,,,,,,,,

,項目測算匯總表,,,,,說明:,

,,,,,,,,

,項目名稱,,,,,1、,本表格中，黃色部分為需要填寫部分，灰色部分為公式，不需要填寫，不可修改；

,,,,,,,,

項目基本情況,,,,,,,

,,,,,,,,

,所在城市,北京,城市劃分,一線城市,,,

,,,注：一線城市為北京、上海、廣州和深圳；其他為二線城市,,,,

,地址,,房屋產權性質,商業,,,

,總租賃建筑面積,"15,740",,,,,

,公寓部分總建筑面積(平米),"15,740",公寓部分總套內面積(平米),"3,000",,2、,公寓部分建筑面積為總租賃面積減去商業面積計算得出，套內面積需根據實際調查排房情況填寫

,商業部分總建筑面積(平米),-,商業部分總可租賃面積(平米),-,,3、,商業可出租面積(與產證建筑面積不同)需根據實際調查排房情況填寫

,客房數,314,得房率(公寓部分),19%,,,

,公寓單房建筑面積(平米),50.13,公寓單房套內面積(平米),9.55,,,

,總租賃期(年),15,免租期(月),6,,,

,,,工程期(月),3,,4、,工程期包括項目的設計期和工程建設期

,,,,,,,,

項目簽約條件,,,,,,,

,,,,,,,,

,項目匯總,,,,,,

,,,,,,,,

,首年租金成本(元）,"11,332,800",起始租金成本(日/平米),1.97,,5、,首年租金按照合同約定的租金填寫(按12個月計算，不扣除免租期的租金)

,,,,,,,,

,公寓部分簽約條件,,,,,,

,,,,,,,,

,首年租金成本(元）,"11,332,800",起始租金成本(日/平米),1.97,,,

,租金成本遞增方式：每幾年,1,租金成本定期增長率,3%,,6、,按照實際情況填寫，如果租期內一直不增長，則遞增方式填“1”(必須填)，增長率空置即可。

,租賃押金,"1,888,800",中介費,,,,

,租金支付方式(月數),6,轉讓費,,,7、,租金(不含押金)支付方式按照月份填寫，如租金是季付，則填寫“3”，如果是半年付，則填寫“6”，以此類推

,,,,,,,,

,商業部分簽約條件,,,,,,

,,,,,,,,

,首年租金成本(元）,0,起始租金成本(日/平米),3.00,,8、,首年實際支付租金按照合同約定的租金填寫

,租金成本遞增方式：每幾年,3,租金成本定期增長率,5%,,9、,按照實際情況填寫，如果租期內一直不增長，則遞增方式填“1”(必須填)，增長率空置即可。

,租賃押金,,中介費,-,,,

,租金支付方式(月數),,轉讓費,,,,

,,,,,,,,

項目經營假設,,,,,,,

,,,,,,,,

,項目匯總,,,,,,

,,,,,,,,

,第二年總括收入合計(元）,"16,913,610",第二年平均租金收入(元/日/平米),2.94,,10、,此處匯總的為第二年(穩定期)的運營情況，收入為租金收入

,第二年單房運營成本合計,"1,164,312",,,,,

,,,,,,,,

,公寓部分假設,,,,,,

,,,,,,,,

,首年單房租金收入(元/月/間),"4,500",首年租金收入(元/日/平米),2.95,,11、,單房租金收入不含其他收入

,其他收入占比,,首年總括租金收入(元/日/平米),2.95,,9、,其他收入按照比例進行估計

,租金收入年增長率,5%,單房運營成本(元/月/間),300,,12、,單房運營成本含人工等所有運營成本，目前各城市各項目均假設250元/間，可根據項目的實際情況填寫。每年設固定增長率3%

,,,,,,,,

,商業部分假設,,,,,,

,,,,,,,,

,平均租金(元/日/平米),3.00,租金年增長率,5.0%,,,

,商業運營成本(占收入比例),,,,,13、,商業運營成本按照收入比例進行估計

,,,,,,,,

項目總投入,,,,,,,

,,,,,,,,

,項目匯總,,,,,,

,,,,,,,,

,總裝修投入,"15,700,000",總標準裝修每平米造價,997,,14、,裝修投入不含其他資本化費用

,項目總投入(不含租金資本化),"15,700,000",項目總投入(含租金資本化),"15,700,000",,15、,總投入均含中介費和轉讓費

,總每平米成本(不含租金資本化),997,總每平米成本(含租金資本化),997,,,

,,,,,,,,

,,,,,,,,

,公寓部分假設,,,,,,

,,,,,,,,

,總標準裝修成本,"15,700,000",標準裝修單房造價,"50,000",,16、,公寓部分以單房為核算單位

,單房中介費,-,單房轉讓費,-,,,

,,,總單房成本(不含租金資本化),"50,000",,,

,資本化租金,0,單房資本化租金,0,,17、,如果裝修期超過免租期，則會出現資本化租金，增加單房投資成本

,,,總單房成本(含租金資本化),"50,000",,,

,,,后續追加投入(元/間),,,18、,"租期超過10年的，每第八年每房追加翻新投入RMB30,000/間"

,,,,,,,,

,商業部分假設,,,,,,

,,,,,,,,

,總標準裝修成本,-,每平米裝修費用(建筑面積),"1,000",,19、,商業部分以平米為核算單位

,每平米中介費用,-,每平米轉讓費用,-,,,

,,,總每平米成本(不含租金資本化),"1,000",,,

,資本化租金,-,每平米資本化租金,-,,,

,,,總每平米成本(含租金資本化),"1,000",,,

,,,,,,,,

結果,,,,,,,

,,公寓部分,商業部分,合計,,,

,,,,,,,,

,首年租金占比,67%,100%,67%,,,

,第二年YOC(不含租金資本化),20%,0%,20%,,,

,累計現金流,"81,106,962",-,"60,830,222",,20、,公寓和商業分別不考慮所得稅，合計金額扣除所得稅影響

,回收期(第x年),5,1,6,,21、,僅考慮首期投資(含押金)的回收期，公寓和商業分別不考慮所得稅，合計回收期計算時扣除所得稅影響

,IRR,31%,#NUM!,25%,,22、,公寓和商業分別的IRR不考慮所得稅，合計IRR計算時扣除所得稅影響

,注：YOC=EBITDA/總單房成本,,,,,,

,EBITDA=租金收入-營業稅-租賃成本-運營成本(含人工),,,,,,

,,,,,,,,

,上會標準說明,,,,,,

,,,,,,,,

1,一般條件(需同時滿足),,,,,,

,首年租金占比不超過65%(含)，且第二年YOC(不含租金資本化)不低于15%(含)；,,,,,,

,,,,,,,,

2,在滿足以下任意一個特殊前提的情況下，上述條件可放寬至以下兩個條件之一：,,,,,,

1),首年租金占比不超過75%(含)，且第二年YOC(不含租金資本化)不低于20%,,,,,,

2),首年租金占比不超過60%(含)，且第二年YOC(不含租金資本化)不低于10%,,,,,,

,,,,,,,,

,特殊前提如下：,,,,,,

1),租期超過15年；,,,,,,

2),租期內租金成本漲幅每兩年低于5%；,,,,,,

3),位置或物業條件特別好，可以作為一個城市區域的地標項目，平均單房租金超過6000元每月；,,,,,,

4),改造成本特別低，可以使得YOC高于25%；,,,,,,

,,,,,,,,

其他固定假設,,,,,,,

,,,,,,,,

工期,,,,,,,

設計期,30,天,,,,,

工程期,90,天,,,,,

,,,,,,,,

出租率假設,,,,,,,

開業第一個月,開業第二個月,開業第三個月及以后月份,,,,,

35%,70%,95%,,,,,

,,,,,,,,

,,,,,,,,

,,,,,,,,

,,,,,,,,

,,,,,,,,

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