前言經委托，我司特針對長湖項目的營銷策劃工作對整個孝感城區內所在售樓盤進行了調查分析，市場調研工作自2010年2月19日—2月本次主要是通過市場調研，了解項目地塊周邊房地產市場現狀及未來發展趨勢，明確項目地塊的開發條件和開發競爭環境，細分消費市場，確定目標客戶群，為項目定位提供決策支持信息。呈貴司為確定產品性質作為參考依據，現根據《孝感長湖項目策劃要求》，編制\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目策劃案，其中分四個部分進行：1、產品出爐的依據：宏觀市場、區域市場、樓盤調查區域、樓盤總結、訪談總結、市場總結。2、產品\o"點擊搜索所有關于［定位］的文章"定位：\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目SWOT分析、被訪者客戶群\o"點擊搜索所有關于［定位］的文章"定位、\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目概念\o"點擊搜索所有關于［定位］的文章"定位、\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目形象描述、小區規劃建議、建筑風格建議、戶型設計建議、園林風格建議、各種設施建議、價格\o"點擊搜索所有關于［定位］的文章"定位建議。3、\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目營銷推廣：廣告\o"點擊搜索所有關于［定位］的文章"定位語設計、廣告風格設計、主題推廣活動、媒體整合、營銷策略、費用預算、效果監測、評估、修正。4、開發節奏控制。在貴公司的指導和配合下，經過詳細的市場調查和認真分析，我司對該\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目進行了極為準確的業態\o"點擊搜索所有關于［定位］的文章"定位，在原規劃上提出了一些調整建議，以使產品更完善，減少未來入市障礙，并根據該\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目的市場\o"點擊搜索所有關于［定位］的文章"定位、產品\o"點擊搜索所有關于［定位］的文章"定位和\o"點擊搜索所有關于［萬州］的文章"孝感的市場環境，尋求最佳的市場推廣方案，以實現貴公司牟取最大的經濟利益的同時也為本公司獲取相應的回報，實現合作雙方的“雙贏”。

第一部分市場信息調研

一、城市概況（一）區位優勢孝感市東鄰“九省通衢”的大武漢，北連河南省的南大門信陽市，南靠廣闊富饒的江漢平原，西接古城襄樊、荊州、車城十堰。孝感城區位于市域南部、孝南區西部，地處東經113°55’，北緯30°56’。市域南北長188公里,東西寬122公里,位于湖北省東北部，東臨省會武漢市，北與河南、隨州交界，西接天門、仙桃、京山等縣市，東連黃岡市的紅安縣和武漢市的黃陂區。市域總面積8910平方公里,占湖北省國土總面積的4。孝感是距離武漢最近的附屬衛星城市，區位優勢明顯，經濟邊際效應逐步得到釋放。（二）交通狀況孝感交通區位優越。京廣、漢丹和即將投入使用的長荊鐵路穿境而過，107、316國道、京珠高速公路在境內縱橫交錯。漢江、環河、澴河匯通長江，城區距武漢天河國際機場32公里，隨著孝感市孝天路的改造，孝感與武漢國際航空港的關系將更為緊密。形成了以鐵路為動脈、公路為主體、水運、航運為補充的水、陸、空立體交通網絡。類型發展概況公路北京至深圳(107)、烏魯木齊至福州(316)兩條國道和建設中的北京至珠海高速公路在孝感市區交匯而過，市境內214條省、市、縣公路干道經緯如網，溝通全市城鄉，公路密度居湖北省之首。鐵路京廣鐵路縱貫南北，漢渝線橫穿東西，并有安衛鐵路將京廣線與漢渝線連接。建設中的川漢鐵路穿境而過，孝感鐵路貨場可辦理全國聯運手續。航空孝感城區距武漢天河國際機場32公里，有一級公路和高速公路直達。國內大中城市和香港特區均有班機定期飛行。水運市境內漢江、澴河、環河、漢北河等連通長江，可直達長江沿岸各地。交通的便利與快捷是經濟騰飛的保障，孝感完善的立體交通體系為經濟發展打下了良好的基礎，拉近了產業經濟鏈接與置業聯動，以武漢天河機場臨空產業圈內各階層將向孝感輻射，而孝感的置業階層部分將進入武漢置業。同時，隨著孝感經濟的發展，孝感武漢城際鐵路的開通，孝感將會吸引更多的異地置業人群向其靠攏。（三）面積、人口孝感轄區圖孝感市區圖孝感市是一個發展中的新興的中等城市，疆域孝感轄區圖孝感市區圖區劃名稱應城市安陸市漢川市孝昌縣大悟縣云夢縣孝南區人口（萬人）207012065636075面積（平方公里）110313601663120019866049602009年，孝感市總戶數162。2萬戶，戶籍總人口528。7萬人，其中孝感市城區人口33萬，全年城鎮新增就業7。4萬人，下崗失業人員實現再就業2。6萬人。隨著孝感市城市發展水平上升，將吸引大量周邊縣市人群進城就業、生活，會進一步放大各種消費需求，房地產行業也會從中受益。（四）資源環境1、水資源孝感市多年平均水資源總量38。14億m3，其中地表水資源量36。73億m3，地下水資源量6。59億m3，地表水與地下水的不重復計算量1。41億立方米。多年平均入境水量33。4851億m3、多年平均出境水量55。8462億m3(出入境水量不包括漢江)、多年平均供水量20。9321億m3、多年平均其它供水量0。5895億m3、多年平均用水量20。9321億m3、多年平均耗水量10。4277億m3。地表水水質較差，無Ⅰ類水，大中型水庫水質為Ⅱ類。2、森林資源孝感市林業用地面積是17。6997萬公頃，森林面積13。1751萬公頃；活立木總蓄積量579。0634萬立方米，森林蓄積451。7219萬立方米。孝感境內木本植物可分針葉林、闊葉林、灌叢3個植被型組、12個植被型、43個群系。3、礦產資源全市主要礦產有7大類23種，其中優質礦11種。應城石膏地質儲量2。49億噸；應城、云夢巖鹽地質儲量2。8億噸；大悟磷礦地質儲量1。72億噸；另外還有芒硝、稀土、金、銀、銅、鎳、重晶石、云母石、大理石等礦產資源。4、旅游資源雙峰山旅游度假風景區孝感第一高峰，形成以孝文化主題公園、白云古寨、洋泗峽谷、雙峰托日等重要景點，成為武漢市民理想休閑度假勝地。預計2010年接待游客將達到30萬人次，旅游綜合收入達到6000萬元。觀音湖生態旅游區孝感市以水體休閑度假的重點景區，打造了觀音苑、觀音普渡、仙人擺渡、孟宗文化園、蓮花廣場等特色旅游元素。預計2010年接待游客達到30萬人次，旅游綜合收入8000萬元。應城湯池溫泉以地熱資源為依托，建成集商務會展、休閑度假、娛樂保健、療養康復于一體的華中浴谷基地。預計2010年接待游客達到60萬人次，旅游綜合收入達1。8億元。紅色旅游大悟宣化店是周恩來與美蔣代表談判舊址、白果樹灣新五師司令部舊址、鄂豫邊區革命烈士陵園、安陸趙棚鄂中抗日革命根據地、鄂中革命紀念館等系列紅色景點。預計2010年接待游客25萬人次，旅游綜合收入8000萬元。安陸白兆山旅游風景區該風景區是唐代大詩人李白“酒隱安陸、蹉跎十年”之地，李白遺址、遺跡很多。充分體現李白文化及其相關的旅游元素，注入唐詩園、白兆寺、唐俑雕塑園等重要小景觀。預計2010年接待游客達到20萬人次，旅游綜合收入達到5000萬元。（五）文化傳承孝感具有深厚的孝文化底蘊。南朝宋孝建元年（公元454年），因此地“孝子昌盛”，遂置縣名“孝昌”。后唐同光二年（公元924年），莊宗李存勖因孝昌縣名之“昌”字犯了其祖父名諱，遂根據董永賣身葬父、黃香扇衾溫被和孟宗哭竹生筍等孝子感天動地的故事，改孝昌縣為孝感縣，是為“孝感”得名之始。近年來，孝感市對待傳統孝文化，一方面努力將其傳承延續，另一方面盡可能地挖掘以“孝”為核心的傳統文化資源，將傳統的“孝文化”與先進的時代精神相結合，融入到經濟和社會發展的各個領域，“孝道昌隆，誠信天下”的美好氛圍穿越時空歷久愈純，形成閃亮的文化品種。在孝道的熏陶下，孝感的當代孝子成批涌現，社會風尚日臻至善。今天的孝感，大力弘揚古孝子的孝德遺風，大打孝文化品牌，于1996年、2002年連續開展了兩屆“十大孝子”評選活動，涌現出了“全國敬老好兒女”周玉蘭等一批新時期孝子，樹立了社會新風，秉承了孝文化。（六）城市建設1、規劃布局老城區：以行政商業、文化居住為發展方向。北城區：以交通中轉、物資物流等生產服務性為發展方向。南城區：以安置老城區疏散人口、城市休閑功能綠地為發展方向。東城區：未來城市發展方向，以行政商業、文化居住為主。政府東遷：未來規劃中，政府將遷移至東城新區。城際鐵路：孝感至武漢城際鐵路將在東城區設置終點站。規劃示意圖滾子河公園：沿107國道方向，打造綠色走廊，形成以滾子河公園為代表的生態長廊。規劃示意圖2、發展空間孝感城市發展橫向以東為主要方向，縱向則以107國道為主軸進行延伸，整體呈現核心橢圓式向武漢擴散，并形成環形發展圈，以迎合泛武漢城市發展圈。城市發展空間示意圖城市發展空間示意圖東北南（七）8+1武漢城市圈發展專題1、武漢城市圈總體布局武漢城市圈將借助“珠三角”城市群和京、津、冀都市圈南北兩端的支撐，并依托于“長三角”城市群，建成綠色、宜居、和諧，并充滿活力、快捷的生態型城市圈。到2020年，武漢城市圈將提前3至5年實現小康，武漢市產業在長江中游地區基本實現現代化，武漢城市圈成為我國內地經濟增長極之一。建成以武漢市大外環和環城市圈高速路構成的“兩環”，以及由13條以武漢為中心的高速公路和快速路構成的公路主骨架網，形成以武漢為中心，通往城市圈8市市區的“1小時交通圈”。2015年后，建設武漢至孝感、鄂州、黃石、仙桃等城市的城際鐵路專用線，形成城市圈軌道交通網。加速完成天河機場擴建及配套工程，使之成為華中地區最大的國際航空港，而圈內主要城市到天河機場的快速通道的建設，將使圈內城市到天河機場都有捷徑。國家城市圈戰略示意圖國家城市圈戰略示意圖武漢城市圈示意圖武漢城市圈城際鐵路2、孝感在武漢城市圈中的地位在中部崛起大武漢1+8城市圈中，孝感市是距離武漢最近的城市。孝感城區離武漢中心區僅60公里，而在孝感城區與武漢中心區距離的中心就是有著華中第一、全國第三之稱的武漢天河國際航空港。隨著天河機場第二航站樓的修建，武漢國際航空港將形成以天河機場為核心，加快航空運輸、綜合物流、高新技術、裝備制造、食品加工、商務會展、現代服務、休閑旅游及宜人居住等臨空產業發展，形成航空物流產業鏈和優勢產業集群，建成以機場為核心的60平方公里的臨空經濟走廊，使空港經濟成為孝感、黃陂、武漢重要的經濟增長極。如果“8+1城市圈”是一個“加大號的城市”，那么孝感事實上已經成為這座城市的北大門，其交通區位優勢明顯，將作為融入武漢城市圈的第一梯隊城市。

二、經濟發展（一）城市經濟概況1、孝感國民生產總值（GDP）截止2009年末，全市完成生產總值681。2億元，增長15。1%；全社會固定資產投資397。3億元，增長46。7%；財政總收入48。5億元，增長23。4%，城鎮居民人均可支配收入13562元，增長9。2%；人口自然增長率5。45‰，主要經濟指標增幅高于武漢城市圈和全省平均水平。2、居民可支配收入截止2009年末，孝感城鎮居民人均可支配收入為13562元人民幣，增長趨勢與孝感國民經濟保持同步發展。連續4年增長速度超過8。5%，2009年隨著國家宏觀政策調控，與08年相比城鎮居民人均收入增加了1143元，實現9。2%的增長率。3、固定資產投資截止2010年2月19日，統計部門數據顯示，2009年全市社會固定資產投資和消費品市場同比增長46。78%和20。9%，保持快速增長的趨勢。全市社會固定資產投資完成397億元，同比增長46。7%。其中，城鎮以上固定資產投資完成341。5億元，同比增長49。6%，房地產開發投資完成32。4億元，同比增長13。4%。4、社會消費品零售總額隨著城市商業基礎設施的不斷完善和城市化步伐的加快，孝感消費品市場也保持快速發展態勢。2009年，孝感市實現社會消費品零售總額達326。9億元，同比增長20。9%，其中城市消費品市場實現零售額189。2億元，同比增長20。5%；農村消費品市場實現零售額137。7億元，同比增長21。4%。隨著農村消費潛力的逐步釋放，從09年8月開始，農村消費品市場增幅超過城區，且占全市消費品市場呈大比例增加。農村市場全年增幅快于城市0。9個百分點，占全市零售總額的42。1%。5、金融機構新增各項存款截止2009年末，孝感市銀行業金融機構新增各項存款122。88億元，增長24。42%，新增各項貸款74。45億元，增長30。54%，雙雙大幅超出市政府年初下達的存貸款任務目標。貸款增幅高于存款增幅6。12個百分點在我市近十年歷史上尚屬首次。6、城鎮人均可支配收入截止2009年末，孝感城鎮居民人均可支配收入13562元，增長9。2%；農民人均純收入5131元，增長10。7%，超過全省平均水平。（二）產業發展格局1、綜合概況截止2009年末，孝感市生產總值681。2億元,按可比價格計算，比上年增長15。1%。第一產業增加值145。2億元，增長5。8%；第二產業增加值286。8億元，增長20。1%；第三產業增加值249。2億元，增長14。9%。三次產業結構為21。3：42。1：36。6。其中，在第三產業中，交通運輸、倉儲及郵電通信業增長14。2%，批發零售貿易業增長19。4%，住宿餐飲業增長8。0%，金融業增長23。8%，房地產業增長18。2%，其他服務業增長13。3%。2、農業截止2009年末，孝感全市農業生產獲得豐收，糧食播種面積517。9萬畝，比上年增長5。4%。主要農產品產量如下：種類數量增長比例糧食228。87萬噸5。2%棉花3。24萬噸13。3%油料23。19萬噸16。9%茶葉2626噸10。3%園林水果12。95萬噸7。5%蔬菜298。09萬噸6。1%3、工業及建筑業截止2009年末，孝感全市規模以上工業企業1004家,比上年凈增142家。完成全口徑工業增加值250。7億元，比上年增長22。5%。其中：規模以上工業增加值221。4億元，增長26。9%。中省工業增長8。8%，地方工業增長33。9%；輕工業增長27。7%，重工業增長26。2%。市本級工業完成增加值32。4億元，增長16。1%。全市汽車機電、鹽磷化工、輕工紡織、食品醫藥、金屬制品等五大支柱產業完成工業增加值131。2億元，增長26。2%。主要工業產品產量如下：種類數量增長比例紗30。38萬噸27。0%服裝3092。25萬件23。6%純堿128。78萬噸57。2%水泥215。84萬噸27。4%化肥44。81萬噸27。8%發電量56。24億千瓦時5。3%原鹽479。26萬噸7。1%鋼材15。05萬噸28。5%中成藥3。02萬噸20。6%機制紙及紙板22。8萬噸44。3%4、交通、郵電及旅游截止2009年末，2009年，全市共完成交通投資8。7億元。孝漢大道完成投資2億元，完成工程量的50%；漢川新河大橋建成通車；完成了孝感城區至天紫湖路段刷黑改造；建成通村油路和水泥路1800公里；建成農村五級客運站6個、候車亭160個、招呼站280個。全市公路通車里程達11249公里，其中：一級公路42公里，二級公路934公里，三級公路1362公里，四級公路8911公里。2009年，全年通信業實現營業收入13。7億元，比上年增長8。0%。其中郵政業1。6億元，增長7。3％；電信業12。1億元，增長8。0％。電話擁有量達275萬部，比上年增加21萬部。其中固定電話85萬部，增加1萬部；移動電話190萬部，增加20萬部，其中新增3G用戶2。1萬戶。電話普及率53％；互聯網用戶35萬戶，其中寬帶用戶20萬。2009年，全年旅游入境游客1。3萬人次，旅游創匯685萬美元，分別比上年增長16%、16。6%；接待國內游客643。5萬人次，實現旅游綜合收入37。4億元,分別比上年增長26。2%和25。5%。在各項優惠政策、措施出臺的影響下，2009年房地產市場已全面回暖，開發商融資及資金壓力都得到解決。預計未來中央在針對開發商資本市場融資及土地信貸方面將進一步收緊，這將有利于控制房地產信貸風險，抑制地價快速上漲，促使房價的穩定。

三、房地產發展狀況（一）房地產總體發展掃描2009年，孝感全市完成商品房施工面積370萬平方米，商品房銷售面積240萬平方米。各地完成施工面積、銷售面積計劃中，孝感城區施工150萬平方米，已銷售90萬平方米，漢川施工55萬平方米，已銷售45萬平方米，應城施工35萬平方米，已銷售25萬平方米，安陸施工50萬平方米，已銷售30萬平方米，云夢施工35萬平方米，已銷售20萬平方米，大悟施工20萬平方米，已銷售15萬平方米，孝昌施工25萬平方米，已銷售15萬平方米。預計2010年孝感房地產市場將呈現三年倍增的發展態勢，持續平穩健康上升。（二）土地市場分析1、起步階段2001年至2004年４月，共出讓國有土地352宗，總面積96。14公頃，占供地總數的59。27%，獲取土地收益10231。24萬元。其中，招標41宗，面積1。57公頃，收益535。73萬元；拍賣141宗，面積3。98公頃，收益1900。1萬元；掛牌58宗，面積6。82公頃，收益676。45萬元。2、發展階段2006年11月30日，孝感市土地拍賣市場進入到發展階段，一塊面積為269。27畝的土地經過50多輪競價，最終被武漢福星惠譽房地產有限公司以2。45億元的價格競入，地價突破90萬每畝，此舉標志著孝感土地市場步入到快速發展期。3、上升階段2009年8月19日，拍賣的孝[2009]1號地塊（位于北京路與槐蔭大道交匯處的農業銀行旁的綠化廣場），以301萬/畝的價格被武漢天下置業拍得。301萬/畝創造了孝感市土地價格市場的新高，不知道以后的房價會不會又創造孝感的房價新高。2009年10月23日，湖北乾坤房地產開發有限公司以4。38億元拿下孝感東城區乾坤大道董永路一宗地塊，土地規劃總面積為105962。5平方米，共計158。94畝，地價高達275萬每畝。以上兩地塊的成功出讓，標志著孝感土地市場進入到快速上升發展階段，也預示著房地產市場的發展步入新的上升周期。（三）開發量分析2007年孝感城區房地產開發項目65個，2008年孝感城區共有房地產開發項目56個，2009年開發項目78個。2007年的消費透支，導致2008年的市場一度陷入低谷，開發商也是謹慎入市，到了2009年，政府的大力扶持及2008年的剛性需求擠壓到09年，樓市出現小陽春，開發項目迅增。2007年孝感城區共完成房地產開發投資額15。42億元，2008年孝感城區完成房地產開發投資18。65億元，2009年投資額為16億元。2007年樓市價格上漲，部分開發商投入了大量資金作儲備，大致2008年的房地產開發投資額大幅上漲，遭遇市場蕭條，部分產品積壓到2009年才消化。年份開發項目量（個）投資額（億元）2007年6515。422008年5618。652009年7816（四）供需分析2007年孝感城區商品房銷售面積為54。9萬㎡，竣工面積44。92萬㎡，2008年孝感城區商品房銷售面積為32。1萬㎡，竣工面積44。56萬㎡，2009年孝感城區的銷售面積和竣工面積分別為80。77萬㎡和69。5萬㎡，總的銷售面積比竣工面積多11。27萬㎡。從數據顯示，近三年，孝感城區的商品房供需繼續保持基本平衡。年份銷售面積（萬㎡）施工面積（萬㎡)2007年54。944。922008年32。144。562009年80。7769。5（五）新增施工面積2007年商品房施工面積為94。6萬㎡，2008年商品房施工面積為126。87萬㎡,2009年孝感城區商品房施工面積133。3萬㎡。年份施工面積（萬㎡）2007年94。62008年126。872009年133。3商品房施工面積的大幅增長，是由于當前的銷售狀況樂觀，開發企業為抓住良好的銷售行情，增加了新開工項目的數量，同時，開發企業也加快了結轉房地產開發項目的施工進度，保證項目能夠按進度或者超進度完成施工任務，這也是商品房施工面積同比增長較多的原因。（六）價格趨勢2007年孝感市區商品房銷售均價為2238元/㎡，2008年商品房銷售均價為2502元/㎡，2009年孝感市區商品房銷售均價為2527元/㎡。隨著銷售形勢的好轉和商品房銷售價格的趨穩回升，市場上剛性需求和投資性需求大量入市，有效需求繼續增加，銷售持續升溫，在此情況下，開發企業增加了新開工項目，加快了在建工程施工進度，使得大量的商品房提前竣工，增加了市場供給量，保證市場供給。同時，由于2008年經濟增長減速，持觀望態度的消費者增多，市場需求不夠旺盛，致使有32。3萬平方米的待售商品房轉至2009年，開發商為加快庫存商品房的消化速度，盡快回籠資金，從而保證了孝感市商品房價格的穩定。消費者合理投資，理性消費的意識逐漸增強，也保證了孝感房地產市場穩定，并且在投資額的大量入市，價格還有一定的上漲空間。年份銷售均價（元/㎡）銷售面積（萬㎡）銷售額（億元）2007年223854。912。292008年250232。18。032009年252780。7720。41（七）總體特征1、以本土品牌為主孝感市房地產市場整體以本土發展品牌為主，如宇濟、宇輝、宇惠、國貿、乾坤等企業，缺乏外來知名品牌開發商進駐，類似于福星惠譽、天下置業等開發商與孝感有著多重淵源，其進入孝感實屬回歸的性質。2、市場趨于穩健發展從2009年孝感市區房地產市場運行的基本情況可以看出，孝感市的房地產市場繼續保持平穩和健康，商品房銷售面積和銷售額較2008年同比分別增長了154。1%和182。3%；商品房施工面積同比增長了35。2%，商品房及商品住宅銷售價格繼續保持基本穩定。3、新區、老城板塊對比失衡由于政府引導，城市發展規劃等因素，導致東城板塊成為受人矚目的熱點區域，成為孝感未來新城市的示范代表，而作為城市中心的老城區域，則落后于新城板塊。其發展的不均衡性直接反應到各自的價格差距，眾多人群被引導到配套尚未齊全，生活不便利的新區置業。4、高端市場未形成孝感房地產市場作為起步發展階段，經歷了由最初級的有居生活，在城市中心安置物業，到現階段的安居生活，在城市新區進行改善置業，實現生活晉級。但作為最終“逸居”生活的物業體現，目前市場較為缺乏，高品質別墅產品未進入市場，隨著孝感人居水平及其經濟發展的提升，此空白將逐步會得到填補。（八）未來市場發展趨勢1、市場整體向上格局不變從2009年孝感市區房地產市場運行的基本情況可以看出，孝感市的房地產市場繼續保持平穩和健康，商品房銷售面積和銷售額較2008年同比分別增長了154。1%和182。3%；商品房施工面積同比增長了35。2%，商品房及商品住宅銷售價格繼續保持基本穩定。2、價格將在4000的基礎上進行多梯次提升根據調研各競爭項目的銷售價格和問卷、訪談中調查受訪者的價格預期，2010年，預計孝感市區普通住宅均價3200－3800元/平方米；多層因銷售價格較低，還會占據一定的市場，為1600－2300元/平方米左右，在市場上已經出現個別高端項目的最高價突破4000元/平方米。未來兩至三年內，孝感市房價將保持著與城市經濟發展同步的持續增長，隨著因孝感城市經濟增長、產業發展產生的剛性需求的增加，這種有效需求還將繼續擴大。3、產品發展多樣化調查孝感市各個在售樓盤，發現大部份項目都配有130-150平方米左右的大三房，受各項目的客戶群定位影響，中低端項目的大戶型存在滯銷現象（如東方龍城），隨著房地產市場的進一步成熟和發展，以及價格上漲的影響，總價概念將會出現；未來的戶型面積將逐漸理性向下集中，二房在80-100左右、三房將控制在100－120平方米區間內，而面積在130－150平方米的戶型會設計為4室戶型。同時，即使在面積不變，或減少的情況下，開發企業在戶型設計的過程中，也將更注重功能的豐富化，也將注重書房、儲藏室、陽臺等功能的設計，并盡量減少公攤，考慮贈送面積等方面。4、本土消費群體將繼續是主流目前，孝感市的主要消費群體主要來自各大型企業、事業單位、公務員、老師以及私營業主，以及做工程的包工頭，還有因改善居住環境，重新置業。孝感外出打工消費人群也是每年購房的主力軍。同時由于孝感市房地產市場特別是住宅市場處于較初期的發展階段，市場供應未飽和，因此大部分的消費者依然認為孝感市目前的房價還會繼續上漲，在這樣的從眾心理支撐下，這些消費群體對于市場雖然抱有希望降價的愿望，但購買意愿依然相當強烈，在未來較長的一段時間內仍然是消費市場的主力軍。此外，隨著武漢市“8+1”城市圈的融合，省內其他城市，以及周邊縣市的置業/投資者也將逐漸充實消費市場，未來的消費客群來源將更為廣泛。（九）商業專題分析1、孝感市商業分布調研通過對商圈及項目所在商圈具有代表性的主要街道商鋪和主要商家的調查，可以得到項目商圈及其周邊業態、租金情況，見下表：街道名稱主要業態主要業種/經營品種租金情況(元/㎡/月)槐蔭大道專業店、便利店建材、五金、汽配、中介50-100乾坤大道專業店便利店、超市日用百貨、中西餐廳、40-100服裝、醫院醫藥北京路專業店通訊、餐飲、服裝、汽配40-60城站路購物中心、百貨店、專業店、專賣店百貨、服裝、通訊、攝影40-100文化路專業店、專賣店休閑、酒吧、飲食40-90長征路專業店、便利店中西餐廳、電動車行、副食、家用電器電腦40-602、商業通行時間由城站路至本項目，其商業測試時間為10分鐘。由交通路至本項目，其商業測試時間為8分鐘。其商業攔截時間符合基本商業動線規律，見下表：商業名稱商業面積到本項目時間城站路商鋪20800㎡10分鐘交通路商鋪160008分鐘3、項目周邊臨街型商業統計城站路沿街商鋪租金在30-50元/㎡/月之間，交通路沿街商鋪租金在35-45/㎡/月之間，商業租金水平提升存在一定的空間。臨街型商業商業面積租金情況(元/㎡/月)城站路商鋪20800㎡30-50交通路商鋪1600035-454、項目周邊集中型商業統計項目周邊1000米半徑范圍內，商業業態多以酒店超市居多，還未形成城市級商業體或小型商圈，整體成熟度不高。集中型商業商業面積㎡業態餐謀天下1500餐飲乾坤酒店5000酒店泰源酒店5000酒店中百倉儲1000超市現代麗人醫院1800醫院孝武超市2000超市武商量販3500超市5、人車流量統計項目周邊1000米半徑范圍內，商業業態多以酒店超市居多，還未形成城市級商業體或小型商圈，整體成熟度不高。6、業專題訪談統計（1）孝感商業發展前景展望商業經營環境一般，由于距離武漢較近，交通便利，高端客戶群體大都在武漢消費。客觀上阻礙了孝感商業的發展。對未來商業的發展看法偏冷，現有商業中心區域特別是文化路商業街，商鋪的租金已經過高、嚴重擠壓了經營戶的利潤，降低了經營戶信心。（2）孝感商業經營模式、價格在訪談的商戶中傳統零售業表現對未來經營仍然以租用為主、裝飾建材、特色餐飲行業部分經營者表示未來會考慮購買商鋪自己經營。但對預期的價位偏低，大多預期在10000元/平方米，租金預期在30—50元/平方米。（3）對本項目地段商業價值的展望針對本項目地段，訪談客戶普遍認為該地段未來發展潛力大，與老的商業街相比具有價格上的優勢，同時性的建筑形式也是一大優勢。經營客戶主要關注產品所處的地段、人流、產品本身設計、物業服務等因素。商業分析結論：1、主要業態為專業店、專賣店、休閑、便利店、超市。2、經營品種以休閑娛樂、餐飲、日用品、五金電器為主，屬于自發性經營，缺乏統一規劃和管理。3、整體租金水平在40-100元/㎡?月之間，部分未開發地段租金更低。4、小區內街商鋪門面空置率較高，整個市場趨于飽和狀態，阻礙城區商業的有效發展。5、商業物業類型為街鋪（包括裙摟商業）為主，集中商業較少。6、商業分布較為零散，難以形成極具規模的商圈，商業氛圍不濃。

四、典型項目綜合分析（一）福星城1、項目基本情況福星城位于東城新區，西臨熊咀村，東臨天仙路及槐蔭公園，北臨北京一路，南臨槐蔭大道。福星城總占地面積18萬平方米，總建筑面積32萬平方米。該項目為現代簡約的外立面風格，綠化率34。6%，容積率1。8，可容納近9000人居住。2、產品特征該項目由3棟32層高層、2棟24層高層，13棟18層高層、30棟退臺式花園洋房組成，計劃分三期開發。其中一期建筑面積90000㎡，花園洋房212套，高層住宅約665套。項目配套設施全面，其中主題會所1000㎡，幼兒園1200㎡，商業街近20000㎡。3、戶型面積及銷售情況福星城暢銷戶型為90-130㎡的兩房和三房。一期洋房銷售99%、高層銷售90%，二期洋房銷售90%、高層銷售70%。4、客戶構成在項目周邊商圈的生意人及部分企事業單位的中高層。少量投資者，他們在購房方面即考慮自住又考慮投資的因素，對樓盤的自身的品質和升值的潛力都有考慮。公務員和本市機關辦事機構的人員。武漢客戶比例為5%，本土占到90%以上。5、項目點評■優勢：·位于東城區，隨著新區的建設步伐加快，區域地段有很大的優勢。·東低西高，南低北高的布局方式。·沿槐蔭公園布置洋房，于西面地塊布置高層，凸顯景觀均好性。·花園洋房采用臺階式建筑造型，立面層次豐富。·退臺式設計，戶戶擁有花園或露臺。■劣勢：·在區域地段價位過高。·區域的商業還未形成氣候，項目商業銷售情況不佳。■可借鑒/關注之處：·可借鑒其多層次的建筑設計，豐富的中央園林景觀。·專業的物業管理，提升項目整體品質。·孝感首創的退臺式花園洋房，臺階式建筑造型，立面豐富。·戶戶擁有花園或露臺。（二）銅雀臺1、項目基本情況項目位于董永北路1號，占地面積10萬方，總建筑面積30萬方。項目背面有一個大型商業中心，沿街配置商業，高層點式分布。該項目為現代簡約的外立面風格，綠化率34。6%，容積率1。8，可容納近9000人居住。2、產品特征聯排別墅、高層、小高層三種產品搭配，高層住宅14棟，現代簡約風格，別墅為聯排設計，帶私家花園和停車庫及地下室。外部涂料色彩新穎大方，現代風格，領先市場其他項目。3、客戶構成看好項目的發展潛力的開發區企業員工，兼有部分教師和事業單位員工。4、戶型面積及銷售情況戶型2房3房別墅合計（套）面積㎡90—100100—120160—180464數量（套）186156122比例40。09%33。62%26。29%項目別墅產品作為孝感市首個低密度產品入市，就贏得市場良好的反響，高層產品主要以90—100㎡的兩房為主。高層均價3200元/㎡，別墅均價6800元/㎡，營銷策略為高層總價減一萬，別墅總價減一萬五，截止到2010年元月10日，別墅產品推出部分銷售70%，高層銷售80%5、項目點評■優勢：·開發區商業服務中心，規劃有武漢至孝感城際鐵路站、新市政府。·別墅稀缺產品、城際鐵路、戶型設計好、未來發展潛力。■劣勢：·現有配套不足，目前交通不便利。·現階段居住氛圍差，周邊多為工業廠房。■可借鑒/關注之處：·開創孝感市首個高層加低密度產品綜合性生活社區。·多重景觀設置，在營銷理念上均有支撐點。·通過園林和安防設施的打造，增加項目的買點。（三）全州國際商城1、項目基本情況住宅總建面280000㎡，商業130000㎡。項目由19棟高層、15棟多層、5個大型商場、2個休閑廣場、1個籃球場和243間商鋪組成。2、產品特征高層采用2梯4戶點式布局，底部為商業、深紅色面磚外墻、戶型設計合理但通風性欠缺。1000米商業步行街、5個商場（武商量販已入駐）、籃球場。3、客戶構成政府公務人員；私營業主和孝感學院老師；4、戶型面積及銷售情況暢銷戶型為90-120㎡的兩房和三房現場銷售均價3600元/㎡、層差30—60元不等，東西朝向價差150元/㎡。2010年元月16日三期開盤、當天購房者優惠5000元再打97折、一次性付款客戶優惠2萬元。一期剩余2套、二期已售85%。5、項目點評■優勢：·項目位于交通路西側，屬于較繁華地段。·周邊商業氛圍逐漸完善，酒店、銀行、大型超市分布其周圍。·交通便利。·規劃設計人性化、合理阻隔噪音。·商業配套齊全，宜商宜居。■劣勢：·4000元均價過高。·商業比例過大、降低住宅品質。■可借鑒/關注之處：·項目的規劃設計考慮建筑與周圍配套的整體協調性。·打造大型的商業街營造賣點。（四）錦繡后湖1、項目基本情況項目位于孝感市航空南路（孝感學院南側），城鄉結合部，道路為新開通路面，周邊配套設施少。2、產品特征·小高層與高層圍合式布局，板式樓點式樓結合。·1梯兩戶、1梯三戶兩種搭配，南北朝向，通風采光。·外墻涂料色彩明快，鋁合金門窗。3、客戶構成項目地處孝感市中心，客戶群體主要為孝感學院教師、軍人、醫生和縣市客戶。4、戶型面積及銷售情況·項目主力戶型為3房，面積區間為100-120㎡。·現場2800元/㎡起，一次性付款98折、按揭99折優惠。·目前一期售罄、二期銷售50%。戶型2房3房4房合計（套）面積㎡70—90100—110110—120120—135150—1602800數量（套）41538094398577比例14。82%13。57%33。67%35。18%2。76%5、項目點評■優勢：·立面色彩鮮艷。孝感學院教育資源。·價格優勢明顯。■劣勢：·項目地段差，小區內部景觀設計一般。·周邊生活配套缺乏。■可借鑒/關注之處：·企業具備良好的口碑，使項目長遠發展打下了必備條件。·項目價格給顧客很大的升值空間，在孝感市占據一定的市場。·將園林（樣板示范區）提前展示，使客戶可以很直觀的體驗。（五）北大鴻城1、項目基本情況項目位于城站路特9號。周邊有多家商務酒店、中百超市、商業街。2、產品特征·采用一個中心、兩個景觀軸格局，入口安排綠化廣場，形成商業與住宅的緩沖。·縱向景觀軸人文主題景觀錯落分布。·中間六米架空層聯通小區內部空間，高層小高層、多層相互搭配。·立面色彩搭配得當，內部為毛坯交房標準。3、客戶構成·周邊大量的生意人士。·部分企事業單位人員。4、戶型面積及銷售情況·目前銷售價格是2650元/㎡起，營銷策略為一次性98折、按揭99折，一期已交房，剩余部分160㎡的大戶型。·該項目主要是以3房為主，主力戶型面積為100—130㎡。5、項目點評■優勢：·地段優勢明顯，交通便利，周邊生活配套設施完善。·集中供熱、中心景觀、成熟配套。·內部水系景觀是區域樓盤的一大亮點。■劣勢：·現階段生活氛圍差。·地段人流有限。■可借鑒/關注之處：·水系景具有重大吸引力。·借鑒不少外地大城市的先進開發理念，如建筑、景觀設計。（六）東方龍城1、項目基本情況·項目位于廣場街九真村，占地面積20480㎡，建筑面積142810㎡。·周邊有酒店、中百超市、商業街。2、產品特征·1條商業街、1個大型商場、1家酒店、1棟寫字樓及多層、小高層、高層組合搭配。·立面設計陳舊，整體布局較為傳統。3、客戶構成·項目周邊的原居民。·周邊的私營業主。4、戶型面積及銷售情況·該項目主力戶型為110—150㎡的3房，一期銷售50%，客戶反應項目的戶型面積偏大，客戶群是以中檔收入的工薪階層為主。·銷售價格2980元/㎡起，一次性98折、按揭99折。戶型2房3房4房合計（套）面積㎡90—110110—150150以上108數量（套）96633比例8。33%61。11%30。56%5、項目點評■優勢：·地處老城區、配套完善，交通便利。·未來區域發展潛力大，配套酒店物業。■劣勢：·產品設計普通。·商業街未來噪音較大。·整體戶型設計偏大。■可借鑒/關注之處：·項目集生活、辦公、商業為一體，昭示性極強。·高商業綠化率,眾多景觀小品分布在項目的商業街中。（七）北辰花園1、項目基本情況·項目位于孝感市火車站旁邊。·總占地面積5000㎡，總建筑面積30000㎡。2、產品特征·22棟多層組成，呈不規則形狀擺放，內部無其它規劃設施。·采取封閉式管理，小區多處有監控，物業費為0。25元/㎡。·城北火車站旁邊，地段較為偏僻。3、客戶構成項目價位偏低，針對低收入家庭，兼有大部分周邊縣市消費群。4、戶型面積及銷售情況·該項目以多層入市，主力戶型為74—109㎡的2房。·銷售均價2200元/㎡，一次性97折，貸款98折。·整體銷售率為90%，剩下大部分底層和頂層。戶型2房3房4房合計面積（㎡）74。0687。1998。77101109。07110。84119。46125。49129137。58147。97154157700數量（套）6179150192487824比例%0。8025。50%21。40%27。40%6。90%11。10%0。34%5、項目點評■優勢：·多層住宅，低密度，中型社區。·地處火車站邊上，有多條公交線路通往市區。■劣勢：·地段較偏，屬于城市發展邊緣。·小區內設施較少，雖然綠化率高達48%，但不夠精致。■可借鑒/關注之處：項目運作初期便注重形象包裝，如營銷中心的裝修和包裝，為成功銷售給予有利的支持。（八）2008城市花園1、項目基本情況項目位于孝感火車站旁，總占地面積3。07萬，總建筑面積5。57萬㎡。2、產品特征·項目有14棟多層，分兩行縱向排列而成，有小部分商業。·多層社區，無明顯分布格局分兩排擺放，小區內部無基本設施。3、客戶構成大部為縣市居民，部分孝感市低收入市民和火車站職工。4、戶型面積及銷售情況·主力戶型為81—84㎡的2房。·銷售均價1650元/㎡，層差30元/㎡，朝向差50元/㎡。·貸款98折，最低可到96折，08年9月開盤，整體銷售率為60%。戶型2房3房4房合計（套）面積（㎡）81。7187。6890。2594。2106119。64120。73132。4147。12166。29300數量（套）30854012432比例10。00%58。00%13。30%41。30%10。60%5、項目點評■優勢：銷售價格低，板式結構，通透實用，位于火車站旁，交通方便。■劣勢：·規劃無創新，整體格局呆板。·小區內部設施少，舒適度欠缺。·售樓部陳設簡單，昭示性不強，沒有凸顯項目的特點。■可借鑒/關注之處：·孝感市區銷售價格最低的項目，給人很大的吸引力。·項目運作初期便注意在營銷方面引進外力，如孝感火車站等概念。（九）后湖御景1、項目基本情況項目位于后湖西路特1號，住宅銷售90%，剩余少量現房，商鋪還未開始銷售。2、產品特征整體有5棟高層圍合式布局，加1棟多層結構，外立面為現代風格。高層+多層，一梯兩戶和一梯三戶，4500㎡的商業配套，內部設施簡單，與后湖一墻之隔。3、客戶構成項目周邊高收入居民，包括私營業主和企事業單位的中高層人員，以及在此做工程的包工頭。4、戶型面積及銷售情況·該項目主力戶型為110—150㎡的3房。·銷售均價3000元/㎡，現場無折扣，住宅銷售90%。戶型2房3房4房復式合計面積（㎡）70-9090-110110-130130-150150-170170601數量（套）301591841287820比例5。00%26。46%30。62%21。30%13。31%3。33%5、項目點評■優勢：·城市中心地段，生活配套完善，交通便利。·后湖景觀，市中心地段優越。·地段好，與后湖僅一墻之隔，獨享湖景資源。·周邊配套設施較齊全；戶型設計滿足各種需求。■劣勢：交通狹窄，周邊較嘈雜。■可借鑒/關注之處：·大膽借鑒外地優秀樓盤的規劃設計、營銷推廣理念為我所用。·整合了周邊資源，如孝感學院人文資源、后湖景觀資源等。（十）航天首府1、項目基本情況項目位于西濱河路以西、孝三路以北。項目由10棟小高層、高層為圍合而成，有兩個大型綠化廣場；布局錯落有致。2、產品特征新古典主義風格建筑，外墻為米黃色面磚，1—2樓采用深色大理石外立面，會所、中央公園。3、客戶構成項目消費群體中有大量三江航天內部職工，孝感市企事業單位人員，區域地段的發展前景也有不少武漢投資客。4、戶型面積及銷售情況·該項目主力戶型為104—151㎡的3房。·銷售均價3700元/㎡，層差30元/㎡，朝向差為200元/㎡。·2009年6月開盤，共推出296套房源，現已銷售95%。戶型2房3房合計（套）面積（㎡）72。51-95。49104-114120-129132-151296數量（套）631501568比例4。30%50。60%5。00%23。00%5、項目點評■優勢：·項目位于孝感開發區，周邊環境好，現階段屬于孝感的黃金地段。·高綠化率，中大型社區，最小戶型為75㎡，總價低。■劣勢：·有5棟樓靠近馬路邊，未來居住有生活噪音。·新區地段，生活配套還有待完善。■可借鑒/關注之處：·注重對于項目前景價值的宣導，合理引導消費者對地塊的認識。·戶型面積小，銷售速度快。

五、總體分析結論（一）項目基礎數據對比分析項目地理位置建筑面積(㎡)容積率銷售率價格（元/㎡）主要客戶群福星城東城區天仙路3200001。880%3400移動、電信、私營企業主、三江航天集團航天首府西濱河路以西、孝三路以北157000295%3700三江航天內部職工，也有不少武漢投資客銅雀臺董永北路1號300000380%3200私營業主、開發區企業員工、教師、事業單位員工全州商城交通路258號2800000。880%3600政府公務人員、私營業主、孝感學院老師后湖御景后湖西路特1號900003。990%3000周邊高收入居民，周邊的生意人錦繡后湖航空南路（孝感學院南側）2564012。1150%2800教師、軍人、醫生、縣市客戶東方龍城廣場街九真村1428102。0260%2980周邊居民、私營業主北大鴻城城站路特9號1055001。990%2650公務員、銀行、教師、生意人士北辰花園孝感火車站旁300002。590%2200市區低收入家庭，大部分客戶為鄉鎮居民08城市花園孝感火車站旁557001。6260%1650客戶參差不齊，大多數主要是鄉鎮居民，部分孝感市低收入市民和部分火車站職工■從開發量上看，除2008城市花園和北辰花園項目體量較小，選取其他項目規模為9-32萬㎡的中大型項目，主要以開發區為最，中心城區的全洲國際商城和錦繡后湖體量也較大。■容積率相對都不算高，除后湖御景與銅雀臺外，其他項目容積率都在3以下，在產品形式上，除北辰花園和2008城市花園項目規劃為多層產品，其他項目均為小高層、高層設計。■從價格上看，地段對價格的支撐因素非常明顯，尤以東城區作為孝感市開發區，樹立了孝感價格標桿。■在售樓盤的銷售情況均良好，客戶對城市中心的配套、生活便捷度認可，近年來房價的持續上漲、城區建設的加強，給客戶帶來置業信心；但與此同時，客戶在購房過程中，對總價和單價仍比較關注。■客戶層面組成是以項目周邊居民、私營業主、公務員、企事業員工，另外，地段的優越性，也帶來一定比例的投資客。（二）規劃特征及經濟指標對比分析項目建筑設計園林設計綠化率車位比內部配套福星城中南設計院美國希爾景觀設計35%1：0。7會所、幼兒園、小型健身器材、超市和社區商業航天首府--46%1：0。5會所、中央公園銅雀臺中南設計院-35%1：0。5開發區商業服務中心，沿街商鋪，董永公園全州國際商城武漢建筑設計院-30%1：0。5一千米商業步行街、5個商場（武商量販已入駐）、籃球場后湖御景廈門華賽建筑事務所-30%1：0。34500㎡的商業配套，內部設施簡單，與后湖僅一墻之隔錦繡后湖中國建筑西南設計院30%1：0。5底商、周邊有孝感學院東方龍城--33%1：0。3酒店、中百超市、商業街北大鴻城-杭州現代機構36%1：0。3酒店、中百超市、商業街北辰花園--48%1：0。3無（有簡單的健身器材）2008城市花園--31%1：0。3小區內部無基本設施項目規劃特征福星城項目由31棟多層、18棟高層多層，沿街有商鋪航天首府項目由10棟小高層、高層為圍合而成，有兩個大型綠化廣場；布局錯落有致銅雀臺聯排別墅、高層、小高層三種產品搭配，項目背面有一個大型商業中心，沿街配置商業，高層點式分布。全州國際商城項目由19棟高層、15棟多層、5個大型商場、2個休閑廣場、1個籃球場和243間商鋪組成后湖御景整體有5棟高層圍合式布局，加1棟多層結構，建筑風格多為現代風格，品質良好錦繡后湖小高層與高層圍合式布局，板式樓點式樓結合，沿街底部兩層為商鋪。東方龍城一條商業街、一個大型商場、一家酒店、一棟寫字樓及多層、小高層、高層組合搭配北大鴻城采用一個中心、兩個景觀軸格局，入口安排綠化廣場，形成商業與住宅的緩沖，縱向景觀軸人文主題景觀錯落分布。北辰花園項目有22棟多層組成，呈不規則形狀擺放，內部無其它規劃設施2008城市花園項目有14棟多層，分兩行縱向排列而成，有小部分商業■所了解項目建筑、園林設計方面：有一半以上的項目沒有邀請國內外的知名設計公司，沒有做到先期打造領先于本地一般樓盤的品質；所以本項目正處于前期設計階段，通過優秀設計公司先進的理念和設計，可贏得先機。■車位比目前也可能成為客戶后期衡量一個項目檔次的重要因素。開發區典型調研項目定位均在中高檔以上，車位比基本達到1：0。5以上；老城區為1：0。3。■城市中心高容積率限制，項目多為小高層、高層設計，從外觀上看，可能給客戶造成樓體較密的感覺，本項目在規劃過程中應重視樓間距的問題。■從客戶訪談中我們發現，客戶對環境景觀方面越來越重視，各項目在開發的同時也盡量保證充足的綠化面積。從調研中可看到，項目綠化率設置基本在30%以上，可是很多項目只是將普通草皮植入，而沒有重視園林景觀的設計，如航天首府項目綠化率達46%，在后期銷售中成為一大賣點，對客戶也有較大吸引力。■調研項目出了福星城有規劃會所，其他項目均沒有，但從相關的專家和客戶訪談中了解到，會所在孝感市區有很大的市場。本項目周邊的生活配套齊全，結合項目及所處地段自身特點設置，本項目作為一個20萬㎡大規模住宅項目，可在社區配套中發揮大盤優勢，體現特色。（三）戶型配比分析項目單元戶數主力戶型主力戶型服務戶數面積范圍（㎡）所占比例福星城1梯2戶、一梯3戶3房90—13070%航天首府1梯2戶、一梯3戶3房104-15178。60%銅雀臺2梯4戶2房90-10040%全州國際商城2梯4戶2房90-120—后湖御景1梯2戶、1梯3戶3房90-15078。38%錦繡后湖2梯4戶、1梯3戶3房100-12047%東方龍城1梯2戶3房130-15061%北大鴻城1梯2戶1梯3戶3房100-13051%北辰花園1梯2戶2房74-10947。70%2008城市花園1梯2戶3房106-13254。6■典型項目主力戶型為3房，次主力為2房，配以少量4房或復式等戶型。■三房面積平均在130㎡以上；最小為90㎡(后湖御景)，最大為150㎡(航天首府、后湖御景、東方龍城)。■從調研了解的實際銷售情況來看，在各項目中總價高的大面積戶型及復式銷售相對其他戶型滯緩，存在一定難度。（四）物業管理分析項目物管公司承諾/提供的服務內容物管品牌收費情況福星城福星惠譽物業管理有限公司封閉式管理一般1。2元/㎡·月航天首府未定未定未定未定銅雀臺未知封閉式管理未知高層1元/㎡·月，別墅1。2元/㎡·月全州國際商城全州物業管理有限公司半封閉式管理一般高層物業費0。8元/㎡，多層0。28元/㎡，商鋪0。5元/㎡后湖御景孝感怡安物業有限公司封閉式管理一般1元/㎡·月錦繡后湖湖北錦泰物業有限公司封閉式管理一般未定東方龍城未知封閉式管理一般1元/㎡·月北大鴻城武漢麗島物業公司封閉式管理一般1元/㎡·月北辰花園未知封閉式管理一般0。25元/㎡·月2008城市花園未知封閉式管理一般0。3元/㎡·月■高層、小高層物業管理費在每月0。8～1。2元/㎡·月之間；從已入伙項目來看，1。2元/㎡·月是現有項目的管理費上限。■孝感物業管理整體水平一般，具有品牌的專業資質公司匱乏，為住戶提供優質的物業管理服務，已引起發展商的重視。多數項目由發展商自行管理，幾乎沒有項目聘請專業或高資質的物業管理公司進行顧問，同時在銷售時能做出物業管理方面承諾的不多。（收費偏低也是造成服務質量不高的重要原因之一）■從實際調研和典型項目業主的了解來看，購房者除對物業管理公司及其服務的關注外，對物管費高低的關注度也較高。■多數項目在服務內容方面顯然未仔細斟酌，通常為現行多數項目的共性服務內容，同時在銷售期間對物業管理的服務重視不夠，基本沒有提供物業管理服務內容的承諾。由上述可知，本項目在物業管理方面仍大有文章可為：如提前確定高品質物業管理公司（或物業顧問），并結合項目特征，作相應的推廣，以特色的物管服務吸引目標人群。（五）營銷分析項目是否代理營銷中心現場包裝媒體采用銷售服務福星城大家顧問臨街商鋪，裝修大氣，項目內會所項目臨街,設有圍板報紙廣告、戶外廣告、網站綜合素質較高航天首府自銷項目商業群樓現場裝修較好,客戶上門量大報紙廣告、戶外廣告、網站綜合素質較高銅雀臺代理（不詳）項目商業群樓工地圍板玻璃墻體,內部擺設給人比較清爽的感覺報紙廣告、戶外廣告、樓體綜合素質一般全州國際商城自銷項目商業群樓300平米,前臺做的較有現代感樓體廣告、戶外、網站銷售人員的職業感不強后湖御景廈門同舟濟營銷策劃項目商業群樓簡單裝修,現場擺放整齊干凈圍板、戶外、網站銷售人員熱情度高,業務知識強錦繡后湖武漢尚宇堂營銷策劃項目商業群樓裝修很一般圍板、網站銷售人員的職業感不強東方龍城渡邊地產項目商業群樓裝修的很一般,物品擺放很雜報紙、網站綜合素質一般北大鴻城渡邊地產項目商業群樓談判區域較小,沒有突出項目的本質。圍板、報紙、網站銷售人員專業素質一般北辰花園深圳卓爾地產臨街商鋪簡單裝修銷售尾盤沒做推廣、網站綜合素質一般2008城市花園世紀聯眾營銷策劃項目商業群樓裝修一般報紙、圍板、網站銷售人員的職業感不強■孝感的中高端住宅項目包裝整體水平一般，發展商對于展示普遍重視不夠；或者重視，但做得不夠；就整體市場而言，表現在：工地圍墻和形象墻都沒有充分利用；售樓處面積偏小，內部擺設單調、氣氛營造不夠，未達到情景展示效果；模型、展板等展示工具較為簡單，不能很好體現項目賣點幫助銷售等。■除個別項目外，銷售服務普遍表現一般。表現在：或銷售人員把握客戶能力不夠，或銷售組織不夠專業、發展商對銷售管理不夠重視。總體分析綜述：■關于物業形態目前，調查項目中除了北辰花園和2008城市花園產品為多層，其他項目都為高層，并且得知，目前在孝感高層是受市場青睞。■關于價格孝感市區普通住宅的價格參差不齊，有最低價1650元/㎡（2008城市花園），也有3700元/㎡（航天首付），均價在1650－3700元/平方米左右；開發區的價格基本在3500元/㎡左右，而老城區價格維持在3000元/㎡左右。■關于戶型市場小戶型銷售較好，剩余戶型均屬于偏大戶型；受國家宏觀調控的影響，90㎡以上的戶型受到政策限制，2010年會有大部分的中小戶型的社區推出；同時隨著房地產市場的進一步成熟和發展，未來的3室戶型面積將逐漸向下集中，將控制在100－120㎡區間內，而面積在130－140㎡的戶型可能會設計為4室戶型。■關于客戶特征客戶主要為周邊效益較好企業單位客戶和少量市場投資型客戶，客戶主要在工作和以前居住區域的周邊樓盤中購買，部分樓盤還有一定周邊縣市的置業/投資者；目前的主要消費群體還是來自各大型企業、大型事業單位、公務員，以及私營企業主，因改善居住環境而重新置業，主要為自住型消費；對中小戶型需求很強。■關于產品規劃在售項目在區域市場具有相當的代表性和影響力，有所創新但產品創新水平與先進城市仍有一定差距，市場缺乏在規劃、建筑、園林、戶型等方面設計特別優秀的產品；對于本項目來講，在產品上進行創新，有利于項目占領市場。■專業營銷調查項目普遍缺乏專業營銷，如營銷中心裝修一般，多數沒有樣板房/看樓通道或示范區域。市場潛力有待進一步激發，本項目若在營銷方面做足功課，即可成為市場關注熱點，有助銷售。■市場競爭大部分項目分為多期開發，在市場上的影響力逐步增強，目前市區項目分為兩大塊，老城區和開發區，而東擴趨勢明顯加強；宏觀市場的發展和城市建設的逐步提高也帶來對城市住宅開發的激烈競爭，本項目規模較大，應及時抓住市場契機，對產品塑造上下功夫。■關于物業管理與配套大部分項目物業管理系開發商自營，具有品牌專業資質的物管公司匱乏，客戶對物業管理的意識停留在安防、綠化景觀和物業費等方面。六、市民訪談調查（一）、受訪者對本\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目區域的評價：很多被訪者比較喜歡此區域，他們認為此區域目前除了此地塊位置比較偏，周邊配套設施不完交通不太方便、不完善外，空氣狀況、環境安靜等非常的好。（二）、

目標市場受訪者對\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目地塊周邊物業置業的需求。服務配套設施要完善：因為配套設施要完善，價格不得過高。目前本\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目地塊周邊配套正處于發展階段，很多受訪者對本\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目地塊持觀望狀態，大多受訪者如果在我們的物業檔次好的情況下，還是有相當多的受訪者愿意購買本\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目地塊的物業。（三）、受訪者建議本\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目開發：中高檔的花園洋房為主，及部分經濟房為輔。（四）、受訪者對商住樓的功能配套設施的基本需求受訪者對商住樓的功能配套設施以小區運動設施為主占73%、會所占10%，以上顯示數據不難看出，\o"點擊搜索所有關于［萬州］的文章"孝感受訪者對高品質物業沒什么概念。對小區配套檔次相對比較低。受訪者要求小區以醫療設施、休閑設施、中央空調系統、運動設施、教育設施等配套設施為主，其次是智能化設施、商業設施、中央熱水系統、供暖系統，對物業管理及服務設施卻不是太看中，說明\o"點擊搜索所有關于［萬州］的文章"孝感受訪者對物管及服務設施認知度并不高，因為\o"點擊搜索所有關于［萬州］的文章"孝感受訪者大多為單位分配房和自建房，沒有物業管理。（五）、受訪者對物業的環境的基本需求（單位：人）假設景觀

非常同意

比較同意

一般

不太同意

不同意1、我認為工作固然重要，但享受生活更重要

97

109

42

61

72、追求房地產檔次及豪華感

39

74

126

39

113、認為居住社區風格比商品房本身品質更重要

115

91

126

21

24、與崇尚自然相比較，商品房本身品質更為重要

39

82

126

48

19（六）、受訪者對商住樓的戶型結構的基本需求空間結構：受訪者對住房空間結構的需求錯層相對要多些，其次躍層、平層、錯躍結合起伏不大。面積大小：面積75-120㎡是受訪者考慮最多的主要對象。戶型結構：可能與\o"點擊搜索所有關于［萬州］的文章"孝感人口和經濟收入狀況的關系，受訪者都比較愿意購買二室二廳的房型，其中兩室兩廳75平米的小面積積戶型更受\o"點擊搜索所有關于［萬州］的文章"孝感受訪者的歡迎。功能房：\o"點擊搜索所有關于［萬州］的文章"孝感受訪者都會非常關心所買物業的實用性，他們要求物業的各種功能要多，要齊全（如：書房、客房、小孩專用房、儲藏室、健身房等等），要求各房間做到動靜分區。小區環境設計主題：受訪者要求以大面積園藝綠化為主題最多，其次就是以水體、水池/噴泉為主題和以康樂設施為主題，還有相當一部分認為無須特別風格，有綠化即可。不難看出\o"點擊搜索所有關于［萬州］的文章"孝感消費意識并不高，同樣與\o"點擊搜索所有關于［萬州］的文章"孝感物業檔次偏低致關重要，由于受訪者沒有參觀對象和可比對象，由此，我們在訪談中總是聽到很多受訪者說\o"點擊搜索所有關于［萬州］的文章"孝感是有錢也買不到好房子。住宅庭園景觀設計：通過問卷了解到相當多人選擇中國古典園林為主（年齡偏向50-60左右，多為中老年人），而歐陸豪華風格、熱帶風情花園選擇人群相差不大（多為年輕人和中年人）。立面風格（問卷訪談、圖片訪談）1、圖片

中國傳統風格

前衛風格

歐洲風格

現代建筑風格看了真實的圖片之后，受訪者們對建筑風格的選擇產生了一定的變化，前衛風格受到被房者的青睞，中國古典風格始終不變，之后才是現代風格。2、問卷大多受訪者認為現代簡潔風格比較好，之后就是中國古典風格，其余的前衛風格、歐陸豪華風格選擇人群差不多。外墻裝修材料：受訪者認為以面磚、高級涂料為主，其次就是玻璃幕墻。住宅外墻顏色：調查了解到受訪者喜歡白色與米藍色的比較多，其次就是黃色、淡黃色、綠色。說明受訪者在顏色的選擇上傾向于清爽的色調。客廳窗戶的形式：多半受訪者你較喜歡落地窗，其余的平推窗、外凸窗、弧形窗、轉角窗選擇人群比較平均。住宅的窗戶玻璃顏色：受訪者喜歡住宅的窗戶玻璃顏色是以淡藍色為主，之后就是無色，其余的淡綠色、茶色、淡紫色選擇人群差不多。車位：一戶一個比較多，大多選擇地下停車。（七）、影響受訪者購買商住樓的因素位置、周邊自然環境及價格是受訪者最關心的因素，其次交通、建筑設計是他們第二重要的考慮因素，配套和景觀反到看得不太重。除了位置和小區內外的其它條件，受訪者主要考慮住宅因素還有通風、采光、朝向、陽臺數量及大小及平面是否方正規則等等因素。\o"點擊搜索所有關于［萬州］的文章"孝感受訪者非常看中朝向和平面是否方正規則。購房信息的來源：大多購房者的信息來源于廣告，也有部分是由朋友介紹而買房的，因此項目推廣在廣告應要不吝財力。消費者需要——運動配套齊全；足夠園區綠化；園區的檔次感；自然景觀豐富；面積75-120㎡；戶型2房-4房（以小面積的兩房兩廳、三房兩廳兩衛為主），花園洋房為主打

第二部分項目定位研究

一、\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目基本情況\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目地址位于\o"點擊搜索所有關于［萬州］的文章"孝感區長湖加油站旁，\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目占地面積24畝，容積率1。7，\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目地塊南臨國道，東西南接現有民宅，北面為大面積農田，東面跨澴河望孝感城區，整個地塊成不規則方圓性，不大便于規劃，但影響不大。

二、\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目SWOT分析（一）SWOT分析1、優勢（STRENGH）：規模適中，內無其它障礙性元素，易于規劃。自然環境好，空氣清新，環境優美，視野開闊，整個孝感城區及澴河等盡收眼底。自然條件好，清靜。出則繁華，入則幽靜。風水好2、劣勢（WEAKNESS）：緊臨車輛繁多的國道、和雜亂無章的民房，片區形象較差；配套不成熟，（交通及生活配套缺乏）\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目地塊不規則,不利規劃。3、機會（OPPORTUNITY）：現代城市的安靜地塊不多，將來的城市難得的一塊靜悠之地。城區大面積的改造工程，部分搬遷戶擁向周邊城區置業定居，長湖是離孝感市區最近的城區，必將會有很多搬遷戶選擇在此置業。全面迎合市政交通的改善，孝感市場高檔次物業越發愈多，而經濟性，性價比高的房越發愈少。4、威脅（THREAT）：政府近期的規劃重心為開發區的孝感新城區，帶給廣大市民的觀點是孝感將來的發展重心已不在老城區，更不提長湖這樣的遠郊，當然對老城區項目的關注也隨之減少。觀念落后,需引導。大量移民安置房的修建,有礙二手市場的快速發展。\o"點擊搜索所有關于［萬州］的文章"孝感房地產將形成開發熱,有大量的外地有實力的開發企業已經登陸孝感。規模大,金融政策的頻變,使按揭付款門檻提高,資金壓力大。（二）\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目SWOT對策根據上述\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目SWOT的分析情況，在此采取系列對策，以確保本\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目脫出競爭環境、增強抗風險能力、提高銷售速度、獲得相對目標利益、形成品牌效應，使之成為\o"點擊搜索所有關于［萬州］的文章"孝感區域知名“亮點”\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目。自身必要的優化：1、

地塊臨近國道、雜亂民房及相關視角點的景觀劣勢。2、如何提高地塊的利用效率，實現商業與住宅部分有效的互動和聯系，同時減少商業對住宅品質的傷害。3、

如何有效利用地塊的自然景觀。4、地塊不平規則極不利于規則，如何規劃，并能與后續開發的良好銜接，與后續開發形成整體效果一致。5、如何改善現有交通狀況。6、如何提高相關配套，特別是高水平教育配套。7、打造風格及產品類型都別具一格的高檔次低價位的花園小區，以高性價比獨樹一幟，以實現產品差異化，走市場空白的路線。分析結論：最應張揚的優勢：規模較大，易形成品質社區，幽靜之處，視野開闊，風景秀麗，可觀孝感全景，可攬澴河全景。最應改變的劣勢：如何合理規劃、社區配套及處理好\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目周邊的劣勢景觀視角。最應把握的機會：宏觀經濟大勢的走好、\o"點擊搜索所有關于［萬州］的文章"孝感城市化進程的加快、移民的增多，商貿暢通，現階段的競爭態勢弱。最應正視的挑戰：央行升息壓力加大房地產\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目的運作風險、\o"點擊搜索所有關于［萬州］的文章"孝感市場的愈發成熟，\o"點擊搜索所有關于［萬州］的文章"孝感房地產市場競爭將要加劇。

三、\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目發展策略（一）開發及利益訴求原則1、

\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目規模較大,整個操作過程講求“穩中求快”。2、開發商為新成長企業,知名度不夠,要多蓄勢,開展各種活動增強影響力3、\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目開發及銷售的控制,采用先景觀后產品的策略,這樣可以增強在消費者心目中形成良好的信譽，以便后續開發。4、采用平實的定價策略，不追求超額利潤，以利于\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目的快速銷售和開發商品牌、\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目品牌的樹立和延展。5、深化\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目產品的功能與服務，對應目標客戶的需要，為本\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目建立強有力的支撐系統，并盡量制造差異點。6、整體概念的推廣，形成主線,然后圍繞這條主線進行穿插有序進行。7、推廣力度要大,在\o"點擊搜索所有關于［萬州］的文章"孝感做引導型的企業,樹立第一品牌形象。

四、\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目\o"點擊搜索所有關于［定位］的文章"定位策略（一）\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目核心\o"點擊搜索所有關于［定位］的文章"定位概念1、第一主線\o"點擊搜索所有關于［定位］的文章"定位：\o"點擊搜索所有關于［萬州］的文章"孝感首個——花園式的原味歐陸風情社區河景、生態、原味歐陸風情隨著城市化進程的加快，城市建設速度加快，\o"點擊搜索所有關于［萬州］的文章"孝感區域欠缺高品質、標志性的建筑群社區作為代表該\o"點擊搜索所有關于［萬州］的文章"孝感區新形象，而本\o"點擊搜索所有關于［項目］的文章"項目所處區位和先天條件優越，景觀可造度強，有打造區域標志性生活社區的硬件條件，建議規劃建設成為\o"點擊搜索所有關于［萬州］的文章"孝感區域內首個集生態、景觀為一體的花園式的歐陸風情社區。2、選擇歐陸風情是意在突現出本項目的差異化路線，在孝感區域內產品同質化趨勢勢嚴重的環境下，能獨占鰲頭。在此所提的差異化，是指小區品質差異化；產品性質差異化；建筑風格差異化（1）小區品質差異化本案項目擁有得天獨厚的自然景觀優勢，要充分利用澴河的自然資源做好景觀社區規劃，打造孝感區域內獨一無二的河景住宅。（2）產品性質差異化由于孝感區域內的購房者經濟收水平相對較低，多為各鄉下置業者，一般為一家三口，也有剛成家的二人家庭，需要兩房才能滿足居住需求，他們只要求各房間夠用，功能相對要多，最重要是總價和首付要盡可能的低，以減輕本就脆弱的經濟支撐能力。而孝感區域內目前的在售項目中，主要集中在90——150平米之間，其多為高層，總價高，首付高，絕大部分購房者無法承受其高額的房價款和首付及月供。如果能開發出兩房總價在11萬以內，三房總價在14萬以內的小面積，總價和首付都極其低的小面積產品，必將拉動上述所有潛在客戶的消費能力。困此本案項目的產品性質差異化應體現于面積小，總價低、首付低上，做孝感區域內沒有的小戶型，抓孝感乃至下轄區域內經濟收入較低的大眾客戶。（3）建筑風格差異化整個孝感地區，由于房地市場的不成熟，建筑形態雜亂無章，沒有明確的風格特針，多為生硬的拿來主義，照市區及沿海城市的大型項目硬套，造成“四不像”的建筑時有可見，既不是傳統的中國建筑風格，亦不是西方文明的建筑形