎡?

預計單價：精裝修5600元/平米樓棟層數每層戶數01房戶型02房戶型03房戶型04房戶型合計套數4號樓9號樓232326264444104.63105.9297.9684.52119.33119.33102.9984.52119.33119.33102.99104.6397.969292三室一衛三室一衛三室一衛三室兩衛兩室一衛三室兩衛三室兩衛三室兩衛兩室一衛三室兩衛三室兩衛三室兩衛三室一衛三室一衛三室一衛三室兩衛首開392套，貨值2億，全精裝，以85㎡兩房及105㎡小三房為主。10號樓11號樓105.62103.7104104392103.7WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計白鳥湖區競品分析

Competitive

analysis恒大御湖郡序號分析內容恒大御湖郡

精裝戶型1競品戶型中戶89㎡三室一衛、94㎡三室一衛、101

三室一衛㎡23產品定位產品特征布局緊湊，南向臥室帶飄窗，100㎡以下臥室面寬3.3米，南北不通透，兩室朝南。從產品力方面，對比萬達，明顯較弱。根據競品產品定位及產品特征分析：項目以犧牲產品力為主要手段，控面積控總價，不主動給客戶釋放戶型尺寸，以精裝價格策略、高綠化戶戶觀景、后門15分鐘到萬達為支撐。結論除價格，整體優勢不明顯，對比萬達，產品力弱，預計價格有下浮或贈送糧油禮包、多重好禮等多項促銷策略。WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計競品分析

Competitive

analysis項目名85㎡95㎡110㎡120㎡135㎡140㎡以上競品調研—烏魯木齊在售優選稱融創玖璽臺無無3房2廳1衛（105㎡）3房2廳2衛（119㎡）3房2廳2衛（124㎡）3房2廳2衛（120㎡）4房2廳2衛（139㎡）融創江南桃園無無3房2廳1衛（99㎡）3房2廳1衛（99㎡）2房2廳1衛（89㎡）3房2廳2衛（134㎡）3房2廳2衛（150㎡）中南柏悅府3房2廳2衛（112㎡）3房2廳2衛（130㎡）4房2廳2衛（140㎡）恒大御湖郡無無3房2廳2衛（108㎡）3房2廳2衛（125㎡）萬科都會傳奇3房2廳1衛（96㎡）3房2廳1衛（110㎡）3房2廳2衛（130㎡）WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計競品分析

Competitive

analysis項目名85㎡95㎡110㎡120㎡135㎡140㎡以上競品調研—烏魯木齊在售優選稱旭無無無輝·燕來府3房2廳1衛（95㎡）3房2廳2衛（115㎡）4房2廳2衛（135㎡）恒大銀湖城無2房2廳1衛（83㎡）3房2廳1衛（113.7㎡）3房2廳2衛（126.32㎡）碧桂園·天譽無無3房2廳1衛（90㎡）3房2廳2衛（128㎡）4房2廳2衛（140㎡）白鳥湖萬達首開區無無2房2廳1衛（85㎡）3房2廳1衛（105㎡）3房2廳2衛（120㎡）3房2廳2衛（135㎡）白鳥湖·龍璽臺無無無3房2廳2衛（110㎡）3房2廳2衛（123㎡）2房2廳1衛（87㎡）WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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計調研總結1.南向無陽臺，可做飄窗；2.多數產品倒扣廚房處理，純南北通透較少見；3.130㎡以下2-3開間為主；WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

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2

地

塊

方

案

設

計?產品如何對直接競品形成碾壓優勢？WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

達

烏

魯

木

齊

白

鳥

湖

項

目

L

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地

塊

方

案

設

計核心策略一：壓縮面積，同類產品,控制總價更低本項目產品面積恒大御湖郡典型產品面積-14㎡-4㎡兩房兩廳一衛89㎡兩房兩廳一衛75㎡2.5房兩廳一衛

85㎡2.5房兩廳一衛三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛89㎡104㎡109㎡125㎡-9㎡三房兩廳兩衛95㎡-4㎡三房兩廳兩衛

105㎡四房兩廳兩衛

115㎡四房兩廳兩衛

125㎡-10㎡烏魯木齊不做陽臺只做凸窗，戶型面積可比常規更小恒大御湖郡做陽光房實際造成了面積的浪費核心策略二：降維打擊，相近面積段,抬升產品能級本項目產品能級恒大御湖郡典型產品能級兩房兩廳一衛

89㎡

集中式2.5房兩廳一衛

89㎡

分離式兩房兩廳一衛

75㎡

分離式大高

中間戶2.5房兩廳一衛

85㎡

分離式大高

中間戶三房兩廳兩衛

95㎡

分離式大高

邊戶三房兩廳兩衛

110㎡

分離式大高

邊戶中間中間三房兩廳兩衛

104㎡

分離式三房兩廳兩衛

109㎡

分離式三房兩廳兩衛

125㎡

分離式大高四房兩廳兩衛

120㎡

洋房拼接戶營銷配比注意滿足設計：邊戶95+105百分比=中間戶78+85百分比即可方案一錯位競爭50758595110120135極致剛需功能剛需品質改善戶型設計

Apartment

layout

design御湖郡

2室2廳1衛

89㎡【

75

㎡

中間套

】本方案

2室2廳1衛

75㎡LD+3.3X5.5=18.15㎡干濕分離衛生間vs南向三開間南向2.5開間，南北不通透南向三開間，南北通透設計,總面積小14㎡WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

達

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項

目

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地

塊

方

案

設

計戶型設計

Apartment

layout

design首開區

2室2廳1衛

85㎡【

75

㎡

中間套

】本方案

2室2廳1衛

75㎡LD+3.3X5.5=18.15㎡干濕分離衛生間vs南向三開間南向三開間，南北通透設計,總面積小10㎡WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

達

烏

魯

木

齊

白

鳥

湖

項

目

L

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K

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H

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地

塊

方

案

設

計戶型設計

Apartment

layout

design御湖郡

2.5室2廳1衛

89㎡【

85

㎡

中間套

】本方案

2.5室2廳2衛

85㎡寬U型廚房干濕分離衛生間vs南向三開間次臥面寬2350更寬綽的尺度，更小的總面積WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

達

烏

魯

木

齊

白

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湖

項

目

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地

塊

方

案

設

計戶型設計

Apartment

layout

design首開區

2室2廳1衛

85㎡【

85

㎡

中間套

】本方案

2.5室2廳2衛

85㎡寬U型廚房干濕分離衛生間vs南向三開間南向2.5開間，南北不通透南向三開間，南北通透設計，多一個功能房WandaUrumqiBainiaohuProjectL/K/h/C-2plotSchemeDesign萬

達

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項

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