梵華里特色商業小鎮建設項目可行性研究報告目錄TOC\o"1-3"\h\u7931第一章總論 第一章總論1.1項目背景1.1.1項目名稱梵華里特色商業小鎮建設項目可行性研究報告1.1.2承辦單位概況企業名稱：貴陽仟坤文創置業有限公司法定代表人：李國華地址：貴州省貴陽市白云區中環街與七一街交匯處辦公樓2樓經營范圍：法律、法規、國務院決定規定禁止的不得經營；法律、法規、國務院決定規定應當許可（審批）的，經審批機關批準后憑許可（審批）文件經營;法律、法規、國務院決定規定無需許可（審批）的，市場主體自主選擇經營。基礎設施項目的投資、建設和經營管理；市政基礎設施周邊一定范圍內土地的開發利用，土地一級開發及土地整理；市政配套設施周邊廣告業務；停車場綜合性開發和經營管理；房屋拆遷安置、棚戶區改造、城中村改造、經濟適用房及廉租房建設、舊城改造、新區開發、住房建設；非金融性項目投資的管理及咨詢（不含投融資理財、投融資理財咨詢業務，不得從事非法集資、非法吸收公眾存款等違法金融活動，不得從事未經批準的金融活動）；房地產開發經營；房屋工程建筑；道路、隧道和橋梁工程建筑；工程準備（不含爆破）；建筑安裝；建筑裝飾；經濟咨詢；廣告業；會議與展覽服務；物業管理；企業管理咨詢；工程項目管理；酒店管理及運營；文化旅游設施建設及運營）。1.1.3可行性研究編制依據《中華人民共和國城鄉規劃法》（2008）《中華人民共和國土地管理法》（2004）《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011）《貴州省城鄉規劃條例》（2010）《貴陽市白云區控制性詳細規劃（修編）》《貴陽市城市總體規劃（2011-2020）》《貴陽市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要（草案）》《白云區土地利用總體規劃（2011-2020）》國家、貴州省、貴陽市、白云區相關法律法規和規劃規范1.2項目概況1.2.1地理位置項目位于貴陽市白云區主城區南側，項目核心區域東臨云峰大道，北臨龍井路。項目位置分布圖1.2.2建設規模梵華里建設項目包括3#、4#、6#地塊地上地下的商鋪和停車場的土建、安裝、裝飾裝修、綠化園林及市政管網等建設，總用地面積149475.80㎡，約合224.6畝。總建筑面積201800.80㎡。1.2.3建設目標本項目計劃將梵華里打造成一個別具特色的精品文化街區，也是坐落在貴陽主城區的第一個商業小鎮。1.2.4商業小鎮現狀概述項目地塊現狀為老街區，待拆遷。1.3項目建設背景1.3.1項目提出的理由及過程中共第十八屆中央委員會第五次全體會議明確“十三五”的新發展格局，將在“四個全面”戰略布局下，堅持“五位一體”的發展思路，全面推進和落實創新、協調、綠色、開放和共享五大發展理念。堅持綠色發展，堅持可持續發展，堅定走生態良好的文明發展道路，形成人與自然和諧發展現代化建設新格局。綠色生態的發展之路已經成為現代化城市建設的必然選擇。“十三五”時期，國家實施“一帶一路”、長江經濟帶等戰略和省實施的高鐵經濟帶、黔中經濟區等戰略，為我市擴大開放合作提供了良好契機；隨著創新驅動時代加速到來，貴陽在大數據發展方面已經呈現先行態勢，可以順勢而為搶占發展制高點；國家采取一系列穩增長措施，貴陽迎來承接產業轉移、實現資源優化組合的歷史機遇；國家實施新一輪西部大開發戰略，為我市完善基礎設施、構建現代產業體系、提升公共服務能力等提供了良好條件；貴陽建設全國生態文明示范城市效果明顯，“爽爽的貴陽”成為響亮品牌，清爽的空氣和涼爽的天氣成為強大競爭力；特別是省委、省政府把貴陽放在更加突出的位置，提出要進一步增強貴陽城市功能，提高省會城市首位度，為貴陽發展注入了新的強大動力。梵華里所在區域是貴陽市白云主城區的中心地帶，周圍有南湖公園，行政中心，城市綜合服務中心，良好的城市基礎設施與公共設施建設環境為梵華里商業小鎮的開發建設與后續經營提供良好的經濟環境。項目建成后，也將促進白云區市政設施的建設和完善，拉動周邊相關產業的發展，在一定輻射范圍內加速城市的經濟發展。1.3.2項目背景2014年，白云區緊緊圍繞“兩年初見成效、三年整體亮相，在奮力打造貴陽發展升級版中當‘急先鋒’、做‘頂梁柱’”的總目標，堅持三區統籌融合發展，群策群力，攻堅克難，努力克服經濟下行壓力持續加大、部分國有企業虧損加劇帶來的影響，穩增長、調結構、推改革、惠民生、促發展，全區經濟社會呈現出平穩較快、轉型提速、民生改善、社會和諧的發展態勢，地區生產總值突破150億元，增長17.3%，位列全市第2位；在全省31個經濟強縣經濟發展增比進位綜合測評中，白云區獲得了81.66分，排名第2位，較2013年提升了2位；在全省千億級開發區綜合考評中排名第1位。由此可見，白云區整個社會經濟發展環境態勢優越，為梵華里建設項目的順利開展提供了較好的經濟環境。隨著城市居民生活收入的提高，人們對生活環境的要求越來越高，梵華里商業小城鎮的建設不僅可以提高周邊居民的生活品質，同時也能提升白云區風貌、加快白云區現代化建設進程。貴州省——堅定走生態良好的文明發展道路中共第十八屆中央委員會第五次全體會議明確“十三五”的新發展格局，將在“四個全面”戰略布局下，堅持“五位一體”的發展思路，全面推進和落實創新、協調、綠色、開放和共享五大發展理念。堅持綠色發展，堅持可持續發展，堅定走生態良好的文明發展道路，形成人與自然和諧發展現代化建設新格局。綠色生態的發展之路已經成為現代化城市建設的必然選擇。2015年2月12日貴州省人民政府印發《綠色貴州建設三年行動計劃（2015—2017年）》，計劃明確：加快建設生態城市，國家級、省級園林城市，提高城市園林綠化水平，彰顯“顯山、露水、見林、透氣”，改善生態景觀環境。2016年2月14日，貴州省委書記陳敏爾在全省造林綠化推進大會上強調：“深學篤用綠色發展理念，牢牢守住山青、天藍、水清、地潔四條生態底線，大力推進生態文明先行示范區建設。牢牢守住發展和生態兩條底線，深入實施好綠色貴州建設三年行動計劃，推動綠色發展理念在貴州落地生根、開花結果。”由此可見，建設生態園林城市將成為貴州省實現生態文明建設的重要著力點。貴陽市——堅持生態示范，全力構建“千園之城”《貴陽市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要（草案）》提出，樹立和落實綠色發展的理念，堅定走生態良好的文明發展道路，促進人與自然和諧共生，以生態之美謀趕超之策，推進綠色貴州建設。以綠地系統和公共空間系統為基礎，改造、提升、建設、規劃一批不同類型、不同層次的城市公園，形成由森林公園、濕地公園、城市公園、山體公園、社區公園“五位一體”的城市公園體系。貴陽市深入貫徹綠色發展理念，堅持標本兼治，合理布局生產、生活、生態空間，持續推進綠色化，精心呵護生態品牌，確保如期建成全國生態文明示范城市。貴陽市將堅持生態示范，全力構建“千園之城”新體系。具體思路為：依托環城林帶、河湖濕地、城市山體等特色資源，建立城市組團間、組團內的生態廊道，加強環城林帶和城市綠地建設，著力打造生態宜居的城市環境。以綠地系統和公共空間系統為基礎，改造、提升、建設、規劃一批不同類型、不同層次的城市公園，構建以森林公園、濕地公園、山體公園、城市公園和社區公園為主體的大中小微公園相結合的立體化、多類型、功能復合的公園體系。貴陽市政府工作報告中指出：“十三五”期間，貴陽將把生態文明建設放在更加突出的地位，到2020年，新增各類公園660個，全市公園達1000個以上，實現中心城區300米見綠、500米見園，環境空氣質量穩步提升，集中式飲用水源地水質穩定達標，南明河水環境綜合整治全面完成，國家水生態文明試點城市建設取得明顯成效。貴陽市今年將在推進公園城市體系建設編制規劃、優化公園城市布局、實施工程建設、提升公園品質、加強公園管理維護、豐富公園綠地類型和完善公園綠地體系等七個方面推進公園城市建設。在推進公園城市體系建設編制規劃方面，貴陽市結合“疏老城、建新城”的總體目標，推進編制《貴陽市環境總體規劃》、《貴陽市綠地系統規劃》、《貴陽市環城森林公園規劃》。目前，這些規劃已基本形成規劃大綱和文本。在優化公園綠地布局方面，貴陽市按照“300米見綠，500米見園”的要求，通過因地制宜地優化各類綠地空間布局，指導城市公園綠地建設；針對公園綠地數量少、分布不均、人均指標低、公園類型欠缺等問題，專題重點規劃，合理布局新增公園綠地，要求每個區縣要布局一個城市綜合類型公園。在實施工程建設方面，貴陽市將圍繞城市綠化工程和公園城市建設工程，加快推進公園城市建設。在提升公園品質方面，貴陽市將對原有公園進行提升改造，對新公園提出高標準建設要求，在市縣級新建高要求的公園，力爭將一批省級公園提升到國家級公園標準，同時加快現狀公園提升改造。2016年，貴陽市將建成的249個公園中，包括森林公園15個，濕地公園12個，山體公園29個，城市公園45個，社區公園148個。重點打造27個示范性公園，這27個示范性公園總占地規模達到4159公頃，擬投資預算為208.88億元。貴陽市以27個示范性公園為重點，全面打造精品公園，其中包括白云區的荷塘月色濕地公園和南湖公園。白云區——建設南湖公園是打造“詩意白云”、“鄉愁白云”的重要載體白云區城市的發展格局定位為“詩意白云：云中七卷”和“鄉愁白云：云上九章”，南湖公園作為云中七卷之一，以天然地下水為水源，營造了大面積人工湖，加之現有的空明山秀麗的天然植被，打造中華文化商業古鎮。貴陽市以建設“千園之城”為目標，結合白云實際，推進城市公園體系建設，共建生態宜居白云。在這種大背景下，該項目的規劃和建設是大勢所趨。梵華里商業小鎮是南湖公園項目的其中一部分，其背靠南湖公園，風景優美，氣候宜人，加之公園建成以后，人流量會大大增加，梵華里商業小鎮正好與南湖公園形成一個休閑娛樂綜合區域，可滿足不同年齡段人群的喜好，由此可見梵華里的商業價值潛力巨大。

供需預測及項目的必要性和可行性2.1供應預測2.1.1供應現狀白云區已建成建筑密集，阻塞了項目與主干線的交通直接聯系，出入形成瓶頸，商業地塊形狀過于狹長、地塊之間被綠地及廣場打斷，商業動線難以銜接，現有商業建筑無法填補白云區現代化發展的空白。縱觀國內外各類小鎮，我們把小鎮的類型分為如下四種：（1）以郊區化生活為核心驅動一般位于都市邊緣地帶的特定區域，如交通便利的高端居住區、風景區等，如主打“城市微度假”的中糧祥云小鎮。（2）以旅游、度假、娛樂為核心驅動從區位上沒有明顯特征，主要是其大型的度假娛樂休閑功能的配屬而形成的商業形態。如城市特征明顯的上海迪斯尼小鎮，亦如華僑城的大盤綜合開發型小鎮等。（3）以特定功能主題體驗驅動可能是產業型的，也可能是特定旅游度假型的，同樣無特定的位置特征。如美國韋尓滑雪小鎮、北京愛斐堡紅酒小鎮、云南騰沖瑞麗等地的溫泉度假小鎮等等（4）以歷史、文化、風情、體驗為核心驅動的小鎮多以古鎮形態出現，江南如烏鎮、周莊、同里等，西南如麗江（大研古鎮、束河古鎮與白沙古鎮）、駟馬古鎮、周子古鎮等，貴州、江西亦多分布，北方亦有如山西平遙、河北蔚縣古鎮等等。小鎮是一種生活方式，更是一種品質生活體驗。而小鎮商業的主題、功能及場景設置，因其驅動因素的不同而商業模式差異明顯。2.1.2供應預測根據白云區規劃，隨著城市的發展，逐步建設完善白云區的商業配套設施，提高人民生活水平和生活環境。商業小鎮的建設模式在貴州已有先例——“時光貴州”?！皶r光貴州”是以休閑旅游為主題的商業街區、貴州100個特色旅游景區之一，位于貴陽百花湖、紅楓湖之間，是一個集旅游、度假、休閑、食宿、娛樂為一體的休閑旅游地產項目，是貴陽首個以文化傳承為基礎的休閑旅游主題商業街區。“時光貴州”是以講述“貴州故事”，展現“海派生活”為主題，并擷取40年代風華絕代的海派建筑靈魂特色，以貴州數億年的史前文化為起點，以數百年移民屯堡文化為依托，以數百年的建筑文化為指向，集地質文化、史前文化、屯堡文化、會館文化、休閑文化為一體。項目位居有30萬職教城師生、37所高等職業院校、1000億投資、50平方公里占地的全國最大職教城——貴州清鎮職教城的核心地帶，商業價值巨大。由此可見，項目選址以及周邊配套設施對商業小鎮的建設起著至關重要的作用。商業小鎮的發展還有著巨大的空間和可塑性，未來商業價值不可估量。2.2需求預測2.2.1需求現狀“十三五”時期，國家實施“一帶一路”、長江經濟帶等戰略和省實施的高鐵經濟帶、黔中經濟區等戰略，為我市擴大開放合作提供了良好契機；隨著創新驅動時代加速到來，貴陽在大數據發展方面已經呈現先行態勢，可以順勢而為搶占發展制高點；國家采取一系列穩增長措施，貴陽迎來承接產業轉移、實現資源優化組合的歷史機遇；國家實施新一輪西部大開發戰略，為我市完善基礎設施、構建現代產業體系、提升公共服務能力等提供了良好條件；貴陽建設全國生態文明示范城市效果明顯，“爽爽的貴陽”成為響亮品牌，清爽的空氣和涼爽的天氣成為強大競爭力；特別是省委、省政府把貴陽放在更加突出的位置，提出要進一步增強貴陽城市功能，提高省會城市首位度，為貴陽發展注入了新的強大動力。同時，對全省的貢獻率不高、集聚效應和輻射帶動作用不強，與省會城市的地位還不相適應等問題也不同程度存在。主要有：產業發展“青黃不接”，標志性的大產業、大企業、大項目缺乏，大數據先發優勢和發展基礎還不牢固；城鄉區域發展不協調，農村路水電房氣訊等基礎設施薄弱；城市承載能力不足，城市配套、運行和管理體系不夠完善，資源環境約束趨緊；民生保障能力有待提高，優質教育和醫療資源不足，交通擁堵、農副產品價格偏高等問題仍未有效緩解?？傊?，欠發達欠開發的基本市情沒有變，既要“趕”又要“轉”的雙重任務沒有變，處于西部省會城市第三梯隊的狀況沒有變，我們必須科學判斷和準確把握發展趨勢，進一步強化責任意識、進取意識、創新意識，充分利用各種有利條件，加快解決突出矛盾和問題，凝心聚力肩負起守底線、走新路、打造升級版的歷史使命?！笆濉睍r期，發展環境對貴陽總體有利，貴陽經濟社會健康發展的基本面仍然向好，仍然處于可以大有作為的重要戰略機遇期。2.2.2需求預測隨著十三五期間城市建設進程加快，白云區的現代化建設也將更加完善，填補白云區現代商業空白，通過現代都市商業綜合體、藝術商業街區、樓宇經濟帶等打造，為白云區塑造符合時代的城市文化。2.3項目建設的必要性一直以來，白云區都致力于高質量做好城市建設和管理各項工作，建出規模，管出水平，確保城市建設展現新面貌、城市管理邁上新臺階、服務群眾取得新成效。政府強調在今后的工作中，要確定目標，堅定信心；面對新一年度確定的各項目標任務，各有關單位要抓緊落實推進措施，進一步推動城市建設管理工作全面提升；要著重圍繞“建”和“管”來做，建出規模、管出水平，不斷提升白云城市品質和形象；要進一步探索城市管理新機制，確保城市建設與管理同步發展；要以全局意識，從管理細節出發，抓好城市精細化管理，不斷完善城市環境改善和提升，形成生態優美、管理有序的城市生活環境。在區位上，梵華里商業小鎮建設項目位于白云主城區南側，處于白云區與觀山湖區的交匯地帶，同時位于白云區政府與貴陽市政府的中間地帶，作為白云區對外的城市形象展示窗口及貴陽市與白云區行政辦公區域的中央地帶，梵華里商業小鎮建設項目的開發與實施將成為提升白云區城市形象和品牌的重要承載點。該項目建成后，將有利于促進城市居住環境進一步改善，人民的生活品質進一步提高。2.4項目建設的可行性2.4.1發展條件分析（SWOT分析）（1）項目優勢條件（strength）分析①政策優勢《中共貴陽市委關于制定貴陽市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》（草案）提出，輻射帶動黔中城市群發展整合優化資源配置，不斷提高綜合承載能力、綜合服務能力、綜合影響能力，著力提升貴陽在黔中城市群的核心地位，逐步實現規劃一體化、交通基礎設施建設一體化、市場體系一體化、生態環境保護一體化、公共服務一體化。重點推進與貴安、安順同城化發展，加強城市干道和軌道交通建設，建設以貴陽為中心的放射狀城際交通網絡，實現貴陽與周邊城市之間1小時通達；強化與黔南共同推進航空港經濟區建設，與遵義、貴安新區等共同辦好“數博會”；推進中關村貴陽科技園設立分園，開展結對幫扶；逐步建立黔中城市群政府間和民間橫向協調機制。②便捷的區位優勢梵華里商業小鎮建設項目所在區位優勢顯著，位于白云區與觀山湖區交匯地帶，距離白云區政府0.5公里，距離貴陽市政府2.5公里。基地東側的云峰大道和西側的云環路作為城市干道，能夠實現與周邊地區的快速對接；同時現狀的貴陽繞城高速及在建的貴陽環城鐵路可實現與貴陽市各個區域的便捷聯系，這將為本地市民和外來游客的快速抵達提供了便利的交通。良好的區位優勢為項目的建設開發提供了便利。③良好的生態環境商業小鎮背靠南湖公園（在建中），環境優美、生態良好、綠化范圍廣、空氣清新，購物與文化植入發展態勢良好，為項目的開展奠定了堅實的基礎。④管理優勢組建區各部門通力配合的領導責任班子，督促、監督、管理項目的規劃建設。成立專屬部門，負責項目的規劃、建設、管理、營銷。政府統領，專業團隊推行，運用豐富的管理經驗，必將為該項目的開發建設奠定良好的管理基礎。⑤規劃設計優勢目前，白云區梵華里商業小鎮建設項目在區委區政府各級領導及專業規劃設計部門的共同努力下，為項目的建設發展提供了良好的技術支撐。綜上，白云區梵華里商業小鎮建設項目的開展十分必要。既是貴陽市、白云區政府的當務之急，也是貫徹多項國家政策要求。因此，為促進區域產業、經濟和文化更好、更快發展，本項目應盡早推進實施。（2）制約條件（weakness）分析①打散商鋪銷售后統一管理乏力由于商鋪打散銷售后會造成業主過多的局面，在運營管理中很難將各方的意見協調一致，因而項目在業態布局、促銷、服務等各關鍵性環節均難以達到理想程度，所以最終會致使項目失敗。目前在國內，打散銷售后的項目鮮有成功案例。②開業前招商未達到理想狀態一個新商業項目的目標顧客在沒有到達這個項目消費之前，他們會有習慣性消費的商場，這個新項目的加入就是要與原有的商場競爭，吸引這些目標人群到達購買，而且要憑借項目優勢留住顧客，使其在項目形成消費的習慣。而如果一個新項目開業狀態不佳，如有諸多的空置商鋪，或者相當大的區域內仍在施工等，會給顧客造成不良印象，因此這些顧客去過一次之后就很難在近期二次光顧。直接導致項目開業熱鬧幾天后迅速變冷，將項目推入低潮，同時也極有可能會因此引起一系列的不良反應。所以，商業項目初始開業應該被看做一個盛大的公開亮相，要格外謹慎，準備充分，力爭以良好整齊的狀態面世，吸引首次到達的顧客在未來仍能夠重復回頭消費。③未能及時響應市場變化而保持動態調整商業零售行業是最為貼近消費者、對消費需求變化最為敏感的行業，一個商業項目應該響應消費需求變化，對業態作出及時調整。只有動態地保有最適合目標消費者需求的活力租戶，才能夠在市場競爭中持續保持優勢地位。目前在中國大陸有諸多項目未能及時調整，形象老化，在市場上的地位也日漸勢微。④硬件不佳直接限制項目發展硬件狀況的優劣是商業項目能否成功的重要基礎條件之一。不同業態類別的租戶對商鋪的層高、荷載、進深等指標都可能有不同的需求，如果項目在設計時未能夠考慮到未來租戶需求的差異性，做到有所針對，則建成后會對招商和業態調整造成極大限制，從而導致項目難以實現成功經營。⑤主力店不應在招商前進行建筑設計在大多數購物中心的建筑設計中，很多都是按照發展商的思路進行。整個空間都很靈活，將來誰做商鋪都可以，但這樣的規劃沒有什么意義，屬于非常前期的東西。然而對于大型商場來說，商家比較強調內部空間的可視性，加大可視性可以對公共購物產生引導作用。商場里面有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到，出租或者出售起來就非常方便，否則就很難出租。因此加大可視性以便對公共購物產生引導作用是很重要的，尤其主力店不應在招商前進行建筑設計。⑥商業街設計不可“一刀切”商業街不是簡單的概念，更不是簡單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。每個人對空間個性都會產生一種感受，每個不同的廣場、街道也都有自己的個性，怎樣能夠讓消費者對購物環境有一種良好的感覺？這就需要建筑師進行精心地設計?，F在商業街的外觀設計已經不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業氛圍。商業街的細部處理，跟業態定位、店鋪檔次有關。每個商業街應該有自己的個性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國貿品牌店不應該采用同一種手法。（3）機遇（Opportunities）分析本工程的建成可以提高商業現代化水平，對于城市建設，區域經濟繁榮、社會和諧，具有基礎性、全局性、先導性的重要戰略意義。項目建成后不僅可以提升周圍地塊的利用價值，從而提升經濟價值，同時周邊居民環境改善也會帶來城市投資經商人員的增加和經濟效益的提升、增加就業崗位、帶動周邊經濟發展。（4）商業小鎮建設面臨的挑戰（Threats）項目周邊區域發展不成熟，新增商業部份分階段開發，且區域不成熟時，前期商業多提供便民設施、餐飲設施及特色商業為主。大規模、高規格設施并不適用于人口導入不足的時期，反而容易設施空置，增加運用成本。如果沒有考慮到商業小鎮所處區位與周邊區域的競爭及商家與商家之間同質化的競爭問題，導致商業建設前期新鎮整體導入人口不足，且假設導入人口特征無法與設定規劃商業相匹配，造成規劃的商業不能滿足整體新鎮需要。這時就出現一個問題：如果新鎮周邊區域發展逐漸成熟，那么其中某一項目，后期就具備可發展空間，但是同樣要考慮整體新商業規劃情況，自身商業也要進行分期開發，前期以社區配套為主，后期開發節奏和規模及定位則結合商業街及商業街外區域發展程度而定。

項目選址3.1場地現狀3.1.1地點與地理位置項目位于貴陽市白云區主城區南側，項目區域位于云峰大道南側，龍井路南側，金湖路西側。云峰大道龍井路金湖路本項目云峰大道龍井路金湖路本項目項目區位圖3.2場址建設條件3.2.1地形、地貌地震情況白云區處于海拔1140～1618.5米之間。全區地勢最高點是牛場鄉東面的云霧山次峰，海拔高程1618.5米；地勢最低點為麥架鎮貓跳河出境處，海拔高程1130米。全區主要地貌類型為丘陵、盆地（壩子）、河谷階地等。其中：丘陵面積155.86平方千米，山地面積66.51平方千米，盆地（壩子）面積37.23平方千米。區內河流均屬長江流域烏江水系，主要有麥架河、沙老河。白云區地勢開闊平緩，石灰巖低丘與第四系紅色粘土緩丘交錯分布其間，耕地集中連片，面積在300畝以上的耕地壩子有26個。地貌與地質結構關系密切。碳酸鹽巖層在全區各地均有分布，主要巖石有夾層碳酸巖、石灰巖、白云巖，形成地貌多為山間峽谷、漏斗、溶洞、洼地、峰叢、峰林、巖溶泉井等。3.2.2工程地質與水文地質（1）工程地質白云區地處黔中隆起南緣，苗嶺山脈中斷，貴州高原第二臺階上。本區高起于貴陽盆地，周圍環山，中南部較平緩，地貌上屬黔中丘原區，由于地殼的強烈運動及長期風化剝蝕，形成本區以丘陵為主的地貌景觀。（2）水文地質本區域屬長江流域烏江水系，主要河流有麥架河，沙老河兩條河流。麥架河是區內的最大河流，發源于北部修文縣境內的石板哨周武山的西麓。流經全區整個西南低丘盆谷的中央部分，至鍋底灘出界，經烏當區的朱昌匯入貓跳河，集水面積150.2km2，多年平均流量2.70m3/s，全長26.15km。該河流經我區長度22.5km，流域面積為131.8km2，占全區面積的50.5%。麥架河在5km2至20km2流域面積的支流有大泥窩河（牛莊河）、下高山河（洗馬河）、馬堰河、潮水河、大路河、高家寨河、羅家寨河等八條河，其上游建有小型的沙田水庫，沿河的小型水利設施較多。沙老河是區內第二大河流，發源于東北部牛場布依族鄉的瓦窯村大坡南麓，流經我區東北部至下流入烏當區，下游匯入南明河。區內河流長度16.1km，流域面積103.6km2，多年平均流量0.88m3/s，占全區面積的39.9%。其最大的支流為都溪河，發源于都拉民族鄉的黑石頭村，流經都溪、都拉、上水等，于下水匯入沙老河，流域面積20.4km2.沙老河上游5km2至20km2流域面積的支流還有祁山河、小河、牛場牛角田河3條河流。在沙老河的流域內已建有王金沖、牛角田兩座小型水庫。并建有不少小型水利設施。3.2.3氣候條件白云區屬亞熱帶氣候區，冷暖氣流交替強烈，季風高原氣候明顯，夏無酷暑，冬無嚴寒，年平均降水量1147～1191毫米，年平均溫度在12.5℃至14.5℃之間，氣候宜人，四季不分明，溫差小。3.2.4社會環境條件白云區常住人口32萬人，少數民族主要為布依族。2013年白云區在貴州省88個縣(市、區、特區)經濟發展增比進位綜合測評中，居第4位。全區轄艷山紅、麥架、沙文三個鎮、牛場、都拉三個布依族鄉及56個村民委員會。白云區共擁有民俗博物館1個、文化館1個、公共圖書館2個、電視臺1座，擁有體育場1個、體育館2個數字電視用戶5萬戶;廣播綜合人口覆蓋率、電視綜合人口覆蓋率均達100%。截至2012年，白云區有各級各類學校119所。其中，公辦64所，民辦55所;小學53所，教學點6個，中學11所(高級中學2所，完全中學1所，九年一貫制學校2所，初級中學6所)，特殊教育學校1所，幼兒園46所，職業高中2所(含市直管民辦職業高中1所)。有中小學、幼兒園教職工3420人，專任教師2679人，各級各類在校生64705人(其中，學前教育8628人，小學23人，初中13306人，高中6786人，中職4579人，特殊教育23人)。區域內有省級示范性高中2所(白云二中，興農中學)，省級示范性幼兒園2所(白云一幼，現代幼教分園)。2013年末，白云區各級各類學校共有專任教師3263人。小學適齡兒童入學率198.54%、初中適齡少年入學率174.32%、高中階段毛入學率124.93%(含流動人口)。中等職業學校在校生6423人。3.2.5交通運輸條件白云區毗鄰貴陽市行政中心，交通便捷，地勢平坦，物流順暢，距離貴陽龍洞堡國際機場僅20分鐘車程。貴陽環城高速公路、二環路、蘭海高速公路穿境而過，云環路、麥沙路、青山路、產業大道、同城大道、青龍大道、白龍大道、觀云大道構成的“三橫六縱”道路骨架縱橫交錯、四通八達，渝黔高速鐵路、貴廣高鐵、成貴高鐵等多條快速鐵路匯聚于此。2010年末，白云區公路通車里程達到362千米，公路密度達到134千米/百平方千米，實現了便捷、通暢的“半小時”白云交通網絡。截至2011年，區內210國道、貴遵高速公路、107省道縱貫南北，白云區56個行政村實現通村公路硬化目標，形成了以國省道為骨架，縣鄉公路為支柱的四通八達的公路交通網絡。2013年末，白云區公路通車里程達到414千米，其中高速公路25千米。3.2.6公用設施社會依托條件白云區位于貴州省、貴陽市中部，于1973年恢復建制，是貴陽市六個中心城區之一。全區總面積272平方公里，轄2鄉3鎮6社區，總人口30萬人。區內基礎設施較為完善，市政公共設施齊全，全區城鎮化率達78%。截至2013年末，白云區共擁有民俗博物館1個、文化館1個、公共圖書館2個、電視臺1座，擁有體育場1個、體育館2個，數字電視用戶5萬戶；廣播綜合人口覆蓋率、電視綜合人口覆蓋率均達100%。社會事業領先發展，公共服務高位均衡，是全省文明城市。3.2.7施工條件（1）給水本項目區周邊給水管網已鋪設，可滿足項目給水需要。（2）排水本項目區周邊排水管網已鋪設，可滿足項目排水需要。（3）供電電源從附近供電干線引入，高壓線已接至本項目區域，并配置安裝變壓器，能滿足本項目的用電需求。（4）通訊項目所在地通訊設施完備，方便快捷，可滿足項目通訊需要。（5）交通交通便利，公路運輸網絡成熟，能為項目建設提供方便快捷的運輸保障。3.2.8環境保護要求環境保護應依據國家相關法律法規和地方條例嚴格執行，一切項目及活動以環境保護為主，并遵循以下原則和相應要求。（1）環境保護要求的原則環境保護工作堅持預防為主、防治結合、綜合治理的原則；堅持推行清潔生產、實行生產全過程污染控制的原則；實行污染物達標排放和污染物總量控制的原則。（2）環境保護基本要求環境保護工作的主要負責人，應對環境保護工作實施統一監督管理，行政一把手是環境保護第一責任人。配備與開展工作相適應的環保管理人員，掌握生產工藝技術及生產運行狀況。把環境保護工作納入日常生產經營活動的全過程中，實現全過程、全天侯、全員的環保管理，在布置、檢查、總結、評比的同時，必須有環保工作內容。（3）項目的環境管理新、改、擴建和技術改造項目（以下簡稱為建設項目），必須嚴格執行有關環境保護法律法規，嚴格執行“三同時”制度。建設項目應積極推行清潔生產，采用清潔生產工藝。（4）環境污染事故的管理污染事故是由于作業者違反環保法規的行為以及意外因素的影響或不可抗拒的自然災害等原因致使環境受到污染，人體健康受到危害，社會經濟與人民財產受到損失，造成不良社會影響的污染事件，事故的處理按環保局環境保護管理辦法中的有關規定執行。凡發生污染事故后，必須立即采取應急處理措施，控制污染事態的發展，并立即上報公司安全環保部，開展事故調查等工作（最遲不得超過2小時），12小時內將事故報告或簡報上報公司安全環保部，公司安全環保部按照有關事故處理規定分級負責，逐級上報，接受處理。（5）完善環保各項基礎資料。加強對外來施工單位施工作業的環境管理，承攬環保設施施工的單位，要持有上級或政府主管部門的施工許可證，在施工過程要防止產生污染，施工后要達到工完、料凈、場地清，對有植被損壞情況的，施工單位要采取恢復措施。（6）污染防治與三廢資源綜合利用：對生產中產生的“三廢”進行回收或處理，防止資源浪費和環境污染，對暫時不能利用而須轉移給其它單位利用的三廢，必須由公司領導批準，嚴格執行逐級審批手續，防止污染轉移造成污染事故；開展節水減污活動，采取一水多用，循環使用，提高水的綜合利用率；在生產過程中，要加強檢查，減少跑、冒、滴、漏現象。對檢修中清洗出的污染物要妥善收集和處理，防止二次污染。對檢修中拆卸的受污染的設備材料要進行處理，避免造成污染轉移；凡在生產過程中，開停工、檢修過程產生噪聲和震動的部位，應采取消音、隔音、防震等措施，使噪聲達標排放。3.3場址比選3.3.1選址原則符合貴陽市總體規劃的要求，重視節約用地和合理用地。場址地形、地貌要適合項目特點，有良好的工程地質、水文地質、防洪防澇、防震等條件。交通方便，水源和電源接入便捷，易實施“六通一平”工作，原材料采購運輸方便，可降低施工建設成本和建成后的運轉成本，符合節約的目標。有良好的社會經濟環境，可依托的基礎設施和方便的生活服務設施。工程建設及建成后不會對周邊環境和公眾利益造成損害。

第四章工程方案4.1項目區位與環境項目位于貴陽市白云區主城區南側，項目區域東臨云峰大道，北臨龍井路。地塊內地形起伏較小，地勢平坦，交通便利，地理位置優越。本項目用地屬北亞熱帶季風濕潤氣候。年平均氣溫14.8℃，最冷月均溫4.6℃，最熱月均溫23.6℃；降水豐沛，年降水量1100毫米左右，多集中在夏季；熱量充足，年日照時數1160小時左右，無霜期283天。溫和舒適，陽光充沛，冬無嚴寒，夏無酷暑，是貴陽氣候的主要特征。4.2項目建設規模與內容本項目總用地面積149475.8㎡。本項目建設內容包括洗3#，4#，6#號地塊建設項目；3#地塊建設項目（規劃用地面積6739.48㎡，總建筑面積9098.48㎡）地上建筑面積為4717.36㎡地下建筑面積為43808.44㎡；建筑占地面積26957.92㎡綠地率20%；4#地塊建設項目（規劃用地面積43485.70㎡，總建筑面積58710.7㎡）地上建筑面積為30439.99㎡地下建筑面積為28270.71㎡；建筑占地面積17394.28㎡綠地率20%；6#地塊建設項目（規劃用地面積38595.30㎡，總建筑面積52105.30㎡）地上建筑面積為27016.71㎡地下建筑面積為25088.59㎡；建筑占地面積15438.12㎡綠地率20%。配套建設水、電、訊、路、綠化、環衛等附屬基礎設施。4.3規劃設計《民用建筑設計通則》GB50325-2005《商鋪設計規范》GB50096-2011《建筑設計防火規范》（GB50016-2014）國家及地方相關行業的法規、規范條例、規定4.3.1指導思想整體規劃、風格統一強化優勢、提升形象節約用地、集約開發生態優先、綠色節能4.3.2具體要求（1）規劃結構公共空間聚集，商鋪空間環繞，兩者之間既有獨立的空間，也相互融合。（2）功能分區多種功能復合發展，形成功能豐富的綜合型園區，實現生態與開發的繁榮共生。（3）車行交通利用外部提供的城市交通，以及內部打造的車行組織，營造豐富、靈活的交通動線，帶給人們無壓力的體驗。（4）人行交通各個功能組團自由聯系，形成豐富的空間環境，提供商務、休閑、娛樂及各種活動所需的交流平臺。（5）景觀綠化生態式根據功能分區，景觀也有不同的主題配置，例如花卉、林木、劇場、游樂藝術、健身休閑等不同主題，將陽光、微風、新鮮空氣引入地塊內，營造健康宜人的內部小氣候。4.3.3地塊分析本地塊周圍有泉湖公園，西普陀寺，地鐵站對于人流導入有很好的作用，云峰大道，云環路將成為主要的人流輸送道路。人流來源有白云區、修文縣、烏當區、南明區、云巖區以及清鎮市。4.3.4外部人流交通分析從人流導入性分析：云峰大道將成為本項目未來最重要的交通干線，導入人群主要來源云巖區、南明區、花溪區、觀山湖區、烏當區、白云區。云環路導入人群來源清鎮市、白云區、修文縣。誠信北路延長段（景觀大道）導入人群來源。項目北方人流動線——項目以北主要為白云區、修文縣人群，主要依托云峰大道并經由龍井路到達。紅色為主要車流動線，黃色為次要車流動線。4.3.5內部人流交通分析本項目采用一帶三環動線設計，一個道路帶環繞西里、中里、東里三個地塊，采用開放式的地下空間，綠化生態設計?；緞泳€為—串聯項目主次入口與節點廣場，形成本項目的原始基本動線，每個地塊中心位置均設置節點廣場，已達到人流聚集、提升空間體驗感、帶動廣場周邊商業價值攀升的目的。整體呈雙動線閉環回路，其中4號地塊單獨擁有一條支線小回路。4.3.6功能劃分6號地塊主打中高端目的地餐飲及休閑娛樂，三大主力店迅速樹立項目形象調性，吸引人氣。4號地塊主打兒童天地與家庭漫享概念3號地塊主打文化體驗概念，以禪修體驗業態與特色酒店集群為項目打上文旅烙印，拔高項目整體乃至片區價值（3）業態排布①東里地下1層主動線兩側主要布局酒吧業態，形成城市稀缺的中高品質酒吧風情街；電影主題館除電影院外還包含零售、餐飲、體驗等業態，作為核心主力店，設置于云峰大道一側體現出強昭示性，同時進行-1拖3處理，實現對各層人流的導入；鄰近地鐵口主要布局租金承受力最高的零售業態，兩大主力店文創書店及零售旗艦店均設置于此區域體現強昭示性，同時項目前期文創書店與售樓部結合打造；屋頂設置迷你高爾夫業態，既契合中高端城市休閑主題，又滿足屋頂四化要求，可形成亮點型業態；餐飲業態主要以調性餐飲及咖啡品茗為主，強調外擺空間和體驗感，設置于鄰5號地塊，部分偏家庭型餐飲業態設置于南側，更靠近居住社區。②中里地下1層主動線兩側主要布局特色小吃業態，形成規?；厣珮I態集群，同時滿足城市休閑人群與旅游客群需求；童游樂中心作為主力店布局于地下1層帶動人氣，盤活主動線以外的地下1層商鋪；兒③兒童相關其他業態以游樂中心為原點布局于鄰近的-1至3層，其中培訓業態主要布局于2-3層；圍繞兒童業態布局以女性客群為主力目標的美容、養生、零售等業態，形成活性生態鏈；③西里地下1層主動線兩側主要布局特色商品零售及小吃業態，形成規模化特色業態集群，滿足旅游客群需求；佛禪文化酒店客棧集中于統一區域內形成集群效應，便于統一打造，保證相對的私密性；婚禮主題酒店獨立設置于昭示性較好且鄰近公園的龍井路南側，突出建筑造型設計和內部環境打造；4.4建筑設計4.4.1設計依據建設單位提供的場地現場地形圖《民用建筑設計通則》（GB50352-2005）；《無障礙設計規范》（GB50763-2012）；《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》（GB50045-95（2005年版））；《汽車庫建筑設計規范》(JGJ100-98)；《城市居住區規劃設計規范》（GB50180-93）；《建筑設計防火規范》（GB50016—2006）《高層民用建筑設計防火規范》(GB50045-95)(2008年版)；《商店建筑設計規范》（JGJ48-88）；《民用建筑節能設計標準》（JGJ26-95）；《住宅設計規范》（GB50096-2011）；現行的國家有關建筑規范、規定、標準、措施4.4.2設計理念商鋪設計充分考慮了特色商業小鎮當地居住習慣和地理、氣候等因素，同時，結合經過實踐和理論論證較好的房型，房型面積適中，戶型布局多樣，整體風格協調統一。在商鋪面積的搭配上考慮了不同品牌面積的需求等市場因素的存在和影響。特色商業小鎮公建考慮了對外開放和對內使用的方便性，主要沿街設置，結合沿街商鋪，布局集中合理，使用方便。建筑形態設計風格上考慮以簡約而典雅的現代簡約風格為主，以體現人們追求精致優雅舒適的生活方式的特點。商鋪整體形態風格上高雅精致、清新大方，立面設計構思比例精當、尺度宜人，利用陽臺、窗套、屋面等構件在立面形成體塊的對比，造型簡潔而不失華麗，布局錯落有致，形成強烈的動感效果。采用現代流行的簡約風格，利用一些現代的造型元素，來凸現房主精致優雅的生活品質。同時在材質及色彩上區別了底層、中段與頂層的差別，三段式的立面用不同的材質加以表現，對比強烈，風格鮮明，并且考慮到分期開發的特點，可以使材質與色彩按不同分期呈現出多樣的表達。1F銷售型物業主力單鋪區間20-60平米，主力開間3.6-4米，開間進深比控制在1：2.5-1:3之間，2、3F銷售型物業根據空間布局及業態需求可將主力單鋪區間放大至100-200平米。采用坡屋頂悶頂，起到了既美觀又保溫隔熱的效果。-1F主街道成為項目主人流動線，業態規劃層面基本不需要太多外擺空間，主街尺度控制在4-6m，2F做退臺處理，留出外擺空間增加體驗感，同時保證2F商業體量不被削減過多，退臺尺度控制在3-5m；3F采取類似屋頂獨棟的形式，做大面積退臺處理，留出大尺度露臺空間，退臺尺度在5m以上。4.5結構設計4.5.1設計規范本工程按現行的國家及貴州省有關的結構設計規范及規程設計，其中主要包括：《建筑結構載荷規范》（GB50009-2012）《混凝土結構設計規范》（GB50010-2010）《建筑抗震設計規程》（GB500119-2010）《建筑地基基礎設計規范》（GB50007-2011）4.5.2設計載荷建筑物的樓面、屋面各主要部位的使用活載荷的標準值A、臥室、客廳：2.0KN/m2B、廚房、浴室：2.5KN/m2C、上人屋面：2.0KN/m2D、不上人屋面：0.5KN/m2基本風壓值：w0=0.3KN/m2基本雪壓值：0.0KN/m2本工程采用混合結構。結構計算擬采用TBSA與SATWE電算軟件進行分析。本工程地震基本烈度為6度區，框架結構，設計使用年限為50年，抗震設防類別為重點設防類。4.6消防設計4.6.1消防設計規范《建筑設計防火規范》（GB50016-2014）4.6.2建筑消防（1）該區內車道寬度，最小為4米，滿足消防車道寬度要求。消防車可以商業小鎮內任何位置。（2）建筑層數和高度符合消防設計規范要求。（3）特色商業小鎮臨城市道路設出入口。（4）消火栓系統：沿街商業建筑均各自獨立的消火栓系統，底層設有消火栓系統加壓泵二臺，直接抽吸市政管網。消防用水要求從市政給水網方向引入給水管，供地塊消防和生活用水。（5）滅火器：各建物層面均按規范要求布置一定數量的手提式滅火器。地塊內商鋪間距設計滿足一、二級耐火等級多層建筑6m間距的消防要求4.7給排水設計4.7.1設計依據《室外給水設計規范》GB50013-2006;《室外排水設計規范》GB500l4-2006;（2014版）《建筑給水排水設計規范》GB500l5-2003（2009年版）;《商鋪建筑規范》GB50368-2005;《高層民用建筑設計防火規范》GB50045-95（2005年版）;《自動噴水滅火系統設計規范》GB50084-2001;《汽車庫、修車庫、停車場防火設計規范》GB50067-97;《建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規范》GB50242-2002;《建筑滅火器配置設計規范》GB50l40-2005;建設單位提供的其他有關資料及設計要求。4.7.2給水設計生活用水量計算：辦公樓用水定額按50/L·班，商場用水定額按6L/㎡·日，綠化用水量按2L/㎡·d，生活用水定額按200L/人·d；未遇見水量按總水量的10%考慮。4.7.3排水設計雨水排水：采用貴州地區雨量公式，雨水排水管與市政排水管接駁管管徑為DN1000。污水排水：各建筑物內排水污、廢氣流，室外污、廢水一并進污水處理站，經處理達標后排入市排水管網。4.7.4設計選用管材A、給水管材：采用給水建筑PE給水管。B、消防給水采用雙面熱鍍鋅鋼管，卡箍或法蘭連接。C、室內排水管采用柔性連接鑄鐵排水管和PVCU建筑塑料排水管；室外排水管采用雙壁波紋排水管或鋼帶纏繞排水管。4.8電氣設計4.8.1設計依據《商鋪設計規范》GB50096-2011《建筑物防雷設計規范》GB50057-2010《火災自動報警系統設計規范》GB50116-2013《民用建筑設計規范》(GB50352-2005)《商鋪區和商鋪建筑內通信設施工程設計規范》(GB/T50605-2010)《建筑照明設計標準》GB50034-2013《民用建筑電氣設計規范》JGJ16-20084.8.2供電設計負荷概況：本工程樓梯間及其前室應急照明、疏散指示標志燈為二級負荷,除以上二級之外的用電負荷為三級負荷。商鋪：6kW/戶；公共配套建筑：40W/m2；4.8.3配電系統（1）配電系統：商鋪采用樹干式；公建采用放射式供電；消防設備采用雙回路電源供電，末端自動切換。（2）主要設備安裝：商鋪電表箱采用玻璃鋼表箱，嵌墻暗裝于樓梯間內，公建內供電采用PML1型供電柜，設在配電間內。（3）接電系統：采用聯合接地體，接地電阻不大于1歐姆。（4）保安措施：采用TT制，所有受電設備外露可導電部分必須與PE線可靠連接；各進線處均設總等電位聯結，各衛生間局部等位聯結。4.8.4照明設計設計標準：每戶設終端配電箱一個，內分照明、插座、空調等若干回路，插座回路均有漏電斷路器保護。廳及臥室設吊線燈頭、廚房、衛生間設瓷腳燈座。燈具內配磁鎳鉻電池及逆變裝置。4.8.5建筑物防雷本工程防雷等級為二類，包含建筑物防直擊雷、防雷電感應及雷電波入侵。防直擊雷：建筑屋面用Φ12鍍鋅圓鋼設置避雷帶作防雷接閃器，支架高度150MM，屋頂避雷連線網格不大于10M×10M或12M×8M。所有突出屋面金屬管道、構件均應與避雷帶焊接。屋面非金屬構筑物應設避雷帶保護。利用建筑物鋼筋混凝土柱或剪力墻內2根(對角)Φ16（或4根Φ10）以上主筋通長焊接作引下線，引下線上端與避雷帶焊接。下端與建筑物基礎底梁及基礎底板軸線上的上下兩層鋼筋內的兩根主筋焊接。利用建筑物基礎做防雷接地極。利用建筑物基礎做防雷接地極。建筑物外圈設人工水平接地體，埋設一圈-40×4鍍鋅扁鋼。防雷電波侵入：電纜進出建筑物應作重復接地。進出建筑物的各種金屬管道及電氣設備的接地裝置應在進出處與防雷接地裝置連接。根據本工程情況，在弱電配電箱內設置浪涌保護PRD。4.8.6電話系統特色商業小鎮擬設電話交接用房，位置及面積由電話局選定。每商鋪電話進戶線已對，每套電話插座不少于兩個。由市話局根據商鋪數量情況引入電話光纜進特色商業小鎮。4.8.7電視系統設置有線電視電纜分配系統，于樓內各弱電間和樓層必要處設有電線電視分配盒，內按需設有線電視信號放大器、分配分支器、終端電阻等器件。各商鋪及一些必要場所均考慮設TV/FM雙孔插座。每套插座不小于兩個。4.8.8安保系統設有線可視對講系統。每戶設終端一個。設安保中心，設置攝像監控系統和防盜報警系統。公共區出入口處和其他一些必要場合，均設置監控攝像機，特色商業小鎮設周界報警裝置。4.8.9消防自動報警和聯動滅火系統（FA）設置FA中心機房，配置集散型消防自動報警系統主機和聯動滅火控制主機。并設置消防緊急廣播系統；按消防主管部門的要求，還需另設集中的消防滅火設施的手動制柜，以便在必需時實施對消防泵、噴淋泵，正壓送風機及排煙風機等的手動強控。住樓內消火栓按鈕可直接起動消防泵。緊急廣播系統采用集中區域控制輸出方式，消防中心內設廣播分區控制裝置，火災時由消防聯動控制機向規范要求的相應區域播出緊急廣播和疏散廣播。4.9公共建筑設計根據城市居住區規劃設計規范》GB50180--93(2016年版）的要求，該項目按照組團的要求設置公共設施4.9.1物管用房特色商業小鎮物管用房集中設置，具體位置在中心景觀位置，結合景觀設置。4.9.2垃圾收集在每棟建筑單元入口處均放一個垃圾箱，由物業公司按時收集垃圾，送到特色商業小鎮內設置的垃圾房，再由專人送至城市垃圾處理站。特色商業小鎮內垃圾房放置沿東側道路，方便垃圾的外運。4.9.3配電房特色商業小鎮內在隱蔽位置設置了配電房，滿足特色商業小鎮用戶的用電需要。4.9.4機動車停車場地特色商業小鎮內機動車停放采用地下車位的方式。4.10配套設計本工程配套設計包括給排水規劃設計（其中排水設計為雨污分流式），電力、電訊規劃設計，燈具工程設計，監控設計等。4.10.1生活給水系統（1）水源：本工程設計供水水源由相鄰市政給水管道供給。（2）給水系統本特色商業小鎮內用戶采用市政自來水直接供水方式，無需加壓供給。為方便今后物業管理、節約投資，本工程擬采用一戶一表、統一戶外抄表計量方式。入戶內給水管線一律暗裝，當衛生間、廚房布置分散時，管道沿室內地坪找平層或沿墻嵌裝敷設引至戶內各用水點。4.10.2地震效應評價根據《中國地震動參數區劃圖》（GB18306-2015）和《中國地震烈度區劃圖》，貴陽市白云區位于地震動峰值加速度0.05g范圍，地震基本烈度為6度區，規劃以地震烈度6度為城鎮設防標準，城鎮重點項目、重大公共設施和生命線工程均提高1度設防。4.10.3環保衛生設計：本特色商業小鎮為公用類建筑，所產生污染物為公用生活污水。本方案的日照間距按國家有關規定考慮商鋪的最佳朝向和視線干擾的問題，使住戶的心理和生理衛生得到保證。（1）本工程廚房油煙經排煙罩脫油煙豎井至屋面排放，衛生間廢氣靠外墻利用自然通風，其余經豎井至屋面排放。（2）會所等公建采用的空調設備均采用低噪音設備并采用消聲處理。所有空調房間均按規范要求設新風。（3）各設備（水泵）采用低噪音設備。（4）生活污水經厭氧處理，達到國家地面水排水標準后排放。（5）各污、廢水立管均設室內透氣帽。（6）生活垃圾集中收取，每天清運出去。（7）生活污水經二級生化裝置處理排入市政污水管網。（8）水泵采用低噪間水泵，并在基礎處設置隔振器，在水泵出水管處設置減振接頭。（9）各個商鋪需簽訂商鋪門前三包責任書:“一包”門前市容整潔，無亂設攤點、亂搭建、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂吊掛、亂堆放等行為；“二包”門前環境衛生整潔，無裸露垃圾、糞便、污水，無污跡，無渣土，無蚊蠅孳生地；“三包”門前責任區內的設施、設備和綠地整潔等。4.10.4街旁景觀綠化設計（1）街旁綠化設計原則①景觀設計適中貫徹自然、生態的設計理念，控制景觀工程建設對環境的破壞性的影響，體現對環境和生態起到強化作用。①②保持整體性原則，將道路作為一個整體考慮，統一考慮道路兩側的建筑物、綠化、街道設施、色彩、歷史文化等，避免其成為片段的堆砌和拼湊。③體現以人為本的指導思想，注重安全、實用、美觀、管理方便，避免片面追求奢華。④注重設計的多元化和特征表達，充分利用綠化、燈光、小品、鋪地等多元素組合，體現城市現代化的面貌和旅游特色。采用本地材料，創造富有地域性特征的景觀。（2）化種植設計原則①街旁綠化應符合規范要求的行車視距及行車凈空要求，滿足交通要求及行車安全。②綠化以喬木、灌木、地被植物相結合，力求不見裸地，盡量提高綠化覆蓋率；選用防塵、防噪、抗污染和水土保持的樹種。③街旁綠化點、線、面結合，并與道路沿線的山坡、綠地互相協調，達到防噪、防塵、遮蔭、凈化空氣的效果，創造舒適、宜人的交通環境。④街旁綠化以綠色為主調，既要注意樹形、花期、花色的變化與合理搭配，又要避免色彩過于鮮艷，影響司機視線。⑤綠化樹木要與道路沿線交通設施相協調，并保證樹木必要的立地條件及生長空間。⑥適應在本地生長良好的常綠樹種為主，并考慮植物間伴生的生態習性。盡量選用鄉土樹種,體現地方特色。不適應綠化的土質，改善土壤進行綠化。⑦綠地內設置必要的澆灌設施，并注意防止綠地內積水或水土流失。（3）設計理念①設計著眼于提高城鎮綠化和環境質量，完善項目區城鎮基礎設計，實現“水穿城過，城在綠中”的布局特征。②綠化主要采用變化的栽植搭配使整個空間富有層次，景觀空間的單一性，在保障功能的前提下，美化生態環境，合理開發景觀資源，多角度的展現植物群落的美學效應。（4）設計方案根據街道沿線城市和自然風光情況，沿街景觀設計分別以自然生態、休閑舒適為出發點，營造“綠意盎然、生態浪漫、現代中式”的生態、休閑、觀光、防護等多功能的綠色景觀街道。（5）行道樹設計樹池位于人行道邊緣，主要考慮遮蔭效果好、樹冠整潔、分枝點高，冠大蔭濃，保證人行安全，并形成獨特的街景。樹種可選擇銀杏、桂花、廣玉蘭、香樟等。

第五章節能節水措施5.1節能設計5.1.1節能設計依據《中華人民共和國節約能源法》《固定資產投資項目節能審查辦法》《公共建筑節能設計標準》GB50189-2015；《貴州省居住建筑節能設計標準》DBJ52-49-2008建設主管部門有關建筑節能設計的相關文件、規定5.2能耗分析節約能耗是我國經濟發展的一項長遠戰略方針。本項目能耗主要包括：建筑能耗、電氣能耗、水資源能耗、建設工程材料能耗、施工能耗等。5.2.1建筑能耗建筑能耗主要包括電氣照明和通風空調能耗，建筑節能對于促進能源資源節約和合理利用，緩解資源供應與經濟社會發展的矛盾，加快發展循環經濟、實現經濟社會的可持續發展，有著舉足輕重的作用，本項目節能設計降遵循建筑節能法規，認真貫徹國家節能、節地、節材、節水的有關規定，嚴格按照節能設計標準和節能要求進行設計，同時重視配套工程的設計和施工，因地制宜，充分利用朝向、日照、綠化等生態環境，優化建筑單體設計，優先選用經國家和省推廣認定的建筑節能技術、產品、材料和設備，滿足社會對綜合性建筑節能性和經濟性的要求，達到節能、省地和優質的效果。（1）建筑節能設計指標①建筑圍護結構熱導率和遮陽系數限值應滿足表5-1的要求。表5-1夏熱冬冷地區圍護結構傳熱系數和遮陽系數限值圍護結構部位傳熱系數KW/(㎡·K)屋面≤0.70外墻(包括非透明幕墻)≤1.0底面接觸室外空氣的架空或外挑樓板≤1.0外窗（包括透明幕墻）傳熱系數W/(㎡·K)遮陽系數SC（東、南、西向/北向）單一朝向外窗（包括透明幕墻）窗墻面積比≤0.2≤4.7——0.2<窗墻面積比≤0.3≤3.5≤0.55/—0.3<窗墻面積比≤0.4≤3.0≤0.50/0.600.4<窗墻面積比≤0.5≤2.8≤0.45/0.550.5<窗墻面積比≤0.7≤2.5≤0.40/0.50屋頂透明部分≤2.7≤0.40注：有外遮陽時，遮陽系數=玻璃的遮陽系數×外遮陽的遮陽系數；無外遮陽時，遮陽系數=玻璃的遮陽系數。②地面熱阻值應滿足表5-2的要求。表5-2不同氣候區地面和地下室外墻熱阻限值氣候分區圍護結構部位熱阻R(㎡·K)／W嚴寒地區A區地面：周邊地面非周邊地面≥2.0≥1.8采暖地下室外墻(與土壤接觸的墻)≥2.0嚴寒地區B區地面：周邊地面非周邊地面≥2.0≥1.8采暖地下室外墻(與土壤接觸的墻)≥1.8嚴寒地區C區地面：周邊地面、非周邊地面≥1.5采暖地下室外墻(與土壤接觸的墻)≥1.5夏熱冬冷地區地面≥1.2地下室外墻(與土壤接觸的墻)≥1.2夏熱冬暖地區地面≥1.0地下室外墻(與土壤接觸的墻)≥1.0注：周邊地面系指距外墻內表面2m以內的地面；地面熱阻系指建筑基礎持力層以上各層材料的熱阻之和；地下室外墻熱阻系指土壤以內各層材料的熱阻之和。③外墻與屋面的熱橋部位的內表面溫度不應低于室內空氣露點溫度。④建筑每個朝向的窗(包括透明幕墻)墻面積比均不應大于0.70。當窗(包括透明幕墻)墻面積比小于0.40時，玻璃(或其他透明材料)的可見光透射比不應小于0.4。當不能滿足本條文的規定時，必須按本標準第4.3節的規定進行權衡判斷。⑤屋頂透明部分的面積不應大于屋頂總面積的20％，當不能滿足本條文的規定時，必須按《公共建筑節能設計標準》GB50189-2015第4．3節的規定進行權衡判斷。⑥建筑中庭夏季應利用通風降溫，必要時設置機械排風裝置。⑦外窗的可開啟面積不應小于窗面積的30％；透明幕墻應具有可開啟部分或設有通風換氣裝置。⑧嚴寒地區建筑的外門應設門斗，寒冷地區建筑的外門宜設門斗或應采取其他減少冷風滲透的措施。其他地區建筑外門也應采取保溫隔熱節能措施。⑨外窗的氣密性不應低于《建筑外門窗氣密、水密、抗風壓性能分級及檢測方法》（GB/T7106-2008）規定的4級。⑩積極采用新工藝、新材料、新設備、新產品。5.2.2電氣能耗電氣能耗主要分為建筑電氣能耗、市政公共基礎設施照明電氣能耗。（1）電氣節能原則電氣節能是建設工程節能的重要內容，它既不能以犧牲項目功能、損害使用需求為代價，也不能盲目增加投資、為節能而節能。因此，電氣節能工作應該遵循以下原則：①適用性。應滿足建筑物的使用功能，即滿足照明的照度、色溫、顯色指數；滿足舒適衛生；滿足上下左右的運輸通道通暢無阻；滿足特殊\o"工藝"工藝要求，如游樂場所的一些游樂設施的設備用電，展廳的藝術照明及動力用電等。為建筑物內創造良好人工環境提供必要的能源，為建筑設備運行提供必需的動力，按照用電設備對于負荷容量、電能質量與供電可靠性等方面的要求，來優化供配電設計，促進電能合理利用。②實際性。節能應按國情充分考慮實際經濟效益，不能因為節能而過高地消耗投資，增加運行費用。合理選用節能設備及材料，使節能增加的投資能在較短的時間內用節能減少下來的運行費用收回。③節能性。節能的著眼點，應是節省無謂損耗的能量。首先找出哪些地方的能量消耗是與發揮建筑物的功能無關的，再考慮采取相應的措施節能。如變壓器的功率損耗，傳輸電能線路的功率損耗都是無用的能量損耗；又如量大面廣的照明容量，可采用先進技術成果使其能耗降低。（2）建筑電氣能耗分析①建筑電氣系統能耗點分析：在建筑電氣系統中，涉及到的電氣設備主要有銅母線、測量儀表、電氣元件（斷路器、電流互感器、電壓互感器等）、電力變壓器、電力電纜、配電箱柜（照明配電箱、動力配電箱柜、控制箱等）、用電設備（風機、水泵、燈具等）、應急電源（發電機、蓄電池組等）等、路燈照明等。在上述電氣設備的功率損耗是來自于導體的電阻和磁性材料中的損耗，并且主要發生在電動機、燈具等電氣設備、電力變壓器和所有敷設的電力電纜之中，因此我們主要分析電力變壓器、電力電纜、電動機、燈具（氣體放電燈等）的能耗情況。②電力變壓器能效分析：電力變壓器的損耗主要分為三個方面：空載損耗（鐵損nl）、負載損耗（銅損ll）和雜散損耗。一種評價變壓器能源效率比較全面的方法是總擁有費用法。所謂總擁有費用（toc），就是變壓器的初始投資和其在使用期內的損耗費用之和?？倱碛匈M用法是通過比較具有不同效率水平和不同價格的變壓器的總擁有費用，按照總擁有費用最低來選擇變壓器的效率水平的。無論對于電力企業還是非電力企業用戶，都能通過此方法比較變壓器的總擁有費用，從而達到節約資金的目的。③電力電纜能效分析：傳統的設計方法按載流量選擇導線截面時只計算初始投資，導線的截面選擇過小，將增加電能的損耗；選擇的過大，則增加初始投資。從理論上講，增加電纜截面可將損耗減小到很小，但電纜所增加的費用幾乎抵消了為追求好的配電效率而產生的節約。因此，設計人員以電纜溫升、熱效應及電壓降的校驗為選擇條件來確定電纜截面，不一定是最合理的。利用總擁有費用法來確定導體電流密度的目的，就是在已知負荷的情況下，選擇最佳的導線截面；或是在已選定導體截面的情況下，確定經濟的負荷范圍，以尋求投資的最優方案，取得最理想的經濟效益。導線的經濟電流密度正是這種優化設計的內容之一。④電動機能效分析：在建筑領域的電氣設計中，大量的中小型電動機被廣泛應用。電動機在總用電量中占的比重也很大，其產生的能耗也是相當可觀的。因此，在建筑電氣設計中，設計師必須充分考慮影響電動機效率的因素，包括與負荷無關的損耗（常量），隨負荷增加的損耗（變量）及設計環節所增加的損耗的情況，分析高效電動機的節能效果以及不同的電動機系統對能耗的影響情況，才能夠選擇高效電機從而搭建合理的電機系統。⑤燈具能效分析：國內外有現行的建筑照明節能\o"標準"標準作為設計依據，在設計建筑電氣中設計師必須執行合理、適當的建筑照明節能標準，分析氣體放電類光源的各類鎮流器的能耗情況，同時分析比較實際工程實例中各類鎮流器的能耗，盡量選用新型的智能照明節電器。分析結果表明，在電氣工程中，能耗主要發生在電動機、燈具等電氣設備、電力變壓器和所有敷設的電力電纜之中，只要在建筑電氣設計工作中遵循適用性、實際性、節能性的基本原則，就可以有效地提高能源利用率，控制電氣能耗。5.2.3水資源能耗水資源和能源是支持經濟社會發展的兩大基礎性資源，隨著我國經濟社會的迅速發展，水資源和能源的需求量持續增加，供需矛盾日益突出，資源的稀缺性凸顯。目前，水資源和能源的匱乏已經成為制約我國許多城市可持續發展的瓶頸問題，節約用水、節能減排是社會關注的熱點和重點問題。水資源開發利用鏈條城市水資源開發利用過程中的能源消耗，主要包含三個方面：給排水設施建造能耗，給排水系統運行能耗，水資源終端消費過程中的能耗。水資源開發和利用能耗結構圖（1）給排水設施建造能耗與給排水系統運行能耗給排水設施建造和運行過程中的能耗，因為與給排水企業的成本控制有關，受到了給排水行業的普遍關注，給排水節能主要是節省熱能和動力能。主要包括以下能耗：①水源取水與輸送能耗水源取水與運送階段，能源的消耗包括水源地開采、水資源儲存及輸送水到水廠，能耗消耗的影響因素有水源的地理位置、水源類型、水泵的能效、輸送的距離、輸水時水的滲漏損耗等。②給水處理能耗為了使水能夠滿足人類的各種使用需求，水廠需要進行水處理，水處理的能耗與應用水水質指標、處理工藝等能效等有關；③水配給能耗經過水廠處理的達標的水，需經過城市供水管網加壓配送到各個終端用戶，水配給過程中的能源消耗量受供水壓力、水泵效率、供水管網的泄露等因素影響；（2）水資源終端消費過程中的能耗①水資源終端消費能耗水資源的終端使用是指水資源配送到家庭、工廠、商場等各個用戶后被消費的過程，該階段的能源消耗與用戶的用水行為、用水結構、用水類型等有段。②污水收集與處理能耗為了不污染環境達到排放標準以及水資源的重復利用，污水處理廠對污水進行收集和處理，而污水處理廠的能耗與污水廠的規模、工藝、效率以及污水處理標準有關。水資源進入到城市各個終端用水戶被消費的過程中的能耗量是巨大而不容忽視的，且具有很大的節約潛力，水在終端消費這一環節的能耗要大于諸如水源開發、配給等水系統中其他環節的能耗，城市水資源終端消費的類型眾多，每一行業或用戶的用水行為又十分復雜，用水結構、用水特征等也千差萬別，據研究表明，終端用水的能耗強度占水系統總能耗強度的50%以上，而且在水的終端消費環節節約用水，不僅可以避免該環節的能源消耗，由于需要水量降低還可以節約水源開采、水處理和輸送等這些在終端消費環節之前的“上游”環節的能耗，還可以節約污水收集與處理等“下游”環節的能耗。5.3節能措施5.3.1景觀、公用建筑節能措施總平面布置應滿足建造朝向、通風的要求，宜南北向。各朝向房間的窗墻面積比、當不滿足相關要求時，應采取改善熱工性能的節能措施。外窗采用節能性窗（雙層中空玻璃塑鋼窗），具有保溫、隔熱、隔聲等功能。屋面部位采用擠塑聚苯板屋面保溫材料或無機保溫砂漿，隔熱防水膏，增加屋面保溫、隔熱、防水等節能效果。5.3.2給排水節能措施采用新型管材，符合國家節能政策。給、排水配件及潔具選用，按《節水型生活用水器具》（CJ/T164-2014）的有關規定執行。熱能節省的主要控制因素有：減少熱水損耗量、提高加熱設備的加熱效率，減少熱水管道長度并壓縮管徑，增加管道保溫效率，避免管道敷設在低溫環境，太陽能利用和冷切水廢熱回收利用等。動能節省的主要控制因素有：高效或節約用水、疊壓供水和合理豎向分區供水，減少管網的局部阻力損失，提高水泵的日常運行效率，抑制最不利點的自由水頭等。5.3.3電氣節能措施（1）變配電所深入負荷中心，合理選擇電纜、導線截面，減少電能損耗。（2）變壓器應采用低損耗、低噪音的產品。（3）本工程采用低壓集中自動補償方式，并配備諧波電抗器組合，作為諧波抑制措施，避免高次諧波電流與電力電容發生諧振，影響系統設備可靠運行，治理后的諧波水平滿足《電能質量公用電網諧波》GB/T14549-93的要求。（4）優先采用節能光源。熒光燈應采用T5燈管。建筑室內照明功率密度值應小于《建筑照明設計標準》GB50034-2013要求。5.3.4施工節能措施施工中的節能措施應制定合理施工能耗指標，采用先進節能的施工工藝，提高施工能源利用率。（1）優先使用國家、行業推薦節能、高效、環保的施工設備和機具，如選用變頻技術的節能施工設備等。（2）施工現場分別設定生活、辦公和施工設備的用電控制指標，定期進行計量、核算和對比分析，并有預防與糾正措施。（3）在施工組織設計中，合理安排施工順序、工作面，以減少作業區域的機具數量，相鄰作業區充分利用共有的機具資源。安排施工工藝時，應優先考慮能耗減少的施工工藝，避免設備額定功率遠大于使用功率或負荷使用設備的現象。（4）選擇功率與負載相匹配的施工機械設備，避免大功率施工機械設備低負載長時間運行。機械設備宜使用節能型油料添加劑，在可能的情況下，考慮回收利用，節約油量。（5）臨時設施宜采用節能材料，墻體、屋面使用隔熱性能好的材料，減少冬天取暖設備的使用時間及耗能量。5.3.5節水措施（1）項目施工期間節水措施①提高用水效率、施工中采用合理的節水施工工藝。②施工現場綠化澆灌盡量利用附近自然水源?，F場攪拌用水、養護用水采用有效的節水措施，盡量避免無措施澆水養護混凝土。③施工現場供水管網根據用水量設計布置，管徑合理、管路簡潔，采用有效措施減少管網和用水器具的漏損。④現場機具、設備、車輛沖洗用水設立循環用水裝置。施工現場辦公區、生活區的生活用水采用節水系統和節水器具，提高節水器具配置比率。⑤施工現場分別對生活用水與工程用水確定用水定額標準，并分別計量治理。（2）營運期間節水措施①加強節水管理，要求專業技術人員勤于對園內各種供水設備、管道進行經常的調試、保養、維修、積極做好管道的防漏、查漏及檢修工作。②防止給水系統超壓出流造成的隱形水量浪費，在安裝給水系統時注意設備減壓閥、減壓孔板或節流塞減壓孔板。③公共場所用水建議安裝紅外節水器，提倡使用節水衛生器具，如廁所便器及沖洗設備使用節水型設備。④結合規劃，改變對道路清洗、綠化灌溉的傳統模式，建議在草坪等場所安裝定時控制器，定時灌溉，對于分散的樹木和綠色植物采用個別灌溉；道路清洗盡可能減少清洗次數。5.4環保設計5.4.1環保設計依據《中華人民共和國環境保護法》國務院（1998）第253號令《建設項目環境保護管理條例》《聲環境質量標準》（GB3096-2008）5.4.2主要污染源本項目建成后可以提高環境質量，改善河道水質，主要污染源來自施工期間機械產生的噪聲，施工工地揚塵和運輸車輛產生的尾氣、粉塵對環境的污染。5.4.3環境保護措施（1）施工環保①工程施工過程中，各種物料、廢料、渣土運輸時，應遮蓋或防護，避免物料散落，對運輸線路周邊環境帶來的粉塵污染；②施工用料應隨時遮蓋、防護、對工地進行噴灑降塵，避免揚塵污染；③工程竣工后應及時對現場實施清理和恢復，不留廢料、廢渣和其他建筑材料；④對施工過程中損壞的路面、綠化應及時恢復；⑤施工機械應采取適當措施，降噪或靈活安排施工時間，避免夜間施工對工地周邊居民的影響；⑥選用排放達標、噪聲較低的施工機械進行施工，以達到降低廢氣排放和降噪的目的。（2）建筑環保①填充墻采用輕質砌塊。②采用外墻外保溫，降低空調使用能耗。③采用中空玻璃，減少建筑能耗。（3）給排水環保①所有衛生設備均采用節水型潔具，坐便器采用節水型沖洗水箱。室內排水采用污、廢水分流制，各衛生潔具均設水封高度不小于50mm的存水彎。②嚴格執行雨、污水分流。③生活區廢水經處理后排入污水干管，廚房廢水經隔油處理后排入鎮區污水干管，污水經化糞池處理后最終排至市政污水干管。（4）電氣環保①本工程所有通風設備均為消聲風機箱，減少噪聲對環境的影響。②柴油發電機產生的廢氣通過煙道直接排放至屋面，發電機房內貼消聲材料，所有與外界相接