華東區域杭州華豐單元XC1005-02地塊概念方案設計華東區域產品管理部2023年01月123456789前期分析規劃策略規劃推演規劃詳解C目

錄ONTENTS戶型策略地庫設計示范區設計立面策略風險提示前期分析第一篇前期分析區位分析基地位于浙江省杭州市拱墅區。東明山森林公園杭州，簡稱“杭”，古稱臨安、錢塘，是浙江省省會、副省級市、杭州都市圈核心城市，國務院批復確定的中國浙江省省會和全省經濟、文化、科教中心、長江三角洲中心城市之一；超山風景名勝區浙江省位于中國的位置杭州位于浙江省的位置杭州半山國家森林公園項目地塊位于拱墅區，周邊交通網路相對發達，地理條件優越。良渚文化村杭州北站基地拱墅區杭州西站錢西溪國家濕地公園杭州東站塘浙江省政府江蕭山機場西溪景區杭州南站湘湖旅游度假區4前期分析上位規劃華豐板塊地塊屬于武林新城--華豐板塊，屬于成熟的居住區。隨著杭州城市擴張，目前已經是主城區邊緣板塊。基地武林新城武林新城南與武林商圈接壤，西與拱宸橋相連，牽手“千年運河，繁華武林”兩大IP，北靠杭鋼半山。華豐板塊位于武林新城的最北側，是一個大型居住區。目前希望以TOD為中心，打造智慧互聯新門戶。同協路站華豐站基地華豐板塊上位規劃圖5前期分析交通分析路網發達，交通便利，距離地鐵站1km內。地塊周邊路網較為發達，臨近多條主干道；軌道方面，距離地鐵3號線華豐路站0.7km，汽輪廣場站0.8km，出行方便快捷。杭坡街華豐路華豐路站通過臨丁路和秋石快速路無縫連接，行車30分鐘左右即可抵達武林廣場；通過同協路和丁蘭路可直達城東新城、東站交通樞紐。華中路同協路永寧路地鐵三號線基地汽輪廣場站圖例：快速路城市主干道城市次干道城市支路地鐵地鐵站66前期分析配套分析周邊配套較為完善，步行2km以內范圍滿足日常生活教育需求。浙江省腫瘤醫院桃花湖公園龍湖天街半山實驗小學明德小學望宸公園西子丁蘭廣場慈養老年醫院本案基地臨近上塘河，周圍景觀氛圍較好；桃源中央公園康復醫院福山外國語學校桃源中學丁信小學永豐公園主要教育資源都在2km左右，醫療服務都在2km左右；樺楓居幼兒園春華公園丁信第二幼兒園北景園中心廣場景成實驗幼兒園青華實驗小學地塊周邊商業配套完善，臨近多個商業綜合體及購物廣場，生活便利。丁信幼兒園物流超市風華中學觀成幼托園基地求知小學同心文化公園養和醫院杭州顧連通濟醫院明珠實驗學校石橋購物中心樹蘭醫院銀泰百貨華盛達時代中心福濟寺美福寶婦兒醫院下城區石橋街道社區衛生服務中心圖例：教育設施醫療服務生態設施商業配套杭州三江陽光康復醫院杭州新天地7前期分析基地現狀1.北側：安置房（在建）3.南側：產業園161345基27地2.西側：產業園4.東側：在建項目43527.基地整體鳥瞰6.基地東北角鳥瞰5.東南角：求知小學768前期分析居住價值分析長A≥B＞C永華寧AB地塊中心，為小區內部打造宅間景觀，居住價值高；路地塊西側為城市綠地與河流，為優良景觀面，居住價值高；BA康西CC地塊南側為康寧路，東側為華西路，北側為永寧路（規劃路）與在建小區，對本案可能有噪音影響，居住價值較低。寧路河路9前期分析設計條件機動車出入口規劃要點：用地面積：

24615㎡90M綠地率：≥35

%建筑密度：≤22%容積率：1.0

＜r≤

2.2建筑限高：50

m（黃海高程）配套設施要求：機動車出入口·

按規范配置物業管理用房及物業經營用房·

社區服務用房面積

≥

32㎡/百戶XC1005-R21-＞1且≤2.202R21≤22%2461550M（黃海高程）·

養老用房

≥

32㎡/百戶且

≥

320㎡·

嬰幼兒照護服務用房

≥

16㎡/百戶且≥

210㎡·

垃圾房面積

≥

80㎡258M圖例：用地范圍機動車出入口·

除公益性配套公建可獨立布置外，其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置10前期分析劣

勢

weakness優

勢

strengths距離地鐵站1km以內，交通便利；w

長方形狹長地塊，面寬資源受到限制

周邊1公里內現有配套成熟，商業，醫療，教育等配套齊全；

西側為城市綠地和河流，為住宅帶來景觀面。ot機

會

opportunity威

脅

threats

如何在眾多競品樓盤脫穎而出，樹立標桿性樓盤

地塊位于華豐板塊，為成熟居住區，地塊發展潛力巨大。11規劃策略第二篇規劃策略社區理念高品質生活—本質上是優質人文生活場景的營造R

E

A

T

I

N

GA

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Q

U

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F

E13規劃策略如果營造優質的生活場景，創造高品質人文社區？歸家體驗產品溢價用戶維度價值維度體驗邏輯居家體驗適宜成本住區界面有序管控城市維度運營維度為核心形象氣質分級管控算賬邏輯為基礎14規劃策略價值維度1.極致土地研究，探尋綜合實力最優解以全T4\T4+T2\T4+T3，等模式，通過錯位和平行排布探究，在用地面寬局限的情況下，尋找最優解VALUE

DIMENSION城市維度2.精品社區的城市形象氣質，與城市友好的社區界面現代典雅的住宅立面+星級酒店的社區入口+小而美的示范區呈現URBAN

DIMENSION3.酒店化歸家+五重歸家體系，強化新生活體驗。酒店落車—社區大堂—風雨連廊—底層架空—入戶大堂用戶維度4.消防環道外置，人車分流，把景觀還給中心。在相對集約的土地中，實現完整社區景觀，創造群落社交空間。USER

D

I

MENSION5.最大化產品力，強化全系產品硬實力力求全線產品跑贏競品。運營維度6.精細化多維設計，形成良好的社區秩序對業主人行、車行、快遞、物業、垃圾送運、等流線細分，分級管控。OPERATIONAL

DIMENSION15規劃策略價值維度U

R

B

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N多方案總圖排布比選越是小的地，不同維度之間的影響越大，越要綜合考慮各個維度的相互關系從而選出綜合實力最強的規劃方案樓棟數產品類型戶型對視車道數戶型面寬人車分流消防外環中心景觀示范區社區門樓16規劃策略城市維度URBAN

DIMENSION精品社區的城市形象氣質17規劃策略城市維度URBAN

DIMENSION星級酒店的社區入口18規劃策略城市維度URBAN

DIMENSION小而美的精品展示區19規劃策略用戶維度URBAN

DIMENSION禮遇歸家大堂20規劃策略用戶維度URBAN

DIMENSION消防車道外置

將景觀還給中心21規劃策略用戶維度URBAN

DIMENSION多功能底層架空空間22規劃策略用戶維度URBAN

DIMENSION多功能底層架空空間23規劃策略運營維度URBAN

DIMENSION分級管理

有序管控配套用房與人行小區大堂的關系小區人行主入口大堂設計物管用房靠近小區人行主入口對外對內雙出入，方便疫情期間使用白天夜晚雙模式，更符合人的生物鐘規律

多功能復合型，更便利（入口儀式感門廳/快遞存取專區/訪客休息專區）(以方案二為例）白天快遞流線快遞存取小區內部快遞停車白天快遞入口

夜間關閉白天接待康大堂門廳寧路白天業主入口夜間關閉白天業主流線夜間業主流線外部配套落入口前場客區入口前場夜間門禁智能門禁門衛/夜間快遞代收訪客休息清潔儲藏24規劃策略垃圾裝運場地垃圾車停車分類垃圾房大兼垃圾集中場地后期流線入口運營維度垃圾投遞大件垃圾拖運URBAN

DIMENSION分級管理

有序管控25規劃策略地塊雖小格局之大尊量重身每定一寸土方地案制最優致力于打造具有高品質生活體驗的人文社區R

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E價

值

維

度城

市

維

度用

戶

維

度運

營

維

度26規劃推演第三篇規

劃

推

演PLANNING

INFERENCE核心問題Core

problem1.建筑限高50m（黃海高程），核心筒的處理與電梯邏輯，如何保證14F?2.三維模型城市景觀天際線要求3.示范區位置選擇4.

用地寬度受限的情況下，戶型類型的選擇28規

劃

推

演PLANNING

INFERENCE核心問題一建筑限高50m（黃海高程），核心筒的處理與電梯邏輯，如何保證14F?29規

劃

推

演PLANNING

INFERENCE日立無機房乘客電梯設計指南沖頂示意電梯選用無機房乘客電梯，沖頂凈高3.9米，屋頂樓梯做局部開敞樓梯，室外地坪高度為黃海高程5.7米，14F建筑剖面示意屋頂核心筒平面示意在建筑限高50米（黃海高程）情況下可做14F30規

劃

推

演PLANNING

INFERENCE核心問題二三維模型城市景觀天際線要求31規

劃

推

演PLANNING

INFERENCE杭州市總體城市設計（修編）2015

第六十五條《

三維模型輔助城市景觀分析與評價技術指引分冊》2017經規劃局征詢：9棟需其中2棟降高度，每棟降2層；10棟需其中2棟降高度，每棟降2層32規

劃

推

演PLANNING

INFERENCE核心問題三示范區位置選擇33規

劃

推

演PLANNING

INFERENCE示范區選址策略123地塊東北角：北側安置房項目正在施工，噪音和粉塵較大，不利于展示。地塊東側：東側道路即將施工，噪音和粉塵較大，不利于展示。無條件設置示范區。地塊東南角：現狀車流方向，街角展示性強，華城市展示界面高。后期配套對外使用方便。1長地塊西南角：可借用西側綠地整體打造，但昭示性弱于位置3，后期配套無車行口。4河SITE

2康西4寧3路路地塊東側華西路現狀圖因地塊東側華西路現在正在進行道路施工，故位置1和位置2目前都無法安置示范區。34規

劃

推

演PLANNING

INFERENCE核心問題四用地寬度受限的情況下，戶型類型的選擇35規

劃

推

演PLANNING

INFERENCEBCBACAA14F14F戶型AB格局套型建筑面積103.83得房率82.3%82.3%82.3%戶型AB格局套型建筑面積102.99得房率83.0%83.0%83.0%3房2廳2衛4房2廳2衛4房2廳2衛3房2廳2衛4房2廳2衛4房2廳2衛125.28139.39124.26139.29CC得出結論：T3與T4得房率基本相同，戶型感受基本一致36規

劃

推

演PLANNING

INFERENCE地塊南北向極限樓棟排布全T4/5棟

(20戶）全T3/6棟（18戶）

棟數多全T2/6棟（12戶）T4+T3/5棟（18戶）T4+T2/6棟（16戶）T4+T2/5棟

(18戶）T3+T2/6棟（17戶）T4+T3+T2/6棟（18戶）棟數多因地塊中部無法設置售樓處，售樓處只能設置于南側，頂邊處理一側需至少18戶37規

劃

推

演PLANNING

INFERENCE地塊東西向極限樓棟排布T4+T4/錯位排布T4+T2/并列排布T3+T3/并列排布用地寬度較小：北側T4+T4無法并列排布，只能錯位排布，出現缺角T4+T2/T3+T3可以并列排布38規

劃

推

演PLANNING

INFERENCE全T4T4+T2T4+T3T4+T3+T2空間規整139面寬較大樓棟數少139產品最優空間規整示范區昭示性強南側無示范區示范區昭示性強東南角用地緊張完全平行布置示范區昭示性強戶型種類較多示范區昭示性弱示范區昭示性弱南側無示范區戶型種類較多39規

劃

推

演PLANNING

INFERENCE總結Summary若采用T4模式，則采用9棟樓，T4端戶為兩面寬端廳，錯位排布避開端戶對視問題若采用T4+T2模式，則采用10棟樓，但T4樓棟8棟，仍需采用錯位排布避開端戶對視問題若采用T4+T3模式，則采用10棟樓，可采用并列或局部錯位排布模式，中心景觀南廳戶型。40規

劃

推

演PLANNING

INFERENCE104125139104125139103125139104125139全T4T4+T2T4+T3T4+T39棟樓/樓棟數少139㎡為3面寬端廳10棟樓/樓棟數較多10棟樓/樓棟數較多139

㎡為4面寬南廳示范區過于緊湊10棟樓/樓棟數較多139

㎡為4面寬南廳139

㎡為4.5面寬南廳布局相對規整/中心景觀較好41規

劃

推

演PLANNING

INFERENCE圖例：全T4，9棟樓/樓棟數少103（三面寬）125（兩面寬）139（三面寬）戶型戶數戶數比總面積面積比類型小高層合計計容面積1031251392261636350.00%36.06%13.94%100.00%2312020375876044%39%17%45252254100%42規

劃

推

演PLANNING

INFERENCE8.4+0.6m6.6m7m2面寬1252.5面寬1253面寬139125戶型可選擇2面寬產品，或者2.5面寬產品43圖例：T4+T2，10棟樓/樓棟數較多104（3面寬）125（2面寬）139（4.5面寬）戶型戶數戶數比總面積面積比類型計容面積1041251392042044045.54%45.54%8.93%2119625500555941%49%11%小高層合計448100.00%52255100%規

劃

推

演PLANNING

INFERENCE6.6m7.8m14.4m2面寬1254.5面寬139(T2洋房)45規

劃

推

演PLANNING

INFERENCE圖例：T4+T3，10棟樓/樓棟數較多，示范區過于緊湊104（3面寬）125（2面寬）139（4面寬）戶型戶數戶數比總面積面積比類型小高層合計計容面積1041251391911916143.1%43.1%13.8%100%1986423875847938%46%16%44352218100%46規

劃

推

演PLANNING

INFERENCE6.6m9.9m13.5m2面寬1254面寬139(T3)47規

劃

推

演PLANNING

INFERENCE圖例：T4+T3，10棟樓/樓棟數較多布局相對規整/中心景觀較好104（3面寬）125（2面寬）139（4面寬）戶型戶數戶數比總面積面積比類型小高層合計計容面積1041251391911916143.1%43.1%13.8%100%1986423875847938%46%16%44352218100%48規

劃

推

演PLANNING

INFERENCE104125139104125139103125139104125139全T4T4+T2T4+T3T4+T39棟樓/樓棟數少10棟樓/樓棟數較多139

㎡為4.5面寬南10棟樓/樓棟數較多139

㎡為4面寬南廳示范區過于緊湊10棟樓/樓棟數較多139

㎡為4面寬南廳139㎡為3面寬端廳均好性強布局相對規整/中心景觀較好49規劃詳解第四篇規劃詳解方

案

一方

案

二PLAN1PLAN251規劃詳解方

案

一PLAN152規劃詳解53規劃分析—方案展示方案一華豐單元地塊項目方案設計經濟技術指標表單位數量(應配=

備注（規劃、規規劃要

范要求等設計依求的數

據描述）量）數量(實配）序號名稱1總用地面積住宅用地面積其他㎡㎡㎡╱╱%24615246150其中2其中3容積率2.20住宅2.20建筑密度21.65%16.78%4.88%5330.204130.001200.235%住宅%其中配套%4（1）（3）5建筑占地面積住宅占地面積配套占地面積綠化率㎡㎡㎡%6綠化景觀面積機動車道路面積地上機動車位車位面積綠化景觀面積地上非機動車位面積群眾健身設施地上總建筑面積（計容+不計容）地上計容面積住宅㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡19284.801928.48210.0016672.4040其中433.9259276.105415378（1）（3）52254.491898.51162.46216.61160.00320.00210.0054.24地上計容配套用房物業辦公用房物業經營用房社區服務用房社區養老用房嬰幼兒照護服務用房公共文化活動設施消控室其中60.00配電房500.0090.00開閉所門衛20.00垃圾房80.00尾氣井㎡㎡25.209地上不計容面積5123.10架空層㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡2662.842460.262460.2622461.006112.9016348.101407.60一半封閉陽臺面積其中小高層10地下室建筑面積地下人防面積其中（按功能）地下非人防面積非機動車庫面積地下一層建筑面積地下二層建筑面積㎡㎡18401.004060其中（按樓層）1213總建筑面積（地上+地下）住宅戶數㎡戶輛輛輛輛輛81737.10452558544542214機動車車位地下車位（1）①住宅③公建配套（2）地上車位1415非機動車車位數輛802（1）①地下非機動車車位數輛輛輛78275428住宅配套54③（2）地上非機動車車位數輛20規劃詳解一軸一心七園鄰里花園尺度入口園37M50M園42M47M園37M50M園中心花園33M主入口53M園40M53M園37M50M37M園宅間花園50M入口55規劃詳解通過錯位排布避免對視，保證戶戶有景，視線通透讓所有的居戶都有能將景觀盡收窗前56規劃詳解消防車道住宅面寬完整景觀消防車道4M34M50M4M消防環道外置，預留完整社區中心景觀控制環道尺寸，減少對中軸的壓迫，人車分流，保證景觀舒適度。57規劃詳解六

重

歸

家

體

驗Six

homecoming

experiences陸伍壹酒

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空

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草

坪58規

劃

策

略PLANNING

STRATEGY壹

酒店化社區入口59規

劃

策

略PLANNING

STRATEGY白天快遞流線快遞停車夜間關閉快遞存取白天接待康寧路白天業主入口夜間關閉門廳白天業主流線夜間業主流線入口前場落

客區夜間門禁門衛/夜間快遞代收訪客休息智能門禁儲藏60規

劃

策

略PLANNING

STRATEGY壹

精細化入口管控智能門禁訪客區白天夜晚雙模式，更符合人的生物鐘規律

多功能復合型，更便利（入口儀式感門廳/快遞存取專區/訪客休息專區）門廳快遞收發門衛落客區臨時停車區入口前場夜間業主流線日間業主流線白天快遞流線61規

劃

策

略PLANNING

STRATEGY壹

酒店化社區入口62規

劃

策

略PLANNING

STRATEGY貳

中軸林蔭大道63規

劃

策

略PLANNING

STRATEGY叁

中心核心景觀64規

劃

策

略PLANNING

STRATEGY肆

鄰里綠蔭草坪65規

劃

策

略PLANNING

STRATEGY伍

底層休閑架空66規

劃

策

略PLANNING

STRATEGY陸

精品入戶大堂67規劃分析—戶型分布方案一住宅戶配表實際戶配業態戶型面積戶型面積營銷戶配比戶型戶數面積匯總

面積配比差值比102.3

三房兩廳兩衛

226

50.00%

23120125

四房兩廳兩衛

163

36.06%

2037544%39%17%50%

0.00%35%

1.06%15%

1.06%小高層合計139.04

四房兩廳兩衛6313.94%8760100.00-452

100.00%

52254

100.00%-%圖例：105㎡戶型（3面寬）125㎡戶型（2面寬）（可替換為2.5面寬）139㎡戶型（3面寬）規劃分析—功能分區方案一圖例物物社社嬰文消配開垃門類別物業辦公用房物業經營用房社區服務用房社區養老用房嬰幼兒照護服務用房文化活動設施用房消控室面積162.46㎡216.61㎡160㎡320㎡210㎡54.24㎡60㎡開配

配配電房500㎡90㎡開閉所垃圾房80㎡門衛20㎡配

配圖例：垃住宅文

消

物1F配套用房配套用房配電用房垃圾房門社社物嬰1F配套用房規劃分析—樓棟信息方案一14F14F14F14F12F12F14F14F14F鋼結構樓棟鋼結構樓棟圖例：14F12F規劃分析—流線分析方案一地上車位地下車位地上車位地下車位1454420機動車位數非機動車位548802782圖例：人行流線訪客車行流線住宅車行流線地庫入口地面機動車地面非機動車人行出入口車行入口規劃分析—消防分析方案一圖例：消防入口消防車道消防登高面回車場規劃分析—豎向標高方案一5.4075.4935.80（±0.000）5.80（±0.000）5.5835.705.80（±0.000）A-A剖面示意5.6045.5385.80（±0.000）5.705.80（±0.000）5.80（±0.000）5.3885.70B-B剖面示意5.80（±0.000）圖例：5.80（±0.000）5.3885.4635.538A道路標高場地設計標高零標高5.80（±0.000）BB5.806.146.025.855.62（±0.000）A規劃分析—日照分析分析軟件：天正日照分析標準：浙江省分析城市：浙江杭州分析時間：大寒日8:00~16:00（真太陽時）；統計方式：累計計算且最小連續時間≥10分鐘窗戶日照：滿窗日照日照計算要求：住宅建筑每套至少有一個居室達到日照標準，當一套住宅中居住空間超過（含）4個居室或套內建筑面積超過（含）120㎡時，至少應該有2個居室達到日照標準結論：本方案滿足日照要求。日照結論：經測算，本地塊內日照滿足規范要求的不低于大寒日2小時要求規劃詳解方

案

二PLAN275規劃詳解76規劃分析—方案展示方案二華豐單元地塊項目方案設計經濟技術指標表單位數量備注（規劃、規范要求等設計依據描述）數量(實配）(應配=規劃要求的數量）序號名稱1總用地面積住宅用地面積其他㎡㎡㎡╱╱%2461524615其中02其中3容積率2.20住宅2.20建筑密度住宅21.31%16.39%4.92%%其中配套%4（1）（3）5建筑占地面積住宅占地面積配套占地面積綠化率㎡㎡㎡%5245.204035.001210.235%6綠化景觀面積機動車道路面積㎡㎡19369.801936.98705.0016262.5440地上機動車位車位面積綠化景觀面積地上非機動車位面積群眾健身設施地上總建筑面積（計容+不計容）地上計容面積住宅㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡其中425.2859037.705415378（1）（3）52255.571897.43162.46216.61160.00320.00210.0053.16地上計容配套用房物業辦公用房物業經營用房社區服務用房社區養老用房嬰幼兒照護服務用房公共文化活動設施消控室其中60.00配電房500.0090.00開閉所門衛20.00垃圾房80.00尾氣井㎡㎡25.209地上不計容面積4884.70架空層㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡2549.602335.1一半封閉陽臺面積其中小高層2335.110地下室建筑面積21037.006103.9地下人防面積其中（按功能）地下非人防面積非機動車庫面積14933.121377.00地下一層建筑面積㎡㎡19022.02015其中（按樓層）地下二層建筑面積1213總建筑面積（地上+地下）住宅戶數㎡戶輛輛輛輛輛80074.70443547500500014機動車車位地下車位（1）①住宅③公建配套（2）地上車位4715非機動車車位數輛785（1）①地下非機動車車位數輛輛輛76573728住宅配套③77（2）地上非機動車車位數輛20規劃分析—戶型分布方案二住宅戶配表實際戶配業態戶型面積戶型面積營銷戶配比戶型戶數面積匯總

面積配比差值比104125三房兩廳兩衛

191四房兩廳兩衛

19143.1%1986423875847938%46%16%50%

6.9%35%

8.1%15%

1.2%小高層合計43.1%13.8%139-四房兩廳兩衛61100.00443

100.00%

52218

100.00%-%圖例：105㎡戶型（3面寬）125㎡戶型（2面寬）139㎡戶型（4面寬）規劃分析—功能分區方案二圖例物物社社嬰文消配開垃類別物業辦公用房物業經營用房社區服務用房社區養老用房嬰幼兒照護服務用房文化活動設施用房消控室面積162.46㎡216.61㎡160㎡320㎡210㎡53.16㎡60㎡垃配

配配電房500㎡90㎡開閉所垃圾房80㎡配

開圖例：物

嬰住宅1F配套用房文

消1F配套用房物配配套用房配電用房垃圾房社

社規劃分析—樓棟信息方案二14F12F14F12F14F14F14F14F14F14F鋼結構樓棟鋼結構樓棟圖例：14F12F規劃分析—流線分析方案二地上車位地下車位地上車位地下車位4750020機動車位數非機動車位547786766圖例：人行流線訪客車行流線住宅車行流線地庫入口地面機動車地面非機動車人行出入口車行入口規劃分析—消防分析方案二圖例：消防入口消防車道消防登高面規劃分析—豎向標高方案二5.4075.4935.80（±0.000）5.80（±0.000）5.5835.705.80（±0.000）5.80（±0.000）A-A剖面示意5.6045.5385.705.80（±0.000）5.80（±0.000）5.3885.705.80（±0.000）B-B剖面示意5.80（±0.000）圖例：5.3885.4635.538A道路標高場地設計標高零標高5.80（±0.000）5.80（±0.000）BB5.80（±0.000）6.146.025.855.62A規劃分析—日照分析分析軟件：天正日照分析標準：浙江省分析城市：浙江杭州分析時間：大寒日8:00~16:00（真太陽時）；統計方式：累計計算且最小連續時間≥10分鐘窗戶日照：滿窗日照日照計算要求：住宅建筑每套至少有一個居室達到日照標準，當一套住宅中居住空間超過（含）4個居室或套內建筑面積超過（含）120㎡時，至少應該有2個居室達到日照標準結論：本方案滿足日照要求。日照結論：經測算，本地塊內日照滿足規范要求的不低于大寒日2小時要求規劃分析—方案對比方案2方案2-2門廊空間舒適，距街面有一定距離，方便落客Ｂ門廊與街面距離太近，略為緊湊Ｂ售樓處位于街角，可達性較強，昭示性更好售樓處位于街中，可達性與昭示性弱于方案2AA戶型策略第五篇競品分析保利都和軒春和云境業態類型：高層占地面積：38818㎡容積率：2.20業態類型：高層占地面積：68040㎡容積率：2.20花蕓春境開盤時間：2022.03.29售價：33000元/㎡開盤時間：2021.09.16售價：33000元/㎡湖境天宸濱江春語藍庭春和云境大家中天春樾星宸里濱江春語藍庭春樾星宸里業態類型：高層占地面積：29000㎡容積率：2.10開盤時間：待定售價：33200元/㎡業態類型：高層占地面積：48914㎡容積率：2.40開盤時間：2020.12.28售價：33000元/㎡保利都和軒湖境天宸花蕓春境業態類型：高層占地面積：25296㎡容積率：2.30開盤時間：2022.07售價：32900元/㎡業態類型：高層占地面積：47515㎡容積率：2.30開盤時間：2021.11.26售價：31500元/㎡87競品分析保利都和軒建筑類型：高層（14-16F）占地面積：

38818㎡建筑面積：136793㎡容積率：2.20綠化率：35%主流產品：高層（100㎡、110㎡、122㎡

、148㎡）參考均價：33000元/㎡開盤時間：2022.03.29區位：拱墅區康華路與華豐路交匯處開發商：杭州保源置業有限公司100㎡

3/2/2110㎡

3/2/2122㎡

4/2/2148㎡

4/2/288競品分析春和云境建筑類型：高層（14-16F）占地面積：

68040㎡建筑面積：219950㎡容積率：2.20綠化率：30%主流產品：高層（95㎡、108㎡

、125㎡

、140㎡

）參考均價：33000元/㎡開盤時間：2021.09.16區位：拱墅區同協路與杭玻街交叉口開發商：杭州北和置業有限公司95㎡

3/2/2108㎡

3/2/2125㎡

4/2/2140㎡

4/2/289競品分析大家中天春樾星宸里建筑類型：高層（8-14F）占地面積：

29000㎡建筑面積：85000㎡容積率：2.10綠化率：35%主流產品：高層（110㎡、127㎡、132㎡）參考均價：33200元/㎡開盤時間：待開盤區位：拱墅竹清路與永祥街交叉口開發商：大家房產&中天美好集團110㎡

3/2/2112㎡

3/2/2127㎡

4/2/2132㎡

4/2/2137㎡

4/2/290競品分析濱江春語藍庭建筑類型：高層（12-16F）占地面積：

48914㎡建筑面積：167443.6㎡容積率：2.40綠化率：35%主流產品：高層（98㎡、105㎡、119㎡

、139㎡）參考均價：33000元/㎡開盤時間：2020.12.28區位：拱墅區永華街與石橋路交叉口開發商：杭州濱豐房地產開發有限公司（濱江、龍湖）139㎡

4/2/298㎡

3/2/298㎡

3/2/2105㎡

3/2/2119㎡

4/2/291競品分析湖境天宸建筑類型：高層（13-15F）占地面積：

25296㎡建筑面積：80170.8㎡容積率：2.30綠化率：35%主流產品：高層（110㎡、

128㎡

、139㎡

）參考均價：32900元/㎡開盤時間：2022.07區位：上城明珠街與丁城路交叉口開發商：杭州會林盛和置業有限公司110㎡

3/2/2128㎡

4/2/2139㎡

4/2/292競品分析花蕓春境建筑類型：高層（16F）占地面積：

47515㎡建筑面積：175419.09㎡容積率：2.30綠化率：35%主流產品：高層（101㎡、129㎡、139㎡）參考均價：31500元/㎡開盤時間：2021.11.26區位：上城紫丁香街南側與同港路、丁橋路交匯處開發商：杭州德信紫丁置業有限公司101㎡

3/2/2102㎡

3/2/2129㎡

4/2/2139㎡

4/2/293競品分析開盤時間2022.03.292021.09.16待開盤2020.12.282022.072021.11.26面積段保利都和軒春和云境春樾星宸里濱江春語藍庭湖境天宸花蕓春境高層100㎡高層95㎡高層98㎡高層101㎡

102㎡95-105配置（房/廳/衛）3/2/23/2/23/2/23/2/2高層110㎡高層108㎡高層110㎡

112㎡高層105㎡高層110㎡105-115配置（房/廳/衛）3/2/23/2/23/2/23/2/23/2/23/2/2高層122㎡高層125㎡高層127㎡高層119㎡高層128㎡高層129㎡115-130配置（房/廳/衛）4/2/24/2/24/2/24/2/24/2/24/2/2高層148㎡高層140㎡高層132㎡

137㎡高層139㎡高層139㎡高層139㎡130-150配置（房/廳/衛）4/2/24/2/24/2/24/2/24/2/24/2/294重點競品總結區域內競品多為100~140㎡的中間戶南廳+邊戶端廳產品，配置與市場主流配置持平判斷杭州市場對端廳產品接受度高，對比同面積段常規南廳產品并無劣勢目前營銷戶配要求的面積段與周邊產品存在較高重合項目要打敗周邊競品，產品競爭力極為關鍵產品設計策略以滿足總圖排布為最優先級分配產品面寬在與競品等面寬條件下最大限度的挖掘產品潛力主力產品（103㎡~125㎡）在成熟產品基礎上，優化細節，打造情景功能，提高競爭力高端產品（139㎡）引入可變X空間概念，用更開敞自由的空間體驗吸引高端客群95客群描摹客群年齡??主客群：25~30歲——Y時代90-90后為主家庭結構兩人世界、家有小寶、家有愛寵、三代同堂社會角色??一二線打拼的年輕人，城市里的奮斗者社交角色崇尚社交、喜歡分享、朋友聚會、節日狂歡重點關注??興趣廣泛、思維活躍、接受新事物能力強，關注可變希望空間更自由，依賴科技購房群體變化：50、60退出

，70、80淡出，90后成為新主角，二孩是住宅置換的主要動因9愛消費，更會消費，消費觀其實相當理性。日常消費，精打細算，貨比三家，但只要能投其所好，性價比什么的都是浮云，千金難買我開心消費觀空間觀后比起限定空間，更喜歡可以自由改造投射個性的開放空間新三觀追求品質，關注多元，依賴科技。喜歡咖啡電影，喜歡追劇泡吧，除了飼養人類幼崽，也喜歡當喵星人和汪星人的鏟屎官生活觀需求主體年輕化，購房決策隨之發生變化，地產新主角需要的是能夠提供情緒價值的好產品戶型設計上半場我把空間做舒服了我把空間做合理了我把空間做緊湊了我把空間做豐富了探尋戶型設計下半場Searching

For

Feeling如何把空間做出感情？直面用戶痛點癢點家里人多東西多，需要好多收納空間上了年紀總起夜，怕影響老伴休息，想要一人一張床擊中ta的心HOME想和妹妹睡上下鋪，空出娛樂區，家里有滑梯超酷的！喵喵想要好看的爬架，可以跳的高高的那種，喵！大家總是各呆各屋，想有大家能多聚在一起的空間再過幾十年等我們老了之后，真想試試住大套房讓房間住進人將空間造成能實現愿望的家競品對比本案125競品122方案一保利都和軒+餐廚對位流線不交叉6m+6.6m餐客寬廳6.6m+大進深老人房（可雙床情景概念）+北臥貼臨布置（可變雙孩房情景概念）戶型本案125競品122房型4房2廳2衛4房2廳2衛套內面積（不含陽臺）97.38-陽臺投影面積11.39-公攤面積21.19-計容（產權）面積124.26122得房率83%-產品分析T4

125㎡4房2廳2衛餐客廚一體化干濕分離衛生間可變雙孩房6.6m雙床老人房舒適主臥套爸爸的愿望全生命周期改造通過可改造墻體的設置實現從四房到三房或二房的轉變大套房模式妹妹的愿望全新的家庭核心區將餐桌設置在戶型中心，并設置洄游流線，以其為中心串聯各空間，構建出新型家庭核心區奶奶的愿望雙床房超大的房間進深，滿足老年人分床而臥，互不干擾影響的特殊晚年生活需求姐姐的愿望可變雙孩套房滿足雙孩家庭兒童在年幼時共同成長，長大后又可擁有各自獨立空間的需求共同成長模式獨立模式喵星人的愿望人寵共享空間利用墻體搭建人貓共用爬架柜，人寵各安一隅，不亦樂乎媽媽的愿望超強儲藏空間對墻體進行合理規劃，利用好每一面空墻，收納占地比達到可觀的15%，競品對比本案139A(T4)競品139(T4)濱江春語藍庭+寬廳帶X空間+南雙臥帶衛生間（可靈活組合雙孩房或主臥套）6.6m7m+7m餐客寬廳+餐客廚對位一體流線不交叉戶型本案139A競品139房型4房2廳2衛4房2廳2衛套內面積（不含陽臺）109.24-陽臺投影面積公攤面積23.75計容（產權）面積139.29139得房率83%-12.6--產品分析T4

139㎡4房2廳2衛可開敞餐廚一體可變X空間7m干濕分離衛生間可變南向套房舒適主臥套競品對比本案139B（T3)競品140(T2)方案二春和云境+可開敞餐廚+可變多功能寬廳（結合餐廚可打造全開敞方廳）+3面寬陽臺+主臥規整方正+北臥尺寸舒適6.9m9.9m6.8m戶型本案139B競品140房型4房2廳2衛4房2廳2衛套內面積（不含陽臺）106.69-陽臺投影面積公攤面積24.7-計容（產權）面積139.39140得房率82.3%-16-產品分析T3

139㎡4房2廳2衛南北通透可開敞餐廚一體可變多功能寬廳干濕分離衛生間3面寬陽臺9.9m舒適主臥套13.5m競品對比本案103競品100保利都和軒+干濕分離衛生間+餐廚空間優化+主臥照壁+舒適北臥戶型本案103競品100房型3房2廳2衛3房2廳2衛套內面積（不含陽臺）80.39-陽臺投影面積10.08-公攤面積17.62-計容（產權）面積102.99100得房率83%-產品分析T4

103㎡3房2廳2衛U型廚房餐廚一體干濕分離衛生間2面寬陽臺舒適主臥套標準層平面(139+103+103+125)103㎡為3房2廳2衛戶型；125㎡及139㎡為4房2廳2衛戶型。CBAA139+103+103+125（13+1F）型面積表

3+3+3+2面寬陽臺投影面積(不含設備平

實用面積臺)套內建筑面積（不含陽臺）贈送率（陽臺+

公攤率凸窗）套型套型建筑面積凸窗贈送面積戶型格局公攤面積得房率ABC3房2廳2衛4房2廳2衛4房2廳2衛80.3997.38109.2410.0811.3912.6085.43103.08115.5417.5621.1923.75102.99124.26139.291.983.965.7611.71%

17.05%12.35%

17.05%13.18%

17.05%83.0%83.0%83.0%標準層平面(125+103+103+125)103㎡為3房2廳2衛戶型；125㎡為4房2廳2衛戶型。BBAA125+103+103+125（13+1F）型面積表

2+3+3+2面寬陽臺投影面積(不含設備平

實用面積臺)套內建筑面積（不含陽臺）贈送率（陽臺+

公攤率凸窗）套型套型建筑面積凸窗贈送面積戶型格局公攤面積得房率AB3房2廳2衛4房2廳2衛80.3997.3810.0811.3985.43103.0817.6221.26103.05124.331.983.9611.70%

17.10%12.35%

17.10%82.9%82.9%標準層平面(125+103+139)103㎡為3房2廳2衛戶型；125㎡及139㎡為4房2廳2衛戶型。BAC125+103+139（13+1F）型面積表

2+3+4面寬陽臺投影面積(不含設備平

實用面積臺)套內建筑面積（不含陽臺）贈送率（陽臺+

公攤率凸窗）套型套型建筑面積凸窗贈送面積戶型格局公攤面積得房率ABC3房2廳2衛4房2廳2衛4房2廳2衛80.3997.38106.6910.0811.3916.0085.43103.08114.6918.4022.2024.70103.83125.28139.391.983.962.1611.62%

17.72%12.25%

17.72%13.03%

17.72%82.3%82.3%82.3%地庫設計第六篇地下車庫設計方案一華豐單元XC1005-R21-02地塊地庫面積：18366㎡地下室一層：14995㎡地下室二層：371㎡地下室贈送面積：0㎡人防面積：6113㎡地下室車位數：544輛單車指標：33.76㎡

/個地下室層高：3.6米（大柱網）地下室層數：2層地下二層平面圖普通車位地下大堂汽車坡道注：單車面積計算不包含地下車庫及主樓投影(僅為方案粗排測算）方案一

地下一層平面圖119地下車庫設計方案二華豐單元XC1005-R21-02地塊地庫面積：16457㎡地下室一層：14905㎡地下室二層：1552㎡地下室贈送面積：0㎡人防面積：6104㎡地下室車位數：500輛單車指標：32.92㎡

/個地下室層高：3.6米（大柱網）地下室層數：2層地下二層平面圖普通車位地下大堂汽車坡道注：單車面積計算不包含地下車庫及主樓投影(僅為方案粗排測算）方案二

地下一層平面圖120示范區設計第七篇示范區設計示范區選址Siteselectionof

demonstration

area售樓處?

示范區位于康寧路與華西路交叉口?

為主要人流方向的城市街角，?

展示性強，城市展示界面高人行主入口康寧街主要人流方向?

示范區入口可作為社區未來人行出入口122示范區設計杭州·傳統印象·現代印象《

飲

湖

上

初

晴

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》[

宋

]

蘇

軾水

光

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把

西

湖

比

西

子

，淡

妝

濃

抹

總

相

宜

。人文運河園林生活品質123示范區設計突圍現有的傳統示范區創造擁有酒店體驗感的品質社區文化價值感

酒店化體驗

品質社區感體現杭州文化價值尊貴歸家感高端形象展示面124示范區設計示范區方案一示范區方案二10M30M10M12M適用總圖方案一適用總圖方案二售樓處進深30M售樓處進深12M125示范區設計示范區方案一