2022年房地產估價師房地產估價理論與方法真題2(總分：100.00，做題時間：150分鐘)一、單項選擇題(總題數：35，分數：35.00)1.

下列建設用地使用權出讓的最高年限中，正確的是______。

（分數：1.00）

A.居住用地為40年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為70年，綜合或者其他用地為70年

B.居住用地為50年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為40年，商業、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為50年

C.居住用地為70年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年

√

D.居住用地為70年，工業用地為40年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為40年解析：目前，建設用地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。以出讓方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經使用期限后的剩余期限。2.建筑物的已使用年限與估計的尚可使用年限之和()耐用年限。

（分數：1.00）

A.等于

B.大于

C.小于

D.A、B、C均有可能

√解析：3.某地區某類房地產2004年4月1日至10月1日的價格指數分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日為100)。其中有一房地產在2004年8月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為()元/m2。

（分數：1.00）

A.2121

B.2200

√

C.1819

D.2242解析：4.商業標準宗地的位置應是()。

（分數：1.00）

A.街角地

B.二面臨街地

C.一面臨街地

√

D.畸零地解析：此題屬于掌握的范疇。是在考查路線價法中標準宗地的選擇。標準宗地的具體要求有很多，在復習的時候應在理解的基礎上進行記憶。5.

開發完成后的房地產適宜銷售的，其價值適用______進行評估。

（分數：1.00）

A.比較法

√

B.收益法

C.成本法

D.推測法解析：6.在無限年的前提下，土地年內地租為300元／m2，購買年為25年，則利息率為()。

（分數：1.00）

A.2%

B.3%

C.4%

√

D.5%解析：7.某宗房地產的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為6萬元，自有資金資本化率10％，抵押貸款常數為8．5％，則該房地產的價格是()萬元。

（分數：1.00）

A.16．87

B.20．56

C.21．68

D.22．47

√解析：購買者要求的稅前現金流量=6×10％=0．6(萬元)，償還抵押貸款的能力=2一0．6=1．4(萬元)，抵押貸款金額：1．4÷8．5％=16．47(萬元)，該房地產價格=自有資金額+抵押貸款金額=6+16．47=22．47(萬元)。8.

某建筑物的實際經過年數為10年，預計可能再使用30年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為______。

（分數：1.00）

A.68%

B.75%

C.76%

√

D.80%解析：q=[1-(1-R)t/(t+n)]×100%=[1-(1-4%)×10/10+30]×100%=76%。9.

某幢平房的建筑面積為150m2，有效年齡為30年，預期經濟壽命為40年，重置價格為800元/米2，殘值率為3%。用直線法計算該房屋的現值為______萬元。

（分數：1.00）

A.5.37

B.4.56

C.3.27

√

D.6.18解析：本題涉及的考點是直線法的計算。已知：t=30年，N=40年，C=800×150=120000(元)，R=3%；該房屋的現值V計算如下：=87300(元)，V=C-Et=120000-87300=32700(元)，即3.27萬元。10.

估價報告經內部審核合格并完成有關簽字、蓋章等手續后，估價機構應按照有關規定或與委托人約定的方式，及時將估價報告交給______。

（分數：1.00）

A.估價師

B.委托人

√

C.地方性審查機構

D.地方級政府解析：交付估價報告是房地產估價的基本程序。估價報告經內部審核合格并完成估價師簽名、估價機構蓋章等手續后，應按照有關規定和估價委托合同約定的方式，及時交給委托人。在交付估價報告時，為避免交接不清引起的麻煩，可由委托人或其指定的接收人在《估價報告交接單》上簽收(接收人簽名并填寫收到估價報告的日期。該日期即為估價報告交付日期)。在交付估價報告時，估價師可主動對估價報告中的某些問題特別是估價報告使用建議作口頭說明。委托人對估價過程或估價報告提出詢問，甚至對估價報告有異議的，估價機構或承辦該項業務的估價師應予以解釋。11.某套住宅的套內建筑面積價格為2600元/m2,已知使用面積為58m2,套內建筑面積為67m2,應分攤的共有建筑面積為6m2。該套住宅的建筑面積價格為()元/m2。

（分數：1.00）

A.2600,00

B.2386,30

√

C.2832,84

D.3003,45解析：12.某宗土地面積2000m2，征地費600元／m2，土地使用權出讓金150元／m2，達到宗地狀況的土地開發費用800元／m2，管理費用100元／m2，貸款利率8％，開發周期為2年，銷售費用率、銷售稅費率和開發成本利潤率分別為6％、10％和15％，土地取得費在項目期初一次支付，土地開發費在開發期內均勻支付，則該宗土地的積算價格為()。

（分數：1.00）

A.1847元／m2

B.2340元／m2

C.2419元／m2

D.2676元／m2

√解析：13.

報酬資本化法的優點不包括______。

（分數：1.00）

A.指明了房地產的價值是其未來各期凈收益的現值之和

B.每期的凈收益或現金流量都是明確的，直觀并容易理解

C.由于具有同等風險的任何投資的報酬率應是相近的，所以不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的房地產來求取報酬率

D.不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益

√解析：14.長期趨勢法應用的假設前提條件為()。

（分數：1.00）

A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來繼續存在

√

B.房地產市場無明顯季節性波動

C.忽略了政府宏觀調控因素對價格的影響

D.市場上能夠找到充分的房地產歷史價格資料解析：15.假設開發法是以()原理為理論依據的。

（分數：1.00）

A.收益遞增原理

B.均衡原理

C.預期原理

√

D.未來趨勢原理解析：16.劉某欲購買某套公寓住宅建筑面積120m2，整個公寓剛剛經過改造采用集中供熱集中空調系統，市場價格為3600元/m2，原來安裝的供熱空調系統拆除費用2000元，回收價值200元，則該公寓的適宜價格為()元。

（分數：1.00）

A.430000

B.430200

√

C.432000

D.432100解析：3600×120-(2000-200)＝430200(元)17.有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/m2，后街路線價為1000元/m2，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為()米。

（分數：1.00）

A.9

B.13.5

C.15

D.18

√解析：2000÷(2000+1000)×27＝18(米)18.

某宗房地產的收益年限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10%。采用未來數據資本化公式法計算得出的該房地產凈收益價格為______萬元。

（分數：1.00）

A.216.33

B.27.56

C.25.02

√

D.276.32解析：19.

某宗面積為3000m2的工業用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/米2。現按規劃擬改為商業用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/米2。理論上應補地價______萬元。

（分數：1.00）

A.78

B.882

C.1210

D.1272

√解析：本題涉及的考點是補地價的測算方法。應補地價的數額計算如下：補地價(單價)=960×5-700×0.8=4240(元/米2)，補地價(總價)=補地價(單價)×土地總面積=4240×3000=12720000(元)，即1272萬元。20.

鋼筋混凝土結構的受腐蝕的生產用房的耐用年限一般為______年。

（分數：1.00）

A.50

B.40

C.35

√

D.30解析：21.()實質上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理。

（分數：1.00）

A.路線價法

√

B.基準地價修正法

C.臨街深度法

D.四三二一法則解析：本題主要考查的是路線價法的理論依據。22.

現有一宗規劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設開發法估價，假設按純商業用途的估算結果為800萬元，按純居住用途的估算結果為1000萬元，則該宗土地的評估價值應為______萬元。

（分數：1.00）

A.800

B.1000

C.1800

D.800～1000

√解析：23.

成本法中的“開發利潤”是指______。

（分數：1.00）

A.開發商所期望獲得的利潤

B.開發商最終獲得的利潤

C.開發商所能獲得的平均利潤

√

D.估價人員任意給定的利潤解析：開發利潤是指房地產開發企業(或業主、建設單位)的利潤，而不是建筑施工企業的利潤。建筑施工企業的利潤已包含在建筑安裝工程費等費用中。開發利潤則是典型的房地產開發企業進行特定的房地產開發所期望獲得的利潤(平均利潤)，是需要事先估算的。24.已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風險補償利率為2.23%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.42%，所得稅抵扣為0.5%，則報酬率為()。

（分數：1.00）

A.7.78%

√

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%解析：31%+2.23%+1.32%+1.42%-0.5%＝7.78%25.

成本利潤率的計算基數不包括______。

（分數：1.00）

A.土地取得成本

B.建設成本

C.管理費用

D.銷售稅費

√解析：26.

市場法適用的條件，是在同一供求范圍內存在著較多的______。

（分數：1.00）

A.類似房地產的交易

√

B.相同房地產的交易

C.相關房地產的交易

D.房地產的市場交易解析：市場法適用的條件是在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易，如果在房地產市場發育不夠或者房地產交易較少發生的地區，就難以采用市場法估價。27.

下列選項中，引起房地產價格上升的原因不包括______。

（分數：1.00）

A.內部經營管理

√

B.通貨膨脹

C.需求增加

D.外部經濟解析：[考點]本題考查的是保值增值。

導致房地產價格上漲的原因主要有以下5個方面：①房地產擁有者對房地產進行投資改良，如重新進行裝修改造，更新或添加設施設備，改進物業管理等；②外部經濟，如政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發展方向，改變城市格局等；③需求增加，如經濟發展、收入增長、人口增加帶來房地產需求增加；④房地產使用管制改變，如將農用地轉為建設用地，將原工業用途改變為居住用途或辦公用途、商業用途，增加容積率等；⑤通貨膨脹，如商品和服務的貨幣價格總水平出現了上漲，即出現了物價普遍上漲。上述5個方面中，房地產擁有者對房地產進行投資改良導致的房地產價格上漲，不是房地產自然增值；通貨膨脹導致的房地產價格上漲，不是真正的房地產增值，而是房地產保值；外部經濟、需求增加、房地產使用管制改變導致的房地產價格上漲，是真正的房地產自然增值。28.

在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時，如果房地產價格的變動過程是持續上升或者下降的。并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用______進行測算。

（分數：1.00）

A.平均增減量法

B.平均發展速度法

√

C.移動平均法

D.指數修勻法解析：當房地產價格時間序列的逐期發展速度大致相同時，可以采用平均發展速度法進行預測。運用平均發展速度法進行預測的條件是，房地產價格的變動過程是持續上升或持續下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否則就不宜采用這種方法。29.估價時點應與()的日期相一致。

（分數：1.00）

A.簽訂估價合同

B.開始估價作業

C.完成估價報告

D.估價結果所屬

√解析：估價時點原則要求房地產估價結果應是估價對象在估價時點的價值。30.

開發完成后的房地產適宜銷售的，其價值適用______進行評估。

（分數：1.00）

A.比較法

√

B.收益法

C.成本法

D.推測法解析：未來開發完成后的房地產適宜銷售的，其價值適用比較法評估；適宜出租或營業的，其價值適用收益法評估。據此，將假設開發法最基本的公式細化為：①適用于未來開發完成后的房地產銷售的公式為：V=VP-C；②適用于未來開發完成后的房地產出租或營業的公式為：V=VR-C。31.在實際估價中，要特別注意估價對象范圍的界定，以下選項中，屬于實物構成范圍內的是()。

（分數：1.00）

A.是否包括特許經營權

B.是否包括債權債務

C.是否強制處分房地產

D.是否包括建筑物內的家具

√解析：32.某建筑物的重置價格為150萬元，經濟壽命為40年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝飾裝修的重置價格為20萬元，平均壽命為4年，經過年數為2年；設備的重置價格為50萬元，平均壽命為10年，經過年數為8年。殘值率假設均為零。則該建筑物的物質折舊額為()萬元。

（分數：1.00）

A.80

B.71.5

√

C.82

D.99.5解析：門窗等損壞的修復費用=2萬元裝飾裝修的折舊額=20×1/4×2=10(萬元)設備的折舊額=50×1/10×8=40(萬元)長壽命項目的折舊額=(150-2-20-50)×1/40×10=19.5(萬元)則該建筑物的物質折舊額=2+10+40+19.5=71.5(萬元)33.

某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發展速度法預測2008年的價格最接近于______元/m2。

（分數：1.00）

A.4800

B.5124

C.5800

√

D.7124解析：=1.065，預測2008年的價格為：V2008=3500×1.0658=5801.56元/m2。34.鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是()。

（分數：1.00）

A.2%

B.3%

C.4%

D.0

√解析：35.

估價中的不同意見記錄______。

（分數：1.00）

A.應作為估價資料保存

√

B.不應作為估價資料保存

C.由估價機構決定是否保存

D.依委托人的意見決定是否保存解析：[考點]本題考查的是保存估價資料。

保存的估價資料應全面、完整，一般包括：①估價報告；②估價委托書和估價委托合同；③估價所依據的委托人提供的資料；④估價項目來源和溝通情況記錄；⑤估價作業方案；⑥估價對象實地查勘記錄；⑦估價報告內部審核記錄；⑧估價中的不同意見記錄；⑨外部專業幫助的專業意見。二、多項選擇題(總題數：15，分數：30.00)36.房地產價格稱為土地混合價，對于同一宗房地產而言，()。

（分數：2.00）

A.房地產價格=土地價格+建筑物價格

√

B.房地產價格=土地價格-建筑物價格

C.土地價格=房地產價格+建筑物價格

D.建筑物價格=土地價格-房地產價格

E.土地價格=房地產價格-建筑物價格

√解析：37.

在房地產估價中，估價方法的選擇是由______綜合決定的。

（分數：2.00）

A.估價對象的房地產類型

√

B.估價方法適用的對象和條件

√

C.估價人員的技術水平

D.委托人的特殊要求

E.所收集到的資料的數量和質量

√解析：38.以下房地產中是基于租賃收入測算凈收益的有()。

（分數：2.00）

A.影劇院

B.普通住宅

√

C.倉庫

√

D.停車場

√

E.汽車加油站解析：39.抑制房地產價格上漲的措施是多種多樣的，它們影響房地產價格低落的速度和幅度不盡相同。抑制房地產價格的措施主要有()。

（分數：2.00）

A.制定最高限價或標準價格

√

B.政府通過調整房地產的供給來平抑房地產價格

√

C.征收房地產交易稅或增值稅

√

D.通過降低存款準備金率

E.建立一套房地產交易管理制度解析：投資利潤率=開發利潤/(土地取得成本+開發成本+管理費用)40.

完好房的成新度可以是______。

（分數：2.00）

A.六成

B.七成

C.八成

√

D.九成

√

E.十成

√解析：41.房地產價格構成中的銷售稅費包括()。

（分數：2.00）

A.增值稅

B.營業稅

√

C.城市維護建設稅

√

D.教育費附加

√

E.房產稅解析：銷售稅費是指銷售開發完成后的房地產應由房地產開發商(此時作為賣方)繳納的稅費，又可分為下列兩類：(1)銷售稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加(通常簡稱為“兩稅一費”)。(2)其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續費等。42.以下屬于估價報告內在質量的有()。

（分數：2.00）

A.估價結果的合理性和準確性

√

B.估價方法選用的正確性和全面性

√

C.估價參數選擇的合理性和準確性

√

D.文字表述水平

E.文本格式及印刷質量解析：43.以下選項中，估價師和估價機構不應承接業務的情形有()。

（分數：2.00）

A.估價需求者惡意壓低估價服務費的估價業務

B.委托人沒有提出明確的估價基本事項的估價業務

C.與自己有利害關系或利益沖突

√

D.超出了本機構業務范圍

√

E.自己的專業能力難以勝任

√解析：44.收益法，是根據土地收益求取土地價值，根據建筑物的收益求取建筑物的價值，或根據房地收益求取房地價值。但當需要利用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取土地的價值或建筑物的價值時，則要采用()。

（分數：2.00）

A.房地剩余技術

B.市場剩余技術

C.土地剩余技術

√

D.建筑物剩余技術

√

E.自有資金剩余技術解析：45.

下列房地產抵押估價活動中，符合估價行為規范的有______。

（分數：2.00）

A.估價師向某銀行說明其為借款人并回避該房地產抵押估價業務

√

B.估價師要求估價委托人提供房地產權證復印件，同時查驗原件

√

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明

√

E.估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結果的意見解析：選項A，房地產估價師和房地產估價機構應回避與自己、近親屬、關聯方及其他利害關系人有利害關系的房地產估價業務；選項B，房地產估價師和房地產估價機構應勤勉盡責，對估價委托人提供的估價所依據的資料應進行審慎檢查，應收集合法、真實、準確、完整的估價所需資料；選項C、選項E，房地產估價師和房地產估價機構應正直誠實，不得按估價委托人或其他單位、個人的高估或低估要求進行估價，也不得按預先設定的價值或價格進行估價；選項D，房地產估價師和房地產估價機構對于部分超過自己專業勝任能力的工作，應聘請具有相應專業勝任能力的專業人員或專業機構提供幫助，并應在估價報告中說明。[考點]房地產估價職業道德。46.

下列關于房地產制度的政策，錯誤的說法有______。

（分數：2.00）

A.低價格政策并不意味著造成房地產價格的絕對水平低下

B.高價格政策并不意味著造成房地產價格的絕對水平很高

C.高價格政策意味著造成房地產價格的絕對水平很高

√

D.低價格政策意味著造成房地產價格的絕對水平低下

√

E.高價格政策一般是政府對房地產放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產價格解析：房地產價格政策是指政府對房地產價格高低與漲落的態度及其采取的相應管制或干預方式和措施等。房地產價格政策抽象來看可分為兩類：①高價格政策，一般是指政府對房地產價格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產價格。②低價格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產價格上漲。高價格政策促進房地產價格上漲，低價格政策造成房地產價格下降。但是低價格政策并不意味著造成房地產價格的絕對水平低；高價格政策也不意味著造成房地產價格的絕對水平高。47.一名合格的房地產專業估價人員,在房地產估價方面要具有()。

（分數：2.00）

A.扎實的理論知識

√

B.廣泛的人際關系

C.豐富的實踐經驗

√

D.良好的職業道德

√解析：48.下面()是計入商品住宅價格的費用。

（分數：2.00）

A.征地費

√

B.建筑安裝工程費

√

C.住宅小區內的營業性用房建設費用

D.住宅小區內設施的建設費用解析：49.

下列房地產估價活動中，不符合職業道德的行為有______。

（分數：2.00）

A.某估價機構承接了該機構某股東財產的司法鑒定評估

√

B.某估價機構在承接估價業務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關專家提供專業幫助

C.某估價機構把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業資料提供給房地產估價行業組織檢查

√

D.估價委托人對估價結果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業務簡單，某估價機構按其要求完成了估價

√

E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告

√解析：本題考核的是房地產估價師的職業道德。對于A選項，估價機構對于有利害關系或利益沖突的要回避。對于D選項，估價師要堅持獨立、客觀、公正原則進行估價。E選項，不得允許他人使用自己的名義在估價的報告上簽字、蓋章。對于某項估價業務，對于其中部分超出自己專業勝任能力的工作，應當主動聘請具有專業勝任能力的估價師或者有關專家提供專業幫助。所以B是符合職業道德行為的。50.

根據房地產的合法原則，下列選項中______屬于以抵押為估價目的的估價對象。

（分數：2.00）

A.權屬有爭議的房地產

B.用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產

C.土地所有權

D.普通居民住宅

√

E.高檔公寓

√解析：法律法規和政策規定不得抵押的房地產，不應作為以抵押為估價目的的估價對象。《物權法》規定：“下列財產不得抵押：(一)土地所有權；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；(三)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產；(五)依法被查封、扣押、監管的財產；(六)法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。”《城市房地產抵押管理辦法》第八條規定：“下列房地產不得設定抵押：(一)權屬有爭議的房地產；(二)用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；(三)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產；(五)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；(六)依法不得抵押的其他房地產。”三、判斷題(總題數：15，分數：15.00)51.房地產價格通常有上下波動，在短期內可以看出其變動規律和發展趨勢。()

（分數：1.00）

A.正確

B.錯誤

√解析：52.在求取開發完成后的房地產價值時，通常就是采用市場法，將類似房地產的市場價格作為其價值。

（分數：1.00）

A.正確

B.錯誤

√解析：在求取開發完成后的房地產價值時，通常是采用市場法并考慮類似房地產市場價格的未來變動趨勢，或者采用市場法與長期趨勢法相結合，即根據類似房地產過去和現在的中場價格及其未來可能的變化趨勢來推測。53.土壤受到污染的土地，地價會降低；房屋所在土地的土壤如果受到污染，房價會降低。()

（分數：1.00）

A.正確

√

B.錯誤解析：54.

有一棟4層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價值為第一層的1.05倍，第三層的房地價值為第四層的1.15倍，第四層的房地價值為第二層的91%。按房地價值分攤法計算得出第三層占有的土地份額約為27%。

（分數：1.00）

A.對

√

B.錯解析：55.可修復的損耗是經過修理后可恢復其原有功能的損耗，反之，為不可修復的損耗。()

（分數：1.00）

A.正確

B.錯誤

√解析：56.

預計某宗房地產未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎上減少3萬元，則該宗房地產的合理經營期限為12年。

（分數：1.00）

A.對

B.錯

√解析：該宗房地產的合理經營期限為：A-(n-1)b=0，n=(38/3+1)年=3.67年。57.

資本化率和報酬率都是將房地產的未來預期收益轉換為價值的比率，前者是某種年收益與其價格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現值的比率。

（分數：1.00）

A.對

√

B.錯解析：58.假設開發法是評估新開發完成的房地產價格的成本法的倒算法，是成本法的一種。()

（分數：1.00）

A.正確

B.錯誤

√解析：59.

估價報告應用有效期不同于估價責任期：如果估價報告超過了其應用有效期還未得到使用，則估價責任期就是估價報告應用有效期；如果估價報告在其應用有效期內得到使用，則估價責任期應到估價服務的行為結束為止。

（分數：1.00）

A.對

√

B.錯解析：60.最高最佳利用不是無條件的最高最佳利用，而是在法律、法規、規章、政策和出讓合同等允許范圍內的最高最佳利用。()

（分數：1.00）

A.正確

√

B.錯誤解析：61.

房地產因土地面積不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等，其價值通常可以得到保持，甚至隨著時間的推移而自然增加，即投資增值。

（分數：1.00）

A.對

B.錯

√解析：[考點]本題考查的是保值增值。

外部經濟、需求增加、房地產使用管制改變所引起的房地產價格上漲，是真正的房地產自然增值。62.合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。()

（分數：1.00）

A.正確

√

B.錯誤解析：63.一般物品與土地在本質上都是勞動的產物。()

（分數：1.00）

A.正確

B.錯誤

√解析：一般物品是勞動的產物，而土地本質上不是勞動創造的。64.收益期限是指預計估價對象未來可以獲取收益的時間，具體是自估價時點起至估價對象未來能獲取收益之日止的時間。()

（分數：1.00）

A.正確

B.錯誤

√解析：65.

一般的建筑物適用于重建價格，有歷史美學價值的建筑物適用于重置價格。

（分數：1.00）

A.對

B.錯

√解析：按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新購建成本分為重置成本和重建成本。①建筑物重置成本又稱建筑物重置價格，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備及建筑技術和工藝等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應得利潤。②建筑物重建成本又稱建筑物重建價格，是指采用估價時點的建筑材料、建筑構配件、建筑設備及建筑技術和工藝等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應得利潤。③重建價格與重置價格通常不同。一般的建筑物適用重置價格，有歷史或美學價值的建筑物適用重建價格。但因年代久遠、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構配件和建筑設備，或因建筑技術、工藝和標準改變等，使“復制”有困難的建筑物，一般只好使用重置價格，或者盡量做到“形似”。四、計算題(總題數：2，分數：20.00)66.

某賓館共有400個標準間和100個套間，標準間每個每天200元，套間每個每天350元，年平均空房率25%。餐飲收益為客房收益的30%。客房運