如何確定房地產企業終止土地使用稅納稅義務時間按照現行稅法規定，房地產企業用以建造商品房的土地，在房產開發期間應依法繳納土地使用稅，且除經批準開發建設經濟適用房的用地外，對各類房地產開發用地一律不得減免土地使用稅。房地產企業開始是直接取得開發用地的土地使用權，并從次月起開始繳納土地使用稅，但在商品房建成并銷售后，對應的土地使用權并非直接發生轉讓，而是隨著地面建筑物即商品房的銷售相應轉讓給購房者，其土地使用稅納稅義務終止的時間和減少的稅額該如何把握和計算呢？

網簽日期不能作為終止納稅義務的時間

有種觀點認為房地產企業與購房者簽訂售房合同并公布在網上（俗稱網簽）后，就可以認定房地產企業的土地使用權已轉移給購房者，主張以網簽日期作為房地產企業土地使用稅納稅義務終止的時間。

什么是商品房網簽呢？網簽就是交易雙方簽訂合同后，到房地產相關部門進行備案，并公布在網上。然后會給個網簽號，用戶可以通過這個號在網上進行查詢。網上簽約的程序為：交易雙方當事人根據網上公示的商品房定金協議或買賣合同文本協商擬定相關條款由房地產開發企業通過網上簽約系統，打印經雙方確認的協議或合同雙方當事人簽字(蓋章)在電子樓盤表上注明該商品房已被預訂或簽約。每一宗交易的網上操作程序應在24小時內完成。

建設部頒發的《城市商品房預售管理辦法》第六條規定:商品房預售實行許可證制度。開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。第十條規定:商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。

網簽是沒有備案的法律效力的，連預售備案都不能表示房屋和附屬土地的所有權已經發生轉移，更何況網簽呢？網簽只是房地產管理部門為規范房地產企業規范銷售房屋，防止開發企業捂盤以及一房多賣而建立的一個網絡化管理系統。

網簽時，開發用地的土地使用權仍在房地產企業名下，房屋既沒有交付，產權也沒有發生轉移。

因此，以網簽日期作為房地產企業終止土地使用稅納稅義務的時間，不符合稅法的規定。

從財務核算程序審視房企收入確認時點

按照財務核算的程序，網簽乃至后續的預售合同，都只是房地產企業的預售行為。

簽訂預售合同收取預收貨款能不能作銷售確認。此時房屋尚未建成，面積沒有最后確定，商品所有權上的主要風險和報酬未能轉移給購買人。即使貨款已全部收妥，由于此時的管理權和控制權還掌握在開發企業手中，與收入相匹配的成本還不能準確計量，故不能確認。

訂立正式合同但房屋沒有交付能不能作銷售確認。此時雖然法律意義上的要約已經成立，但標的物房屋未經購買人驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬仍未轉移給買方。在購買人驗收認可前，存在有退款風險甚至退貨風險，故不宜確認收入。

《企業會計準則收入》規定，銷售商品的收入只有在符合以下全部條件的情況下才能予以確認：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能夠可靠地計量。

房地產企業自行開發商品房對外銷售的收入一般應滿足以下幾個條件則確認收入：（1）房屋竣工并驗收合格，說明商品是合格的；（2）完成竣工結算，說明成本能夠可靠地計量；（3）簽訂售房合同及收取房款，說明房款收入已能可靠計量且已經或能夠流入企業；（4）房屋辦理了移交手續交付業主使用，說明與房屋所有權相聯系的風險和報酬及房屋的管理權和控制權均全部轉移。一般情況下，竣工結算時間和合同簽訂時間一般早于交房時間，所以房地產開發企業商品房銷售收入的確認時間應為辦理房屋交接手續之日。

在房地產企業能夠合法確認銷售收入之前，又何談房屋產權和附屬土地使用權的轉移呢？更不符合終止房地產企業名下的土地的土地使用稅的納稅義務的法定條件。

終止納稅義務的時間應符合法定條件

城鎮土地使用稅暫行條例（以下簡稱土地使用稅條例）第三條規定：土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。據此，房地產企業繳納土地使用稅的計稅依據是其實際占用的土地面積，同時也表明，當房地產企業不再占用某塊土地時，該塊土地相應的納稅義務即終止，不再繳納土地使用稅。其商品房對應的土地是否已經不再由房地產企業實際占用，應以以下兩個文件為依據。

《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號，以下稱152號文件）第三條關于房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務截止時間的問題規定：納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。《國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號，以下稱89號文件）第二條第（二）項明確：購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

本著轉讓方納稅義務截止日應與受讓方納稅義務起始日相銜接的原理，房地產企業銷售商品房，應以房產、土地的實物或權利狀態已發生轉移或變化，作為終止土地使用稅納稅義務的條件，在實務中，可以房屋交付購房者或購房者辦理房屋產權登記的時間孰先原則來確定，停止計算稅款的時間為次月。購房者從此時開始成為納稅人（個人非生產經營用房占地免征的除外），房地產企業則從此時開始終止納稅義務。

在此以前，無論是已簽訂商品房銷售合同，還是已收售房款、已開具發票，或者雖已達到合同約定交房時間但未實際交房等，只要房屋未發生實質性轉移或土地使用權屬未發生法定變化，房地產企業就仍是該商品房用地的實際占用者即納稅義務人。如此才能保持該塊土地在納稅時間上的連續性，使得同一塊土地的土地使用稅的納稅義務得以實現無縫轉移。反之，如果以其他時點作為房地產企業的納稅義務終止時間，均會造成土地使用稅納稅義務的中斷。小編寄語：會計學