新區

2021G11

地塊項目規劃建PLANNINGANDARCHITECTUREDESIG2021G11PLOTINXINQU-2023.01-目錄CONTENTS探

場地BACKGROUNDVISON思提言未來規劃產品PLANNINGSPECIFICATIONS探場地區

交

周

基

用位

通

邊

地

地分

分

配

現

條析

析

套

狀

件LOCATIONANALYSIS南京站江北核心區區位優越

交通便利基地項目位于南京市江北新區核心區

-

研創園板塊。新街口距離河西商圈

8.0

公里

,距離新街口

12.4

公里。河西商業圈項目地塊周邊交通便捷，生活配套齊全，片區生活氛圍濃厚。南京南站TRAFFICANALYSIS11

號線（在建）森林大道站交通便利

地段通達15

號線（規劃）市區道路：基地橫江大道、濱江大道，直達江北核心區；城南河路連接浦濱路可連接浦口大道和長江五橋連接線，實現快速過江，通達主城。珠江南站主干道：板塊內浦濱路、橫江大道和濱江大道。地鐵：在建地鐵

11

號線珠江南站、森林大道站據地塊

2

公里。圖例快速路：城市主干道城市次干道高速

\

國道地鐵站東側橫江大道正在進行快速化改造；浦口大道和長江五橋連接線為快速化道路，可快速通達主城。TRAFFICANALYSIS森林大道站11

號線（在建）交通便利

地段通達15

號線（規劃）地塊四至道路已完善，大板塊交通便捷，3

公里范圍內公路交通覆蓋，快速連接南京主城及周邊區域。基地公路：地塊北側城南河路、東側橫江大道為主要交通道路，地塊四至道路暢通。珠江南站圖例城市主干道城市次干道地鐵站PERIPHERALMATCHING金盛田廣場虹悅城（在建）配套完善

商圈聚集浦口區中醫院地塊位于南京市江北新區核心區

-

研創園板塊。鳳凰山公園目

前

地

塊

周

邊

3

公

里

范圍內生活配套成熟完善齊全。求雨山文化公園【教育】緊鄰規劃學校（已建）、江浦實驗小學濱江分校寶隆時代廣場【商業】寶隆時代廣場、虹悅城（在建）、金盛田廣場、砂之船奧特萊斯（在建）江蘇省人民醫院浦口分院【景觀】南京青奧體育公園、求雨山文化公園、鳳凰山公園砂之船奧特萊斯（在建）江浦實驗小學濱江分校【醫療】江蘇省人民醫院浦口分院、浦口區中醫院南京青奧體育公園3KM規劃高中、幼兒園圖例教育商業文體休閑醫院本案規劃小學、初中Architecturaltexture金地風華國際建筑肌理中海左岸瀾庭青奧體育公園地塊所處區域城市肌理元素豐富，建筑多順應道路，本地塊整體南偏西，考慮將建筑順應道路布置保利西江月基地南京高新技術產業開發區南京軟件園人才公寓南京軟件園STATUS

OFTHEBASE基地現狀保利西江月規劃商住混合用地砂之船奧特萊斯地塊東至橫江大道，南至園創路，西至慧谷路，北至城南河路，四條道路均已建成。SITE地塊內整體平整，有部分土方與水洼。規劃社區中心用地規劃幼托用地基地南側園創路北側城南河路西側慧谷路鳥瞰區位示意圖STATUS

OFTHEBASE基地現狀SITE鳥瞰區位示意圖基地STATUS

OFTHEBASE基地現狀SITE鳥瞰區位示意圖基地STATUS

OFTHEBASE基地現狀SITE鳥瞰區位示意圖基地Regulatorydetailedplanning控規條件NO.

新區

2021G11

地塊用地性質：商住混合用地用地面積：66056.67㎡容積率：1.0

＜

R

≤

2.5建筑高度：50M-80M(

住宅）PLANNINGESSENTIALS北側低多層建筑控制線退綠線

4M高層建筑控制線退綠線

6M規劃要點西側新區2021G11地塊用地面積：66056.67㎡容積率：1.0＜R≤2.5低多層建筑控制線退綠線

4M高層建筑控制線退綠線

6M建筑高度：50M-80M(

住宅）出入口方位：西側、南側，各類建筑基地出入口距離道路交叉口不得小于規定距離。東側低多層建筑控制線退綠線

4M高層建筑控制線退綠線

6M其他出讓條件：1.

按寧政辦發（2017）143號文件和蘇建筑產業辦（2020）2

號文件要求住宅建筑單體預制裝配率不低于

50%，住宅建筑應

100%

實行全裝修成品房交付。南側低多層建筑控制線退紅線

5M高層建筑控制線退紅線

8MVALUE

OFTHEPLOT商業價值分析居住價值分析地塊價值商業價值：地塊西北側為在建奧特萊斯與辦公，故北側商業價值最高，西側次之。居住價值地塊四周均臨路，無貼身優質景觀資源，故居住價值由地塊內部向外部逐漸降低。地塊價值高低Blockcondition地塊條件Blockval

ue地塊價值地塊區位優越，配套完善，交通便利，市場面向好優勢劣勢S

W1.

地塊位于江北核心區研創園板塊2.

地塊周邊多條主干道，且位于長江隧道和長江五橋之間，路網暢通，通達度高地塊周邊當前城市面貌一般，兌現有改善空間機遇挑戰O

T1.

江北核心區各類利好正在逐步兌現2.

庫存尚可，價格持續突破，板塊熱度高地塊帶產業條件出讓，產業要需匹配思未來客

項

概群

目

念需

愿

構求

景

想設計需要解決的問題PROBLEMS

TO

BE

SOLVED定義資源定位客群定制品什么是契合片區定位規劃的什么是切中客戶需求的如何打造產品產品住宅品定位改善客群來源：核心客群—河西、鼓樓等主城核心客群重要客群外溢客戶，自住兼投資；Major

CustomersImportant

Customers重要客群—外地落戶的新南京人，自住兼投資；26-35

歲，總價預算400

萬以上三代同堂家庭，總價預算

500-550

萬客群需求客戶屬性敏感因素需求面積段100-120

平

3

房需求面積段120-140

平

4

房補充客群—江北地緣性改善客戶及其它板塊投資客戶戶型＞精裝修＞小區規劃

&

人車分流＞綠化景觀及設施＞開發商品牌＞物業管理＞建筑＞外立面風格CONCEPT概念構想規劃極致規劃形態景觀利用最大區域標桿打造人居社區視野優化入戶體驗進階舒適生活方式——“公園里”設計理念用公園詮釋生態、花園、健康、活力充分挖掘地塊資源溢價打造獨具特色的中央公園式居住空間策略“居住里的公園”LIVING

IN

PARK內部景觀打造——“幸福園”設計理念在項目中布置適合各年齡段人群的活動場地各自年齡既有屬于自己的專屬空間，又有更多交往互動的機會創造幸福樂活的入住體驗策略一策略二策略三“健康生活”“交往空間”“價值認同”HEALTHINTERACTIONVALUE運動公園城市會客廳社區服務中心——“文化園”設計理念結合當地文化區域未來發展方向，打造特色文化體驗示范景觀空間及商業空間營造既有地域特色，又緊跟時代潮流的城市空間策略一策略二“特色文化景觀”“風情商業街”L

ANDSPACECOMMERTIAL主題營造項目特征設計要素設計手法層層遞進儀式歸家規劃新區高容積率極致景觀空間立面景觀簡約氣質典雅現代中心組團戶戶可享提規劃效

方

總

規

規果

案

圖

劃

劃圖

生

及

結

分成

指

構

析標鳥瞰圖方案一鳥瞰圖方案二西側沿街商業透視圖東北角沿街商業透視圖辦公樓方案一東北角沿街商業透視圖辦公樓方案二東北角沿街商業透視圖辦公樓方案三西北側沿街商業透視圖方案一西北側沿街商業透視圖方案二社區門廳效果圖住宅南立面效果圖住宅北立面效果圖中央景觀效果圖中央景觀效果圖Schemederivation方案推導方案一住宅：12

棟住宅，其中

12

棟

2T4面積段：110+128住宅朝向與各條道路垂直或平行商辦：一拖二商業沿北側及西側布置，辦公設置于東北角優勢：住宅內部中心景觀開闊，商辦區與北側砂之船形成公建化對景，西側增加商業界面，豐富城市形象劣勢：南側沿園創路通透率較低辦公機動車流線較遠Schemederivation方案推導方案二住宅：12

棟住宅，其中

12

棟

2T4面積段：110+128+143住宅朝向南側道路平行商辦：商業沿北側及南側布置，辦公設置于南側優勢：商業與教育用地形成呼應，有助于形成商業氛圍劣勢：整體規劃形態較差城市界面不規整東南側為丁字路口，外部交通不順Schemederivation方案推導方案三住宅：12

棟住宅，其中

12

棟

2T4面積段：110+128+143住宅朝向與各條道路垂直或平行商辦：一拖二商業沿北側及西側布置，辦公設置于東北角優勢：住宅內部中心景觀開闊，商辦區與北側砂之船形成公建化對景，西側增加商業界面，豐富城市形象劣勢：辦公機動車流線較遠Schemecomparison方案比選方案一方案二方案三××√住宅：住宅：住宅：12

棟住宅，其中

12

棟

2T4面積段：110+12812

棟住宅，其中

12

棟

2T4面積段：110+128+143住宅朝向南側道路平行商辦：12

棟住宅，其中

12

棟

2T4面積段：110+128+143住宅朝向與各條道路垂直或平行商辦：住宅朝向與各條道路垂直或平行商辦：商業沿北側及西側布置，辦公設置于東北角商業沿北側及南側布置，辦公設置于南側商業沿北側及西側布置，辦公設置于東北角MASTERPLAN總圖布置方案三

A獨棟辦公MASTERPLAN總圖布置方案三

B群組辦公經濟技術指標表表一：經濟技術指標指標項目建設用地面積容積率單位㎡-備注（規范依據及規劃要點依據）66056.672.501.01≤容積率≤2.5限高80.0m80米50米限低50.0m總建筑面積地上計容建筑面積221906.1165134.2145754.2㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡戶人㎡住宅面積商品房保障房高層145754.2其中其中可售保障房人才房商業面積商業Mall6520.0商業+辦公不低于地上總建面10%-30%，按下限其中1F商業2F商業3F商業4500.02020.00.0沿街商業酒店式公寓面積（SOHO）辦公面積10000.02500.0不低于10000方地上計容配套設施面積避難層計容部分面積（如有）架空層計容部分面積（如有）地上不計容建筑面積避難層不計容部分面積（如有）架空層不計容部分面積（如有）地上不計容配套設施面積（如有）地下建筑面積360.01723.8其中其中1603.8120.055048.0含人防面積14339.55平純地庫面積地下商業（如有）地下一層機動車庫地下二層機動車庫地下非機動車庫49670.05378.01252簡略為主樓投影下面積每戶按3.2人計算規劃戶數規劃人數4007建筑占地面積15106.322.9%30.1%1663建筑密度25%30%綠地率類型戶型面積110.0戶數（戶）888戶數比70.9%21.1%8.0%機動車停車數量輛輛含訪客車位含訪客車位20輛地面停車數47其中非人防車位數1239輛地下停車數人防車位數地下機動車單車位面積377輛128.026430.7㎡/輛輛高層小計143.0100非機動車停車數量地下非機動車單車位面積人防面積26892.0㎡/輛㎡1252100.0%14339.55IDEAGENERATION規劃結構景觀花園一心+兩軸景觀花園中心花園CentralGarden“一心”景觀花園一個中心花園“兩軸”活力商業軸景觀花園花園景觀軸景觀花園景觀花園MASTERPLAN功能分區首層配電房

+

開閉所圖例住宅商業配電房

/

水泵房快件服務用房物業用房居家養老服務用房消防控制室MASTERPLAN產品配比圖例110

戶型128

戶型143

戶型MASTERPLAN流線分析圖例城市道路機動車出入口非機動車出入口人行出入口地下車庫出入口非機動車車庫出入口車行流線非機動車流線人行流線MASTERPLAN停車分析圖例城市道路地下車庫出入口地面車位非機動車車庫出入口非機動車停車位AMASTERPLAN消防分析B圖例城市道路消防登高場地消防回車場消防流線消防出入口MASTERPLAN垃圾流線分析圖例城市道路垃圾流線垃圾收集點垃圾出入口MASTERPLAN景觀分析組團景觀組團景觀中心景觀CentralGarden組團景觀組團景觀組團景觀圖例組團景觀景觀軸線商業節點中心景觀組團景觀MASTERPLAN①用地邊界用地邊界豎向分析27F（住宅）27F（住宅）27F（住宅）27F（住宅）25F（住宅）城南河路園創路10F（辦公）2F（商業）結論：配電房配電房在規劃局允許的條件下盡量抬高場地標高，且不高于住宅片區，商業底板與地庫頂板結合設計。場地內標高高于道路標高，故不需設置擋土墻。②用地邊界用地邊界25F（住宅）26F（住宅）26F（住宅）橫江大道慧谷路①②2F(

商業）①②MASTERPLAN停車分析主要指標：1、地下車庫面積：55048

㎡2、地庫高度：地下車庫共一層非人防地庫層高

3.5m人防地庫層高

3.6m3、車位數：1616

輛4、單車指標：30.7

㎡

/

輛5、人防區面積：14339.5

㎡6、柱網選型：8.3m*4.8m7、人防車位數：377

輛8、非人防車位數：1239

輛圖例機動車停車位機動車庫坡道非機動車停車位【地下車庫平面圖】【地下車庫剖面圖】非機動車庫坡道人防區域IDEAGENERATION日照分析日照分析軟件：眾智日照分析軟件

V12.0計算規則：所屬城市：南京東經：118°

47′北緯：

32°

04′

vvvs分析日照標準：2001

年大寒日

8-16

點，最小連續時間

30

分鐘；最大時間段數：2

段；分析結論：地塊內部住宅滿足大寒日兩小時日照要求圖例0

小時1

小時2

小時3

小時4

小時5

小時6

小時7

小時8

小時城市天際線URBANSKYLINE27F79.25M10F49.8M27F79.95M27F79.25M27F79.95M27F79.25M27F79.25M25F73.45M27F79.95M26F76.35M27F79.25M26F76.35M25F73.45M言產品商

住辦

宅產

產品

品商辦產品BusinessAnalysis地塊北側及西北側為在建砂之船奧特萊斯與豐大國際超高層辦公，故地塊北側商業價值最高，西側次之，南側為規劃學校用地，也存在一定價值。豐大國際商業價值分析砂

之

船BusinessAnalysis商業分析商業辦公建筑面積為地上總建筑面積的

10%-30%規劃條件辦公建筑面積≥

10000

㎡沿城南河路、橫江大道不得設置機動車出入口禁止設置機動車出入口范圍BusinessAnalysis一、體量分析商業分析高層辦公標準層1050

，最多可做10F；㎡沿街商業12m進深，總長度約540m；按規劃條件10%要求計算辦公建筑二、商業落位10000㎡沿街商業延城南河路及慧谷路布置，營造商業氛圍，延續完整城市界面；商業建筑6520㎡三、辦公落位10F辦公設置于橫江大道與城南河路交叉口，提升城市快速路旁的建筑形象；獨棟辦公BusinessAnalysis一、體量分析商業分析高層辦公標準層1050

，最多可做10F；㎡沿街商業12m進深，總長度約540m；按規劃條件10%要求計算辦公建筑二、商業落位10000㎡沿街商業延城南河路及慧谷路布置，營造商業氛圍，打造完整城市界面；商業建筑6520㎡三、辦公落位多層辦公沿城南河路設置，商業結合辦公設計，使得城市形象更加完整；群落辦公Schemecomparison方案比選方案一方案二方案三N河人行出入口人行出入口用地紅線圍墻控制線規劃商住混合用地慧人行出入口路地下室范圍控制線多層建筑控制線高層建筑控制線地下車庫范圍線（已建）江谷人行出入口規劃商住混合用地園路創（已建）大××√規劃幼托用地規劃居住用地規劃社會停車場方案一：方案二：方案三：商業布置在地塊南北兩側，8F

辦公設置于地塊南側。商業布置在地塊北側與西側，1-2F

沿街商業布置形式。商業布置在地塊北側與西側，1-2F

沿街商業布置形式。辦公樓為

8F

高層辦公，布置于基地南側。辦公樓為

8F

高層辦公，布置于基地西北角。辦公樓為

10F

高層辦公，布置于基地東北角。優點：優點：優點：北側商業與砂之船形成呼應，南側辦公交通組織簡潔。商業與砂之船形成呼應，城市界面完整，辦公建筑展示面較好。商業與砂之船形成呼應，城市界面完整

;辦公建筑展示面較好

;缺點：缺點：辦公高度較高，形象展示較好。規劃形態一般，辦公對城市形象提升有限；東南側為丁字路口，外部交通不便。辦公建筑高度較低，異形輪廓不利于使用。BusinessAnalysis商業分析商業重點指標：【S1

商業一層平面圖】單鋪尺寸：開間

5m,

進深12m層高一層

4.8

米，二層

3.6m面積：單層面積：60

㎡一拖二面積：120

㎡一拖二面積（帶露臺）：80

㎡【S1

商業二層平面圖】BusinessAnalysis商業分析商業重點指標：單鋪尺寸：開間

5m,

進深12m層高一層

4.8

米，二層

3.6m【S2

商業一層平面圖】面積：單層面積：60

㎡一拖二面積：120

㎡一拖二面積（帶露臺）：80

㎡到100

㎡【S2

商業二層平面圖】BusinessAnalysis獨棟辦公

——方案一立面分析12體塊落位形體推演34立面分割幕墻劃分城市界面方案一1辦公樓為

10F

高層辦公，布置于基地西北角。辦公高度較高，形象展示較好。增加空間多樣性，提升地塊空間價值。23沿街商業沿城南河路與慧谷路布置，商業無內街形式，北側沿街商業退出前場空間。提升區域商業氛圍。213BusinessAnalysis群組辦公

——方案二立面分析12體塊落位形體切分34立面分割幕墻劃分城市界面方案二1辦公樓為5-6F群落辦公，布置于基地西北角。沿城南河路形成連續辦公展示面，形象展示較好。增加空間多樣性，提升地塊空間價值。2沿街商業沿城南河路與慧谷路布置，商業無內街形式，北側沿街商業退出前場空間。提升區域商業氛圍。3213BusinessAnalysis