校區物業服務投標方案

目錄

第一章報價說明及原則...........................4

1.1.常規物業費報價說明及報價原則.............4

1.2.專項物業費報價說明及報價原則..............7

1.3.物業服務費...............................9

1.4.項目現場踏勘要求.........................10

1.5.項目建筑面積及使用功能描述...............11

第二章服務內容及標準...........................13

2.1.物業服務內容以及服務目標.................13

2.2.前期物業環境衛生服務.....................14

2.2.1.前期物業環境衛生服務內容.............14

2.2.2.前期物業環境衛生服務時間.............14

2.2.3.前期物業環境衛生服務要求和標準.......14

2.3.綜合管理服務.............................18

2.3.1.公共業務受理.........................18

2.3.2.信息化服務...........................18

2.3.3.投訴處理.............................19

2.3.4.節能管理.............................19

2.3.5.檔案管理.............................20

2.3.6.防御自然災害.........................20

2.3.7.其它服務.............................20

2.4.學生公寓管理.............................22

1

2.4.1.日常管理.............................22

2.4.2.安全管理.............................22

2.4.3.環境衛生服務.........................24

2.4.4.(畢業、回遷學生文明離校工作服務...25

2.4.5.新生入住服務.........................25

2.4.6.人性化服務...........................25

2.4.7.學生行為引導.........................26

2.4.8.文化建設.............................26

2.4.9.其他工作.............................26

2.5.衛生保潔服務.............................28

2.5.1.公共區域及樓宇日常保潔服務...........28

2.5.2.環保清潔服務.........................31

2.5.3.水域管理保潔.........................32

2.5.4.其他要求.............................32

2.6.工程維修維護管理.........................34

2.6.1.房屋維護要求.........................34

2.6.2.設施設備維護保養要求.................35

2.6.3.零星維修工作.........................37

2.6.4.能源管理工作.........................38

2.6.5.校區設備服務標準表...................38

2.7.樓宇管理.................................42

2.7.1.樓宇綜合保障服務.....................42

2.7.2.樓宇安全管理服務.....................43

2.8.綠化養護.................................45

2

2.8.1.綠化養護要求.........................45

2.8.2.綠化應急處理.........................46

2.9.安全保衛.................................48

2.9.1.崗位配置.............................48

2.9.2.崗位職責.............................49

2.9.3.具體要求.............................49

2.9.4.管理要求.............................52

第三章物業費結算及物業服務考核辦法.............54

3.1.物業費結算方式...........................54

3.2.校區綜合物業服務考核辦法(試行).........55

3.3.安保服務月度監督考核表...................62

第四章其它約定及說明...........................64

4.1.具體參照................................65

第五章設備配備需求.............................67

5.1.專業工具設備表1.........................67

5.2.專業工具設備表2.........................69

3

第一章報價說明及原則

1.1.常規物業費報價說明及報價原則

(一)本項目物業服務費應按服務期進行36個月總報

價，并要求按四個時間段(甲方指定入場時間至2022年12

月31日，2023年1月1日至2023年12月31日，2024年1

月1日至2024年12月31日，2025年1月1日至2025年6

月30日)進行分項報價，總報價不得超過預算金額，分項

報價不得超過最高限價。

(二)服務費應充分考慮合同期內包括的服務成本、法

定稅費和管理企業利潤等。由各投標人根據招標文件所提供

的資料自行測算決定報價，但不得以低于企業成本的報價投

標，一經中標，中標范圍內的投標報價作為中標人與招標人

簽訂的合同上限金額。

(三)合同期限內服務價格均不得調整，投標人應充分

考慮采購人所在地最低工資標準調整、用工成本增加以及物

價變動等因素，謹慎合理報價(其人員工資不得低于招標文

件中所設定的人員工資標準)。

(四)由于高校物業管理服務的特殊性，雙休日、節假

日、寒暑假均屬于正常物業管理服務的時間，各崗位的具體

服務時間需滿足采購人的實際需求，中標人應予以充分考慮，

將由此產生的加班、服務延時等所有費用納入本次投標報價，

采購人無需另行支付費用。

4

(五)本項目所有員工統一著工作服，不同崗位員工的

工作服裝由中標人購置，費用包含在投標總價內，服裝樣式

需經采購人審核同意。

(六)本項目所需大型開辦物品、設備由采購人提供(詳

見附件清單),合同期內相關物品的運維費用由中標人承擔，

除此以外的所有為完成項目服務所需的其他辦公設備、安保、

清潔、維修等所需的設備工具等均由中標人購置，費用包含

在本次投標總價內。

(七)樓宇內、外的垃圾桶、果皮箱等由采購人提供(詳

見附件清單),在項目實際運行過程中上述環衛設施如有增

加或更換的，則由中標人按需采購。采購或更換的垃圾桶應

符合國家及省、市有關規定要求(包括有關垃圾分類的要求),

其品牌、外觀、規格、型號須經采購人同意。

(八)中標人需根據校區的要求提供物業使用標識，包

括但不限于節能標識、安全提示標識、設備標識等，費用由

中標人負責。中標人還應配合采購人做好校園的文化氛圍營

造、樓宇文化環境布置工作，由中標人提供方案，報采購人

審核通過后實施，費用由采購人承擔。

(九)單次單項維修材料費用在500元以下的零星維修

(房屋滲漏除外)由中標人負責，500元以上的由采購人負

責；單次單項維修人工費(含機械費)在1000元以下的由

中標人負責，1000元以上的由采購人負責。包括但不限于門

窗、紗門紗窗、百葉卷簾、窗簾桿及滑道、上下水相關設施、

5

衛生潔具設備、室內辦公教學及家具、照明燈具、樓內開關

插座及樓內供配電線路等設施小型維修。單次單項維修材料

費用500元以上或人工費(含機械費)1000元以上的，由中

標人根據相關程序向采購人申報同意后實施。維修服務中易

損易耗的常見維修配件，中標人應庫存備件，品質不低于原

品質。

6

1.2.專項物業費報價說明及報價原則

(一)四害消殺及防疫服務：中標人需做好四害消殺及

防疫工作。確保做好全覆蓋，無污染，符合愛國衛生除四害

標準，日常消殺耗材費用包含在投標報價內，防疫物資(除

消殺耗材外)由校方配備。

(二)白蟻防治費用：中標人須做好白蟻防治工作，費

用包含在投標報價內。

(三)垃圾清運：中標人需根據當地環衛部門、學校相

關管理部門要求進行垃圾分類管理，并將校內垃圾收集清運

至學校垃圾中轉站，保持中轉站及周邊衛生清潔，并負責與

當地環衛部門溝通做好垃圾外運、處置工作，垃圾外運由中

標人負責并承擔費用，費用包含在本次投標報價內。

(四)化糞池清掏：中標人負責一年兩次清掏校區內的

化糞池，確保無外溢等狀況發生，費用包含在本次投標報價

內。

(五)石材地面保養：中標人負責行政樓、圖書館、教

學樓石材地面保養，每年不少于一次，費用包含在本次投標

報價內。

(六)外墻清洗：中標人負責一年一次外墻清洗(從2024

年開始),費用包含在本次投標報價內。

(七)水箱清洗及水質檢測：中標人負責水箱(水池)

的日常運行、巡查、清潔、維護等相關工作，水質檢測委托

第三方權威機構進行，每年兩次并出具檢測報告，費用包含

7

在本次投標報價內。

(八)自來水給水水平衡測試：中標人負責做好自來水

給水水平衡測試每年一次，費用包含在本次投標報價內。

(九)配電預防性試驗：中標人負責做好配電房預防性

實驗(兩年一次),并出具報告，費用包含在本次投標報價

內。

(十)電梯設備管理：中標人負責電梯設備的日常巡查、

清潔衛生、運行保養記錄、年檢等相關工作，專業保養工作

由中標人委托具有資質的維保單位負責。采購人進行監管，

相關維保及年檢費用由中標人負責。

(十一)空調清洗：中標人負責一年兩次空調清洗，費

用包含在本次投標報價內。

(十二)消防設施設備巡查：中標人負責日常巡查、清

潔、運行等相關工作；專業維保、每年一次的消防檢測與聯

動測試等相關工作須委托專業公司負責，相關維保及檢測費

用由采購人負責。

(十三)公共區域的綠植草花擺放：中標人應配合采購

人做好樓宇公共區域的綠植、草花擺放并定期維護，相關費

用包含在投標報價中。

8

1.3.物業服務費

本項目物業服務費應包括但不限于以下內容

(一)人員費用：包括員工薪金、社會保險費和公積金、

福利、員工制服、員工餐費、所有加班、體檢、交通費、住

宿費等；

(二)設備工具費用：包括保潔、綠化、會務、維修維

護等的工具、辦公、耗材、燃料等費用；

(三)設施設備維修維護費：包括設施設備維修維護以

及日常零星維修的材料、工具等費用；

(四)校園文化建設費用：中標人須設計制作并張貼各

類物業管理類提示性、節能減排標識、物業痕跡管理標識等；

(五)保潔綠化費用：包括開荒保潔、日常保潔工具及

易耗物品(含行政樓衛生間易耗品：卷紙、洗手液等)、綠

植草花租擺等費用；

(六)學校提供42間員工宿舍房間(126個床位)供外

包物業人員免費住宿。除此之外，其他人員住宿涉及費用由

中標單位自行負責解決。

(七)行政辦公費；

(八)企業管理費及利潤；

(九)稅費；

(十)其它投標人認為需要投入的費用。

9

1.4.項目現場踏勘要求

為提高項目報價的合理性，本項目組織各供應商(派駐

項目負責人)統一到XXXX校區進行現場踏勘，踏勘時間為6

月23日至6月24日(上午9:00-12:00),以便進一步了解

本項目的現場實際情況。聯系人：XXXX聯系方式：XXXX。

10

1.5.項目建筑面積及使用功能描述

序

名稱內容子項名稱面積(m2)

號

圖書館內設；博物館、

1圖書綜合樓校檔案館；外設1個書A1#圖書綜合樓32320

齋

校行政辦公辦公室、會議室、接待

A2#行政綜合樓

2樓室、會議中心13315

公共教學組A7#西公共教學樓、A8#東公

34幢教學樓(2個單體)49338

團共教學樓

綜合實訓樓工訓中心、大型實驗

A12#實驗實訓樓、A9#智慧

4(不含二訓室、特殊要求實驗實訓7827.74

樓面積)室、創業學院水利實驗室

A3#學科組團一、A4#學科組

5學科組團學科實驗實訓用房團二、A5#學科組團三、A6#88163

學科組團四

科研組團

科學家工作室，學生科

6(南潯水A13#水街科創中心2428

技創意工作室

街)

1500座劇院、劇院管

劇院B3#會堂

7理用房、團委辦公13547

3000座室內體育館1

個、游泳館1個、綜合

8體育館B1#體育綜合館19402

訓練館1個、體軍部辦

公

標準田徑場、主席臺，

田徑場B2#體育場

9看臺4599

4個書院，學生宿舍雙

人間1248間，4人間B5#書院一、B6#書院二、B7#

10書院144977

1926間，共計10200書院三、B8#書院四

床。

校行政辦公值班樓，咖啡廳，多功

11樓附屬用房能廳2370

商鋪、學生食堂、教工

食堂綜合體B4#西食堂、B11#東食堂

12食堂21224

13校醫院校醫院B10#校醫院2385

員工集體宿

員工集體宿舍B9#員工宿舍樓

14舍樓4995

15水文化展館文化展廳、咖啡廳A10#水文化展館1349

16南潯黨校南潯黨校A11#南潯黨校4136

A14#教學區地下室、A2#行

17地下室地下室政綜合樓地下室、B3#會堂21722

地下室

兩側校門及其他配套A15#校門及其他配套用房、

18校門1574

用房B12#校門及其他配套用房

合計435671.74

11

序號名稱測算面積(m2)

1綠化面積239725

2水域面積180675

電梯數量清單

序號電梯類型電梯數量

1自動扶梯8

2客梯64

3貨梯7

合計

79

序號數量備注

高配房按照實際配置數量室外獨立高配房

其它配電房按照實際配置數量

水泵房按照實際配置數量

具體面積、設施設備情況以實際現場勘測為準。

12

第二章服務內容及標準

2.1.物業服務內容以及服務目標

(一)物業服務內容包括綜合管理服務、書院(學生公

寓、教師臨時公寓)管理工作、衛生保潔工作、工程維修維

護工作、安全保衛工作、樓宇管理工作、綠化養護工作、會

務工作等。

(二)日常管理工作全面導入IS09001質量管理體系、

ISO45001職業健康安全管理體系、ISO14001環境管理體系

和ISO50001能源管理體系，具有集中統一的企業理念、運

行機制、管理架構、著裝標識，具有明確的各項管理服務標

準和質量保證體系、應急預案，保證各項服務工作標準化、

規范化，以滿足學校教育教學需要，創造安全、舒適、衛生、

高雅的教學和生活環境。

(三)管理服務應達到各項指標要求，如不達標，按照

《XXXX校區綜合物業服務考核辦法》進行對應處罰。

(四)按照各項指標提供服務，在校園總體建筑面積不

改變的前提下，不得再以任何項目、任何理由增加校方開支。

13

2.2.前期物業環境衛生服務

2.2.1.前期物業環境衛生服務內容

根據建設方交付的設施設備和環境情況，進行前期環境

衛生服務，內容主要包括：對校園內所有樓宇內部的環境清

潔和室內家具、設施等的清潔以及玻璃窗的擦洗等；公共區

域(地下車庫、地下室、接待室、會議室、電梯轎廂、樓梯、

過道等處)的環境清潔，大理石等地面的清潔；校園廣場、

道路、外墻(石材、瓷磚、玻璃幕墻)等室外環境的清潔。

2.2.2.前期物業環境衛生服務時間

中標方接到采購方通知，3天內進場，具體保潔先后順

序由采購人安排；

2.2.3.前期物業環境衛生服務要求和標準

清潔項材質檢查

區域清潔標準

目類別方式

無污跡、無膠跡、無涂料

木門目視

斑點

戶門

不銹鋼無污跡、無膠跡、無指印、

目視

門無銹跡

門

無污跡、無水跡、無膠跡、

內門玻璃門目視

無指印

鋁合金

推拉門無涂料、門軌無泥無膠跡目視

門

無泥沙、無污跡、無頭發、

室內地木地板目視

地面腳印

面

花崗石無水泥渣和涂料點、無污目視

14

水磨石漬、水漬

人造大

理石

無水泥點，無涂料，無污

瓷磚目視、手拭

漬、水跡

無水泥點，無涂料，無污

馬賽克目視、手拭

漬、水跡

鋁合金

無污跡、污點，窗框無水目視、手拭

窗戶窗

泥和涂料

塑鋼窗目視、手拭

用紙巾擦

窗木制無污跡、無膠跡

拭50CM

窗臺大理石

用紙巾擦

無污跡、無指印

人造大拭50CM

理石

墻布無蛛網、無污跡目視

墻紙無蛛網、無污跡、無脫色目視

無蛛網、無污跡、無水泥

涂料目視

渣

墻面

大理石無積塵、無污跡，無手印目視、手拭

無水泥渣和涂料點、無污

瓷磚目視、手拭

漬、水漬

無水泥點，無涂料，無污

馬賽克目視、手拭

漬、水跡

天花板無蛛網、無污跡、無指印目視

天花

石膏無蛛網、無污漬，呈本色目視

無涂料點，無灰塵，呈本

開關目視、手拭

開關色

/燈

無涂料點，無灰塵，呈本

具燈具目視、手拭

色

家電外殼不銹鋼水漬、無污跡、手印目視

15

噴塑水漬、無污跡、手印目視

其它材

水漬、無污跡、手印目視

料

排水暢通，無水印，墻面

浴缸/抽無污跡和水泥、涂料，馬

陶瓷目視

水馬桶桶無污跡、水垢，地面無

污跡雜物

洗手水漬、無污跡、無積水、

不銹鋼目視

間無頭發、無手印

洗手盆

水漬、無污跡、無積水、

陶瓷目視

無頭發、無手印

鏡面、臺無污漬、無積水、無頭發、

目視

面無手印

電源盒污跡，無涂料點目視、手拭

輔助污跡、無膠跡、無涂料斑

地腳線目視

設施點

屏風污跡、無膠跡目視

無污跡、無膠跡、無涂料

管網管線目視、手拭

斑點

鍍膜玻

無蛛網、無污跡、無指印目視

璃

玻璃

透明玻

無蛛網、無污跡、無指印目視

璃

銅/仿銅

污跡、手印，保持光亮目視、手拭

制品

不銹鋼無污跡、無膠跡、手印、

目視

制品無銹跡

玻璃/有

飾品機玻璃污跡、膠跡目視

制品

木制品污跡、膠跡目視、手拭

金屬藝

污跡、膠跡目視、手拭

術雕塑

16

瓷制品無污跡、膠跡目視

空調無垃圾雜物、無積塵、無

空調位目視、手拭

位泥沙

木制

表面漆面無厚灰、污跡、手印目視

家具

污跡、無膠跡、無涂料斑

百葉百葉窗目視、手拭

點

17

2.3.綜合管理服務

2.3.1.公共業務受理

1.設立一站式物業服務中心，設立24小時服務電話，

受理學校指定的公共服務類業務；

2.實施值班經理(含維修、公寓管理)制度，保證夜間

突發事件應急處理的及時有效性；

3.公共資產的管理，協助做好公共資產的登記、定期核

查等工作；

4.服從學校相關部門督察管理，24小時內及時整改，否

則接受《XXXX校區綜合物業服務考核辦法》處罰。

2.3.2.信息化服務

1、中標人應配備與本項目服務需求相關的信息化服務

系統或平臺或承諾在中標后具有相關信息化服務系統或平

臺(主要包括設施設備管理系統，報事報修管理系統，巡查

巡檢系統，能耗監管、物聯管理的配套系統，便民服務APP

等),并應無條件向校方管理部門開放后臺管理功能，與校

方的信息化管理與服務系統對接；配合校方做好校區、校區

校園服務門戶網站、微信和各類信息化應用系統的維護、運

營、升級等工作；并負責與中標人相關的校園服務的業務模

塊相關的維護、信息發布等。

2、為采購人提供簡單、零星的IT技術支撐服務。

18

3、中標人應根據該項目的管理特點盡可能地利用信息

化技術手段降低服務成本，提升服務品質，并提供針對本項

目的物業管理服務信息化、大數據、數字化、智慧化等技術

應用方案。有管理創新舉措(如含有物業保值增值管理運營

方案、維修調度管理、訪客信息管理等功能),有高校項目

信息化服務的成功經驗(提供案例說明),充分發揮高科技

在管理中的作用，以提高管理效率和管理質量。

2.3.3.投訴處理

1.中標供應商須做好各項投訴處理工作，受理的投訴，

及時核實情況并回復投訴者，并將具體投訴和反饋情況書面

告知學校；

2.屬于物業服務責任的，做好投訴的有效的處理，并做

好及時反饋；屬于無效投訴的做好解釋工作；中標供應商與

投訴者無法協商解決的，上報學校相應部門處理；

3.直接受理的投訴，在一個工作日內回復處理結果，最

長不超過三個工作日；向有關部門的投訴，應查明事實后上

報書面材料，協助有關部門做好工作。

2.3.4.節能管理

1.協助學校做好各項能耗計量數據的統計；定期對能耗、

水耗進行分析。

2.提出有效的節能降耗意見，經學校認可后實施；

19

3.開展員工節能培訓，每學期至少開展一次節能、節水

宣傳活動等。

2.3.5.檔案管理

1.根據檔案管理要求代管學校相關資料和設施設備技

術資料復印件，并建立物業管理檔案，要求檔案完整、真實，

并更新及時。

2.中標人協助校方辦好資料臺賬接收手續。合同期滿辦

好移交手續。

2.3.6.防御自然災害

1.建立巡查登記制度并報告有關情況；

2.儲備一定數量的防災減災物資，保障物資充足；

3.做好自然災害的預警機制，制定應急預案并組織實施，

及時發布溫馨提示；

4.如遇災害發生，積極做好救災，以及災后保潔、消殺、

維修維護等恢復工作；

5.承擔相關主管部門交辦的臨時性、應急性工作任務。

2.3.7.其它服務

1.做好重要會議、重要來賓到訪、重要考試、各類檢查

評比、迎新、畢業生離校等重大活動及學校臨時性事件的物

資保障供給和場地布置、衛生保潔、校內物資搬遷等后勤保

障工作；

20

2.失物招領等便民服務；

3.積極應對各項突發事件，做好善后處理工作；

4.其它學校認為物業可以提供的服務。

21

2.4.學生公寓管理

2.4.1.日常管理

1.督促學生遵守學校學生公寓管理相關規定，并嚴格執

行；

2.負責公寓內的學生日常行為教育、引導與管理工作。

配合開展學生公寓管理創新、服務創優工作、宿舍文化建設

和文明宿舍評比工作；

3.建立入住學生的信息臺賬，了解和掌握學生的信息及

動態，及時處理發生的問題；

4.每周根據學生寢室的內務標準對寢室進行衛生檢查

并做好記錄，每天巡視寢室1次以上，每周公布所有宿舍衛

生成績；有效制止學生在公寓內吸煙、酗酒、賭博、使用大

功率等不良行為；對環境衛生較差的宿舍做好教育，并協助

整改。宿舍環境衛生優良率85%以上；

5.負責學生住宿管理與設施管理，做好各項信息與數據

匯總及處理上報工作；每月統計核實學生住宿情況；

6.做好新生入學報到及畢業生離校的宿舍安排和設備

檢查等相關工作，做好寒暑假學生留校住宿安排工作。每日

巡查公寓區域內的設施、設備是否完好，做好報修。

2.4.2.安全管理

1.協助學校做好學生在寢的安全管理，落實各項安全防

22

范措施，做好安全宣教工作，消除各種安全隱患，確保學生

宿舍安全穩定；

2.做好宿舍樓的值班管理，實行24小時值班，不得隨

意脫崗、替崗；

3.及時掌握學生動態，維護宿舍樓內的秩序，督促學生

遵守學校的規章制度，對違規違紀現象，做好記錄并上報學

院；

4.教育學生遵守作息時間，對晚歸的學生給予必要的勸

告和教育，并做好晚歸記錄。男女生寢室不能互串。晚上熄

燈和關鎖大門前，檢查公共場所，發現問題及時報告和處理；

5.負責各樓棟內消防安全管理以及消防設施監管等，依

據相關法律法規及學校管理規定做好學生公寓安全保衛和

防火、防盜等防范工作，各項安全培訓工作，執行撲救火災

等災害事故的緊急任務。制定各種有關學生宿舍安全管理的

應急預案，確保人身財產安全。

6.嚴格控制人員的進出，外來人員禁止進入宿舍，若須

要施工、維修的須登記或出具證明；

7.關注學生動向，預防學生翻越、推拉門窗，按規定時

間進出宿舍，做好宿舍內的物品出入登記，設固定崗24小

時值守；

8.對住宿學生的突發性事件做好前期應對處理及報告，

阻止事態的擴大；

9.對攜帶貴重物品、大件物品離開宿舍者，主動進行查

23

詢并做好登記工作，發現疑點立即報告和處理；

10.嚴禁推銷人員以各種理由進入學生宿舍，發現學生

有推銷行為的應及時制止并報相關部門處理；

11.負責學生公寓內房間鑰匙的管理；

12.對調出宿舍的學生，必須查驗其房間，核實家具、

公共設施是否完好無損，檢查水電費用交納情況，督促學生

交回房門鑰匙。對調入宿舍的學生，憑學生原住宿舍驗收單

及管理部門開具的有關證明方可安排住宿，并及時記錄造冊。

13.關注學生思想動態和行為情況，發現異常，第一時

間報告；并對異常學生做好日常關注工作。

2.4.3.環境衛生服務

1.對學生宿舍的室內衛生進行指導、檢查、教育、整改

等管理工作；

2.負責學生公寓值班室、強弱電間、公共衛生間、走廊、

樓梯、洗衣房、直飲水分機、自助購電機和購水機、消防設

施、消防指示標示、應急燈、樓層牌、公共場所玻璃、走廊

氣窗等書院區域內的衛生保潔；

3.做好一年一次寢室內電風扇清潔消毒工作；

4.負責畢業生離校、回遷學生離校、新生報到、新裝修

公寓等啟用期間寢室內的保潔、消毒。

5.根據新冠疫情、傳染病等情況，每日做好公共區域的

消殺工作，及相關寢室的消殺工作。

24

2.4.4.(畢業、回遷學生文明離校工作服務

在畢業、回遷學生離校前，布置值班大廳宣傳氛圍，與

相關部門聯合制定畢業生離校方案及相關應急預案，做到早

策劃、早準備，確保學生文明離校。離校期間，加強學生公

寓的管理、服務工作，增強夜間值班，維護公寓內的正常學

習、工作、生活秩序和公寓作息制度，保證公寓的安全與穩

定。

2.4.5.新生入住服務

1.設立明顯標識、布置迎新氛圍、安排接待服務人員，

在校區各主要路口、通道設立相關指示標識，安排接待人員；

2.在新生入住前，提前做好公寓的衛生、保證公寓的用

水、水電等準備工作。

3.新生期間合理安排人員，做好學生安全及防詐騙等宣

教工作。

2.4.6.人性化服務

1.在學生入學和放假、離校時設免費服務站、失物招領，

小件物品寄存，做好宣傳標語張貼、懸掛與拆除，留言服務，

天氣信息服務，溫馨提示；

2.設立晾衣架(用于懸掛學生掉落衣物，以便認領),

提供自行車充氣筒、提供針線盒等便利服務；

3.服務態度熱情，主動為學生排憂解難，關心學生生活，

25

提供力所能及的免費、優質服務。

4、配備小五金、應急藥品、擔架、人字梯等便民物品。

5、根據疫情情況，各樓配備防疫用品。

2.4.7.學生行為引導

1.對住宿學生開展基礎文明、行為及安全方面的引導和

宣傳教育；

2.新生到校后的住宿生活方面的輔導；

3.對學生違紀情況進行檢查及相關教育，并及時上報；

4.按要求做好“文明宿舍”“文明樓棟”的檢查和評比；

5.及時發現學生矛盾，及時上報并配合調解；

6.學生在公寓中的行為表現及思想動態及時向校方反

饋；

7.按要求對學生的寢室布置進行指導和規范。

2.4.8.文化建設

中標人須配合學校做好新生報到入住、畢業生離校期間、

節假日氛圍布置、防疫、垃圾分類、消防安全等校園文化氛

圍宣傳布置工作。

2.4.9.其他工作

1.寒暑假封樓工作。做好學生寢室的封樓工作，核查

寢室水電關閉情況、收回陽臺懸掛物及堆放物。

2.寒暑假期施工跟修。寒暑假期間外來施工人員進樓

26

維修，配合做好跟修、監管工作。

3.寒暑假期水電排查。放假期間對書院所有學生寢室

的水電情況進行檢查，整修。

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2.5.衛生保潔服務

2.5.1.公共區域及樓宇日常保潔服務

1.建筑物外部

(1)地面、道路等干凈整潔、無垃圾、無丟棄物、無

痰跡、無落葉、無雜草、無污水痕跡。草坪、花壇及綠化景

點內干凈整潔、無暴露垃圾和無丟棄物。地面、屋面、天臺、

綠化帶、清潔車、果皮箱、校園景觀、休閑椅凳、欄桿、扶

手、電動門、燈具、旗桿、護欄、公共宣傳櫥窗等每日清掃

(擦、抹)兩次并隨時保潔，每周全面、徹底清掃(擦、抹)

一次，做到干凈整潔，無亂貼物。做到無泥沙、污垢污跡、

污水、散落垃圾、煙頭、果皮紙屑等雜物；

(2)主路面：路面干凈、無浮土，無積土，無雜物，不

能有成片積水；

(3)人行道：保持清潔，無浮土、無雜物，路面不能

有成片積水；

(4)土地面：每天清潔，保持干凈。地面無廢物堆積，

不能有成片積水；

(5)硬化地面：干凈無浮土、無垃圾堆積。雨后無成

片積水；

(6)運動場：每日清掃(擦、抹)一次，并隨時保潔。

做到無泥沙、污垢、污跡、污水等，必要時進行清洗；

(7)溝渠(含沉沙井)、雨污井及井蓋：每周清理一

28

次，每月全面徹底清理一次。做到底部無泥沙等沉積物、井

蓋無污垢污跡、垃圾、煙頭、果皮紙屑等雜物。確保排污排

水暢通。井蓋無損壞；

(8)排水、排污管道暢通：確保雨水、廢水、污水排

放通暢，化糞池每年至少清理兩次，確保排污暢通，無堵塞、

無污水外溢。發現異常及時清掏；

(9)學校門前三包衛生：每日清掃一次并隨時保潔，

每周全面、徹底清掃一次。做到無垃圾、煙頭、果皮紙屑等

雜物；

(10)負責全校的垃圾清運管理工作(廚余垃圾除外):

收集全校所有垃圾(廚余垃圾除外),清運至環衛部門指定

的學校內垃圾中轉站；對廚余垃圾所轉換成的有機肥料，進

行施肥；

(11)防腐木、欄桿等戶外設施維護保養，每年2次防

護漆涂刷；

(12)每月對屋頂以及排水溝垃圾進行清理；

(13)水面保潔：做好水面清潔工作，保持景觀河內無

垃圾、浮萍等，維護好沿岸各類標識牌。

2.建筑物內部

(1)地面、墻面、頂面(天花板)、樓道及窗護欄、

消防設施設備、水電設施設備、果皮箱、門(防盜門、木門、

不銹鋼拉閘門)、窗、桌椅柜、標識牌、裝飾板牌等，每日

清掃(拖、擦、抹)兩次并隨時保潔，每周全面、徹底清掃

29

(拖、擦、抹)一次，做到干凈明亮，無蜘蛛網、灰塵、污

垢、污跡、污漬、垃圾等雜物。遇到天氣變化時，注意保護

門窗，防止損壞；

(2)燈管、燈罩、燈吊鏈：每月清潔，做到干凈，無

蜘蛛網、灰塵；

(3)玻璃：各樓門廳、門衛值班室玻璃，每天清擦一

次。會議室、樓道、衛生間玻璃，每周全面、徹底清擦一次。

做到干凈，無蜘蛛網、灰塵、污跡；

(4)衛生間：每日清掃(拖、擦、抹)兩次并隨時保

潔，每周全面、徹底清掃(拖、擦、抹)一次，做到地面、

墻壁及瓷磚清潔，無積水濕滑、無污垢、無異味、無垃圾等

雜物，門窗、窗臺、玻璃、燈具干凈；天花板、燈具無蜘蛛

網、無灰塵，小便池清潔，無污垢、污跡、污漬、無異味、

無水銹；大便池通暢，無污跡；洗手池、墩布池清潔無污物；

墻(門)面無涂畫。廁所內無跑、冒、滴、漏、堵；各種設

施完好。為指定區域衛生間配備洗手液、廁紙，每天檢查一

次，發現用完及時補充；

(5)樓宇內、外墻壁上無張貼、涂寫，無蜘蛛網、污

跡等；

(6)電梯每天清掃兩次；

(7)地下車庫每周清理兩次；

(8)保持強弱電房的清潔；

(9)排水溝、污水井每周清理一次，樓頂天臺及排水

30

溝、地下室每周打掃兩次；

(10)垃圾桶及時清倒，清掃工具放到指定位置；

(11)配合校方做好防疫常態化工作；

(12)除“四害”消殺工作：按照要求做好“除四害”

工作；如特殊瘟疫高峰期及時增加噴灑、施放藥物次數。做

好破壞植被、威脅人身安全的害蟲、動物防治；

(13)委托專業白蟻消殺公司，配合展開消殺工作，巡

查并及時報送白蟻災害區；

(14)定期對鐵藝欄桿、護手保養維護，如涂抹專用蠟

(漆)等；

(15)有完備的“保潔應急工作預案”;如遇火警、水

管爆裂、臺風襲擊、突發傳染病等突發事件時，組織突擊小

組配合學校做好特殊保潔工作；

(16)遇重要會議、重要來賓到訪、重要考試、各類檢

查評比、迎新、畢業生離校等重大活動及學校臨時性事件，

應增派人員，按學校要求保質保量完成工作；

(17)完成學校臨時交辦的任務。

2.5.2.環保清潔服務

1.垃圾處理采用垃圾分類投放，實施“三化”管理，即

垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無公害化，對

垃圾的收集和處理實行全過程封閉式管理；

2.使用無刺激性氣味的清潔劑，清潔完成后定期噴灑空

31

氣清新劑；

3.注意節約用水、用電，嚴格執行機器的操作程序規定。

2.5.3.水域管理保潔

1.水域環境衛生綜合管理：園區水域進出水、水質管理

2.水域日常巡查：清除水域淺灘的生活垃圾和固體廢棄

物，打撈水域中漂浮物。

3.管理要求

1)嚴禁任何單位和個人向水域及沿湖淺灘排放生產、

生活廢水和污水，及其它污染物。

2)嚴禁任何單位和個人進行采摘、垂釣、捕獵、私自

投喂等危害水域動、植物個體健康，群落完整的行為。

3)嚴禁任何單位和個人在水域內進行涮洗工具、器具

等造成水體污染的行為。

2.5.4.其他要求

1.所有室內外公共區域(除學生宿舍內部、教職工臨時

宿舍和食堂)衛生均由中標人負責；

2.負責教師值班室、教師休息室的保潔及日常管理；

3.遇各類檢查和創建活動，嚴格按學校要求進行衛生清

掃與保潔，確保通過；

4.對各類衛生死角要定時檢查和及時清除；

5.校園環境衛生每天打掃兩次，隨時保潔(早上衛生要

32

求在8:00之前完成);

6.在清潔衛生中使用清潔工具、消耗的物料、服裝等費

用由中標方負責。因生活垃圾分類工作要求提高，需要另行

大批量配置的垃圾桶和垃圾袋由學校提供。

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2.6.工程維修維護管理

2.6.1.房屋維護要求

1.維護房屋建筑整體的完整，無亂搭建及占用公共場所，

消防樓梯、走廊通道無阻塞，大樓外觀整潔；

2.地基基礎：經常檢查有無開裂、破損、沉降等；

3.承重結構：檢查梁、板、柱、承重墻、非承重墻有無

變形、裂縫、腐蝕、風化、孔洞等；

4.屋面：及時清掃、沖洗，檢查雨水口有無堵塞、伸縮

縫有無開裂、隔熱層有無空洞、起鼓，檢查屋面有無滲漏等；

5.樓地面：經常檢查樓面有無空鼓、破裂、松脫、破損

等；

6.樓梯：經常檢查扶手、踏步有無損壞，地磚有無松脫、

空鼓、開裂、損壞等；

7.公共通道：經常檢查地面有無空鼓、破裂、松脫、破

損，門廳墻面有無污跡和剝落，扶手、踏步有無損壞等；

8.內墻面：經常檢查有無裂縫、起鼓、脫落、變色、滲

漏、破損等；

9.外墻面：經常檢查有無裂縫、起鼓、脫落、變色、滲

漏、破損(含玻璃)等；

10.吊頂：經常檢查有無裂縫、起鼓、脫落、變色、滲

漏、破損等；

11.門窗：經常檢查門窗有無松動、下垂、腐朽、變形、

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生銹、破損、鉸鏈、門拉手損壞等；

以上項目屬物業維修范圍的，及時組織修復；屬于大、

中修范圍或者需要更新改造的，向學校報告和建議；保修期

內協調施工方維修。

2.6.2.設施設備維護保養要求

1.設立24小時維修報修電話和投訴電話，接受維修服

務和服務質量、服務態度問題投訴；

2.維修24小時值班，維修及時、快速，緊急維修響應

不超過15分鐘，一般維修4小時內完成，大修24小時內完

成，確保學生學習、生活正常；

3.制訂設施設備的標準化管理程序，建立設備運行、維

修、維護、保養記錄，嚴格執行設備管理、操作制度，使各

種設備設施的維修、保養和事故處理均處于標準化、規范化

管理控制之中；

4.配備熟練、專職、有上崗證及資格證的專業工程技術

人員，嚴格執行操作規程；

5.定期檢查水龍頭、閘閥、路燈、水管件等情況，每周

檢查配電房配電設施設備，燈線路等情況，發現問題及時修

復；

6.管網：定期檢查管線接頭有無滲漏、支架有無松脫等

現象，發現問題及時修復；

7.溝渠池井：定期檢查(雨季每日檢查)溝、渠、井蓋

35

等有無堵塞和損壞，發現問題及時修復；

8.定期檢查校園景觀、公共標識標牌等設施有無破損、

污跡、脫落、亂刻亂劃等現象，發現問題及時修復或報告學

校；

9.給、排水系統設施：定期檢修水電設施設備，保證符

合安全運行的技術性能指標，終端設備完好；

10.對設備故障及重大事件有完善的應急方案和現場處

理措施、處理記錄；

11.停水、停電在接到相關部門通知后，立即通知用戶，

并作好應急處理措施；

12.專用設備日常運行和管理：高低壓配電房、電梯、

空調、發電機、高位蓄水池、熱水器等按相關要求進行維護

保養，每天巡查電梯、消防系統及器材、供排水、供電、照

明設施和排污系統、高位蓄水池、食堂發電機的運行情況，

確保正常運行，降低能耗；協助監管消防設施、電梯的專業

維護與管理，設備的完好率達到100%;

13.質保期內的設施設備配合學校協調設備供應商進行

維修維護；

14.路燈、樓道燈等公共照明設備經常檢查，保證完好，

按規定時間定時開關；

15.高壓配電房實行24小時雙崗值守，值班人員需持高

配證上崗，記錄資料齊全，發現問題及時解決；低配房每天

巡查兩次，做好記錄，各分電表箱、配電箱、配電柜及每層

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管線分線盒每季度清潔一次，用電線路每半年測試一次，總

配電箱每年保養一次，高配房每兩年維保檢測一次；保證設

備干凈整潔，絕緣良好，接觸可靠；設備處于完好狀態，保

障安全供電；按規定進行試驗并出試驗報告單。

2.6.3.零星維修工作

單次單項維修材料費用在500元以下的零星維修(滲漏

除外)由中標人負責，500元以上的由招標人負責。單次單

項維修人工費(含機械費)在1000元以下的由中標人負責，

1000元以上的由招標人負責。維修服務中易損易耗的常見維

修配件，中標人應庫存備件，品質應符合國家質量標準，并

不低于原品質。包括但不限于

(1)動力、配電設備、給排水設備與管道等設施小型

維修；

(2)建筑物室內外墻體、墻面、地面、天花板、窗簾、

樓梯間、洗手間、走廊通道、門廳、陽臺、設備房等；

(3)教室課桌椅、講臺、黑板、電鈴等；

(4)道路、室內外排污管道、化糞池、溝、渠、池、

路燈、供電線路、停車場、宣傳欄、公共標識、標志、欄桿、

垃圾箱、垃圾房等公用設施；

(5)各樓棟內的照明燈、水龍頭、電扇、電視、開水

器、開關、強弱電插座、配電箱、供電線路、門窗、玻璃、

鎖、曬衣架、家具、衛生潔具等；

37

(6)消防應急照明燈、疏散指示標識、消防栓面板等。

2.6.4.能源管理工作

1.保證供水供電設施正常運行，做好與供水供電部門的

協調，保證正常供水供電；

2.水電申報、水電表安裝、抄表；

3.協助做好水電費收?。?/p>

4.做好節能工作，積極宣傳并推廣節能技術和產品；

5.協助學校能源管理工作，加強水電使用情況的監測；

6.做好自來水給水水平衡測試；

7.寒暑假對全校水箱各進行一次清洗及檢測，保證二次

供水水質符合國家生活用水標準。

2.6.5.校區設備服務標準表

一、高低配電系統維修養護計劃和標準

保養周

序

保養內容保養標準

號期

高低壓配電室清潔；檢查儀表、指室內環境整潔；配電柜內外

日常保

1示燈是否正常；檢查變壓器外觀、無雜物和污物；電纜溝線無

養

運行溫度和噪音。積水：儀表指示燈顯示正常。

每周保元件和線路表面完好無損

2檢查配電元件和線路連接。

養壓接良好。

井道內清潔干燥；電纜表面

檢查井道內電纜、切換箱、T接箱

每月保完好，標號牌齊全，接地良

3和控制箱；檢查變壓器測溫報警系

養好：各種控制箱應完好、清

統及通風系統。

潔；操作良好。

38

每季保低壓配電柜箱內元件檢查、清潔

4柜內無灰塵污物，螺絲堅固。

養(每二季一次)。

每年保

5預防性試驗(每二年一次)。參照GB50150-91標準要求。

養

二、給水系統維修養護計劃和標準

保養周

序

保養內容保養標準

號期

水泵、閥門和管道表面無污

檢查水泵外觀、運行溫度壓力和聲

日常保

物、無銹蝕和無滲漏；管道

1音；水泵、閥門和管道有無銹蝕和

養

滲漏。壓力正常、水泵運行無異常

B擊

每周保生活水泵輪換運行；消防栓、水泵消防水系統閥門保持常開：

2

養接合器；噴淋管道的閥是否打開。水泵接合器無漏水。

水泵運行正常，無異常噪聲

每月保消防水泵、噴淋泵、穩壓泵、補壓

3和振動，出口壓力正常，電

養泵進行試運行。

流正常。

每季保

生活水池和水箱的清洗(每年二次)進行全面地清洗消毒。

4養

排空清洗，重新注水。校修

每年保清洗消防水池；測量水泵電機繞組進出水閥門、浮球閥等

5

養的絕緣電阻；管道補漆。,重新注入消防水；管道無

銹跡和脫漆。

三、空調通風系統維修養護計劃和標準

39

保養周

序

保養內容保養標準

號期

主機表面無污物、無銹蝕

日常保和無滲漏；冷媒壓力正常；

1檢查內外主機、壓力和聲音

養電壓、電流正常；主機運