第二章房地產經紀概述主要內容：第一節房地產經紀的含義和分類第二節房地產經紀的特性第三節房地產經紀的作用第四節房地產經紀的產生與發展房地產基礎知識準備：房地產行業細分房地產業房地產投資開發業房地產服務業房地產中介業房地產咨詢房地產價格評估房地產經紀物業管理房地產產權產籍管理一個不得不提的概念房地產中介是連接房地產與社會（消費者），房地產與社會各經濟部門之間以及房地產經濟內部的各種社會經濟關系的環節與紐帶。根據房地產中介活動的范圍，房地產中介可分為廣義的中介和狹義的中介。廣義的房地產中介，就是房地產經濟中從生產到消費一切為房地產運行服務的活動。狹義的房地產中介，就是專門為房地產市場交易主體服務的活動。房地產業中的房地產經紀房地產業不但涉及生產領域，而且進入流通領域和消費領域，橫跨生產、流通和消費三個領域。房地產經紀屬于房地產中介范疇。第一節房地產經紀的含義與分類在現實生活中，經紀即經紀活動，是社會經濟活動中的一種中介服務行為，具體是指在市場經濟條件下，為促成他人交易而從事的居間、行紀、代理及咨詢等的有償服務活動。一、經紀的含義：

“經紀”包括三個方面的內涵：(1)經紀活動的中介服務對象是買賣雙方，即通過提供信息和專業知識服務來進行“牽線說合”，促成買賣雙方達成交易；(2)以獲取傭金為目的，即經紀人提供中介服務，以贏利為目的，并以“傭金”方式取得其勞動服務的報酬；(3)中介服務活動是在充分尊重買賣雙方權益基礎上進行的。經紀活動的主要方式1居間：是指經紀人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，撮合交易成功并向委托人收取傭金等經紀服務費的經濟行為。居間是經紀活動中最為原始的一種方式。居間的特點是在撮合交易成功之前一般與委托人沒有明確的法律關系。經紀活動的主要方式2代理：指經紀人在受托權限內，以委托人名義與第三者進行交易，并由委托人直接承擔相應的法律責任的經濟行為。經紀活動中的代理屬于商事代理活動，代理人根據與被代理人達成的經紀合同的規定從事相應范圍、程度和時間等的交易活動的行為。代理活動中產生的權利和責任均由委托人承擔。經紀活動的主要方式3行紀：指經紀人受委托人的委托，以自己的名義與第三方進行交易，并承擔規定的法律責任的經濟行為。有兩個主要特征。經紀人與委托人之間有長期固定的合作關系。傭金和信息費本質不同。信息費是出賣信息商品的銷售收入，它從屬于信息咨詢業。而傭金則是一種勞務收入，從屬于各種經紀業。效果不同。支付信息費滿足了買方的信息需求。而支付傭金則是為了實現買方的某一具體目的，只有當目的實現了，一項經紀業務才算最終完成，它作用的效果是有利于各種資源的合理配置。二、房地產紀紀的含義與主要方式

房地產經紀是指房地產經紀機構和房地產經紀人員根據委托人的委托，為促成委托人與第三方進行房地產交易，提供的居間或代理等專業服務，并收取傭金等服務費用的經濟活動。三個核心概念：居間，代理，傭金。房地產經紀的主要方式是居間和代理。

房地產經紀的類型

（一）房地產居間與房地產代理這是房地產經紀的基本類型（二）居間商品房經紀與存量房經紀

（三）房地產買賣經紀與房地產租賃經紀

相關概念辨析中介與經紀

中介：居中介紹或撮合經紀；是中介的一種特定活動，其活動成果以是否成交來體現，其收入的基本形式是傭金。傭金：經紀收入經紀人從事經紀活動后獲得的勞動報酬稱為傭金，傭金是經紀收入的基本來源。經紀人的傭金是勞動報酬、風險報酬和經營收入的綜合收入，是委托人依照法律規定或者雙方約定，在完成了經紀業務后支付給經紀人的勞動報酬，實現相應權益的一種主要表現形式。傭金分為法定傭金和自由傭金兩種。傭金和回扣

傭金是經紀人開展經紀業務所得到的合理合法收入，它是由經營收入、勞動收入和風險收入構成的綜合體。回扣既不是風險收入，也不是勞動收入和經營收入，而是由賣方轉讓給買方的一部分讓利。在我國，暗中收受回扣屬于違規違法行為。房地產居間與房地產代理房地產居間是指房地產經紀機構及人員向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金等服務費用的經濟行為。房地產代理是指房地產經紀機構及人員以委托人的名義，在委托協議約定的范圍內，代表委托人與第三人進行房地產交易，并向委托人收取傭金等服務費用的經濟行為。第二節房地產經紀的特性經紀的特性活動主體的專業性活動地位的中介性活動內容的服務性第二節房地產經紀的特性

房地產經紀的特性活動范圍的地域性活動后果的社會性第三節房地產經紀的作用房地產經紀的必要性

房地產的特殊性決定房地產經紀必不可少

房地產交易的復雜性決定房地產經紀必不可少

房地產信息不對稱性決定房地產經紀必不可少

第三節房地產經紀的作用房地產的特殊性決定房地產經紀必不可少

不可移動構成要素極為復雜難以通過經銷商來流通第三節房地產經紀的作用房地產交易的復雜性決定房地產經紀必不可少

市場信息搜尋極其困難、成本高昂房地產交易主體難以對交易標的進行市場比較房地產交易中的談判和決策非常困難大多數房地產交易主體獨立操作難以保證交易安全、順利地進行第三節房地產經紀的作用房地產信息不對稱性決定房地產經紀必不可少房地產商品和房地產交易的復雜性，強化了房地產市場的信息不對稱。房地產商品價值高昂，使得房地產交易中隱含的經濟風險特別巨大。而且，由于房地產涉及到各行各業的生產活動和廣大人民群眾的基本生活，房地產交易中的經濟風險很容易演變成社會風險第三節房地產經紀的作用房地產經紀的作用降低交易成本，提高市場效率規范交易行為，保障交易安全促進交易公平，維護合法權益第四節房地產經紀的產生與發展經紀的起源

從經紀產生的歷史看，經紀是商品生產和商品交換發展（商品經濟）到一定階段的產物。原始社會后期，第一次大規模的社會分工

在父系氏族公社時期，發生了第二次社會大分工第三次社會大分工，即商業從生產中分離出來。出現了集市，把眾多的買者和賣者集中到一起進行交易。到了近代和現代，產生了人類經濟活動的全新行業——經紀業第四節房地產經紀的產生與發展

唐宋時期——從事田宅買賣的牙人出現元代——房牙大量存在鴉片戰爭之后——二房東民國之后——白螞蟻、房纖盧溝橋事變后解放初期美國：

律師及公證人來為雙方見證，后被經紀人所替代。我國房地產經紀的歷史沿革第四節房地產經紀的產生與發展

一、中國大陸房地產經紀業的發展

1、1949-1978

缺乏法制約束20世紀50年代初，加強管理，直至1978年這段時間，房地產由國家統一“福利分配”，經紀活動基本消失。房地產發展的歷史進程第四節房地產經紀的產生與發展

1、1978-現在1）復蘇階段（1978-1992）

A復蘇背景以房改及房地產市場興起為背景，以房地產權屬登記為條件，以落實私房政策為契機而展開的。

房地產發展的歷史進程B復蘇表現

房地產經紀服務主體的出現和房地產市場的形成。復蘇時期的經紀服務主體：1、行政主管部門“換房站”、“房地產交易所”、“房地產交易中心”、“房地產交易市場”------“房地產交易所”2、經工商等行政部門核準、登記的房地產經紀企業；3、社會上隱蔽的閑散人員“房纖手”、“房蟲子”、“房螞蟻”、“掮客”等。

特點；

規則缺失、行為不規范、組織松散、整體水平較低。1990年，廣州房管處理鋪自房屋“二房東”違法事件201宗。

C復蘇時期的行業管理

逐漸為政府所認可與接受，地位日漸合法化從投機倒把的被打擊行為轉為合法。

房地產發展的歷史進程2）1992-2001，初步發展階段

1992年鄧小平南巡后，社會主義市場經濟得到了快速發展，1994年《城市房地產管理辦法》出臺，彼時，房地產經紀的合法地位得到確立，房地產經紀人成為正當職業。（投機倒把行為）A初步發展的背景

1992年，國務院《關于發展房地產業若干問題的通知》，確立了房地產經紀行業市場化發展的道路。1993年，房地產投資過熱，1995年，國家宏觀調控，商品房積壓，給房地產經紀業務發展帶來契機。1998年，實務分配住房停止，市場開放，加上金融機構的支持，面向存量房市場的經紀服務興起。房地產發展的歷史進程B初步發展的表現

房地產經紀機構大量成立，持證從業人員快速增加。

1993年月日月，第一家全國性的房地產中介機構---中外合資建銀房地產咨詢有限公司成立。據不完全統計，2001年，全國房地產經紀從業人員約有20多萬。房地產經紀業務范圍擴大，作用明顯、業績顯著單一的增量房銷售-----營銷策劃、產權調查、價格評估、金融按揭、法律咨詢、代辦產權登記等等北京1996年度107家中介統計，當成完成的總的房地產交易額62億，直接或間接由中介機構或經紀人促成的交易占80%。房地產交易所紛紛轉制主要提供交易、納稅、貸款、過戶、辦證等服務，不再直接參與房地產中介服務。房地產發展的歷史進程C初步發展時期的行業管理

房地產經紀機構成立條件

《城市房地產中介服務管理規定》，明確規定從事房地產經紀的機構，必須有規定數量的房地產經紀人，房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格證》的人員。房地產經紀地位合法化，開始得到下面的規范和管理。房地產經紀人員實行職業資格準入管理房地產經紀行業組織出現我國房地產經紀行業組織在1990年代中期開始出現。廣州中介產業經紀人協會成立于1995年6月，是最早的中介經紀人協會之一。房地產發展的歷史進程3）2001至今，快速發展階段

房地產需求兩旺，存量房市場興起，商品房價格快速上漲，房地產買賣、租賃市場全面繁榮，房地產經紀行業進入快速發展時期。A快速發展的背景

2003年，我國商品房空置面積已經突破1億M2，空置一年以上的商品房面積為4220萬M2，空置率接近20%。信息技術的發展：互聯網（網上尋找房源）房地產發展的歷史進程B快速發展的表現

經紀隊伍不斷壯大，到目前已經有從業人員逾百萬。經紀機構不斷拓展經營規模：中原地產、滿堂紅、合富從業人員整體素質水平的提高。

通過房地產經紀服務完成的存量房交易比重不斷提高，據統計，2007年許多城市超過了50%，大連市最高，已經達到90%。房地產發展的歷史進程C快速發展時期的行業管理

建立全國房地產經紀人職業資格制度。

建立全國房地產經紀行業組織，將房地產經紀人資格注冊工作轉交中國房地產估價師學會。2004年7月12日民政部批準中國房地產估價師學會更名為中國房地產估價師與房地產經紀人學會，成為唯一的全國性的房地產經紀行業組織。

開通房地產經紀信用檔案開通房地產經紀資信評價實行房地產交易資金監管（網簽）房地產發展的歷史進程二、中國香港房地產經紀業的發展三、中國臺灣地區房地產經紀業的發展

1、傳統時期（1970年前）

2、中介雛形時期（1971-1980）

3、零星戶時期（1980-1985）

4、中介公司建立時期（1985-1991）

5、中介發展時期（1991-1996）西方國家對房地產經紀行業有著嚴格的法制管理。第四節房地產經紀的產生與發展

根據中國房地產估價師與房地產經紀人學會的統計，截止到2010年5月，全國房地產經紀行業從業人員近100萬人，房地產經紀機構5萬余家。全國取得房地產經紀人執業資格的有34828人，其中2l419人進行了注冊，聘用了注冊房地產經紀人的房地產經紀機構有15038家。我國房地產經紀業的發展現狀第四節房地產經紀的產生與發展

1.部分從業人員素質差、缺乏職業道德；2.房地產經紀機構的業務程序缺乏統一規范、內部管理混亂；3.由于政策法規不健全，無論是政府的行政監管，還是行業組織的自律性監管，都存在缺乏監管力度的問題。我國房地產經紀業的現存問題1第四節房地產經紀的產生與發展