房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價案例與分析》點睛提分卷1問答題（共5題，共5分）(1.)××市東區(qū)××莊1號的工業(yè)用途房地產(chǎn)，現(xiàn)自用主要生產(chǎn)汽車配件，××房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受（江南博哥）委托評估該工業(yè)廠房的市場價值，注冊房地產(chǎn)估價師張某認為該工廠沒有出租，所以不適宜選用收益法，工業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)選用成本法估價，說說你的看法？如果選用成本法對該工業(yè)房地產(chǎn)估價，選用房地分估路徑，如何求取該工業(yè)房地產(chǎn)土地的價值？正確答案：參考解析：該工業(yè)房地產(chǎn)雖然自用但具有潛在收益，可以出租或自主經(jīng)營，因此可以選用收益法進行估價，由于該工業(yè)房地產(chǎn)可預(yù)測土地取得成本、房屋重置價格和折舊，因此可選第二種方法成本法進行估價。如果用成本法進行土地估價，求取土地重置成本有兩種思路，一是求取在價值時點重新購置土地的必要支出，二是求取在價值時點重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤，兩種思路應(yīng)該都是可以的。根據(jù)《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材P304。(2.)甲公司擁有一幢位于市中心繁華地帶的大型商業(yè)中心的一層，建筑面積6510m2，除500m2建筑面積甲公司自主經(jīng)營超市，其他全部出租，租金根據(jù)不同位置和不同期限、不同業(yè)態(tài)等因素分成不同檔次出租，其中2000m2建筑面積30戶承租人租金低于市場租金，60戶共3010m2承租人租金等于市場租金，10戶共1000m2承租人租金高于市場租金，甲公司因拖欠貸款，現(xiàn)被××省××縣法院查封，該法院請××房地產(chǎn)與資產(chǎn)評估公司進行房地產(chǎn)價格評估，請指出該房地產(chǎn)與資產(chǎn)評估公司擬選用的最適宜的估價方法和估價技術(shù)路線.??正確答案：參考解析：1.估價最適宜的方法為收益法，因為該房地產(chǎn)屬于有收益的房地產(chǎn)，因此優(yōu)先選用收益法。2.人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進行拍賣的，評估價值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)；并應(yīng)在估價報告中作出特別說明；凈收益的求取分兩種：出租型，凈收益根據(jù)市場客觀平均租金求取有效毛收入扣除運營費；自主經(jīng)營型，收集當(dāng)事人近3年的財務(wù)報表，根據(jù)公式：凈收益=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-經(jīng)營費用-經(jīng)營稅金及附加-管理費用-財務(wù)費用-商業(yè)利潤，接著選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷剩嬎闶找嫫谙蓿x用合適的公式，求得房地產(chǎn)價值。3.人民法院沒有書面說明的，需要考慮租賃權(quán)和用益物權(quán)的影響，出租型，合同內(nèi)租金低于市場租金，評估出租人權(quán)益價值，其他，選用市場租金，評估無租約限制價值。其他，同上。注意考試方向：1.根據(jù)具體情況，選用收益法，或適宜選不適宜選的理由。2.收益法中凈收益求取的相關(guān)問題，如何求取、注意問題、收集哪些資料、特殊情況如何處理、求取技術(shù)路線。3.結(jié)合抵押、征收、拍賣目的特殊的處理問題。4.用途有收益性房地產(chǎn)都可出題。(3.)某城市為解決交通擁堵問題，修建了兩橫兩縱快速路，打通南北、東西大動脈。估價對象為住宅小區(qū)的配套商業(yè)房地產(chǎn)，因門前市政橋梁（南部快速路）建設(shè)，引橋部分抬高路面，遮擋了商業(yè)店面，造成有效客流量減少，租金下降。為了解決相關(guān)的補償費用情況，解決信訪糾紛，委托某房地產(chǎn)估價公司對減損價值進行評估。價值時點為2019年5月29日。請問此房地產(chǎn)最適合選用什么估價方法進行損害價值評估？簡述估價技術(shù)思路。正確答案：參考解析：??該項目屬于不可修復(fù)的情況，可以通過兩種途徑評估估價對象的減損價值。一是先采用比較法和收益法評估不受影響的正常房地產(chǎn)市場價值，再通過市場調(diào)查法，查找與估價對象類似不利狀態(tài)的房地產(chǎn)與正常房地產(chǎn)價格的比例，確定減損率，得到減損價值，即利用價差法的變形公式進行計算；二是采用損失資本化法，依據(jù)委托方提供的實際租金合同與不受影響的正常房地產(chǎn)客觀租金的差值，計算估價對象房地產(chǎn)的剩余使用期限，以一定的報酬率，將至使用期限結(jié)束為止各年的租金損失折現(xiàn)至價值時點，從而得到減損價值。最后依據(jù)方法的可靠性分析權(quán)重，加權(quán)平均得到最終估價結(jié)果。舉一反三損害賠償是近幾年問答題和單選題常考問題，如住宅擋光的損害賠償，漏雨對業(yè)主的損害賠償，臨近建筑施工對房屋產(chǎn)生沉降裂縫對裝修價值的減損評估等。這類問題主要考核評估方法的選擇，損害賠償內(nèi)容，損害賠償?shù)木唧w估價思路，參數(shù)的選擇等。(4.)指出并改正下列房地產(chǎn)估價報告片段中的錯誤（本題10分，錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）本次估價背景情況如下：××投資有限公司于2017年12月通過拍賣方式購置了12000m2的辦公寫字樓，并于2018年1月開始裝修，在完成吊頂、墻面裝修后，公司資金周轉(zhuǎn)困難，于是和××銀行協(xié)商，欲將此辦公樓抵押給銀行，并委托了××房地產(chǎn)估價有限公司評估，估價公司2018年3月28日-4月10進行了估價作業(yè)，完成估價報告。致估價委托人函××銀行：受貴銀行委托，我們對位于××市××區(qū)××路××號的××辦公房地產(chǎn)價值進行了估價。估價目的是：為銀行提供價格參考依據(jù)而估價房地產(chǎn)市場價值。價值時點是：2018年3月28日。經(jīng)過實地查勘和市場調(diào)查，遵照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》等法律法規(guī)和技術(shù)標準，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，選用收益法和比較法進行了分析、測算和判斷，確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)有裝修完成后的價值為人民幣240000000元，大寫金額人民幣貳億肆仟萬元整。報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是“估價的假設(shè)和限制條件”認真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！估價的詳細結(jié)果、過程及有關(guān)說明，請見《估價結(jié)果報告》、《估價技術(shù)報告》。××房地產(chǎn)估價有限公司（公章）法定代表人：×××（手簽）二〇一八年三月二十四日正確答案：參考解析：1.錯處：致函對象為××銀行錯誤，改為：“××房地產(chǎn)投資公司”。屬于委托人錯誤2.錯處：估價目的：為銀行提供價格參考依據(jù)而估價房地產(chǎn)市場價值錯誤改為：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而估價房地產(chǎn)抵押價值。3.錯處：確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)有裝修完成后的市場價值改為：確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)狀裝修下（或價值時點狀況下）的市場價值。4.錯處：致函落款日期為：二〇一八年三月二十四日改為：致函落款日期為：二〇一八年四月十日。致函日期或估價報告完成日期為致委托人函落款日期。(5.)下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明1處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答，每個錯誤對應(yīng)1個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分）房地產(chǎn)抵押估價報告封面（略）致估價委托人函××老師：受貴公司委托，我公司于2015年12月25日到2016年1月15日對貴公司坐落于××市××區(qū)××南岸二期（已建工程）房地產(chǎn)的市場價值進行了估價，現(xiàn)估價工作已完成。根據(jù)貴公司與我公司雙方簽訂的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)協(xié)議，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。我公司按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求進行估價，在該價值日期估價對象的市場價值為人民幣33384萬元（大寫為人民幣叁億叁仟叁佰捌拾肆萬元整）。現(xiàn)隨函附上《××市××區(qū)××南岸二期（已建工程）房地產(chǎn)估價報告》一式兩份，請查收。指錯：1.致函對象錯誤，應(yīng)是××公司，而不是××老師2.致估價委托人函中缺少價值時點3.致估價委托人函中缺少估價方法4.致估價委托人函中缺少三個價值的披露或只披露了市場價值未披露法定優(yōu)先受償款和抵押價值5.致估價委托人函中缺少落款公章、簽字和致函日期目錄（略）估價師聲明（略）估價假設(shè)和限制條件（一）假設(shè)條件1.本次估價以委托方提供的估價資料真實合法為前提，若委托方提供的資料失實或有任何隱匿，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任。2.本次估價采用公開市場價值標準，并基于下列假設(shè)：（1）不考慮特殊買家的額外出價；（2）交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益；（3）交易雙方掌握必要的市場信息，在充裕的時間內(nèi)進行交易；（4）交易雙方具有一定的房地產(chǎn)交易知識，交易條件公開且不具有排他性；（5）該房地產(chǎn)能在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。3.本次估價未考慮租賃、查封、抵押等因素對估價對象價值的影響，并以估價對象處于完整權(quán)利狀態(tài)，并且保持整體和持續(xù)使用為前提。（二）限制條件1.本次估價所確定的房地產(chǎn)價值是在司法變賣（拍賣）目的的特定條件下形成的市場客觀合理價值，若改變估價目的則使用本報告無效。2.本次估價未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變動及遇到自然力或其他不可抗力時可能對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響。3.本次估價結(jié)果包括與房產(chǎn)不可分割的滿足其使用功能的水、電以及配套的所有相關(guān)輔助設(shè)施。4.本估價結(jié)果專為此次評估目的所作，未經(jīng)本公司和估價人員同意，本報告的全部或其部分內(nèi)容不得提供給除委托方、估價報告使用人及報告審查部門之外的單位和個人，也不得發(fā)表在任何公開媒體上。凡因委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，本公司和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。5.本報告價值時點為估價師實地查勘估價對象之日。6.由于委托方未提供估價對象合法的建筑面積，房產(chǎn)面積是根據(jù)委托方提供的《商品房銷售窗口表》而來，如與房地產(chǎn)主管部門所認定的面積不一致，應(yīng)以房地產(chǎn)主管部門所出具的法定面積為準，其價值應(yīng)隨之作相應(yīng)的調(diào)整。7.本次評估土地面積是依據(jù)抵押面積/規(guī)劃總建筑面積×總土地面積計算而來，如與土地主管部門認定面積不一致，應(yīng)以土地主管部門所出具法定面積為準。指錯：6.本次估價所確定的房地產(chǎn)價值是在司法變賣（拍賣）目的估價錯誤，應(yīng)為在本次估價目的（為獲得抵押貸款額度提供參考依據(jù)）的特定條件下形成的市場客觀合理價值。估價結(jié)果報告一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。四、估價對象（一）估價對象描述1.房地產(chǎn)概況估價對象北鄰××學(xué)院，南側(cè)為××路，西側(cè)××路，規(guī)劃用地面積16.5萬m2，總建筑面積37.6萬m2，容積率：1.9，綠化率48%。項目由××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，建于2010年，經(jīng)現(xiàn)場查勘為九成新，鋼混結(jié)構(gòu)，建筑物總層數(shù)為三十六層，估價對象為1～2層，用途為商業(yè)。根據(jù)委托方提供的資料和房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場勘查，估價對象所在的商業(yè)部分已完成竣工驗收，室內(nèi)為簡單裝修。2.房地產(chǎn)狀況和權(quán)利目前所有權(quán)人已領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》，根據(jù)委托方提供的《商品房抵押窗口表》，估價對象為××南岸二期部分房地產(chǎn)，本次評估面積為12000平方米，土地分攤面積為6000平方米。3.區(qū)域概況3.1地理位置估價對象位于××市××區(qū)××南岸二期1～2層，北鄰××學(xué)院，南側(cè)為××路，西側(cè)××路。3.2交通狀況估價對象附近有1路、16路、8路、82路等公交線路，距離最近的公交站約150米，交通十分便捷。3.3商業(yè)繁華度估價對象地處××市××區(qū)的核心地段，周邊配套設(shè)施齊全，××大廣場、蘇寧電器、美聯(lián)福超市、××超市等商場，吃喝玩樂都方便。3.4公用基礎(chǔ)設(shè)施估價對象所處區(qū)域有工行、建行、農(nóng)行、中行，××醫(yī)療城，中小學(xué)：一小、四小、二中、八中、十一中。大學(xué)：××院分校、××學(xué)院、××管理學(xué)院、××學(xué)院、××學(xué)院、××大學(xué)分校，公用配套設(shè)施齊全。3.5環(huán)境質(zhì)量估價對象所在區(qū)域景觀環(huán)境較好，該區(qū)域適合商業(yè)、居住。五、價值時點2015年12月25日（實地查勘完成之日）六、價值類型本報告評估的價格為估價對象在價值時點滿足上述全部假設(shè)和限制條件下于價值時點的公開市場價值。公開市場價值是指：1.買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低房地產(chǎn)真實價值；2.有一段合理交易時間；3.在此期間房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定；4.房地產(chǎn)買賣符合國家法律規(guī)定。指錯：7.價值類型錯誤應(yīng)為房地產(chǎn)抵押價值（定義略）七、估價原則1.合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面，在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。2.最高最佳使用原則最高最佳利用是估價對象一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、經(jīng)過充分合理的論證，并能給予估價對象帶來最高價值的使用。它的一種具體表現(xiàn)，是以能使估價對象獲利最多的用途和開發(fā)強度來衡量。這是因為在房地產(chǎn)市場中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。3.替代原則根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格中經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。房地產(chǎn)價格也同樣遵循替代規(guī)律，受其他具有相同使用價值的房地產(chǎn)，即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。4.價值時點原則房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性，它是某一時點上的價格。在不同時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。價值時點原則是指求取某一時點上的價格，所以在評估一宗房地產(chǎn)的價格時，必須假定市場停止在價值時點上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點時的狀況為準。5.獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出對各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價格。指錯：8.估價原則缺謹慎原則八、估價依據(jù)（略）九、估價方法房地產(chǎn)估價常用的方法有比較法、成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法等幾種方法。通過對估價對象的特點和類似地區(qū)的房地產(chǎn)市場進行調(diào)查分析，估價對象類似地區(qū)具有較為活躍和成熟的房地產(chǎn)市場，能夠收集到較為完整的可比實例資料，可以從可比實例的成交價格修正得出估價對象的比準價格，因此確定市場比較法作為其中一種評估方法。通過估價師對市場的調(diào)查，能夠收集到較為完整的房地產(chǎn)建造成本資料，且運用成本法能夠保守地測算估價對象的現(xiàn)有價值，因此我們采用成本法作為本次估價的另一種方法。方法定義（略）指錯：9.估價方法中，商業(yè)房地產(chǎn)未選勇收益法且沒有說明理由；十、估價結(jié)果我公司嚴格按照國家有關(guān)法律法規(guī)和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，依據(jù)貴方提供的相關(guān)資料，選用適宜的估價方法，通過綜合分析影響房地產(chǎn)價格的因素，進行認真測算，最終確定估價對象在價值時點2015年12月25日滿足各項假設(shè)限制條件下的公開市場價值為人民幣33384萬元（大寫為人民幣叁億叁仟叁佰捌拾肆萬元整）。（四舍五入，取整至萬元）指錯：10.估價結(jié)果中未說明單價，僅披露了市場價值，未說明法定優(yōu)先受償款和抵押價值十一、注冊房地產(chǎn)估價師（略）十二、實地查勘期（略）十三、估價作業(yè)期2016年1月4日到2016年1月15日十四、未來市場風(fēng)險分析雖然目前房地產(chǎn)市場正處在調(diào)整階段，房地產(chǎn)價格有所松動，但商業(yè)房地產(chǎn)市場近期內(nèi)風(fēng)險不會很大。指錯：11.市場風(fēng)險分析過于簡單，沒有關(guān)注未來房地產(chǎn)抵押價值下跌的風(fēng)險等。十五、估價對象變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。（1）估價對象目前作為商業(yè)用房使用，法定用途為商業(yè)，根據(jù)估價對象實際情況，估價對象可分割轉(zhuǎn)讓。（2）假定在價值時點拍賣或者變賣估價對象時，因存在短期內(nèi)強制處分、潛在購買群體受到限制及心理排斥等因素影響，其最可能實現(xiàn)的價格一般比公開市場價格要低，與評估的市場價值的差異程度為大約為10%～15%。（3）假定在價值時點拍賣或者變賣時，其變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關(guān)，一般來說，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時，變現(xiàn)時間短，但變現(xiàn)價格一般較低，變現(xiàn)成本高。在按合法程序處置標的物時所發(fā)生的費用一般包括：訴訟費、保全費、司法鑒定（評估）費、執(zhí)行費、拍賣時發(fā)生的公告費、傭金、成交后辦理相關(guān)手續(xù)時賣方應(yīng)承擔(dān)的費用、適量的不可預(yù)見費等。指錯：12.變現(xiàn)能力分析中缺少通用性分析、獨立使用性分析估價技術(shù)報告一、估價對象實物狀況描述與分析1.項目概況××南岸二期規(guī)劃用地面積16.5萬m2，總建筑面積37.6萬m2，容積率：1.9，綠化率48%。結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，停車位3000個。2.估價對象房屋概況及權(quán)屬狀況估價對象建于2010年，經(jīng)現(xiàn)場查勘為九成新，鋼混結(jié)構(gòu)，建筑物總層數(shù)為三十六層，估價對象為1～2層，用途為商業(yè)。根據(jù)委托方提供的資料和房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場勘查，估價對象所在的商業(yè)部分已完成竣工驗收，室內(nèi)無裝修。二、估價對象權(quán)益狀況描述與分析目前所有權(quán)人已領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》，根據(jù)委托方提供的《商品房抵押窗口表》，估價對象為南岸二期房地產(chǎn)，本次評估面積為12000平方米，土地使用權(quán)面積為6000平方米。土地概況及權(quán)屬狀況××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年06月25日取得××開發(fā)區(qū)××路以東南岸二期地塊的《國有土地使用證》，證號為××國用（2009）第03，土地登記用途為商業(yè)、住宅，土地使用權(quán)面積為16.5萬m2，土地權(quán)屬性質(zhì)為國有出讓土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓年限：商業(yè)用地份額用地40年，住宅用地份額用地70年，自出讓人向受讓人交付土地之日起算。該地塊于2009年6月25日取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。2010年12月25日建成。三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析（略）四、市場背景描述與分析（略）五、估價方法適用性分析（略）4是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均利潤率，利潤率取40%。投資利潤為：投資利潤=（土地成本+建造成本+管理費用+投資利息）×利潤率=（2347.76萬元+3120萬元+273.39萬元+267.54萬元）×0.4=2403.48萬元1.2.5銷售稅費增值稅、城市建設(shè)維護費、教育附加費、按銷售價格的5%計，則銷售稅費為：銷售稅費=（2347.76萬元+3120萬元+273.39萬元+267.54萬元+2403.48萬元）×0.05=420.61萬元指錯：19.未進行銷售費用的計算或未說明不計算銷售費用的理由。20.成本法測算中，銷售稅費計算錯誤。1.2.6建筑物折舊額該建筑物無殘值，則建筑物的折舊額=（土地成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+投資利潤）×5/40=（2347.76萬元+3120萬元+273.39萬元+267.54萬元+2403.48萬元）×5/40=1051.52萬元1.2.7估價對象價值=土地成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+投資利潤+銷售稅費-建筑物折舊額V=2347.76萬元+3120萬元+273.39萬元+267.54萬元+2403.48萬元+420.61萬元-1051.52萬元=7781.26萬元指錯：21.未說明折舊采用年限法的理由，應(yīng)結(jié)合評估人員現(xiàn)場觀察確定綜合成新率。計算建筑物折舊時，計算基數(shù)包括土地成本錯誤。2.采用比較法測算2.1估價對象第一層測算過程比較法即選取同一供需圈內(nèi)三個近期成交的類似用途房地產(chǎn)交易案例進行交易情況、市場狀況、區(qū)位因素、實物因素修正，求取估價對象價格。1）選取可比實例針對估價對象的評估目的和其特點，經(jīng)過估價人員的調(diào)查及分析，選取三個與估價對象建筑結(jié)構(gòu)相同、交易情況正常、用途相似、交易類型相同、區(qū)位及實物因素條件相近、交易時間為近期的交易案例。2）編制比較因素條件說明表（可比實例的具體房地產(chǎn)狀況描述略）房地產(chǎn)價格比較因素條件說明表指錯：22.比較法中缺少房地產(chǎn)權(quán)益因素修正，如土地剩余年限23.比較法中樓層，人流應(yīng)屬于區(qū)位因素，不屬于實物因素24.實物因素缺少凈高、建成年代、外觀、內(nèi)部格局、面積、基礎(chǔ)設(shè)施等因素的分析比較3）根據(jù)因素比較表進行價格修正及評估測算價格修正及測算表指錯：25.公共配套描述相同打分不同26.區(qū)位、實物各因素修正權(quán)重未說明理由27.物業(yè)管理、裝修描述相同，打分不同未說明。4）計算結(jié)果指錯：28.計算結(jié)果表格中，有“市場狀況調(diào)整”這一項，而前面給出“比較因素條件說明表”、“價格修正及測算表”中沒有這一項，缺少市場狀況調(diào)整說明，或者，市場狀況調(diào)整無依據(jù)。29.可比實例三區(qū)位因素修正系數(shù)錯誤，與前面表格不一致。30.未說明可比實例權(quán)重取值依據(jù)。5）估價對象第一層評估單價為30911.33元/m2。6）估價對象第一層評估總價為30911.33元/m2×6000m2=18546.8萬元。2.2估價對象第二層測算過程1）根據(jù)市場規(guī)律及營業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場類房地產(chǎn)第二層租金為第一層的80%～90%，本次評估第二層租金取第一層的80%。2）比較法測算估價對象第二層單價：30911.33元/m2×80%=24729.06元/m23）比較法測算估價對象第二層總價：24729.06元/m2×6000m2=14837.44萬元估價對象總價值=18546.8+14837.44=33384.23萬元（六）估價結(jié)果確定根據(jù)本人經(jīng)驗，采用比較法和成本法評估的結(jié)果相差較大。采用比較法評估依據(jù)的基礎(chǔ)資料詳實，評估結(jié)果客觀可靠。成本法以成本累加為評估途徑，成本低并不一定表明效用和價值低，因此成本法結(jié)果僅作參考，本次評估以比較法評估結(jié)果為最終結(jié)果，即估價對象最終價格為人民幣33384萬元（大寫為人民幣叁億叁仟叁佰捌拾肆萬元整）。（四舍五入，取整至萬元）附件1.估價對象《國有土地使用證》復(fù)印件2.估價對象《商品房預(yù)售許可證》復(fù)印件3.估價對象《商品房抵押窗口表》復(fù)印件4.估價對象《土地出讓合同》復(fù)印件5.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件6.《單位工程竣工驗收證明書》復(fù)印件7.委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件8.估價方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件9.估價方資質(zhì)證書復(fù)印件10.估價師資格證書復(fù)印件指錯：31.附件缺少估價委托書復(fù)印件附件中缺少可比實例位置圖附件中缺少估價對象實地查勘情況和相關(guān)照片附件中缺少估價對象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況。正確答案：參考解析：1.致函對象錯誤，應(yīng)是××公司，而不是××老師；2.致估價委托人函中缺少價值時點；3.致估價委托人函中缺少估價方法；4.致委托方函中缺少三個價值的披露或只披露了市場價值未披露法定優(yōu)先受償款和抵押價值；5.致委托方函中缺少落款公章、簽字和致函日期；6.本次估價所確定的房地產(chǎn)價值是在司法變賣（拍賣）目的估價錯誤，應(yīng)為在本次估價目的（為獲得抵押貸款額度提供參考依據(jù)）的特定條件下形成的市場客觀合理價值；7.價值類型錯誤應(yīng)為房地產(chǎn)抵押價值（定義略）；8.估價原則缺謹慎原則；9.估價結(jié)果報告，估價方法中，商業(yè)房地產(chǎn)未選勇收益法且沒有說明理由；10.估價結(jié)果中未說明單價，僅披露了市場價值，未說明法定優(yōu)先受償款和抵押價值11.市場風(fēng)險分析過于簡單，沒有關(guān)注未來房地產(chǎn)抵押價值下跌的風(fēng)險等；12.變現(xiàn)能力分析中缺少通用性分析、獨立使用性分析；13.技術(shù)報告中缺少最高最佳利用分析；14.技術(shù)報告中沒有說明具體估價路徑：房地合估路徑；15.開發(fā)稅費代收費用（政策性收費）不準確，應(yīng)是開發(fā)期間稅費，未計算其他工程費；16.前期工程費10%取值無依據(jù)；17.附屬公共配套設(shè)施費用按建安工程費的5%計，取值無依據(jù)；18.管理費用的計算，前面表述為“該項費用按建造成本費用的5%”，后面列式計算時，計算基數(shù)為土地成本和開發(fā)成本之和，認為存在前后不一致錯誤；19.未進行銷售費用的計算或未說明不計算銷售費用的理由；20.成本法測算中，銷售稅費計算錯誤。21.未說明折舊采用年限法的理由，應(yīng)結(jié)合評估人員現(xiàn)場觀察確定綜合成新率；計算建筑物折舊時，計算基數(shù)包括土地成本錯誤。22.比較法中缺少房地產(chǎn)權(quán)益因素修正，如土地剩余年限；23.比較法中樓層，人流應(yīng)屬于區(qū)位因素，不屬于實物因素；24.實物因素缺少凈高、建成年代、外觀、內(nèi)部格局、面積、基礎(chǔ)設(shè)施等因素的分析比較；25.公共配套描述相同打分不同；26.區(qū)位、實物各因素修正權(quán)重未說明理由；27.物業(yè)管理、裝修描述相同，打分不同未說明；28.計算結(jié)果表格中，有“市場狀況調(diào)整”這一項，而前面給出“比較因素條件說明表”、“價格修正及測算表”中沒有這一項，缺少市場狀況調(diào)整說明，或者，市場狀況調(diào)整無依據(jù)。29.可比實例三區(qū)位因素修正系數(shù)錯誤，與前面表格不一致；30.未說明可比實例權(quán)重取值依據(jù)；31.附件缺少：估價委托書復(fù)印件；附件中缺少可比實例位置圖；附件中缺少估價對象實地查勘情況和相關(guān)照片；附件中缺少估價對象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況。單選題（共10題，共10分）(6.)2019年8月1日，某房地產(chǎn)估價公司對××市××區(qū)××路××號的在建商業(yè)大廈進行了抵押評估。1.估價機構(gòu)應(yīng)首先審核該在建商業(yè)大廈的合法性，要求委托人提供()。A.原規(guī)劃審批文件B.房屋預(yù)售許可證C.房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證D.國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定。在建項目抵押，應(yīng)取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。(7.)2019年8月1日，某房地產(chǎn)估價公司對××市××區(qū)××路××號的在建商業(yè)大廈進行了抵押評估。2.估價師擬采用假設(shè)開發(fā)法進行估價，對于臨街商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)完成后價值評估，適宜()方法。A.臨街商業(yè)房地產(chǎn)交易較活躍，適宜比較法B.臨街商業(yè)房地產(chǎn)出租實例較多，適宜收益法C.臨街商業(yè)房地產(chǎn)交易較活躍，出租實例多，既可選用比較法也可選用收益法D.臨街商業(yè)房地產(chǎn)的建造成本資料完善，適宜成本法正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)路線及估價方法。臨街商業(yè)房地產(chǎn)交易較活躍，出租實例多，既可選用比較法也可選用收益法。假設(shè)開發(fā)法估價時，開發(fā)完成后價值的計算不能采用成本法。(8.)2019年8月1日，某房地產(chǎn)估價公司對××市××區(qū)××路××號的在建商業(yè)大廈進行了抵押評估。3.估價的在建工程抵押價值為()。A.價值時點時的市場價值B.價值時點時的變現(xiàn)價值C.未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價格－拖欠承包人的建筑工程價款－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款D.未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價格－拖欠承包人的建筑工程價款與實際成交價的差價正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)。房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款、其他法定優(yōu)先受償款。(9.)為提高××機場航油保障能力，保障擴建后的××機場航油供應(yīng)，中國航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準鋪設(shè)場外輸油管線。此輸油管線將在估價對象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點，在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機場航空油料管線保護辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護范圍。在航油管線保護范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補償費用情況，便于管理部門制訂補償方案，故產(chǎn)生了本項目的評估。價值時點為2019年4月10日。估價對象位于××區(qū)××大橋北側(cè)，××江西岸，為剩余使用年限37年的倉儲用途房地產(chǎn)。涉及鋪設(shè)輸油管線的土地位于整個地塊的南部，且緊沿××大橋北側(cè)保護范圍線，全長約280米，為狹長的帶狀，鋪設(shè)輸油管線后，恢復(fù)場地并不改變原權(quán)利人權(quán)屬。根據(jù)《××市民用機場航空油料管線保護辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護范圍，則涉及土地約2800平方米，約占總土地面積的5.67%，涉及10幢建筑物，根據(jù)估價人員現(xiàn)場丈量，合計涉及需拆除的建筑面積為：2567.17平方米。該項目中涉及的地上建筑物根據(jù)要求必須予以拆除，屬不可修復(fù)的情況。其連帶的工業(yè)用地屬部分可修復(fù)的情況。4.本次估價損害補償費用主要包含()。A.倉儲用地土地減損價值、建（構(gòu)）筑物價值、設(shè)備及貨物搬遷費、經(jīng)營收益損失補償B.倉儲用地土地價值、10幢建筑物價值C.倉儲用地土地價值、10幢建筑物價值、倉儲用地的經(jīng)營收益D.倉儲用地土地減損價值、建（構(gòu)）筑物價值、設(shè)備及貨物搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償正確答案：D參考解析：房屋征收補償包括：（1）被征收房屋價值的補償；（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。(10.)為提高××機場航油保障能力，保障擴建后的××機場航油供應(yīng)，中國航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準鋪設(shè)場外輸油管線。此輸油管線將在估價對象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點，在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機場航空油料管線保護辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護范圍。在航油管線保護范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補償費用情況，便于管理部門制訂補償方案，故產(chǎn)生了本項目的評估。價值時點為2019年4月10日。估價對象位于××區(qū)××大橋北側(cè)，××江西岸，為剩余使用年限37年的倉儲用途房地產(chǎn)。涉及鋪設(shè)輸油管線的土地位于整個地塊的南部，且緊沿××大橋北側(cè)保護范圍線，全長約280米，為狹長的帶狀，鋪設(shè)輸油管線后，恢復(fù)場地并不改變原權(quán)利人權(quán)屬。根據(jù)《××市民用機場航空油料管線保護辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護范圍，則涉及土地約2800平方米，約占總土地面積的5.67%，涉及10幢建筑物，根據(jù)估價人員現(xiàn)場丈量，合計涉及需拆除的建筑面積為：2567.17平方米。該項目中涉及的地上建筑物根據(jù)要求必須予以拆除，屬不可修復(fù)的情況。其連帶的工業(yè)用地屬部分可修復(fù)的情況。5.土地減損價值：由于并不改變原權(quán)利人權(quán)屬，估價對象原來就處在××大橋北側(cè)保護范圍內(nèi)條件下是受輸油管線及××大橋保護帶雙重規(guī)劃限制影響，其減損價值評估的關(guān)鍵在于()。A.區(qū)分鋪建管線前、后條件下土地收益年限的影響B(tài).區(qū)分鋪建管線前、后條件下規(guī)劃限制影響C.區(qū)分鋪建管線前、后條件下凈收益減少的影響D.區(qū)分鋪建管線前、后條件下生產(chǎn)條件的影響正確答案：B參考解析：選項A，土地收益年限沒有變化，需要考慮土地收益年限的影響；減損價值評估的關(guān)鍵在于區(qū)分鋪建管線前、后條件下規(guī)劃限制影響。(11.)為提高××機場航油保障能力，保障擴建后的××機場航油供應(yīng)，中國航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準鋪設(shè)場外輸油管線。此輸油管線將在估價對象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點，在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機場航空油料管線保護辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護范圍。在航油管線保護范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補償費用情況，便于管理部門制訂補償方案，故產(chǎn)生了本項目的評估。價值時點為2019年4月10日。估價對象位于××區(qū)××大橋北側(cè)，××江西岸，為剩余使用年限37年的倉儲用途房地產(chǎn)。涉及鋪設(shè)輸油管線的土地位于整個地塊的南部，且緊沿××大橋北側(cè)保護范圍線，全長約280米，為狹長的帶狀，鋪設(shè)輸油管線后，恢復(fù)場地并不改變原權(quán)利人權(quán)屬。根據(jù)《××市民用機場航空油料管線保護辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護范圍，則涉及土地約2800平方米，約占總土地面積的5.67%，涉及10幢建筑物，根據(jù)估價人員現(xiàn)場丈量，合計涉及需拆除的建筑面積為：2567.17平方米。該項目中涉及的地上建筑物根據(jù)要求必須予以拆除，屬不可修復(fù)的情況。其連帶的工業(yè)用地屬部分可修復(fù)的情況。6.對于地上有建筑物的土地，因輸油管線工程造成土地減損價值可以利用()估價；對于地上無建筑物的土地()。A.修復(fù)費用法；存在價值減損B.價差法；不存在價值減損C.損失資本化法，不存在價值減損D.標準價法；存在價值減損正確答案：C參考解析：房地產(chǎn)減損價值評估中，可以量化損害因素前后的凈收益損失額、確定收益減損模型，則適宜采用損失資本化法。地上無建筑物的土地，不存在價值減損。(12.)為提高××機場航油保障能力，保障擴建后的××機場航油供應(yīng)，中國航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準鋪設(shè)場外輸油管線。此輸油管線將在估價對象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點，在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機場航空油料管線保護辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護范圍。在航油管線保護范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補償費用情況，便于管理部門制訂補償方案，故產(chǎn)生了本項目的評估。價值時點為2019年4月10日。估價對象位于××區(qū)××大橋北側(cè)，××江西岸，為剩余使用年限37年的倉儲用途房地產(chǎn)。涉及鋪設(shè)輸油管線的土地位于整個地塊的南部，且緊沿××大橋北側(cè)保護范圍線，全長約280米，為狹長的帶狀，鋪設(shè)輸油管線后，恢復(fù)場地并不改變原權(quán)利人權(quán)屬。根據(jù)《××市民用機場航空油料管線保護辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護范圍，則涉及土地約2800平方