房地產開發企業會計主講人：謝春苗浙江金融職業學院會計學院延時符目錄商品流通企業一旅游餐飲服務企業二運輸企業三施工企業四房地產開發企業五農業企業六延時符行業五房地產開發企業的會計核算房地產開發企業的認知任務一

開發成本的核算任務二

開發產品的核算任務三

一、房地產開發產品種類土地的開發與經營房屋的開發與經營城市基礎設施和公共配套設施的開發代建工程的開發二、開發成本的構成項目010203040506土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費配套設施費建筑安裝工程費開發間接費用三、開發成本的核算1.“開發成本”賬戶。

該賬戶屬于成本類，核算企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用，以及企業對出租房進行裝飾及增補室內設施而發生的出租房工程支出。2.“開發間接費用”賬戶

該賬戶屬于成本類。核算房地產開發企業內立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。3.“開發產品”賬戶

該賬戶屬于資產類，核算企業已完工開發產品的實際成本。借方登記已竣工驗收的開發產品的實際成本，貸方登記月末結轉的已銷售、轉讓或結算的開發產品的實際成本，期末余額為尚未銷售、轉讓和結算的開發產品的實際成本。四、開發成本的具體核算方法

發生各項開發支出時，借記“開發成本——土地開發成本”或“房屋開發成本”等，貸記“銀行存款”、“應付賬款”、“應付職工薪酬”等相關賬戶。

期末分配結轉由該開發項目負擔的開發間接費用時，借記“開發成本——xx開發成本”賬戶，貸記“開發間接費用”賬戶。土地開發成本按通途分類:為了轉讓、出租而開發的商品性土地：

企業的最終開發產品，其費用單獨構成土地的開發成本為開發商品房、出租房等房屋而開發的自用土地：企業的中間開發產品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發成本。(一）土地開發成本的核算土地開發成本核算程序圖土地開發費用發生“開發成本

——土地開發”“開發間接費用”“開發產品”“開發成本

——房屋開發”直接費用計入間接費用計入期末分配計入完工自用對外銷售【工作實例5-1】榮盛房地產開發公司在某月份內，共發生了下列有關土地開發支出。如下表5-2所示。表5-2榮盛房地產開發公司土地開發成本單位：元支出項目商品性土地自用土地支付土地征用及拆遷補償費650000750000支付承包設計單位前期工程款5000040000應付承包施工單位基礎設施款4000030000分配開發間接費20000

合計760000820000(1)用銀行存款支付征地拆遷費時：借：開發成本——商品性土地開發成本（征地補償費）650000

——自用土地開發成本（征地補償費）

750000貸：銀行存款

1400000(2)用銀行存款支付設計單位前期工程款時：借：開發成本——商品性土地開發（前期工程費）50000——自用土地開發（前期工程費）40000貸：銀行存款90000(3)將應付施工企業基礎設施工程款入賬時：借:開發成本——商品性土地開發（基礎設施費）40000——自用土地開發（基礎設施費）30000貸：應付賬款——應付工程款70000(4)分配應計入商品性土地開發成本的開發間接費用時：

借：開發成本——商品性土地開發（開發間接費）20000

貸：開發間接費用

20000（5）假設本月土地開發在本月完工并驗收合格，其中自用土地準備作為商品房開發用地。結轉完工土地開發成本。借：開發產品——土地760000開發成本——房屋開發820000貸：開發成本——商品性土地開發760000

——自用性土地開發820000延時符盛世房地產開發企業在某月份內，共發生了下列有關土地開發支出盛世房地產企業土地開發成本

單位：元要求：根據相關支出分別核算商品性土地和自用土地的開發成本。延時符知識點1土地開發成本的核算延時符知識點1土地開發成本的核算

配套設施是指房地產開發企業開發的與開發項目配套建設的各種服務性設施。可分為兩大類：（二）配套設施開發成本核算不能有償轉讓的公共配套設施能有償轉讓的城市規劃中規定的大型配套設施項目配套設施開發費用發生“開發成本

——配套設施開發”“開發間接費用”間接費用計入直接費用計入期末分配計入完工不能有償轉讓能有償轉讓“開發產品”——某配套設施“開發成本

——房屋開發”配套設施開發成本核算程序圖

（1）對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發成本，并在“開發成本——房屋開發成本”賬戶中歸集其發生的支出。

(2)對不能直接計入有關房屋開發成本的第一類配套設施支出，應先在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集，等到開發完成后再按一定標準分配計入房屋等開發項目成本及能有償轉讓的公共配套設施產品成本之中。

(3)對能有償轉讓的第二類大型配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集，開發完成后按其實際成本轉為“開發產品”處理。

(4)配套設施與房屋等開發產品同步開發，則配套設施費用在實際發生時記入“開發成本——房屋開發成本”或“配套設施開發成本”賬戶；

如果配套設施與房屋等不是同步開發，經批準后可按配套設施的預算或計劃成本，預提配套設施費項目，并計入“開發成本——房屋開發成本”等賬戶的借方和“其他應付款”賬戶的貸方。

【工作實例5-2】融達房地產開發公司開發建設住宅小區配套的商店和鍋爐房，用銀行存款支付工程款68000元。借：開發成本——配套設施開發68000貸：銀行存款68000

商店和鍋爐房工程完工，實際成本分為別160000和40000元。鍋爐房是開發小區不能轉讓的公共配套設施，商店則作為小區第三產業經營用房。借：開發產品——配套設施160000開發成本——房屋開發40000貸：開發成本——配套設施開發200000

【工作實例5-3】濱江房地產開發公司按照城市建設規劃要求，在花園小區內建設一家商場、一座小學、一座水塔，且均承包給施工企業進行施工。

其中商場、小學建成后有償轉讓給有關部門，水塔按規定計入小區A商品房、B商品房的成本。

上述配套設施與商品房建設同步。配套設施發生的各項成本見表5-3所示。項目商場小學水塔支付土地征用及拆遷補償費16000010000050000支付承包設計單位前期工程款500006000020000應付施工單位基礎設施工程款10000012000080000應付施工單位建筑安裝工程款200000800005000分配水塔設施配套設施費3000020000

分配開發間接費3000020000

合計570000400000200000（1）以銀行存款支付配套設施土地征用補償費：借：開發成本——配套設施開發（商場）160000——配套設施開發（小學）100000——配套設施開發（水塔）50000貸：銀行存款310000（2）以銀行存款支付設計單位前期工程款：借：開發成本——配套設施開發（商場）50000——配套設施開發（小學）60000——配套設施開發（水塔）20000貸：銀行存款130000（3）應付施工單位建筑安裝工程款：借：開發成本——配套設施開發（商場）

100000

——配套設施開發（小學）120000

——配套設施開發（水塔）

80000貸：應付賬款——應付工程款300000（4）應付施工單位建筑安裝工程款：借：開發成本——配套設施開發（商場）200000——配套設施開發（小學）80000——配套設施開發（水塔）50000貸：應付賬款——應付工程款330000（5）分配應計入商場、小學配套設施開發成本的水塔支出：借：開發成本——配套設施開發（商場）30000——配套設施開發（小學）20000貸：開發成本——配套設施開發（水塔）50000（6）分配應計入商場、小學的開發間接費用：借：開發成本——配套設施開發（商場）30000——配套設施開發（小學）20000貸：開發間接費用

50000

（7）上述配套設施均已建成并經驗收，商場、小學已轉讓有關部門。水塔配套設施的成本計入A座、B座商品房成本，按建筑面積分配，A座為1萬平方米，B座為3萬平方米，應編制如下會計分錄：借：開發產品——配套設施開發（商場）570000——配套設施開發（小學）400000貸：開發成本——配套設施開發（商場）570000——配套設施開發（小學）400000借：開發成本——房屋開發（A座）37500——房屋開發（B座）112500貸：開發成本——配套設施開發（水塔）150

000（三）房屋開發成本的核算1.房屋開發的種類房屋開發是房地產開發企業的主要經濟業務，按其和目的用途可分為以下四類：（1）對外銷售而開發的商品房；（2）為出租經營而開發的經營房；（3）為安置折遷居民周轉使用而開發的周轉房；（4）受其他單位委托代為開發建設的代建房。

2.房屋開發成本的核算方法

為了反映房屋開發費用的支出情況，應設置“開發成本——房屋開發”明細賬戶，按房屋開發種類和成本項目進行明細核算。

【工作實例5-4】恒達房地產開發公司將上城開發小區中的一幢商品住宅工程出包給市第一建筑公司。工程已全部完工，市第一建筑公司提交“工程價款結算單”，工程價款共計8000000元，已預付5000000元。經審查同意，支付余款。

期末分配結轉該商品住宅開發工程應負擔的開發間接費用36000元。（1）根據“工程價款結算單”確認房屋開發成本借：開發成本——房屋開發成本8000000貸：銀行存款3000000預付賬款——市第一建筑公司5000000（2）分配該商品房應負擔的間接費用借：開發成本——房屋開發成本36000貸：開發間接費用36000延時符(四)代建工程開發成本的核算

企業接受委托單位代為開發建設場地和房屋，其建設內容和特點與企業的土地開發和房屋開發基本相同，所以可比照土地開發和房屋開發的核算方法進行核算。其開發費用分別在“開發成本--土地開發”和“開發成本--房屋開發”兩個明細賬戶核算，開發工程完工驗收合格時，轉入“開發產品--代建工程”賬戶。

除土地、房屋外，其他代建工程如市政工程等，其所發生的支出，通過“開發成本—代建工程開發”賬戶核算，工程完工驗收計入“開發產品—代建工程”賬戶。

【工作實例5-5】榮盛房地產開發公司接受市政工程管理部門委托，代為擴建麗園小區旁邊的中山路，擴建過程中，該公司用銀行存款支付拆遷補償費500萬元，前期工程費40萬，應付晨光建筑公司基礎設施工程款300萬元，增值稅27萬元，分配開發間接費用15萬元。工程完工并驗收合格。根據有關費用支出憑證，做如下會計處理。(1)歸集代建工程費用支出時：借：開發成本——代建工程開發——中山路（征地拆遷費）5000000（前期工程費）

400000（基礎設施費）

3000000（開發間接費）

150000應交稅費——應交增值稅(進項稅額)

270000貸：銀行存款

5400000

應付賬款——晨光建筑公司

3270000開發間接費用

150000(2)結轉已完工代建工程成本時：借：開發產品-------代建工程

8550000貸：開發成本------代建工程開發——中山路（征地拆遷費）5000000（前期工程費）400000（基礎設施費）3000000（開發間接費）150000（五）開發間接費用的核算

1.開發間接費用的內容

開發間接費用是指房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用，主要包括：開發企業內部獨立核算單位人員工資、福利費、設備等折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費、周轉房攤銷等費用。2.開發間接費用的分配

每月終了，應對開發間接費用進行分配，按實際發生數計入有關開發產品的成本。企業可根據開發經營的特點自行確定開發間接費用的分配方法。

土地開發、房屋開發、配套設施和代建工程，均應分配開發間接費用。

應計入房屋等開發成本的自用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發成本，均不分配開發間接費用。這部分開發產品應負擔的開發間接費用，可直接分配計入有關房屋開發成本。

也就是說，企業內部獨立核算單位發生的開發間接費用，只需對有關開發房屋、商品性士地、能有償轉讓配套設施及代建工程進行分配。延時符知識點2房屋開發成本的核算開發間接費用的分配

某項開發產品成本分配的開發間接費

＝月份內該項開發產品實際發生的直接成本×本月實際發生的開發間接費用÷應分配開發間接費各開發產品實際發生的直接成本總額。

【工作實例5-6】2022年8月榮盛房地產公司開發間接費用如表5-4所示。表5-42022年8月某房地產企業開發間接費用分配表單位：元開發項目編號名稱直接成本間接費用分配率分配開發間接費商品房300000

30000出租房70000

7000周轉房50000

5000大型配套設施120000

12000公共配套設施（不能有償轉讓）90000

商品性土地200000

20000合計8300000.174000間接費用分配率=74000÷(830000-90000）=0.1房屋應分配的開發間接費用=(30000