目錄驗收流程與驗收要件梳理第一部分規劃驗收梳理第二部分消防驗收梳理第三部分其他單項驗收梳理第四部分

│11.1驗收流程梳理建筑工程竣工驗收備案竣工驗收（質量監督報告）結算備案建設合同建設工程結算書工程款支付憑證節能檢測（節能檢測報告））勞務分包登記規劃驗收（規劃驗收合格證））人防驗收綠化 車位完工 劃線主體外飾

面完成消防驗收（消防驗收合格證））電梯驗收（電梯合格證）防雷檢測（防雷檢測

報告）屋面檢測（屋面

蓄水

實驗

報告））窗戶檢測（窗戶五性

檢測）消防工程 正式水

正式電完成水電檢測（管道壓力試驗報告、絕緣電阻

和接地電

阻檢測報

告）室內環境

分戶檢測

驗收（空氣

（分戶質量

驗收檢測

表）報告）屋面閉水

24小時道路基層完工外墻保溫檢測屋面保溫檢測電梯安裝完成電梯門周邊封堵完成建設工程竣工驗收備案要件建設工程竣工驗收備案關鍵線路環保驗收安全評價

│2

│5注：周邊配套不成熟時，協調臨水、臨電申請消防驗收交房前25-29天交房前20天交房前10天交房前7天交房前30天交房前45天交房前52天交房前60天交房前70天交房前85天獨立驗收，交付前完成交房前90天勞務分包履約登記結算備案前30天電梯驗收8個工作日消防驗收10個工作日節能驗收7個工作日環保驗收15個工作日防雷驗收7個工作日交房前90天綠化完工竣工驗收7個工作日檔案合格證10個工作日質量監督報告10個工作日人防驗收10個工作日規劃核實10個工作日結算完成60天房屋交付入伙通知書工地開放日(取得竣工備案證后1天)質量保證書使用說明書竣工備案10個工作日結算備案5個工作日分戶驗收交房前150天天然氣戶通氣熱力工程完工通信網絡施完成市政道路開通物業承接驗收交房前90天綠化完工車位劃線景觀劃線通電消防工程完工通水交房前75建筑物現狀測天量成果15個工作日正式電雙供水付款證明60天1.1驗收、交房全流程1.1驗收、交房重點提示

│4項目實施過程中發生較大變化的，可能影響到驗收及交房的風險項：1、消防道路、撲救場地、外墻保溫材料變更等影響到消防驗收的風險。2、車位數量、贈送面積、綠地率、容積率、退讓紅線與報規方案不符等影響到規劃驗收的風險3、紅線內設備用房規劃調整、紅線外配套未按計劃實施，存在交房前不能接通并投入使用的風險4、報建圖、藍圖、銷售貼圖，三圖不一致。銷售合同、銷售承諾、價格大幅下降等可能引起客戶群訴的風險。5、形象進度嚴重延遲、發生重大質量缺陷或商務索賠等影響到竣工驗收的風險。2.驗收要件梳理

│52.1規劃梳理

│62.1規劃梳理

│7驗收內容政府部門前置條件責任部門申報資料責任部門規劃驗收規劃局1、外立面、窗戶，外部造型完成，工程建設工程竣工測量成果報告書和竣工測量圖發展2、路基完成工程建設工程竣工規劃驗收申請表發展3、景觀完成工程建設工程立項批復文件發展4、車位劃線，充電樁完成工程工程放線通知單工程經審批的規劃總平面圖發展環境規劃圖發展綜合管網規劃圖工程用地規劃許可證發展工程規劃許可證、通知書及附圖發展擴初審定通知書發展2.1規劃驗收

│8重點項提示：1、現場測繪啟動時間早于外立面完成時間，取得結果時間晚于景觀完成時間。(早緊后松，提前介入）2、建設工程項目規模、性質、建（構）筑物位置、層數、高度、標高、立面造型、色彩、外裝飾是否與規劃審批一致。

3、小區配套重點關注停車位的配比數量是否滿足要求，平層車位是否劃線完成，尺寸是否滿足要求，機械車位是否安裝到位。4、小區道路、綠化工程等各項配套設施是否完工。2.1規劃驗收2.1

規劃專項驗收經驗總結

│9規劃專項驗收關注的兩個要點：1、實際施工面積是否超出規劃審批面積（在沒有超建、違建的情況下，面積誤差在3％內），建設單位在申請規劃驗收時需提供鄭州市房產測繪事務所的實測報告，如果實測面積超出3％，進行違建處理。處理方式為先補交土地出讓金、配套費，后罰款，并停止規劃專項驗收，整改完成后進行驗收。2、車位數量是否滿足要求，平層車位必須劃線完成，機械車位安裝到位，目前車位驗收非常嚴格，車位數不滿足要求立即停止驗收，車位補齊后再進行規劃專項驗收。3、消防驗收-流程消防驗收2、初驗3、復驗4、出證1、受理

│10驗收內容政府部門前置條件完成時間責任部門責任人申報/結果資料責任部門責任人完成時間一批二批一批二批消防驗收消防大隊1、消防各個系統完成項目部《建設工程竣工驗收消防備案表》及《建設工程竣工驗收消防備案受理憑證》項目部、開發部2、道路完成項目部消防工程竣工驗收報告項目部3.正式電完成項目部消防產品質量合格證明文件項目部4、正式通水項目部消防設施檢查合格證明文件項目部5、防火門安裝，電梯驗收完成施工、（包括土建，消防，內裝修）、工程監理、檢測單位的合法身份證明和資質等級證明文件（提供當年年審情況附頁。加蓋建設單位公章。1：1復印件）項目部該建設工程的《建設工程消防設計審核意見書》（1:1復印件加蓋建設單位公章）開發部新建、擴建工程提供規劃總平面圖項目部建設單位出具的委托授權書及受托人身份證項目部建筑竣工圖紙（建設平面、立面竣工圖，剖面圖，圖紙加蓋設計單位設計章及施工單位竣工章，并曬成藍圖，隨圖附PDF電子光盤。項目部

│113.1消防驗收3.2消防驗收重點提示：

│121、供電、供電，消防各系統是否完成2、景觀用地是否占用消防車道3、消防環道、登高撲救面需硬化到位4、消防車道是否形成回車場5、消防車道是否有出入口，存在驗收風險6、消防審圖意見是否，影響現場施工7、電梯迫降、防火門、防火封堵8、隱蔽工程檢測報告需要有結論3.2消防驗收風險及策略：

│13一：供電、供水風險：1、上級開閉站和開閉站外電源未實施，2、正式水，未通水。消防驗收時，有可能無正式電；無正式水應對策略：1、消防驗收要求有正式供電合同后才可出現場。較大可能用上正式電、正式水進行消防驗收。若需要用臨電代替正式電，臨水代替正式自來水進行驗收，提前與消防支隊溝通，詳細說明正式電接入路徑，現場進度，完成時間，正式水進度，完成時間。2、臨電臨水方案，提前統籌，招標定合同，按時進場，按期完工。3.2消防驗收風險及策略：

│14二：景觀用地占用消防車道風險：園區設計消防隱形車道（2m寬鋪磚路+兩邊各1m寬綠地），車道詳圖如下圖所示，僅中間2m寬有150mm厚C20混凝土硬化，兩邊1m為種植土回填；應對策略：消防驗收前對1m寬種植土區域表層進行硬化，硬化50mm厚C20混凝土，消防驗收后破除；先保證消防驗收，后做景觀。3.2消防驗收風險及策略：

│15三：審圖風險風險：消防審圖意見尚未拿到，但現場已開始施工，存在現場與意見不符風險。應對策略：與消防部門溝通，盡力保證圖紙與消防意見沖突不大；若重點問題無法調解，變更施工圖方案。3.2消防驗收風險及策略：應對措施：地庫驗收時將未來與后續開發地庫連通口改為可以出入的地下室臨時出入口消防驗收時設置地庫臨時出入口出入口1四：建筑結構風險描述：一期一組團與二期一組團地下室停車數＞500輛，屬特大型地下車庫，車輛出入口不應少

連通口于3個，現一期一組團及二期一組團南側各有一個出入口，由于工期問題沒法滿足3個消防出入口的要求。出入

│16口24.1環保驗收流程：1、與環評報告公司簽訂合同2、提供平面布置圖（電子版）：化糞池位置、個數、容積。地下車庫排氣孔位置、煙道位置、生活泵房、水箱、消防水泵房位置、個數容積3編制驗收報告（15天）1、規劃核實完成2、化糞池容量滿足全入住條件的要求

3、雨污水管道、井完成，并接入市政管網4、生活水泵房、消防泵房安裝完成以上條件滿足，提請環保局驗收1、環評驗收批復公示（5個工作日）

2、取得正式環評驗收批復

│174.1.1環保驗收

│18驗收內容政府部門前置條件完成時間責任部門部門責任人申報資料責任部門責任人完成時間一批二批一批二批環保驗收環保局規劃核實完成項目部項目驗收申請（書面形式1份）開發部自來水通水項目部環境影響評價報告（復印件）1份及審批文件（復印件）2份開發部雨污水、化糞池完成建設項目竣工環境保護驗收申請登記卡開發部項目平面布置圖開發部排水管網圖開發部建設項目環境守法證明、排污費繳納完畢開發部污染防治設施設計、建設及運行證明文件（另附化糞池防滲漏證明）開發部土地證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃

許可證（復印件各一份）開發部生產、生活垃圾處理方式證明文件開發部其他材料環保驗收材料開發部環評驗收報告開發部4.1.1環保驗收

│19重點項提示：1、項目工程基本完工后，報至至環保局環境監測站，申報環評驗收，出具上述資料或新政策調整后所需資料，報環評。監測站，現場勘查，出具驗收監測報告。（非小微企業和政府指定的企業，需要繳納費用，費用較高）同規劃驗收時間保持一致，爭取提前驗收完成。4.1.2環保驗收：

│20環評報告及審批都是以地塊為單位，驗收需以地塊為單位進行 驗收。環保驗收手續審批比較復雜，且新成立的揚塵治理辦公室等環 境監測部門有很大的意見決策權。應對策略：1、開發部提前與環保驗收部門對接協調，掌握環保驗收需要具備的條件、需要申報的資料以及需要重點關注的方面，提前做好應對準備。2、項目部根據掌握的信息及時準備相關條件及資料。3、從現在開始直至環保驗收結束，確保揚塵治理到位，不能出現因揚塵等環境問題通報和處罰。4、協調環保局爭取一批驗收通過。驗收內容政府部門前置條件完成時間責任部門責任人申報資料責任部門責任人完成時間一批二批一批二批人防驗收人防辦主體建筑完工，粉刷、地坪完成--項目部與人防圖紙相符的建設竣工圖紙（加蓋竣工圖章）項目部--人防門、設備安裝完成--項目部圖紙需提供電子版項目部--人防分層分戶表項目部--施工圖審查意見項目部--驗收合格證項目部--

│214.3人防驗收4.4結算備案

│22結算備案資料：1、建設合同2、勞務分包登記3、建設工程結算書4、工程款支付憑證4.4.1驗收要件梳理——結算備案

│23風險：根據以往經驗，工程越接近竣工，甲乙雙方因工程款支付問題關系就越為緊張，工程驗收階段要求總承包最后配合蓋章就存在一定難度，尤其是工程款支付證明，這也是總包最后要求甲方多支付工程款的重要砝碼，處理不好就存在多付工程款的風險應對策略：策略一：對工程竣工資料進行全面梳理，將所有需要總承包蓋公章的資料整理齊全，提前一次性將資料蓋章完成，避免后期與總包發生不必要的溝通或談判，在支付驗收款前此工作必須完成。策略二：特別強調的是工程款支付證明中總金額必須與外部招標相同。如總承包合同履行完成，必須提前完成備案合同注銷手續，需總包蓋公章，最好將合同備案資料存放在我方保存內部資料嚴禁外傳

│264.5節能驗收驗收內容政府部門前置條件完成時間責任部門責任人申報/結果資料責任部門責任人完成時間一批二批一批二批1.建筑工程施工許可證、城建費用外墻與門窗工程完成項目部繳款通知書、建設項目城建費用（基金）統一征收繳納證書項目部、開發部采暖與空調工程完成項目部2、新型墻體材料專項基金收款憑證項目部3、建筑節能專項審查合格（意見）書、建筑節能信息公示牌項目部4、建筑設計總說明、建筑節能設計計算書項目部節能驗收住建局節能辦5、建筑節能分部工程驗收備案申請表項目部6、建設、設計、施工、監理單位分別出具的《建設工程竣工驗收合格開發部報告》；7、住宅建筑節能分部工程質量保證書；房屋建筑工程質量保修書項目部8、屋面保溫、外墻保溫材料進場復檢報告（保溫材料、鉆芯取樣、板材與基層粘結強度拉拔、飾面磚粘結強度等各類主材和錨固件拉拔、項目部粘結強度等輔材進場復檢報告）9、采暖和非采暖隔墻、飄窗板、地下室頂板、變形縫、陽臺門進場復檢報告（需根據原設計要求提供項目部保溫材料進場復檢報告）4.5——節能驗收

│25重點工作：1、節能分部驗收2、系統節能性能檢測3、節能分部驗收相關資料由總包單位準備4、系統節能性能檢測單位已鎖定4.6——室內環境驗收

│26驗收要件、流程及計劃詳下表工作分項工作子項完成時間責任人成果室內空氣檢測空氣檢測《室內環境檢測報告》水質檢測水質檢測《水質檢測報告》1、重點前置工作：門窗封閉、泵房設備安裝完成。2、檢測單位提前鎖定。4.7——防雷驗收

│27前置工作：避雷帶、接地測試點、外墻、屋面、衛生間金屬物接地、等電位、配電箱浪涌保護?、配電室、電梯機房、完成施工重點驗收內容：測試避雷獨立接地電阻，聯合接地電阻，室內暖氣片是否連接接地線、衛生間插座是否連接接地線、根據防雷等級，查看外窗，欄桿等金屬物與接地線（均壓環）是否連接。細節關注：1、設計前具體了解當地氣象管理部門設計審核的具體要求2、所采用的的防雷產品是否在當地備案3、提前了解當地對防雷裝置施工相關的具體要求4.8——電梯驗收

│28前置條件：1、快車調試前，電梯機房門、窗、照明設施已經安裝到位；（如有機房局部抬高，防護欄需安裝到位）2、鋼絲繩孔防水臺階制作完成；3、消防設備機房擺設到位；4、五方對講系統布線到位并調試完成，具備值班室人員通話功能5、