民營(yíng)企業(yè)如何就旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)和當(dāng)?shù)卣炗喓贤?2011-09-2009:36:45)轉(zhuǎn)載▼標(biāo)簽：旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)投資開(kāi)發(fā)進(jìn)行旅游 分類(lèi)：落地運(yùn)營(yíng)：運(yùn)營(yíng)管理序：在展望21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之時(shí)，旅游產(chǎn)業(yè)是一個(gè)難得的被各方面都共同看好、有著遠(yuǎn)大前程的產(chǎn)業(yè)。由于其安全、環(huán)保、收益穩(wěn)定、對(duì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用，被人們稱(chēng)之為“無(wú)煙工業(yè)的典范”、“永不沒(méi)落的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”、“天然的長(zhǎng)壽型產(chǎn)業(yè)”、“最具前景的黃金產(chǎn)業(yè)”。旅游產(chǎn)業(yè)和汽車(chē)、石油被認(rèn)為是未來(lái)最具有投資價(jià)值的三大產(chǎn)業(yè)，紛紛被國(guó)際金融投資界看好。在這種大環(huán)境下，民營(yíng)企業(yè)紛紛進(jìn)軍旅游產(chǎn)業(yè)，特別是對(duì)旅游景區(qū)進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)。目前投資旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)的國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)中，很多具有在房地產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易業(yè)方面的經(jīng)驗(yàn)，但就旅游產(chǎn)業(yè)的特性而言，和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)、貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)存在極大的差別，旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)他們而言，其實(shí)是一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)。他們介入旅游景區(qū)的開(kāi)發(fā)過(guò)程和具體的運(yùn)營(yíng)過(guò)程將不可避免會(huì)出現(xiàn)一系列的問(wèn)題，其中如何和旅游景區(qū)所在的地方政府簽訂關(guān)于景區(qū)開(kāi)發(fā)的合同就是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。簽訂好一個(gè)合同，對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來(lái)講，意義非同小可，特別是在目前國(guó)內(nèi)旅游法律法規(guī)相對(duì)缺失的情況下，民營(yíng)企業(yè)如何介入旅游景區(qū)的開(kāi)發(fā)，如何規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)，如何保證企業(yè)的投資利益和資本的安全退出，顯得尤其重要。如果合同簽不好，將無(wú)法為企業(yè)資本進(jìn)入和安全退出提供一個(gè)有效的法律保障，對(duì)經(jīng)營(yíng)本身，也會(huì)產(chǎn)生極大的影響。筆者們?cè)鳛榫皡^(qū)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)和法律顧問(wèn)，全程參與了民營(yíng)企業(yè)和旅游景區(qū)當(dāng)?shù)卣炗喓贤槿肼糜萎a(chǎn)業(yè)的過(guò)程，特將如何和政府簽訂開(kāi)發(fā)景區(qū)的合同綱要列舉如下，以供參考。一般說(shuō)來(lái)，民營(yíng)企業(yè)介入旅游景區(qū)的開(kāi)發(fā)需要和政府就開(kāi)發(fā)景區(qū)，獲取景區(qū)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，簽訂相關(guān)協(xié)議，總體說(shuō)來(lái)，可分為兩個(gè)階段。第一個(gè)階段：框架性協(xié)議階段，這一階段一是對(duì)企業(yè)和當(dāng)?shù)卣陂_(kāi)發(fā)景區(qū)中采取的方式進(jìn)行界定，即是采用合作開(kāi)發(fā)，還是民營(yíng)企業(yè)獨(dú)資開(kāi)發(fā)或者其他方式開(kāi)發(fā)；二是對(duì)協(xié)議雙方的權(quán)、責(zé)、利進(jìn)行一般性界定。基本思路是，在保證旅游資源所有者的權(quán)益的前提下，本著雙贏互惠的原則，保證企業(yè)作為投資者的一般性權(quán)益。第二個(gè)階段：補(bǔ)充合同或子合同階段，如果不成立新的景區(qū)開(kāi)發(fā)公司，框架協(xié)議雙方繼續(xù)深化雙方的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系，如資產(chǎn)移交、人員接管、環(huán)境保護(hù)、宗教等方面的具體內(nèi)容；如果成立新的景區(qū)開(kāi)發(fā)公司，則存在新公司與原先框架協(xié)議雙方權(quán)利和義務(wù)繼承的問(wèn)題，須完善一個(gè)法律手續(xù)，才能繼續(xù)深化雙方的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系。具體講，在簽訂合同的過(guò)程中，需要注意如下問(wèn)題：一、簽訂合同雙方主體資格合同雙方是否具有簽訂合同的資格，需要加以注意，以免給未來(lái)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不必要的麻煩。特別是對(duì)民營(yíng)企業(yè)而言，對(duì)方可能會(huì)讓政府下屬的旅游局，甚至是旅游局下屬的景區(qū)管委會(huì)或管理公司與其簽訂合同。一般說(shuō)來(lái)，這樣的協(xié)議是不具有法律上的效力的。簽訂合同的對(duì)方應(yīng)該是行使景區(qū)旅游資源所有者職權(quán)的當(dāng)?shù)厝嗣裾６遥枰档米⒁獾氖牵髽I(yè)一般也不能和政府個(gè)別部門(mén)簽署合同，因?yàn)槁糜尉皡^(qū)的開(kāi)發(fā)涉及到方方面面，企業(yè)不可能只同一個(gè)部門(mén)打交道，或經(jīng)常與非合同部門(mén)打交道。另外，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)注意與政府方面簽訂的合同是否還需上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)生效，如果需要，則簽訂合同當(dāng)時(shí)合同其實(shí)還并不具有法律效力，甚至完全可能出現(xiàn)合同不被主管部門(mén)批準(zhǔn)，導(dǎo)致談判流產(chǎn)的結(jié)果。總之，企業(yè)應(yīng)避免出現(xiàn)對(duì)合同效力的誤判，杜絕開(kāi)發(fā)前的重大失誤。二、經(jīng)營(yíng)權(quán)問(wèn)題經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得是民營(yíng)企業(yè)進(jìn)行景區(qū)投資開(kāi)發(fā)的核心問(wèn)題。但景區(qū)投資開(kāi)發(fā)合同卻往往在這一問(wèn)題上是“猶抱琵琶半遮面”，吞吞吐吐，含糊其辭。究其原因，其實(shí)質(zhì)就是國(guó)家對(duì)資源屬?lài)?guó)家所有的旅游景區(qū)的經(jīng)營(yíng)權(quán)的讓渡沒(méi)有一個(gè)明確的法律規(guī)定，而各部委的說(shuō)法又不一致，甚至是互相矛盾，讓企業(yè)景區(qū)投資開(kāi)發(fā)面臨諸多不確定的因素，因而借用其他相關(guān)詞匯，間接達(dá)到經(jīng)營(yíng)權(quán)的讓渡，實(shí)在是不得以而為之舉。實(shí)踐中，多采用合作開(kāi)發(fā)的形式來(lái)規(guī)避經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡這一敏感性問(wèn)題。在四川，隨著2006年11月《四川省旅游條例》的頒布，經(jīng)營(yíng)權(quán)問(wèn)題不再是困擾民營(yíng)企業(yè)景區(qū)開(kāi)發(fā)的一個(gè)關(guān)鍵因素，該條例明確規(guī)定“國(guó)有旅游資源可以實(shí)行所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的適當(dāng)分離，法人和其他組織可以通過(guò)租賃、承包、競(jìng)買(mǎi)和其他法定形式取得國(guó)有旅游資源的經(jīng)營(yíng)權(quán)。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)的經(jīng)營(yíng)權(quán)不得進(jìn)行整體性轉(zhuǎn)讓。其他旅游景區(qū)景點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)和國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的部分景點(diǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)墒小⒅萑嗣裾畬徍撕螅瑘?bào)省人民政府有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。”第一次從法規(guī)的高度規(guī)定了經(jīng)營(yíng)權(quán)可以通過(guò)一定的法律形式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移。這實(shí)際上是對(duì)全川已經(jīng)風(fēng)起云涌、很多既成事實(shí)，甚至是功成名就的民營(yíng)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)旅游景區(qū)的法律確認(rèn)，對(duì)全國(guó)其他各省、市、區(qū)也具有積極的借鑒意義。另外，經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)容也是不容回避的一個(gè)核心問(wèn)題。經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)該包含什么樣的實(shí)質(zhì)性權(quán)利？首先，旅游景區(qū)的經(jīng)營(yíng)應(yīng)該是立足于旅游資源上，而旅游資源一般包含以下三個(gè)部分：自然景觀、歷史人文景觀和民風(fēng)民俗。特別對(duì)于民風(fēng)民俗的開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，如果民營(yíng)企業(yè)不能獲得獨(dú)家的開(kāi)發(fā)權(quán)，則進(jìn)行景區(qū)開(kāi)發(fā)實(shí)際上是沒(méi)有任何意義的。因此，經(jīng)營(yíng)權(quán)的實(shí)質(zhì)應(yīng)該是對(duì)景區(qū)的獨(dú)家開(kāi)發(fā)權(quán)，并且，應(yīng)該在合同中加以明確。其次，經(jīng)營(yíng)權(quán)的表現(xiàn)形式應(yīng)該體現(xiàn)在對(duì)旅游資源的占有、投資開(kāi)發(fā)、使用、收益和一定條件下的處分的權(quán)利，需在合同中加以明確。三、擬投資開(kāi)發(fā)景區(qū)紅線圖問(wèn)題旅游景區(qū)是一個(gè)比較大的范圍，景區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)旅游資源所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離，企業(yè)對(duì)景區(qū)享有相關(guān)權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，因此，在簽署合同的時(shí)候，務(wù)必對(duì)旅游景區(qū)的范圍進(jìn)行界定，充分利用現(xiàn)有的官方的專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)，劃定景區(qū)的區(qū)域紅線，確定民營(yíng)企業(yè)獲得經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的景區(qū)究竟范圍是多大，為保障民營(yíng)企業(yè)投資權(quán)益提供必要的保證。需要注意的是，在對(duì)景區(qū)范圍進(jìn)行界定的文本中，必須要采用官方的真實(shí)的數(shù)據(jù)，有的民營(yíng)企業(yè)認(rèn)為：擬開(kāi)發(fā)景區(qū)范圍足夠大，反正在今后的實(shí)際開(kāi)發(fā)中只是對(duì)核心地區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，因此只要保證核心區(qū)域的界定就行。錯(cuò)誤的不去注重對(duì)邊界的確定，為今后開(kāi)發(fā)留下了后患。四、簽約雙方對(duì)開(kāi)發(fā)方式的確認(rèn)以何種方式和當(dāng)?shù)卣吐糜钨Y源開(kāi)發(fā)達(dá)成協(xié)議需要在合同文本中做詳細(xì)科學(xué)的界定。《四川省旅游條例》第十一條規(guī)定：法人和其他組織可以通過(guò)租賃、承包、競(jìng)買(mǎi)和其他法定形式取得國(guó)有旅游資源的經(jīng)營(yíng)權(quán)。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。明確了民營(yíng)企業(yè)取得經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式有租賃、承包、競(jìng)買(mǎi)和其他法定形式，企業(yè)在簽訂合同的時(shí)候務(wù)必對(duì)相關(guān)法律條款進(jìn)行認(rèn)真解讀。筆者認(rèn)為，除了以本條規(guī)定的方式取得經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)外，還有不上會(huì)提出，企業(yè)可以在沒(méi)有規(guī)劃的情況下，先行投資某某項(xiàng)目（一般為形象工程），然后在具體的規(guī)劃中，將已經(jīng)修建成型的項(xiàng)目作為規(guī)劃的內(nèi)容即可，企業(yè)萬(wàn)不可貿(mào)然投資，必須按照景區(qū)規(guī)劃來(lái)有步驟，有重點(diǎn)的投資。十一、景區(qū)外環(huán)境問(wèn)題按照一般招商引資和投資管理，在景區(qū)紅線圖范圍內(nèi)的投資開(kāi)發(fā)由民營(yíng)企業(yè)全面負(fù)責(zé)，而在紅線圖外環(huán)境的“三通一平”問(wèn)題應(yīng)該由政府全面負(fù)責(zé)。十二、環(huán)境保護(hù)問(wèn)題景區(qū)環(huán)境保護(hù)人人有責(zé)，環(huán)保問(wèn)題由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)，怎么和政府約定？怎么協(xié)調(diào)具體工作？都需要明確界定。通常慣例應(yīng)堅(jiān)持誰(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則，但也可以做具體的約定。十三、景區(qū)門(mén)票問(wèn)題旅游景區(qū)門(mén)票是景區(qū)經(jīng)營(yíng)的最核心問(wèn)題，應(yīng)作專(zhuān)章進(jìn)行界定，明確門(mén)票的印制、管理、監(jiān)督問(wèn)題，權(quán)屬問(wèn)題。在企業(yè)對(duì)景區(qū)經(jīng)營(yíng)管理的模式下，一般的操作方式為：由當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)牽頭，對(duì)門(mén)票進(jìn)行監(jiān)制，并交由景區(qū)管理部門(mén)，民營(yíng)企業(yè)在具體經(jīng)營(yíng)中，向管理部門(mén)領(lǐng)取，并以領(lǐng)取數(shù)量的實(shí)際消耗作為門(mén)票銷(xiāo)售量，計(jì)入開(kāi)發(fā)公司收入。十四、優(yōu)惠政策問(wèn)題按照旅游景區(qū)當(dāng)?shù)卣谡猩桃Y上的優(yōu)惠政策規(guī)定，民營(yíng)企業(yè)作為旅游景區(qū)的投資者，對(duì)旅游景區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，應(yīng)該享受諸如稅收、土地優(yōu)惠等方面的政策，并在合同中做明確的界定，特別是要對(duì)優(yōu)惠政策的實(shí)現(xiàn)方式做具體的界定。除政府已經(jīng)規(guī)定的優(yōu)惠政策之外，民營(yíng)企業(yè)還可以和政府約定其他優(yōu)惠政策，但是在簽署合同的時(shí)候，必須對(duì)相關(guān)法律法規(guī)認(rèn)真研讀，當(dāng)?shù)卣兄Z的個(gè)別優(yōu)惠政策和國(guó)家現(xiàn)行法律法規(guī)是否存在沖突？如果有沖突，如何規(guī)避？都需要仔細(xì)研究，并加以明確。十五、景區(qū)管理機(jī)構(gòu)問(wèn)題旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)投資巨大、而且投資期較長(zhǎng)，而投資收益相對(duì)較慢，民營(yíng)企業(yè)在具體的經(jīng)營(yíng)中，除去基礎(chǔ)管理、項(xiàng)目建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等通常的經(jīng)營(yíng)手段以外，和政府關(guān)系顯得尤其重要。由于旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)涉及到和政府眾多部門(mén)打交道，而部門(mén)之間也存在利益關(guān)系，導(dǎo)致景區(qū)的多頭管理，這就會(huì)給民營(yíng)企業(yè)具體的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不必要的麻煩。鑒于此，在簽署合同的時(shí)候，應(yīng)該約定成立由政府主管領(lǐng)導(dǎo)直接負(fù)責(zé)的某旅游景區(qū)投資開(kāi)發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一協(xié)調(diào)關(guān)系，政府為企業(yè)提供一站式服務(wù)，這樣就節(jié)省了很多時(shí)間、人力、物理成本，大大的提高了辦事效率。十六、成立旅游開(kāi)發(fā)公司問(wèn)題如需成立開(kāi)發(fā)公司對(duì)景區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，則應(yīng)在總合同中約定由簽署合同雙方或者民營(yíng)企業(yè)成立新的旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)公司時(shí)間表，并可將乙方獲取的經(jīng)營(yíng)權(quán)向新的開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行讓渡。另外，成立公司的注冊(cè)地，注冊(cè)資本為問(wèn)題也需要明確約定。十七、景區(qū)接管問(wèn)題在景區(qū)開(kāi)發(fā)中，如需轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)權(quán)，則在合同中，還應(yīng)明確民營(yíng)企業(yè)接管旅游景區(qū)的時(shí)間表和接管景區(qū)的具體條件、方式方法，保證雙方利益。景區(qū)的接管包括人事接管、資產(chǎn)移交、門(mén)票接管，其中核心是門(mén)票接管代表對(duì)景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)的接管，顯得尤其重要。十八、旅游景區(qū)資產(chǎn)處理問(wèn)題部分景區(qū)在民營(yíng)企業(yè)沒(méi)有介入之前，就已經(jīng)存在由政府成立的開(kāi)發(fā)公司，或者是由前任投資商存在的公司，對(duì)民營(yíng)企業(yè)介入之前的景區(qū)資產(chǎn)處理問(wèn)題需要在合同中明確界定，作為以后解決問(wèn)題的依據(jù)。主要是資產(chǎn)的處理方式、如果有民營(yíng)企業(yè)必須認(rèn)購(gòu)移交的資產(chǎn)，怎么對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估？評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇方式如何確定？都必須要在合同中明確。十九、人事接管問(wèn)題對(duì)于可能存在的人事問(wèn)題怎么解決？對(duì)企業(yè)來(lái)講，是一個(gè)關(guān)乎企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵問(wèn)題，如果企業(yè)介入之前，已經(jīng)有景區(qū)開(kāi)發(fā)單位，那么企業(yè)介入之后，原單位人事問(wèn)題怎么解決？特別是原景區(qū)單位屬于國(guó)營(yíng)性質(zhì)的單位，如果原從業(yè)人員具有事業(yè)編制身份，解決起來(lái)尤其棘手。民營(yíng)企業(yè)一定要堅(jiān)持自己的原則，一定要強(qiáng)調(diào)自己按照現(xiàn)代化企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)，民營(yíng)企業(yè)如果處理不好原來(lái)存在的公司的人事接管問(wèn)題，會(huì)對(duì)今后的投資開(kāi)發(fā)帶來(lái)直接的負(fù)面影響，造成很大的管理成本。一般說(shuō)來(lái)，如果原開(kāi)發(fā)單位的員工屬于企業(yè)聘用制的員工身份，民營(yíng)企業(yè)可以選擇優(yōu)秀的員工繼續(xù)按照現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行聘用，如果原開(kāi)發(fā)單位員工具有事業(yè)編制，政府一般會(huì)要求民營(yíng)企業(yè)進(jìn)行接管。那么在合同中，最好是總合同中就要約定，解決辦法，特別是員工身份問(wèn)題的解決辦法。通常情況下，對(duì)于繼續(xù)留任的員工，必須要按照現(xiàn)代企業(yè)制度實(shí)行聘用制，而對(duì)于他們的事業(yè)編制身份，企業(yè)原則上不對(duì)事業(yè)編制負(fù)責(zé)。人的問(wèn)題是重要問(wèn)題，一定要在合同中界定清楚，力爭(zhēng)不留下任何后患。二十、違約責(zé)任及解決辦法問(wèn)題民營(yíng)企業(yè)投資旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)的過(guò)程，是一個(gè)和政府相互斗爭(zhēng)、相互妥協(xié)的過(guò)程。(1)在合同的履行中一旦出現(xiàn)合作不愉快的情況，怎么解決爭(zhēng)議？(2)如果出現(xiàn)終止合作，對(duì)已經(jīng)投資的資產(chǎn)怎么清算？(3)如果雙方不能協(xié)商解決，需要對(duì)簿公堂，采取何種方式？是選擇人