房產測量

房屋面積測繪的目的

房屋面積測繪是利用測繪技術和方法，采集和表述房屋各相關信息，為房地產權

管理、房地產開發、交易等提供基礎數據和資料。

房屋面積測繪工作的內容

房屋面積測繪的內容包括:房屋平面控制測量、房屋數據采集、房屋平面圖繪制、

房屋面積計算、成果資料的整理、檢查、審核與歸檔、變更測繪。

房屋面積測繪的類型

房屋面積測繪的類型包括：房屋預售登記測繪、房屋權屬登記測繪、現狀測繪。

房屋面積測繪的計量單位

房屋面積測繪時，長度以米為單位，取至0.01米：面積以平方米為單位，取至0.01

平方米。

房屋面積測繪的依據

《房屋面積測算技術規程》北京市地方標準DB11/T661-2009

《房產測量規范》GB/T17986.1-2000

一、房屋面積測算的術語和建筑術語

1、房屋建筑面積：層高在2.20m以上（含2.20m）有上蓋的永久性建筑的外墻（柱）

勒角以上各層的外圍水平投影面積之和。包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。

2、房屋專有部分：建筑物內具有獨立構造和用途的住宅、經營性用房等房屋或者

特定空間。具有構造上和利用上的獨立性。建筑物內共有部分以外的均為專有部

分。

3、房屋共有部分：建筑物內供業主使用的人員通行、公共設施（樓內部分）等以

及建筑物以外、建筑區劃內的其他公共場所、公共設施、物業服務用房等。共有

部分分為可分攤部分和不可分排部分。

4、房屋建筑面積預測繪：依據規劃批準后的設計圖，根據房地產測量規范，對房

屋的特征信息進行采集計算，并同時生成物理數據，出具預測技術報告書為房屋

預售管理提供依據的過程。

5、房屋建筑面積實測繪：房屋竣工后，根據房地產測量規范，對房屋的特征信息

進行實地采集計算，并同時生成房屋物理數據，出具房屋面積測算成果，為房屋

管理提供基礎數據的過程。

6、房屋建筑面積現狀測繪：對房屋現狀進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建

筑面積為現狀面積。主要用于建設工程的房地產權初始登記和轉移登記、舊城改

造、征地拆遷、土地評估、補辦用地或規劃手續等。

7、房屋面積變更測算：因房屋的產權界線、使用功能、房屋屬性（如建筑名稱、

房屋編號）等發生變化而進行的房屋建筑面積測繪。

8、幢：分為自然幢和邏輯狀。自然幢是指一座獨立的，包括不同結構和不同層次

的房屋，邏輯幢是根據數據組織和管理的需要，對自然幢按照結構或類型進行邏

輯分割而成的房屋。

9、層高：上下相鄰樓層樓（地）板結構面之間的垂直距離。

10、樓層凈高：樓（地）面至樓板結構底面之間的垂直距離。

11、自然層：按樓（地）板結構分層的樓層。自然層按照完整的自然數序列（1,

2,3……）計數，夾層、架空層、結構轉換層、設備層、避難層等不計入自然層

數。

12、避難層：建筑高度超過100米的高層建筑中，為消防安全專門設置的供人們疏

散避難的樓層。

13、露臺：與建筑銜接供人們活動的無頂蓋室外平臺；在二層或二層以上建筑利

用下層的屋頂作為上層的戶外活動的無頂蓋平臺也視為露臺。

14、凸窗：為房間采光和美化造型而設置的窗臺高度大于等于0.20米的凸出外墻

的窗。

15、公共（消防）通道：為滿足建筑物消防或通行需要而設置的與市政或小區道

路連通的穿越建筑的通道。

二、計算全部建筑面積的范圍

1、永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總

和計算；

2、房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20M以上部位計

算建筑面積；

3、穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的

回廊部分，層高在2.20M以上的，按其水平投影面積計算；

4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算

面積；

5、房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2.20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機

房及斜面結構屋頂高度在2.20M以上的部位，按其外圍水平投影面只計算；

6、挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算；

7、屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算；

8、與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投

影面積計算；

9、房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算；

10、地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括

采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算；

11、有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計

算；

12、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算；

13、屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算；

14、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m

以上部位的外圍水平面積計算；

15、有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。

三、計算一半建筑面積的范圍

1、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半

計算；

2、獨立柱、單排柱的門廊、車硼、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面

積的一半計算；

3、未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算；

4、無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算；

5,有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

四、不計算建筑面積的范圍

1、層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下

室；

2、突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、

無柱雨篷等；

3、房屋之間無上蓋的架空通廊；

4、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；

5、建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺；

6、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；

7、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋；

8、活動房屋、臨時房屋、簡易房屋；

9、獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線；

10、與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。

五、房屋預售登記測繪（預測）

1、甲方應提供的資料

（1）施工圖設計文件審查報告及通知單復印件；

（2）蓋審核章的藍圖及設計施工圖電子義檔；

（3）人防部門批準或備案的人防工程設計審核批準通知單復印件；

（4）共有面積分攤說明及配套的分攤彩圖原件；

（5）國有土地使用證及宗地界址點坐標成果表復印件一份；

（6）建設工程規劃許可證及其附件、附圖復印件；（7）相關說明。

2、技術交底

（1）部門經理在項目技術交底及工程策劃會議中，對該項目要進行認真仔細分析

研究，并予以確認，做到每個細節不遺漏；

（2）分析研究后，圖測項目如對設計圖紙、分攤說明等有不清楚或有異議時，及

時與客戶聯系進行核實；

（3）下達測繪作業指導書，測繪作業指導書主要包括：分攤部位與分攤說明、陽

臺與平臺露臺、墻后與保溫、樓梯與外樓梯、大廳與樓（電）梯間、地下室與地

下車庫、（走、檐）廊、坡屋頂與躍層、樓頂與附屬用房、物業管理用房、市政

基礎設施類、其他等的測量確認及計算方法。

3、實施測繪

（1）作業人在接到測繪任務后，嚴格按照國家的房產測量規范、地標、有關現行

政策、文件及下達的測繪作業指導書上的技術要求、計算方法對圖紙進行準確測

算、繪圖等作業。

（2）由該項目負責人組織召開“內業聯席會”，針對作業測量中出現的問題要予

以確認并逐一記錄。（特別是規證中的技術指標是否和測算的數據吻合）

（3）作業隊自己所完成的測繪作業要做到：計算出的數據及繪制的圖紙準確無誤,

錯誤消除在自檢和互檢之中，把錯誤降低到最低。

（4）質量管理部對作業組所完成的測繪作業進行全面的檢查，質檢組要在總工程

師的指導下，嚴格按照國家的房產測量規范、有關現行文件及測繪作業指導書上

的技術要求及計算方法對測繪過程進行全面的質量檢查，要做到嚴格把關，做到

100%內業檢查。

4、備案

按房屋預售登記測繪成果備案材料目錄整理好資料去大廳備案。

5、資料提交與歸檔

提交客戶兩份，歸檔一份（按公司的要求進行歸檔）。

六、房屋權屬登記測繪（實測）

1、甲方應提供的資料

（1）實、預測樓號對照表；

（2）公安部門批準的項目坐落證明文件復印件；

（3）建設工程規劃許可證及其附件、附圖復印件；

（4）房屋竣工驗收備案表復印件；

（5）人防部門批準或備案的人防工程設計審核批準通知單復臼件；

（6）共有面積分攤說明及配套的分攤彩圖原件一份；

（7）房屋預售測繪成果報告書復印件一份；

（8）房屋預售合同所附分攤說明復印件（需業主簽字）；

（9）國有土地使用證及宗地界址點坐標成果表復印件一份；

（10）建設工程竣工測量成果報告書復印件；

（11）設計施工圖電子文檔。

2、技術交底

（1）在技術交底及工程策劃會議前，去實測現場進行實地核查，檢查竣工后的建

筑與原設計是否一致，施工過程中是否變更。

（2）實測項目如發現由于設計變更或施工中的改變所引起建筑面積的變化，及時

與客戶聯系進行核實。

（3）下達測繪作業指導書，測繪作業指導書主要包括：分攤部位與分攤說明、陽

臺與平臺露臺、墻后與保溫、樓梯與外樓梯、大廳與樓（電）梯間、地下室與地

下車庫、（走、檐）廊、坡屋頂與躍層、樓頂與附屬用房、物業管理用房、市政

基礎設施類、其他等的測量確認及計算方法；

3、實施測繪

（1）作業組在接到測繪任務后，組織測繪技術人員對該工程項目的圖測進行分析

研究，繪制草圖，嚴格按照國家的房產測量規范、地標、有關現行政策文件及下

達的測繪作業指導書的技術要求及計算方法，對已竣工的建筑進行外業測量，采

集測繪計算所需要的數據。

（2）內業計算前要據以整理草圖，其間如發現有漏測或測錯的部位，要及時返回

現場進行補測、重測，補測的數據圖應附在草圖后。

（3）每一個工程項目外業測量完畢后需有蓋工程項目負責人主持召開“外業聯席

會”，針對外業測量中出現的問題要予以確認，盡量避免下個項目出現類似的問

題；

（4）質量管理部對作業組所完成的測繪作業進行全面的檢查，質檢組要在總工程

師的指導下，嚴格按照國家的房產測量規范、有關現行文件及測繪作業指導書上

的技術要求及計算方法對測繪過程進行全面的質量檢查，要做到嚴格把關，做到

100%內業檢查。

4、備案

按房屋權屬登記測繪成果備案材料目錄整理好資料去大廳備案。

5、資料提交與歸檔

提交客戶兩份，歸檔一份（按公司的要求進行歸檔）

5、房屋數據實地采集前草圖的繪制要求

房屋測量草圖是建筑物、建筑之間相對位置關系和房產調查的實地記錄，是房屋

面積計算和填寫房產登記表的原始依據。

房屋數據實地采集前草圖的繪制要求：

（1）應繪制所要測量房產的界線、分產權界線，共有部分界線及其所在部位；

（2）夾層、架空層、設備層、結構轉換層、避難層等應單獨繪制草圖并注明所在

部位；

（3）應依據相關資料注記共有部分的名稱；

（4）應繪制房屋的平臺、斜坡屋頂下方不計入建筑面積部位的圖形；

（5）應繪制室內墻體、柱垛、煙道、垃圾道、通風道等凸凹部位的圖形。

6、草圖的現場注記應滿足的要求

（1）外業數據采集的草圖記錄必須在實地完成；

（2）房屋測量草圖上的數據只可劃改，不可涂改；

（3）實際測量的數據應標注在草圖的相應位置，當無法標注時，應引至空白處標

注清楚；

（4）草圖上漢字的字頭一律向北（上）注記，數字字頭應向北（上）、向西（左）

注記。沿墻體所測得的邊長數據應當緊靠草圖上相應的墻體處平行于墻體記錄；

（5）應注記現場測量的邊長數據、墻厚數據及層（凈）高數據；

（6）跨墻體、跨構筑物（如在草圖上可顯示的垛、凹槽）測得數據必須在草圖上

標出該長度的起止位置。墻厚數據的圓圈必須壓住該數據所表示的墻體；

（7）應注記房屋坐落、街巷名稱、鄰戶門牌、指北方向、實際樓號、幢號、單元

號、房間號、層數、所在層次、標注實際開門位置等；

（8）應在草圖上標注陽臺的封閉狀況、凸窗的窗臺狀況、平臺的位置及其他特殊

部位說明；

（9）應注記測量員、記錄員、檢查員、儀器編號、測量日期、必要時加注天氣狀

況；

（10）當草圖所示與房屋現實狀況不一致時，宜另繪草圖，也可直接在草圖上修

改，同時應標注被改動部位。

7、房屋數據的實地采集

（1）己建成或局部建成的房屋，需要該房屋的各類可測得數據時，必須進行實地

采集；

（2）據采集采用的設備一般包括：經檢定合格的鋼卷尺、手持式測距儀、紅外測

距儀、全站儀等；

（3）采集的內容一般包括：房屋的邊長數據、房屋的墻體厚度數據、房屋特征點

的位置數據、房屋的房角坐標數據；

（4）實地數據采集時，對于形狀規則的房屋，要進行總尺和分尺邊長數據校核；

（5）實地采集時，相同的套或單元應進行數據檢核，總長度或分段長度應有多余

測量數據；

（6）已竣工房屋存在一些不規則結構時，可使用儀器實測該結構若干特征點或拐

點的點位，通過解析法計算計算建筑面積；

（7）當房屋的邊長較長且直接測量有困難時，或需要校核總邊長與分段之和時而

又無法直接測量總邊長的，可采用儀器實測坐標后計算相應總邊長值。

（8）當一間（單元）房屋的屋頂為斜坡屋頂或房屋的墻體為向內傾斜的斜面，應

分別測量層高在2.20米以上和以下兩部分的邊長數值并輔以略圖說明；

（9）當房屋的墻體為向外傾斜的斜面時，邊長尺寸量取到傾斜位置底部；

（10）當斜坡屋頂及傾斜墻體房屋的層高難于測量時，應量取室內凈高2.10m處，

同時量取相應的定位數據。

（11）陽臺需采集的數據包括：陽臺頂板水平投影尺寸、陽臺圍護結構尺寸、陽臺

頂板水平投影域與陽臺圍護結構水平投影域的相對位置關系、陽臺頂板至底板的

垂直距離。當陽臺的維護結構突出于陽臺底板之外時，還應采集陽臺底板的水平

投影尺寸。；

（12）平臺需采集的數據包括：平臺下方建筑的外圍尺寸、平臺下方建筑外圍與

平臺周邊建筑外圍的相對位置關系；

（13）有柱廊需量取廊柱之間、廊柱與廊的圍護結構之間的相對位置關系；無柱

廊應量取廊的頂蓋投影面積及位置數據。對于異型柱所構成的圍護結構，量取異

型柱2.10米高度處的柱外圍尺寸作為該圍護的尺寸；

（14）窗需要量取窗外側與主體墻的位置關系，量取窗臺與地面之間的位置關系、

窗底板到頂板之間的垂直距離；

（15）墻體分為建筑物室內墻體和建筑物外墻體，采集建筑物內的邊長及室內墻

體厚度數據時，應取未進行裝飾貼面處理的部位進行測量，建筑物的外墻體包括

結構墻體、保溫層以及敷設于其外的貼面、掛層、幕墻等（用于裝飾造型的除外）

實測建筑物外廓邊長及外墻體的厚度時，應沿建筑物外墻體的最外層表面的勒角

以上量取數據。

（16）車位、商業攤位等特殊房屋的數據采集：a）以界址點連線作為界線的車

位，量取相鄰界址點間直線距離及界址點相對位置關系；b）車位、商業攤位有維

護結構的，量取維護結構所圍成的空間距離及維護結構厚度。

（17）對地下空間（含地下室）進行房屋邊長測量時，可實測室內邊長，及外墻

厚度。當外墻厚度無法測量時，可參考建設工程施工圖。

七、現狀測繪（拆遷測繪）

1、拆遷測量的目的

拆遷測量是為配合拆遷評估而進行的房地產測量工作，其目的是為拆遷評估準確

提供產權人院落內建筑物的面積及院落的占地面積。

2、拆遷測量的方法

拆遷測量與其它測量（如地形測圖、地籍測量）既有相同的測量方法，也有不同

的技術要求。其區別為：

（1）地形測圖及地籍測量聯體房無須分開表示，但在拆遷測量中，由于房屋的朝

向、建造時間的差異，其補償的價款不同，因此須根據評估的要求進行分割；

（2）精度上的不同，其它測量的誤差可正可負，而拆遷測量面對的是一家一戶的

個體，少測一厘米，都可能引起異議，因此在拆遷測量中有個約定俗成的原則“誤

差只能是正”。

3、拆遷測量的內容及技術要求，

（1）門牌號、產權人名字填寫要準確，此項以產權證（紅本）為準；

（2）測繪編號的編制：如2008,其中“2”為拆遷測量評估組的組號，“008”為

該組拆遷測量評估進戶的流水號；

（3）在房地產草圖的右上角記錄下產權證上的平面圖及數據，以便用來核對實測

數據；

（4）量測前先畫好房地產草圖，作圖用近似比例尺，借墻或無墻畫虛線，建筑物

一般按逆時針順序編號；

（5）房屋的認定：a）面積大于7平方米，凈高（柱高）大于2米；b）三面有墻,

一面正式門窗；c）屋面有保溫；

（6）數據采集：a）距離測量使用手持測距儀、鋼尺或皮尺，為保證被拆遷戶的

利益及測量評估工作的順利進行，對所測的院落及建筑物需作必要的放尺，放尺

一般不超過10厘米（此數據與甲方協商確定，原則是不引起糾紛），放尺的原則

是放房不放墻，長的多放短的少放。通常的做法是厘米讀數小于5的取5,介于5

和10之間的取10。當放尺受限制時（由于鄰居的原因，一定要保證北房的放尺；

b）建筑物的長寬尺寸及院落的其他尺寸須齊全準確，畫圖要封閉（測量四周），

每完成一戶的測量工作要現場核對數據，確保無遺漏、無錯誤；c）建筑物及院落

的長寬尺寸兩側不等時，要找出不一致的原因，建筑物及院落確實有非直角時，

確定非直角所在的位置并量測面角元素。

（7）聯體房北房要單測，原因是北房的拆遷補償通常比其它房高。兩院落的建筑物

設計尺寸相同時，量測的數據要一致，草圖上注明XX測繪編號與XX測繪編號同

一條脊，以方便資料整理時進行核對；（其中：X代表阿拉伯數字）

（8）同一條街的院落外圍平齊時，垂直街道方向的院落總尺寸要一致，放尺原則要

相同；

（9）測量草圖經檢查無誤并于評估核對后，測量員、記錄員要簽字，準確的填寫測

量日期；

（10）內業成圖計算：作圖要按房地產平面圖模版的樣式統一標準，圖上的各項標

注及計算須準確。

4、拆遷測量的政策性

拆遷測量是一項政策性很強的工作，其資料的準確與否不僅涉及拆遷人和被拆遷

人的利益，也關乎企業的聲譽，這就要求作業人員在工作中盡職盡責，嚴格按《規

范》的要求進行測量，資料須經過檢查驗收后方可發出，堅決杜絕返工，確保測

量成果的標準、準確、可靠。

附件1

CitoRS工作流程

一、前期準備工作

i.“工程管理”建立項目，項目名稱由測繪單位自己確定，便于管理。

2.建立“物理幢”，CiloRS是以物理幢為單位進行作業的。

3.增加/新建DWG文件

?增加原始成果圖，需要對其進行處理，將所有樓層的“建筑面積線、套內面積線、

陽臺面積線、空間扣減面積線、層高不足2.2米面積線、注記”等各類線體分類放置

到同一圖層中。

?新建DWG文件，首先利用“樓層管理”建立物理憧中各個樓層，之后分別在各樓

層中的各種線體圖層中繪制圖形，例如：繪制“01層建筑面積線”那么就需要先把

CAD圖層調整至“01建筑面積線”，然后冉繪制圖形。

4.“房產管理——功能名稱、共有名稱“，添加物理幢中所需功能區與共有部位名稱

5.“房產圖形一一初始化環境”，添加系統所需線型、字體。

二、圖形識別與戶室定義

1.“房產圖形一一樓層管理”，建立物理幢中各個樓層。注意，地下層的“樓層編碼”中不

能含有“0”；房屋附屬層、閣樓層、夾層等樓層，實際樓層為“0”。

2.“房產圖形一一圖形識別”，識別樓層中各類線體到對應的CAD圖層中。該功能中需要

注意的是第9項一一“面積取半的附屬部位”，這里指的是類似于別墅的門廳，且面積取

半，可以算作某已戶室的附屬部位。

3.”房產量算一圖形檢查“，CitoRS處理圖形時是以閉合的空間區域為依據的，所以圖形

中不允許有未閉合的區域。利用“圖形檢查”將所有未閉合的地方修改正確。

4.“房產量算一自動定義”，賦予圖形中每個閉合空間區域一個標識。

三、房屋屬性定義及共有部位分攤指定

1.“房產量算一一共有部位一一指定”，指定物理幢中所有“共有部位”。

2.“房產量算一一注記樓號”

3.“房產量算一一注記單元”

4.