住房是居民的基本生活需求。在全面建設小康社會階段，隨著經濟社會的發展和人民生活水平的提高，城鎮住房的增量需求和改善需求雙旺盛，是房地產業持續發展的動力。供不應求是未來幾十年中國房地產市場的主導趨勢。房地產業既是資本密集、關聯度高的產業，又是提供生活必需品的基礎產業，判斷房地產業形勢和發展前景必須從基本國情出發，充分考慮中國加速的城市化進程和住房市場化改革的影響，以科學發展觀為指導，在經濟社會發展的整體環境中去把握。房地產產品開發周期長，形成有效供給相對于投資期具有滯后性，當年的房地產業市場是投資與需求矛盾雙方以往多年相互作用積累、演變的結果，所以判斷分析房地產業形勢不能僅僅依據同比資料得出結論，因為它是以上年基數合理為前提的。房地產產品具有空間不可移動性，局部地區供求關系的異常導致全局連鎖反應的可能性較小。中國是一個幅員遼闊，各地發展極不平衡的大國，以局部地區的房地產形勢推導全國整體態勢必須慎之又慎，否則會得出相反結論。上述幾點是本課題組進行以在全社會固定資產投資中所占比重仍有所上升，處于歷史的最高位。中國房地產業起步較晚，在市場的成熟過程中投資起伏較大，但總體上呈現出與經濟發展相對應的快速增長特征。從中國國民經濟與市場發展階段和總趨勢來分析，房地產投資占全社會固定資產投資比重的上升是市場需求結構從地區投資結構看，2004年東、中、西部地區房地產投資占全國房地產總投資的比重分別為年的-2.50%。而同期商品住宅投資在投資總額中所占比重則有上升。經濟適用房投資比重減少，一方面弱化了對商品房價格上升的抑制作用，在住房社會保障體系尚未健全完善的情況下，不利于低預付款，而購房者的這部分資金主要來自于個人住房消費信貸。因此，在房地產開發資金來源中銀行信貸仍是主要渠道。這種以間接融資為主的方式，既與我國融資主渠道吻合，也與我國金融市場不健全以及房地產金融發育不良有關。發展多元化的房地產開發融資方式以減少銀行信貸風險的任發對銀行貸款依賴度過高的狀態還沒有從根本上改變，銀行依然過高地承擔著房地產開發的金融風建設的影響具有滯后性，2004年全國商品房新開工面積、施工面積、竣工面積均繼續增加，但與據建設部有關部門統計，目前全國房地產市場中有50%左右來自于拆遷所產生的被動需求。這4種過度的人為增加的被動需求改變了正常的供求格局，增大了購房需求的壓力，同時也使房屋拆遷出，要抓緊解決城鎮房屋拆遷和農村土地征用中存在的問題，在城鎮房屋拆遷中，要嚴格依據城市46號)中規定，對于拆遷矛盾和糾紛比較集中的地區，除了保證能源、交通、水利、城市重大公共設施等重點建設項目，以及重大社會發展項目、危房改造、經濟適用房和廉租房項目之外，一律停依然嚴峻。低廉的征地費不僅使農民失地失業，也是獲取巨額財政收入的重要渠道，因此成為地方政府圈地的動因。土地出讓程序仍欠規范，缺乏監督，如經營性土地出讓制度還缺少具體的配套操作規范，有的地方不按規定或不能及時公開經營性土地出讓信息，有的地方在經營性土地出讓中存在假招標、假掛牌、假拍賣或陪標、串標等問題，一些領導干部仍在通過打招呼、批條子等形式插手經營性土地出讓等等，致使圈地者仍有空子可鉆。土地利用規劃的法律效力還沒有真正建立，調到有效執行。一些地方政府為了短期利益出臺土地優惠政策，以低價土地招商引資，導致長期性投5“暫停”這種非常措施，但在沒有消除“占地沖動”機制和建立約束“沖動”機制的情況下，再次6其他等4城市重合。可見，地價上漲是當前房價上漲市場供求結構變動，中低價位商品住房供應量下降，高檔商品房供應增加，導致商品房平均價格上揚和房地產市場的結構性矛盾。這種結構性失衡的原因，一是政府對經濟適用房投資的減少。2004二是市場的內在決定力量：在較高收入者的需求未基本滿足之前，市場供給的重點不太可能是檔次較低、盈利較差的低價商品房。三是隨著城鎮居民收入水平的提高，對住房品質的要求提高，推動高品質住房比重增加，提升了平均價格。(5)投資和投機性購房拉動。(6)國家對房地產開發的“地根”、“銀根”緊縮，特別是對“地根”的緊縮，影響消費者對房價的預期。房地產開發商利用市7場信息的不對稱有意炒作，經媒體放大，進一步強化了消費者的心理預期，引起更多人跟風。(7)房地產市場中存在著特定形式的壟斷，房地產的產品差異及市場空間競爭的性質決定了其壟斷性較之于壟斷競爭更強，造成局部地區房地產價格非正常上漲。另外，較高的利潤是產業吸引資本向其價格增長的作用。但是，宏觀調控的首要目標是抑制房地產投資過快增長而不是降低房價，不能以房價走勢作為判定調控成效的標準。站在消費者角度看，房價的升高使苦于房價高企的居民特別是低收入居民失望，但解決低收入家庭的住房問題主要應靠住房社會保障體系，而不是產業的宏觀調售量持續大幅增長表明需求依然旺盛。需求是銷售量增長的基礎和支撐，而支撐需求持續增長的動高，改善性需求增加，如小房換大房、舊居換新居等。二是城鎮化加速，城鎮人口數量增長帶動商長，是支撐商品房銷售量持續增長的重要動力。三是投資和投機性購房需求。建設部的數據顯示，旺盛的市場需求以城鎮居民可支配收入持續增長為支撐，而國民經濟的持續高速增長是城鎮居民可近年來，我國經濟發展勢頭良好，但經濟運行中的結構性矛盾進一步顯現，表現為鋼鐵、電解鋁、水泥等行業固定資產投資增長過快、新開工項目過多、在建規模過大，房地產開發資金過于依控措施，房地產開發的兩大命脈——土地和資金均被納入宏觀調控范圍。各商業銀行嚴格控制對房地產的信貸投放，土地管理部門持續開展土地市場的清理整頓，土地嚴、金融緊貫穿全年，房地產1.緊縮“銀根”9對房屋拆遷評估、估價機構、行政行為進行了規范，細化了《城市房屋拆遷管理條例》中行政裁決濟平穩較快發展的體制性障礙還沒有消除，經濟社會發展中一些長期性和深層次的矛盾依然存在。中央經濟工作會議將“控制固定資產投資總規模，優化投資結構，調整投資與消費關系”列為由于央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的出臺，及再次加息的可能等，2005年房地產信貸投入增速也將進一步放緩，這對資金密集型的房地產業來說，無異釜底抽薪。原有融資渠道的限貸，迫使房地產企業尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產融資將趨向多元化，例繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》對土地出讓方式做出的強制性規定，將使協議出讓中黑箱操作和官員個人意志影響土地市場公平、公正的局面改觀，土地市場將趨向公開透明。“完善土地執法監察體制，建立國家土地督察制度，設立國家土地總督察，向完善的重要方向，中央對地方政府土地利用和土地管理工作的監控將得到強化。建設項目用地預審管理將更為嚴格，低價土地招商引資的行為將受到遏制。在試點的基礎上，第三輪土地利用總體規劃將逐步展開，規劃中將進一步強化耕地的保護和嚴格控制建設用地增量的基本國策，從嚴從緊控制土地農轉非總量和速度；土地利用總體規劃的調整審批權限將上收，特別是涉及占用基本農田的規劃調整要經國務院審批；針對耕地保護將建立責任考核體系，落實土地管理行政首長負責制，各級政府土地管理的權利和責任將更加明確。這些措施將有助于消除土地供應雙軌制造成的不平等，有利于打破土地供應的地區封鎖，形成統一、開放、競爭、有序的土地市場，增強市場形成地價的機制。從政治層面上看，供地制度的規范化有利于維護國家作為土地所有者的權益，消除開發商的尋租機會和不當得利，有利于消除腐敗和廉政建設。從房地產業的層面看，房地產開發的圈地行為使二手房市場并未達到理想程度。隨著從中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和實施以及在二、三級市場聯動下，梯度消費格局逐步形成，住房消費結構將趨向合理，推進住房市場良性循環。二手房市場的發展，將對平抑房地產價格升高、穩定房地產市場發揮重要作用，有利于我國房從需求來看，近期影響其變動的因素主要有：國家上調銀行存貸款利率、控制二次購房和投機性購房、控制拆遷規模等。在中國當前居住水平普遍較低，住房需求呈現很大剛性，房地產市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，上調利率、控制二次購房和投機性購房對需求量的影響因此，可以預測，隨著我國經濟的快速發展、城鎮居民人均可支配性收入的增加以及城市化進程的從供給來看，近期出臺的提高存款準備金率、存貸款利率和項目資本金比例、嚴格幅大幅回落，銷售面積增幅大于竣工面積增幅，價格上升較快，供求關系偏緊。同時，房地產新開年國家控制投資規模、緊縮“銀根”、“地根”的宏觀調控政策不可能有根本改變的情況下，房地整資源配置的功能，高房價將在一定程度上增加市場供給，擠出部分需求；第二，政府正努力通過增加中低價位的商品房供應、控制投機炒作等手段抑制過高的房價；第三，政策變動初期對市場預過去房地產開發中最不透明的土地市場將走向陽光化，房地產經營環境進一步優化，企業經營年已呈現出跡象的基礎上持續進行：一些缺少土地和資金支撐的中小開發商、一些不具備專業素質和能力而只是憑借有利時機以資金合作方式從房地產業務中分一杯羹的企業、一些高負債公司有可能在這一輪競爭中出局；房地產業調整重組將主要表現為企業互利合作，在土地出讓制度真正轉軌概念炒作將逐漸失去效力，品牌、質量競爭將成為競爭的主要表現。近幾年房地產市場概念炒房者不僅重視房屋品質和舒適程度，而且追求文化品位和時尚的需求。隨著高收入階層的需求逐步得到滿足，市場重心由高收入者向中低收入者轉移，購房者對于商品房的重視也將回歸到它原有的本質，即適于安身居住、功能配套、設施齊全、高性價比。以概念吸引購房者的策略將逐漸失去光主義理念集中反映了這種變化跡象，它把京城樓市由注重概念的塑造轉移到對產品品質的關注，尤其是從戶型、規劃、配套、園林、外立面、可持續發展等多個方面重新認識和定位樓市產品的競爭力眾多房地產開發企業或者主動、或者被動地受到新產品主義理念的影響，并越來越多地在產品開三政策建議[1](一)正確判斷形勢，促進房地產市場的穩定繁榮衣、食、住、行是人的四大需求，在中國經濟發展的現階段，衣食飽暖對大部分人來說已經不是問題，而住房問題已成為百姓關注的“頭等大事”。如果說，中國現階段的主要矛盾是落后的社會生產力同人民群眾日益增長的物質文化需求之間的矛盾，那么，住房就是這一主要矛盾中的重點。由此，我們也就不難理解當前房地產業對于改善廣大城市居民的居住條件，增加就業，促進產業結構的調整和國民經濟的快速發展有著重要意義。其產業關聯度高，帶動性強，與金融業聯系密切，發展態勢關系整個國民經濟的穩定發展和金融安全。判斷當前錯綜復雜的房地產市場形勢，首先要從中國經濟社會發展的階段出發，充分考慮住房貨幣化改革和城市化進程等大環境的影響，選擇正確的研究視角和坐標，科學的、歷史的、發展的來看待當前的房地產市場，而不是簡單的拿一些指標與西方發達國家進行生房地產開發周期長，產業波動性大，市場供求關系是長期積累、演變的結果，不能單純以年度同比指標來判斷市場供求關系；房地產產品在空間上不可移動，市場具有明顯的區域性特征，不能簡單房地產業提供的產品主要是住宅，而住宅既是必需品，又是私人物品，政府對于房地產業的管理主要應是規范市場秩序，保護公平競爭，房地產產業政策的目標應是促進產業的持續健康發展，滿足居民的基本住房需求。中國房地產業作為支柱產業今后幾十年仍將以較快速度發展，這是住房社會需求強力拉動的必然結果。因此，中國房地產市場總體態勢是供不應求。要站在貫徹落實科學發展觀、統籌經濟與社會發展、滿足人民日益增長的住房需求的高度，正確處理防止固定資產投資增長過熱與保證房地產市場正常供給的關系，正確處理保護耕地與增加房地產用地的關系，正確處理遏價格上漲過快的新情況，適時調整宏觀調控的目標和手段，將保證市場供應，平抑房地產市場，防止供求關系過大波動作為衡量宏觀調控是否有效的最重要標準。減少行政直接干預，主要通過市場義尤為重大。盤活存量土地，不僅關系到房地產市場的供給，也是土地制度改革的重要目標之一。緊縮“地根”的權力在中央，而盤活存量用地的責任主要在地方。各級地方政府要在認真清查閑置在新增房地產用地供應中，要進一步完善土地供應辦法，推行經營土地出讓招投標制，并采用綜合評標的方式，改變一味價高者得之的慣例，嘗試在掛牌和拍賣中增加規劃設計、商品房售價等限制性條款來穩定商品房價格。加強土地整理儲備工作，掌握調劑土地供應的主動權；完善土地一級開發制度，盡量采取熟地供應的方式出讓經營性用地，規范土地市場。根據各地實際情況，在廣泛征求房地產商、購房人和各方面專家意見的基礎上，制定科學的土地供應計劃，并及時向社會發在保護耕地，控制城市建設用地的同時，我們也應認識到：相對于農村居民點用地，城市建設著后者大于前者的置換關系。因此，我們既要堅持集約利用城市用地，盡可能的少占耕地，也要防解決中低收入家庭住房問題是建立和諧社會的重要保證。針對房地產市場的結構性矛盾，政府應通過加強規劃、土地政策的引導，保持普通商品住房在商品房中的主體地位，控制高檔商品房建設，提高普通商品住房的供應比例；通過稅收、信貸、利率等手段，控制住宅建設標準，引導企業開發普通商品住房。成都等城市在進行招拍掛時，對擬建普通商品房的地塊限定最高售價，這一做調整供應辦法，盡量采用定向供應的辦法，嚴格控制銷售對象；在部分條件成熟、普通商品住房供應充足、與經濟適用住房價格相差不大的地區，適時以“補人頭”取代“補磚頭”，通過向低收入人群發放住房補貼來取代經濟適用住房。另一方面，制定相應鼓勵政策，發展廉租住房，加大廉租住房的建設力度，擴大廉租住房的供應范圍，保障最低收入人群，包括農村進城務工人員的基本住二手房是許多發達國家住房供應的主體。在國內，上海等城市二手房供應已經超過了新建商品住宅，但在絕大多數城市二手房市場還剛剛起步。這一方面是由于中國住房貨幣化改革起步較晚，存量住房質量較低；另一方面則是由于各級政府對二手房市場的關注不夠。推進存量住房流轉，一可增加住房供應，特別是存量房一般價格較低，也就意味著增加了中低價位住房的供應。這對于穩定房價，滿足中低收入家庭的住房需求有著重要作用。二可降低住房空置率，提高住房資源配置的效率。三是二手房市場的發育有利于人員自由流動，完成人的第二次解放(從“蝸牛”變成人)，擴大人們自主擇業的范圍，有利于人力資源要素配置的最優化。四是，住房流動性的提高有利于人們推進二手房市場建設，要通過引導居民梯度住房消費，改變傳統的“一套房住一輩子”的置業觀念，擴大二手房的市場需求。同時降低二手房交易門檻和稅費標準，簡化交易手續，推動二手房長期低租金、實物分配等原因，中國城鎮居民住房消費的比重遠低于同等發展程度國家。因此，要繼續保護和鼓勵改善型的住房消費，進一步完善住房分配貨幣化，加快住房補貼的發放，提高居民投資性購房可以增加出租房屋數量，對于培育房屋租賃市場，滿足外來人口增加的租房需求具有積極意義，也是商品房價格發現機制、級差地租形成機制的重要組成部分。在當前股市低速、存款利率較低、物價上漲幅度較大的情況下，投資房產是一種較為理想的保值、增值投資渠道。作為個人理財行為的不動產投資失敗，不論是對個人，還是對社會的風險都不會太大。并且，投資者對租金、房價、利率更為敏感，會根據租金市場的變化調整自己的投資計劃。只要對投資性購房進行必要的引導，保證其所占的比例在一個安全的范圍內和不在短期內出現大規模的非理性投資置業，對于當前部分城市出現的投機性購房，可通過限制期房轉讓、實行實名購房、嚴格稅收征管等措施加以遏制。同時，盡快實現商業銀行間住房貸款信息聯網，完善風險控制機制，制止利用銀行野蠻拆遷、雇傭黑物業、惡意拖欠工程款等不法行為時有發生。房地產業一直是近年來群眾反映強在當前資質管理弱化、市場準入門檻較低、行政管理體制轉換的情況下，加強對房地產業的行業管理要轉變思路。一是變項目前期審批為全程服務、全程監管。二是加大市場整頓的力度，嚴格開展房地產市場專項整治工作，對于違規企業給予曝光和必要懲處，直至清出。三是建立房地產信用檔案，懲戒市場失信主體，促進公平競爭和優勝劣汰。擴大信用系統的覆蓋面和影響力，通過與商品房網上銷售系統的鏈接，使其成為購房者決策的重要參考依據。四是加強基礎信息的收集和發布，為宏觀調控和消費者提供決策依據。市場信息準確、透明、對稱、完全，是有效調控市場的基門協作，整合資源，加快房地產市場信息系統和預警預報體系建設。努力使局部性、結構性問題，即時發布各類房地產市場信息，使決策者和購房者了解每一時刻所有房屋供求信息和每一套房屋的自籌資金所占比重減少，以定金和預收款為主的其他資金來源所占比重增加的情況說