2015年10月30日人人筑巢策劃部包頭維多利廣場商業定位招商構思稿2024/10/212目錄第一部分、項目理解1.1項目思考第二部分、商業定位2.1包頭市商圈總結2.2東河區商圈總結2.3項目商業定位2.5項目功能定位2.6項目定位業態說明2.7項目消費群定位2.8項目招商運營31第一部分、項目理解1.1項目思考2024/10/21本案東河主干道“巴彥塔拉大街”東河傳統商業集中商圈北側為東河主干道巴彥塔拉大街，配套設施較為齊全，北側有大量住宅，為項目的目標客群，但東河普遍消費能力不高，東北角的東河傳統商業商圈將截留部分東河消費者。1.1項目思考2024/10/21本案為東河中心南北向城市主干道，項目位于巴彥塔拉大街南端，東西方向車流可方便到達，連接青山昆區九原，可帶來部分消費客群；公園路、一中西路、南門外大街分流部分老商圈的消費客群。東河傳統商業集中商圈61第二部分、商業定位2.1包頭市商圈總結2.2東河區商圈總結2.3項目商業定位2.5項目功能定位2.6項目定位業態說明2.7項目消費群定位2.8項目招商運營7商圈概況本地商業分為4大主流商圈，包百商圈為全市最核心商圈，其次為娜琳及東河商圈，區域內輻射為主，對外輻射力相對較弱。包頭集合商業總體量約71萬平方米，其中體量最大的為萬達廣場，達到11萬平方米，維多利、神華和大紅門超過6萬平，其余的均在3萬平方米以下；包頭本地商業市場分為4大主流商圈，分別為包百商圈、娜林商圈、神華商圈、東河商圈；百貨、超市、專業市場和小市場仍是主要業態，商業品牌豐富，市場租金整體較低。包百商圈娜琳商圈東河商圈萬達本案神華商圈8包百商圈—簡介包頭唯一的城市級商業中心，50年代起步，是城市商業的源頭。規模最大的以零售為主、多元化經營的商業中心區域，復合業態，具有很大的影響和輻射力。區域-包百商圈是以鋼鐵大街與包百步行街交叉點為軸心，形成的商業集中區域，屬于包頭市傳統商業中心；面積-目前包百商圈的商業經營面積近30萬平方米，在包頭市、自治區享有較高的知名度和美譽度；客群-包百商圈是以包頭百貨為核心形成的目前全市規模大的以零售為主、多元化經營的商業中心區域，該商圈主業主要集中在昆百商圈；業態-大型百貨商業、步行街、超市、專業市場、街鋪等多種商業形態組成；地位-當地客群心中購物的首選區域。維多利廣場包頭百貨大樓維多利2.1包頭市商圈總結9包百商圈主要以包百大樓、包百時代百貨、王府井、金融商廈、為一購物、東方明珠、維多利商廈等商場組成。其中，王府井、包百大樓以及維多利商廈經營狀況良好。鋼鐵大街鋼鐵大街包百商圈—商業分布2.1包頭市商圈總結10包百商圈—業態統計包百商圈業態組合以百貨、商業街為主，業態復合，經營檔次以中檔為主，高檔為輔，品牌和檔次上仍具有提升的空間。聯營租賃結合，平均扣點在20%左右。名稱體量㎡層數業態經營模式平均扣點/租金(天/㎡)經營檔次價格帶經營狀況金榮商廈300005層服裝+電器+小商品租賃租金：2-5元低檔40-800元

☆☆王府井百貨230005層百貨+超市聯營扣點：20%-25%中高檔200-3000元☆☆☆☆☆包百大樓250005層百貨聯營扣點：21%-23%中檔200-3500元☆☆☆☆泰富時尚百貨80004層百貨聯營扣點：19%-21%中檔50-1500元☆☆萬易·時尚匯340005層服裝+小商品租賃租金：3-6元中低檔50-1000元☆☆為一購物廣場120006層百貨聯營扣點：15%-18%中低檔100-2000元☆☆榮資商廈280005層服裝+兒童租賃租金：2—7元中低檔30-1200元

☆☆老鼠街購物廣場140004層服裝+小商品租賃租金：3-7元低檔50-500元☆☆☆維多利商廈668007層百貨+超市聯營扣點：20%-28%中高檔200-4000元☆☆☆☆包百時代百貨170004層百貨+超市聯營扣點：19%-23%中低檔100-1000元☆☆包頭唯一的城市級商業中心，包百商圈的地位無可撼動，商場功能單一，缺乏功能互動,缺少休閑、娛樂、餐飲項目，功能設計缺乏復合性和便捷性！停車位嚴重不足，主力店提升空間有限。2.1包頭市商圈總結11娜林商圈—簡介娜林商圈是集購物、休閑、娛樂、餐飲消費為一體的城市副中心商圈，復合業態。區域-娜林步行街為中心，以文化路、幸福路為界限形成的“十”形狀商圈；客群-消費客群以青山區為主，昆區、東河區為輔，消費人群以中低收入者為主；業態-商圈內代表商業有娜林商廈、寶林大廈、紅房子商城、向陽市場、向陽商貿城、凱萊購物中心、小霸王電器城、永盛成購物中心等各種商業業態以及一些臨街店鋪組成，經營業態包括百貨商場、專業市場、專賣店、超市等；地位-當地城市副商圈。2.1包頭市商圈總結12娜林商圈—商業分布娜林商圈主要以娜林廣場、王府井百貨、時代財富、紅房子商城、光彩商城、北京華聯等商場/超組成。其中，王府井、向陽市場經營狀況良好。文化路文化路2.1包頭市商圈總結13名稱體量㎡層數業態經營模式平均扣點/租金(天/㎡)經營檔次價格帶經營狀況紅房子商城30004層小商品/服飾租賃租金：1-5元低檔100-300元☆☆光彩商城55003層服裝市場租賃租金：2-6元低檔30-300元☆☆☆☆凱萊購物廣場150004層服裝+兒童+小商品租賃租金：2-5元中低檔30-610元☆向陽市場85902層服裝/飾品專業市場租賃租金：0.5-2元低檔10-200元☆☆王府井百貨320005層百貨+超市聯營扣點：20%-25%中高檔60-8000元☆☆☆☆☆娜玲廣場100005層百貨自營+租賃租金1.5-2.5元，扣點18%中檔30-800元☆☆☆時代財富地下商城——地下1層服裝+兒童+小商品租賃租金：3.5-5.5元低檔10-500元☆☆北京華聯超市150004層超市+服裝自營+租賃租金：1.5-6元中檔15-1000元☆☆☆☆☆娜林商圈—業態統計消費人群以中低收入者為主，中低檔業態，經營狀況良莠不齊集購物、休閑、娛樂、餐飲消費為一體的城市副中心商圈，經營檔次以中低檔為主。隨著現代化王府井百貨、北京華聯超市和娜琳商廈向現代化商業的轉形，娜林商圈逐漸向高檔時尚商圈的方向發展。2.1包頭市商圈總結14神華/萬達商圈簡介神華商圈屬于綜合性的高檔消費商圈，餐飲業比較繁榮。萬達廣場2009年開業后，成為區域商業中心，屬于新興商業中心。名稱體量㎡層數業態經營模式平均扣點/租金(天/㎡)經營檔次價格帶經營狀況萬達廣場1100005層購物中心聯營+租賃租金3-5元，扣點21%中高檔50-4000元☆☆☆☆神華億佰藍天購物中心630003層購物中心聯營扣點：20%-30%中高檔800-50000元☆☆☆2010年11月，包頭青山萬達廣場營業。項目總投資35億元，由大型商業綜合體、寫字樓、公寓、住宅等多種業態組成，具有購物、娛樂、休閑、文化、居住等功能。萬達廣場同時帶動東側體育館道業態轉型，從2009年之前的體育用品一條街，逐步發展成為現如今的快速“食尚”為主業態，成為區域經濟增長極。位于神華商圈核心，包頭市首座街區型購物場所；商城占地五萬平米，鏈接藍天購物廣場、永盛城超市、神華大酒店，經營以時尚精品為主，健身餐飲為輔，設計店鋪500多個，屬于包頭市集餐飲、娛樂、購物、休閑功能為一體的新型商業項目；客群：本地及周邊縣市中高檔收入人群。神華購物中心周邊已經形成綜合性的中高檔消費商圈，但業態組合混亂，賣場設計不合理，功能的互補性弱。城市高端商品缺乏，高端消費存在外流現象，商場經營狀況一般，但餐飲業比較繁榮。萬達功能復合，商業模式實現創新，相對包頭市場具有綜合優勢。在體量和品牌檔次上，沒有與城市核心商業中心拉開差距，同質競爭壓力大區位條件較差，交通不便，不利于商業發展。2.1包頭市商圈總結15區域-東河區的商圈主要為商貿商圈（包括：東百，包百東河店，大紅門，環城路商業街），其發展前身是位于環城路與和平路的交界口的舊區委。區委搬遷后，逐漸發展為純商業化的地區；客群-消費客群以區域為主，消費人群以中低收入者為主；業態-商圈內代表商業有包頭百貨大樓、通順商業城、商貿大廈、東百商城、大紅門服裝城、維多利廣場（維多利新天地）等商場/超組成，主要經營飾以及小商品；地位-當地城市副商圈。19世紀開始發展，包頭最老的城區，商業最早的聚集地，集市為初始狀態發展至今，商業發展以低價零售、批發類為主2.2東河區商圈總結2024/10/21東河商圈主要以包頭百貨大樓、通順商業城、商貿大廈、東百商城、大紅門服裝城、維多利廣場新天地等商場/超組成。其中，包百大樓、通順商貿城、東百商城經營狀況良好。東河勸業城維多利大商城維多利新天地欣龍商貿城大紅門服裝城通順商業城商貿大廈東百商城太平洋商貿包頭百貨大樓2.2東河區商圈總結17名稱體量㎡層數業態經營模式平均扣點/租金(天/㎡)經營檔次價格帶經營狀況東百商城161004層百貨聯營扣點：19%-23%中低檔100-1200元☆☆☆太平洋商業廣場75004層鞋城+家具城租賃租金：1.8元-2元低檔50-300元☆☆商貿大廈42004層服裝專業市場聯營扣點：15%低檔19-500元☆☆☆大紅門服裝城750005層服裝專業市場租賃租金：2.5-4.5元低檔50-600元☆☆☆包頭百貨大樓160004層百貨+超市聯營扣點：23%-28%中檔100-2000元☆☆☆☆☆欣龍商貿城260001層服裝專業市場租賃租金：2.2—2.6元低檔10-300元☆☆東河勸業城75003層服裝專業市場租賃租金：2.8—3.6元低檔10-200元☆☆通順商業城160001層服裝+小商品租賃租金：2.5—3元低檔15-200元☆☆☆☆環西市場180004層服裝+餐飲租賃租金：2.8—3.6元低檔5-199元☆☆東河商圈主要經營以服飾以及小商品，產品種類以中低檔為主，租金較低，營業狀況一般。2.2東河區商圈總結2024/10/21

總結從整個包頭市商圈商業業態布局來看，無論是萬達的第四代商業。還是舊有商圈業態，主要業態還是以傳統商業為主，如何使我項目在四面楚歌的商圈中，殺出一條血路，是一個值得深思的問題。所以我項目的商業定位必須走差異化，獨樹一幟。既要包頭市商業沒有，有要落地、招商方便執行。2024/10/212.3項目商業定位1、2到5層兒童主題歡樂城、2、泛教育品牌教育機構2024/10/212.3項目商業定位-2到5層兒童主題歡樂城、二層定位：

教育產業嬰幼兒早教兒童職業體驗館三層定位：兒童商品童裝玩具童車兒童書海四層定位：特色服務兒童攝影兒童健身（游泳、健身）主題餐廳五層定位：

休閑娛樂室內軟體游樂室內電動游樂主題樂園兒童餐飲兒童休閑兒童娛樂兒童百貨兒童運動兒童消費引領產業親子活動2024/10/21一層及底店定位：泛教育基地(知名培訓機構）包含從育齡兒童開始到青少年的泛教育項目，如：各類特長培訓班。擊劍、柔道、網球等各類體育培訓班!打造“我有、你無、他需”的兒童主題歡樂城1.兒童零售：其中包括童裝、童鞋、玩具、快消品（奶粉、尿片等）、童車等。現趨勢為集合店形式，一站式的零售綜合商店，店內匯集多種品牌及適合不同年齡層的商品，面積一般為1000-3000平方米。2.兒童游藝娛樂：分為幼童（0-7歲）游樂園及大童（7-16歲及以上）游藝中心。其中幼童游樂園面積一般為250-400平方米，游藝中心面積為1000-3000平方米。3.兒童主題樂園：最新的兒童游樂場所，多達幾十種場景布置，配套化妝、道具等因素給孩子身臨其境的體驗，以及正面的引導和傳教，深得家長睞，對物業要求較高，面積需求4000-10000平方米.4.兒童服務類：包括兒童教育、SPA、餐廳等配套服務項目，在娛樂和購物的同時讓孩子以及家長更親密的接觸和交流，真正做到以兒童為主導的家庭消費。兒童產品業態布局說明20世紀90年代中期前，兒童商品零售主要以百貨商場為平臺，呈現較散亂的粗放型經營模式。當時，除了各地國營背景的婦女兒童用品商店外，我國基本沒有上規模的兒童商品專業零售商。進入90年代后，隨著家庭收入水平的提高以及兒童商品的豐富和創新，我國兒童商品零售規模快速成長。也正是在這樣的背景之下，國外及港臺地區發展較成熟的兒童用品專營店經營模式被引入國內。兒童零售,其中包括童裝、童鞋、玩具、快消品（奶粉、尿片等）、童車等。現趨勢為集合店形式，一站式的零售綜合商店，店內匯集多種品牌及適合不同年齡層的商品，面積一般為1000-3000平方米。兒童零售兒童零售品牌招商需求兒童零售（集合大店）兒童游藝娛樂，分為幼童游樂園及大童游藝中心。游樂園是專門為身高130cm以下的，年齡約為0‐7歲的兒童設計的室內兒童健身館。球池，椰子樹，乘浪水床，瀑布滑梯等豐富多樣的先進游戲設備給孩子創造一個健康，安全的游玩空間。讓孩子們擁有一個歡樂多彩的童年。游藝中心以電子游藝設備為主，專門針對年齡約為7-16歲兒童及成人的室內游樂場所。籃球機，捕魚，娃娃機，賽車模擬，射擊模擬等等一應俱全，并配合不同年齡不同主題的裝修及場景布置，給各個年齡的客層以及家庭帶來適合的休閑娛樂選擇。兒童游樂園及游藝中心已成為現代購物中心不可缺少的業態組成部分，超強的集客能力，能夠帶來周邊業態，如餐飲、零售的銷售收入增長，大幅度的增加了目的消費的客流量及延長了顧客的逗留時間。兒童游藝娛樂兒童游藝娛樂品牌兒童主題樂園兒童主題樂園的體驗教育是一種嶄新的教育思想。據悉，2000年6月1日召開的全國少先隊第四次全國代表大會提出今后一個時期各級少先隊組織要引導少年兒童在實踐中體驗的任務，并首次提出了“體驗教育”思想；共青團中央、全國少工委《關于動員和組織少先隊員在實踐中體驗的實施意見》中又對體驗教育作了概要式的描述。鑒于《中國校外教育工作年鑒》的描述，體驗式教育正是中國當前新形勢下的一種教育理念，很好地結合了我國的文化和國情，而人與人、人與社會、人與自然、人與自我的體驗教育活動即其核心內容。這種模式為兒童以自己的身份和視角去參與體驗，感受參與的真實、快樂以及辛勞，從而獲得真情實感，在道德選擇中形成良好的習慣，營造了一個優秀的生活實踐平臺，解決了少年兒童生活角色單一的問題。通過角色體驗，可以讓他們自然接受我們所要傳遞的思想觀念和行為方式，不同于以往簡單的說教和強硬的灌輸。這對孩子的影響會更為深刻、更為持久。而在這種純粹的教育理念中滲透商業元素，是很多商家一直在探求的一種新型商業模式。兒童主題樂園品牌招商條件兒童服務兒童游泳SPA，是嬰兒站立行走前的唯一自主運動，能增強體質、促進發育、提高平衡能力，配以理發，臍部護理等服務使嬰兒得到全面的呵護。兒童攝影近年來已深受年輕父母的喜愛，能夠為孩子留下成長的印記、歡樂的瞬間，更多年輕家長選擇了專業兒童攝影機構的專業服務。兒童攝影機構已成為兒童服務項目不可缺少的部分。嬰幼兒輔助設施是商場自行設立的服務項目，包括有換尿片、哺乳、洗護等設施的場所，一般設立在兒童活動較多或家庭逗留時間較長的區域，如游樂場或餐廳附近，體現商場對顧客無微不至的體貼和關心。兒童服務包括兒童教育、兒童游泳SPA、兒童攝影、嬰幼兒輔助設施等。近年來，隨著我國社會、經濟、文化事業的不斷發展，基礎教育的普及，新一代兒童的早期教育得到越來越多的關注。2010年底，國務院發布了《中國國家中長期教育改革和發展規劃綱要（2010-2020）》，強調了幼兒教育的重要性，接著又出臺了發展幼教事業的一系列具體規定，回應了廣大群眾和幼兒家長的普遍訴求，展現了幼教和早教事業的廣闊前景。兒童體驗主題商業：市場研究1、市場潛力與發展機遇2、產業細分與目標群體定位3、發展理念與思路

市場研究|市場潛力與發展機遇

第四波嬰兒潮帶動的兒童產業機遇分析1980—2015每年的新生兒數量及城市化數量根據我國第六次人口普查（2010年）數據，我國0-14歲人口為2.22，占總人口數的16.60%。根據我國第六次人口普查（2010年）數據，我國0-14歲人口為2.22億，占總人口數的16.60%。目前全國已經放開二胎政策，未來對兒童產業帶來前所未有的的利好局面。數據來源：中國兒童產業研究中心1980—2015每年的新生兒數量及城市化數量

一、市場研究|市場潛與發展機遇財富漏斗效應使得兒童消費在家庭消費中扮演的角色越來越重要；據調查，80%的家庭，兒童支出占家庭支出的30%~50%，孩子的消費已經成為家庭消費的最大支出之一。——中國兒童產業研究中心數據第四波嬰兒潮帶動的兒童產業機遇和未來第五波的由放開二胎政策帶來的兒童產業機遇分析：

一、市場研究|市場潛力與發展機遇

幼兒園托費：2000，飯費：400，雜費20；鋼琴：600，輪滑：200，國畫120，珠心算：240，舞蹈200；衣服：300，食物和零食：400，玩具、書和光盤：100；看演出及節目：100（不包括大人陪同費用），旅游：200；奶粉：100，看病不能報銷部分：50；總計：5039元

不包含保姆費及教育基金等費用。第四.五波嬰兒潮帶動的兒童產業機遇分析一個中國4歲女孩的日常消費案例（單位：元/月）一、市場研究|市場潛力與發展機遇第四、五波嬰兒潮帶動的兒童產業機遇分析中國兒童消費群體可細分為3~6歲，7~11歲，12~15歲；家庭在對孩子成長教育的各個階段、各個項目上都有較大投入比例。

中國3~15歲兒童各年齡段消費特征數據來源：融道中國《中國兒童職業體驗行業發展研究報告（2011-2014）》我國歷年兒童產業上市企業數據來源：融道中國《中國兒童職業體驗行業發展研究報告（2011-2012）》第四波嬰兒潮帶動的兒童產業機遇分析一、市場研究|市場潛力與發展機遇一、市場研究|市場潛力與發展機遇龐大的兒童消費市場根據最新的城市消費調查，我國0~14歲的兒童2.22億，占總人口的16.60%；我國城市兒童消費在家庭總支出中所占比例在30%~50%之間，全國0~14歲孩子年消費總量過萬億元；目前兒童業態在綜合性購物中心所占面積不足5%，較合理的規劃應為15%~25%；兒童消費不僅規模繼續擴大，其性質也從保障基本生活消費、追求享樂性消費發展到強調成長性消費。一、市場研究|產業細分與目標群體定位兒童體驗主題商業地產案例職業體驗型主題樂園型職業體驗型兒童主題家庭消費綜合體『星期八小鎮』『KIDZANIA』『深圳babycity』『北京snoopy樂園』完整貨幣體系，體驗社會角色的親子樂園；寓教于樂的情景體驗天地；為孩子提供全面的角色體驗虛擬的故事背景，完整的貨幣與教育體系；√選擇高標準合作伙伴，打造巨大產業鏈寓教于樂，盡享童年時光；讓消費者在購物的同時還可以置身在童話世界里以兒童和親子生活為中心來規劃運營；全方位呵護兒童成長，樹立一個行業標桿式創新綜合教育平臺一、市場研究|產業細分與目標群體定位

目標群體定位：主體受眾分析一、市場研究|產業細分與消費者定位目標群體定位：延伸受眾分析一、市場研究|市場細分與目標群體定位

打造以“兒童體驗”為特色以“家庭群體”為重度目標消費群的商業新模式目標群體定位電子商務沖擊帶來線下購物形態的變革。隨著電子商務的不斷發展，線下購物的便利性遠不及電子商務，商業地產該如何應對電商的沖擊？不僅賣商品，同時提供一種生活方式；滿足休閑、娛樂為主的體驗式消費需求是第一位的；“家庭式停留消費”是商業綜合體發展的新動力；購物中心由購物場所變為活動場所，由女性群體變成以家庭群體為重度目標消費群；家庭群體的核心是兒童，兒童是家庭出游的驅動力！據調查：全國三線城市購物中心的消費者中、三口之家占到69%；其中70后占到47%，80后占到36%；傳統百貨商場，人均停留時間為1小時；家庭式購物場所里，人均停留時間是4.3小時。

打造全產業鏈、全體系兒童體驗商業綜合體目前，中國多數省份都已建有兒童職業體驗館，主要集中在中東部地區。截止2015年7月，全國共開業133家兒童職業體驗館。——融道（中國）調研數據兒童體驗主題型商業運營的競爭力KPI家長活動模式：以上海星期八小鎮為例選擇場內活動家長的行為模式及商業效應：星期八小鎮活動分上午、下午兩場，時間分別是上午：10：00~14：00、下午15：30~19：30。每場時間都橫跨一個用餐時段。這樣的安排為商場餐飲類商家帶來商機。體驗每項工作需要時間為15分鐘左右，等待期間進入場館的家長可以聽一場親子教育課程、或是攝影講座、或是做個簡單的美甲，或是選購兒童商品。

選擇場外活動家長的行為模式及商業效應：媽媽可以盡情購物2.5小時并作一次SPA（1.5小時，通常200元/次），或是做一場瑜伽（1小時，辦卡折合150元/次）+美發（1小時，200~500元）+購物（2小時，無法統計）；爸爸可以打幾場桌球（30元/小時）或是邊看書邊喝咖啡（50元/人）、或是酣暢玩一把電玩（無法統計）；或是父母一同享受難得的二人世界：一起看場電影（1.5小時，160元/兩人）延伸到祖父母輩，主打養生保健，祖父母可以聽一次養生課程、或品茗選購茶葉或是做一次足療。二、關鍵要素|業態組合與商家組合通過業態和商家組合，達到功能的協同；除了兒童體驗主力商家外，消費者對流行時尚的認知度高，就應該采取沒有主力店，以次主力店和小商鋪為主的組合模式。在項目發展的不同階段，主力店和小商鋪的配比應該尋求一種平衡，既要保持經營的穩定性，又要不斷提升租金水平。兒童體驗主題商業地產開發及投融資模式

兒童體驗主題商業地產運營管理策略增加主題類型，采用積分、貨幣等方式增加消費粘性；

增加收入類型，除了體驗館的門票、植入廣告外，增加早教、培訓、運動健身等全體系兒童產業項目，增加成人群體的消費類型；增加親子互動環節，注重家庭情感的培育，在產品和業態規劃上增加父母和子女互動的空間、為家長提供交流休息的空間，并增加主體性的消費空間等，提高商業坪效；收費模式：收費方式和體驗時間靈活，因地制宜；通過企劃多種活動解決時間硬傷問題，解決周一到周五的客源問題。最大程度的整合政府和兒童教育系統的資源，聯合運營，保證持續人流。整合周邊兒童活動配套資源，針對兒童這一細分市場，提供一站式的兒童消費環境，在業態規劃上保證人流連續性。業態分析總結

我國16歲以下的兒童約4億，全國年兒童用品消費約6000億元。預計在今后幾年，隨著我