一、國有土地上房屋征收與補償概述、理論基礎及現實意義(一)國有土地上房屋征收與補償概述1.國有土地上房屋征收“房屋征收”是我國特有的制度，是國家在公共利益層面上的體現，依法將集體所有土地資源轉為國家所有，并給予個人一定賠償的行為。基于我國的土地制度，房屋征收的過程也是代表著房屋本身與所占土地所有權的征收。所以說，國有土地上房屋征收涉及到兩種產權的消失，是一個復雜的過程。2.國有土地上房屋征收補償房屋征收歸屬于行政主體，而且是一種會影響資產變動的個人行為，所以，在合理的房屋征收補償上，房屋被征收者理應收到政府賠償。補償安置是房屋征收全過程的重點。在這一點上，市政府既要面對補償安置問題，同時也是面對著重要的社會民生問題，處理安置好這類問題意義重大，就是人民公仆角色最好的體現，也是提升政府公信力、可信度的關鍵。這決定了相關補償行為主體等法律法規的重要性和不可或缺性。(二)理論基礎博弈論是個人行為專用工具方面的先行者。關于制度變遷主體制度變遷等方面的內容都能夠看作是各參加主體的博奕。所以來說，將制度變遷基礎理論與博弈論緊密結合的科學研究，是合理的，也是科學的。(三)國有土地上房屋征收補償價值評估的現實意義根據在國有土地上的房屋開展征繳或是賠償，進行財產使用價值效益分析，可以確立應用房屋的全部產權人以及其他產權人的關聯，確保房屋使用人的一切合法權利，使其不會受到重要影響。首先要將相應的房屋征收補償計劃方案進行公示并獲得群眾認同，隨后才開始進行下一步的房屋征收補償款項的具體發放工作。想要先確定一個基礎的補償目標金額，那么前期有效地針對被征收房屋進行一系列的信息調查就必不可少。由此一來，高效、到位的價值評估工作十分重要，可以保證國有土地上房屋征收補償額度的真正合理合法，并進行開展公示公告，可以使產權人清晰了解每幢房屋的賠償花費，有效避免了貪污受賄等情況的發生。二、在我國國有土地上房屋征收補償價值評估存在的問題(一)房屋征收補償范疇存在漏洞目前我國房屋征收補償范圍存在的漏洞主要概括為以下兩點，下面對其進行詳細敘述：首先，被征收房屋的居民被動性較大，一定程度上影響城市房屋征收工作的進行。這主要與城市征收范圍的條件有關，部分被征收的房屋地理位置好，位于經濟發展的地帶，且各類市政設施配套都較為齊全，交通出行也很方便。政府在一方面注重征收地質量卻忽略了被征收房屋居民的自身想法，居民對所提出的安置補償方式不滿意，因此出現一些不利于發展的情況。另外，對被征收房屋居民的安置問題處理不當。在改造及擴建的工程中，政府對被征收房屋居民通常實行異地安置，但進行異地房屋安置過程中，居民并沒有自己選擇的權利，因此存在很多居民安置住房不合理，安置住房可選擇性少的情況。從而導致被安置居民產生抵觸情緒，影響工作進程。(二)征收評估范疇的內容欠缺《條例》中補償的主要內容包含被征城市房子的使用價值、因征收而產生的拆遷之費、臨時性按置的補助金用、停工停業的損失花費和別的補助與獎賞額度。同時，被征收人得到補償屬于個人行為，他們的日常穩定生活秩序被打亂，優良的鄰里和睦被改變，這會導致社會發展的成本、精神的損失和學生就業的經濟成本等各層面對應的提升。次之，一般被征收人不會在評估明確后就能立即拿到自己的征收賠償賬款，而是會在決策公示之日之后再過一段時間才會收到補償款項。關于這個方面，我們可以參考西方經濟學中關于要求和提供的基本概念，即要求指顧客在一定階段內，以一定的價格水平想要且可以選購的商品總數；經營者在一定階段內，以一定的價格水平可以給予售賣的商品總數。那么在這段時間中間，各種商品供給與需求會產生變化，意味著被征房子也很可能會隨之產生價值變化，尤其在二手房市場當中，被征房子也會形成一個升值，進而使得被征收人所獲賠償款與市場價格并不在同一標準。另外，根據亞當斯密的理論，當一個人在做一件事，他會想盡方式方法來印證自己所獲酬勞的合理性。結果就是對其將來生活生產制造的主動性造成最直接的功效與影響。同樣，這樣的理論在被征收人的房屋被進行征收時同樣存在。這樣一來，當被征收人得到賠償款時，假如不能付款購房的錢或保持原來生活的，或從豎向視角，意識到一些不科學影響時，一定的遏制個人行為，很有可能會被房屋被征收人所采取，他們一旦真的進行了遏制個人行為，接下來就又會導致整個征收工作的進程被擾亂而放緩速度，所以說，想要成功順利地完成房屋征收工作而進行接下來的工程，充分保證房屋被征收人的居住問題，就要盡職盡責，盡一切可能保證房屋征收賠償的合理與公正。最后，充分考慮房屋所有權人或房屋使用權人對房子的占據原是一種權益投資，則房屋所有權人對房屋所有權或是房屋使用權人對房子及土地資源的所有權是終將造成期權的。除了應涉及其價值時段的市場價值外，被征收的房屋的未來期權利益價值也要考慮到。這樣就可以根據實體期權的有關基礎理論來作為參考，幫助了解被征收人在迫不得已缺失了房屋所有權或房屋使用權和土地使用權證之后，與之相對應的將來財產權利利益這一期權價值。(三)土地征收補償價值評估基準偏低補償標準，也就是說在明確補償的評估范疇后，再依據各類補償內容開展明確。根據我國現發展情況來說，我國對征收土地的補償是按照該土地原用途分配，對于國有土地在征收時，征收評估價值的基準偏低。例如一些被征土地的安置的費用或搬遷補助費用來說，補償價值評估基線均呈現出低于市場價值的現象。另外，國有土地征收時，參考標準與被征收耕地的補償標準相同，這就在一定程度上降低了土地征收補償價值評估基準，剝奪了國有土地多樣化利用的可能性，在實踐中貶低了國有土地所有權的實際價值，應引起政府及相關機構的重視，并及時做出改變。(四)國有土地上房屋征收補償價值有待提高而除了房屋征收系統上的漏洞之外，還有一個亟待解決的現實問題就是關于補償評估價值較低的問題。房屋征收補償評估價值較低直接影響的是房屋產權人的利益，當自身利益受到損失，對生活方面產生的變化暫且不說，更嚴重的是，這會很容易激起房屋產權人與評估企業之間的激烈矛盾，并導致或大或小，不可預估的社會負面影響。雖然按照相關的政策與規定，房屋產權人是可以針對房屋征收補償價值提出訴訟的，來要求房屋征收補償計劃方案的合理修改。但是通常這樣的申請也十分漫長，在等待的漫長過程中房屋產權人的日常生活也會受到很大影響，還對國有土地出讓上房屋征收補償工作中導致了比較嚴重阻攔。(五)征收評估機構的擇優問題在已出臺使用的《條例》中，房地產價格評估機構的選定可以由被征收人協商、多數決定，以及任意選定等方法，具體的就要參照各地方地方政策。以江西南昌的地鐵一號線工程舉例，南昌市當時在該工程上采用了被征收人先行協商；再由每個被征收人以書面形式提交自己的二至三個選擇機構，并以此構成一定的票選形式，從中產生出被選擇率最高的機構；而如果以上方法都難以實現的話，那就由政府有關部門組織開展搖號申請或抽簽等方式。同樣，在舉辦抽簽會時被征收人也可以到場參與，前提是需要有身份證件或戶口本等證件原件來遞交相關的書面申請報告，而且在申請通過之后，抽簽會舉辦的當天進場時仍需進行第二次身份查驗方可進入。除此之外，也并不是全部符合標準的估價機構都可以參與抽簽。諸多的這種情形已與《條例》中有關估價機構應由被征收人隨意選定，與此同時應該有廣大群眾（尤其是被征收被告方）普遍參加的相應要求有悖之。(六)專業評估人員儲備不足在我國土地征收補償這項工作體系中，相應的專業評估人員儲備不足，達不到工程所需人員數目要求，因此嚴重阻礙房屋征收補償價值評估工作的開展，也會使房屋征收補償價格評估不準確。這主要與我國政策制度有關，目前，我國缺乏在房屋征收領域相關人才的培養機制，還未意識到專業評估人員的重要性，缺乏相關鼓勵政策以及培訓機制。此外，與此方面相關工作人員的自身想法有關，認為完成征收是硬指標，學習更加專業的知識是軟任務。大多數滿足現狀，很少有人開拓創新做一些錦上添花的事。因此導致土地征收領域一直缺乏專業人員儲備，難以引進人才，使得發展止步不前，房屋征收補償難以不斷發展。四、做好在我國國有土地上房屋征收補償價值評估的建議(一)嚴格按照相關法律法規進行征收補償價值評估工作為更好地貫徹落實國有土地上房屋征收工作中，做好價值評估，務必嚴格按照《國有土地上房屋征收評定方法》（國家住建部〔2011〕77號，等有關政策法規規章制度的要求開展價值評估。依法建立科學合理、規范標準的城市房屋征收工作環境，政府及相關機構要綜合考慮所在地物價水平和房價水平，科學審定房產評估結果，充分的考慮被征收居民的合法利益、應得利益，制定科學合理的征收補償標準。此外，要進一步以法律規范征收行為，本著自愿原則進行房屋征收工作，嚴格禁止暴力征繳的行為表現的存有。激勵地區自主創新房屋征收補償價值評估思路、評定實際方式等，那樣才能夠真正有助于公平合理地做好價值評估工作中。(二)確立征收補償價值評估的內涵補償價值評估有別于征繳定價，不但包括被征房子、相近房產或產權年限替換房子的價值評估，還包括建筑裝修、地面上附屬物、停工暫停營業損失賠償等內容。換句話說，不僅僅是協商或已采用協商方法明確的房屋征收補償相關內容，而且有關的其他相應補償款項也是以評定方法為準，且被征房子的補償價值包含面還是較為廣泛的，包括被征實體的使用價值，和其他像支配權、權益和盈利之類的價值。或者換句話說，除規章所明文規定的賠償內容外，還應包含被征繳人對住房以及土地資源將來發展權的盈利價值等等。(三)大力加強房屋征收的宣傳力度想要房屋征收補償工作順利進行、發展，全社會的普遍共識與共同努力同樣十分重要，換而言之，就是一定要加強有關房屋征收工作的宣傳普及，否則很容易與征繳企業出現矛盾，不但會對房屋征收工作、市政規劃工作造成阻礙，而且還會影響城市和諧社會的建設。應對與這種情況，政府及相關部門要加大城市房屋征收工作的宣傳力度，對房屋居民進行思想上的引導，為城市房屋征收工作的開展營造一個良好的工作氛圍，使其認識到房屋征收工作的意義，了解房屋征收工作為城市建設、居民生活、國家發展帶來的好處。相關部門可專門組建宣傳隊伍，對居民進行集體宣講，從政策、人民生活、國家發展建設等方面進行深入分析，讓房屋征收工作得到居民們的理解，讓房屋征收政策深入人心，人人自愿參與到房屋征收工作中。(四)建立待征收國有土地上房屋詳細信息數據庫信息化管理時代特征下，將信息科技融進國有土地上房屋征收補償及賠償及價值評估工作上有益于更好地完成習慣性工作中的條理化。尤其是每人必備相對急缺的情形下，不斷完善國有土地上房屋征收補償工作中數據庫的實際意義就更為至關重要了。國有土地上待征收房屋數據庫的創建在本質上是創建一種高效的運行體制，將待征收房屋的詳細信息內容提早鍵入到數據庫當中，可以更好地協助有關管理人員依據有關現行政策精確定義待征收房屋目標，更好地掌握辦公環境，征繳工作中更具備目的性，防止盲目跟風征繳產生的負面影響，節省社會資源。針對數據庫的創建，一方面將房子小區業主的詳細資料鍵入數據庫中，另一方面將房子的價值評估結果創建進數據庫，與此同時也需要將待征收房屋的所在位置、周圍環境等詳細資料開展相對應的備注名稱。(五)提高征收補償價值評估的質量對于房屋征收補償價值的評定，務必追求更加精確精準的定位。第一，就是要充分考慮到被征房子、土地資源自身以及所具有的股指期貨價值，以及被征收人因房子被迫征收而造成的日常生活上的損失價值等等。其次，明確被征房屋產權，理順房地產業的產權年限狀況。再者，有效明確估價時點，房子征收決策公示之日至被征收人得到征收賠償款之日期內房地產業造成升值的狀況，還應給與被征收人以附加賠償。最終，確立估價目標狀況。實體狀況應一致要求為某一時點下所包括的主要內容；區位優勢狀況不該是價值時點的具體狀況，而應要求為被征后的將來很有可能狀況；利益狀況應考慮到全方位，除不考慮到租用、質押、封查等限定要素危害，不但要考慮到房屋產權狀況等要素，還需要考慮到被征收人損害的各種支配權、權益和盈利。(六)積極主動培養并提升評估人員綜合素養首先來說，一定要大力提高專業估價師的專業基礎理論技術水準，提高其估價專業性、綜合型和理論素養，勤奮在實際的各種各樣房屋征繳估價技術水平的管理業務流程工作中保證客觀、公平、有效。第二，要充分利用監督考核機制，定期對員工進行培訓、考核，提高房屋征收評估人員的綜合素養，使其明白自己職業及崗位的重要性。從根本層面優化工作環境，提高評估人員的綜合素質。最后，相關管理人員及評估人員要堅