金陽昆侖奧林

營銷策略方案2021年7月27日目錄一、市場分析二、產品分析三、營銷策略四、推廣策略一、市場分析1、金陽房地產市場分析2、直接競爭對手分析3、市場分析結論1、金陽房地產市場分析區域開展狀況區域房地產開展狀況區域住宅入住率分析區域住宅物業開展趨勢消費者對金陽的消費印象金陽房地產市場特征區域開展狀況隨著國家西部崛起戰略的實施，政府對“大貴陽〞宏偉設想的打造，金陽新區是省委、省政府銳意打造的貴州?浦東，成為繼中心兩城區之后的城市增長極。她將使金陽新區、中心兩城區形成產業、資源、物流、信息的互補和支持。金陽拓城，立體交通網絡的規劃成型，為“大貴陽〞經濟的跨越式開展打下了堅實的根底。“十一五〞期間〔2006年-2021年〕，金陽新區建設開展的總體目標是：一年一個樣，三年大變樣，五年內把新區17平方公里建設成為功能完善、產業開展、品位較高的現代化新城區，聚集人口達18萬，同時完成40平方公里內的根底建設和配套產業培育及開展，五年內總投入達400億元以上。區域房地產開展狀況區域住宅入住率分析目前金陽區域已經到達入住標準的樓盤，以碧海花園為代表。入住狀況仍然非常差，平均只有缺乏35%的入住率，商業配套缺乏影響較大。碧海商圈的開展尚處于初級階段，各種設施配套尚未完善，各種業態配置尚未形成，此花園的空置率較高。但隨著各個商品房工程陸續交付使用.金陽入住率應該會有所提高.區域住宅物業開展趨勢從金陽住宅供給量上看，碧海花園住宅以及金陽大道沿線、主要在售工程的住宅物業銷售態勢良好。金陽金龍國際一期,金元國際一期,新世界一期,觀山湖一號.世紀城等樓盤銷售良好。由此可見，雖然現狀競爭劇烈，但大局部房開商及購房者對金陽的開展前景依然充滿信心。區域住宅價格分析住宅價格大多在3200-3900/平方米之間(均價)，最高可達4200元/平方米，開發面積30萬-600萬平方米不等〔主要有世紀城600萬方.均價3200元平方米.觀山湖一號38萬方,均價3800元平方米金元國際新城70萬方,二期均價3978元平方米.金龍國際花園30萬平方米,均價3755元平方米.新世界330萬方,一期水臨境帶精裝住宅均價3740元平方米.遠大四季風景110萬方.價格不明.消費者對金陽的消費印象A大多數受訪者經常去金陽的目的是辦事和工作，他們對于金陽目前的開展狀況較為認可，并也認為金陽要想開展起來還需要至少5年以上的時間B受訪者認為影響金陽現在生活便利的主要原因是生活配套設施缺乏C多數受訪者認為目前作為一個新城區的金陽在商業方面缺少的是大型商業，更缺少綜合性的消費場所D受訪者對于在金陽的住宅品質較為認同E受訪者心目中認為在金陽應配套大型商業設施主要應以生活購物為主，休閑娛樂也必不可少，并應配套特色餐飲；旅游購物和文化消費可作為輔助配套6、直接競爭對手分析針對本工程的規模、檔次及上市時機，在金陽范圍內選取了4個競爭對手加以比照分析，以便于為本工程的住宅局部找出準備的定位和打造核心價值、競爭優勢，并取得銷售成功。4個工程中金陽世紀城,金元國際新城、新世界.觀山湖一號.遠大將在今年陸續上市，這4個工程都會在不同程度上成為本工程的競爭對手。項目名稱貴陽世紀城規模近600萬方產品類型小高層.高層花園洋房產品定位中高檔住宅項目進度A組團17棟已出外立面.B組團己封頂.從今年一月開盤至今己銷售1180套.戶型面積二房90平米,三房130平米左右均價一期均價3200元每平米銷售模式及狀況準現房銷售,2680元起每平米低價入市.形象定位及推廣主題全配套生活城.我們造城.優劣勢配套生活設施全(大型購物中心,五星級酒店,學校.醫院,三個山體公園.龍形水系環繞,200米高觀光塔.競爭對手一1競爭對手二項項目名稱金元國際新城規模70萬方產品類型小高層.高層花園洋房.島居別墅產品定位高檔住宅項目進度一期1800套己售完.二期六月開盤己售314套.一期己出外立面.戶型面積二房83-90平米,三房130-150平米左右.四房160-220平米左右均價一期均價2880元每平米.二期3978元每平米.銷售模式及狀況,一期二2520元起每平米低價入市.電力系統消化70%.二期六月開盤己售314套形象定位及推廣主題國際生態城.公園聯體社區優劣勢處于金陽核心位置.CBD.CLD中心.與4000畝城市中央公園聯體.小學,幼兒園.南北運動會所.五星級酒店.內修16萬方國際級水景園林.2３競爭對手三項目名稱觀山湖一號規模38萬平方米產品類型花園洋房,空中院館,雛鷹公寓產品定位高檔住宅項目進度臨金陽大道方向已逐步成型，。戶型面積中大面積為主，三房128-135.二房90左右均價3800元銷售模式及狀況一期銷售從去年開盤至今共銷售778套優劣勢臨近CBD核心區，項目位于貴陽市金陽新區金陽南路54號，處于金陽新區的核心中心位置，東鄰觀山公園、南鄰貴陽一中、西鄰金陽大道、北鄰觀山大道，距市中心僅20分鐘車程，項目周邊的設備設施十分完善，教育、交通、醫院、購物廣場、公園等生活設施一應俱全，有貴陽一中、貴陽三中、實驗小學、實驗幼兒園、裝飾材料市場、碧海商業廣場、金陽醫院等，公交車有29路、47路、48路、71路、237路等多條公交線路到達

項目名稱金陽新世界規模330萬方左右產品類型綜合體.涵蓋住宅商業.產品定位以精裝公寓.花園洋房為主項目進度項目整體正在施工一期水臨境8月交房，預計年底會推出商業招商和自菅戶型面積90平米二房130左右三房均價一期水臨境3740元每平米銷售模式及狀況,一期開盤至今銷售452套.商業以自營和租賃為主，不考慮銷售，擬引入沃爾瑪優劣勢品牌知名度較強，并有大型社區作為依托，學校,商業,樓巴等可以強力打造金陽北商圈，有成為金陽主要商業核心的可能。４競爭對手四7、市場分析結論金陽住宅開展狀況分析結論金陽區域住宅開展狀況分析結論思考金陽住宅開展狀況分析結論A金陽住宅的銷售狀況較好，這與金陽的城市定位有一定關聯。雖然金陽住宅價格有了一定幅度垃升，但總體開發量巨大.今后價格因素消費者會重點考慮.B盡管從開發體量及品質上強于其它板塊,但購房者認識金陽仍有誤區。C從數據統計上看來，小戶型.低價位,地段好.配套全.品質高的樓盤銷售較好.D目前在售的住宅預計超過200萬平米。在售的大型樓盤以品質高.中大戶型為主.目前在售的物業類型涵蓋花園洋房,帶入戶花園,精裝公寓,別墅為主.購房者選擇最主要的是地段，二是價格.三是品質.四是戶型.一般來講具有環境,公園,商業配套齊全的樓盤優于其它樓盤.小戶型比大戶型好賣。綜合配套齊全比沒有配套的好賣.G據目前統計，未來金陽一段時間沒有品質高的純中小戶型社區.一般普通購房者中意中小戶型.中小戶型有熱銷的可能.金陽區域住宅開展狀況分析結論F短期總量供給過大，只在貴陽市場范圍內難以消化，需要全面啟動貴陽外銷市場G金陽城區居住人口與商業零售業態的進駐速度和質量仍然沒有實質性的進展或改觀H預計2021年本案的面市將面臨多個同區域大型住宅工程的直接競爭，面臨著金陽住宅開展的過渡時期。思考大貴陽的開展催化眾多住宅工程的開發和啟動，市場前景可觀，但競爭壓力劇烈；如何能在未來異常劇烈的競爭環境中突圍而出？合理的定位，突出的獨特賣點，創新的銷售手段及大規模轟炸式的推廣炒作都是本案成功銷售的重要前提條件。08-09年金陽的住宅推量巨大.金陽08年推盤量大約為130萬方.09年增量趨勢更為明顯，競爭將逐步劇烈。本案正面臨著金陽住宅向多類型、多層次的過渡，從大盤時代,物業品質多元化的大開展時期。本案必須在營銷推廣理念上做到人無我有的獨特地位。從總體來看，本案正面臨著金陽住宅商業大開展的良好時期，金陽CBD的打造、金陽核心商區的建設、價升量增、差異化的競合方式，都將為本案提供一個絕佳的市場環境！當前競爭環境下，金陽住宅時機點在哪？現在和未來的金陽缺什么？

這里不缺大盤,不缺高品質住宅，不缺商業！

缺的是：生活環境好的純中小戶型社區

缺的是：生態的、健康的、復合的、文化的住宅小區！

缺的是：具有普通的住宅價位,豪宅的亨受.一個從居住容器到情趣空間的演變的住宅.

這些都為我們的項目提供了機會和契合點二、產品分析1、工程根本數據2、工程SWOT分析3、工程賣點整合4、工程定位1、工程根本數據貴陽昆侖.奧林工程地處金陽新區的核心位置.是金陽重點建設的奧體中心旁。本工程位于金陽新區體育路南側，金陽大道與金西大道之問，北隔體肓路與石林公園及奧體中心相望,工程交通便捷，位置優越，距貴陽老城區約十二公里.距貴陽市級行政中心約2.5公里.2、工程SWOT分析優勢：１、交通便利２、超前的小區,戶型規劃３、戶型優勢４、政府優勢５、得天獨厚的區位優勢６、生態,運動資源優勢

時機：１、金陽純中小戶型社區欠缺，可迅速占領市場２、大都市圈形成，有利輻射范圍３、長遠市政規劃的前景４、金陽規模效應，有利聚集人氣５、區域奧體中心,石林公園的開建６、貴金線的通車通過工程SWOT分析我們可以得到以下啟示3、賣點提煉工程核心價值對購置者的意義我能提供什么？〔承諾〕與購置者的直接利益關系是什么〔關系〕我能提供什么？〔承諾〕位于金陽，未來貴陽CBD的中央10萬平米金陽唯一純中小戶型社區整體規劃設計創新并實用金陽唯一比鄰奧體中心的小區昆侖,奧林的“泛庭院〞創見 普通住宅,豪宅亨受現代居住趨勢,高層住宅庭院化與購置者的直接利益關系是什么〔關系〕運用獨特的銷售主張理論開掘工程賣點剔除競爭共有賣點挖掘工程獨特賣點新區開展優勢、小區規劃優勢、戶型優勢、健康生態優勢.新區開展優勢、前景規劃優勢、增值性屬于金陽新區各大競爭對手所共有的優勢賣點唯一性、標桿性、超值增值性、領先性、概念創新性、泛庭院產品所獨具的優勢賣點及生態優勢4、工程定位策略定位原那么工程定位需要解決的核心問題昆侖.奧林的特征工程戰略性總體定位工程形象定位本案定位原那么具有一定理念的高度和延展性，充分利用階段性策略，分層次的逐步深化，打造產品的核心競爭力和開發商品牌，為開發商后期房地產開發奠定強有力的品牌效應。突出工程產品定位，產品個性，區位價值。工程定位需要解決的核心問題區域價值的提升價格定位認同產品特色的提煉居住方式認同昆侖奧林的特征

1、新城市中心的泛庭院社區：

A、現代居住趨勢,高層住宅庭院化；B、中小戶型是核心；

C、功能合理,入戶花園,空中院館,寬廳,陽光廚房,取景框式凸窗.、泛庭院社區關鍵詞：

A、以空間的舒適為最終目的B、泛庭院戶型解析C、情感空間與情趣空間之間的過度；

D、與社區的中心/廣場相融合。E.動靜分區,公私分區,主次分區.每戶均多陽臺設計.保證戶戶主臥,客廳朝景.

工程戰略性總體定位金陽首席純中小戶型社區金陽首個泛庭院社區金陽首個運動休閑主題社區金陽首個為城市中產貼身打造的社區有了純中小戶型社區,低密度庭院定位，我們就有了本工程的價值定位：

2021，貴陽最具性價比的住宅貴陽融城,您觸手可及的未來生活

奧體中心旁.低密度庭院

工程形象定位三、營銷策略1、工程營銷方案目標1：整體價值最大化目標2：開發可持續持續的開盤與銷售成功發現價格形象組織與形象站位定位的可持續：總體定位開發節奏的聯系資金的可持續：資金方案與現金流的聯系銷售的可持續：銷售目標、銷售策略與銷售收入間的聯系2、工程營銷戰略目標迅速建立工程的知名度與美譽度。以超值、性價比突出本案的核心價值點！以報紙.網絡.戶外.市內展示中心迅速傳達本案通過強化包裝,使樓盤的客觀質素轉化為消費者主觀印象的偏愛.以事件營銷吸引消費者。針對本工程進行市場研究與定位分析的方法論

——營銷的“三緯度分析〞價值最大化塑造競爭優勢優化限制條件——定位價值更高的產品與客戶組合模式，提升工程價值；——通過產品組合的創新與適宜的營銷策略運用，塑造工程的核心競爭力，保障實現工程的價值提升；——通過營銷的優化與競爭策略的運用，實現本工程的SWOT動態優化因此，在規劃與營銷上應以“特色〞為本：

〔1〕、目標市場：立足貴陽，拓展外銷.

〔2〕、中小戶型的賣點：以規劃創造價值.實現居住滿足感.

〔3〕、場景營造：造園、造景、造院落，以復合之力，以樣板間、實景環境全面提升社區開發營銷價值；

3、工程營銷目標市場分析

1、一級市場：貴陽本地市場，占60％-70％

2、二級市場：貴州省內市場，占30％

本工程的營銷節奏與銷售網絡跟市場分類緊密聯系，建立全覆蓋的、具有滲透力的銷售體系與保證措施。

原那么是：立足本地、放眼外銷；全覆蓋、總發動

4、具像購房者價值取向研究購房者細分類型目標市場人群有什么需求動機生存需求健康需求歸屬需求自尊需求自我實現是好房子！奧體中心的運動休閑有家的感覺！是有性價比的樓盤！找到生活的意義！目標人群的需求動機核心需求動機(歸屬需求)一次置業人群

(自尊自我實現需求)二次置業人群(歸屬需求)地州市置業人群〔1〕購置心理分析目標客戶他們大多還未買房,不是沒有實力.而是找不到相應的好房子.他們對市場上的普通中小戶型住宅并不中意;糟糕的朝向.不合理的功能分區.嘈雜混亂的環境,這一切讓他們忘而卻步.他們在等待一個普通精品住宅的出現.因他們大局部家庭生命周期處于建立期或初期.認為生活是要講質素的.所以他們是愿意選擇處于高速開展期的新區物業的.〔2〕購置方式大多數購房者采用的購置方式將是按揭貸款方式，目標人群的個性貴陽市區白領,均受過高等教育,收入中高且穩定.但積蓄不多.年齡26一35歲之間,家庭生命周期處于初創或建立期,認為生活是要講質素的.因人生經歷不是很豐富,對事物判斷力不強,受〞吉芬效應〞影響,但對前景充滿信心.結論:有知識和有一定地位的中青年人

目標人群的個性貴陽首次置業者,各種企事業單位中級人員.包括外地來貴陽做生意的小工商業者.收入中等,教育程度不高.年齡30一38歲之間,家庭生命周期處于建立期或成熟期.認為生活比現在應該更好一點.因人生經歷較豐富,己取的一定成績,對前景有信心.結論:小有成績的中年人目標人群的個性地州市人群.收入高且穩定,對貴陽置業有強烈需求.年齡35一45歲之間,家庭較穩定.置業目的為了小孩前途及貴陽良好的城市環境.結論:有貴陽情節的地州市人群目標人群是什么樣的人結論:本地人群(貴陽市區白領及貴陽一次置業者為大客戶),貴陽富足人群及地州市客戶為輔豐厚收入和一定地位使目標人群對生活空間有較高要求.5、總體營銷規劃與節奏策略一：品牌營銷策略形成自己獨特的公關事件活動是用品牌帶動銷量、提升價值的第一條法那么。以品牌為核心的主題促銷是用品牌帶動銷量、提升價值的第二條法那么。以顧客為中心的體驗式營銷是品牌帶動銷量、提升價值的第三條法那么。整體營銷策略策略二：搶購營銷策略搶購營銷的賣場秘訣，采用排隊造勢法，形成人氣效應，大戶效應，大戶優先認購；再運用鯰魚效應去激活，放大羊群效應。所謂鯰魚效應，是指地產銷控中的散戶，由于銷控中籌劃人員規定VIP客戶可優先認購，那么其它客戶如熱鍋中的螞蟻，也像魚群中的鯰魚，會積極主動參加搶購行列。此模式適合應用于開盤時造勢。常見的用法有認購派籌、明星簽名認購、紀念品排隊派贈、VIP超值認購排序發放。策略三：社會營銷策略社會營銷模式往往要隨時捕捉社會焦點、善用媒體炒作與主題活動組織兩把利刃。可利用當地良好的政府環境，將社會效益的重要性提至首位，將社會營銷的觀念貫穿于企業的整個開發過程，進一步改善城市的配套環境，提升城市品位與綜合競爭力。

策略四：開放式營銷策略采用關系營銷、親情營銷、文化營銷、活動營銷、展會營銷、人員推廣、現場推廣、團購促銷、新舊互帶口碑營銷、傳統媒介營銷等多種營銷方式并行的開放式銷售策略。策略五：階段性主題營銷手段以波浪式營銷事件和主題活動貫穿全案。工程整體營銷階段劃分規劃08年9月101109年1月12324657310年1月12111089245形象期開盤\強銷期持續期尾盤期一次開盤盛大交房６、階段營銷與目標2021年4月底前，工程有四個大推廣階段階段劃分形象期開盤和強勢期持續期尾盤期時間節點09年4月前09年5月-09年12月09年12月-10年3月10年3月底后階段目標做好銷售準備，打造項目形象高度內部認購，積蓄能量爆發能量，強勢推銷持續發售，形成風潮100%清盤銷售階段推廣形象推廣產品（營銷信息）推廣促銷（活動）推廣推廣內容打造‘首席純中小戶型’的形象定位;VIP促銷計劃；開盤活動以營銷賣點的完美組合包裝來打造金陽最具性價比樓盤.以成果、促銷信息結合做宣傳等開盤籌劃◆內部認購——入市引導正式出售前的內部認購對整個工程的作用是不可低估的，目的在于：1〕能從內部認購中獲得客戶，從而更清楚地掌握客戶購房意向及市場需求。2〕通過內部認購、開推介會等營銷手段，讓社會認識工程、了解工程，是一種正式銷售前期的必要工作。3〕是銷售代表在培訓中一個親臨現場實習的好時機，可以運用所學的知識、方法、技巧去接待客戶，答復客戶的提問，從而不斷鍛煉銷售代表，提高其業務水平和業務素質，為以后走向正式銷售打下堅實的根底。4〕內部認購時，以相對優惠的價格促成對本工程有信心的客戶成交，同時聚集人氣，形成旺銷氣氛。5〕及時通過內部認購總結市場，調整營銷策略。◆建議采取認籌結合抽簽的形式1〕客戶認籌VIP金卡。2〕開盤當天抽簽的形式確定購置順序。3〕VIP金卡享有額外折扣或者優惠。4〕成交VIP金卡享有在本工程物業眾多優惠。◆此方法的優點為：1〕市場影響大，轟動2〕易形成氣氛，促進購置3〕利于物業短時間售罄4〕操作上正規，公平5〕宣傳上較易成正面報道出售VIP卡〔增值卡〕放號選房目標營銷＋節點營銷〔小眾銷售〕團隊銷售現場集客活動以老帶新促賣穩固客戶挖掘收集手段手段擴大客戶成交面前期蓄儲資源、團購資源等，其他渠道收集，內部推薦參與：如自建：如——借助：如銀行信用卡合作各類協會組織﹛﹜利用即有網絡挖潛會員俱樂部組織論壇等活動名人帶動﹛8、營銷路線圖客戶資源的再挖掘9、客戶積累方式：發放VIP卡發行分析由于本工程預計到09年5月開盤還有一段時間，發行增值ＶＩＰ卡可以防止有意向客戶的流失。5月前是傳統住宅銷售淡季，為了開盤即能實現預期的回款額，前期應對客戶進行充分積累VIP卡可以從登記客戶中挖掘出真正的意向客戶，可以讓意向客戶買了卡之后不舍得輕易退卡，可以讓購卡客戶感覺到真正享受到了優惠可以強化工程的口碑和人氣，制造市場搶購氣氛發行方式增值VIP卡發行，前期積累客戶及新增客戶自愿申請、認購，即為“誠意金〞的轉化方式；發行VIP卡，建立潛在客戶檔案，建議售價：10000元；工程開盤后，VIP卡能夠直接沖抵20000元的總房款；購置貴賓卡時，贈送禮品。公示開盤選房順序；公示開盤購房優惠；公示選房不成功后期方案取消貴賓權益并退還購卡費按認購書規定交房款簽正式預售合同開盤前3天書面通知客戶開盤前1天來現場排隊拿號開盤3天內選房成功開盤當天VIP客戶優先選房開盤日拿號選房認購期購買VIP貴賓卡未購買VIP貴賓卡前期咨詢登記客戶通知認購期內新增客戶資源開盤當天選房不成功開盤當天不來選房開盤當天選房成功開盤3天內選房不成功開盤3天當場簽定認購書保留貴賓權益下期選房下期貴賓客戶資源開盤ＶＩＰ選房流程10、團購方式的預備本案團購的界定團購即以團體的名義集體進行購置，集體是一個泛名詞，那么到底有多少人才能進行團購呢，一般而言，團體應由3人以上組成，根據團體的大小，人數的不同，我們對團體進行劃分，分別給予相應的優惠。小團：由3-10名成員組成中團：由11-20名成員組成大團：由21-30名成員組成集團客戶：由31名以上的成員組成團購優惠初步方案團購銷控策略四、推廣策略1、推廣總策略2、形象推廣策略3、推廣思路4、媒體策略5、階段推廣攻略1、推廣總策略1、推廣總策略獨立主題傳播力推以個性化鮮明見長的“獨立主題傳播〞模式：遵循“唯一性〞、“權威性〞和“排他性〞的“市場領導性競爭策略〞，一方面從金陽區域未來前景、工程的功能、價值符號等方面提煉出“獨立主題〞和“概念〞。另一方面，在年度內每1—2個月推出一個“獨立主題〞，運用“整合營銷傳播〞進行全方位的沖擊；從而到達營銷傳播“投入—產出效果〞最大化。貫穿始終的CIS形象識別系統工程鮮明的形象特色是推廣傳播根底，導入CIS形象識別系統，并貫穿始終有利于住宅工程的最有效傳播，也是本工程從競爭中脫穎而出、迅速為廣闊購房者所關注的殺手锏之一。面向全省的社會資源綜合調度最大限度調動社會資源，采用新聞、活動等多種傳播模式實現工程與社會、工程與政府、工程與市場之間的全方位溝通，善用政府資源與意見領袖力量，打造工程權威形象。全過程強勢推廣，造大勢、積極炒作、地毯式滲透傳播貫穿始終。2、形象推廣策略對區域市場的炒做——有助于樹立購房者信心。恰當的主題或事件——有助于迅速建立樓盤的品牌調性。放大并表述產品的特征——有助于迅速形成產品形象定位。對配套設施的炒作——有助于迅速提升工程產品價值。著力對工程居住價值、未來生活模式的闡述——有助于刺激購房者的最終選擇。3、推廣思路思路一：以總體營銷階段性劃分為推廣線思路二：以事件營銷為重要營銷手段的活動線思路三:以二三網齊下的營銷模式為推廣網思路一：階段推廣籌劃進程形象期開盤和強勢期持續期尾盤期〔09年5月前〕〔09年５月-09年１２月〕〔12月－10年３月〕〔10年3月后〕 打造‘首席純中小戶型’的形象定位;VIP促銷方案；開盤活動以營銷賣點的完美組合包裝來打造最具居住價值的產品形象；以成果、促銷信息結合做宣傳等200９年３月底前，工程有四個大推廣階段形象推廣產品〔營銷信息〕推廣促銷〔活動〕推廣1234思路二：以事件營銷為重要營銷手段的活動線思路三：二三網齊下的營銷模式推廣手段推廣形式執行時間協作機構營銷目的細網市內營銷08年12月-09年5月當地主流媒體配合全民關注／形象樹立／熱門話題／引導購買／影響媒體／輻射政府

——不漏過每一個人、每一個區域中網省內巡展開盤前后視情況開發商／廣告公司／主流媒體配合客戶放量／促進銷售／配合本地營銷大網省外營銷開盤前后視情況開發商／廣告公司／當地媒體客戶放量社區營銷輻射每一個角落走進每一個家庭影響每一個市民省內巡展影響有影響的城市影響有影響的人省外巡展影響有實力的城市影響有實力的人4、媒體策略傳播主線以節奏緊湊、環環相扣的事件營銷與軟硬性廣告照應。以奠基儀式——開盤儀式及促銷活動——竣工、封頂儀式——交房活動等事件為主軸，穿插有針對性的實效促銷活動與連續的深度新聞宣傳、炒作，配合軟文炒作與硬性廣告推廣。重點針對中高端目標群體開展氣勢磅礴的立體集中式高頻率宣傳，最大范圍地進行多種媒體組合，實現立體發布，效果累加，從而在短時間內制造階段最強聲音，有效打動市場。整合運用廣告、公關、事件營銷、戶外、促銷、DM等手段，全方位立體傳播。主要傳播載體本工程傳播載體主要考慮如下：以報紙和宣傳單頁為主要的銷售信息傳播載體貫穿始終；以電視和戶外廣告、公交車廣告為主要的形象宣傳載體；輔之以一定的網絡廣告、電臺廣告作為立體的推廣途徑。主要傳播方式1〕有影響力的主題公關活動2〕媒體深度新聞報導3〕DM宣傳單頁派發4〕富沖擊力的戶外形象廣告5〕現場與售樓部形象廣告6〕人員直銷7〕口碑傳播8〕政府事業單位渠道的隨機派發9〕“走出去，請進來〞的工程推介會10〕網絡傳播推廣渠道整合階段媒介媒體位置形式第一階段(08年12月-09年5月)戶外市區、金陽半落地式戶外或橋體戶外平面貴陽晚報、貴陽都市報、貴州商報軟文炒作和新聞報道為主，整版和半版形象為輔網絡貴陽搜房網首頁項目相關公關活動報道,圖文并茂；通欄,擎天柱,大旗幟,對聯電視貴州電視臺/有線電視臺新聞報道，專題節目第二階段（09年5月-09年12月）戶外前期戶外廣告畫面的更換平面貴陽晚報、貴陽都市報為主，特定時間可以考慮投放航空、旅游及房地產專業雜志以整版和半版廣告為主，軟文推廣為輔助；特定時間可以投放跨版形象和連版懸念式廣告網絡貴陽搜房網首頁通欄,擎天柱,大旗幟,對聯，專題報道廣播交通臺廣播不定時推廣廣播的形象推廣第三階段(10年1月之后)戶外前期戶外廣告畫面的更換平面貴陽晚報／貴陽都市報以半版廣告為主，軟文推廣為輔助；進行專題欄目的冠名網絡貴陽搜房網首頁通欄,擎天柱,大旗幟,對聯地毯，花籃，樓體字現場售樓處氣氛營造由于使用商鋪作為臨時售樓處，所以無法改動外立面，只做銷售氣氛包裝內裝建議：強化裝飾性內包裝，突出購房洽談的實用性強化外環境的包裝突出購房洽談的實用性由于本工程的目標客戶主要以市區客戶為主,且本工程要打造首席純中小戶型社區工程形象，建議在市中心(如:噴水池)的臨街展示位置設立市內接待中心，同時提供看房班車效勞。市內接待中心應充分表達工程實力，面積建議在1００平方米左右。市區接待中心內部園林化裝飾５、階段推廣策略規劃1〕開盤前推廣簡析2〕開盤期推廣簡析3〕強銷期推廣簡析4〕持續期推廣簡析1〕開盤前推廣簡析關鍵詞蓄勢—PR公關—新聞—軟文炒作—工程整體形象階段性推廣主題奧體中心旁低密度庭院策略簡述“發動一場暴風驟雨似的公關宣傳攻勢〞是本階段的推廣總精神。以“奧體中心〞的高調公關活動為先導亮象，配合大型的產品推薦會、以密集的系列新聞、軟文炒作為主要推廣方式，以品牌知名度塑造和工程占位區域形象高度信息為主要內容，結合常規推廣方式，組成密集信息交叉網，成為整個市場關注的焦點，為工程全面營銷奠定根底。推廣要點以本工程社會形象推廣為重點，導入金陽CLD與貴陽首席純中小戶型,低密度庭院.奧體中心概念，通過對金陽奧體中心版塊與地段價值的宣傳、金陽最具性價比樓盤全新定位的炒作雙管齊下，整體提升工程形象，奠定工程整體形象和金陽純中小戶型社區的市場地位，本階段推廣范圍為全省，省外適當針對性取點推廣。推