[房地產]政策解讀及房地產市場預測·規律篇·救市篇·預測篇中國經濟發展周期理論繁榮期減速期衰退期復蘇期完整的經濟周期經歷繁榮、減速、衰退、復蘇四個階段。中國經濟發展周期理論繁榮期減速期復蘇期1、中國改革開放以后，中國尚未經歷過衰退期，經濟始終處于不同幅度的經濟增長之中。2、上海從92年開始至今，連續16年GDP增速保持兩位數，其間周期變化與中國經濟相同。時間上一輪調整期復蘇期發展期調整期新一輪復蘇期階段城市房地產發展周期1232、跨度趨長性；我國房地產周期的頻率,自80年代以來大約都是5年發展,2年低落,約7到8年為一個周期,而隨著國民經濟逐步發展、市場及行業的逐步成熟和健全,這個周期有延長的態勢。4、階段差異性；我國房地產的周期中,調整期相對比較短,而發展期時間比較長,這顯示出市場需求持續旺盛這樣的特點,它明顯不同于房地產總量過剩的國家和地區。1、區域特殊性；房地產自身的區域性特別明顯，尤其是珠三角、長三角、環渤海、中西部等區域房地產發展周期特征更是不一。3、波幅漸緩性；隨著國民經濟持續向好的帶動，以及房地產自身發生發展機制的不

斷健全，周期性的（斜率）波動有趨緩的態勢。中國房地產發展周期理論中國房地產發展周期理論時間房地產市場走勢發展期調整期復蘇期1、開發投資：低幅上升向縮減投資轉變；2、土地市場：低價成交，出現流標；3、市場供應：大幅放量，逐漸萎縮；4、需求心理：市場預期轉變，進入觀望；5、市場成交：逐漸回落；6、房價：上市公司首先出現降價，逐漸蔓延；7、政策：抑制性政策組合推出。1、開發投資：快速上升；2、土地市場：高價拿地，比拼資金；3、市場供應：逐漸上升；4、需求心理：不理性，透支消費；5、市場成交：快速增長，增速快于供應；6、房價：快速上漲；7、政策：逐步回收鼓勵性政策，逐漸向抑制性政策過度。1、開發投資：逐漸下降，向上升轉變；2、土地市場：低價圈地；3、市場供應：逐漸回升；4、需求心理：理性入市；5、市場成交：成交回暖，供求平衡；6、房價：平穩，部分樓盤開始上漲；7、政策：逐步回收抑制性政策，逐漸向鼓勵性政策過度。政策拐點政策拐點·規律篇·救市篇·預測篇國內：從緊宏觀調控國際：次貸危機、金融風暴經濟下滑-2.3%07/1-908/1-912.2%9.9%GDP增幅國內外雙重壓力，國內經濟出現下滑，預判形勢不容樂觀，調控目標從“兩防”轉變為“一控一保”保增長增投資助出口擴內需三架馬車，增投資和擴內需成為“保增長”的關鍵點，而“支持居民購房”則成為擴內需的重要環節房地產新政全方位出擊，旨在“支持居民購房”住房保障公積金行政性收費房產稅費支持居民購房雙率下調新政·二手房買入

條件新政前新政后公積金利率---

4.86%4.59%公積金首付普通自住住房30.00%20.00%非普通住房30.00%30.00%第二套普通自住40%20%第二套投資40.00%40.00%公積金上限第一套普通住房60萬80萬第二套普通住房60萬60萬非普通住房60萬60萬稅目條件一條件二新政前新政后契稅普通住房<90平方米1.5%1.0%90-140平方米1.5%非普通住房---

3.0%3.0%印花稅---

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0.05%0

9月15日前9月16日—10月9日10月10日-10月26日10月27日-10月30日10月30日后5年以上貸款基準利率7.8300%7.7400%7.4700%7.4700%7.2000%優惠利率（首套自住普通住房）6.6555%6.5790%6.3495%5.2290%5.0400%非普通住房7.8300%7.7400%7.4700%7.4700%7.2000%第二套（非自住非普通）8.6130%8.5140%8.2170%8.2170%7.9200%新政·二手房賣出稅目條件一條件二條件三新政前新政后印花稅---

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0.05%0土地增值稅---------1%0營業稅普通住房2年以內---

5.55%5.55%2-5年---

5.55%0%5年以上---0.00%0%非普通住房2年以內---

5.55%5.55%2-5年---

5.55%差額5.55%5年以上---差額5.55%差額5.55%個人所得稅普通住房2年以內---1%1%2-5年唯一用房1%0%2-5年非唯一用房1%1%5年以上唯一用房0%0%5年以上非唯一用房1%1%非普通住房2年以內2年以內2%2%2-5年唯一用房2%0%2-5年非唯一用房2%2%5年以上唯一用房0%0%5年以上非唯一用房2%2%新政·一二手房買入成本

第一套第二套自住第二套投資普通住房非普通住房普通住房非普通住房普通住房非普通住房商貸利率5.23%7.47%？？8.22%8.22%商貸首付20%30%？？40%40%公積金利率4.59%4.59%4.59%4.59%4.59%4.59%公積金首付20%30%30%30%30%30%公積金上限806060606060契稅1%（90以下）1.5%（90－140）3%1.50%3%1.50%3%印花稅000000首次購房、自住消費，銀行信貸優惠明顯。但何為“首套”？何為“改善型”？尚需明確新政·二手房賣出稅費

普通住房非普通住房２年內２－５年５年以上２年內２－５年５年以上印花稅0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%土地增值稅0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%營業稅5.55%0.00%0.00%5.55%差額5.55%差額5.55%個人所得稅唯一1.00%0.00%0.00%2.00%0.00%0.00%非唯一1.00%1.00%1.00%2.00%2.00%2.00%稅收總成本唯一6.55%0.00%0.00%7.55%差額5.55%差額5.55%非唯一6.55%1.00%1.00%7.55%2%+差額5.55%2%+差額5.55%二手房市場賣家減負，變相降低買家成本。上海普通住房新標準單位：平方米單位：元/平方米老標準新標準內環內：Y=245·1/X新標準房源數量有所擴大。體現出鼓勵中小戶型的精神。上海普通住房新標準新標準前后，上海商品住宅中普通住房網上待售量增加50%。新增供應方面：11月1-6日，普通住房新增比例達到70.9%。成交方面：11月1-6日，普通住房成交比例達到65.9%。網上待售（11月4日）：老標準：19549套，

194.6萬平方米。新標準：31236套，287.4萬平方米。1雙率齊降2雙率齊降3國務院會議4上海14條5貸款降息6普通住房新標準房地產新政每日成交在150套上下震蕩，僅房展后出現短暫高潮。擠牙膏般地出臺政策，反令市場再陷觀望。普通住房新標準出臺后出現小高峰。但