中建二局第三建筑工程有限公司

商務管理手冊

版本：B實施日期：2010年10月

目錄

第一章總則...........................................................................1

一、概述............................................................................I

二、商務管理工作內容...............................................................1

第二章商務管理組織機構及職責權限....................................................2

一、公司商務管理體系..............................................................2

二、項目經理部商務管理體系.......................................................3

第三章項目商務策劃...................................................................5

一、項目商務策劃的主要階段.......................................................5

二、項目商務策劃的主要內容.......................................................5

第四章勞務（專業）分包招標管理......................................................8

一、勞務（專業）招標管理辦法.......................................................8

二、勞務（專業〉招標程序...........................................................8

第五章合同管理........................................................................11

三、索賠管理.......................................................................16

四、合同管理策劃與實施............................................................17

五、合同執行情況評審..............................................................24

第六章工程結算........................................................................27

一、工程結完的涵義................................................................27

二、竣工結算的編制基礎............................................................27

三、建設工程結算內容..............................................................28

四、分包工程結算..................................................................29

第七章商務管理相關制度...............................................................32

中建二局第三建筑工程有限公司工程價款結算管理辦法................................32

中建二局第三建筑工程有限公司項目目標責任制管理辦法..............................44

中建二局第三建筑工程有限公司項目成本管理辦法....................................60

中建二局第三建筑工程有限公司勞務分包管理辦法....................................64

中建二局第三建筑工程有限公司預算管理制度........................................73

中建二局第三建筑工程有限公司項目資金管理、成本費用核算辦法.....................76

中建二局第三建筑工程有限公司材料驗收與付款管理辦法（試行）.....................84

中建二局第三建筑工程有限公司合同管理制度........................................86

中建二局第三建筑工程有限公司授權管理制度........................................94

中建二局第三建筑工程有限公司物資采購管理辦法...................................108

中建二局第三建筑工程有限公司項目薪酬管理辦法....................................118

第一章總則

一、概述

建筑企業在激烈的市場經濟大潮中，調整、重組企業內部機構，強化責任風險承

包，加大法制管理力度和施工過程標準化、制度化、規范化是建筑業發展的方向。在

施工項目經理部建立商務管理是建筑施工企業生產活動的重大改革。

商務管理的內涵是項目施工的所有經濟活動的概括，包括合同、預算、簽證、洽

商、變更、資金、勞務、材料、結算等工作，都是商務管理的管轄范圍。

二、商務管理工作內容

1.建立和完善內部生產要素成員單位目標責任管理體制和內部價格體制；實行責

任目標核算；并以內部經濟合同為紐帶，理順項目內部各核算體之間的經濟責任關系。

2.項目成本核算，包括材料費用核算、機械費用核算、人工費核算、管理費核算、

措施費用核算；核算資料完整、真實；建立健全耗料臺賬，嚴格執行各項財務費用開

支規定和成本核算規定。

3.項目經濟活動分析，重要項目的經濟活動分析按工程進度和工作進展進行分

析。達到每次分析主要問題透徹，采取措施明確，分析后嚴格控制，措施有力。

4.項目預結算工作做到預結算無漏項，各項取費合理，結算及時。

5.及時辦理項目預算外項目、增加項目、重大施工技術措施等項的簽證手續，及

簽認相關費用。

6.控制材料采購價格和采購數量，及時辦理材料價差的簽證。

7.招投標管理工作，合同的管理工作。

8.資金管理：

（1）組織項目相關人員制定資金使用計劃。

（2）按合同及時辦理施工過程的月產值申報及批復，盡可能將變更洽商的費用納

入月產值報表之中，以便及時回收資金，避免形成過程墊款。

（3）按合同做好勞務分包、專業分包、材料設備、上繳費用的資金平衡支付與控

制。

9.項目法務管理工作，提高項目法律意識、加強施工合同管理與實施、切實保隙

項目生產經營活動有序進行。

第二章商務管理組織機構及職責權限

一、公司商務管理體系

1.組織機構

公司總經理

主管經濟副經理總會計師

經濟管理部財務部

責任目標管］招投標管理］合同管理

理JJ

2.經濟管理部的職責與權限：

（1）貫徹執行國家、省、市和上級有關經濟合同的政策法令和規定。

（2）負資公司內部合同管理L作：

①合同管理制度的編制：

②分包（專業）合同標準文本的編制：

③審核項目各種經濟合同的合法性和可行性：

④對經濟合同進行分類、登記、整理、歸檔，建立合同臺賬及檔案。

（3）負而各內管項目的界任目標核算，簽訂目標責任合同，牽頭項HH標貴任合

同最后考核的匯總工作。

（4）負責各直管項目的結算I：作：

①對業主的結算工作；

②對分包的結兌工作；

③協助財務部制定分包資金分配方案.

（5）建立公司內部市場,負責組織招標工作:

①勞務分包的招標：

②G業分包的招標；

③公司內部項目招標：

④參與物資、機械、租賃的招標。

（6）配合法紀監察室處理經濟糾紛案件。

（7）負責監督、指導分公司的經濟管理工作。

二、項目經理部商務管理體系

1.組織機構

項目經理

公司經濟管理部

商務經理

償算員合同管理員成本員材料員

2.項目商務部的職貴與權限

（1）貫徹執行國家、省、市和上級行關經濟合同的政策法令和規定。

（2）負責項目部合同管理工作：

①項”內部對業主合同的履行監控，埴報合同卡片：

②分包（專業）合同的起草；

③對項H分包（/業）合同進行分類、歸檔,建立合同臺賬“

（3）實施項目的成本管理工作：

①負責與公司簽訂項目目標資任合同：

②項H成本控制，編制施L預算，定期向公司匯報項目的收入和支出情況:

③負責竣L后項目目標責任的分析工作。

（4）組織完成項目結算工作：

①對業主的結算I：作：

②對分包的結算工作：

③協助財務部制定分包資金分配方案。

（5）負責組織招標工作:

①配合公司完成勞務分包的招標；

②配合公司完成々?業分包的招標：

③配合物資、機械租賃的招標：

④負貴組織業主指定分包的招標及其他內部項目招標。

3

3.項Fl法務經理（商務經理兼任）的主要職責

（1）每月向公司法律事務室上報由項口經理簽字的《法律風險月度分析報告》，

并隨時報告項目法律風險事件情況。

（2）每月上報由項目經理簽字的包括總包合同、各分包合同、材料買賣合同、租

賃合同等項目主要合同的訂立和履行過程中可能影響工期、質量和安全的異常情況和

違約事件的報告。

（3）每月上報由項目經理簽字的《合同履約情況月度跟蹤表》。

<4）審查項目發生的8種合同文件、往來函件、會議紀要等商務資料。

（5）整理、收集和保管項目法律文書，建立法律工作資料檔案。

第三章項目商務策劃

一、項目商務策劃的主要階段

1.施工階段的商務策劃：總承包合同簽訂后，項目對工程在施工過程中所有商務

工作進行的可操作性工作計劃，在施工過程中會隨著工程進展及變化進行動態調整。

2.結算階段的商務策劃：施工過程中為竣工結算工作所做的準備以及竣工結算報

出前的準備和策劃工作。

二、項目商務策劃的主要內容

1.工程概況，其中應該包含工程的指標情況，合同收入情況，業主指定分包和供

應情況。

2.項目部的組織機構及商務管理部門的組織機構、人員配備及分工、項目其他職

能部門同商務管理部門的業務聯系和關系。

3.勞務（專業）分包招標、主要材料招標、大型機械招標及合同簽訂計劃：根據

工程進度計劃，施工組織設計等編制上述人材機招標計劃，勞務（專業）分包招標要

策劃分包單位的承包范圍、承包方式、進場時間、提供勞動力數量、分包工程的工期

節點要求等條件；材料招標要區分甲供還是自采、主要材料進場時間、是否為認價材

料、招標方式等條件；大型機械招標要根據施工組織設計確定擬租賃的數量、規格型

號、進場時間等條件。

4.預算成本的編制、E標責任成本的初步測算。

5.資金計劃的編制。

6.針對投標報價進行盈虧風險分析，主要包含以下內容：

（1）主要材料價格的分析：對報價中的主要材料的投標價格和市場價格進行比較，

并對市場變動趨勢進行預測，并和物資部門提出風險應對措施；

（2）人工價格的分析：對報價中的人工費同市場價格進行比較，并對市場變動趨

勢進行預測；

（3）漏項、錯項的分析:對照合同清單項目和實際施工圖紙，提出報價中漏項、錯

項的項目，會同工程部、技術部等部門提出風險應對措施，盡量作為設計變更洽商或

合同外項目辦理，爭取到重新調整的機會。

7.對合同的商務條款進行分析，進行風險識別和應對，重點針對如下條款:

（1）應對合同中的洽商最低限額條款：

合同中經常存在諸如：單項單次清單費用變更不超過XX元，或者變更幅度在土

X%以內，不進行造價調整的條款。在編制策劃中，必須明確該項條款的應對措施。如：

盡量將額度較小、可以相互合并的變更合并達到合同中規定的不予調整價款的額度后

再進行變更的申請，從而可以調整合同價款；或者與發包方相關人員接洽，通過簽訂

補充協議或者其它方式，對不予調整價款的額度進行調整，調低此額度，從而增加調

整價款的可能性；或者在對分包的合同中約定類似條款，分解自身風險。

（2）材料價格變動調整合同價款的條款：

合同簽訂后，必須對材料價格調整的條款進行梳理，明確合同中材料價格調整的

方法。分清楚材料價格調整的對象范圍，調整的幅度范圍，調整價格的計算方法（比

如：加權平均、算術平均等）。在編制策劃中，必須明確對該項條款的應對措施。對于

合同中明確約定材料價格包死的情況，通過對內場變動趨勢的預測來進行評估；如存

在較大虧損風險，要積極與甲方協調，同物資部聯動，爭取主材價格可調。

（3）合同中工期順延及費用補償的條款

合同簽訂后，必須對合同中的工期及費用補償條款進行梳理，明確合同中同意或

者禁止工期順延、費用補償的情況，在編制策劃中，對于增加我方義務的工期條款提

出應對措施，并策劃好如何創造有利條件。對.匚期條款，若合同中規定工期包死，則

積極與業主協整，爭取對于非我方原因造成的工期延誤進行順延，造成的費用損失進

行費用補償的機制。協同公司經濟管理部門、法律部門，充分利用相關法律法規，解

決工期問題。

8.現場成本控制的策戈!：

內部成本控制是增加效益的有效途徑之一，內部控制的重點是材料的損耗、零星

人工的使用、機械設備及材料的及時停租、退租等方面。不論現場在哪方面控制好了，

都會產生較好的經濟效益。放加強內部成本控制管理，摸索全員參與成本控制的新思

路和新方法，也是合同商務策劃的重點內容。

9.結算階段的合同商務策劃內容：

（1）施工過程中及時收集完整有效的技術經濟資料，分階段編制工程結算，根據

現場實際施工和變更情況進行策略調整，在合同約定時間內完成評審工作并按時報送

業主。結算書報出前，必須與所有分包鎖定結算值。完工后1個月內必須全面完成內

部結算工作，全面核實項目發生的實際成本，所有工程成本核實清楚后由相關責任人

簽字確認報公司主管部門備案，所有確認后的工程成本不得隨意增加。

（2）在項目結算的策劃中，必須明確結算可能遇到的風險，并提出應對方案。主

要包括：合同內項目是否實施完成；部分可能引起爭議的洽商是否進入結算；為整體

利益考慮是否應該放充部分洽商；分包結算中是否有對總包結算不利的內容；合同內

工期、質量是否達到合同約定標準等方面。

（3）良好的溝通是辦理好結算的有利輔助，部門主要負責和結算對口單位人員主

要領導的對接，項目上負責和具體辦事人員及一般領導常接。合同商務策劃中必須明

確項目的結算過程和結算分二，做到有的放矢。

第四章勞務（專業）分包招標管理

招標承包制是擇優選出分承包單位的一種經營方式。一般由項目提出擬分包工程

的規模、內容、使用要求等招標文件，邀請愿意承包并合乎投標資格的承包者，對承

包項目的施工方案及造價進行書面報價，通過比價擇優確定中標者。

不同項目的招標方式不盡相同，各有其特點及適用范圍，至于采用何種方式，要視情

況而異。

一、勞務（專業）招標管理辦法

1.為使公司對專業、勞務隊伍的使用與管理規范化，并且使之符合北京市建筑工

程專業勞務發包承包交易中心的要求，公司經濟管理部和工程部共同制定《項目專業

與勞務分包招投標管理程序》，對專業、勞務承包隊伍的采用遵循以優中選優的原則，

滿足公司工程項目施工生產的需要，保證企業社會信譽與經濟效益的增長。

2.實施專業與勞務分包招投標管理程序，是為了更好適應建筑工程專業勞務承包

市場需要，提高企業的市場競爭力，完善企業內部管理，達到共同發展的目標。

3.評標機構的組成

由公司經濟管理部、公司工程部及項R經理部主要領導組建評委進行評標，依據

公平、公正原則以最低價中標。中標通知書由經濟管理部發放。

二、勞務（專業）招標程序

1.目的

為促進公司勞務管理工作的不斷發展，節約成本、創造更大的經濟效益，創造分

包之間的有序競爭；在公開的環境下，比價格、比方案、比管理；“評議價格，優選隊

伍”，從而實現勞務作業層勞動力的優化配置的最佳方式，特制定本勞務招標程序。

2.適用范圍

適用于公司本部從事勞務招標過程及管理過程。公司所轄外圍分公司（項目）的

勞務招標活動可參照本程序執行。

3.招標過程中部門職責劃分（見附后《勞務招標、簽約、備案流程表》）

4.勞務資源引進及資源庫的建立

（1）勞務資源引進及資源庫的建立由經濟管理部、工程部、機電管理部負責。

（2）經濟管理部組織相關部門對勞務隊伍資格審查和在施工程的實地考查。

（3）對勞務隊伍的考核工作嚴格按照公司制定考核程序進行。

（4）經考查合格的勞務單位納入勞務資源庫。

（5）勞務資源庫應每年年終更新一次。

（6）只有納入勞務資源庫的單位才具有在公司進行勞務投標的資格。

5.招標程序

（1）勞務分包方的資格預審

①根據招標工程規模由項目經理部確定勞務隊伍的數量。入圍投標單位的數量應

滿足《北京市建設工程專業、勞務發包、承包交易中心》的規定，并比其規定多兩家

以上。

②參與資格預審的勞務隊伍必須從勞務資源庫中提取。

③由工程部或機電管理部負責對勞務隊伍的資質、信譽、業績、財務狀況及履約

能力進行考察，提出入圍的投標單位。由項目商務經理或機電經理把入圍的投標單位

報公司領導審批。

（2）招標文件的編制與備案

①由經濟管理部與項目共同編寫招標文件，依據工程的實際情況確定分包方式、

結算方法、報價的范圍、工程內容等。

②經濟管理部負責編制工程招標標底。

③經濟管理部負責人目核后的招標文件及公司領導審批后的入圍的投標單位名

單.，交由工程部辦理相關的備案手續。

（3）招標文件的發放

①由經濟管理部將備案合格的招標文件及招標書發給參與投標的勞務隊伍。

②明確開標的時間、地點。

（4）開標、評標

①開標應在《北京市建設工程專業、勞務承包、發包交易中心》進行或在公司進

行（在公司進行應有勞務交易中心人員參加）。

②安排各投標方進入會場，將其投標書按報出的先后順序收集、碼放，并按此順

序開標。

③在唱標前、需展示各投標方的標書，提醒各位出席會議的人員“標書完好，無

破損”，然后開標書唱標。

④在唱標過程中由交易中心工作人員負責將唱標的內容輸入電腦。

⑤唱標完畢后，打印出投標記錄表，各投標方確認無誤后簽字，并退場。

?評標工作由經濟管理部、工程部或機電管理部、質量保證部、項目的人員組成

評標小組進行評標工作。

⑦以最低價中標的原則或最低價優先中標的原則評選出中標單位。

⑧經評標小組評出的中標單位，小組成員簽字后報公司領導審批。

（5）發中標通知書：由經濟管理部向中標單位發出中標通知書。

（6）簽訂合同書

①中標通知書發出10日內與中標單位簽訂合同書。

②經濟管理部依據招標文件、投標書、中標通知書與中標單位簽訂合同書。

勞務招標、簽約、備案流程圖

第五章合同管理

建設工程合同是指具有平等法律地位的有關法人為了實現某種建設工程特定目

的，通過招標投標而簽訂的確定相互權利和義務關系的協議，屬于經濟合同范疇，適

用于我國的《合同法》及有關法規。

建設工程合同管理是反映對建設工程各類合同的依法訂立和履行所作的全過程、

全方位的管理。管理的內容既包括合同文本的選擇，合同條件的協商與談判，合同協

議書的簽署；又包括合同履行、檢查、變更、違約的處理，合同爭議、糾紛的解決以

及對合同標的物實施最終的總結與評價等重要方面。合同管理從過程上可以分為合同

簽訂階段的管理與合同履行階段的管理。建設工程合同管理的目的在于通過合同管理，

使合同當事人各方在合同實施過程中自覺地、認真嚴格地遵守合同中各項規定和要求，

按照各自的職責履行其權利和義務，維護各方的權利，發揚好協作精神，處理好伙伴

關系，做好各項工作，順利、完整地完成好合同標的。

一、合同管理內容

1.合同管理的主要內容

（1）建立和健全合同實施保證體系。

（2）制定合向管理工作制度和工作程序，形成有序的合同管理體系，保證合同目

標的實現。

（3）監督業主、分承包商、供應商按合同施工和供貨，達到合同約定的各項目標

和要求。

（4）協調工程的業主、勘察設計、分承包商、設備和材料供應商等有關各方之間

的關系；協調各標段之間的關系，保證合同順利實施。

（5）跟蹤合同實施情況，及時收集合同實施的信息，進行分析，找出偏差，做出

判斷，并采取有效措施。

（6）建立合同變更管理程序；分析和處理合同變更，確認合同變更的數量；對各

種合同條件和技術要求引起的爭議進行商務處理。

（7）審核收入、支付申請。按照合同約定做好合同價款的收支付工作。

（8）其它與合同履約有關的內容。

2.合同文件的種類及管理

（1）我公司現涉及的合同文件的主要種類有：建設工程施工合同、建設工程施工

分包合同、勞務合同、購銷合同、租賃合同及聯營合同等。

（2）合同文件的正本、副本及有關的各種資料，須由專人妥善保管，定期分類、

裝訂，主管領導應經常檢查合同文件內容的履行情況。

（3）公司經理是企業的法定代表人，公司經理及公司經理的授權委托人方有權以

公司名義簽訂合同文件。

（4）公司下屬單位經公司授權后，在授權權限和有效期限范圍內可以公司的名義

簽署合同。

（5）公司物資中心、機械分公司所簽訂的購銷合同、租賃合同，應由物資中心、

機械分公司領導簽署并承擔責任。購貨簽約之前，應對貨物樣品進行嚴格檢查。各項

貨物、產品必須要有產品合格證書，要貨到驗收后付款。除特殊情況外，一般不預付

定金或押金。

（6）各分公司勞務合同的簽訂：

①計劃內與計劃外合同制工人的勞務合同，由公司經理或其授權委托人按有關規

定簽署。

②臨時工合同由各分公司與勞務輸出地區（或單位）的勞動服務公司簽署。

（7）勞務分包工程合同文件，原則上由分公司參照公司的合同范本與外聯單位直

接洽談簽訂。

（8）在不影響各分公司經營開拓積極性的情況下，各分公司簽訂的建設工程施工

合同，在合同文件簽訂后報送公司經營合約部一份正本（或副本）備案。

3.工程施工合同應具備的主要條款

（1）合同主體資格要明確合法、信用可靠；

（2）工程概況（項目批準文號、工程名稱、地點、結構型式、工程范圍、內容、

建筑面積、造價等）；

（3）施工期限（開竣工日期）；

（4）承包方式；

（5）施工準備工作（物資采供、圖紙會審、單位工程施工組織設計、平面布置等）；

（6）物資供應（雙方分工及轉帳結算、價差處理方式）；

（7）定額、價格、費用標準、預結算編審；

（8）工程價款的支付、結算辦法：

（9）施工技術管理（開竣工報告、進度計劃、統計報表、圖紙資料、技術變更等）；

（10）質量管理、竣工驗收及保修辦法；

（11）經濟責任（違約責任、損失處理、獎罰辦法）；

（12）其他事宜。

具體以公司相關合同范本為準。

二、合同管理職責劃分

1.市場部在簽約過程中的合同管理。

簽約過程中的合同管理工作的重點，是從合同管理的角度認真審行研究對承包商

的投標行為、履約行為產生重要影響的相關招標文件，全面分析合同文件中的潛在風

險，為決策者的投標決策和報價策略提供出正確的、有效的措施、建議。

簽約過程中的合同管理由市場部負責，其管理內容包括：招標文件、投標文

件、承諾書、中標通知書、施工合同、補充合同、保修合同、與承建工程有直接關系

的協議等等。以上資料均為原件正本。

（1）市場部深入分析招標文件

分析招標文件的重點應放在投標人須知、合同條件、規范及圖紙等文件上。投標須

知是約束投標人、規定投標人在投標過程中所擁有的權利與義務關系的主要文件；合

同條件、技術規范及圖紙則為承包商投標報價的主要計算依據及日后進行施工的基本

依據，關系著承包商能否中標，履約時能否盈利。承包商必須通過對這些合同文件深

入、細致地分析研究，做好以下管理工作：

①了解、掌握合同文件中各項實質性要求，以便在投標中作出正確回應。

②嚴格遵守招標文件中對個重要事項的具體時間規定：

A.招標文件澄清的時間；

B.確定外匯匯率的時間；

C.投標有效期的起止時間；

D.現場考察和標前會議的時間；

E.投標文件投遞截止的時間；

F.開標的時間；

G.簽訂協議及提交履約保證的時間等。

市場部必須遵守招標文件中對上述各事項所作的具體時間規定，以免錯失機會或造

成違約。

③確定工程的實施范圍與合同工期。

④歸納并列出招標文件口的問題，并及時提交業主方澄清。

⑤明確合同風險，為正確投標報價提出策略建議。

詳細分析合同所采用的計價方法、計量方法、合同價格范圍、價格調整方法、價款

支付方式及索賠的相關規定，明確合同中潛在的各種風險，提出應對的有效措施及合

理的投標報價策略，必要時將合同評審提前進行。

（2）力爭簽訂合理的承包合同

開標之后，須以符合企業的經營策略、滿足企業的投標策略為前提，制定出談判、

簽約的方案及對策，預先明確可以讓步及必須堅持的問題各有哪些，設計好如何控制

談判過程和談判氣氛，盡最大努力要求采用標準的合同范本，積極爭取自己的正當權

益，確保簽訂一份公平合理的合同。總承包合同簽訂后，由市場部對項目經理部和經

濟管理部作合同交底。

2.經濟管理部在履約過程中的合同管理

經濟管理部統籌管理公司各直屬項目在履約過程中的成本控制、勞務（專業）招

投標、分包合同簽訂及建檔、付款、結算等經濟管理相關內容。總承包合同簽訂后，

經過責任Fl標測算與分析，由經濟管理部對項目經理部簽訂目標責任合同。

（1）經濟管理部的合同文檔管理范圍，除包括市場部合同文檔內容外，還應包括

設計變更、洽商、簽證以及工程分包合同。以上資料與市場部相同的可為復印件，其

余均為原件。

（2）合同履約過程中，簽訂的工程分包合同均須經過經濟管理部審核并歸檔。正

本保存在經濟管理部，副本存于公司財務部。經濟管理部在建立合同檔案過程中，將

項目合同分為以下五大類；

①公司與建設方簽署的《建筑施工合同》、《建筑施工合同的補充合同（協議〉》、

建設方發布的《招標文件》及公司與建設方往來函件。此類在對項目部進行交底時，

除應明確工程的工期、質量、合同價款及專用條款外，還應明確我方的工程承包范圍。

在承包范圍內的工作內容要嚴格按合同約定執行；對于承包范圍外的工作內容，應依

據工程具體情況與建設方簽署委托書或補充協議。對投標時的暫估價格及新增項目價

格應與建設方書面簽定價格確認單。

②公司與項目部簽定的項目目標責任合同。主要約定項目部就該工程對公司的上

繳管理費用，項目部對該項目所承諾的質量、工期、安全目標，并在合同中約定項目

部及公司雙方的權利義務。

③公司、項目部與各勞務分包、專業分包簽定的合同，是項目合同的重要部分。

此類合同應依據A類合同及投標預算書中的投標價格簽定，盡量使C類合同價格低于

投標價格。在合同中須明確約定合同價款及價款所包含的工作內容、質量目標、安全

目標、工期目標、甲乙雙方的權利義務、保修期限及保修金額等。

④公司、項目部與機械租賃公司、活動房廠等單位簽定的租賃合同。此類合同的

管理方式與C類合同大體相同。

⑤項目部可自主簽定的合同。如班車租賃、建筑垃圾清運、保安等合同。

3.項目經理部在履約過程中的合同管理

（1）項目經理部合同管理體系

項目經理是其合同管理工作的領導者，承擔著合同履行過程中的領導責任；項目

商務經理是項目部合同管理工作組織體系的直接責任者，負責合同日常組織管理領導

工作；項目合同員作為日常合同管理主要工作人員負責相關資料的收集、整理、歸檔

并協助項目商務經理作好合同管理工作；項目部人力資源、質量、安全、施工管理、

技術、財務、法律、合同商務部門負責人及相關主要業務人員作為項目部合同管理工

作組，承擔與其部門職能工作相關的合同管理職能。

（2）項目部合同管理體系的工作職責

①簽訂《項目目標責任書》并具體組織落實。按照合同授權管理規定和“責任書”

的工作范圍組織和實施項目責任成本目標的分解、考核和合同變更的評審及合同變更

評審資料的上報，即合同的履行、一般合同變更，履約過程的信息管理策劃等，確保

合同管理目標的兌現。

②根據項目合同管理工作的相關流程，按照合同授權管理規定和“責任書”的工

作范圍推薦和參加并組織（考核）對合格的分包商和供應商的選擇工作并具體組織實

施勞務招標和物資采購招標管理。

③按《合同法》的規定進行合同變更、索賠、轉讓直至合同終止,重大事項報企

業管理層決策。

④對合同履約期間注意收集、記錄業主，相關方的特殊要求和變更指令和對方違

約事實并進行有效的管理。

⑤對合同履行實施動態管理，跟蹤收集、整理合同履行中的信息，合理及時地予

以調整，進行預測，解決問題，規避或減少風險。

（3）項目部的合同管理策劃

①結合《項目管理目標責任書》指標體系的要求，細化分解各部門工作責任目標；

編制完全具有可作性的項目《施工組織方案》：確定項目總工期（階段性工期）計劃、

項目質量計劃、安全計劃、環境計劃、CI形象計劃等：

②制定項目材料物資采購、機械使用及租賃方案；

③分包（含勞務分包）隊伍的推薦及選擇方案的確定；

?工程款回收、資金投入和資金計劃、工程成本計劃的編制；

⑤合同風險條款分析，確定規避風險的措施；

⑥所有涉及履約信息的收集整理規定等。

（4）項目過程具體管理內容

①組織協調的管理

工程合同的順利實施有賴于參與各方的共同努力。因此，在履約過程中，既需依

據合同規定協調好與業主和其他承包商的關系，又須按有關規定簽好分包合同、聯營

體合同、物資采購合同等，明確各方的權利、責任、義務，并做好組織協調的管理，

督促各方履行各自的義務，完成好各自的工作，以免發生分包商、供貨商、聯營伙伴

對業主權益造成損害而使自己承擔補償或賠償責任。

②工程范圍的管理

明確工作內容，督促并確保施工人員在合同規定的工作范圍內進行施工。

③工程質量的管理

根據合同中技術規范、圖紙等文件對質帚標準的規定進行施工，制定有效地質量

保證措施及檢驗辦法，嚴格進行施工質量檢驗、工程材料及設備檢驗和工序控制，按

照工程師的審批意見，慎重地處理好有關質量問題，確保工程質量滿足合同要求。

④工程工期的管理

工期的管理包括依據合同規定的日期或工程師的開工令按時開工；開工后在規定

的時間內及時向工程師提交施工進度計劃并根據工程變更、施工條件變化等情況及時

地調整進度計劃，合理地要求延長工期：按照工程師同意批準的進度計劃組織施工，

控制好各工種的銜接和各分包商的施工進度；督促并積極協助工程及時進行工程驗收，

保證按合同的規定如期完成工程。

⑤工程價格的管理

工程價格的管理既包括施工成本的控制，又包括價格的調整。一方面，在確保工

程質量和工期的前提下，盡量采用先進的技術和施工方法，努力降低并嚴格控制工程

的施工成本；另一方面，應密切關注工程所在地市場的物價變動等情況，按照合同有

關條款的規定，適時提出調整工程合同價格的要求及索賠要求，進行工程價格的動態

管理；同時，還須依據合同的規定，按時向工程師提交付款報告，并遵循合同程序進

行催款，及時足額地收回工程款。

@工程變更的管理

執行工程師下達的工程變更指令，進行工程變更管理時，必須注意以下問題：第

一，工程變更指令應是書面形式的，對工程師發出的口頭變更指示，務必即使取得其

書面確認；第二，正確計算工程變更部分的價格與工期，爭取合理補償。要詳細地分

析工程變更的量和提出的時間是否符合合同相關條款的規定，分別不同的變更情況進

行工程變更的價格和工期的計算，及時修改與變更內容有關的資料，適時提出補償要

求，以利獲得合理的價格及工期補償。

⑦合同文檔的管理

項目部的合同文檔管理內容包括總承包合同文件；勞務（專業）分包合同；材料

采購合同：機械、物資租賃合同；工程相關的各種報表的編制與報送；工程有關的照

片、錄像、各種記錄等的管理：工程有關的各種往來信函及包括工程變更資料、預算

調整（洽商調整）資料在內的合同文件管理等。以上資料均需要建立目錄、編制唯一

順序編號、建立檔案并將原件一份報公司經濟管理部備案，保留在項目的以上資料與

公司相同的可為復印件，其余均為原件。

三、索賠管理

索賠是合同賦予承包商的權利，索賠管理是合同管理的重點內容。履約過程中的

索賠管理，必須做好下列工作：

1.準備索賠依據

一是合同中有關索賠的條款。只有這些條款允評（明示或暗示）索賠的事項發生，

才能提出索賠，因此，合同中的索賠條款是進行索賠的最重要的依據之一。

二是工程所在地的有關法規。法規的變化引起工程成本的變化，所以相關法規變

化屬于工程索賠的必須依據。

三是完整的工程項目資料。包括全套合同文件、工程變更資料、各種有關記錄及

往來信函、各種有關的報表單據、工程進度資料?、有關的會計資料等。這些資料既是

反映索賠事項發生及其給承包人造成損害的宜接證據，又是正確計算索賠額和工期的

客觀依據。

索賠依據充分，是保證索賠成功的關鍵，項目部在履約過程中須高度重視索賠依

據的準備，應組織專門機構對上述各類索賠依據進行搜集、整理及研究、分析，并確

保索賠依據的有效性，即索賠依據是書面形式的，需工程師簽認的資料都已獲得過簽

認。

2.及時捕捉索賠機會提出索賠要求

應密切關注下列可能帶來較好索賠機會的事項，如施工條件的變化；地質條件的

變化；業主違約；工程師的額外指示；工程所在地法律法規的變化；合同缺陷；不可

抗力的出現等。這些事項都是國際慣例中索賠成功率較高的事項。一旦上述事項發生，

就應立即按照合同規定的期限或及早盡快地向工程師提出書面的索賠要求，并且依據

索賠資料，正確計算索賠金額和工期，有理有據地編寫好索賠報告。

3.掌握好索賠程序

索賠有很強的時效性要求和嚴格的程序：

（1）提出書面索賠要求。一般在索賠事項發生后的28天內向業主方發出索賠通

知書，聲明索賠權利，提出索賠事項，說明索賠的合同依據。逾期的索賠要求是無效

要求。

（2）提出索賠報告。通常應在發出索賠通知書的下一個28天內提出索賠報告，

內容包括索賠事項概述；事件的基本情況和進展；索賠的合同依據；索賠額和工期的

計算；索賠證據等。

（3）連續報送索賠資料"若索賠事項的影響繼續存在，則每隔28天報一次補充

資料，說明事態的發展情況；若事態結束，亦須在結束后的28天內，向工程師呈交最

終索賠報告，附上最終賬單和全部資料，提出該事項總的索賠金額和工期。

（4）就索賠事項進行協商。

（5）對索賠事項進行調解。

（6）將索賠事項提交仲裁。

（7）對索賠事項進行訴訟。

索賠的時效性及程序直接關系到索賠的成敗，履約過程中必須對索賠管理予以高

度重視。向業主方進行的施工索賠是索賠管理中的主要內容，此外，索賠管理還包括

與分包商之間的索賠、與供貨方之間的索賠、與其他相關方面的索賠等。

四、合同管理策劃與實施

1.公司合同管理策劃與實施

公司要求實行動態管理跟蹤收集、整理、分析合同履行中的信息，并合理、及時地

進行調整。經濟管理部對合同履行實行預測或評估，及早提出和解決影響合同履行中

的問題，防患于未然。

(1)簽訂及履行合同時的注意事項

如何正確地簽訂承發包合同，以期通過履行合同實現經濟利益目的，確保自身權

益不因簽訂及履行該合同而遭受損害，是發承包雙方在訂立合同時應當考慮的首要問

題。實踐證明，審查對方的主體資格和履約能力、審查合同內容是否合法以及注意把

握訂立合同的形勢和程序，是訂立合同應當重點考慮的問題。通過公開招標投標形式

簽訂合同的，很多問題一般已在決標時解決，并無重復的必要，但在議標或不實行招

投標的情形下，應審慎對待這些問題。

①審查對方的主體資格和履約能力

在公開招標的情況下，對發包方和承包方的主體資格和履約能力原則上不必審查。

但是，為了進一步驗證彼此的主體資格和履約能力的正式情況，從穩妥的角度出發，

仍應對該兩事項進行審杳。在邀請招標和議標或者不實行招標投標的情況下，更應如

此。

②合同主要內容的談判

合同條款的內容直接關系到當事人的權利義務，簽訂建設工程承包合同前，應嚴格

審查下列內容：

A.工程概況。應詳細、完整地寫明工程地點及承包范圍等。

B.確定合理的工期。工期對工程質量有較大影響，匚期過短有損施工過程中建筑

半成品的養護。對承包商而言，工期短即意味著將承擔可能逾期交工的風險。

C.確定合同價款。合同價款可以一次包死，也可以適當具備一定條件時允許調整

的方式.從發展的趨勢來看，工程造價似越來越高.因此，作為承包商，一次包死未

必就是最好的定價方式。

D.法律適用的審查。如上所述，建設工程承包合同涉及的法律、法規、規章以及

規范性文件較多，如果對同一問題要求不一致時，應在合同中明確所適用的規定的名

稱。

E.對施工標準或施工規范，國家有統一規定的，應當執行。國家沒有統一規定的，

可以使用地方或行業的標準、規范。當地方標準、規范與行業標準、規范不一致時，

應明確所使用的標準、規范的名稱。

F.雙方工地代表的職責和權限。雙方履行合同的主要場所是建筑工地。施工過程

是復雜的，雙方的權利義務互為條件，需要及時進行處理、解決的問題及需要商定的

事項也較多。因而合同中應當明確雙方派駐工地的代表的姓名、職務、職責與權限、

行使代表權的起止時間等事項，以免產生爭議后互不認賬。

G.關于中間驗收，應明確進行中間驗收的要求、驗攻程序和協作、違約事項。

H.材料、設備采購和供應是實踐中常常發生糾紛的領域，主要原因是雙方缺乏合

同意識。對于這些事項，應當在合同中明確材料、設備的品名、型號、規格、數量、

單價、質量要求、運送到現場的時間、驗收標準以及運輸費用、價差的負擔、保管、

違約責任等。

T.關于承包方是否必須經過發包方同意才能再分包的問題。一些行政規章與地方

性法規的規定有所差異，故合同應當明確規定工程可否再分包，如可，則應盡部確定

允許再分包的范圍及相關責任的承擔。

J.關于不可抗力。應明確不可抗力造成的損失的分擔原則和比例。重點內容包括

工程本身的損害、機器設備的損害、材料的損耗以及清理或為恢復工作而發生的費用。

K.必須在合同中確定合同文件資料、函件簽收及簽攻人員制度。

L.關于違約責任的約定。訂立違約責任條款的目的在于促使合同雙方嚴格履行合

同義務，防止違約行為的發生，保護當事人的合法權益。因此，要徹底改變礙于情面

或嫌麻煩而疏于訂立違約責任條款的做法。在議定違約責任條款時，應注意：

a.對違約金的約定要符合法律規定；

b.一方當事人違約時，應向另一方支付違約金，如果由于違約給對方造成的損失

已超過違約金額，還應進行賠償，補償違約金與損失的差額部分。故就此還應約定損

失的范圍，特別是要約定是否包括可得利益損失在內。

M.關于解決糾紛問題。雙方因履行合同發生爭議，可以約定向仲裁機構申請仲裁

或者向人民法院提起訴訟，但要么選擇仲裁，要么選擇訴訟，兩者只能擇其一；同時，

所選擇的仲裁機構必須具體準確，如選擇由法院管轄的，選擇由工程所在地有管轄權

的人民法院管轄為宜。

③注意合同訂立的形式和程序

A.《合同法》第270條規定，訂立建設工程施工承包合同，應當為書面形式。雙

方通過口頭、電話等形式商定的內容，應當以書面形式確認。

B.由委托代理人代簽合同的，應當互換授權委托書，并審查對方委托代理人的代

理權限。代理權限不明確的，應要求補正。

C.根據雙方的約定或者法律、法規、規章的要求，合同必須進行見證、簽證、公

證或備案始發生法律效力的，應當及時辦理。

(2)施工合同交底制度及組織形式

合同和合同分析的資料是工程實施管理的依據。認真做好建設工程合同的分析和

交底工作，是確保工程項目達到各項目標的重要基礎工作。合同簽訂并分析后，市場

部應向各層次管理者作“合同交底”，把合同責任具體落實到各責任人和合同實施的具

體工作上。在我國傳統的施工項目管理系統中，人們十分注重“圖紙交底”工作，但

卻沒有“合同交底”工作，所以項目組和各工程小組對項目的合同體系、合同基本內

容不甚了解。我國工程管理者和技術人員有十分牢固的“按圖施工”的觀念，這并不

錯，但在現代市場經濟中必須轉變到“按合同施工”上來。特別是在工程使用非標準

的合同文本或項目組不熟悉的合同文本時，這個“合同交底”工作就顯得更為重要。

合同交底分為一級合同交底和二級合同交底。一級合同交底是公司合同主管部門

向項目經理部項目經理、商務經理、生產經理等項目等領導就合同的質量、工期、安

全文明施工、合同價款等全面內容進行的交底，交底應當具體、全面、具有可操作性。

二級合同交底是由項目經理牽頭，項目商務經理向項目全體人員進行的交底。合同交

底文件是公司、項目經理部具有約束力的法律文件，合同交底屬企業商業秘密，應依

照受控文件管理，任何人不得非法傳播、泄露。

模板:

XXX項目合同交底

工程名稱：

工程地點：

合同范圍：

建筑面積：

合同金額：

一\合同價款：

二、工期要求

開技工時間：

合同工期總日歷天數天

三、工程預付款：

四、質量標準：

五、安全要求：

六、竣工驗收：

七、其它：

注：合同交底僅供參考，具體以合同及招標文件內容為準。

三公司市場部

交底日期

（3）各類工程保函

①建設工程擔保的概念

工程建設領域存在很多風險，建設工程合同當事人一方為避免因對方違約或其他

違背誠實信用原則的行為而遭受損失，往往要求另一方當事人提供可靠的擔保，以維

護建設工程合同雙方當事人的利益。這種擔保即為建設工程擔保（以下簡稱工程擔保），

因此而簽訂的擔保合同，即為工程擔保合同。所謂建設工程擔保合同就是指義務人（發

包人或承包人）或第三人與權利人（承包人或發包人）簽訂的，為保證建設工程合同

仝面、正確履行而明確雙方權利義務關系的協議。

②工程擔保的種類

工程擔保的種類主要有四種：投標保證擔保、履約擔保、預付款擔保、工程款支

付擔保。

（4）企業法人授權委托書的管理辦法

①公司建立和完善了工程施工合同授權管理規章制度，明確劃分負責工程前期經

營、投標文件審批、分供方選擇、工程合同審批簽署、分供方工程款支付等各級次人

員的權責，加強授權管理的預控性與可追溯性。

②所有合同文件簽認的責任人應當是單一制（下稱合格權限人），即根據單位相

關合同授權管理制度，一定合同文件的簽認責任人僅有一人且只能有一人，下級員工、

部門、單位不得越權簽認應由上級領導、部門、單.位簽認的合同文件；上級領導（法

定代表人除外）、部門、單位更不得簽認應由下級員工、部門、單位簽認的合同文件。

③授權文件應當在財務部門備案，財務部門對款項支付文件的簽認應當予以檢

查，當簽認人與授權備案文件規定的授權人不一致時，財務部門對該款項不予支付。

④分供方合同簽訂后，我方與相關分供方應相互書面告知本方授權文件，該文件

作為合同的附件。

⑤在分供方合同中可以明確約定雙方往來合同文件的簽認，分供方應當報請我方

合格權限人簽署，非合格權限人簽署的合同文件，對雙方不具有法律約束力，特別是

關于涉及價款簽認的文件。

2.項目部合同管理策劃與實施

（1）項目目標責任書

企業內施工項目的經濟責任是以《項目目標責任書》界定的項目經理部對建筑企

業管理層的經濟責任關系。它是建筑企業對施工項目進行管理的一種手段，是企業內

的一種經濟責權利關系。施工項目經理部對建筑企業管理層除了有這種經濟責任的關

系外，還有一種行政隸屬的領導關系以及其他的經濟關系。所以《項FIFI標責任書》

除要落實工程施工合同的任務外，還要落實企業管理層的一些責任要求，企業一般不

能把前者的合同條款完全轉交給施工項目經理部。對于其中有關工程任務、工期、質

量等成果性要求可以略加修正落實到《項目目標責任書》中去，而對于其中有關成本、

費用、利潤及生產要素利用節約情況的效率性要求，則必須根據企業的內部核算確定。

這樣才能真正地把企業管理層的經營效益的責任同施工項目經理部的經營效益和責任

劃分清楚，從而為落實企業內經濟責權利關系、調動項目作業人員的積極性，提供科

學的前提與基礎。

（2）分包合同簽訂計劃與原則

①根據工程施工進度計劃，由項目經理部根據公司合同范本擬定分包及勞務單位

招標計劃，上報公司經濟管理部；

②分包商及勞務單位必須在公司工程部建立的合格分供方名錄中產生，項目部不

得使用未經考核的或不合格的分供方；

③業主推薦的分供方，我方應嚴格依照公司的分供方管理制度進行考核，并將考

核情況上報業主，不合格的不得使用；

④分供方的選擇應通過招標選擇，特殊情況下可采取議標的方式選擇；

⑤不得選擇與公司法定代表人、主要領導、項目經理有利害關系的分供方參與工

程項目的投標活動。分供方一經確定，合同簽署時必須附廉政建設合同書；

?工程施工分包合同應以總包合同相關條件為依據，分包合同中分包方的權利原

則上應小于總包合同中我方的權利；

⑦分包合同中應規定分包單位必須履行總包合同規定的總包單位應履行的義務，

分包合同條款必須符合總包合同精神，當分包合同沒有規定或與總包合同沖突時，應

按總包合同的條款執行；

⑧總包合同為總價合同的，與其相對應的分包合同原則上不得為單價合同；如約

定為單價合同的，原則上在合同中應約定給分包合同總額不得超過總包合同中相應的

我方工程價款減去總包管理費之值，超過部分作為分包方.時總包方的讓利：

⑨分包合同中可以約定，為了實現風險共擔互惠互利的原則，在總包投標過程中

總包方對部分工程采取了不平衡報價，對此部分總包方將以索賠所得向分包方支付，

索賠不成功時分包合同中的此部分款項，分包方將作為對總包方的讓利；

⑩在總包合同為墊資施工的情況下，應在分供方合同中約定，在業主的工程進度

款不到位的情況卜.，相應的分供方應充分理解總包方的困難，不得以任何方式因工程

進度款不到位而影響工程進度或對我方求償；

On合同外單價的確定：在業主未批復我方向業主報價之前，不能確定與分包的單

價。只有業主明確對我方報價進行了書面的批復，才能在此基礎上對分包單價進行明

確；

0.2任何因分包合同總價款內容約定不嚴謹，給公司造成經濟、名譽損失的將依法

追究相應法律責任。

（3）合同交底制度及組織形式

《建設工程項目管理規范》12.4.1規定，項目經理部必須履行施工合同，并應在

施工合同履行前對合同內容、風險、重點或關鍵性問題作出特別說明和提示，向各職

能部門人員交底，落實根據施工合同確定的目標，依據施工合同指導工程實施和項目

管理工作。二級合同交底由項目經理牽頭，項目商務經理向項目全體人員進行交底。

項目經理部領導要在接受公司一級交底的基礎上，再次全面研究合同，項目經理要及

時組織項目全體人員召開合I司二級交底交底會，項目商務經理要根據項目經理部的職

能部門、人員的具體分工，噥照分部分項工程進行具體交底，做到合同交底人于一冊。

項目商務經理應將合同的專用條款及通用條款除報價清單外應書面交底至項目部門負

責人。

①對項目管理人員利各工程小組負責人進行“合同交底”，組織大家學習合同和

合同總體分析結果，對合同的主要內容作出解釋和說明，使大家熟悉合同中的主要內

容、各種規定、管理程序，了解承包人的合同責任和工程范圍，各種行為的法律后果

等，使大家都樹立全局觀念，工作協調一致，避免在執行中的違約行為。

②將各種合同事件的責任分解落實到各工程小組或分包商，使他們對合同事件表

（任務單、分包合同），施工羽紙，設備安裝圖紙，詳細的施工說明等，有十分詳細的

了解。并對工程實施的技術和法律問題進行解釋和說明，如工程的質量、技術要求和

實施中的注意點、工期要求、消耗標準、相關事件之間的搭接關系、各工程小組（分

包商）責任界限的劃分、完大成責任的影響和法律后果等。

③在合同實施前與其他相關各方，如發包人、監理工程師、承包人溝通，召開協

調會議，落實各種安排。

④在合同實施過程中還必須進行經常性的檢資、監督，對合同作解釋。

五、合同執行情況評審

1.合同履行滿意度分析

（1）履行合同的含義

所謂建設工程合同的履行，是指工程建設項目的發包方和承包方根據合同規定的

時間、地點、方式、內容及標準等要求，各自完成合同義務的行為。根據當事人履行

合同義務的程度，可做以下分類：按照合同的規定全部履行合同義務的，為全部履行；

部分履行，部分未履行的，為部分履行；合同規定的義務均未履行的，為沒有履行合

同。

（2）合同履行的內容

在履約過程中，承包人必須按照合同的約定保質、保量、如期地將工程交付給發

包人使用，并根據合同中規定的價格及支付條款收取工程款。其主要工作是：

①辦理好預付款保證書及時收取預付款

②備工、備料，做好施工前的各項準備工作

③按計劃精心組織施工、確保工程質量、工期和安全施工

④保存好全套工程項目資料并做好記錄

必須妥善保存的文件、資料，主要是指投標文件、標書、圖紙以及與業主、工程

師的來往信件，各種財務方面及工程量計算方面的原始憑據等。

需做好的各種記錄是：工程師通知的工程變更記錄、暫定項目的工程量記錄、標

書外的零星用工及零星機械使用量記錄、天氣記錄、工傷事故記錄等。這些記錄均需

取得有關方面的簽認。

⑤辦理支付證書并交工程師簽認

根據工程的實際進度，及時累計所完成的各項工程量(包括開辦費中的一些設備

購置費、臨時設施費等)，并及時辦理支付款項證明書，送交工程師簽認，以便能及時

領取應得款項。

?及時向工程師報告有關情況

及時以書面形式向工程師報告那些無法按照合同規定供應的材料、設備等。并應

提