第四章收益法§4.1收益法的基本原理

一、收益法的概念

收益法就是在求取待估房地產的價格時，將待估房地產未來各期的正常純收益以某種適當的資本化率（還原利率）折算成在估價時點的現值，求其之和，從而確定待估房地產價格的方法。收益法的稱謂：收益還原法、收益現值法、收益資本化法二、收益現值法的原理——預期收益原理 ——收益分配原理 ——最有效使用原理2、最簡單的情形三、收益法的基本公式1、最一般的情形3、有限年期的情形例：某工業用地，其土地年純收益為6萬元，土地還原率為6%，則其法定最高年期的土地使用權價格為多少萬元？上述公式還有一些用途，如可利用該公式說明在不同收益率下土地使用權年限長與短，土地使用權價格接近于無限期時的土地價格。假設收益率分別為8%、9%、12%、14%、16%、20%，土地使用權價格接近于無限期的年限分別為140年、120年、90年、80年、70年、60年。可見，收益率越高，接近于無限年期的價格越快。例：利用上述文字還可以用作比較兩宗房地價格高低。如在收益率為4%時，A不動產使用年期為50年，單價110元/m2；B不動產使用年期為70年，單價為115元/m2。如果要比較A、B兩宗不動產的單價高低，直接比較是不合理的，因為年期不同不可比。為使之可比，可利用有限年期的修正公式:4、純收益在前若干年有變化的情形 1）無限年期的情況2）有限年期的情況例一：有一不動產，通過預測得到其未來4年的純收益分別為10萬元、13萬元、15萬元、18萬元，假設第五年到未來無窮遠每年的純收益將穩定在22萬元左右，該類不動產的收益率為8%，則該宗不動產的收益價格為：·例二（見書本103頁）5、預知未來若干年后的不動產價格的情形

6、純收益按等差級數遞增的情形 1）無限年期情形2）有限年期的情形·例二（見書本103頁）7、純收益按等差級數遞減的情形 1）無限年期情形2）有限年期的情形8、純收益按一定比率遞增的情形 1）無限年期情形2）有限年期的情形9、純收益按一定比率遞減的情形 1）無限年期情形2）有限年期的情形

例：一宗商業用地，目前的純收益為50萬元，還原利率為5%，若未來各年的純收益將在上一年的基礎上增長1%，該土地的收益價格為多少萬元？（二）適用范圍 只適用于有收益或潛在收益的不動產估價對于無收益的不動產則不適用，如：政府機關、學校、公園、教堂及公益性土地四、收益法的特點與適用范圍（一）特點1、收益法具有嚴格的理論基礎（地租理論、生產要素分配理論）2、收益法以收益為出發點評估不動產的價格3、收益法評估結果的準確度取決于純收益與收益率確定的準確度§4.2收益法的估價步驟一、搜集整理資料 1、資料搜集 2、資料分類整理不動產轉移類型資料來源不動產租賃租賃雙方及主管部門、各省市建筑定額標準、各地房屋拆遷補償標準、工商、建設、物價部門、街道辦事處、房地產開發公司商品房出售各省市建筑定額標準、房地產開發公司、買房單位、房地產交易所、物價、稅務、建行、建設及規劃部門房屋買賣交易雙方及主管部門、各省市建筑定額標準、各地房屋拆遷補償標準、房地產交易所、公證處、物價、稅務、建行等部門土地使用權出租租賃雙方及主管部門、公證處、稅務局、街道辦事處土地使用權轉讓交易雙方及主管部門、公證處、稅務、財政部門、街道辦事處企業效益資料企業、工商、稅務、財政部門不動產交易資料調查途徑一覽表二、確定總收益實際收益：是志待估不動產在現狀的經營管理水平條件下，實際取得的收益，不可作為估價依據。

客觀收益：是指排除了各個企業實際收益中屬于特殊的、偶然的要素對實際收益的影響后得到的一般正常收益，可直接用于估價。（1）收益類型（一）收入的有效確定（2）租金記錄是預測未來租金的基礎（3）契約租金 等額租金、上升租金、評議租金、百分比租金（4）有形收益與無形收益有形收益：基本的資金收益無形收益：如企業的信譽等帶來的收益。等額租金上升租金評議租金百分比租金租金時間契約租金的類型（二）確定客觀收益一般要考慮以下條件：從客觀上看，不動產的總收益是有具備良好素質及正常使用能力的使用者使用，并能產生收益；收益必須是持續且有規律地產生的收益；收益是安全可靠的收益（是指符合國家規定并經批準的經營項目所產生的收益，未批準的經營項目的違法的經營項目收益不能作為計算客觀收益的依據。）（三）不動產總收益產生的形式①不動產出租的租金是指不動產出租過程中，出租方獲得的實際租金額以及其他收益，如：押金利息等。客觀收益水平的確定，要通過對實際的租賃合同金額與當地估價期日同類型不動產的租金額、租賃市場狀況以及同類型的租賃市場狀況綜合分析后得到。②企業經營收益是指企業在正常的經營管理水平下，每年所獲得的與同類型企業相類似的客觀收益。排除企業中的不正常收益，還應當考慮估價對象所起的其他衍生收益。（四）市場租金（客觀收益）實際租金（實際收益）是指待估不動產在現狀的經營管理水平下，實際取得的收益。

市場租金是指在公開市場上待估不動產在估價時點最可能實現的租金，它反映估價時市場的供求關系。

實際租金與市場租金的區別

實際租金 市場租金1）可能是契約租金 市場供求決定的租金可能高于或低于市場租金2）可能不是在房地產是在房地產最有效使用下的租金最有效使用下的租金3）可能包含有優惠租金不包含優惠租金4）可能是非有效管理有效管理狀態下的租金狀態下的租金5）可能不是安全可靠的租金是安全可靠的租金租金調查是指調查與待估不動產處于同一地區或相似地區的符合市場租金條件的不動產的租金。市場租金的確定（五）有效總收入的確定1、計算年總租金收入2、估算空置及壞帳損失 以同類房地產的平均情況來計算，結合考慮待估房地產的實際情況。3、有效總收入 =年總收入-空置及壞帳損失三、確定總費用

總費用估算的依據有：所有人提供的費用報告、同類房地產的費用、發表的費用調查資料。（一）應計費用包括所有人提供的費用報告中的部分或所有項目及可能被忽略的費用。如：1、管理費：以類似房地產實際發生的管理費為基礎。通常為年租金的2%-5%2、維修費：房屋維修費，通常按建筑物重置價格的一定比例計算3、重新裝修費以類似房地產實際發生的費用為基礎修正，按年度分攤4、設備重置費按年度分攤5、稅金：房產稅、營業稅。6、保險費：0.15％～0.2％7、中介費用：支付給中介機構的費用8、房屋折舊費是指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補償的部分價值房屋重置價：也稱房屋重置成本，是指根據估價期日的人工和建筑材料價格，并按照目前的材料、標準與設計，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根據當地同類建筑物的建造成本進行分析計算；土地殘值=土地原有價值-已用價值即土地還可以利用的價值（在現在同等的技術,經濟條件下）（二）應扣除費用1、其他經營費用2、增建和改建 不是經營費用，是對房地產的再投資，增加了房地產的投資總額，從而增加了資本價值。3、所得稅 通常采用稅前純收益4、所有人個人開支5、貸款還本付息（三）費用分類1、固定費用1）保險2）稅費3）設備重置費、重新裝修費2、可變費率1）水、電、煤氣、電話費等2）維修費3）服務開支4）管理費5）稅費（四）費用比率是指收益性房地產的純收益及總費用與有效總收入的比例關系，包括純收益比率和營運費用比率。純收益比率=純收益/有效總收入營運費用比率=營運費用/有效總收入純收益比率+營運費用比率=1四、計算純收益 純收益＝有效總收入－總費用(1)房地出租中的土地純收益求取土地純收益=房地純收益-房屋純收益房地純收益=房地出租年總收入-房地出租年總費用房屋純收益=房屋現值*建筑物還原率房屋現值=房屋重置價*房屋成新度=房屋重置價-房屋總折舊（2）企業經營中的土地純收益求取企業經營純收益=年經營總收入-年經營總費用土地純收益=企業經營純收益-非土地資產純收益（3）自用土地或待開發土地的純收益求取可采用比較法求取，即比照類似地區或相鄰地區有收益的相似土地的純收益，經過區域因素，個別因素的比較修正，求得土地純收益基本概念房屋重置價：也稱房屋重置成本，是指根據估價期日的人工和建筑材料價格，并按照目前的材料、標準與設計，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根據當地同類建筑物的建造成本進行分析計算；房屋成新度：是指房屋建筑物在估價期日的新舊狀況；房屋總折舊：是指房屋建筑物在已使用年限內由于物理、經濟和功能等因素引起的房屋折舊總額。例：某旅社占地面積150m2，建筑物面積200m2，月正常經營性收入為45000元，月經營總費用、建筑物純收益均為15000元，若土地還原率取10%，則該旅社所使用土地的單價為多少元/m2？解：土地純收益：45000-15000-15000=15000元土地總價格：P=a/r=15000*12/10%=1800000元土地單價：p=P/s=1800000/150=12000元/m2

例：某一房地產，已知建筑物的重置價格為1000元/平方米，成新率為70%，房地產凈收益為每平方米140元，土地還原率為6%，建筑物還原利率為8%，則該房地產的價格為多少元/平方米？（1）房屋現值=房屋重置價*房屋成新度=1000*70%=700（2）房屋純收益=房屋現值*建筑物還原率=700*8%=560（3）土地純收益=房地純收益-房屋純收益=140-56=84（4）土地價格=a/r=84/6%=1400（5）房地產價格=房屋價格+土地價格=700+1400=2100解：五、確定資本化率（一）資本化率的重要性（二）資本化率的界定：

資本化率是將純收益資本化或轉換為價格的比率。（三）資本化率的實質：

資本化率（又可稱不動產還原率、綜合收益率、綜合還原率）是不動產純收益與不動產價格的比率，實質是資本投資的收益率。（四）資本化率的總類

綜合資本化率R。——用于求取土地及其土地建筑物合為一體的價格

土地資本化率R1——用于求取純土地價格的還原率

（一般情況下，土地還原率比建筑物還原率低2-3個百分點）

建筑物資本化率R2——用于求取單純建筑物價格的還原率

R。＝（R1*V1+R2*V2）/（V1+V2）R。＝R1*a+RB*ba+b＝100％例：有一宗房地產總價為100萬元，又知綜合還原率為7%，土地還原率為6%，建筑物還原率為8%，則該房地產的土地價格為多少萬元？（五）資本化率的求取方法1、市場提取法（直接比較法、反推法）通過分析類似的交易實例，并將實例的純收益與售價相比較，就得到各個實例的資本化率。注意：1）要搜集到足夠的可比實例 2）實例為正常交易 3）分析純收益，如租金為市場租金、費用計算合理 4）收益法計算公式選用合理實例純收益（萬元/年）價格（萬元）資本化率（％）13534710.092434359.893393989.804383829.95四個可比實例的資本化率平均為9.93％例1：

將決定收益率的各種理論因素相加得出資本化率。其出發點是選擇一種近于無風險的投資的收益率，稱為安全利率。在安全利率之上加各種劣于產生安全利率的投資因素的調整額，一般加總的因素有額外投資風險、缺乏流動性和管理負擔三項，再減去預期的收益增長率，便得不動產的資本化率。 安全利率可選擇一年期國債利率或一年期定期存款利率。

2、安全利率加風險調整值法（加總法）

例2：在一年期定期存款利率的基礎上用加總法求資本化率： 安全利率 2.25％ 投資風險 4.00％ 缺乏流動性 1.00％ 管理負擔 1.00％ 收益增長 -2.00％ 資本化率 6.25％資本化率=貸款比例*抵押貸款資本化率+自有資金比例*自有資金收益率=M*RM+（1-M）*RE RM＝還本息額/抵押貸款額3、復合投資收益率法（投資組合法）將購買不動產的抵押貸款收益率與自有資金收益率的加權平均數作為資本化率。學會此方法，應理解以下內容：①擁有不動產是持有貨幣的一種形式②購買不動產可看做是一種投資行為，不動產價格為投資額，不動產收益是投資收益③購買不動產的資本可分為抵押貸款和自有資金兩種，兩種之和即為不動產價格④不動產純收益=抵押貸款帶來的收益+自有資金收益⑤抵押貸款額×抵押貸款利息率+自有資金額×自有資金收益率=不動產價格×資本化率例：某人購買不動產，到銀行辦理抵押貸款，貸款比率為房價的70％，抵押貸款常數f為5％，自有資金的收益率要8％，求不動產的資本化率。不動產資本化率＝70％*5％+30％*8％＝5.9％

將社會上各種類型的投資及其收益率找出，按收益率的大小從低到高的順序排序，制成圖表，估價人員再根據經驗判斷所要評估的不動產的資本化率應該落在哪個范圍之內，從而確定所要求的資本化率的具體數字。投資類型如：銀行存款、貸款、國庫券、商業債券、股票、保險4、投資收益率排序插入法收益率低風險投資高風險投資風險收益率與投資風險的關系無風險回報國債商業債券優先股普通股土地所有權固定租金市場租金不同投資的風險與回報六、求取收益價格 根據收益法的相應公式，將純收益與資本化率代入求取不動產價格。應用：利用收益還原法評估承租土地使用權價格1、承租土地使用權的概念：承租土地使用權是指國有土地租賃中，國家將國有土地出租給使用者，使用者所得的土地使用權。其中國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為稱為國有土地租賃。2、評估承租土地使用權價格的原理利用收益還原法評估承租土地使用權價格，又稱差額租金還原法，是講市場租金與實際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應的價格，即未來若干年租金差額的現值之和