文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目

可

行

性

nt

VT

究

報(bào)

告

XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)旅游開(kāi)發(fā)有限公司

XXX年XXX月

文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

目錄

第一章項(xiàng)目總論......................................................1

（二）研究?jī)?nèi)容..........................................................1

二、項(xiàng)目建設(shè)必要性與意義...............................................2

（一）相關(guān)法律.........................................................3

（二）有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn).............................................4

第二章項(xiàng)目宏觀背景分析.............................................7

一、城鎮(zhèn)旅游發(fā)展背景...................................................7

一、市場(chǎng)需求調(diào)查......................................................11

（二）xxx旅游市場(chǎng)......................................................13

二、市場(chǎng)供給調(diào)查......................................................15

第四章項(xiàng)目建設(shè)可行性..............................................18

一、交通區(qū)位條件分析..................................................18

2、客戶群定位.........................................................22

3、特色文化定位.......................................................22

4、功能定位...........................................................22

5、檔次定位...........................................................22

（一）影視文化產(chǎn)業(yè)園..................................................23

（-）傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)園..................................................23

（三）科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園..................................................23

（四）互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園....................................................24

（五）養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園..................................................24

（六）綜合服務(wù)配套項(xiàng)目................................................24

（七）戶外休閑娛樂(lè)項(xiàng)目................................................25

三、配套施設(shè)建設(shè)......................................................25

表5-1旅游相關(guān)標(biāo)識(shí)牌設(shè)置情況.........................................26

2、供熱設(shè)施...........................................................27

（三）信息咨詢服務(wù)設(shè)施................................................27

（四）環(huán)境治理和保護(hù)..................................................28

1、河道疏浚和堤壩加固.................................................28

2、污水處理工程.......................................................28

（五）其他設(shè)施1、旅游廁所............................................29

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2、安全保障措施.......................................................29

3、環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè).......................................................29

4、郵電通訊建設(shè)項(xiàng)目...................................................30

5、景觀綠化............................................................30

第六章環(huán)境保護(hù)一、設(shè)計(jì)依據(jù)、原則及目標(biāo)...........................30

二、環(huán)境現(xiàn)狀及環(huán)境影響因素分析........................................32

（一）施工期間污染處理措施............................................35

（三）環(huán)境監(jiān)督管理....................................................37

第七章節(jié)能節(jié)水和消防..............................................38

二、消防工程..........................................................40

（三）防震............................................................42

（四）防洪............................................................42

第八章項(xiàng)目組織管理與實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃.................................43

二、項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)管理..................................................43

2、工程設(shè)計(jì)管理的意義.................................................43

（二）工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)..................................................43

（三）工程設(shè)計(jì)外部協(xié)作條件管理........................................44

圖8T建設(shè)工程招投標(biāo)工作流程圖四、建設(shè)項(xiàng)目合同與管理...............46

圖8-2建設(shè)工程施工合同審批流程圖.....................................47

1、合同管理的主要任務(wù).................................................48

2、合同管理的主要措施.................................................49

（一）建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理的八項(xiàng)原則1、以顧客為關(guān)注焦點(diǎn).................51

5、管理的系統(tǒng)方法.....................................................53

5、持續(xù)改進(jìn)...........................................................53

6、基于事實(shí)的決策方法.................................................54

第九章投資估算及資金籌措一、投資估算.............................55

二、項(xiàng)目資金籌措方案..................................................57

（二）籌措資金........................................................58

（三）招商引資........................................................58

（四）爭(zhēng)取優(yōu)惠信貸....................................................58

（五）資本化經(jīng)營(yíng)......................................................58

第十章項(xiàng)目社會(huì)和生態(tài)效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益.......................60

（一）促進(jìn)當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展................................60

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（二）增加就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解就業(yè)壓力......................................61

（三）提高當(dāng)?shù)鼐用袼刭|(zhì)，促進(jìn)社會(huì)文明發(fā)展..............................62

三、生態(tài)效益分析......................................................62

（二）有利于提高人們的環(huán)境保護(hù)意識(shí)....................................63

第十一章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析..............................................64

一、政策風(fēng)險(xiǎn)..........................................................64

三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)..........................................................65

四、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)..........................................................GG

五、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析......................................................67

第十二章結(jié)論與建議................................................68

二、問(wèn)題和建議........................................................70

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第一章項(xiàng)目總論

一、項(xiàng)目基本背景

（一）項(xiàng)目概況

XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域是XXX鎮(zhèn)全域外加X(jué)XX鎮(zhèn)到縣城段

（乾佑河），.....將建設(shè)影視文化產(chǎn)業(yè)園、傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)園、科技

創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園。

根據(jù)《XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)》第三條、第四條約定

,“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)范圍：XXX省XXX市XXX鎮(zhèn)全域，外加X(jué)XX至縣城之間主河

道兩岸（乾佑河），開(kāi)發(fā)方式：XXX市人民政府特許授權(quán)項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)

建設(shè)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)模式：規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)運(yùn)營(yíng)"（BOO模式）。

（二）研究?jī)?nèi)容

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按照建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制辦法的要求，本項(xiàng)可行性研究

的內(nèi)容主要包括：項(xiàng)目背景分析；項(xiàng)目建設(shè)的必要性；項(xiàng)目建設(shè)的依

據(jù)；項(xiàng)目建設(shè)條件分析；文化旅游、養(yǎng)老養(yǎng)生、科技創(chuàng)新市場(chǎng)現(xiàn)狀及

預(yù)測(cè)分析；項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容和規(guī)模；投資估算及資金籌措；項(xiàng)目建設(shè)

進(jìn)度安排；項(xiàng)目組織運(yùn)作；項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益分析；項(xiàng)目的社會(huì)效

益分析；項(xiàng)目的生態(tài)效益分析及評(píng)價(jià)。

二、項(xiàng)目建設(shè)必要性與意義

XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)項(xiàng)目的建設(shè)是生態(tài)環(huán)境資源綜合開(kāi)發(fā)和利用的

需要，是文化旅游景區(qū)發(fā)展、養(yǎng)老養(yǎng)生社會(huì)需求、科技創(chuàng)新發(fā)展到一

定水平的必然趨勢(shì)。小鎮(zhèn)的建設(shè)直接帶動(dòng)當(dāng)?shù)厝宋姆諊幕钴S，帶動(dòng)

旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)科技創(chuàng)新、傳統(tǒng)文化的發(fā)展

,對(duì)于地方旅游與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要意義。

一是能進(jìn)一步提升XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)生態(tài)旅游區(qū)的核心吸引力，為

壯大商洛市市域旅游提供強(qiáng)有力的支撐，XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)項(xiàng)目以生

態(tài)文化旅居、養(yǎng)老養(yǎng)生文化為主題，森林生態(tài)環(huán)境為特色的，將后現(xiàn)

代主義與自然主義從風(fēng)格上融合，是以商務(wù)會(huì)務(wù)、體育休閑、文化旅

居、養(yǎng)老養(yǎng)生、科技創(chuàng)新五大功能于一體的綜合性文化旅游、養(yǎng)老養(yǎng)生

項(xiàng)目，在旅游由長(zhǎng)線旅游向中短線以及郊外旅游的趨勢(shì)下，本項(xiàng)目能

為西安市城郊的重要文化旅居、休閑度假、養(yǎng)老養(yǎng)生、會(huì)務(wù)商務(wù)、科

技創(chuàng)新基地。

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二是加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)更快轉(zhuǎn)向特色與專(zhuān)業(yè)城鎮(zhèn)和

現(xiàn)代化城鎮(zhèn)意義重大，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要擺脫單純景點(diǎn)建設(shè)的套路，將

區(qū)域所有資源納入文化旅游資源體系，構(gòu)建文化特色旅游區(qū)域，形成

對(duì)不同消費(fèi)群體的吸弓:，通過(guò)人流、物流、信息流的通道開(kāi)拓，形成

文化旅游、養(yǎng)老養(yǎng)生、科技創(chuàng)新深層次開(kāi)發(fā)，突出以旅游帶動(dòng)主導(dǎo)產(chǎn)

業(yè)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化房產(chǎn)、休閑、農(nóng)業(yè)、旅居等各行業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的

連帶關(guān)系，從而強(qiáng)力推動(dòng)村鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程。

三是能迅速集聚人氣，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)的中心化和整體土地價(jià)值的升

值，將景區(qū)開(kāi)發(fā)深化為區(qū)域發(fā)展的策劃思路對(duì)于處在城鄉(xiāng)結(jié)合部的旅

游區(qū)也具有一定的啟發(fā)作用。城鄉(xiāng)結(jié)合部的開(kāi)發(fā)區(qū)既有鄉(xiāng)村的自然環(huán)

境，又有城市的生活便利，如果借區(qū)域旅游開(kāi)發(fā)進(jìn)行新鎮(zhèn)完善功能的

建設(shè)，利用城市擴(kuò)張的大環(huán)境，迅速打通產(chǎn)業(yè)鏈，打造有特色的文化

旅居新鎮(zhèn)。

三、研究工作依據(jù)本項(xiàng)目可行性研究編制依據(jù)以下法律、法規(guī)

及標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行編制：

（一）相關(guān)法律

中華人民共和國(guó)頒布的《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《中華

人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》、《中華人民共和國(guó)水法》、《中華人民共

和國(guó)水污染防治法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《風(fēng)景名勝

區(qū)管理暫行條例》等有關(guān)法律、法規(guī)。

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(二)有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)

1、《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)?旅游規(guī)劃通則

(GB/Txxxxl-xxxx)》；

2、《旅游區(qū)(點(diǎn))質(zhì)量等級(jí)的劃分與評(píng)定(GB/Txxxx5—xxxx)》；

3、《旅游資源分類(lèi)、調(diào)查與評(píng)定(GB/xxxx2—xxxx)》；

4、《風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范(GBxxxx8-xxxx)》。

5、國(guó)家林業(yè)局辦公室關(guān)于開(kāi)展文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)工作的通知(

辦場(chǎng)字xxxx.110號(hào))

6、國(guó)家發(fā)改委關(guān)于西部大開(kāi)發(fā)十三五發(fā)展規(guī)劃重點(diǎn)工程的通知。

(三)相關(guān)規(guī)劃、計(jì)劃7、xxx省“十三五”文化和旅游融合發(fā)展

規(guī)劃

8、xxx省人民政府辦公廳關(guān)于全面放開(kāi)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)提升養(yǎng)老服務(wù)

質(zhì)量的實(shí)施意見(jiàn)

9、xxx省秦嶺保護(hù)條例

10、《xxx市旅游總體規(guī)劃》.

11、XXX市人民政府與XXX集團(tuán)有限公司XXKX年9

月8日簽訂的《XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)協(xié)議書(shū)》。

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（四）其他相關(guān)材料1、《XXX市志》

2、XXX市文史資料

3、實(shí)地踏勘與座談資料

4、網(wǎng)絡(luò)及其它公共渠道資利

四、研究工作結(jié)論

在生態(tài)效益方面，XXX市XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)的文化旅游、養(yǎng)老養(yǎng)生

開(kāi)發(fā)對(duì)豐富區(qū)域文化旅游形式、發(fā)展養(yǎng)老養(yǎng)生、植被恢復(fù)與保護(hù)、傳

統(tǒng)文化發(fā)掘與保護(hù)等方面都有較好效果，XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)將促進(jìn)現(xiàn)有

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，改變傳統(tǒng)生產(chǎn)生活方式，保護(hù)生物多樣性及生活條

件，實(shí)現(xiàn)生態(tài)平衡。XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)過(guò)程充分考慮了生態(tài)恢

復(fù)和生態(tài)保護(hù)，對(duì)生態(tài)資源效益的提升有直接的促進(jìn)作用。

在社會(huì)效益方面，對(duì)游客，居民，社會(huì)，政府，投資企業(yè)都將產(chǎn)

生良好的社會(huì)效益。文化旅游、養(yǎng)老養(yǎng)生、科技創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)、影視

基地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的直接社會(huì)效益是將會(huì)增加當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)機(jī)會(huì)，提高群

眾生活質(zhì)量和水平、有利于區(qū)域文化旅游品牌形象的打造。XXX森林

小鎮(zhèn)建設(shè)可提高XXX市知名度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)

展，擴(kuò)大交往，促進(jìn)合作，陶冶情操，提高社會(huì)主義精神文明建設(shè)水

平。

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

在經(jīng)濟(jì)效益方面，規(guī)劃建設(shè)旅游項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)表明該項(xiàng)目具有較

強(qiáng)的盈利能力，且風(fēng)險(xiǎn)都在可控的范圍內(nèi)。

通過(guò)對(duì)生態(tài)效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的綜合評(píng)價(jià)，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)

效益、生態(tài)效益、社會(huì)效益上來(lái)看，此項(xiàng)目都是可行的，是功在當(dāng)代

利在千秋的舉措。

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第二章項(xiàng)目宏觀背景分析

在對(duì)當(dāng)前的宏觀背景、文化旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和政策背景進(jìn)行簡(jiǎn)介

基礎(chǔ)之上，主要對(duì)城鎮(zhèn)文化旅游背景、社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景以及文化旅游業(yè)

發(fā)展背景等方面進(jìn)行重點(diǎn)分析。

一、城鎮(zhèn)旅游發(fā)展背景

旅游與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展是我國(guó)小城鎮(zhèn)發(fā)展的一種重要形式。旅游

與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展不僅有利于當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同時(shí)也為實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)

化健康發(fā)展和建設(shè)新農(nóng)村提供了可行途徑，近年來(lái)在我國(guó)興起了一批

旅游城鎮(zhèn)，如以“小橋、流水、人家”的江南水鄉(xiāng)風(fēng)情為特色的江南

古鎮(zhèn)周莊，有獨(dú)特魅力和濃郁民族風(fēng)情的云南麗江古城，以及分別以

歷史文化、民族風(fēng)情、丹霞地貌、美食文化、生態(tài)旅游、休閑度假等

為主題旅游品牌的桂林的興安、龍勝、陽(yáng)朔等縣，利用主題特色，形

成了旅游競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)使其脫穎而出，成為我國(guó)旅游業(yè)的新星。

在生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)不斷壯大和文化旅游目的地功能不斷增強(qiáng)

的今天，文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)的發(fā)展也向一定的主題化發(fā)展，綜觀中外的知

名小城鎮(zhèn)，都具有一定的主題特色。上海市重點(diǎn)發(fā)展的“一城九鎮(zhèn)”

是借鑒國(guó)外特色風(fēng)貌城市建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，把每個(gè)鎮(zhèn)的風(fēng)貌都以歐美發(fā)展

國(guó)家風(fēng)貌為特色主題來(lái)打造。如浦江鎮(zhèn)將被建成為具有意大利為特色

主題的新城、安亭將建成具有德國(guó)為特色主題的新城。而意大利的麗

暉谷

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

則是以滑雪和戶外運(yùn)動(dòng)為主題的旅游小鎮(zhèn)、法國(guó)的楓丹白露則是以皇

家歷史建筑、大型原生態(tài)森林和濃郁的藝術(shù)氣息構(gòu)成了一個(gè)浪漫、詩(shī)

意的主題小鎮(zhèn)。以及其他歐美知名小鎮(zhèn)都以自然、音樂(lè)、藝術(shù)、運(yùn)動(dòng)

等為主題的城鎮(zhèn)。

堅(jiān)持創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享發(fā)展理念，落實(shí)“培育新

動(dòng)能、構(gòu)筑新高地、激發(fā)新活力、共建新生活、彰顯新形象”的“五新

”戰(zhàn)略任務(wù)，發(fā)揮XXX絲綢之路新起點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，積極融入“一帶一路”國(guó)家

發(fā)展戰(zhàn)略，以文強(qiáng)旅、以旅興文，推動(dòng)資源聚合、區(qū)域整合、項(xiàng)目結(jié)合

、產(chǎn)業(yè)融合。以核心景區(qū)、重大項(xiàng)目、重點(diǎn)村鎮(zhèn)、優(yōu)秀作品為載體，加

快形成融合發(fā)展新舉措、新機(jī)制、新業(yè)態(tài)、新模式。順應(yīng)大眾旅游新趨

勢(shì)，創(chuàng)建全域旅游示范省，凸顯中華文明精神標(biāo)識(shí)，堅(jiān)定中華民族文

化自信。

小結(jié)：隨著文化旅游業(yè)由觀光型向旅居型的過(guò)渡，生態(tài)觀光、文

化體驗(yàn)等傳統(tǒng)旅游形式與現(xiàn)代休閑娛樂(lè)相結(jié)合，使城鎮(zhèn)旅游煥發(fā)新的

活力，這類(lèi)文化旅游產(chǎn)品具有很大的市場(chǎng)需求和開(kāi)發(fā)潛力。

二、區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景

《XXX省“十三五”文化和旅游融合發(fā)展規(guī)劃》，秦嶺國(guó)家公園：以

秦嶺地區(qū)現(xiàn)有省級(jí)以上自然保護(hù)區(qū)、森林公園、風(fēng)景名勝區(qū)、

地質(zhì)公園、文化自然遺產(chǎn)、國(guó)家濕地公園為基礎(chǔ)統(tǒng)一規(guī)劃。推動(dòng)大熊

貓國(guó)家公園體制試點(diǎn)工作，加快秦嶺片區(qū)建設(shè)。將秦嶺國(guó)家公園建設(shè)

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

成為我國(guó)生物種類(lèi)重要保護(hù)地和著名的生物多樣性的基因庫(kù)，成為壯

美自然景觀、良好生態(tài)環(huán)境和豐富歷史文化的薈萃地，成為人與自然

和諧相處、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面進(jìn)步示范區(qū)。

在《關(guān)中一天水經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃》城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中指出，要完

善城市功能，引導(dǎo)人口向小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)帶聚集，向衛(wèi)星城地帶延伸將是

城市發(fā)展的總體趨向。根據(jù)《XXX市城市總體規(guī)劃》，從城市結(jié)構(gòu)調(diào)整

和城市發(fā)展走向來(lái)看，XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)文化旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)

域是城市向新區(qū)拓展的重要地段，是承接西安市文化旅居、養(yǎng)老養(yǎng)生、

科技創(chuàng)新、體育休閑產(chǎn)業(yè)帶和區(qū)域拓展的戰(zhàn)略要地，承接城市的總體

發(fā)展方向。土地整合開(kāi)發(fā)是XXX市地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。XXX森林

小鎮(zhèn)的建設(shè)，將集文化旅居、養(yǎng)老養(yǎng)生、科技創(chuàng)新、體育休閑、互聯(lián)

網(wǎng)產(chǎn)業(yè)于一體化的新興經(jīng)濟(jì)帶。XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)作為西安市的后花

園，在為西安市居民提供休閑旅居、養(yǎng)老養(yǎng)生、科技創(chuàng)新基地，在區(qū)

域旅居資源整合中起到重要的作用。

XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)充分發(fā)揮了XXX鎮(zhèn)的資源

優(yōu)勢(shì)，小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，在商洛市旅游業(yè)中名列前茅。

小結(jié)：XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，充分整合文化旅居、養(yǎng)老養(yǎng)

生、觀光農(nóng)業(yè)及城鎮(zhèn)建設(shè)等用地類(lèi)型，充分利用荒地、河灘地等地

價(jià)格、低產(chǎn)業(yè)密度用地，建設(shè)新型生態(tài)旅居小鎮(zhèn)，開(kāi)發(fā)生態(tài)文化旅

居項(xiàng)目，發(fā)展生態(tài)旅居、養(yǎng)生養(yǎng)老及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，倡導(dǎo)環(huán)保理念，發(fā)展

循環(huán)經(jīng)濟(jì)，充分挖掘土地潛力，有利于土地價(jià)值綜合提升。

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

三、區(qū)域文化旅居發(fā)展背景

XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)是以森林生態(tài)為骨干的文化旅居資源豐富、特色

鮮明，但由于產(chǎn)品開(kāi)發(fā)滯后、旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)配套設(shè)施欠缺，資

源優(yōu)勢(shì)尚未轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。據(jù)XXX市政府《柞寧旅游發(fā)展規(guī)劃》，為

了進(jìn)一步發(fā)揮旅游業(yè)關(guān)聯(lián)帶動(dòng)性強(qiáng)、市場(chǎng)需求潛力大、投資效益好、

容納就業(yè)多、發(fā)展速度快特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)

化、促進(jìn)對(duì)外開(kāi)放，加快全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境文化的協(xié)

調(diào)持續(xù)發(fā)展，將全力推進(jìn)XXX市旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)發(fā)展，將XXX打造為“世界

森林休閑之都”。

XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)是具有高品位的地理人文景觀資源，兼有森林風(fēng)

光和生物多樣化的特點(diǎn)。這里系秦嶺南麓，特殊的地質(zhì)構(gòu)造、茂密的

森林、廣袤的植物資源、河流、灘涂、坑塘、溝渠、農(nóng)田構(gòu)成了具有

特色的北國(guó)文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)自然景觀，內(nèi)部設(shè)有學(xué)校、會(huì)議酒店、漫步

兩岸自然林帶、觀山樓遠(yuǎn)距離觀山、觀山廊近距離觀山、采摘有機(jī)果

蔬、直升機(jī)上觀光、登山步道觀光、打獵、釣魚(yú)、科普教育等豐富多

彩的專(zhuān)項(xiàng)旅游項(xiàng)目，同時(shí)還可以休閑度假、拓展運(yùn)動(dòng)、野外宿營(yíng)、山地

探險(xiǎn)、觀看表演、購(gòu)買(mǎi)地方特色旅游紀(jì)念品、品嘗風(fēng)味小吃等項(xiàng)目。

活動(dòng)方式有乘車(chē)、乘機(jī)、騎馬等。

小結(jié)：項(xiàng)目區(qū)擁有良好的林地資源，如植被、鳥(niǎo)類(lèi)棲息地、水系

等，瀕臨山地核心保護(hù)區(qū)，且擁有良好的道路交通基礎(chǔ)設(shè)施，以及鄰

近中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，擁有溫泉等稀缺資源等，以山地養(yǎng)生、溫泉

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

療養(yǎng)為賣(mài)點(diǎn)；生態(tài)旅居、養(yǎng)生養(yǎng)老為亮點(diǎn)，可以形成以養(yǎng)生養(yǎng)老及生

態(tài)文化旅居為主打，打造山地特色異域風(fēng)情旅居度假國(guó)際品牌。

第三章市場(chǎng)可行性分析

本項(xiàng)目主要面對(duì)三大市場(chǎng)，一是“西咸”地區(qū)，主要是商務(wù)、休

閑和養(yǎng)老、旅游房地產(chǎn)等消費(fèi)市場(chǎng)；二是北上廣深等大城市，主要是

周末休閑、會(huì)議培訓(xùn)、休閑度假等消費(fèi)市場(chǎng)；三是國(guó)際市場(chǎng)，主要是

休閑度假及度假房產(chǎn)等消費(fèi)市場(chǎng)。

針對(duì)以上三大市場(chǎng)采取實(shí)地考察、座談、調(diào)查問(wèn)卷、統(tǒng)計(jì)資料分

析、訪談等多種調(diào)查方法，從市場(chǎng)的需求和供紿兩個(gè)方面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行

可行性研究。關(guān)于市場(chǎng)需求，對(duì)房地產(chǎn)、休閑娛樂(lè)、商業(yè)購(gòu)物、公務(wù)

會(huì)議等方面，進(jìn)行潛在消費(fèi)能力、購(gòu)房意愿、休閑方式、商業(yè)購(gòu)物等

調(diào)查；針對(duì)西安周邊地區(qū)，進(jìn)行潛在消費(fèi)能力、休閑度假、商務(wù)會(huì)議

等方面調(diào)查；針對(duì)京津唐地區(qū)，進(jìn)行潛在消費(fèi)能力、休閑度假偏好等

調(diào)查。關(guān)于市場(chǎng)供給，對(duì)XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)房地產(chǎn)、旅游及休閑娛樂(lè)

等方面，進(jìn)行住房現(xiàn)狀、新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況、旅游總體發(fā)展?fàn)顩r

、主要旅游景區(qū)客源情況、主要休閑娛樂(lè)場(chǎng)所客源狀況等調(diào)查。

一、市場(chǎng)需求調(diào)查

（一）XXX市場(chǎng)1、潛在消

費(fèi)能力調(diào)查

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

近幾年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，XXX省經(jīng)濟(jì)保持較快的發(fā)展，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村

居民可支配收入大幅度增加，市場(chǎng)消費(fèi)潛力很大。

XXX省XXXX年農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出XXXX元，同比增長(zhǎng)

8.9%,增幅同比回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)支出除衣著支出同比下降外，

其他各項(xiàng)均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；其中居住支出增長(zhǎng)最快，接近兩成。城鎮(zhèn)居

民人均生活消費(fèi)支出XXXX元，同比增長(zhǎng)4.1%。

xxxx年統(tǒng)計(jì)結(jié)果看：城鎮(zhèn)人口占比穩(wěn)步提升。根據(jù)抽樣調(diào)查結(jié)

果測(cè)算，xxxx年末全省常住人口xxxx.62萬(wàn)人，較上年增加19.75

萬(wàn)人；其中城鎮(zhèn)人口xxxx.9萬(wàn)人，占常住人口比重為55.34%,較2

015年提高1.42個(gè)百分點(diǎn)。

金融機(jī)構(gòu)存貸款持續(xù)增加。xxxx年末，全省金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)

貸款余額xxxxl.75億元，同比增長(zhǎng)9.93%,較年初新增xxxx.14億

元。金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額xxxx5.48億元，同比增長(zhǎng)8.76%,

較年初新增xxxx.87億元。其中，新增住戶存款xxxx.69億元，占全

部新增存款的58.68%o

財(cái)政收支保持穩(wěn)定。xxxx年，全省完成地方財(cái)政收入xxxx.93億

元，同比增長(zhǎng)6.01%。其中，各項(xiàng)稅收xxxx.34億元，占地方財(cái)政收

入的65.67%；非稅收入629.6億元，占34.33%o全省財(cái)政支出xxxx.

57億元，比上年增長(zhǎng)6.51%,其中民生支出xxxx.48億元，占財(cái)政支

出的81.89%。

2、養(yǎng)生養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查

文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的方式，在西安市市區(qū)，對(duì)XXXX名市民進(jìn)行隨機(jī)

調(diào)查。對(duì)購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)生養(yǎng)老房的市場(chǎng)需求很大，尤其是對(duì)小面積的中低檔

住宅的需求；普通住宅平均價(jià)格預(yù)期為XXXX元/平方米；對(duì)高檔聯(lián)排

別墅式（四合院）養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)需求也有一定市場(chǎng)。

3、休閑時(shí)間與及休閑方式調(diào)查

通過(guò)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、隨機(jī)調(diào)查問(wèn)卷、訪談等方式，對(duì)西安市地區(qū)

休閑娛樂(lè)消費(fèi)方式進(jìn)行調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和分析。該地區(qū)主要的休閑娛樂(lè)場(chǎng)

所以酒吧、茶吧、歌罪廳和溫泉水療為主，人均消費(fèi)30T50元，主

要集中在周末和節(jié)假日等。

（二）XXX旅游市場(chǎng)

（1）XXX市旅游需求市場(chǎng)調(diào)查XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)與西安市長(zhǎng)安區(qū)

相鄰近，同時(shí)在景觀環(huán)境上存在著

較大差異性。XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)緊鄰西安市城市群及西北地區(qū)，以京

昆高速和西瑜高鐵等為主干的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，對(duì)旅游客源市場(chǎng)有

很大的吸引力。

統(tǒng)計(jì)，xxxx年，XXX全縣接待游客613萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游綜合

收入32.82億元°旅游業(yè)增加值占本縣GDP的18.9%,.旅游業(yè)對(duì)本具

稅收的綜合帶動(dòng)貢獻(xiàn)率占到12%,旅游業(yè)解決就業(yè)人數(shù)近2萬(wàn)人，占

文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

全縣就業(yè)人數(shù)的41.23%。xxxx年上半年，全縣共接待游客378萬(wàn)人

次，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入20.62億元。

根據(jù)各地?cái)?shù)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，根據(jù)國(guó)內(nèi)熱門(mén)目的地人均旅游花費(fèi)排行

榜顯示，西安排名第8,人均消費(fèi)xxxx元。xxx文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)生態(tài)良

好，歷史文化底蘊(yùn)深厚，美食多，感覺(jué)行走在歷史與美食之間，消費(fèi)適

中，是個(gè)文化旅游的好地方。

(2)、xxxx年上半年xxx省旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析

xxxx年上半年，全省接待境內(nèi)外游客XXXX2.88萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)

15.99%,完成年度目標(biāo)任務(wù)的51.35%；旅游總收入xxxx.14億元，

同比增長(zhǎng)28.30%,完成年度目標(biāo)任務(wù)的51.50虬

國(guó)際旅游收入8.06億美元，同比增長(zhǎng)16.96%,其中人均花費(fèi)達(dá)

到553.42美元，比上年同期增加8.76美元，提高1.6BL接待國(guó)內(nèi)

游客xxxx7.24萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)15.99%；國(guó)內(nèi)旅游收入xxxx.65億

元，同比增長(zhǎng)28.45隊(duì)

xxx省上半年接待國(guó)內(nèi)旅游者xxxx7.24萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)

15.99%；其中國(guó)內(nèi)過(guò)夜游客人數(shù)xxxx.44萬(wàn)人次，增長(zhǎng)34.09%,平

均停留天數(shù)為2.65天，增長(zhǎng)0.09天；一日游游客xxxxl.80萬(wàn)人次，

增長(zhǎng)11.33%。國(guó)內(nèi)旅游收入xxxx.65億元，同比增長(zhǎng)28.45%。人均

天花費(fèi)684.97元，同比增長(zhǎng)14.20機(jī)國(guó)內(nèi)過(guò)夜旅游收入xxxx.89億

元，增長(zhǎng)42.51%,一日游旅游收入xxxx.76億元，增長(zhǎng)15.98%。來(lái)

陜游客人均天花費(fèi)的增長(zhǎng)和停留時(shí)間的延長(zhǎng)，進(jìn)一步帶動(dòng)全省旅游消

費(fèi)快速增長(zhǎng)。二是出游方式和目的更趨個(gè)性化、自主化、多元化，已

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

然形成全域旅游發(fā)展的新格局。上半年節(jié)假日較集中，為家庭、親朋

結(jié)伴出游提供了良好的條件。旅游抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，出游方式中，

家庭或者親友結(jié)伴旅游占52.31%,個(gè)人旅行占36.21%,單位組織占

7.30%,旅行社組織占2.67%,其他方式占1.51%；從旅游目的看，休

閑度假所占比重比上年上升了10.10個(gè)百分點(diǎn)，觀光游覽所占比重比

上年下降了10.37個(gè)百分點(diǎn)。我省旅游發(fā)展從傳統(tǒng)觀光游覽逐步向休

閑度假游轉(zhuǎn)變，全域旅游發(fā)展的新格局正在形成和壯大，并進(jìn)一步促

進(jìn)全省旅游業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。三是假日旅游持續(xù)火爆，供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革

持續(xù)發(fā)力。xxxx年上半年全省假日共接待游客xxxx.33萬(wàn)人次，旅

游收入396.17億元，分別比上年同期增長(zhǎng)15.43%和20.25%。

（2）房產(chǎn)需求調(diào)查

針對(duì)西安地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)西安地區(qū)主要城市，進(jìn)行房地產(chǎn)市

場(chǎng)消費(fèi)調(diào)查，由各地區(qū)xxxx年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，西安地區(qū)

主要城市平均20%居民在三年內(nèi)有購(gòu)養(yǎng)老養(yǎng)生房計(jì)劃，主要關(guān)注中小

戶型，面積在60-90之間，認(rèn)可房?jī)r(jià)平均為xxxx-xxxxO元。具體數(shù)

據(jù)統(tǒng)計(jì)整理如下：

二、市場(chǎng)供給調(diào)查

（一）養(yǎng)老房地產(chǎn)市場(chǎng)中國(guó)養(yǎng)老地

產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈激烈，社區(qū)型的老年住宅設(shè)計(jì)更注重細(xì)節(jié)

針對(duì)不同年齡層次、身體狀況和家庭狀況的老年人，對(duì)居住條

件的要求不盡相同，因此對(duì)老年住宅的設(shè)計(jì)因地制宜，采用不同

的開(kāi)發(fā)模式。

綠地21城-孝賢坊屬于社區(qū)型的典型代表。作為一個(gè)尊老社

區(qū)，她和其他的度假社區(qū)、國(guó)際社區(qū)、商務(wù)社區(qū)等，共同組成了

綠地21城人文新鎮(zhèn)。選擇此類(lèi)社區(qū)的客戶，可以是老兩口在此養(yǎng)

老，享受較好的環(huán)境和精神文化生活，還有必要的醫(yī)療設(shè)施；也

可以是老兩口住老年社區(qū)，小輩住在其他社區(qū)，兩代人平日各取

所需，相互照應(yīng)又十分方便。社區(qū)內(nèi)，有公寓、連排別墅、花園

洋房等多種住宅樣式，選擇余地很大。

2、注重以人為本的親情關(guān)懷，老年住宅中出現(xiàn)“親情住宅”

一些開(kāi)發(fā)商正嘗試著從傳統(tǒng)情感與現(xiàn)代生活模式中探尋出

平衡點(diǎn)，構(gòu)建以人為本的“親情住宅”.它將讓人們享受到一種溫情

的傳統(tǒng)與現(xiàn)代文明交織的完美生活。親情住宅正引導(dǎo)新的居住理

念，形成新的消費(fèi)行為。

“親情社區(qū)”是一種以維系和增進(jìn)家庭親情為主的、老年住宅和

普通住宅混合布置、充分體現(xiàn)“以人為本”理念的新型社區(qū)。

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

3、將細(xì)分老年消費(fèi)群體，針對(duì)國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階層、歸國(guó)華僑及異

國(guó)來(lái)華養(yǎng)老者建設(shè)國(guó)際性、開(kāi)放性的老年公寓、老年聯(lián)排別墅和

老年康體中心等高端產(chǎn)品。

2、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析

從上面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以得出，目前西安市的養(yǎng)老養(yǎng)生房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)不能滿足巨大的消費(fèi)需求和對(duì)舒適生活空間的需求。本次“綠

色生態(tài)養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)”的養(yǎng)老房產(chǎn)項(xiàng)目，以生態(tài)環(huán)保為理念，充分體

現(xiàn)生態(tài)的生活環(huán)境、生態(tài)的生活方式和生態(tài)的生活品位，迎合了未來(lái)

消費(fèi)市場(chǎng)的趨勢(shì)。

（二）旅游市場(chǎng)2、項(xiàng)目競(jìng)

爭(zhēng)力分析

西安市周邊由于地理環(huán)境局限，沒(méi)有比XXX更好的地方適合興

建文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)，所以，本項(xiàng)目沒(méi)有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

第四章項(xiàng)目建設(shè)可行性

XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)的外部環(huán)境，其良好的交通區(qū)位條件、地方政策

環(huán)境和自然工程條件等，為項(xiàng)目的順利實(shí)施營(yíng)造了良好的環(huán)境條件

一、交通區(qū)位條件分析

該項(xiàng)目位于西安市南部，北與西安市隔上相連，南與XXX市接壤，

東臨商洛市，西接寧陜縣，位居旅游核心區(qū)。從大交通上看，XXX與西

安、重慶、商洛相通。高鐵與西安市重慶市相連，距西安國(guó)際機(jī)場(chǎng)80

公里，一小時(shí)車(chē)程，XKX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)特色小鎮(zhèn)擁有良好的外部交通

環(huán)境依托，同時(shí)所在區(qū)域內(nèi)交通基礎(chǔ)條件較好，主要節(jié)點(diǎn)都有公路相

通，可以滿足建設(shè)施工要求，基本不需要新建大的交通項(xiàng)目。

小結(jié)：XXX作為XXX省重要交通站點(diǎn)，西安市城市群的南大門(mén)戶，

其公路、鐵路、和航空等對(duì)外交通骨干及內(nèi)部公路交通網(wǎng)絡(luò)，是本項(xiàng)

目開(kāi)發(fā)的有力支撐，這為項(xiàng)目區(qū)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及未來(lái)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)

展奠定了良好的區(qū)域交通基礎(chǔ)。

二、政策環(huán)境條件分析

本項(xiàng)目的旅游建設(shè)實(shí)施具有一系列外部的政策優(yōu)勢(shì)條件：從外

部政策環(huán)境看，首先是為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑和刺激內(nèi)需增長(zhǎng)，國(guó)

家及旅游主管部門(mén)出臺(tái)了一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和加快旅游建設(shè)發(fā)展

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

的利好政策；其次，中央財(cái)政繼續(xù)加大對(duì)貧困地區(qū)的支持力度，有利

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

于XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)旅游開(kāi)發(fā)建設(shè)爭(zhēng)取更多的資金；第三，XXX作為國(guó)

家發(fā)改委西部旅游大開(kāi)發(fā)重點(diǎn)工程，國(guó)家系列戰(zhàn)略措施的實(shí)施為XXX森

林小鎮(zhèn)鎮(zhèn)旅游開(kāi)發(fā)，響應(yīng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及基礎(chǔ)設(shè)

施建設(shè)提供了政策支持；第四，XXX省陜南經(jīng)濟(jì)發(fā)展特殊政策構(gòu)建，

為本項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增加了資金投入和政策支持。

在此宏觀背景條件下，商洛市委、市政府做出了《關(guān)于加快商洛

市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定》，以秦嶺生態(tài)資源為依托，充分發(fā)揮商洛旅

游資源優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，努力打造“世界秦嶺伏閑之都”旅游精品，

把旅游業(yè)培育發(fā)展成為XXX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，把XXX文旅康養(yǎng)小

鎮(zhèn)建設(shè)成為具有國(guó)際影響力的旅游目的地。

小結(jié)：當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控政策、陜南發(fā)展戰(zhàn)略、資源型城市轉(zhuǎn)型

政策及XXX省秦嶺生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)的優(yōu)惠支持政策，以及商洛市加快

旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定及相關(guān)配套優(yōu)惠措施為XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)

目的建設(shè)實(shí)施提供了外部政策條件。

三、自然環(huán)境條件分析

柞水縣為中國(guó)西北東線內(nèi)陸地區(qū)，兼有南北氣候

帶的特征，北部屬暖溫帶，東南柞水縣部屬北亞熱帶，

整個(gè)縣域?qū)賮啛釒Ш蜏嘏瘞蓚€(gè)氣候的過(guò)渡地帶，植

被繁衍群落差異明顯。人常說(shuō)，高一丈不一樣。六月

太陽(yáng)曬半邊，即氣候影響植物帶垂直和平行分布特點(diǎn)

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

明顯。適宜多種類(lèi)植物群，，原始種類(lèi)保留與繁衍、

進(jìn)化、生長(zhǎng)，是有利于各種藥物生長(zhǎng)的基地，自然形

成天然藥庫(kù)。全年日照I860.2小時(shí)，最冷平均氣溫

0.2℃,最熱平均氣溫23.6寸。極端最高氣溫37.1C,

最低一13.9℃,無(wú)霜期209天，年降水量742mm,最

大降水量1225.9mm（83年），最小降水量567.6mm

（76年），四季分明，溫暖濕潤(rùn)，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)

寒，宜長(zhǎng)、短日照和不同溫濕度條件下的植物發(fā)育生

長(zhǎng)O

小結(jié)：項(xiàng)目建設(shè)地XXX鎮(zhèn)處于較好的自然和地質(zhì)環(huán)境中，而且旅

游建設(shè)中大部分是在原有基礎(chǔ)上改造和提升，項(xiàng)目建設(shè)受自然和地質(zhì)

環(huán)境的影響較小，同時(shí)由于占地和開(kāi)挖較少，對(duì)生態(tài)環(huán)境破壞影響小。

第五章建設(shè)方案和內(nèi)容

一、項(xiàng)目總體思路

1、總體創(chuàng)意

旅居、養(yǎng)老、養(yǎng)生設(shè)施+文化元素植入+互聯(lián)網(wǎng)（物聯(lián)網(wǎng)）智慧

系統(tǒng)+資本市場(chǎng)運(yùn)作，依托XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)獨(dú)特的森林生態(tài)資源和

優(yōu)質(zhì)的人居環(huán)境，打造以文化旅居度假、養(yǎng)老養(yǎng)生為目的，以生態(tài)

休閑醫(yī)養(yǎng)為賣(mài)點(diǎn)，以原生態(tài)生活環(huán)境為載體，以互聯(lián)網(wǎng)（物聯(lián)網(wǎng)）、

科技創(chuàng)新、文化旅游為產(chǎn)業(yè)支撐，以高品質(zhì)生活為主題的綜合開(kāi)發(fā)

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

項(xiàng)目。

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

2、客戶群定位

旅游地產(chǎn)的客戶群已不是簡(jiǎn)單地為解決住房有無(wú)的客戶群體，

而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)

果，確定項(xiàng)目地區(qū)的各類(lèi)潛在客戶群，并得出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位。

其中，主要內(nèi)容包括：

一一主力客戶群定位：XXX省本地高端醫(yī)養(yǎng)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，及

商務(wù)度假市場(chǎng)

一一亞客戶群定位：國(guó)內(nèi)臨近省市旅游中高端休閑養(yǎng)身度假市

場(chǎng)

一一國(guó)際客戶定位：國(guó)外文化居士、華僑、華商中休閑養(yǎng)老養(yǎng)

生市場(chǎng)

3、特色文化定位

以旅居、養(yǎng)生文化為主題，森林生態(tài)環(huán)境為特色的，將后現(xiàn)代

主義與自然主義從風(fēng)格上融合為特色的文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)。

4、功能定位

以商務(wù)、文旅、醫(yī)養(yǎng)、科創(chuàng)、居住五大功能于一體的綜合性

旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

5、檔次定位

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

國(guó)際化的高端生態(tài)頂級(jí)養(yǎng)生的文化旅居天堂。二、重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)

目

（一）影視文化產(chǎn)業(yè)園

選址；朱家灣村。規(guī)模：綜合設(shè)施占地約10公頃，總建筑

面積50萬(wàn)平方米（一期），包括影視拍攝用房、演員、導(dǎo)演、

編劇等人員及其家屬居住用房暨世界民居博覽園項(xiàng)目（一期），

總投資50億元。定位：中國(guó)最大的影視文化產(chǎn)業(yè)基地。

（二）傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)園

選址：秦豐村終南山南麓。規(guī)模：綜合設(shè)施占地約10公頃，

總建筑面積30萬(wàn)平方米，包括易經(jīng)、儒釋道文化基地、五行堂、

居士林、宗教設(shè)施、旅居等設(shè)施住房，總投資20億元。定位：

中國(guó)最大的傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)基地。

（三）科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園

選址：乾佑鎮(zhèn)（xxx市城至xxx界之間）。規(guī)模：綜合設(shè)施占

地約10公頃，總建筑面積30萬(wàn)平方米，包括辦公、研發(fā)、酒

店、培訓(xùn)、學(xué)校、職工居住等設(shè)施住房，總投資30億元。定位：

培育XXXX個(gè)科技創(chuàng)新項(xiàng)目（引進(jìn)XXXX家科技創(chuàng)新企業(yè)，地方不

夠時(shí)兼并其他工業(yè)農(nóng)業(yè)園區(qū)）。

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

（四）互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園

選址：XXX鎮(zhèn)駐地至乾佑鎮(zhèn)段。規(guī)模：綜合設(shè)施占地約20公

頃，總建筑面積100萬(wàn)平方米（一期），包括共享農(nóng)場(chǎng)、會(huì)員商

城、絲路旅居、資本市場(chǎng)（含絲路國(guó)際金融學(xué)院）、供熱項(xiàng)目、

學(xué)校等項(xiàng)目辦公大樓、員工住房、會(huì)議酒店（培訓(xùn)中心）等設(shè)施

用房，總投資40億元。定位：陜南最大的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地。

（五）養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園

選址：龍?zhí)稖洗澹ㄆ剿嬉阅希Ｒ?guī)模：綜合設(shè)施占地約500

公頃，總建筑面積200萬(wàn)邛方米，包括xxx共享醫(yī)院、養(yǎng)老養(yǎng)生

住房、田園綜合體，觀光農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)等設(shè)施用房，總投資59

億元。定位：中國(guó)最大的醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)基地（一期）。

仿生建筑融入后現(xiàn)代主義風(fēng)格的第四代建筑設(shè)計(jì)方案。依托生態(tài)

環(huán)境、采用生態(tài)材料、追求生態(tài)理念，充分表現(xiàn)現(xiàn)代環(huán)保意識(shí)，創(chuàng)造

一流人性化空間。住宅可以采用單棟、雙拼或花園洋房，充分利用森

林、水岸，道路而建，每棟建筑之間距離范圍是20至40米，低層低

密度，容積率在1.5—0.5之間。建筑應(yīng)遵循整體風(fēng)格統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)林在

房上、房在林下的設(shè)計(jì)目標(biāo)，結(jié)構(gòu)形式多樣的原則，各園區(qū)內(nèi)需設(shè)計(jì)

景觀循環(huán)水系V

（六）綜合服務(wù)配套項(xiàng)目

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)對(duì)象主要是休閑度假、養(yǎng)老養(yǎng)生的客戶，所

以，這類(lèi)項(xiàng)目不追求單元較大面積；優(yōu)雅舒適的外部環(huán)境是不可少的

主要元素，為使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期銷(xiāo)售目標(biāo)，完整的配套設(shè)施則成為這類(lèi)

項(xiàng)目的重點(diǎn)。

一一森林養(yǎng)生餐廳

各產(chǎn)業(yè)園結(jié)合文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)特點(diǎn)，重點(diǎn)打造餐廳的生態(tài)環(huán)境，突

出森林景觀特點(diǎn)，根據(jù)中外養(yǎng)生文化對(duì)食物內(nèi)容和進(jìn)食方式進(jìn)行特

色設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)生態(tài)養(yǎng)生的特點(diǎn)。其中餐式分為生態(tài)食品之味、綠

色芳香素食、森林養(yǎng)生藥膳等主題?？善刚?qǐng)當(dāng)?shù)丶案鞯貜N師研究自創(chuàng)

或借鑒中國(guó)古代藥膳、素食等。

（七）戶外休閑娛樂(lè)項(xiàng)目

1、小河垂釣：各產(chǎn)業(yè)園水系打造為生態(tài)休閑小漁港垂釣園，設(shè)

立小船游覽、垂釣服務(wù)等。

2、森林餐飲區(qū)：各產(chǎn)業(yè)園設(shè)計(jì)容納100人用餐的中等規(guī)模餐飲

設(shè)施，餐飲區(qū)正對(duì)河對(duì)岸的森林保護(hù)區(qū)，外圍搭建觀景平臺(tái)，可設(shè)置

望遠(yuǎn)鏡，便于游客用餐之余觀看鳥(niǎo)類(lèi)及其它林地景觀。

三、配套施設(shè)建設(shè)

（一）交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

為適應(yīng)旅游開(kāi)發(fā)和發(fā)展的需要，加強(qiáng)旅游公路、城鎮(zhèn)街道體系及

標(biāo)識(shí)標(biāo)牌等配套設(shè)施建設(shè)是當(dāng)務(wù)之急，是深化和提高游憩體驗(yàn)方式的

重要措施。

根據(jù)《旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級(jí)的劃分與評(píng)定》（GB/Txxxx-xxxx）,

本著統(tǒng)一規(guī)劃、重點(diǎn)布局、系統(tǒng)建設(shè)、彰顯文化、環(huán)境和諧的原則，

重點(diǎn)建設(shè)旅游形象標(biāo)識(shí)牌、交通引導(dǎo)標(biāo)識(shí)、旅游景點(diǎn)標(biāo)識(shí)、服務(wù)提示

標(biāo)牌4類(lèi)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌。

重點(diǎn)是在進(jìn)入xxx文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)的主要交通出入口、主要廣場(chǎng)、游

客集散中心、汽車(chē)站等設(shè)置形象標(biāo)牌；主要公路上安裝旅游交通引導(dǎo)

標(biāo)識(shí)；主要景點(diǎn)外部設(shè)置景區(qū)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌；主要景區(qū)外部及交通中轉(zhuǎn)地

,安裝旅游服務(wù)提示標(biāo)牌。同時(shí)，結(jié)合公路改造和提升，重點(diǎn)加強(qiáng)車(chē)

站環(huán)境整治、旅游服務(wù)功能的強(qiáng)化和旅游窗口形象的凸顯，盡快配套

完善旅游服務(wù)和旅游宣傳設(shè)施。

表5-1旅游相關(guān)標(biāo)識(shí)牌設(shè)置情況

主要設(shè)置地點(diǎn)數(shù)

量（塊）

形象標(biāo)識(shí)主要交通出入口、主要廣場(chǎng)、游客集10

牌散中心、汽車(chē)站等

交通引導(dǎo)G205高速公路出口處5

牌

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

景點(diǎn)標(biāo)識(shí)主要景點(diǎn)外圍地區(qū)8

牌

服務(wù)提示主要景點(diǎn)外圍、交通中轉(zhuǎn)、游客集散18

牌地等

（二）給水、供電、供熱設(shè)施1

、供水、供電設(shè)施

目前用水主要依靠周邊臨建設(shè)施，隨著XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)的建設(shè)

發(fā)展，游客規(guī)模的增加，原有的供水設(shè)施不能滿足項(xiàng)目區(qū)生活、消防

的用水需求?！堵糜我?guī)劃通則》（GB/Txxxxl-xxxx）和國(guó)家5A級(jí)景

區(qū)要求，本項(xiàng)目將在xxx文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)內(nèi)建設(shè)供水設(shè)施。

目前區(qū)域供電設(shè)施不完善，主要依靠周邊村鎮(zhèn)設(shè)施供電系統(tǒng)，隨

著景區(qū)建設(shè)和發(fā)展，需要配套建設(shè)供電系統(tǒng)。根據(jù)《城市電力規(guī)劃規(guī)

范》（GB/xxxx3-xxxxf根據(jù)不同區(qū)域用電負(fù)荷預(yù)測(cè)，配備變壓器和

相應(yīng)線路。

2、供熱設(shè)施

xxx文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)將來(lái)是養(yǎng)生養(yǎng)老基地，必須有供熱設(shè)施配套，

集團(tuán)公司已經(jīng)與有關(guān)供熱公司達(dá)成意向，在xxx各材建設(shè)供熱系統(tǒng)，

確保熱源供應(yīng)。

（三）信息咨詢服務(wù)設(shè)施

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

建設(shè)XXX森林生態(tài)特色小鎮(zhèn)游客接待中心，并聯(lián)入XXX市域旅游公

共信息服務(wù)系統(tǒng)，在主要廣場(chǎng)、車(chē)站等處設(shè)置綜合信息電子觸摸屏和

電視宣傳，構(gòu)建綜合旅游信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)散客在區(qū)域內(nèi)的無(wú)

障礙旅游，XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)旅游資源將來(lái)全部上到互聯(lián)網(wǎng)《絲路旅居》

互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)定制。

（四）環(huán)境治理和保護(hù)

良好的生態(tài)環(huán)境資源是XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)旅游發(fā)展的基礎(chǔ)，保護(hù)

好濕地生態(tài)旅游資源是旅游帶開(kāi)發(fā)的重中之重。要做好綠化工作，

確保自然風(fēng)景不被人為破壞，還要打造人造景觀和水景；此外還需要

通過(guò)對(duì)農(nóng)田面源污染的防治，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式的改變，禁用化肥農(nóng)藥，

提升整體環(huán)境質(zhì)量。

1、河道疏浚和堤壩加固

為了提高河道安全泄洪、改善河道及周邊環(huán)境、提高河道泄洪能

力，需要對(duì)河道進(jìn)行疏浚和堤壩加固。項(xiàng)目單位前期對(duì)河道進(jìn)行勘測(cè)，

疏浚河道主要工程包括清淤、筑壩和綠化，要按百年一遇的要求設(shè)計(jì)。

2、污水處理工程

xxx文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)地處丹江水源地上游，不但給西安市供水，還

給京津供水，水源保護(hù)工作尤為重要，結(jié)合小城鎮(zhèn)旅游的發(fā)展需要

,為強(qiáng)化水資源保護(hù)，加強(qiáng)排水設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)是增設(shè)污水處理設(shè)施

和雨污

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

分離排水系統(tǒng)，達(dá)到污水的凈化和回用的目的，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)

人與自然的和諧發(fā)展。

（五）其他設(shè)施1、旅游廁

所

為了提升XXX文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)的服務(wù)功能，改善環(huán)境，為游客提供

良好的服務(wù)條件，規(guī)劃建設(shè)若干中小型生態(tài)廁所，將人的排泄物轉(zhuǎn)

換成生物肥料，實(shí)現(xiàn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。

2、安全保障措施

重點(diǎn)建立和完善旅游安全預(yù)報(bào)體系；完善重點(diǎn)旅游活動(dòng)場(chǎng)所的安

全防護(hù)設(shè)施；消除通訊信號(hào)盲區(qū)；與公安、醫(yī)院等部門(mén)聯(lián)合建立旅游

緊急救援體系，建設(shè)直升機(jī)站點(diǎn)，把直升機(jī)用于急救、營(yíng)救上。重點(diǎn)

與交通、公安、通訊、衛(wèi)生等部門(mén)密切合作，確保游客安全。

3、環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)

建設(shè)垃圾回收、中轉(zhuǎn)及無(wú)害化處理設(shè)施，其服務(wù)范圍覆蓋整個(gè)營(yíng)

盤(pán)文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)，具體措施如下：

垃圾回收設(shè)施：主要包括在重要景點(diǎn)、村落、游客集散地及其周

邊地區(qū)，設(shè)置若干生態(tài)分類(lèi)垃圾箱，按時(shí)清理。

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站：每個(gè)旅游景點(diǎn)、每個(gè)社區(qū)建設(shè)1-3個(gè)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，

根據(jù)區(qū)域垃圾產(chǎn)出量，建設(shè)垃圾無(wú)害化處理場(chǎng)，將垃圾轉(zhuǎn)換成有機(jī)肥。

4、郵電通訊建設(shè)項(xiàng)目

重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容包括電力設(shè)施、程控電話設(shè)施、移動(dòng)通訊設(shè)施、國(guó)際

互聯(lián)網(wǎng)設(shè)施等，用光纜連接網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，近期重點(diǎn)是各主要旅游景點(diǎn)、旅游

干線、游客服務(wù)中心和賓館板店、社區(qū)等游客聚集區(qū)以及郵電通訊盲區(qū)

的服務(wù)設(shè)施建設(shè)。

5、景觀綠化

在游客接待集散地利用灌木和花草進(jìn)行綠化劃分功能分區(qū)；在游

客觀光通道進(jìn)行景觀綠化；采用生態(tài)停車(chē)場(chǎng)，提高綠化率，景區(qū)新建

建筑全部實(shí)行屋頂綠化、立體綠化措施，全部房在林下、林在房上的

策劃理念的實(shí)現(xiàn)。

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

第六章環(huán)境保護(hù)

一、設(shè)計(jì)依據(jù)、原則及目標(biāo)

(一)設(shè)計(jì)依據(jù)

《中華人民共和國(guó)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GBxxxx-xxxx

《中華人民共和國(guó)城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GBxxxx-93)；

《中華人民共和國(guó)大氣污染物綜合排放標(biāo)(GBxxxx7-xxxx)；

《中華人民共和國(guó)污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GBxxxx-96)；

(二)環(huán)境保護(hù)目標(biāo)將生態(tài)旅游度假區(qū)建設(shè)成為空氣清新、環(huán)境

優(yōu)雅、水體清潔、景

觀優(yōu)美、生態(tài)平衡的綠色度假區(qū)。實(shí)行環(huán)保與經(jīng)濟(jì)建設(shè)同步持續(xù)發(fā)展。

1、空氣質(zhì)量

環(huán)境空氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家GBxxxx-xxxx一類(lèi)地區(qū)中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

2、地面水質(zhì)量地面水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到環(huán)境質(zhì)量一類(lèi)區(qū)三類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)

3、環(huán)境噪音

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文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)il方案Y3.0

環(huán)境噪聲分貝五類(lèi)地區(qū)，要求全面達(dá)到國(guó)家GBxxxx-93標(biāo)準(zhǔn)中二

類(lèi)地區(qū)二類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)（晝夜40?45dB,夜間35?40dB）

4、固體廢棄物

生活垃圾無(wú)害化處理率大于95%,主要有害廢棄物無(wú)害化處理率

達(dá)到100%

5、生態(tài)保護(hù)覆蓋率100%。

（三）環(huán)境保護(hù)原則1、人

與自然和諧共存原則

xxx文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)應(yīng)與區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)相結(jié)合，保持盡可能多

的生態(tài)功能。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及規(guī)劃中最大限度地降低公共中心區(qū)

對(duì)局部景觀和水文背景、區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)造成的影響。

2、生態(tài)效率原則

在基礎(chǔ)設(shè)施、建筑物構(gòu)造過(guò)程中，按照“三同時(shí)”原則，應(yīng)全面

實(shí)施清潔建設(shè)，盡可能降低資源消耗和廢物產(chǎn)生；在建筑材料、能源

使用、產(chǎn)品和服務(wù)中，鼓勵(lì)利用可再生資源和可重復(fù)利用資源，擬采

用建筑產(chǎn)業(yè)化方式建設(shè)V

3、區(qū)域發(fā)展原則

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